Если квартира в ипотеке а супруги разводятся: Как делится ипотечная квартира при разводе: особенности, способы раздела — kiteliberty.ru — Кайт клуб Андрея Антонова, Санкт-Петербург

Содержание

Как делится ипотека и квартира при разводе

Содержание:

•
Как сделать так, чтобы не пришлось делить ипотеку
•
Как регулируется законом разделение ипотечной недвижимости
•
Как можно разделить квартиру или ипотеку, если банк согласен
•
Правила раздела недвижимости, которая приобреталась в ипотеку в браке
•
Если недвижимость куплена с привлечением материнского капитала
•
Военная ипотека при разводе супругов
•
Правила раздела недвижимости, которая приобреталась в ипотеку не в браке
•
Особенности раздела ипотечного дома с земельным участком
•
Оформление раздела ипотечной недвижимости мировым соглашением
•
Порядок раздела ипотеки через суд
•
Основные сложности, возникающие при разделе ипотеки
•
Что надо знать про раздел ипотеки, если думаете о разводе
•
Итог: варианты раздела ипотеки при расторжении брака

Когда супруги берут ипотеку, условия могут казаться им вполне прозрачными. Но в случае развода становится непонятно, как делится квартира, кто теперь будет платить банку. Чтобы разобраться, нужно рассмотреть разные ситуации.

Как сделать так, чтобы не пришлось делить ипотеку

Об ипотеке после развода не придётся спорить, если:

•
заранее составлен брачный договор. В нём прописывают, кому достанется квартира, а значит, и выплата кредита. Если условия договора меняются, об этом оповещают банк. Кредитор должен знать, как делится залоговое имущество;
•
сохранили документы по ипотеке. Если один из супругов сделал первый взнос из своих средств, это нужно подтвердить. При неравном участии в выплате кредита договариваются о долевом делении.

Как регулируется законом разделение ипотечной недвижимости

Если после развода не удалось договориться, поможет закон:

•
По статье 34 Семейного Кодекса РФ нажитое в браке принадлежит и жене, и мужу. Это относится к квартире и к кредиту, который за неё платят. Не имеет значения то, что она и долг оформлены на одного супруга.
•
По статье 39 того же кодекса общая собственность делится поровну, если иное не записали в брачном договоре. Но суд может одной из сторон отдать большую долю. Решение диктуется интересами детей, поведением мужа или жены в ущерб семье. Тот, кому присудили большую площадь, будет выплачивать банку часть долга за неё.

В споре об ипотечном жилье есть третья сторона — банк. Оформить кредит на семью ему выгоднее, чем на одного клиента. Поэтому в Альфа-Банке семейную ипотеку дают под минимальную ставку, если внести соответствующий первый взнос. При разводе кредитору нужно сохранить изначальные условия, поэтому он постарается, чтобы изменений в договоре не было.

Как можно разделить квартиру или ипотеку, если банк согласен

При согласии банка кредит и жильё после развода могут делиться следующими способами:

•
Всё оформляют на мужа или жену. Квартира остаётся за одним человеком, который и продолжает платить кредит. Второму супругу он будет возвращать часть денег. Сумма зависит от того, сколько общих средств вложили в жилье. Считаются первый взнос и погашенная часть долга. Банк согласится с изменениями, если один супруг может выплачивать ипотеку без участия второго.
•
Продают квартиру и возвращают деньги банку, а оставшуюся часть получают бывшие супруги. Это вариант для тех, кто не может в одиночку платить банку и второму дольщику. Продажу нужно согласовать с кредитором.
•
По решению супругов переоформляют квартиру на одного из них, а отвечают по обязательствам оба. Кредит платит владелец, жильё остаётся в залоге. Но если деньги перестанут поступать, кредитор может выдвинуть претензии ко второму супругу, который перестал быть собственником квартиры. А тот, кто больше не владеет жильём, может погасить долг и потребовать эти деньги с собственника.

Любой из вариантов осуществляют так:

•
в банк идут за согласием на переоформление;
•
в суд — за изменением состава должников и определением доли в квартире;
•
там же делится имущество, чтобы жильё и кредит перешли к одному из супругов.

