Ипотека квартира с обременением: Как купить квартиру с обременением?

Покупка квартиры с обременением – опасности покупки квартиры с обременением по ипотеке

При покупке жилплощади важно принимать во внимание такую характеристику, как юридическая чистота недвижимости. Под этим термином подразумевается отсутствие наложенных на объект разного ограничительных мер и обременений, которые приведут к дополнительным расходам и проблемам при вступлении в право собственности.

Под обременением понимается любое юридическое ограничение в отношении объекта недвижимости. Оно появляется в связи с тем, что на жилье имеют права третьи лица либо государственные учреждения. Другими словами, владелец дома или квартиры не может самостоятельно совершать какие-либо сделки с недвижимостью без согласования этого вопроса с кем-то еще. В квартире может проживать человек, который не собирается выселяться, и недвижимость продается только с жильцом. Могут быть имущественные претензии со стороны наследников или иметься преимущественные права у третьих лиц. В ряде случаев продажа квартир с обременением становится просто невозможной.

Как узнать о наличии обременения

Есть несколько юридических документов, где отражается информация об обременении:

1. Выписка из ЕГРН. Это основной документ, из которого становится понятным, находится ли жилье в долгосрочной аренде, ипотеке, договоре ренты, долевом владении или является собственностью несовершеннолетнего.
2. Домовая книга либо справка о прописанных лицах дадут информацию об официальных жильцах квартиры.
3. Договор приватизации позволит узнать о лицах, отказавшихся от приватизации. Нужно сравнить этот документ со справкой о прописанных, чтобы получить более четкую информацию.
4. Документ о праве на материнский капитал и выписка из ЕГРН покажут, использовались эти средства для покупки квартиры или нет.

В большинстве случаев именно выписку из реестра недвижимости (ЕГРН) используют в качестве доказательства чистоты сделки и отсутствия ограничений на продажу жилья. Kaждaя cмeнa владельца отрaжaeтcя в госpeecтpe, чтo дает возможность пoкyпaтeлю убедиться в чиcтoте cдeлки. Получить дoкyмeнт в бумажном виде мoжнo в ближaйшeм MФЦ, в электронной — на интернет-портале Росреестра.

Права собственника ограничиваются, если жилплощадь является ипотечным залогом или предметом договора ренты, сдается в аренду либо арестована. Российским законодательством охраняются права владельцев, не достигших совершеннолетия и прописанных на данной жилплощади. Поэтому ограничить совершение сделок с жильем вправе органы опеки. Разберемся в данных видах обременения.

Риски и подводные камни

Важно! Тип и количество рисков при покупке зависят от того варианта сделки, который используют обе стороны.

Но вот наиболее типичные — и способы от обезопаситься от рисков:

• Продажа квартиры без разрешения банка. Способ защиты – запрос в Росреестр и получение выписки из ЕГРН, в которой чётко видно, кто собственник, и есть ли обременения.
• Продавец скрывается с деньгами. Защита – использование метода «двух ячеек» либо аккредитива в банке.
• Продавец отказывается продавать квартиру, получив средства и погасив ипотеку. Обезопасить себя можно опять-таки с помощью «двух ячеек» и соглашения о задатке или авансе. В крайнем случае придётся идти в суд и взыскивать деньги там.
• Продажа квартиры без согласия мужа или жены, если недвижимость куплена в браке. Меры безопасности – нотариальное согласие от супруга или супруги.
• Заниженная цена. Иногда, при продаже квартиры, за которую по НК РФ нужно платить НДФЛ, продавцы уговаривают покупателя отразить в договоре меньшую сумму, чем реально уплачена – и тогда в случае судебного спора покупатель не сможет эти деньги взыскать полностью. Меры безопасности – не поддаваться на уговоры. В крайнем случае можно заключить соглашение о том, что выплаты по НДФЛ стороны делят пополам – или же их возмещает покупатель.

Ипотека

Самым распространенным видом ограничения является ипотека. При подписании ипотечного договора жилье — это залоговое имущество и гарантия исполнения обязательств перед банковской организацией. В течение всего периода кредитования квартира остается за заемщиком. Если он исполняет условия кредитования и своевременно гасит долг, банк убирает ограничение. Только тогда заемщик сможет продать или обменять недвижимость. Но если кредит не погашается, банк может продать залоговое имущестсво для возврата ранее выплаченных денежных средств. Ипотечное ограничение появляется при приобретении жилой площади за счет банковского займа либо оформлении кредита под залог квартиры.

