Дело о прекращении права общей долевой собственности, выделе доли жилого дома в натуре — Адвокатская практика — Грибаков, Поляк и партнеры
К адвокату Поляк М.И. обратился Я. с просьбой о выделе доли жилого дома в натуре и прекращении права общей долевой собственности на жилой дом.
Обстоятельства дела
Я. пояснил, что он обратился в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с целью зарегистрировать свое ранее возникшее право собственности на 21/100 долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный жилой дом.
Я. имел намерение зарегистрировать вышеуказанное право собственности на оснвоании договора купли – продажи, заключенного 28.12.1994, между ним и К.
Однако Управление Росреестра по г. Москве отказало в регистрации права собственности на указанный объект недвижимости.
Подготовка искового заявления. Рассмотрение дела в суде первой инстанции
Адвокат Поляк М.
И., проанализировав ситуацию, посоветовала Я. обратиться в суд с иском о выделе доли жилого дома в натуре, прекращении права общей долевой собственности на жилой дом.
Я. обратился к адвокату с просьбой подготовить такой иск и представлять его интересы в суде.
Адвокат Поляк М.И., изучив материалы дела, выяснила, что согласно техническому паспорту жилой дом состоит из нескольких автономных квартир, а именно квартир № 1,2,5, а квартиры № 3,4 разрушены.
При подготовке иска о выделе доли дома в натуре адвокат опиралась на ч.2 ст.252 ГК РФ, из которой следует, что участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При этом, выдел доли из общего имущества может быть осуществлен двумя способами: выделением части имущества в натуре соразмерно идеальной доли в праве общей долевой собственности либо выплатой денежной компенсации (стоимости) доли.
Адвокат указала, что истец Я. с ответчиками А., Е., Ф.
в родственных отношениях не состоят, не являются друг другу свойственниками. Я. с момента приобретения доли в праве собственности на жилой дом занимает квартиру № 1, которая представляет собой изолированную комнату и кухню, с отдельным выходом на земельный участок.
В процессе судебного рассмотрения дела по ходатайству истца было проведено исследование части жилого дома, по итогам которого было составлено экспертное заключение. Согласно заключению выдел изолированной части Я. в соответствии с величиной принадлежащей ему идеальной доли 21/100 в праве собственности по техническому состоянию, а так же по соотношению величины полезной площади, возможен в виде квартиры № 1.
Головинский районный суд г. Москвы, рассмотрев дело по существу в открытом судебном заседании, выслушав доводы представителя истца, удовлетворил исковые требования Я. в полном объеме.
Апелляционная жалоба. Рассмотрение дело в суде апелляционной инстанции.
Один из ответчиков, не согласившись с решением Головинского районного суда г.
Москвы, подал апелляционную жалобу, в которой ссылался на ст.252 ГК РФ, и указывал, что суд при выделе доли в натуре не учел инженерные системы и коммуникации дома и не произвел их раздел.
Адвокат Поляк М.И. составила возражение на апелляционную жалобу, в котором указала, что суд при вынесении решения, исследовал указанный вопрос и изучил соответствующие доказательства. Так, в материалах дела имеются технический паспорт от 02.04.2008, а так же технический паспорт от 19.06.2013 г., в которых зафиксировано, что спорный жилой дом имеет печное отопление и подключен к системе энергоснабжения, каждая квартира имеет жилую площадь, а так же кухню с отдельной печью, счетчики электричества и самостоятельный лицевой счет.
Кроме того, возможность выдела доли Я. с технической стороны с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных правил и нормативов установлена заключением эксперта №5596/ц.
Таким образом, суд разделил жилой дом с учетом имеющихся в доме инженерных систем и коммуникаций без нарушения ст. 252 ГК РФ.
Рассмотрев апелляционную жалобу, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда оставила решение Головинского районного суда г. Москвы без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Посмотреть судебное решение и аппеляционное опрделение.
Вернуться к списку
Решение суда о выделе доли в натуре из общей долевой собственности в трехкомнатной квартире Установил № 02-7862/2016
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
16 ноября 2016 г. г. Москва Преображенский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Горьковой И.Ю., при секретаре Сергиенко В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское
дело № 2-7862/16 по иску Дегтярь В.А. к
Жаркову А.П. о выделе доли в натуре из общей долевой собственности в трехкомнатной квартире
УСТАНОВИЛ
Истец обратился в суд с иском к ответчику о выделении истцу в натуре 2/3 доли из общей долевой собственности в трехкомнатной квартире, распложенной по адресу:.
