Если квартира в ипотеке а супруги разводятся: Раздел ипотечного имущества при разводе

Ипотека, оформленная в браке, это совместные обязательства супругов, осознанно принятые на себя. В большинстве случаев, один из пары выступает как заемщик, а второй — как созаемщик, и доли на квартиру у них равны. В случае развода у семьи есть несколько вариантов, как поделить жилплощадь.

— Первый вариант — самый гуманный, — делится Волков. — Муж и жена договариваются о том, что одному из них достанется квартира, а второй получает приличную сумму, которой хватит на первый взнос по новой ипотеке. Дальше каждый оплачивает уже свою квартиру. В этой ситуации сложнее тому, у кого остается общее жилье, так как ему надо не только выплатить деньги второму супругу, но и продолжать выплачивать ипотеку. Поэтому обычно «откупаются» машинами, дачами, гаражами или другим имуществом. Так ипотека при разводе делится быстро и безболезненно.

Другие варианты более «травматичны» — например, продажа квартиры и раздел полученной суммы на двоих. Это удобно в случае, если квартира большая, но если пришлось продать ипотечную «однушку», оба супруга остаются с мизерными суммами, на которые невозможно купить жилье.

— Еще хуже, когда один супруг продает в квартире свою долю, — вздыхает юрист. — Тогда жилплощадь, по сути, превращается в коммуналку. На это могут идти из желания «насолить» бывшей «второй половинке», но чаще вопрос все-таки решается комфортным для всех путем.

Это интересно

Брачный договор

Разбираемся, зачем нужен брачный договор, какие у него плюсы и минусы, и как правильно его оформить, не потратив лишних денег

Подробнее

Что делать, если нет возможности договориться супругам?


Ипотека при разводе супругов бывает и довольно сложным вопросом, особенно, если между мужем и женой словно черная кошка пробежала. Тогда приходится делить ипотечное жилье через суд. Но надо быть готовым к тому, что решение судьи может быть, хоть и справедливым, но на практике очень неудобным для реализации. Поэтому до подачи заявления в суд, нужно попробовать все способы договориться.


Практические советы от юристов


— Идеальная ситуация — заключение брачного договора, в котором еще до свадьбы все прописано, — советует Волков. — Но, увы, российский менталитет таков, что люди считают заключение такого контракта личным оскорблением, мол, ты что, мне не веришь?

Если брачный контракт не был вовремя заключен, постарайтесь сделать все, чтобы перед разводом договориться о мирном решении вопроса.

— Я могу посоветовать не сообщать банку о том, что вы разводитесь, в первые же дни после принятия решения, — делится Волков. — Помните, что он может не дать согласия на продажу квартиры и потребовать назад единовременную выплату всей суммы займа. Подстрахуйтесь и сначала найдите потенциального покупателя, продумайте все возможные варианты развития событий, и только потом сообщите о разводе в финансовую организацию.


Дети не имеют никакого отношения к родительской ипотеке, как и к самой квартире. Исключения бывают в трех случаях: если квартира была приватизирована, был использован материнский капитал или жилье было получено в дар. В любом случае, закон на стороне детей: никто не имеет права выселить малышей на улицу — сперва их нужно будет прописать в другом месте. И, конечно, несовершеннолетние не могут никак участвовать в выплате ипотечного долга родителей.


Это интересно

Как получить алименты в максимальном объеме, если ваш брак на грани развода


Можно ли претендовать на алименты с «серых» доходов, стоит ли сразу идти в суд и как рассчитывается сумма выплат, если не выходит договориться — выясняем, что действительно нужно сделать, чтобы получить алименты в максимальном объеме после развода.

Подробнее

Военная ипотека


Военная ипотека, как правило, льготная, и оформляется под небольшой процент.

— При разводе супругов, у которых военная ипотека, все в целом происходит также, как и с обычной, с той только разницей, что военные — спецконтингент, которые вступает в определенные правоотношения с государством, и зачастую обязан отслужить энное количество времени, чтобы получить жилье, — говорит юрист.