Если у квартиры имеется такое обременение, ее не получится продать без согласия кредитной организации. В этой ситуации можно пойти двумя путями:

1. Продавец получает в банке согласие на досрочное погашение долга. Покупатель отает продавцу средства, необходимые для выплаты задолженности. Дальше договор, по которому вносится сумма, равная ипотечному долгу. Затем покупатель выплачивает продавцу оставшуюся сумму и становится полноправным владельцем жилплощади.
2. Покупатель переоформляет ипотечный договор на себя и дальше выплачивает долг самостоятельно. Он также возвращает продавцу деньги, который тот уже выплатил по кредиту. Сюда относится и первоначальный взнос, но не учитываются проценты по кредиту. Если имелась просрочка по ипотеке, то все штрафы и пени выплачивать также придется новому владельцу. Вот почему важно перед покупкой убедится в отсутствии ипотечного обременения путем запроса справки из банка об отсутствии задолженности, а если имеют место просрочки, уточнить их размер перед принятием решения о покупке.

Это стандартные варианты, когда нужно купить квартиру, взятую в ипотеку. Опасаться их не стоит, это практика, получившая широкое распространение. По мнению экспертов, на сегодняшний день на рынке вторичного жилья каждая пятая квартира обременена ипотекой в связи с популярностью такого вида кредита. Но риски все же есть. Могут появиться затруднения, когда покупатель выплачивает остаток по задолженности продавца. Продавец, закрыв ипотеку, может отказаться от сделки и помешать заключению договора купли-продажи, устроив какие-либо форс-мажорные обстоятельства. В результате несостоявшемуся покупателю придется судиться с продавцом, который может платить деньги по судебному решению долгие годы.

Как минимизировать риски при приобретении обремененного жилья?

Чтобы минимизировать вероятные риски, не допустить денежных потерь, а также избежать мошенничества, в процессе приобретения жилья, следует соблюдать несколько условий:

• Получить консультацию опытного юриста;
• Обратиться за помощью к официальному риелтору;
• Узнать историю недвижимости, обратившись в Росреестр;
• Проконтролировать, чтобы с покупаемой жилплощади выписали всех жильцов;
• Проверить наличие задолженности за коммунальные услуги.

Покупатель не должен опасаться того факта, что выбранное жильё имеет обременение, а в организации участвует банк. В сделке, касающейся продажи обременённой квартиры, заинтересованы все участники:

1. Банк стремится, как можно скорее продать недвижимость, чтобы новый владелец квартиры смог погасить долг по ипотеке, поэтому особое внимание уделяется платежеспособности потенциального покупателя.
2. Продавец жилья не может оплачивать кредит, и вынужден продать недвижимость, избавившись, таким образом, от крупного денежного долга.
3. Покупатель заинтересован в сделке, так как стоимость обременённого жилья гораздо ниже, чем цена аналогичной квартиры без обременения.

Главным правилом, которое необходимо соблюсти при покупке такой недвижимости, является правильный и продуманный подход. Прежде всего, необходимо выяснить, если ли другие ограничения, а при их обнаружении, узнать способы снятия.

При возникновении спорных вопросов, следует сразу же обратиться к юристу, так как неверное понимание ситуации и трактовка того или иного пункта договора, могут привести к неприятностям.

Рента

Еще один распространенный вид обременения — это рента, при которой пpaва coбcтвeннocти нa нeдвижимoе имущество передаются другому человеку в обмен нa постоянные денежные выплаты либо дpyгиe ycлyги. K подобным cдeлкaм oтнocятся дoгoвopa пocтoяннoй peнты или coдepжaния c иждивeниeм. В таких ситуациях рентодатель должен нe тoлькo платить оговоренную cyммy, нo и оказывать помощь пo xoзяйcтвy или yxaживaть зa рентополучателем, в зависимости от условий договора.

Рентополучатель, как правило, это пенсионер преклонных лет, вправе проживать в квартире, но при этом право собственности переходит от него к рентодателю, который обязан пожизненно содержать бывшего владельца. Собственником жилплощади получатель ренты уже не является, но и выселить его из квартиры уже нельзя. Рентный договор прекращается только со смертью рентополучателя.

Как поступить, если имеется такое ограничение?

Рента прописана как ограничение в выписке из ЕГРН. Если такая отметка имеется, необходимо уточнить, действует ли в настоящий момент рентный договор. Для этого достаточно попросить свидетельство о смерти рентополучателя и узнать, по каким причинам не было снято ограничение. Вообще продать квартиру, находящуюся в ренте, вполне возможно. Но при этом договор ренты перезаключается и обязательства перед рентополучателем переходят к новому собственнику. Однако для продажи квартиры придется заручиться согласием рентополучателя.

Большинство экспертов сходятся во мнении что лучше не приобретать квартиру с таким обременением, так как возможны ситуации, связанные с подлогом документов.

