Покупка квартиры в общую совместную или общую долевую собственность
Сергей, дополню консультации коллег… ответив на Ваш вопрос… При покупке в долевую собственность нотариальное удостоверение договора обязательно, поскольку в данном случае меняется соглашением супругов законный режим совместной собственности и происходит ее раздел, а соглашение о разделе между супругами подлежит обязательному нотариальному удостоверению…
Эта позиция Росреестра, Минэкономразвития и судебная практика так же ее поддерживает…
Сбербанк с данной позицией Минэка ознакомлен…:
О нотариальном удостоверении сделок, связанных с приобретением супругами недвижимого имущества в общую долевую собственность. (Письмо Минэкономразвития России от 29.03.2017 N Д23и-1701)»
По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 33 Семейного кодекса Российской Федерации (далее — СК РФ), законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.
Согласно пункту 1 статьи 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
Исходя из положений статьи 42 СК РФ установленный законом режим совместной собственности может быть изменен только брачным договором, заключенным в предусмотренной для него нотариальной форме (пункт 2 статьи 41 СК РФ).
Супруги, приобретая в общую долевую собственность объект недвижимого имущества, изменяют закрепленный законом порядок общей собственности, устанавливая отличный, а именно долевой режим собственности на приобретаемый объект недвижимости. Исходя из изложенного можно сделать вывод о том, что супруги, приобретая в долевую собственность объект недвижимости, в том числе и в случае заключения договора участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества, заключают договор, содержащий элементы брачного договора, поскольку в нем выражена воля супругов на изменение установленного законом режима совместной собственности, в связи с чем указанные договоры подлежат нотариальному удостоверению.
Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
В силу положений пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Таким образом, требования СК РФ обязательны для всех сторон договора.
Необходимо иметь в виду, что в соответствии с положениями статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, либо в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
При этом, если нотариальное удостоверение сделки, в соответствии с пунктом 2 статьи 163 ГК РФ, является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
Учитывая изложенное, в целях исключения дополнительных обязанностей по нотариальному удостоверению сделок под страхом их ничтожности, по мнению Департамента недвижимости, возможен один из следующих вариантов:
приобретение объекта недвижимости в совместную собственность супругов, в том числе при заключении договора участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества, по которому объект будет оформляться в совместную собственность супругов;
представление на государственную регистрацию права общей долевой собственности супругов на объект недвижимости брачного договора, в соответствии с которым супруги изменяют законный режим совместной собственности.
.png)
данное разъяснение без труда можно найти в сети Интернет в полной версии…
В связи с чем, могу ответить на Ваш вопрос… Вы писали:
«подскажите пжлст: в какую собственность лучше регистрировать квартиру ( чтобы в будущем было меньше проблем ) — в общую совместную или общую долевую и нужен ли нотариус? „
В вашем случае однозначно Сбербанк оформит проект договора в совместную собственность… либо Вы будете по договору выступать один как Покупатель, а супруга в силу закона в любом случае приобретает право совместной собственности… Необходимо будет нотариальное согласие супруги, если в договоре купли-продажи она участвовать не будет… Соответственно я бы настояла о включении в договор купли-продажи Вашей супруги стороной сделки (покупателем) дабы на этом этапе сэкономить на нотариальном согласии… В последующем Вы сможете заключить либо брачный договор с супругой, либо соглашением определить доли в праве на квартиру… Но все эти процедуры нотариальные.
..
Если остались вопросы… с радостью готова ответить…
С уважением…
Как лучше оформить квартиру в совместную или долевую собственность супругам?
Прочее › Оформить
Что лучше общая долевая или совместная собственность? Отличия долевой и совместной собственности заключается в том, что в первом случае доли первого и второго владельца зарегистрированы в Росреестре, а во втором, фактическим владельцем имущества является один из супругов, однако по закону каждый из них претендует на получение ½ доли объекта.