Совет: обратите внимание, не указано ли в документах, что жилье служебное. Если есть такая пометка, то при выходе на пенсию можно лишиться квартиры.


Юридическая помощь


Если у супругов, которые решили развестись, не получается договориться между собой, можно обратиться к юристу. Специалист может выступить в роли медиатора, то есть, посредника, и помочь договориться мирным путем. Если же урегулировать ситуацию не получилось, каждая из сторон может попросить помощи во взаимодействии с банком, разделе имущества и других вопросах.


Ипотека при разводе: как поделить недвижимость: газета Недвижимость

Не всегда супруги хотят оставаться вместе и решают идти по жизни каждый своим путем. В результате развода зачастую приходится делить имущество, в том числе и недвижимое. Неприятная процедура нередко усложняется тем, что квартира или дом куплены в ипотеку и заем еще не выплачен.

По статистике, пять из 100 пар в Казахстане разводятся, не прожив вместе и года. По данным портала ranking.kz, таких в 2020 году насчитывалось 2,3 тысячи пар. Порядка 14,7 тысячи казахстанцев развелись, прожив в браке всего от 1 до 4 лет. По истечению 5-9 лет супружества распалось ещё 13,5 тысячи браков.

У многих пар были ипотечные займы. Если есть жилищный кредит, то кто его должен погашать, какие варианты раздела имущества существуют и что можно прописать в брачном договоре, попытаемся разобраться.

5 советов для быстрой продажи квартиры >>>

Что важно знать супругам с ипотекой

Ипотека в Казахстане регулируется Гражданским кодексом РК и Законом «Об ипотеке недвижимого имущества». А в случае, когда речь идет о разделе совместно нажитой недвижимости, применяется Кодекс о браке и семье.

Обычный развод от развода с ипотекой отличается тем, что в последнем появляется третья сторона — банк. Поэтому все действия с заложенной недвижимостью можно будет осуществлять только с его согласия.

Во-первых, необходимо знать, что, согласно статье 303 ГК РК, ипотека — это вид залога, при котором заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя или третьего лица.

Другими словами, пока не оплачен весь долг, квартирой владеет банк или тот, кто выдавал заем. Но загвоздка в том, что супруги по закону имеют право на равноценное разделение жилья, так как они получили его в период брака. А вот долг, как правило, «висит» на одном из супругов.

Что важно знать о наследовании недвижимости >>>

Квартиру — пополам, ипотеку — заемщику

Если муж с женой не заключили брачный договор, то ипотечная недвижимость и другое имущество подлежит разделу. Суды выносят решение достаточно формально: просто делят квартиру пополам. Непогашенная ипотека не слишком сказывается на этом решении.

В основном, суды не вникают в нюансы: остаются ли супруги жить в квартире либо намерены ее отдать в аренду и делить деньги и так далее. Собственники сами решают, что делать с доставшимися долями.

Если ипотечный заем оформлен на одного из супругов, выясняется, кто был заемщиком в банке. Если ипотека оформлена на имя мужа, он и будет его погашать. Если заем зарегистрирован на имя жены, выплачивать долг должна она.

Согласно п. 3 статьи 33 Кодекса о браке и семье, право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. 

Например, ипотека была оформлена на мужа, он зарабатывал деньги, а жена была домохозяйкой. Требовать возврата средств и процентов банк будет именно с того, с кем подписан договор, то есть с мужа. Финансовую организацию мало волнуют личные обстоятельства клиента. Выходит, оба имеют право владеть квартирой, а платить будет один.

Квартиры от Казахстанской жилищной компании: направления, условия участия >>>

Если бывшие супруги не смогут договориться самостоятельно, один из них попадает в сложную ситуацию. Потому что нужно подавать судебный иск. Например, обращаться в суд с требованием оставить всю недвижимость за заемщиком. В этом случае придется заплатить жене за положенную ей по закону половину квартиры. А затем опять обращаться в суд, чтобы бывшая жена погашала часть кредита.

Для банка главное, чтобы заем погашался вовремя и в необходимом объеме. Вариантов урегулирования споров между супругами несколько, поэтому лучше в досудебном порядке решить имущественные претензии.