Правила раздела недвижимости, которая приобреталась в ипотеку в браке

Как делится купленное в браке жильё после развода, зависит от многих факторов:

•
Когда квартира и кредит на одном из супругов, это общее имущество. Всё придётся разделить поровну, если муж и жена не договорятся об ином варианте.
•
Когда оба супруга созаёмщики, для банка их обязанности равны. Пока люди в браке, неважно, чьими деньгами рассчитываются за кредит — мужа или жены. Банк при его оформлении рассматривал совокупный доход. После развода должники продолжают перечислять кредитору деньги на прежних условиях, если не предложат лучший вариант.
•
Когда есть брачный договор, квартиру надо разделить так, как указано в нём. Это работает при условии, что документ подписан до оформления кредита. Но банк может потребовать изменения брачного контракта, ведь кредитору должны заранее сообщать об этом документе. Если брачный договор подписали после ипотеки, банк тоже нужно оповестить. Иначе возникнет спор по условиям кредитного договора.
•
Когда в семье есть дети, учитывают их интересы. Родителю, с которым они будут жить, могут выделить большую долю квартиры. А платить кредит придётся и второму супругу, сверх алиментов и собственных обязательств перед банком. Первый будет перечислять за ипотеку меньше. Это регламентируется п. 2 ст. 39 СК РФ.

Если недвижимость куплена с привлечением материнского капитала

При оплате части квартиры материнским капиталом эта доля делится между детьми и родителями поровну. На остальное претендуют оба супруга. Долю следует разделить в соответствии с вкладом в ипотеку каждого. Если маткапитал ушёл на покупку 20% жилья, а отец дал на него 20% собственных средств, спорить можно только о 60%, но не о 80%. Нужно доказать, что эти деньги принадлежали супругу, а не семье. Кредитные обязательства делятся поровну.

Военная ипотека при разводе супругов

Военнослужащие участвуют в особой программе и расплачиваются за приобретённое жильё за счёт бюджета. Но купленная таким образом квартира тоже является совместно нажитой и делится поровну. Об этом есть решение СК Верховного суда № 58-КГ16-25 от 24 января 2017 года.

Правила раздела недвижимости, которая приобреталась в ипотеку не в браке

Чтобы разделить жильё, купленное не в браке, есть следующие варианты:

•
Если один из пары взял кредит на квартиру, она является его собственностью и не делится. Но второй мог участвовать в выплатах банку. Значит, после развода он имеет право на эти деньги, если докажет своё участие в покупке.
•
Если жильё купили в ипотеку и оформили долевую собственность, её можно разделить. Каждый получит свою часть или деньги за неё.

Особенности раздела ипотечного дома с земельным участком

Чтобы разделить после развода дом и землю, надо знать, что:

•
каждому супругу можно отдать его часть жилища и участка;
•
можно требовать деньги за свою долю имущества;
•
нельзя поделить дом и оставить землю в собственности одного супруга.

В остальном всё так же, как при разделе квартиры.

Оформление раздела ипотечной недвижимости мировым соглашением

При мировом соглашении по ипотеке бывшие супруги должны считаться с интересами банка. Иначе кредитор будет против того способа, которым они решили разделить имущество, и мировое соглашение утратит смысл. В таких случаях Альфа⁠-⁠Банк стремится к тому, чтобы все стороны остались довольны результатом переговоров.

Интерес кредитора в том, чтобы вернуть свои деньги и знать, кто именно будет их возвращать. Если супруги сошлись на том, что квартира остаётся жене, а долг — её безработному мужу, ничего не выйдет. Слишком высок риск невозврата денег.

Если три стороны придут к согласию о том, как всё разделить, оно может быть принято:

•
до обращения в суд. Супруги составляют документ, в котором описывают свои договорённости о квартире и кредите, ставят подписи;
•
во время рассмотрения в суде. Один из участников подаёт иск, второй соглашается с его требованиями, и это отражается в постановлении.

Порядок раздела ипотеки через суд

Если не удалось разделить имущество и долг мирно, подают заявление в суд по адресу, где находится жильё. В документе должны быть указаны:

•
название суда;
•
личные данные истца;
•
полные сведения об ответчике, включая СНИЛС, ИНН и данные паспорта;
•
стоимость квартиры;
•
список прилагаемых документов.

В самом тексте указывают, что требует разделить истец, как и почему. Доводы подтверждают документами, среди которых должны быть:

•
копия свидетельства о браке, если он не расторгнут;
•
копия свидетельства о разводе, если он состоялся;
•
копия бумаг на жильё;
•
отчёт о его оценке;
•
выписка из банка о неуплаченной сумме кредита;
•
копии документов, подтверждающих личные расходы истца на квартиру;
•
квитанция об оплате пошлины;
•
уведомление о вручении копий иска банку и второму супругу;
•
доверенность на представление интересов истца, если не он сам будет присутствовать на заседаниях.

Суд может разделить недвижимость пополам. Тогда половину пошлины ответчик должен вернуть бывшему супругу.