, общей площадью. кв.м. кадастровый номер. и передать ей в собственность. изолированные комнаты, а именно: жилую изолированную комнату №. общей площадью. кв.м., и жилую изолированную комнату №.общей площадью. кв.м., соответствующих доле истца, выделении Жаркову А.П. в натуре. доли из общей долевой собственности в трехкомнатной квартире, передать ему в собственность изолированную комнату №.общей площадью. кв.м., соответствующих доле ответчика. Требования мотивированы тем, что истцу принадлежит. доли в праве общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру по адресу:., ответчик является собственником. доли в праве. Между сторонами возникают споры о порядке пользования и владения трехкомнатной квартирой, реальной возможности совместного пользования квартирой нет. Ответчик отказал истцу в выделе. доли в общей долевой собственности в натуре, хотя такой выдел в натуре возможен.
Истец в судебное заседание не явился, обеспечил явку представителей, которые исковые требования в судебном заседании поддерживают, просят удовлетворить.
Ответчик в судебное заседание не явился, обеспечил явку своего представителя, который исковые требования не признал, просит отказать.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как установлено судом, собственниками жилого помещения – трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу:. являются истец Дегтярь В.А.. доля в праве общей долевой собственности и ответчик Жаркова АП..
доля в праве (л.д.6).
Спорная квартира состоит из трех жилых изолированных комнат размером.
кв.м.,. кв.м. и. кв.м., и имеет общую площадь., кв.м., жилую площадь –.
кв. м.
В квартире зарегистрирована истец Дегтярь В.А.
Суд полагает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 252 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Согласно п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 года N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа.
Данное разъяснение отражает устойчиво сложившуюся в судебной практике правовую позицию, заключающуюся в том, что объектом права собственности является квартира в целом, то есть доля в общем имуществе может быть выделена в натуре исключительно при условии, если возможно устройство по сути самостоятельных квартир.
Таким образом, законом не запрещена возможность реального раздела жилых помещений в квартире, при этом выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность определенной изолированной части жилого помещения и помещений вспомогательного использования, соответствующих его доле, что влечет утрату им права на эту долю в общем имуществе, но раздел квартиры в натуре между собственниками, как и выдел в натуре части квартиры, допустим лишь при технической возможности создания на ее основе двух квартир, с обустройством как жилых, так и подсобных помещений ((кухни, коридора, санузла и др.
Руководствуясь вышеуказанными нормами права, суд полагает, что истцом в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не было представлено доказательств, свидетельствующих о наличии технической возможности раздела спорной квартиры, о том, что выдел доли в натуре возможен без соразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, в соответствии с принадлежащими собственниками долям, либо с незначительным отступлением от долей.
В силу ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Судом установлено, что технически раздел спорной квартиры невозможен, что подтверждается технической документацией (экспликацией и поэтажным планом), в соответствии с которой спорная квартира расположена на 11 этаже многоквартирного жилого дома.
Таким образом, суд отказывает в удовлетворении исковых требований, поскольку выдел доли в натуре возможен лишь в случае, если в результате выдела возможно предоставление не только отдельного изолированного жилого помещения, но и оборудование выделяемого помещения площадью вспомогательного использования, к которым относятся кухня, коридор и санузел, а также должна быть обеспечена возможность отдельного входа в выделяемое помещение, чего в однокомнатной квартире осуществить технически невозможно, поскольку в силу конструктивных особенностей квартиры в ней имеется только три комнаты, одна кухня, санузел и коридор, из которых выделить сторонам отдельные помещения невозможно.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.193-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ
В удовлетворении исковых требований Дегтярь В.А. к Жаркову А.п. о выделе доли в натуре из общей долевой собственности в трехкомнатной квартире – отказать Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья: Горькова И.Ю.
Как облагается налогом доход от сдачи в аренду
Инвесторы в недвижимость иногда покупают сдаваемую в аренду недвижимость вместе с другими инвесторами, чтобы быстро увеличить портфель сдаваемой в аренду недвижимости и заключать более крупные инвестиционные сделки, такие как жилищные портфели, которые отдельный инвестор не мог себе позволить.
Прежде чем совместно инвестировать в недвижимость, важно понять, как доходы (или убытки) будут распределяться между каждым партнером-инвестором.