Хорошо, если при оформлении ипотеки заемщиками выступают оба супруга, тогда при разводе каждый будет оплачивать свою долю. Если же кредит оформлен на одного, после развода можно обратиться к банку с просьбой выделить отдельную часть каждому. Либо обращаться с таким требованием в суд.

К счастью, по словам юристов, судебных процессов по разделу ипотечных долгов и квартир не так много. Как правило, бывшие супруги стараются договориться без судебных разбирательств.

Опасности при продаже квартиры >>>

Квартиру — продать, ипотеку — погасить

Один из вариантов решения ситуации с ипотекой — продажа квартиры. Разумеется, если есть, где жить в будущем. Опять же это будет происходить с разрешения и под контролем финансового института. В этом случае деньги от продажи пойдут в счет оплаты кредита, и оставшаяся сумма делится между бывшими мужем и женой. Но это возможно, если супруги смогут договориться между собой. 

Стоит также помнить, что если продать свою долю в недвижимости решил только один из супругов, то по закону второй супруг имеет право преимущественной покупки этой доли перед другими лицами.

Что делать должнику по кредиту: пошаговая инструкция >>>

Брачный контракт не помешает

При оформлении недвижимости в ипотеку можно задуматься о заключении брачного контракта. Например, если пара решила оформить жилищный заем для приобретения квартиры детям. После развода, на почве эмоций, настроения иногда меняются в противоположную сторону. В связи с этим в такой ситуации в качестве перестраховки не помешает брачный договор.

Что нужно прописать в брачном контракте?

• Кому будет принадлежать квартира, которую супруги планируют взять в ипотеку?
• Какая доля в квартире будет выделена детям?
• Кто будет выплачивать ипотеку в случае развода?
• Как супруги будут использовать квартиру в случае развода?
• Какую сумму обязан выплатить один супруг другому в случае определенных обстоятельств?
• Как супруги будут участвовать в формировании семейного бюджета и делить расходы?

Как выселить бывшего собственника из жилья >>>

Брачный контракт можно заключить уже в браке. Если у супругов здравый подход к разделу имущества, они пытаются договориться и пойти на компромиссы. Разделы имущества через суд помимо финансовых потерь несут тяжелую психологическую и эмоциональную нагрузку: после нескольких лет судов уже никакого имущества не хочется. В связи с чем самый экологичный способ для обеих сторон — заранее договориться, как будет делиться ипотечная недвижимость в случае развода. И зафиксировать это брачным контрактом.

Информационная служба kn.kz

Что случилось с домом?

По данным Statista, около 80% супружеских пар владеют совместным домом. По этой причине при разводе пары часто выясняют, как разделить имущество, которое они раньше делили. Вот что вам нужно знать о том, как дома, развод и ипотека влияют друг на друга.


Кому на самом деле принадлежит дом?

Раздел имущества сложен, и правила, касающиеся развода и домов, варьируются от штата к штату.

• В штатах с совместной собственностью каждый супруг (при условии, что дом находится в совместном владении) имеет право на 50% стоимости дома. Техас и Калифорния являются примерами штатов с общественной собственностью.
• В штатах со справедливым распределением вы или суд принимаете решение о справедливом распределении активов. Если суд сочтет, что один из супругов более трудоспособен или образован, он может получить меньше активов, поскольку им легче заработать больше после развода. Если раскол произошел из-за измены, то изменивший супруг может получить меньший процент от его стоимости. Большинство штатов следуют справедливому распределению.

Обычно, если семейная пара владеет домом, они являются совладельцами, и оба имени указаны в ипотеке, но в тех случаях, когда это не так, это также может повлиять на раздел имущества.

Однако дома считаются имуществом супругов, поэтому даже если один человек не имеет никакого отношения к выплате ипотеки или обслуживанию дома, он все равно может иметь право на часть имущества.

Вам нужно продать дом при разводе?

Вам не нужно , чтобы продать дом при разводе, но многие пары в конечном итоге делают это, потому что это уменьшает осложнения.

