Как приватизировать земельный участок — оформление дачного участка в собственность в РБ
- Сколько стоит оформление участка в собственность
- Какие сложности возникают при приватизации земельных участков
Многие владельцы дач и загородных домов в Беларуси желают приватизировать собственный участок и жилье, на нем расположенное. Однако далеко не все знают, как это сделать правильно. Дело в том, что закон о приватизации земли как таковой в Беларуси не существует. Земельный кодекс страны рассматривает вариант приобретения земельных участков в частную собственность или же их аренды без использования понятия приватизации. Приватизирован же может быть только дом, расположенный на этой земле.
Приватизация земли же часто путается людьми с оформлением права собственности на участок. Оформлено оно может быть по-разному. Если речь идет о покупке земли, то она доступна исключительно гражданам РБ. Чтобы ее оформить, необходимо обратиться в местный исполком с соответствующим заявлением, где вам предоставят возможность приобрести свободный участок по аукционной цене.
После этого необходимо будет явиться в агентство гос. регистрации и кадастра с правоустановительными документами на участок, а также паспортом или иным документом, подтверждающим личность.
Если же у вас уже имеется участок, на котором вами был построен дом, пошаговая инструкция приобретения права собственности на него будет выглядеть следующим образом:
- Вам нужно собрать документы на участок, включая решение исполкома об отведении участка, земельное дело, а также документы на недвижимость, если таковая имеется (технический план).
- Если какие-либо документы у вас отсутствуют, вам необходимо обратиться в местные органы для их восстановления.
- Далее вам нужно будет обратиться в местное представительство агентства гос. регистрации. Сделать это вы можете по месту расположения участка или же в месте проживания и подать документы на рассмотрение, внеся дополнительный платеж.
Если с документами все будет в порядке, через неделю вы сможете получить на руки свидетельства о праве собственности отдельно на участок и отдельно на строение (если оно имеет место).
Стоимость приватизации земельных участков в Беларуси зависит от нескольких факторов, включая расположение самого участка, а также его кадастровую стоимость и наличии специальных льгот на землю. Уточнить последний параметр вы можете, обратившись на официальный портал, где размещена вся информация по земельному кадастру, либо позвонив в местный отдел гос. регистрации.
Какие сложности возникают при приватизации земельных участков
Приватизация земельного участка в РБ может быть сопряжена с рядом сложностей. В 2017 такими могут быть:
- Отсутствие необходимых документов для регистрации. В таком случае вам придется их восстанавливать в государственном органе по месту регистрации.
- Принадлежность земли к тем категориям, которые не попадают под право оформления собственности, включая земли сельского назначения и прочие. Узнать о таком статусе участка также можно в гос. органах.
- Несоответствие реальных параметров участка указанным в документации, наличие на нем незарегистрированных строений.
- Неправильный раздел участков со строениями. Это касается попыток регистрации участков с домом площадью меньше 15 соток, что не предусмотрено законодательством.
В вышеописанных случаях приватизация земли в городе Минск или других населенных пунктах Республики Беларусь лучше обращаться за помощью к юристам. Они помогут вам определить, подлежит ли участок переходу в частную собственность, и расскажут, что сделать, чтобы оформить его на ваше имя.
Купить дачный участок можно изучив предложения по продаже недвижимости на Domovita.
Оцените статью:
Выдел участка из кооператива, приватизация участка в кооперативе
ВЫДЕЛ УЧАСТКА ИЗ КООПЕРАТИВА, ПРИВАТИЗАЦИЯ УЧАСТКА В КООПЕРАТИВЕ
- Полный комплекс услуг.
- Кратчайшие сроки.
- Высокое качество.
- Гарантия результата.
Базовая стоимость
25000.00 грн.
Заказать услугу
Земля кооператива – это не редкость в наше время, но тем не менее очень многие члены таких кооперативов давно мечтают отделить свою долю из кооператива путем его выдела и приватизации.