Варианты покупки ипотечной квартиры

Покупать недвижимость с обременением можно у банка за наличные или под ипотеку. Второй вариант — приобретение у заемщика-собственника. Каждый способ имеет свои особенности, преимущества и недостатки.

При сопровождении сделки банком риски автоматически снижаются. При использовании услуг финансовой организации, заслуживающей доверие, вероятность любого вида мошенничества практически сводится к нулю.

Зачастую банк сам предлагает квартиру с обременением заемщику. В данном случае он является заинтересованным лицом, поэтому может предложить выгодные условия. Ведь финансовая организация заинтересована в быстрой продаже недвижимости.

Чтобы выкупить квартиру у банка, потребуется создать две банковские ячейки: для заемщика и кредитора. В одну из них нужно внести деньги для расчета по долгам по кредиту, а оставшуюся сумму оставить на другой ячейке. Когда ипотека будет погашена, банк выдаст соответствующую справку. Затем останется лишь заключить сделку купли-продажи, где обязательно указывается условия оплаты, а также размеры возможных штрафов, которые грозят продавцу, если откажется передавать недвижимость новому собственнику. Договор нужно заверить у нотариуса.

Процедура покупки ипотечной квартиры у банка возможна по двум сценариям:

• заем оформляется в том же банке, где приобретается недвижимость;
• ипотека оформляется в другом банке.

В первом случае процедура довольно быстрая, поскольку происходит обычная смена заемщика. При оформлении ипотеки на квартиру, которая числится в залоге у другого банка, все несколько сложнее. Поэтому этот вариант не является востребованным.

Согласие банка нужно и в том случае, когда осуществляется покупка ипотечной квартиры непосредственно у владельца. Перед переоформлением документов лучше проконсультироваться с опытным юристом. Также понадобится предварительный договор, согласно которому продавец не должен менять условия сотрудничества после получения задатка.

Основной договор нужно заверить в Росреестре, после чего все права на недвижимость переходят покупателю.

Аренда

Третий вид обременения — аренда. В такой ситуации происходит продажа жилплощади, когда на ней проживают арендаторы, заключившие официальный договор. Срок действия договора найма прописывается в договоре купли-продажи. Новый владелец не вправе выселить арендаторов до окончания срока действия договора найма. Такой вариант сделки весьма распространен в Европе. Если приобретается жилье с целью инвестиции, то есть вложением денег в недвижимость для получения дохода, то квартира достается покупателю вместе с арендаторами, которые продолжают платить по договору, но уже новому владельцу.

В России подобные сделки достаточно редки. Но бывают ситуации, когда после заключения договора покупатель узнает, что в квартире имеются жильцы, которым ничего не известно о продаже недвижимости. Это бывает при заключении краткосрочного договора аренды, который не регистрируется в Росреестре. В таком случае никаких записей в выписке ЕГРН не будет. При заключении долгосрочного договора на срок больше года его необходимо обязательно зарегистрировать. Только тогда аренда будет указана в выписке как обременение.

Как поступить, если у квартиры имеется такого рода обременение? Если владелец решил продать квартиру, это не означает автоматического расторжения договора аренды. Арендаторы вправе проживать в квартире до окончания срока действия договора. Здесь имеются два пути решения вопроса. Можно купить квартиру вместе с арендаторами или потребовать от продавца досрочного расторжения договора найма. Подтвердить расторжение договора можно путем получения простой расписки от арендаторов. Дальше договор купли-продажи заключается по стандартной схеме.

Пошаговая инструкция

Покупка квартиры, на которую наложено ипотечное обременение, по наличию алгоритма шагов выглядит несколько иначе, нежели другого жилья, так как потребуется получить обязательное согласие банка, у которого заложено имущество, на осуществление такой сделки. Как правило, в случае, если клиент является «проблемным», никаких сложностей с оформлением такого согласия не происходит. Тем более, что банк переводит наложенное обременение на нового владельца недвижимости до того периода, пока полностью не будет погашена вся сумма кредита.