Решать вам: В любой ситуации развода законно и приемлемо разделить имущество в частном порядке, без помощи юристов и судов. Вы могли бы, например, самостоятельно решить, что один из супругов получит весь дом, потому что они купили его и выплатили ипотеку до брака. Однако, поскольку разводы часто являются очень эмоциональными событиями, не каждая пара считает, что может справиться с этой задачей справедливым и равноправным образом, поэтому часто необходимо привлекать адвокатов по бракоразводным процессам.

Возложение ответственности за выплату ипотеки на кого-то другого также может привести к стрессовым ситуациям, предостерегает Михаил. «Даже если бы другой супруг сообщил: «Я хочу, чтобы ты остался дома с детьми, я собираюсь платить по ипотеке, не волнуйся», — я бы продвигался вперед с осторожностью и проверял это», — советует он. . «Если этот человек не будет выплачивать эти ипотечные платежи, то через 90 дней он может получить статус потери права выкупа, и семья в этом доме может оказаться в действительно сложной ситуации».

Выкуп дома при разводе 

Если один из супругов решает сохранить дом, а другой уезжает, оставшемуся супругу, скорее всего, придется заплатить уезжающему супругу. Если они не продают дом, то необходимо будет получить оценку, чтобы определить, сколько они должны (поскольку текущая цена дома будет отличаться от цены, по которой он был куплен, из-за оценки).

Как только они узнают, сколько стоит дом, они могут договориться о выкупе ипотечного кредита при разводе. Если дом стоит 300 000 долларов и каждый из супругов имеет 50% долей, то проживание может потребовать выплаты уходящему супругу 150 000 долларов. Хотя эта выплата не обязательно должна быть наличной — стоимость может быть компенсирована другими активами супругов, такими как автомобили, которые может оставить другой супруг, — для многих стоимость слишком высока.

Несколько вещей, о которых следует помнить:

На горячем рынке оценки могут быть ниже, чем те, которые можно было бы получить на открытом рынке. Если вы являетесь супругом, принимающим деньги на выкуп, вы можете в конечном итоге получить меньше, чем если бы дом был продан, и вы можете захотеть, чтобы он поступил на открытый рынок. Тем не менее, очень трудно заставить продать во время развода, если оставшийся супруг готов заплатить. Вам нужно будет перейти от совместных арендаторов к общим арендаторам.

Ипотека после развода

Если вы подписали ипотечный кредит и в настоящее время переживаете развод, вы сейчас находитесь в сложной ситуации, когда ваш бывший супруг может прекратить вносить свою часть платежей, но вы все равно будете быть на крючке для оплаты, если вы хотите избежать потери права выкупа.

«Если обе стороны имеют ипотечный кредит, то эти два лица будут нести ответственность за погашение этого кредита», — объясняет директор по ипотечному кредитованию Майк Михаил. «Если они пропустят платеж — если он просрочен более чем на 30 дней — тогда об этом будет сообщено как о просроченном платеже по их кредиту, и это повлияет на оба их кредитных рейтинга».

Если ваше имя фигурирует в кредите, вы несете юридическую ответственность за осуществление платежей. И если ваше имя фигурирует в кредите, даже если вы сами не живете в этом доме, оно появится в вашей кредитной истории.

Даже если у вас и вашего бывшего супруга очень дружеские отношения и они согласны платить за все, ваше имя в кредите подвергает вас финансовому риску, если с ними что-то случится (несчастный случай, потеря работы и т. д.) .

Кроме того, если ваше имя фигурирует в ипотеке, но вы хотите съехать, вам может быть трудно получить одобрение на другой ипотечный кредит. Кредитор может посчитать, что у вас уже слишком высокое отношение долга к доходу (даже если ваш супруг берет на себя ответственность за выплаты по ипотеке).