Основные сложности, возникающие при разделе ипотеки

Распространённые проблемы с ипотечной квартирой при разводе:

•
Один из супругов не платит банку. Второй не должен игнорировать это. Ведь тогда на неуплаченные взносы начисляют штраф. В результате деньги добросовестного плательщика пойдут на уплату пени и процентов, а основной долг вырастет. Несмотря на развод, выгоднее внести всю сумму, а затем подать в суд на второго супруга, чтобы он вернул половину.
•
Банк не пересматривает договор. Это законно, если изменения грозят ему потерей прибыли. Супругам надо разделить имущество так, чтобы их интересы не противоречили целям банка.

Что надо знать про раздел ипотеки, если думаете о разводе

Готовясь к разводу при невыплаченном ипотечном долге, следует иметь в виду:

Согласие банка не нужно, если оба согласны разделить ипотеку и кредит пополам. Тогда не стоит и судиться.
Суд может решить, что квартира и долг достанутся одному из супругов. Но кредитор это опротестует на основании ипотечного договора, условия которого без его согласия изменить нельзя.
Получить разрешение переоформить кредит и квартиру на одного из супругов реально. Альфа⁠-⁠Банк даёт такую возможность. Но большая часть суммы должна быть погашена вовремя, а клиент должен достаточно зарабатывать, чтобы платить взносы в прежнем размере.
Если в покупку квартиры вложен материнский капитал, эту долю надо разделить между детьми и супругами, а остальное распределяют между собой бывшие муж и жена.
Квартира, купленная по военной ипотеке, рассматривается как совместное имущество. Если в неё вложен материнский капитал, эту часть надо разделить между детьми, матерью и отцом, остальную — между супругами.

Итог: варианты раздела ипотеки при расторжении брака

Жильё после развода можно разделить следующим образом:

•
Поровну квартиру и долг. Каждому супругу передают половину жилплощади, но он обязан выплатить половину оставшихся средств банку. Важно, кто и сколько денег дал на первый взнос за квартиру. Если они нажиты до брака, их вычитают из общей суммы. И эту часть жилья не оспаривают, она и так отходит одному из супругов. Разделить пополам придётся оставшиеся метры и кредит.
•
Продать залог по согласованию с банком и вернуть ему непогашенную часть долга. Ипотечную квартиру реализовать сложнее, чем свободную. Но Альфа⁠-⁠Банк предоставляет возможности рефинансирования кредита, поэтому продажи можно избежать.
•
Оформить ипотеку на мужа или жену по взаимному согласию. Тогда жилплощадь достаётся единственному заёмщику, а бывший супруг получает от него денежную компенсацию. Всё это делают с согласия банка, лучше после погашения остатка по кредиту. Для этого второму супругу надо отказаться от квартиры в пользу первого, тогда его избавят от статуса должника.
•
Оставить обязательства перед банком как есть, но между собой договориться, кто платит кредит, а кто компенсирует второму супругу часть взносов. Об этом составляют расписку. Она нужнее тому, кто вернёт второй половине расходы. Иначе бывший супруг обратится в суд с требованием оплатить свою долю долга или разделить квартиру.
•
Выделить каждому часть жилища в натуре. Но сначала его надо разделить юридически по согласию пары или по решению суда. Для этого каждому владельцу обеспечивают отдельный вход, кухню и санузел. Отопление, водоснабжение и электричество должны быть автономными. И прежде проводят экспертизу, которая подтвердит, что обе доли подходят для жилого помещения по санитарным нормам. Это проще сделать, если речь идёт о частном доме. Кредит на него можно взять в Альфа-Банке.
•
Одному из супругов можно отказаться от прав на владение квартирой, но сохранить обязательства обоих перед банком. Это возможно после развода по согласию и в случае, если в семье есть дети. Ипотеку платят оба. Но если единственный собственник перестанет это делать, рассчитываться с банком придётся второму.
•
Если супруги брали ипотеку, будучи неженатыми, жильё является собственностью того, на кого оформлен кредит и недвижимость. Второй может требовать часть квартиры и выплаченных банку денег, если докажет, что внёс свой вклад в покупку.

Ипотека при разводе: как поделить недвижимость: газета Недвижимость

Не всегда супруги хотят оставаться вместе и решают идти по жизни каждый своим путем. В результате развода зачастую приходится делить имущество, в том числе и недвижимое. Неприятная процедура нередко усложняется тем, что квартира или дом куплены в ипотеку и заем еще не выплачен.

По статистике, пять из 100 пар в Казахстане разводятся, не прожив вместе и года. По данным портала ranking.kz, таких в 2020 году насчитывалось 2,3 тысячи пар. Порядка 14,7 тысячи казахстанцев развелись, прожив в браке всего от 1 до 4 лет. По истечению 5-9 лет супружества распалось ещё 13,5 тысячи браков.