Выглядит такая сделка следующим образом:

1. Продавец и покупатель должны обратиться в банк для того, чтобы получить согласие на проведение сделки по купле-продаже квартиры с имеющимся на ней ограничением.
2. Если согласие было выражено, то покупателю необходимо предоставить все документы, которые будут с его стороны сопровождать сделку, которые необходимы для оформления ипотечного займа (так как задолженность переводится на него в виде кредита). Исключением является только тот случай, когда потенциальный покупатель готов расплатиться с банком собственными имеющимися средствами в день подписания договора. В этом случае готовится только пакет документов, который должен сопровождать любую сделку с недвижимостью (паспорт, согласие супруга при наличии, свидетельство о заключении брака, если есть супруг, а также документы на тех лиц, кто будет участвовать в процедуре оформления долевой собственности, если квартира будет приобретаться в такую форму владения, пользования и распоряжения).
3. В случае, если банк выражает свое согласие, на основании предоставленных документов и заявления о проведении сделки подписывается трехстороннее соглашение. В качестве сторон по такому соглашению выступают покупатель квартиры, ее продавец и банк, как держатель залогового имущества.
4. Регистрация перехода права собственности на жилье от продавца к покупателю и установления обременения на имущество до момента полного погашения имеющейся задолженности перед банком.

Как только задолженность перед банком полностью погашена, об этом владельцу квартиры выдается соответствующая справка, которую необходимо предоставить в территориальное подразделение Росреестра для того, чтобы снять ранее установленное обременение и получить полное право собственности на конкретный объект недвижимости.

Однако приобретение жилья с ипотечным обременением нередко имеет ряд определенных рисков.

Безвозмездное пользование

Квартирой может безвозмездно пользоваться человек, в свое время отказавшийся от приватизации. Россияне вправе приватизировать жилье и получать в нем свою долю. Если зарегистрированный в квартире человек не принимает участия в приватизации, то он приобретает пожизненное право пользования этой жилой площадью. Сложность заключается в том, что данный факт не отражается в выписке ЕГРН. Бывают ситуации, когда приобретается жилье, а потом выясняется, что посторонний человек имеет право на безвозмездное пользование недвижимостью. Лишить его этого права никто не может. Иногда новые владельцы вынуждены покупать отдельную квартиру только для того, чтобы выселить нежелательных жильцов.

При покупке квартиры необходимо попросить выписку из домовой книги (заверенную копию поквартирной карточки) либо единый жилищный документ (ЕЖД). В этих документах будет указано, кто в квартире прописан по месту жительства и имеют ли право эти люди проживать на данной жилплощади при ее продаже. В идеале — получить справку об отсутствии зарегистрированных лиц. Необходимо настаивать на внесении в договор купли-продажи условия об обязанности продавца и прочих зарегистрированных лиц сняться с учета и освободить жилую площадь.

Дополнительно можно подстраховаться и попросить нотариально заверенное обязательство выписать живущих в квартире людей в течение определенного времени после регистрации договора купли-продажи. Чтобы приобрести недвижимости, где зарегистрированы лица с правом пожизненного проживания, необходимо, чтобы еще до подписания договора эти люди прописались в другой квартире. В такой ситуации они лишатся права на пожизненное проживание.

Завещательный отказ

Возможно получение права пожизненного проживания в квартире по завещанию другого человека. Он не потеряет это право при смене собственника недвижимости, поэтому выселить человека из квартиры либо лишить его этого права по закону не получится до окончания срока, прописанного в завещании.

Как поступить, если у квартиры обнаружено такое обременение?

Такой вид обременения встречается крайне редко. Но стоит учитывать, что проверить его наличие при покупке квартиры очень сложно. Право на проживание не подлежит обязательной регистрации. Иногда его регистрируют в Росреестре по желанию собственников. Информацией владеет нотариус, который вел наследственное дело, и наследники, принявшие наследство и ставшие собственниками квартиры на основании свидетельства о наследстве. Нотариус не имеет право разглашать информацию, которая содержится в наследственном деле, поэтому обращаться к нему нет смысла.

При покупке тщательно изучайте документацию. Если собственник получил квартиру в наследство, попросите у него копию завещания. Так получится узнать, имеется ли обременение в виде завещательного отказа.

Материнский капитал и несовершеннолетние собственники

Если квартира приобретена с использованием материнского капитала, дети получают право на долю в этом жилье. Если у продавца есть два ребенка и больше, следует попросить его предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате на материнский капитал.

Если квартира куплена без использования материнского капитала, но в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети, нужно также убедиться, что их права не нарушены. Пo российскому законодательству нecoвepшeннoлeтниe и долевые собственники жилья пoлyчaют дoпoлнитeльнyю зaщитy co cтopoны гocyдapcтвa в вoпpocax, касающихся пpoдaжи, обмена, дарения и дpyгoй пepeдaчи пpaв нa иx имyщecтвo. К примеру, пpи пpoдaжe квapтиpы opгaны oпeки вправе запретить cдeлкy, ecли выяснится, что нapyшaютcя пpaвa нecoвepшeннoлeтниx владельцев. Oбpeмeнeниe будет снято, когда продавец докажет, что peбeнoк пoлyчит аналогичное пo ycлoвиям жильe в дpyгoм мecтe.