Поэтому, если Вы хотите абсолютно полноценно, независимо от решений кооператива и его членов, на законных основаниях и на свое личное усмотрение распоряжаться недвижимым имуществом, что входит в состав какого-либо кооператива, например,
- Подарить;
- Обменять;
- Продать;
- Сдать в аренду;
- Заставить и т.д.;
Тогда Вам может понадобится услуга ВЫДЕЛ УЧАСТКА ИЗ КООПЕРАТИВА (ПРИВАТИЗАЦИЯ УЧАСТКА КООПЕРАТИВА ПУТЕМ ВЫДЕЛА)
Компания «ЕВРОВЕКТОР»предоставляет комплексные юридические услуги по выделу участков из кооперативов, сопровождает процедуру принятия решения общим собранием кооператива, приватизации земли госорганами и регистрации права собственности на землю членами кооперативов.
В нашей «команде» работают проверенные и опытные специалисты, которые имеют прекрасную практику с оформления и юридического сопровождения сделок предметом которых является земля кооператива, выделение части земли из кооператива и т.
Наши специалисты уберегут Вас от длительного принятия решения собранием кооператива, местного самоуправления и госорганами. В результате нашего с вами сотрудничества Вы на руки получите уже готовые документы, подтверждающие право собственности на земельный участок.
Компания гарантирует получение:
- Детальной консультации о процедуре проведения выдела участка из кооператива;
- Получение согласования общим собранием кооператива выделения земли;
- Получение разрешения органами местного самоуправления и исполнительной власти на разработку проекта отвода земельного участка;
- Контроль процедуры разработки проекта земельной организацией;
- Утверждение проекта отвода компетентными органами;
- В случае отказа в утверждении проекта, проведение исково-претензионной работы;
- Регистрации участка госрегистратором;
- Получение документов, которые подтверждают выдел участка из кооператива.
Земля кооператива должна принадлежать каждому его члену, поскольку целью кооперации, как таковой, есть удовлетворение экономических, социальных потребностей каждого. Все риски, расходы и доходы должны делиться между всеми членами кооператива.
Так, многие из нас состоят в разного рода кооперативах. Ближе всего нам, гаражные, дачные, садово-огородные. Но перечень их очень велик. Так, кооперативы могут быть:
- Садово-огороднический;
- Сельскохозяйственный;
- Гаражный;
- Жилищно-строительный;
- Торгово-закупочный;
- Образовательный;
- Туристический;
- Транспортный;
- Медицинский и т.д.
Стоит детальнее разобраться в вопросах, что же такое земля кооператива и откуда она берётся?
Итак, земля кооператива – это приобретенная за гражданскими договорами либо путем имущественного возвратного взноса члена кооператива, или полученная в пользование/аренду органами местного самоуправления/исполнительной власти имущественная составляющая работы кооператива.
Так, гаражно-строительным и жилищно-строительным кооперативам могут быть предоставлены бесплатно в собственность либо в аренду земельные участки органами местного самоуправления или органами исполнительной власти на основании градостроительной документации. Помимо этого, земля кооператива может состоять из земельных участков, которые приобретаются на основании гражданско-правовых сделок.
Сегодня каждый член кооператива имеет право на владение, пользование и с согласия кооператива управления имуществом, которое принадлежит кооперативу. Но очень важно для каждого, что бы он мог не только управлять имуществом, но и владеть им. Именно поэтому, чтобы каждый член кооператива мог реализовать свое право на собственность, нужно выделить участок из кооператива путем его выдела и приватизации.
Подчёркиваем, что каждый член кооператива может претендовать на размер пая в зависимости от его взноса в фонд. Если же член кооператива исключен либо хочет выйти из кооператива, он все равно имеет право получить земельный участок в натуре.
Нужно также отметить, что право собственности членов кооператива (физических лиц) на свою общую долю наследуется.
Помимо этого, члены коллективных сельскохозяйственные кооперативов, которые до 2002 года не приватизировали участки путем оформления права на земельный участок (пай), имеют право на приватизацию, согласно ст. ст.25, 118 ЗКУ.
Так что же такое выдел участка из кооператива? И каким образом можно реализовать данную процедуру?