У многих пар были ипотечные займы. Если есть жилищный кредит, то кто его должен погашать, какие варианты раздела имущества существуют и что можно прописать в брачном договоре, попытаемся разобраться.

5 советов для быстрой продажи квартиры >>>

Что важно знать супругам с ипотекой

Ипотека в Казахстане регулируется Гражданским кодексом РК и Законом «Об ипотеке недвижимого имущества». А в случае, когда речь идет о разделе совместно нажитой недвижимости, применяется Кодекс о браке и семье.

Обычный развод от развода с ипотекой отличается тем, что в последнем появляется третья сторона — банк. Поэтому все действия с заложенной недвижимостью можно будет осуществлять только с его согласия.

Во-первых, необходимо знать, что, согласно статье 303 ГК РК, ипотека — это вид залога, при котором заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя или третьего лица.

Другими словами, пока не оплачен весь долг, квартирой владеет банк или тот, кто выдавал заем. Но загвоздка в том, что супруги по закону имеют право на равноценное разделение жилья, так как они получили его в период брака. А вот долг, как правило, «висит» на одном из супругов.

Что важно знать о наследовании недвижимости >>>

Квартиру — пополам, ипотеку — заемщику

Если муж с женой не заключили брачный договор, то ипотечная недвижимость и другое имущество подлежит разделу. Суды выносят решение достаточно формально: просто делят квартиру пополам. Непогашенная ипотека не слишком сказывается на этом решении.

В основном, суды не вникают в нюансы: остаются ли супруги жить в квартире либо намерены ее отдать в аренду и делить деньги и так далее. Собственники сами решают, что делать с доставшимися долями.

Если ипотечный заем оформлен на одного из супругов, выясняется, кто был заемщиком в банке. Если ипотека оформлена на имя мужа, он и будет его погашать. Если заем зарегистрирован на имя жены, выплачивать долг должна она.

Согласно п. 3 статьи 33 Кодекса о браке и семье, право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

Например, ипотека была оформлена на мужа, он зарабатывал деньги, а жена была домохозяйкой. Требовать возврата средств и процентов банк будет именно с того, с кем подписан договор, то есть с мужа. Финансовую организацию мало волнуют личные обстоятельства клиента. Выходит, оба имеют право владеть квартирой, а платить будет один.

Квартиры от Казахстанской жилищной компании: направления, условия участия >>>

Если бывшие супруги не смогут договориться самостоятельно, один из них попадает в сложную ситуацию. Потому что нужно подавать судебный иск. Например, обращаться в суд с требованием оставить всю недвижимость за заемщиком. В этом случае придется заплатить жене за положенную ей по закону половину квартиры. А затем опять обращаться в суд, чтобы бывшая жена погашала часть кредита.

Для банка главное, чтобы заем погашался вовремя и в необходимом объеме. Вариантов урегулирования споров между супругами несколько, поэтому лучше в досудебном порядке решить имущественные претензии.

Хорошо, если при оформлении ипотеки заемщиками выступают оба супруга, тогда при разводе каждый будет оплачивать свою долю. Если же кредит оформлен на одного, после развода можно обратиться к банку с просьбой выделить отдельную часть каждому. Либо обращаться с таким требованием в суд.

К счастью, по словам юристов, судебных процессов по разделу ипотечных долгов и квартир не так много. Как правило, бывшие супруги стараются договориться без судебных разбирательств.

Опасности при продаже квартиры >>>

Квартиру — продать, ипотеку — погасить

Один из вариантов решения ситуации с ипотекой — продажа квартиры. Разумеется, если есть, где жить в будущем. Опять же это будет происходить с разрешения и под контролем финансового института. В этом случае деньги от продажи пойдут в счет оплаты кредита, и оставшаяся сумма делится между бывшими мужем и женой. Но это возможно, если супруги смогут договориться между собой.

Стоит также помнить, что если продать свою долю в недвижимости решил только один из супругов, то по закону второй супруг имеет право преимущественной покупки этой доли перед другими лицами.

Что делать должнику по кредиту: пошаговая инструкция >>>

Брачный контракт не помешает

При оформлении недвижимости в ипотеку можно задуматься о заключении брачного контракта. Например, если пара решила оформить жилищный заем для приобретения квартиры детям. После развода, на почве эмоций, настроения иногда меняются в противоположную сторону. В связи с этим в такой ситуации в качестве перестраховки не помешает брачный договор.

Что нужно прописать в брачном контракте?