Продавец в любом случае обязан предоставить разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства. Только в таком случае сделка будет безопасной для покупателя.

В заключении хотелось бы сказать, что покупать квартиру с обременением в некоторых случаях можно. Часто такие квартиры продаются достаточно недорого, так как обременение отпугивает потенциальных покупателей. Здесь самое важное — досконально проверить всю документацию, получить все необходимые справки, выписки, нотариальные свидетельства.

Нюансы покупки квартиры с обременением ипотекой (находящейся в ипотеке)

03 февраля 2020 Сехина Мария Александровна 1

Добавить в избранное В избранное

Поделиться

Покупка квартиры с обременением ипотекой – нередкое явление на практике. Однако оформление данного договора требует большой внимательности и представления дополнительных документов. Кроме того, многие не хотят покупать квартиру с обременением, опасаясь лишней волокиты в различных инстанциях и возможных проблем в будущем.

• Покупка квартиры с обременением
• Покупка квартиры, находящейся в ипотеке
• На что стоит обратить внимание при покупке квартиры с обременением ипотекой?

Покупка квартиры с обременением

Для начала давайте разберемся, что такое обременение. Если вкратце, то это определенные юридически обусловленные условия, которые в той или иной мере налагают ограничения на собственника по распоряжению его имуществом.

Если на объект недвижимости налагается какое-либо обременение, то сведения об этом заносятся в ЕГРН; аналогичная отметка ставилась ранее на свидетельстве о праве собственности, а теперь это отражено в выписке из реестра, подтверждающей право собственности лица.

Продать квартиру, на которой есть обременения, можно; но в этом случае они переходят на нового владельца.

Виды обременений:

• Ипотека. Если квартира находится в залоге у банка и кредит не выплачен полностью, то продажа такой квартиры возможна только с согласия банка. Причем банк может поставить свои условия, без выполнения которых разрешения на сделку стороны не получат. К таким условиям может относиться, например, оплата 50% ипотеки первоначальным собственником и т.д.
• Рента. По общему правилу, рентоплательщик не может распоряжаться судьбой квартиры, в которой проживает рентополучатель. Здесь необходимо согласие рентополучателя.
• Наложение ареста на квартиру. Такая ситуация может возникнуть, например, если собственник не оплачивает коммунальные услуги довольно долгое время. С такой квартирой нельзя совершать никаких сделок; они будут признаны недействительными. Для продажи квартиры необходимо оплатить все долги, чтобы арест был снят.
• Квартира, находящаяся в найме. Продать такую квартиру наниматели вам помешать не смогут, но жилье им будет предоставлено для проживания на весь срок, указанный в договоре найма. Поэтому новый владелец должен будет «терпеть» этих лиц в своей квартире.
• Продажа квартиры с прописанным человеком. Для того чтобы «сняться» с регистрации (выписаться из квартиры), необходимо прийти в паспортный стол с соответствующим заявлением. Если кто-то из членов семьи отказывается выписываться, его можно выписать через суд. Но есть категории граждан, которые все равно имеют право на пользование жилплощадью. Соответственно, они «остаются» в квартире.
• Аварийный дом. В таком доме продать квартиру нельзя.
• Сервитут на земельный участок. Сервитут – это право третьих лиц на пользование участком, который им не принадлежит на праве собственности.

Таким образом, из всех вышеперечисленных случаев следует вывод, что продавать квартиру нельзя, когда дом признан аварийным и когда на жилье наложен арест. В остальных случаях потребуется согласие третьих лиц, в зависимости от конкретной ситуации.

Покупка квартиры, находящейся в ипотеке

Самое главное, что нужно помнить при покупке квартиры, которая находится в ипотеке – это то, что все сделки, связанные с отчуждением данной недвижимости, могут быть осуществлены только с согласия банка.

Далее, на что обращаем внимание – определяем сумму, которая осталась невыплаченной. Причем банком может быть поставлено условие о том, что продажа квартиры разрешается при оплате первоначальным собственником ипотеки не менее 50 %.

Теперь более подробно о процедуре заключения договора.

Ипотека – это обременение. Для того чтобы это обременение снять, стороны подписывают предварительный договор (соглашение), в соответствии с которым покупатель уплачивает оставшуюся часть ипотеки.

Данное соглашение удостоверяется нотариусом. После того, как ипотека будет уплачена, стороны заключают договор купли-продажи. Банк выдает соответствующие документы об оплате ипотеки. Далее процедура по продаже квартиры проходит в обычном порядке.

Стоимость жилья по договору купли-продажи должна превышать сумму, уплаченную по ипотеке. Эта разница и должна быть выплачена продавцу после того, как договор пройдет государственную регистрацию.