- Чем отличается совместная собственность на квартиру от долевой?
- Как лучше оформить квартиру между супругами?
- Можно ли в браке оформить долевую собственность?
- Какие права у долевых собственников?
- Зачем нужна долевая собственность?
- Зачем объединять доли в квартире?
- Как оформить право собственности на квартиру на двоих?
- Кто может проживать в квартире в долевой собственности?
- Как не потерять квартиру при разводе?
- Как купить квартиру в браке Чтобы муж не претендовал?
- Как оформить квартиру на себя чтобы не делить при разводе?
- Как перевести долевую собственность в совместную?
- Как оформить квартиру только на одного супруга?
- Можно ли долевую собственность оформить без нотариуса?
- Когда прекращается общая долевая собственность?
- Как должна быть разделена общая совместная собственность супругов?
- Как рассчитывается налог на совместную собственность?
- В чем разница между общей совместной и общей долевой собственностью?
- Зачем нужна общая совместная собственность?
- В каком случае возникает общая совместная собственность?
- Можно ли продать свою долю в квартире без согласия других собственников?
Чем отличается совместная собственность на квартиру от долевой?
Общая долевая собственность ― имуществом владеет несколько человек.
У каждого из них есть определенная доля. Совместная собственность ― несколько владельцев, но без определения долей.
Как лучше оформить квартиру между супругами?
Оформить покупку недвижимости в браке можно разными способами:
- на одного из супругов;
- в совместную собственность без выделения конкретной доли каждого;
- с выделением долей — в равных пропорциях или разделенных по согласованию супругов соответственно вложенным средствам.
Можно ли в браке оформить долевую собственность?
Общая долевая собственность может образоваться и из совместной при разделе ее на части. Это возможно по соглашению хозяев (добровольно или через суд) или путем заключения брачного договора, если имущество делят супруги.
Какие права у долевых собственников?
Участник общей долевой собственности может владеть и пользоваться частью общего имущества, соразмерной его доле. Если это невозможно, он может требовать компенсации от других участников, которые владеют и пользуются имуществом, приходящимся на его долю (п.
2 ст. 247 ГК РФ).
Зачем нужна долевая собственность?
Общедолевая собственность дает возможность распродажи жилья по частям. То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком — всю и сразу. Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой ее доли.
Зачем объединять доли в квартире?
Объединение долей в квартире с целью приведения документальной составляющей в соответствие с законодательными нормами необходимо для отчуждения, оформления общего лицевого счёта, совершения перепланировки и уплаты налога на недвижимость единоличным плательщиком целого объекта.
Как оформить право собственности на квартиру на двоих?
Как оформить квартиру на двоих?:
- Паспорта всех участников сделки.
- Правоустанавливающие документы на квартиру.
- Договор купли-продажи.
- Нотариальное разрешение от всех собственников.
- Акт приема-передачи жилья.
- Постановление органов опеки.
- Регистрация прав общей долевой собственности.
Кто может проживать в квартире в долевой собственности?
Можно поселить с собой супруга, родителей, племянников, дальних и близких родственников, однако для проживания на жилплощади в общей долевой собственности понадобится согласие остальных. Если квартира принадлежит двум и более гражданам, вопрос проживания определяется с учетом положений ст.
Как не потерять квартиру при разводе?
Чтобы обезопасить своё имущество при разводе, нужно заключить брачный договор до заключения брака или в любое время после, — говорит юрист Европейской юридической службы Геннадий Локтев. — Причём важно заверить его нотариально. В брачном договоре можно указать, кому и какое имущество отойдёт в случае развода.
Как купить квартиру в браке Чтобы муж не претендовал?
Для того чтобы второй супруг не претендовал на квартиру, купленную в браке, можно составить брачный контракт, приобрести недвижимость на личные деньги или провести сделку через третьих лиц.
Как оформить квартиру на себя чтобы не делить при разводе?