Кому будет принадлежать квартира, которую супруги планируют взять в ипотеку?
Какая доля в квартире будет выделена детям?
Кто будет выплачивать ипотеку в случае развода?
Как супруги будут использовать квартиру в случае развода?
Какую сумму обязан выплатить один супруг другому в случае определенных обстоятельств?
Как супруги будут участвовать в формировании семейного бюджета и делить расходы?

Как выселить бывшего собственника из жилья >>>

Брачный контракт можно заключить уже в браке.

Если у супругов здравый подход к разделу имущества, они пытаются договориться и пойти на компромиссы. Разделы имущества через суд помимо финансовых потерь несут тяжелую психологическую и эмоциональную нагрузку: после нескольких лет судов уже никакого имущества не хочется. В связи с чем самый экологичный способ для обеих сторон — заранее договориться, как будет делиться ипотечная недвижимость в случае развода. И зафиксировать это брачным контрактом.

Информационная служба kn.kz

Что случилось с домом?

По данным Statista, около 80% супружеских пар владеют совместным домом. По этой причине при разводе пары часто выясняют, как разделить имущество, которое они раньше делили. Вот что вам нужно знать о том, как дома, развод и ипотека влияют друг на друга.

Кому на самом деле принадлежит дом?

Раздел имущества сложен, и правила, касающиеся развода и домов, варьируются от штата к штату.

В штатах с совместной собственностью каждый супруг (при условии, что дом находится в совместном владении) имеет право на 50% стоимости дома. Техас и Калифорния являются примерами штатов с общественной собственностью.
В штатах со справедливым распределением вы или суд принимаете решение о справедливом распределении активов. Если суд сочтет, что один из супругов более трудоспособен или образован, он может получить меньше активов, поскольку им легче заработать больше после развода. Если раскол произошел из-за измены, то изменивший супруг может получить меньший процент от его стоимости. Большинство штатов следуют справедливому распределению.

Обычно, если супружеская пара владеет домом, они являются совладельцами, и оба имени указаны в ипотеке, но в случаях, когда это не так, это также может повлиять на раздел имущества.

Однако дома считаются имуществом супругов, поэтому даже если один человек не имеет никакого отношения к выплате ипотеки или обслуживанию дома, он все равно может иметь право на часть имущества.

Вам нужно продать дом при разводе?

Вам не нужно , чтобы продать дом при разводе, но многие пары в конечном итоге делают это, потому что это уменьшает осложнения.

Решать вам: В любой ситуации развода законно и приемлемо разделить имущество в частном порядке, без помощи юристов и судов. Вы могли бы, например, самостоятельно решить, что один из супругов получит весь дом, потому что они купили его и выплатили ипотеку до брака. Однако, поскольку разводы часто являются очень эмоциональными событиями, не каждая пара считает, что может справиться с этой задачей справедливым и равноправным образом, поэтому часто необходимо привлекать адвокатов по бракоразводным процессам.

Возложение ответственности за выплату ипотеки на кого-то другого также может привести к стрессовым ситуациям, предостерегает Михаил. «Даже если бы другой супруг сообщил: «Я хочу, чтобы ты остался дома с детьми, я собираюсь платить по ипотеке, не волнуйся», — я бы продвигался вперед с осторожностью и проверял это», — советует он. . «Если этот человек не будет выплачивать эти ипотечные платежи, то через 90 дней он может получить статус потери права выкупа, и семья в этом доме может оказаться в действительно сложной ситуации».

Выкуп дома при разводе

Если один из супругов решает сохранить дом, а другой уезжает, оставшемуся супругу, скорее всего, придется выплатить уезжающему супругу. Если они не продают дом, то необходимо будет получить оценку, чтобы определить, сколько они должны (поскольку текущая цена дома будет отличаться от цены, по которой он был куплен, из-за оценки).

Как только они узнают, сколько стоит дом, они могут договориться о выкупе ипотечного кредита при разводе. Если дом стоит 300 000 долларов и каждый из супругов имеет 50% долей, то проживание может потребовать выплаты уходящему супругу 150 000 долларов. Хотя эта выплата не обязательно должна быть наличной — стоимость может быть компенсирована другими активами супругов, такими как автомобили, которые может оставить другой супруг, — для многих стоимость слишком высока.

Несколько вещей, о которых следует помнить:

На горячем рынке оценки могут быть ниже, чем те, которые можно было бы получить на открытом рынке. Если вы являетесь супругом, принимающим деньги на выкуп, вы можете в конечном итоге получить меньше, чем если бы дом был продан, и вы можете захотеть вывести его на открытый рынок. Тем не менее, очень трудно заставить продать во время развода, если оставшийся супруг готов заплатить. Вам нужно будет перейти от совместных арендаторов к общим арендаторам.