Выдел участка из кооператива – это процедура отчуждения земельного участка из общей массы земли кооператива с согласования этого же кооператива и получение разрешения органов местного самоуправления либо органов исполнительной власти на отвод ее в собственность гражданина.
То есть, если Вам нужно выделить участок из кооператива, Вам нужно сначала получить согласования кооператива. Так, кооператив – это организация с внутренней структурой органов, одним из которых есть общие собрание членов кооператива.
Именно этот орган наделен функцией принятия решения о владении, пользовании и управлении имуществом. Именно к нему необходимо обратится для получения согласования об отчуждении участка, выделения участка из кооператива.
В дальнейшем необходимо взять разрешение органов местного самоуправления/исполнительной власти на разработку проекта отвода. И уже с указанным разрешением нужно подыскать соответствующую организацию, которая разработает Вам указанный проект. В свою очередь, органы местного самоуправления/исполнительной власти, если все в порядке с документами, Вам утвердят проект отвода. А госрегистратор внесет данные в Реестр прав. Соответственно, земля кооператива переходит в Вашу собственность.
Но в жизни, мы сталкиваемся с бюрократией, которая порой кажется безграничной. Очень часто, что бы провести процедуру приватизации участка, а тем более, произвести выдел участка из кооператива, требуются годы «хождений» по различным инстанциям. Госорганы зачастую могут отказать в предоставлении участка, общее собрание может не дать согласование на отчуждение части земли кооператива, госрегистратор отказать в регистрации права собственности и т.
Поэтому, во избежание указанных проблем, предлагаем Вам, обратится в нашу компанию, которая имеет большой штат высопроффесиональных юристов, которые провели тысячи операций с выдела участка из кооператива, имеют колоссальный опыт в судебных тяжбах.
Наша юридическая компания«Евро-Вектор»быстро получит согласование кооператива на выдел участка из кооператива, утверждение органов власти и местного самоуправления проекта отвода и без проблем зарегистрирует право собственности. В случае отказа указанных органов наша команда в кратчайшие строки обжалует их решения в суде. А Вы оперативно получите на руки готовые документы, которые подтверждают Ваше законное право частной собственности на такой участок.
Для того, чтобы иметь возможность самостоятельного, полноценного распоряжения землей кооператива, то есть иметь права продажи, дарения, заставы, аренды и т.д., Вам нужно произвести процедуру выдела участка из кооператива.
Земля кооператива, как и любая иная собственность, конечно же охраняется законом. Поэтому, если Вы проводите какие-либо действия касательно земельного участка, не имея на то прав, в отсутствии разрешения кооператива, органов власти, органов местного самоуправления и т.д., то такие действия могут потянуть за собой серьезные законодательные санкции.
Кроме того, в соответствии со ст. 120 ЗКУ, для составления договора по отчуждению дома или иного строения нужен кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с отчуждением права собственности на эти объекты. Поэтому только после выдела земельного участка с присвоением участку отдельного кадастрового номера возможна будет продажа этого объекта недвижимости.
Как приватизировать земельный участок который находиться на территории садового кооператива?
Для реализации этого права к примеру, в пределах норм бесплатной приватизации (ст.
118 ЗКУ) необходимо подать в органы местного самоуправления ходатайство, в котором указать целевое назначение и ориентированные размеры земельного участка. К данному ходатайству необходимо добавить соответствующие графические материалы (генплан садового кооператива), с указанием на них места расположения земельного участка, копия книжки садовода,справка об отсутствии задолженности по членским взносам,справка о присвоении адреса, справка о согласии кооператива на приватизацию земельного участка.
ЮРИДИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ ЕВРОВЕКТОР
Город: Одесса
Адрес: ул. Большая Арнаутская 45
Время приема: понедельник — пятница 10:00 — 17:30
Онлайн
консультации: без выходных 09:00 — 19:30
Чат-центр: без выходных 09:00 — 21:30
Запись на прием и онлайн консультации осуществляется по следующим контактам:
Телефоны:
+38 (094) 9973105
+38 (093) 1907047
+38 (098) 1891818
+38 (099) 5182838
Мессенджеры: WeChat ID: eurovector2008
E-mail: info@evrovektor.
com
ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВО ЮРИДИЧЕСКОЙ КОМПАНИИ ЕВРОВЕКТОР В НИКОЛАЕВЕ
Город: Николаев
Адрес: ул. Артиллерийская 19/1, офис 305
Время приема:запись на прием в офис г.Николаев возобновится после окончания военного положения. Предоставление услуг осуществляется дистанционно.
Онлайн
консультации: без выходных 09:00 — 19:30
Чат-центр: без выходных 09:00 — 21:30
Запись на прием и онлайн консультации осуществляется по следующим контактам:
Телефоны:
+38 (094) 9973105
+38 (093) 1907047
+38 (098) 1891818
+38 (099) 5182838
Мессенджеры: WeChat ID: eurovector2008
E-mail: info@evrovektor.
com
ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВО ЮРИДИЧЕСКОЙ КОМПАНИИ ЕВРОВЕКТОР В КИЕВЕ
Город: Киев
Адрес: ул. Георгия Кирпы 2б
Время приема: запись на прием в офис г. Киев возобновится после окончания военного положения. Предоставление услуг осуществляется дистанционно.
Онлайн
консультации: без выходных 09:00 — 19:30
Чат-центр:без выходных 09:00 — 21:30
Запись на прием и онлайн консультации осуществляется по следующим контактам:
Телефоны:
+38 (094) 9973105
+38 (093) 1907047
+38 (098) 1891818
+38 (099) 5182838
Мессенджеры: WeChat ID: eurovector2008
E-mail: [email protected]
Заказчик
ЮК ЕВРОВЕКТОР
Осуществляет звонок или пишет в чат, на email ЮК ЕВРОВЕКТОР — 5 минут.
1
Менеджер компании отправляет ссылку на заказ услуг, осуществляет запись на консультацию к специалисту — 5 мин.
Оплачивает консультацию, предоставляет компании информацию, документы для проведения предварительной консультации — 10 мин.
2
Связывается с заказчиком, изучает его цели, факты, обстоятельства, документы и проводит консультацию — составляет перечень мероприятий и документов, необходимых для достижения цели — от 20 мин.
Заказывает услуги компании, определенные в консультации, для достижения конечной цели — 10 мин.
3
Составляет договор, принимает заказ услуг, необходимых для достижения целей заказчика — 10 мин.
Предоставляет документы и принимает участие при необходимости.
4
Предоставляет услуги в установленные договором сроки.
Принимает от ЮК ЕВРОВЕКТОР выполненные услуги — 20 мин.
5
Передает Заказчику выполненные услуги — 20 мин.
Итого — от 45 мин
Итого — установленные договором сроки
Уважаемые читатели, партнеры, клиенты компании.
Мы стараемся поддерживать наши статьи, описанные в услугах, в актуальном состоянии и оперативно вносить изменения в них, однако, ЮК ЕВРОВЕКТОР не гарантирует, что услуги, процедуры, перечень документов, государственные платежи или стоимость наших услуг, описанные в этой статье, актуальны на момент прочтения статьи Вами.
Статьи к услугам, описанные на сайте ЮК ЕВРОВЕКТОР, – видение и мнение авторов, а сами услуги, предлагаемые юридической компанией, носят рекомендательный характер и отражают актуальность законодательных актов на момент публикации услуги.
Информация, ссылки на законодательство или на другие статьи по услугам ЮК ЕВРОВЕКТОР не гарантируют их актуальность или полный объем, поскольку:
1 На сегодняшний день законодательство Украины имеет тенденцию к постоянным изменениям, дополнениям и исключениям.
2 Информации может быть достаточно для предоставления услуг компанией ЮК ЕВРОВЕКТОР, но недостаточно для самостоятельного применения. Прежде чем самостоятельно осуществлять процедуры, описанные в этой статье, услуге, следует внимательно ознакомиться с актуальным законодательством.