Недостатки пребывания в ипотеке, если вы не живете в доме:

• Ваш кредит может быть оштрафован, если другой человек решит не платить свою половину
• Вы можете застрять в оплате всей суммы ипотеки, если что-то мешает им от этого
• Возможно, вам будет сложнее претендовать на получение кредита/займа, поскольку кредиторы будут учитывать этот долг для определения отношения вашего долга к доходу.
• Ваш дом может быть использован в качестве залога для погашения долга другого лица (пример: банкротство)

Исключение супруга из ипотечного кредита после развода

Одним из самых простых способов выведения супруга (или бывшего супруга) из ипотечного кредита является рефинансирование. Когда вы рефинансируете ипотечный кредит, вы, по сути, получаете новый ипотечный договор — вы, вероятно, также получите новый срок и ставку по кредиту. После рефинансирования вы можете оформить новую ипотеку только на имя одного человека.

Одним из основных недостатков рефинансирования является его дороговизна (2-6% от суммы кредита), но вы можете вернуть часть этих денег, если сможете обеспечить более низкую ставку, чем раньше.

Лучшее время для рефинансирования развода до вы действительно разведены — как только вы должны сообщить ипотечному кредитору, что вы больше не состоите в браке, это может повлиять на ваш ежемесячный коэффициент долга — и это может быть сложнее чтобы претендовать на ваш дом.

Например: если супруги живут отдельно и тому, кто уходит из дома, выплачиваются алименты, для этого супруга они будут считаться доходом, а для супруга, который остается в доме — и хочет рефинансировать — выплачивает ребенку поддержка может считаться долгом и влиять на соотношение долг/доход.


«Сложность рефинансирования заключается в том, что тот, кто вступает во владение недвижимостью, должен показать, что он может претендовать на это самостоятельно», — отмечает Михаил. «Вместо того, чтобы иметь два дохода для поддержки кредита, теперь есть только один. В зависимости от того, насколько велик этот непогашенный остаток, этот человек может или не может претендовать на него самостоятельно. В этом случае ему может потребоваться искать другого созаемщика. или попросите у члена семьи подарок, чтобы внести больший первоначальный взнос, чтобы попытаться уменьшить сумму кредита. Но лучший способ действий — вы хотите, чтобы другой человек избавился от ипотеки и права собственности».

Beyond the Mortgage

Право собственности

Если вы сохраняете за собой дом, вам нужно убрать из титула имя бывшего супруга. Вы можете сделать это, подав акт об отказе от права собственности: это передает вам их законный интерес в собственности.

Налоги 

Когда вы продаете дом при разводе, вам, возможно, придется заплатить так называемый долгосрочный налог на прирост капитала. Правила налогообложения прироста капитала могут сбивать с толку, особенно при разводе. Это налог на прибыль , который вы должны заплатить, когда продаете долгосрочные инвестиции (например, акции, но он также может применяться к имуществу). Тем не менее, супружеские пары получают освобождение от прибыли в размере 500 000 долларов США, в то время как все остальные получают освобождение от прибыли в размере 250 000 долларов США, если вы проживаете в своем доме не менее двух лет.

Если вы продаете недвижимость до истечения двухлетнего срока, вы платите краткосрочный налог на прирост капитала, и ставка, которую вы платите (до 37%), зависит от вашего дохода. Если это так, вы можете временно сохранить совместное владение домом, установив дату отсроченной продажи на более поздний срок (после того, как вам не придется платить высокие налоги).

Для дальнейшего чтения

• Как продать свой дом: Руководство по продаже дома в 5 шагов от компании Houwzer
• Могу ли я купить дом вместе с другом? Как работает ипотека без супруга
• Могу ли я купить дом с плохой кредитной историей? Может быть, но это будет непросто

Вы разводитесь, что будет с домом по ипотеке?

Пятьдесят процентов всех браков заканчиваются разводом, и, как бы это ни было неприятно, разводы сейчас распространены как никогда.

Мы видим в фильмах и по телевидению, что владение семейным домом

находится в центре внимания во время развода. Персонажи жалуются на то, как они платят за дом, в котором больше не проживают, и живут впроголодь, чтобы не отставать от двух ипотечных кредитов. Редко бывает такое. Знающий адвокат, например, в Юридическая фирма Bronzino может оформить ваш развод и заключить равноправное соглашение, которое позволит вам и вашему бывшему партнеру решить, кто сохранит дом, кто будет платить по ипотеке или будет ли дом продан. Вы и ваш бывший имеете право решать, какой вариант выбрать при оформлении ипотечного кредита при разводе в Нью-Джерси.