Ипотека после развода

Если вы подписали ипотечный кредит и в настоящее время переживаете развод, вы сейчас находитесь в сложной ситуации, когда ваш бывший супруг может прекратить вносить свою часть платежей, но вы все равно будете быть на крючке для оплаты, если вы хотите избежать потери права выкупа.

«Если обе стороны имеют ипотечный кредит, то эти два лица будут нести ответственность за погашение этого кредита», — объясняет директор по ипотечному кредитованию Майк Михаил. «Если они пропустят платеж — если он просрочен более чем на 30 дней — тогда об этом будет сообщено как о просроченном платеже по их кредиту, и это повлияет на оба их кредитных рейтинга».

Если ваше имя фигурирует в кредите, вы несете юридическую ответственность за осуществление платежей. И если ваше имя фигурирует в кредите, даже если вы сами не живете в этом доме, оно появится в вашей кредитной истории.

Даже если у вас с бывшим супругом очень дружеские отношения и они согласны платить за все, ваше имя в кредите подвергает вас финансовому риску, если с ними что-то случится (несчастный случай, потеря работы и т. д.) .

Кроме того, если ваше имя фигурирует в ипотечном кредите, но вы хотите съехать, вам может быть трудно получить одобрение на другой ипотечный кредит. Кредитор может посчитать, что у вас уже слишком высокое отношение долга к доходу (даже если ваш супруг берет на себя ответственность за выплаты по ипотеке).

Недостатки пребывания в ипотеке, если вы не живете в доме:

Ваш кредит может быть оштрафован, если другой человек решит не платить свою половину
Вы можете застрять в оплате всей суммы ипотеки, если что-то мешает им от этого
Возможно, вам будет сложнее претендовать на получение кредита/займа, поскольку кредиторы будут учитывать этот долг для определения отношения вашего долга к доходу.
Ваш дом может быть использован в качестве залога для погашения долга другого лица (пример: банкротство)

Исключение супруга из ипотечного кредита после развода

Одним из самых простых способов выведения супруга (или бывшего супруга) из ипотечного кредита является рефинансирование. Когда вы рефинансируете ипотечный кредит, вы, по сути, получаете новый ипотечный договор — вы, вероятно, также получите новый срок и ставку по кредиту. После рефинансирования вы можете оформить новую ипотеку только на имя одного человека.

Одним из основных недостатков рефинансирования является его дороговизна (2-6% от суммы кредита), но вы можете вернуть часть этих денег, если сможете обеспечить более низкую ставку, чем раньше.

Лучшее время для рефинансирования развода до вы действительно разведены — как только вы должны сообщить ипотечному кредитору, что вы больше не состоите в браке, это может повлиять на ваш ежемесячный коэффициент долга — и это может быть сложнее чтобы претендовать на ваш дом.

Например: если супруги живут отдельно и тому, кто уходит из дома, выплачиваются алименты, для этого супруга они будут считаться доходом, а для супруга, который остается в доме — и хочет рефинансировать — выплачивает ребенку поддержка может считаться долгом и влиять на соотношение долг/доход.

«Сложность рефинансирования заключается в том, что тот, кто вступает во владение недвижимостью, должен показать, что он может претендовать на это самостоятельно», — отмечает Михаил. «Вместо того, чтобы иметь два дохода для поддержки кредита, теперь есть только один. В зависимости от того, насколько велик этот непогашенный остаток, этот человек может или не может претендовать на него самостоятельно. В этом случае ему может потребоваться искать другого созаемщика. или попросите у члена семьи подарок, чтобы внести больший первоначальный взнос, чтобы попытаться уменьшить сумму кредита. Но лучший способ действий — вы хотите, чтобы другой человек избавился от ипотеки и права собственности».

Beyond the Mortgage

Право собственности

Если вы сохраняете за собой дом, вам нужно убрать из титула имя бывшего супруга. Вы можете сделать это, подав акт об отказе от права собственности: это передает вам их законный интерес в собственности.

Налоги

Когда вы продаете дом при разводе, вам, возможно, придется заплатить так называемый долгосрочный налог на прирост капитала. Правила налогообложения прироста капитала могут сбивать с толку, особенно при разводе. Это налог на прибыль , который вы должны заплатить, когда продаете долгосрочные инвестиции (например, акции, но он также может применяться к имуществу). Тем не менее, супружеские пары получают освобождение от прибыли в размере 500 000 долларов США, в то время как все остальные получают освобождение от прибыли в размере 250 000 долларов США, если вы проживаете в своем доме не менее двух лет.