Кроме законодательства существуют также практические аспекты его применения и технические особенности различных процедур.
Будем благодарны, если Вы обратитесь к нашим специалистам.
У нас участок в дачном кооперативе, мы хотим выйти из дачного кооператива и оформить на себя участок. Как можно это сделать?
17.06.2022
Подробнее
Изменение целевого назначения земельного участка в Одессе и Одесской области
Подробнее
Отчуждение земельного участка
Подробнее
Право собственности на землю – юридическая помощь в регистрации
Нашли ошибку в тексте? Выделите и нажмите Ctrl+Enter
Facebook Twitter Google+ Skype bot Mail
Студенческое общежитие 101 | Институт CCIM
Нишевые свойства Эрик Д.
Лускин, CPM |
I Через 10 лет университетские городки США будут принимать на миллион студентов колледжей больше, чем сегодня. Чтобы удовлетворить неуклонно растущий спрос на студенческое жилье, на рынках колледжей и университетов наблюдается распространение проектов многоквартирного строительства, обусловленных привлекательной перспективой более высоких доходов и стабильной заполняемости.
Многие колледжи и университеты соблазняются идеей аутсорсинга проектов студенческого общежития на территории кампуса. Однако брокеры и застройщики, заинтересованные в обслуживании рынка студенческого жилья, должны обратить внимание на несколько факторов, которые отличают студенческое жилье — особенно в кампусе — от других сегментов многоквартирных домов.
Возможности приватизации Исторически сложилось так, что практически все высшие учебные заведения США разрабатывали и управляли своими жилищными операциями на территории кампуса.
В этих учреждениях обычно использовались очень прочные конструкции и материалы институционального уровня, с общими ванными комнатами и кухнями.
В 1990-х годах некоторые школы на Юге и Юго-Западе стали пионерами в использовании приватизированного жилья на территории кампуса, такого как частные квартиры, построенные на институциональной собственности на условиях аренды земли. Однако эти застройки часто строились на периферии кампуса, в результате чего они были оторваны от сообщества кампуса и становились легкой добычей для конкуренции со стороны новых застроек за пределами кампуса.
С точки зрения недвижимости, студенческое общежитие отличается от других объектов колледжа тремя ключевыми моментами: помещения часто напоминают недвижимость за пределами кампуса по дизайну и использованию; у них есть идентифицируемый и предсказуемый поток доходов; а институциональные аудиторы и рейтинговые агентства однозначно оценивают студенческие общежития. Частные застройщики могут использовать эти факторы, чтобы помочь учебным заведениям рассматривать студенческое жилье как действующий бизнес, а не институциональную недвижимость, что может открыть двери для частной застройки на территории кампуса.
Школы рассматривают возможность аутсорсинга развития по ряду других причин: сокращение государственного и частного финансирования; повышенные ожидания в отношении удобств здания; давление с целью быстрого предоставления качественных услуг; и заинтересованность в использовании ресурсов, особенно стоимости и доступности капитала.
Часто учреждения хотят отремонтировать существующее жилье, а не построить новое. Хотя чистые затраты на ремонт старых зданий институционального уровня могут быть почти такими же, как и новое строительство, стремление школы сохранить институциональное структурное качество и архитектурную целостность зданий кампуса может иметь вес в пользу ремонта.
Тем не менее, более широкий анализ рынка может показать, что новое строительство обеспечит большую эффективность здания, возможность добавить новые желательные удобства, такие как высокоскоростной доступ в Интернет, и чистое увеличение способности обслуживать рыночный спрос.
Качество также сильно влияет на решения о строительстве на территории кампуса.
Как правило, конструкция должна быть спроектирована и построена с расчетом на длительный срок службы, обычно 50 лет и более.
Рыночные исследования могут проиллюстрировать, как спрос на жилье в кампусе варьируется в зависимости от различных характеристик и удобств при заданной стоимости. Учреждения обращаются к опытным аналитикам, чтобы предоставить исследования, которые освещают решение «ремонтировать или строить» и определяют оптимальное сочетание продукта и стоимости.