Возвращаясь к вопросу темы можно сказать, что единственным законным способом покупки квартиры в браке, чтобы не делить ее при разводе, является составление брачного договора.
Как перевести долевую собственность в совместную?
Существует два способа:
- — по соглашению участников совместной собственности, в том числе супругов, путем заключения брачного договора или соглашения о разделе общего имущества супругов (п.
- — в судебном порядке при не достижении согласия участниками совместной собственности.
Как оформить квартиру только на одного супруга?
Чаще всего покупка жилья оформляется на одного из членов семьи, потому что так проще. Нет нужды совершать все необходимые формальности обоим супругам. При регистрации в Росреестре придется предоставить бумагу, подтверждающую согласие второго супруга на покупку жилплощади. Документ необходимо удостоверить нотариально.
Можно ли долевую собственность оформить без нотариуса?
В 2019 году вступили в силу поправки в Федеральный Закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — ФЗ № 218), которые упрощают жизнь владельцев недвижимости в долевой собственности. Теперь оформить ипотеку, купить или продать такую недвижимость можно без участия нотариуса.
Когда прекращается общая долевая собственность?
Право общей долевой собственности прекращается по общим для права собственности основаниям. Законодательство не делает для него исключений. Например, сособственники могут продать имущество.
Как должна быть разделена общая совместная собственность супругов?
Супруги пользуются равными правами на имущество и в том случае, если один из них был занят ведением домашнего хозяйства, уходом за детьми и не имел самостоятельного заработка. В случае раздела имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, их доли, как правило, признаются равными.
Как рассчитывается налог на совместную собственность?
Размер налога для участника долевой собственности = размер налога с кадастровой (инвентаризационной) стоимости объекта Х долю в праве общей долевой собственности.
Обязанность по уплате рассчитанной суммы возлагается на каждое лицо, владеющего долей в имуществе.
В чем разница между общей совместной и общей долевой собственностью?
Чем отличается совместная собственность от долевой
Общая долевая собственность ― имуществом владеет несколько человек. У каждого из них есть определенная доля. Совместная собственность ― несколько владельцев, но без определения долей.
Зачем нужна общая совместная собственность?
Имущество находится в общей собственности нескольких лиц с определением доли в праве собственности для каждого из них. Вы можете стать владельцем доли квартиры или дома в результате сделки, признания права по решению суда, наследования по закону или завещанию, приватизации.
В каком случае возникает общая совместная собственность?
Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу законодательства.
Можно ли продать свою долю в квартире без согласия других собственников?
- В каком случае возникает общая совместная собственность?
- В чем разница между общей совместной и общей долевой собственностью?
- Зачем нужна долевая собственность?
- Зачем нужна общая совместная собственность?
- Зачем объединять доли в квартире?
- Как должна быть разделена общая совместная собственность супругов?
- Как купить квартиру в браке Чтобы муж не претендовал?
- Как лучше оформить квартиру между супругами?
- Как не потерять квартиру при разводе?
- Как оформить квартиру на себя чтобы не делить при разводе?
- Как перевести долевую собственность в совместную?
- Как рассчитывается налог на совместную собственность?
- Какие права у долевых собственников?
- Когда прекращается общая долевая собственность?
- Кто может проживать в квартире в долевой собственности?
- Чем отличается совместная собственность на квартиру от долевой?
- Что лучше общая долевая или совместная собственность?
Советы по совместному владению домом до брака
9 марта 2021 г.
Советы по совместному владению домом до брака
Эндрю Л. Шварц
Покупка дома является одним из самых важных финансовых решений, которые вы когда-либо принимали. Покупка дома со второй половинкой до брака создает дополнительные проблемы и может быть рискованной.