Чтобы помочь ответить на этот вопрос, давайте рассмотрим различные варианты инвестирования в недвижимость с партнером и то, как работает совместное владение доходом от аренды недвижимости.
Ключевые выводы
- Доход от аренды включает в себя такие статьи, как обычные и авансовые арендные платежи, а также расходы арендодателя, оплачиваемые арендатором.
- Общие варианты совместной собственности на сдаваемое в аренду имущество — с супругом, деловым партнером или в качестве члена компании.
- Хозяйственные субъекты, используемые для владения недвижимостью, такие как LLC или S Corporation, известны как сквозные субъекты, поскольку доходы и расходы передаются каждому участнику или акционеру.
- График K-1 используется для предоставления отчета о пропорциональной доле каждого члена в доходах или убытках
- Инвестор, который покупает недвижимость совместно с кем-то еще, может претендовать на получение всего дохода от аренды при условии соблюдения правил IRS для специальных отчислений.
Как рассчитать доход от сдачи в аренду
Прежде чем мы обсудим совместное владение доходом от аренды имущества, давайте кратко рассмотрим, как рассчитать доход от сдачи в аренду имущества. Согласно разделу IRS № 414 «Доходы и расходы от аренды», доход от аренды включает:
- Обычные арендные платежи
- Авансовые арендные платежи
- Платежи за расторжение договора аренды
- Расходы арендатора, принадлежащие арендодателю (например, перекраска дома)
Возвращаемый гарантийный депозит, уплаченный арендатором, не считается доходом от аренды, поскольку депозит должен быть возвращен арендатору по окончании срока аренды.
IRS отмечает, что большинство физических лиц работают на кассовой основе, что означает, что доход сообщается, когда он фактически получен, а расходы вычитаются, когда они выплачиваются.
Точное отслеживание дохода даже от одной сдаваемой в аренду недвижимости может быстро усложниться, поэтому многие инвесторы в недвижимость регистрируют бесплатную учетную запись в Stessa.
Программное обеспечение Stessa для финансового управления сдаваемой в аренду недвижимостью автоматизирует отслеживание доходов и расходов и предоставляет инвесторам персонализированные рекомендации по максимизации прибыли за счет разумного управления капиталом.
Владельцы домов, сдаваемых в аренду на одну семью, небольших многоквартирных домов и объектов, сдаваемых в краткосрочную аренду, могут составлять многочисленные отчеты, например отчеты о чистом движении денежных средств, капитальных затратах и отчетах о прибылях и убытках, чтобы лучше отслеживать и распределять доход от аренды недвижимости, находящейся в совместном владении.
Варианты совместного владения сдаваемым в аренду имуществом
Для большинства мелких инвесторов в недвижимость совместное владение имуществом осуществляется тремя различными способами:
Владение совместно с супругомЕсли супружеская пара совместно владеет сдаваемым в аренду имуществом, доходы от аренды и налоговые вычеты указываются в Приложении E (Форма 1040), Дополнительный доход и убытки.
Если супруги подают совместную налоговую декларацию, доходы и расходы не делятся между физическими лицами. Однако, если супруги подают отдельные налоговые декларации, доходы и расходы делятся, как если бы они были деловыми партнерами.
Владение с деловым партнером Если инвестор в недвижимость владеет сдаваемым в аренду имуществом вместе с одним или несколькими другими инвесторами, каждая сторона указывает свою долю доходов и расходов в своей индивидуальной налоговой декларации, используя Приложение E.
Вообще говоря, доходы и расходы распределяются между каждым инвестором на основе его процентной доли в собственности. Например, если четыре инвестора владеют равной долей сдаваемого в аренду имущества, каждый инвестор будет указывать 25% дохода и 25% убытков или вычетов в своих индивидуальных налоговых декларациях.
Право собственности с юридическим лицомДругим распространенным вариантом для совладельцев сдаваемого в аренду имущества является коммерческое юридическое лицо, такое как компания с ограниченной ответственностью (LLC), товарищество или товарищество с ограниченной ответственностью или S Corporation.
Субъекты, подобные этим, не облагаются налогом на уровне компании, как корпорации C, потому что они считаются сквозными типами бизнеса. Вместо этого доходы или убытки от LLC передаются каждому участнику с использованием Графика K-1 IRS (Форма 1065).
После подготовки годовой налоговой декларации LLC или S Corp. предоставляют каждому участнику Приложение K-1 с подробным описанием пропорциональной доли доходов или убытков компании, причитающихся каждому участнику или акционеру.