Планирование потребностей учащихся Основным целевым рынком жилья на территории кампуса являются студенты бакалавриата, одинокие студенты, работающие полный рабочий день.
Идеальное количество койко-мест для застройки зависит не только от рыночного спроса, но и от таких факторов, как то, будут ли субсидии институционального жилья частью операционного бюджета или требуется постоянный директор-резидент и персонал на стойке регистрации. . Если это так, то на большинстве рынков учреждению менее чем на 300 коек будет трудно полностью финансировать обслуживание долга, капитальные резервы и операционные расходы, если только спрос не позволит арендной плате быть необычно выше рыночной.
Для долгосрочного успеха строительства студенческого общежития решающее значение имеет дизайн. Правильный или неправильный дизайн также может изменить финансовые показатели. Даже при не облагаемых налогом долговых обязательствах и отсутствии налогов на недвижимость (когда недвижимость принадлежит некоммерческой организации) конфигурации квартир с соотношением четыре к одному студента на ванную комнату и кухню обычно не могут обеспечить достаточного дохода. доход для погашения долга и поддержки текущих операций без значительных жертв в плане качества зданий или институциональных субсидий.
Многие колледжи и университеты заново открыли для себя, что традиционные общежития и полулюксы для студентов могут быть наиболее жизнеспособным типом жилого фонда. Эти конфигурации не только обеспечивают тип жилья, который считается наиболее выгодным для студентов первого и второго курсов, но также могут генерировать денежный поток, необходимый для оплаты квартирных конфигураций, которые дороже в расчете на одну кровать.
Финансовые соглашения Колледжи и университеты долгое время зависели от инвестиционных банков, которые выдавали облигации, оплачивающие все развитие. Поскольку студенческое жилье добавляет к уравнению несколько новых соображений, квалифицированные поставщики финансовых услуг еще более ценны.
Например, учебное заведение, рассматривающее возможность строительства нового студенческого жилья, должно решить, быть ли ему: собственником или арендодателем земли; владеть имуществом через независимую некоммерческую или коммерческую компанию; финансирование с помощью долга по общим обязательствам, доходных облигаций, ипотечного долга или других инструментов; выступить в качестве застройщика или нанять застройщика или проектно-строительную фирму; и запустить объект или аутсорсинг операций.
Частные компании могут помочь учреждениям во всех вопросах, исходя из жилищных и финансовых целей школы и других факторов, таких как текущие обязательства учреждения и способность к объединению.
Эти поставщики применяют традиционные инструменты анализа недвижимости частного сектора, чтобы продемонстрировать, как местоположение, наличие земли, альтернативные виды использования и общие рыночные условия повысят финансовую жизнеспособность, что, в свою очередь, может помочь школе получить более выгодные условия финансирования.
Управление строительством Институциональные клиенты ожидают высоких стандартов производительности и своевременных поставок. Бюджетные ограничения означают, что окончательные затраты должны быть на уровне или ниже бюджета. Кроме того, поскольку научное сообщество представляет собой относительно небольшой мир с тесными профессиональными связями между колледжами, частному партнеру будет трудно оправиться от любой потери репутации, связанной с плохой работой.
Но частная компания, управляющая процессом проектирования или строительства, должна сбалансировать экономическую эффективность с потребностью учреждения в развитии сообщества и обучении за пределами классной комнаты — жилье для студентов или жилье для студентов.
Ранние решения, касающиеся качества, сильно повлияют на долгосрочные эксплуатационные расходы. Элементы дизайна, выбор материалов и процедуры установки должны учитывать особые характеристики студенческого общежития. С учетом того, что так много жильцов впервые уезжает из дома и все еще определяет свои ценности и образ жизни, в сочетании с очень высокими показателями годовой текучести, которые могут приближаться к 100 процентам, эти здания должны выдерживать уровень использования, редко встречающийся в многоквартирных проектах на нестуденческих рынках. .