Важно понимать, как получить право собственности на свою собственность, права каждого партнера, финансовые обязательства в отношении собственности и что произойдет с домом, если вы расстанетесь. Все эти соображения должны быть изложены в договоре о совместной собственности. Отсутствие надлежащего соглашения до покупки дома может привести к непредвиденным и дорогостоящим последствиям. Вот что вам нужно знать, чтобы в полной мере воспользоваться преимуществами домовладения, если вы решите купить дом со своей второй половинкой до брака.
Есть несколько способов получить право собственности на недвижимость, если вы не состоите в браке.
Единоличное владение
Один из способов – единоличное владение домом только для одного партнера.
Это может быть полезно в определенных обстоятельствах, когда у партнера могут быть суждения против него или нее, которые могут относиться к имуществу, или если у одного из партнеров плохой кредит. Чтобы было ясно, это приведет к тому, что только один партнер будет нести юридическую ответственность за ипотеку и другие расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено соглашением о совместном владении. Таким образом, в таких ситуациях становится все более важным иметь соглашение о совместном владении, чтобы иметь четкую правовую основу для получения вклада от другого партнера, не указанного в ипотеке.
Совместные арендаторы
Еще один способ получить законное право собственности — это общие арендаторы. Имущество, находящееся в общей собственности арендаторов, может принадлежать двум или более сторонам с равными или неравными долями владения, называемыми неделимыми интересами, что отражено в акте. Когда имущество продается, каждый партнер получает свою долю выручки в зависимости от их доли владения.
Кроме того, каждый партнер имеет право продать всю или часть своей доли третьему лицу или может завещать ее кому угодно. В случае смерти партнера доля собственности умершего партнера не переходит автоматически к пережившему партнеру, как в случае совместной аренды. Скорее, дробная доля будет составлять часть имущества умершего партнера и переходить в соответствии с планом имущества умершего партнера.
Совместные арендаторы с правом наследования
Третий вариант — владение имуществом в качестве совместных арендаторов с правом наследования. Часто это наиболее распространенная форма совместной собственности для пар, не состоящих в браке, которые вместе покупают дом. Совместная аренда – это совместное владение имуществом двух или более лиц, характеризующееся «четырьмя единствами»:
- Единство интересов – все совладельцы имеют равные доли владения,
- Единство времени – все совладельцы приобретают свои доли в то же время
- Единство правового титула – все совладельцы приобретают свою долю посредством одного и того же документа, и
- Единство владения – все совладельцы имеют равное и неделимое право владения имуществом.
Основное различие между владением имуществом в качестве общих арендаторов и в качестве совместных арендаторов с правом наследования заключается в характеристике наследства. Когда партнер умирает, его или ее доля в имуществе автоматически переходит к другому оставшемуся в живых партнеру в силу закона, даже если план наследования партнера оставляет интерес кому-то другому. Проценты по-прежнему достаются выжившему партнеру. Однако, если четыре единицы когда-либо разъединяются до смерти партнера, то совместная аренда преобразуется в совместную аренду, и характеристика выживания теряется.
Например, если два партнера владеют домом в качестве совместных арендаторов, и только один из партнеров решает получить кредитную линию, обеспеченную ипотекой на совместное имущество, интерес этого партнера становится объектом ипотеки, тогда как интерес другого партнера остается свободным и ясным. Это приводит к тому, что два партнера становятся общими арендаторами. Точно так же, если совместный арендатор передает свою долю третьему лицу, то совместная аренда прекращается, и совладельцы становятся общими арендаторами.
Зачем нужен договор о совместной собственности?
Независимо от того, как партнеры владеют имуществом, соглашение о совместном владении очень важно, поскольку в нем подробно излагаются соответствующие обязанности, права и обязанности каждой стороны в отношении имущества, включая, в частности, сумму, которую каждый партнер заплатит за покупку. дома, ипотека, налоги на недвижимость, страхование, коммунальные услуги и другие бытовые расходы; как каждый партнер будет участвовать в изменении стоимости дома; кто будет иметь права на определенное материальное личное имущество, нажитое совместно; и что будет с личным имуществом и домом в случае расставания или смерти партнера.