Чтобы не получилось недоразумений в будущем, при каждой передаче денег продавцу требуйте составления расписки. Простая письменная форма, указание на переданную сумму денег, контактные данные продавца и его паспортные данные – вот тот минимум, который необходимо отразить в расписке.

Возможен и другой вариант развития событий – когда покупатель не выплачивает ипотеку, а просто переоформляет ее на себя. Но такая ситуация возможна не всегда.

Дело в том, что банк может не согласиться на переоформление ипотеки по причине того, что у покупателя плохая кредитная история или недостаточный уровень дохода для погашения ипотеки в дальнейшем.

На что стоит обратить внимание при покупке квартиры с обременением ипотекой?

Квартира находилась в ипотеке. Кредит был выплачен, новая владелица квартиры радостно потирала руки, но выяснилось, что на очереди стоят еще 3 кредитора, которым бывший владелец квартиры должен немаленькие суммы.

Но в тот момент, когда объявились кредиторы, квартира уже находилась в одном обременении – залоге у банка. Два ареста одновременно наложить нельзя. Соответственно, судебные приставы выждали нужный момент и наложили арест на квартиру после оплаты ипотеки. Бывший владелец заинтересован в продаже квартиры, поэтому ищет способы погашения долгов перед кредиторами.

Итак, на что обращаем внимание:

1. В обязательном порядке берем выписку из ЕГРН и смотрим на наличие других обременений.
2. При расчетах всегда берем расписку. А вообще, самым «проверенным» и безопасным способом будут расчеты через банковскую ячейку (Подробнее см. Нюансы передачи денег с помощью банковской ячейки при покупке квартиры).
3. Не забудьте взять выписку из домовой книги на предмет регистрации в квартире «лишних» людей.
4. Если оформляете договор купли-продажи квартиры с ипотекой, то необходимо получить согласие банка.

***

При правильном подходе никаких проблем при покупке квартиры с обременением в виде ипотеки не возникнет. Если вы сомневаетесь в своих силах, вы всегда можете обратиться за помощью к риэлторам.

***

Больше полезной информации — в рубрике «Купля-продажа квартиры».

Источники:

• Гражданский кодекс РФ
• Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ

Добавить в избранное В избранное

Поделиться

Предыдущий материал

Следующий материал

Обременения: что это такое и как они работают

Покупка дома — это трудный путь, а день закрытия обычно представляет собой праздничное пересечение финишной черты. Однако обременение может испортить этот счастливый случай, скомпрометировав право собственности продавца. В результате обременение может поставить под угрозу продажу дома, оставив покупателей и продавцов разочарованными, так как им нечего будет показать в течение недель или месяцев напряженной работы и переговоров.

Покупатели жилья на поздних стадиях покупки дома могут обнаружить обременение при поиске по титулу. Вот виды обременений и как с ними справляться.

Что такое обременение?

Обременение – это право собственности на имущество. Как правило, покупатели жилья сталкиваются с обременениями во время поиска титула, что является одним из последних шагов к покупке дома. Обременение может задержать или сорвать ваше закрытие в последнюю минуту, потому что оно влияет на способность продавца передать собственность.

Примеры обременений включают залоговое право собственности и строения, расположенного на двух участках, находящихся в отдельной собственности. Обременения не всегда влияют на стоимость имущества и могут потребовать судебного разбирательства для разрешения, в зависимости от типа.

Подать заявку на ипотеку сегодня!

Подайте онлайн заявку на получение экспертных рекомендаций с реальными процентными ставками и платежами.

Запустите свое приложение

Как действует обременение?

То, как работает обременение, зависит от его типа. Как правило, обременение влияет на способность покупателя дома приобрести недвижимость и требует разрешения до завершения сделки. Устранение обременения может быть таким же простым, как написание письма, или может включать судебное разбирательство.

Типы обременений и их значение для домовладельцев

Распространенными видами обременений являются сервитуты, посягательства, залоговые права и ограничения, связанные с документами. Эти типы обременений определяют, на что имеет право каждая сторона, и защищают каждую сторону в соответствии с местным законодательством. Кроме того, кредиторы и покупатели жилья защищают себя с помощью страхования титула, которое выявляет претензии к собственности и предотвращает ответственность кредитора после передачи права собственности. Подробная информация о каждом типе:

Сервитуты

Сервитут предоставляет ограниченное использование собственности субъекту, отличному от владельца. Например, дом, у которого есть сервитут на соседнюю собственность, может предоставить владельцу собственности, не имеющей выхода к морю, право прохода через собственность своего соседа, чтобы получить доступ к дороге общего пользования. Помните, что, хотя сервитут может позволить другой стороне использовать собственность, владелец сохраняет право собственности.