Если вы продаете недвижимость до истечения двухлетнего срока, вы платите краткосрочный налог на прирост капитала, и ставка, которую вы платите (до 37%), зависит от вашего дохода. Если это так, вы можете временно сохранить совместное владение домом, установив дату отсроченной продажи на более поздний срок (после того, как вам не придется платить высокие налоги).

Для дальнейшего чтения

Как продать свой дом: Руководство по продаже дома в 5 шагов от компании Houwzer
Могу ли я купить дом вместе с другом? Как работает ипотека без супруга
Могу ли я купить дом с плохой кредитной историей? Может быть, но это будет нелегко

Варианты и что вам нужно знать

Реальность такова, что около половины всех браков заканчивается разводом, сокрушительным опытом, который заставляет партнеров делить активы и долги.

Все может стать очень сложным, особенно когда дело касается ипотечных кредитов. У многих пар, особенно с двумя доходами, часто нет другого выбора, кроме как продать свое жилье, погасить кредит и разделить оставшиеся деньги. Другие предпочитают позволить одному партнеру сохранить собственность, часто путем передачи документа и переуступки или рефинансирования ипотеки.

Все это непросто, и решение, что делать с домом, сопряжено с финансовым и эмоциональным стрессом. Но для тех, кто готов сотрудничать, выбор не обязательно должен быть травмирующим или озлобляющим. Пары часто ссорятся из-за собственности, но те, кто готов столкнуться с неизбежным и вести переговоры, могут избежать дорогостоящей и ожесточенной судебной тяжбы.

Изъятие супруга из вашей ипотеки после развода

Если ни один из супругов не может в индивидуальном порядке содержать свой дом и платить по ипотеке, продажа может быть единственным вариантом. Но если у одного человека есть средства для сохранения собственности, пара может рассмотреть вопрос о переоформлении документа и рефинансировании или переназначении ипотеки.

Важно помнить, что развод — это не освобождение от долгов. То, что вы больше не состоите в браке с кем-то, не освобождает вас от взаимных долгов. Подготовка к разводу в финансовом отношении, особенно для тех, у кого есть активы, обычно требует учета активов и долгов, решения о том, как разделить их по справедливости, и оформления юридических документов для разделения финансовых активов и недвижимого имущества.

Если вы решите сохранить свой дом, и ваш партнер по разводу согласится, вы столкнетесь с двумя проблемами:

Вам необходимо переоформить собственность. Этот шаг включает в себя документ об отказе от права собственности, который партнер, отказывающийся от доли в недвижимости, использует для передачи собственности другому партнеру.
Вам следует рефинансировать или переуступить ипотеку партнеру, принимающему на себя право собственности.

Эти шаги необходимо выполнять последовательно. Первым шагом является составление соглашения о расторжении брака и подача его на утверждение в суд. Соглашение представляет собой план того, как будет происходить ваше разделение, включая то, что вы будете делать с совместно находящейся в собственности недвижимостью и связанными с ней долгами.

Если один из партнеров владеет недвижимостью, другой должен подписать акт об отказе от права собственности на это лицо. После того, как дело подано, разведенной паре необходимо решить вопрос об ипотеке.

Урегулировать ипотеку можно двумя способами:

Исключение супруга, отказывающегося от права собственности, из ипотеки
Рефинансирование кредита и получение нового на имя супруга, удерживающего имущество.

Работа с ипотекой очень важна. Возможно, что дело будет прекращено, но оба разведенных останутся в ипотеке. Если один решает прекратить выплаты по ипотеке, другой обязан произвести платежи. Невыплата кредита приведет к дефолту и потере права выкупа.

Чтобы избежать проблем в будущем, ипотека должна быть передана партнеру, вступившему во владение. Кредиторы иногда разрешают это, но чаще нет. Если ваш кредитор откажет, вам, вероятно, потребуется рефинансирование, более сложный процесс, требующий от вас подачи заявки на кредит только на ваше имя и использования части выручки для погашения и закрытия старого.

Рефинансирование после развода

Есть два способа вывести разведенного партнера из ипотеки: получить освобождение от ответственности от кредитора или рефинансировать ипотеку.

Освободить от ответственности проще, но это зависит от разрешения кредитора. Кредитор отменяет обязательство бывшего супруга по выплате ипотечного кредита после того, как имя человека будет удалено из документа. Процентная ставка по ипотечному кредиту остается неизменной, как и сумма задолженности по кредиту. Освобождение от ответственности снимает долг с кредитного отчета бывшего супруга и защищает это лицо от ответственности, если платежи по ипотеке не производятся вовремя.