Если партнеры могут договориться о том, останется ли один человек в доме, а другая сторона уйдет, это решение может зависеть от финансовых возможностей партнера, остающегося в доме, в отношении его или ее способности позволить себе ипотеку, страховку, налоги и содержание за свой счет. Еще одно соображение заключается в том, может ли партнер, желающий сохранить дом, рефинансировать ипотеку самостоятельно, чтобы лишить другого партнера права собственности на недвижимость.
Даже если стороны согласны позволить одному из них взять на себя ипотеку и продолжать жить в доме, другой партнер будет нести ответственность по векселю, если кредитор не освободит его или ее.
Если один партнер сохраняет дом, он или она обычно покупает долю другого партнера в собственности. По соглашению о совместной собственности у партнеров будет процедура определения цены, сроков закрытия и даже того, как привлечь квалифицированного оценщика для оценки имущества. Однако эти покупки не обходится без других затрат и расходов, поскольку неженатые партнеры не получают такого же преимущества безналоговых переводов, как супруги, разделяющие имущество или выкупающие долю партнера в доме.
Если партнеры не могут прийти к соглашению относительно распоряжения домом или если ни один из них не может позволить себе ипотеку в одиночку, дом придется продать. Если стороны могут сотрудничать в проведении продажи дома, это может быть достигнуто без привлечения суда путем выбора агента по недвижимости, который будет консультировать стороны по рыночным условиям и потенциальной цене листинга и предложениям.
Если стороны не могут договориться о цене продажи и связанных с ней условиях продажи и в отсутствие соглашения о совместном владении, сторонам может потребоваться участие суда, чтобы добиваться продажи вместо раздела имущества.
Иск о разделе — это особый тип судебного процесса, в котором сторона может обратиться в суд с просьбой физически разделить недвижимое имущество между совладельцами. Конечно, дом нельзя разделить физически. Следовательно, в таких случаях суд распорядится продать дом, а затем определит, как чистая выручка, если таковая имеется, должна быть распределена после выплаты всех обязательств и залогов на имущество. Большинство законодательных актов о разделе разрешают суду полностью передать имущество заявителю при условии выплаты другому владельцу стоимости его или ее доли. Этот платеж также может быть компенсирован невозмещенными расходами и другими суммами, причитающимися домовладельцу уходящим партнером. Если после продажи остается чистая выручка, она не может (и часто не будет) делиться поровну.
Один партнер может требовать взноса от другого партнера за непропорциональную сумму расходов на недвижимость, владельцы могут иметь неравные проценты, или один партнер может быть должен другому деньги, и все это может повлиять на то, как будут разделены доходы.
Независимо от формы собственности необходимо с самого начала составить соглашение о совместном владении, чтобы все стороны понимали ожидания и то, что произойдет в случае неудачного разрыва отношений Закрытие сделок с недвижимостью
КАК МЫ ДОЛЖНЫ СОХРАНЯТЬ ПРАВО?
НУЖНО ЛИ НАМ ПИСЬМЕННОЕ СОГЛАШЕНИЕ?
ЧТО ТАКОЕ АКЦИОНЕР?
Предположим, вы покупаете недвижимость вместе с другом, женихом, родственником или супругом. Знаете ли вы, что существуют разные формы совместной собственности? Ваш выбор имеет серьезные последствия; как на ваше имущество, если вы умрете, так и на ваши права, пока вы живы. Существует три распространенных типа совместной собственности, известных как аренда, и все они созданы в документе, дающем вам право собственности.
Они являются общими арендаторами, совладельцами и арендаторами в полном объеме. Эти владения датируются средневековой Англией, и их лучше всего понять, изучив различия между ними. Последующее обсуждение основано на Вирджиния Закон. Проконсультируйтесь с местным юристом.