Управление недвижимостью Поскольку их мотивы и приоритеты сильно различаются, опыт и подготовка управляющих недвижимостью в области жилищного строительства на территории кампуса и частной собственности за пределами кампуса также часто сильно различаются. Колледж или университет может приватизировать свое жилье, но никогда не может приватизировать свои отношения со своими студентами в какой-либо официально обозначенной собственности.
Учащиеся, их родители и местное сообщество в конечном итоге возложат на учреждение ответственность за безопасность, безопасность, качество строительства и дисциплинарный контроль.
Менеджмент, ориентированный исключительно на получение прибыли, может неадекватно отражать приоритеты учреждения. Инновационная школа и ее частные партнеры найдут надлежащий баланс между управлением жильем как бизнесом, выполнением образовательных и социальных миссий школы и обязанностями учреждения перед своими избирателями.
Недвижимость на территории кампуса требует особого подхода, а управление недвижимостью связано с несколькими уникальными проблемами.
Условия договора с резидентами. Текущие тенденции в кампусе включают использование документа об аренде на кровать, а не на единицу, для жителей квартирного типа, и соглашение, не обозначенное как аренда, для каждой кровати в общежитии. Разница отражает желание избежать создания арендного права и держаться подальше от применения законов арендодателя-арендатора в общежитиях.
Обычно считается, что студенты платят за использование места где-то в кампусе, а не арендуют конкретный объект недвижимости.
Поскольку большинство студентов дневной формы обучения не посещают занятия в летнее время, срок действия контракта становится ключевой проблемой для операционной и маркетинговой деятельности. Решения включают стимулы для 12-месячных контрактов для жителей, рассматривающих возможность зачисления летом или даже просто продолжающих обучение осенью, а также другие виды использования зданий в летние месяцы, приносящие доход.
Гарантии занятости, права и сбора. Колледжи и университеты находят явные преимущества в предоставлении гарантий занятости и сохранении контроля над правом на получение жилья и вопросами сбора. Поскольку учреждения гарантируют занятость, они или их частные партнеры могут получить значительно лучшее финансирование, что позволяет снизить затраты, снизить арендные ставки, повысить качество и улучшить программы.
В каждом учебном заведении уже есть система для выставления счетов и сбора платы за обучение. Таким образом, существует встроенная экономия за счет масштаба, позволяющая школе также брать на себя первичный сбор арендной платы. Кроме того, способность учебных заведений удерживать академические записи студентов за неоплаченные счета является огромным рычагом воздействия. Принимая во внимание их соответствующие резервы безнадежных долгов, недвижимость на территории кампуса, которая в противном случае могла бы работать немного хуже, чем их недвижимость за пределами кампуса, могла бы стать более выгодной инвестицией. Плата за подачу заявления, проверки кредитоспособности и со-гаранты становятся излишними и в значительной степени ненужными, если школа берет на себя ответственность за выставление счетов и сборы. Даже залог, часто единственное реальное средство правовой защиты частного домовладельца, становится значительно менее важным. Все эти преимущества позволяют учреждениям участвовать в управлении и тем самым снижать операционные расходы.
Штатные модели. При размещении на территории кампуса в обязанности менеджеров-резидентов обычно не входят маркетинг, задания и управление объектами или финансами. Все это, как правило, обрабатывается главным жилищным административным управлением на территории кампуса.
Идеальная кадровая модель зависит от обязанностей, возложенных на профессиональный персонал объекта, но любое соглашение должно поддерживать надлежащий баланс приоритетов в институциональном/частном партнерстве. Предоставление сильного, чуткого управления на месте является обязательным, с приблизительным соотношением один штатный специалист на каждые 300 коек, а также адекватный персонал, работающий неполный рабочий день, программирование и службы поддержки.
Жизнь в резиденции и культура кампуса. Управление имуществом на территории кампуса взаимозависимо с другими функциями учреждения. Даже аутсорсинговое управление частными операторами должно выглядеть, ощущаться и функционировать как часть институционального персонала.