Рефинансирование является более распространенным инструментом. Он отменяет существующую ипотеку и требует, чтобы супруг, сохраняющий дом, получил новую ипотеку. Замена двухсторонней ипотеки на новую может позволить лицу, рефинансирующему кредит, взять наличные деньги для покрытия долгов.

Вот пример: Джо и Джоанна разводятся, и Джоанна решает сохранить дом, стоимость которого оценивается в 300 000 долларов. Соглашение о разводе требует, чтобы Джо получил половину стоимости дома наличными после вычета невыплаченного остатка по ипотеке. Дом в качестве невыплаченного ипотечного остатка в размере 100 000 долларов, поэтому Джо имеет право на 100 000 долларов его капитала.

Чтобы сохранить дом и платить Джо, Джоанна берет новую ипотеку на 200 000 долларов. Она использует 100 000 долларов для погашения первоначальной ипотеки, а оставшиеся 100 000 долларов использует для выплаты Джо его доли от продажи. У Джо и Джоанны по 100 000 долларов — его часть наличными, ее доля в виде собственного капитала.

Одним из недостатков рефинансирования является более длительный период окупаемости. Вместо кредита, который можно было бы полностью погасить за семь лет, Джоанна должна взять новую ипотеку на 15 лет. Конечно, если она в какой-то момент продаст жилье, она сохранит за собой весь капитал, оставшийся после погашения ипотеки.

Должен ли я рефинансировать после развода?

Рефинансирование после развода не требуется. Многие пары решают, что ни один из них не может позволить себе дом, и решают его продать. Их кредитор может также позволить партнеру, владеющему домом, взять на себя ипотеку, освобождая другого партнера от обязательств.

Разводящиеся пары иногда приходят к другим соглашениям. Они оба могут продолжать совместно владеть домом и не менять ипотечный кредит, даже если в нем проживает только один из них. Иногда права на дом переходят к супругу, который будет в нем жить, но другой партнер остается в ипотеке — стратегия, которая подвергает риску уезжающего супруга.

Рефинансирование часто является лучшим решением, так как получение новой ипотеки может принести достаточно наличных денег, чтобы покрыть капитал покидающего супруга. Но это не полное доказательство. Супруга, надеющаяся сохранить дом, должна будет претендовать на новую ипотеку самостоятельно. Это означает достижение финансовых ориентиров, которые кредитор устанавливает для кредита.

Критерии рефинансирования включают:

Кредитный рейтинг не менее 620 для обычной ипотеки и немного более низкий балл для кредита FHA.
Максимальное соотношение кредита к стоимости 97% для обычного кредита и 97,75% для кредита FHA.
В большинстве случаев максимальное соотношение долга к доходу составляет 43%.

Поскольку то, что могло быть домохозяйством с двумя доходами, после развода становится домохозяйством с одним доходом, вполне возможно, что у супруга, который хочет остаться в доме, не будет достаточного дохода для выполнения требований по ипотеке.

В дополнение к более низкому доходу, при разводе будут разделены все совместные сберегательные и инвестиционные счета. Хуже обстоит дело, если у супругов были долги и они делили их при разводе.

Снижение доходов и сбережений, а также более высокая личная долговая нагрузка, сопровождающая многие разводы, могут затруднить или сделать невозможным поиск ипотечного кредита с доступными платежами.

Наконец, если бы большая часть кредитных счетов пары была открыта на имя супруга, покидающего дом, у того, кто хочет сохранить имущество, может не быть достаточной индивидуальной кредитной истории, чтобы претендовать на получение кредита.

Передача ипотечного кредита

Передача существующей ипотеки супругу, удерживающему дом, может быть самым простым способом решения жилищного вопроса. Обычно кредитору нужны копии решения о разводе и должным образом оформленный и поданный акт об отказе от иска, чтобы передать ипотеку.

Принятие ипотеки называется принятием ипотеки. Кредиторы не обязаны делать предположения, и вам и вашему бывшему важно пересмотреть условия предположения, если кредитор согласен это разрешить. В некоторых случаях супруг, отказывающийся от доли в доме, может по-прежнему нести ответственность, если супруг, сохраняющий имущество, не выплачивает ипотеку или просрочивает платежи. Это может нанести ущерб кредитоспособности супруга, не являющегося собственником, даже если этот супруг не имеет доли в собственности. Чтобы избежать этого, важно, чтобы кредитор освобождал супруга от ответственности, чтобы он перестал претендовать на имущество.

Также важно, чтобы кредитор удалил ипотечное обязательство супруга, не являющегося собственником, из кредитного отчета этого человека.