Общие арендаторы
Закон предполагает наличие общих арендаторов, если в полученном вами документе не указано иное. Если один владелец умирает, имущество переходит к его наследникам, не обязательно оставшемуся в живых. Если есть Воля, она управляет. В отсутствие завещания Кодекс Вирджинии устанавливает правила наследования без завещания. Лица, не состоящие в браке или не являющиеся родственниками, обычно используют общих арендаторов.
Долевой арендатор может продать свою долю без согласия другого собственника. Если не указано иное, закон предполагает, что вы хотели иметь равное право собственности.
Полная аренда
Полная аренда возможна только в том случае, если совладельцами являются муж и жена.
Арендаторы в целом обеспечивают право общего права на наследство. Имущество автоматически переходит к пережившему супругу. Никакого завещания, завещания или других юридических действий не требуется. Один из супругов не может использовать завещание, чтобы оставить долю кому-то другому.
Эта аренда также следует древней правовой теории, согласно которой супружеская пара является единым целым. Следовательно, один собственник не может передать интерес без другого. Кредитор, вынесший решение против одного из собственников, не может взыскать его со всей собственности. Если есть судебное решение против одного из супругов, поверенный по урегулированию потребует от продавца аффидевит о непрерывном браке. В нем продавцы подтвердят, что они были женаты на протяжении всего времени владения недвижимостью. Затем судебное решение не относится к имуществу или выручке от продажи, если они также удерживаются в аренде за счет всего банковского счета.
При разводе арендаторы полностью автоматически переходят к общим арендаторам.
Совместная аренда
Совместная аренда аналогична арендаторам в целом, но совладельцы не состоят в браке. Совместная аренда включает в себя общее право на наследство, при условии, что оно изложено в документе. После смерти совместного арендатора право собственности остается за выжившим совместным арендатором без дальнейших действий. Вы не можете завещать совместное имущество другому лицу.
Есть несколько важных отличий. Совместные арендаторы не состоят в браке, поэтому они не рассматриваются как одно юридическое лицо. Один собственник может обратиться в суд с заявлением о разделе имущества или распорядиться о его продаже. Судебный кредитор также может ходатайствовать перед судом о разделе имущества и взыскании судебного решения с одной из долей собственника.
Соглашения о совместной собственности
Закон предполагает равную собственность, если нет письменного соглашения, определяющего иное. Все совместители и общие арендаторы, даже если они равны, должны иметь письменное соглашение о совместной собственности.
В этом соглашении будут определены их интересы в собственности и распределение прибыли, налоговых льгот, расходов и ответственности. Он установит продолжительность совместной собственности. Соглашение также ограничит право одного продать или сдать в аренду свою долю без разрешения другого.
Обратитесь за помощью к юристу по недвижимости. Соглашения о совместной собственности не требуют больших затрат, но впоследствии могут избавить от значительных душевных страданий.
ЧТО ТАКОЕ УЧАСТИЕ В АКЦИИ?
Вниманию арендаторов! Хотели бы вы иметь собственный дом? Вы устали платить арендную плату за чужую ипотеку? У вас недостаточно накоплений для первоначального взноса? Возникли проблемы с получением нового кредита?
Вниманию инвесторов! Беспокоитесь, что арендаторы могут злоупотреблять вашим имуществом? Вас пугают головные боли, связанные с техническим обслуживанием, управлением и переездом? Вы не хотите брать на себя отрицательные денежные потоки, потому что арендная плата не покроет ежемесячную стоимость ипотеки?
Вниманию родителей! Хотели бы вы помочь детям купить дом, не обязуясь подарить первоначальный взнос?
Рассмотрим совместную собственность.
Арендатор получает выгоду, получая часть права собственности на недвижимость и все связанные с ней налоговые льготы. Инвестор знает, что арендатор, как совладелец, позаботится об имуществе и вряд ли объявит дефолт. Отрицательного денежного потока по вложениям нет. В большинстве случаев покупка может претендовать на льготное финансирование, занимаемое владельцем. И арендатор, и инвестор получают финансовые преимущества по сравнению с традиционными отношениями между арендодателем и арендатором.