Однако доходы или убытки могут распределяться на основе доли участия каждого участника в компании или в порядке, описанном в операционном соглашении компании.
Как поясняет веб-сайт юридического ресурса Nolo.com, большинство операционных соглашений предусматривают, что доля распределения участника соответствует его доле владения в компании. Так, если инвестору принадлежит 60% компании, инвестору выделяется 60% доходов или убытков от компании.
Может ли один владелец требовать весь доход от аренды?
Операционное соглашение для ООО, которое владеет арендуемой недвижимостью, также может быть составлено таким образом, что прибыль или убытки не распределяются в соответствии с долей участия участника, что известно как специальное распределение.
Например, участник LLC с высоким личным доходом может пожелать получать все амортизационные отчисления от арендованного имущества, находящегося в LLC, но не получать от дохода, в то время как другой участник с более низким доходом может предпочесть, чтобы ему распределялись все расходы.
дохода.
В ситуациях, когда доходы, убытки и прибыль не распределяются на основе доли собственности каждого участника, LLC должна следовать правилам IRS для специального распределения, и инвесторы могут пожелать проконсультироваться с сертифицированным бухгалтером, зарегистрированным агентом или другим налоговым органом. профессионал за советом.
Как облагается налогом доход от сдачи в аренду имущества, находящегося в совместном владении
Доход от сдачи в аренду имущества, находящегося в совместном владении супругов, деловых партнеров или юридического лица, облагается налогом в соответствии с федеральным доходом инвестора. Налоговые ставки на 2021 год составляют 10%, 12%, 22%, 24%, 32%, 35% или 37% в зависимости от суммы налогооблагаемого дохода.
То, как инвестор регистрирует налоги, зависит от того, в какой совместной собственности находится сдаваемое в аренду имущество. Давайте посмотрим, как подать налоговую декларацию на основе наиболее распространенных форм собственности:
Совместное владение с супругом Когда женатые супруги совместно владеют сдаваемым в аренду имуществом и подают совместную налоговую декларацию, вычеты из доходов и расходов объединяются.
Доходы и расходы указываются в едином Приложении E, при этом сумма общего дохода или убытка от сдаваемого в аренду имущества указывается в Приложении 1 (Форма 1040), а затем в Строке 8 Формы 1040, 1040-SR или 1040-NR.
Когда сдаваемое в аренду имущество находится в совместной собственности двух или более владельцев, каждый владелец указывает свою долю доходов и расходов в Приложении E на основе доли собственности в собственности, которые обычно включаются в акт о собственности.
Например, предположим, что трое членов семьи или деловых партнеров владеют сдаваемым в аренду имуществом с долей 50%, 25% и 25%.
Владелец с 50-процентной долей собственности должен указать 50% вычетов доходов и расходов от собственности в Приложении E и уплачивать налог с этой суммы, в то время как остальные два владельца будут сообщать по 25% доходов и расходов и платить налог на эти суммы. Каждый владелец также будет использовать Приложение 1 и применимую версию Формы 1040 для сообщения общего личного налогооблагаемого дохода.
Инвесторы в недвижимость иногда создают сквозное коммерческое предприятие или компанию для владения сдаваемым в аренду имуществом в юридических целях и для целей налогообложения прибыли.
Однако, в отличие от индивидуальных налогоплательщиков, хозяйствующий субъект, владеющий недвижимостью, не подает форму E и не платит налоги на уровне компании.
Вместо этого компания подает ежегодную налоговую форму и сообщает о доле каждого инвестора в доходах и вычетах расходов, используя Приложение K-1. Затем инвестор использует информацию, предоставленную в K-1, для подготовки индивидуальной налоговой декларации и уплаты подоходного налога.
Узнайте больше об отчетах о доходах от аренды
Вот три полезных ресурса IRS для инвесторов, заинтересованных в дополнительной информации о налогах на доход от аренды жилья, доход от недвижимости и вычеты:
- Узнайте налоговые факты об аренде вне жилой недвижимости
- Советы по доходам от аренды недвижимости, вычетам и ведению учета
- Тема № 414 Доходы и расходы от аренды
Интеллектуальное программное обеспечение налогового центра Stessa также помогает сделать налоговый сезон ожидаемым, помогая инвесторам подготовить налоги в три простых шага.
После регистрации бесплатной учетной записи Stessa инвесторы получают доступ к различным налоговым ресурсам.