Мой, твой или наш?

Прежде чем можно будет продать семейный дом или внести изменения в ипотеку, необходимо установить его владельца. Семейный дом обычно считается супружеской собственностью , когда он был куплен после свадьбы, независимо от того, указаны ли оба имени в документе или нет. Если один из супругов выплатил все платежи по ипотеке до момента развода, а другой остался дома, воспитывая детей или ухаживая за домом, он по-прежнему считается семейным имуществом . Если дом был унаследован и в документе указано только имя бенефициара, он является исключительным владельцем, но если имя их супруга добавлено в документ, дом становится супружеской собственностью. Наконец, если супруг купил дом и владел им до брака, он не считается совместной собственностью.

Кто хранит дом?

На этот вопрос есть несколько ответов. Первый сценарий заключается в продаже дома и распределении выручки, как указано в соглашении о разводе. Нью-Джерси — штат с равноправным распределением, поэтому не существует жесткого правила, согласно которому активы будут разделены пополам. Справедливое распределение принимает во внимание многие факторы, такие как продолжительность брака, уровень жизни, образование, экономический вклад и т. д.  Одним из недостатков продажи собственности является изменчивый рынок жилья. Вы можете выставить свой дом на продажу на срок от 18 месяцев до двух лет в зависимости от вашего района.

Во-вторых, вы и ваш супруг можете стать совладельцами дома. Многие семьи предпочитают сохранить дом, в основном из-за эмоциональных связей с ним, особенно когда в нем есть дети. Часто семьи не хотят отправлять своих детей в школу в другом школьном округе или нести дополнительные расходы на переезд. Сохранение дома под обоими именами имеет свои недостатки. Наличие одного ипотечного кредита и желание начать все сначала, купив другой дом , может затруднить получение второго кредита. Кроме того, если вы и ваш бывший партнер договорились о том, как обрабатывать платежи по ипотеке и любой из вас отстает, ваш кредитный рейтинг в подвале.

Третий вариант — выкупить у бывшей его долю в доме. Чтобы получить крупную сумму наличных, вам, вероятно, потребуется рефинансировать ипотечный кредит.   Предположим, что ваш дом оценивается в 300 000 долларов США, и в соответствии с соглашением о разводе ваш бывший партнер имеет право на половину стоимости дома после вычета того, что по-прежнему причитается по ипотеке. Невыплаченный остаток по ипотеке составляет 100 000 долларов, что означает, что ваш бывший должен получить 100 000 долларов. Чтобы заплатить такую ​​большую сумму, путем рефинансирования ипотеки, вы можете получить деньги на выкуп, но отрицательная сторона в том, что кредит, который, возможно, осталось 8 лет, является новым кредитом на 15 лет.

Развод с домом, что насчет ипотеки?

Тот, кто вступит во владение домом , должен быть в залоге.   Единственный способ внести какие-либо

изменения в имя того, чье имя указано в ипотеке, — это рефинансировать кредит на имя единственного владельца. Часто в этом процессе есть несколько загвоздок. Если лицо, запрашивающее рефинансирование, не имеет доступного кредита или хорошей кредитной истории, оно не сможет рефинансировать.

Если вы и ваш бывший согласитесь остаться в ипотеке, но они будут производить платежи и в какой-то момент прекратят это делать, банк будет преследовать вас обоих.

Развод и решение вопроса о том, что делать с семейным домом, — чрезвычайно трудные ситуации. Так много эмоций, воспоминаний и энергии связано с вашим домом. Есть способы уладить развод наименее болезненным способом.

Вам нужен кто-то, кто поможет вам пройти через бракоразводный процесс, пока вы занимаетесь ипотечным домом? Свяжитесь с нашими адвокатами по разводам в округе Монмут и Оушен, штат Нью-Джерси

Есть профессионалы, готовые помочь вам сделать правильный выбор для вас и вашей семьи.