ИСТОРИЯ
До 1981 года налоговое законодательство считало недвижимость личным местом жительства, если в ней проживал кто-либо из владельцев. Нерезидент не может рассматривать свою часть имущества как инвестиции и вычитать такие расходы, как амортизация, страхование или плата за кондоминиум. Разрешались только обычные вычеты из личного проживания, такие как проценты и налоги. Амортизация была основным стимулом для инвесторов в недвижимость, поскольку позволяла им укрывать другие доходы от налогов.
Изменения в налоговом законодательстве 1981 г. позволили части – собственнику, инвестору, брать амортизацию на имущество, занятое другой частью – собственником. Новый закон требовал письменного соглашения о долевом финансировании, которое часто сокращается до SEFA. Отсюда и появилось название «Долевое участие».
КАК РАБОТАЕТ ДОЛЯ АКЦИИ
Арендная плата не вычиталась арендатором и считалась доходом инвестора.Арендатор получил частичное списание своей доли процентов и налогов. Инвестор получил списание на половину амортизации. Доход от аренды был близок к его обязательствам по процентам, налогам и сборам за квартиру, поэтому у инвестора обычно не было дохода, подлежащего налогообложению. При продаже имущества стороны делят прибыль.
Достаточно стандартная формула определения раздела собственности. Первоначальный взнос в размере 20% дает инвестору право собственности на 50%. Основой для этого разделения было наблюдение, что первоначальный взнос в размере 40% позволит купить инвестиционную недвижимость без отрицательного денежного потока; арендная плата будет равна выплате по ипотеке, налогам и страховке. Если у вас нет негатива, потому что арендатор производит всю оплату, вы должны владеть только половиной имущества за половину обычно требуемого первоначального взноса. (Если внесение 40 % равно 100 % владения, то 20 % аванса равно 50 % владения)
Долевое участие принесло пользу инвестору, потому что не было отрицательного денежного потока.
Инвестиции были сопряжены с небольшим риском, потому что у них не было головной боли и неопределенностей, с которыми сталкивается арендодатель: техническое обслуживание, управление и переезды. Предполагая скромные темпы роста в 5% в год, годовой доход инвестора в размере 14% был обычным явлением.
ИЗМЕНЕНИЯ В НАЛОГОВОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ
Изменения в налоговом законодательстве, начавшиеся в 1986 году, резко ограничили амортизационные отчисления, увеличив срок полезного использования жилой недвижимости до более чем 30 лет. Кроме того, существуют ограничения на использование пассивных убытков для компенсации прочих доходов. Потери от таких видов деятельности, как инвестиции в недвижимость, являются пассивными потерями. Налогоплательщики с высоким доходом могут вообще не иметь возможности вычитать амортизацию.
НОВОЕ РАЗДЕЛЕНИЕ АКЦИИ
Появилась новая форма долевого участия, больше похожая на традиционное партнерство. Это добровольное возвращение к тому, что было до 19 лет.81 налоговый режим. Инвестор по-прежнему вносит первоначальный взнос, а жилец оплачивает ипотеку и расходы на закрытие. Однако инвестор отказывается от амортизационных отчислений и позволяет арендатору полностью списать проценты и налоги. Ни один из платежей арендатора не является арендной платой. Когда недвижимость продается, инвестор получает возмещение, а прибыль делится.
Это не долевое участие в традиционном понимании этого слова. На самом деле, с налоговой точки зрения может быть опасно называть такое соглашение долевым участием!
Если IRS рассматривает соглашение как разделение капитала в соответствии с правилами SEFA, арендатор теряет полный вычет процентов и налогов. IRS будет рассматривать часть ежемесячного платежа как арендную плату. Затем инвестор должен признать доход от аренды.