Например, члены сообщества Stessa получают эксклюзивную скидку на TurboTax, а The Real Estate CPA, сертифицированная аудиторская фирма, специализирующаяся на работе с инвесторами в недвижимость, создала набор налоговых ресурсов в партнерстве со Stessa.
Вычеты по арендной плате в штате Массачусетс
Обзор
Допускается вычет арендной платы, уплаченной налогоплательщиком в течение налогового года арендодателю за основное место жительства, расположенное в Массачусетсе. Этот вычет ограничен 50% от уплаченной арендной платы и не может превышать общую сумму вычета в размере 3000 долларов США.
Арендная плата, выплачиваемая третьей стороной от имени налогоплательщика
Если арендная плата оплачивается третьей стороной, которая имеет основное место жительства в другом месте, вычет арендной платы не допускается ни для одной из сторон.
Примером третьей стороны может быть родитель.
Совместная аренда
Если 2 или более лиц совместно арендуют квартиру, каждый жилец имеет право на вычет, если каждый из них использует ее в качестве основного места жительства. Вычет основан на сумме арендной платы, уплаченной каждым лицом.
Основные места жительства
Определение основного места жительства включает:
- Передвижной дом, участок для передвижного дома или участок для трейлерного парка, если он является основным местом жительства налогоплательщика
- Проживание в гостинице, мотеле или меблированных комнатах, если существует договор аренды, создающий отношения между арендодателем и арендатором
- Дом престарелых или дом престарелых для престарелых, если существует договор аренды, создающий отношения между арендодателем и арендатором
Основное место жительства не включает:
- Квартиру или дом студента или преподавателя, имеющего основное место жительства в другом месте
- Квартира или дом нерезидента, имеющего законное место жительства в другом штате или стране
- Квартира для временного работника в штате Массачусетс
- Комната в общежитии
- Проживание в гостиницах, мотелях или меблированных комнатах без договора об аренде
- Дом престарелых или дом престарелых, где нет договора об аренде
- Дом для отпуска
В качестве вычета в дополнение к суммам, уплачиваемым за коммунальные услуги, меблировку и парковку, могут учитываться только суммы, уплаченные непосредственно в качестве арендной платы, только если арендодатель не взимает отдельные платежи за эти предметы.
Суммы, уплаченные за кондоминиум и авансовые платежи, такие как залог и арендная плата за последний месяц, не являются арендной платой.
Замужние подают отдельно
Налогоплательщики, состоящие в браке и подающие отдельные декларации, имеют право на вычет арендной платы в размере 50 % от арендной платы, которую каждый платит, и не может превышать 1 500 долларов США за декларацию.
Однако супружеская пара, подающая раздельную декларацию, может распределять вычет из арендной платы по-разному, при условии, что сумма, получаемая каждым из супругов, не превышает 50% арендной платы, фактически уплаченной этим супругом, а их совокупный вычет из арендной платы не превышает 3000 долларов США.
Супруг, претендующий на вычет в размере более 1500 долларов, должен приложить к своей декларации заявление, подписанное другим супругом, дающим согласие на выделение.
В заявлении должны быть указаны имя, адрес и номер социального страхования давшего согласие супруга, а также сумма вычета арендной платы, полученного этим супругом.
Нерезиденты и резиденты на неполный год
Нерезидентам и резидентам, проживающим неполный год, разрешается вычет в размере 50% от уплаченной арендной платы, если их место жительства:
- Расположено в Массачусетсе и
- Основное место жительства налогоплательщика
Арендная плата не может превышать 3000 долларов США.
Нерезидентами, имеющими право на этот вычет, могут быть лица, не имеющие постоянного места жительства, например, рабочие-мигранты, которые приезжают в Массачусетс и платят арендную плату, пока работают здесь.
Указание арендной платы в налоговой декларации
Резиденты и жители, проживающие неполный год, должны ввести общую сумму арендной платы по адресу:
- Massachusetts Form 1, Line 14a или .
- Массачусетс Форма 1-NR/PY, строка 18a
Резиденты и резиденты, проживающие неполный год, должны затем разделить общую сумму на 2 и ввести допустимую сумму в:
- Массачусетс Форма 1, строка 14 или
- Массачусетс Форма 1-NR/PY, строка 18
Замужние подают отдельно
Супруг, претендующий на вычет в размере более 1500 долларов США, должен приложить подписанное другим супругом заявление о согласии выделить часть или всю часть вычета другого супруга.