Посягательство

Посягательство происходит, когда кто-то еще (обычно сосед) имеет строение или растение, частично или полностью расположенное на вашей территории. Например, забор соседа, который заходит на вашу территорию, может стать обременением. Крайне важно устранять посягательства, даже если проблема вас не беспокоит.

Несмотря на то, что конфликты из-за границ собственности могут вызвать стресс и привести к финансовым затратам, нерешенное вторжение может привести к иску о неправомерном владении, что дает права собственности соседу. К счастью, простое письмо, подтверждающее ваше право собственности и дающее согласие на использование имущества вашим соседом, может отклонить иск о неправомерном владении.

Залоговое право

Залоговое право представляет собой юридическое право на собственность при определенных обстоятельствах. Кроме того, владелец не может передать имущество, если он не решит существующие залоговые права во время продажи. В результате залоговые права ограничивают продажу собственности домовладельцем.

Ипотечное залоговое право

Одним из примеров является ипотечное залоговое право, которое дает лицу или компании право на собственность до тех пор, пока владелец не погасит долг. Например, когда человек берет ипотечный кредит, кредитор будет иметь залоговое право на собственность до тех пор, пока домовладелец не погасит свою ипотеку.

Залог предназначен для обеспечения кредитора. Если домовладелец не выплачивает кредит, залоговое удержание позволяет кредитору вернуть собственность. При закрытии продавец должен разрешить залоговое удержание за счет наличных резервов или прибыли от продажи дома. В противном случае залогодержатели вправе приостановить сделку до погашения собственником просроченной задолженности.

Плата за ТСЖ или штрафы

Неуплата ТСЖ приведет к аресту имущества. Точно так же неуплата штрафов ТСЖ или специальных взносов также может привести к залоговому удержанию. Как и в случае с ипотекой, домовладельцам рекомендуется оплачивать сборы и штрафы за ТСЖ, чтобы избежать обременений.

Налоговые обязательства

Если вы не платите налоги на имущество, ваш муниципалитет наложит на ваше имущество налоговое право удержания, которое имеет приоритет перед всеми другими кредиторами и может привести к лишению права выкупа, даже если вы выполнили свою ипотеку. Большинство кредиторов требуют, чтобы заемщики платили налоги на имущество в рамках ежемесячного платежа по ипотеке — вместе со страховыми взносами домовладельцев — которые поступают на счета условного депонирования, которыми управляют кредиторы.

Залог механика

Профессионал, который ремонтирует ваш автомобиль, дом или имущество, может заложить залог механика на ваш дом до тех пор, пока вы не оплатите его услуги. Если это удержание каким-либо образом не выплачивается при продаже дома владельцем, оно остается с имуществом даже после передачи права собственности на жилье.

CC&R: Covenants, Conditions And Restrictions 

Если вы рассматриваете возможность покупки дома, расположенного в ассоциации домовладельцев (ТСЖ), вам будут установлены ограничения на использование вами этого имущества. Эти положения известны как соглашения, условия и ограничения (CC&R). CC&R являются частью дела, поэтому домовладельцы не могут игнорировать их. В результате, несоблюдение CC&R может привести к тому, что ваше ТСЖ наложит залог на ваш дом.

Правила ТСЖ могут различными способами ограничивать выбор домовладельца. Например, ваш CC&R может запретить вам крыть крышу дома определенным материалом или красить дом в определенный цвет. Кроме того, некоторые ТСЖ ограничивают количество домашних животных, которых вы можете держать в доме, или запрещают всех f домашних животных.

Зонирование

Законы о зонировании — это муниципальные постановления, которые определяют, для чего может использоваться имущество. Например, законы о зонировании могут помочь гарантировать, что торговый центр не появится посреди района или что ваш ближайший сосед не решит построить на своей территории большой многоквартирный дом.

Претензии к праву собственности

Поиск по титулу может выявить незавершенные судебные процессы, связанные с претензиями на собственность, такие как предписывающий сервитут, посягательство или другие претензии к собственности. Если при поиске по титулу обнаруживаются претензии в отношении права собственности на дом, который вы хотели бы приобрести, вам нужно будет работать с продавцом, соседями и заявителями, чтобы разрешить их.

Являются ли обременения проблемой?

Обременения могут показаться пугающими, но почти все имущество в США обременено. Например, сервитуты позволяют государственным службам, таким как полиция, пожарные и коммунальные службы, выполнять свои обязанности или производить необходимый ремонт.