РАЗДЕЛ СОБСТВЕННОСТИ
Новая совместная собственность привела к новой формуле разделения собственности. Первоначальный взнос инвестора в размере 20% больше не равен 50% доли владения. Теперь инвестор получает свои 50% процентов всего за 10% первоначального взноса. Арендатор оплачивает расходы на закрытие и все ежемесячные платежи. У жильца теперь есть полное списание всего платежа по ипотеке. Часто инвестор не подписывает ссуду, поэтому его единственным риском является первоначальный взнос. Это очень привлекательная схема для инвестора. Возможна годовая доходность 20% и более.
ПОЛОЖЕНИЕ ЖИЛЬЯ
Где стоит пассажир? При определенных обстоятельствах новый раздел капитала не выгоден арендатору, если только недвижимость не дорожает очень высокими темпами.
Вот на что следует обратить внимание.
Ищите недвижимость по выгодной цене. Вы рассчитываете на будущую оценку, чтобы расплатиться с инвестором и получить прибыль. Серьезные инвесторы в недвижимость скажут вам: «Вы зарабатываете деньги, когда покупаете недвижимость, а не когда ее продаете». Это потому, что выплата основного долга, процентов, налогов и страховки на 90% кредит будет больше, чем арендная плата. Вычеты по подоходному налогу на проценты и налоги на недвижимость смягчят удар. В дополнение к более высокому платежу по ипотеке жилец оплачивает большую часть обслуживания, которое обычно является обязанностью арендодателя. Перекраска, озеленение и ремонт бытовой техники обходятся дорого, но в прогнозах часто игнорируются. Многие соглашения о долевом участии предусматривают участие инвестора в капитальном ремонте.
Арендатор надеется, что его доли в уценке будет достаточно, чтобы погасить этот дефицит вместе с его расходами на закрытие и затратами на продажу. Очевидно, что чем дольше действует соглашение, тем выше шансы арендатора на получение прибыли.
Способ определения и распределения прибыли даже важнее, чем продолжительность договора. Новые соглашения о совместной собственности делятся на две большие группы, разделяющие либо собственный капитал, либо прибыль.
РАЗДЕЛ АКЦИИ
Некоторые соглашения о разделе доли в собственности. Они не возмещают жильцу его затраты на закрытие или основную амортизацию. Инвестор получает возврат первоначального взноса, затем кредит погашается, затем доля в собственности делится.
Такие соглашения обычно не в пользу жильца. Арендатор не получит достаточно, чтобы возместить первоначальные затраты на закрытие, дефицит арендной платы и затраты на продажу, если только они не продлятся более пяти лет и недвижимость не будет дорожать высокими темпами.
Имущество должно быть оценено в два раза больше этих затрат, потому что арендатор получает только половину стоимости. В противном случае ему лучше арендовать. Это потребовало бы устойчивого роста в размере 6% в год для пятилетнего соглашения.
При трехлетнем соглашении требуемая ставка прироста составит 10% в год. Недвижимость должна дорожать по ставкам выше этого, год за годом, в обязательном порядке, чтобы арендатор опережал арендатора со сберегательным счетом.
ДЕЛЕНИЕ ПРИБЫЛИ
Другие соглашения о совместной собственности возмещают арендатору амортизацию по ипотеке, затем инвестору его первоначальный взнос, затем арендатору расходы на закрытие. Оставшаяся прибыль делится. Эти соглашения гораздо более благоприятны для арендатора, не уменьшая прибыль инвестора до неприемлемого уровня.
ДРУГИЕ ДОГОВОРЫ О СОВМЕСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
Соглашения о совместной собственности не ограничиваются соглашениями о разделе акций между инвестором и арендатором. Каждый раз, когда два не состоящих в браке человека приобретают долю в собственности, они должны иметь письменное соглашение о совместной собственности. Соглашение должно касаться раздела собственности, первоначального взноса и ежемесячного платежа.