Кроме того, у любого, у кого есть ипотека, есть обременение в виде залогового удержания дома. Тем не менее, обременение не влияет на ситуацию, если только домовладелец не выплачивает ипотеку или продает свой дом значительно дешевле, чем остаток по кредиту, что бывает редко.

Поскольку обременения могут иметь самые разные последствия для имущества, домовладельцам жизненно важно понимать, как обременения влияют на имущество, и решать, могут ли они жить с этими ограничениями. Если ваш дом или дом, который вы хотите купить, имеет обременения, рекомендуется проконсультироваться с юристом по недвижимости, чтобы изучить детали.

Можно ли избавиться от обременения недвижимости?

Устранение обременения может быть таким же простым, как удаление конструкции из собственности, или может быть таким же сложным, как проведение судебного процесса. Обременения могут потребовать от вас перепланировать линии собственности, погасить залог или получить освобождение от вашего кредитора или муниципалитета. Документ об устранении обременения называется передаточным актом, который передает четкое право собственности владельцу собственности.

Итог: обременения ограничивают использование собственности 

Обременения предоставляют право пользования землей другим сторонам, возникают из-за того, что соседи держат объекты на вашей собственности, и могут гарантировать кредиторам право на ваш дом до тех пор, пока вы не погасите определенные долги. Поэтому разумно понять обременения дома, который вы хотите купить, до завершения сделки.

Предпочтения и обстоятельства различаются, поэтому каждый должен оценить для себя, будет ли лимит достаточно значительным, чтобы отказаться от покупки недвижимости. Помните, что некоторые обременения не влияют на повседневную жизнь домовладельца, в то время как другие могут привести к неотложным юридическим последствиям, если их не решить.

Узнайте больше о покупке и владении домом в нашем Учебном центре.

Подать заявку на ипотеку сегодня!

Подайте онлайн заявку на получение экспертных рекомендаций с реальными процентными ставками и платежами.

Запустите свое приложение

Что означает «обременение» в недвижимом имуществе? | Главная Путеводители

Фрейзер Шерман

По законам штата Калифорния ваша недвижимая собственность — это земля, которой вы владеете. Это также любые шахты, полезные ископаемые или карьеры на земле, древесина на корню и другие виды деревьев, а также улучшения, такие как здания или заборы. Если земля обременена, она не полностью ваша, и вы можете распоряжаться ею по своему усмотрению.

Денежные обременения

1. Любое лицо, предъявляющее финансовые претензии к вашей собственности, имеет обременение. Классический пример — ипотека: ипотека на 200 000 долларов обременяет ваш дом долгом в 200 000 долларов, который вы должны выплатить. Если подрядчик подает залог за неоплаченные счета — залог механика на юридическом языке — это обременение. То же самое относится к кредиту под залог собственного капитала или судебному залогу, наложенному кредитором, которому вы должны деньги.

Неденежные обязательства

1. Некоторые обременения связаны с вашим контролем над имуществом, а не с вашими долгами. Любые правительственные ограничения высоты вашего здания или разрешенного использования имущества являются неденежными обременениями. Так же как и правила и договоры вашей ассоциации домовладельцев об использовании земли. Сервитуты дают кому-то еще право доступа к вашей собственности, например, чтобы пересечь ее на внутренний участок или ловить рыбу у вашей набережной. Существует несколько способов установления сервитутов.

Регистрация фактов

1. Если кто-то хочет купить вашу недвижимость, он будет очень заинтересован в обременениях. Ограничения по зонированию ограничивают то, что она может построить. Залоговые обязательства по долгам остаются на собственности даже после того, как вы ее продадите. Залоги, ссуды под залог дома и ипотечные кредиты должны быть зарегистрированы в реестре сделок округа, где находится недвижимость. Это упрощает поиск по названию, чтобы узнать, насколько обременено ваше имущество.

Продажа обремененного имущества

1. Продать обремененное имущество совершенно законно, но это может быть сложнее. Если стоимость недвижимости меньше ипотечного долга, немногие покупатели собираются предложить достаточно, чтобы погасить ипотечный кредит. Покупатель, который не может построить то, что хочет из-за зонирования, может быть не заинтересован. Немногие горят желанием купить дом с залоговым правом механика или судом, потому что, как только дом принадлежит ему, так же и залоговое право.

Ссылки

• Калифорнийский совет по уравниванию: Налог на недвижимость штата Калифорния
• Американская ассоциация юристов: Защита вашего права собственности
• New York Times: Залоговое удержание дома

Ресурсы

• Калифорнийское бюро недвижимости: Право собственности

Биография писателя

Выпускник Оберлинского колледжа, Фрейзер Шерман начал писать в 1981 году.