В большинстве случаев полная приватизация студенческого жилья на территории кампуса является не самым эффективным распределением ресурсов. Большинство колледжей и университетов предлагают уникальный опыт, цели и ресурсы, в том числе экономию за счет масштаба деятельности, понимание развития студентов и жизни в общежитии, а также разную склонность к риску. Эти факторы должны быть частью тщательного анализа, чтобы определить наилучшее сочетание институциональных и частных сильных сторон.
Эрик Д. Лускин, CPM
Эрик Д. Лускин, CPM, является вице-президентом по жилищным операциям и общежитиям в Scion Group, консультантом по студенческому жилью и поставщиком услуг в Чикаго. образование 25 лет. Свяжитесь с ним по телефону (773) 395-8950 или [email protected].
Новые документы раскрывают натянутые отношения между U System of Ga.
и оператором общежитий Corvias во время пандемии. Согласно недавно обнародованным электронным письмам и заметкам сотрудников университета, подрядчик заявил, что не будет проводить уборку должным образом, чтобы соответствовать рекомендациям департамента здравоохранения штата в отношении пандемии. Компания сократила штат сотрудников, и сотрудники университета стали замечать проблемы с обслуживанием общежитий, находящихся в ведении компании, свидетельствуют документы. Документы, полученные профсоюзом преподавателей и сотрудников в Джорджии по запросу публичных архивов, дают подробный обзор иногда напряженных отношений между университетами и компаниями, которым они платят за услуги. Поскольку пандемия истощила источники доходов и опустошила банковские счета, Corvias, частная компания из Род-Айленда, которая заключает контракты с университетами на предоставление жилищных услуг, предложила план, который улучшит ключевые финансовые показатели общежитий кампуса. Но университетская система сказала «нет», и компании не понравились его причины.
Заключение сделки
Партнерство между Corvias и Университетской системой Джорджии началось в 2014 году, когда они подписали соглашение сроком на 65 лет, охватывающее девять кампусов. Государственно-частные партнерства, также называемые P3, часто позволяют оператору получать часть дохода от аренды в обмен на предоставление авансового капитала для проекта. Когда университет не хочет занимать деньги на крупный проект, например, на строительство общежития, вместо этого их может занять такая компания, как Corvias.
Документы предполагают, что отношения между Corvias и университетской системой начали ухудшаться в марте 2020 года. Пандемия означала, что студенты общежитий Corvias, которые работали в кампусах Джорджии, были отправлены домой. Студентам, которых заставили уйти, были возмещены средства, но по условиям государственно-частного партнерства возмещение покрывалось университетской системой, а не Corvias.
Позже в том же месяце Корвиас отправил предложение руководству Университетской системы Джорджии.
«Учитывая текущий кризис, связанный с пандемией COVID-19, способность получать летний доход в студенческом общежитии P3 сильно скомпрометирована, и сомнительно, что программа P3 принесет какой-либо значительный доход от жилья, если не будет реализовано творческое решение. . У Corvias есть это творческое решение», — говорится в предложении. «В частности, Corvias и ее филиалы изучают способы арендовать такие кровати напрямую или предоставить такие кровати Фонду правительства США в качестве благотворительного взноса».
Компания предложила вложить в проект более 5 миллионов долларов из нового источника. Сама компания или ее филиал могли потратить деньги на аренду всех коек на лето, увеличив доход проекта. Или Корвиас мог бы подарить кровати Фонду университетской системы Джорджии. Тогда университетская система могла бы предоставить комнаты бесплатно студентам, если бы захотела. Предложение ничего не будет стоить университетской системе, а также будет означать, что оно может разблокировать другие средства.
«Результат будет беспроигрышным для всех сторон: у правительства США будут свободные койки для оказания помощи в кризисе COVID-19; у программы P3 будет здоровый баланс; Corvias выполнит свои финансовые обязательства перед держателями облигаций; и [Совет регентов] / правительство США получит около 1,4 млн долларов в виде дополнительных нераспределенных услуг, условной арендной платы и резервов на реинвестирование», — говорится в предложении.
Любой вариант — сдача кроватей в аренду филиалу или передача их в дар фонду — позволил бы Corvias сообщать о доходах проекта и не использовать резервы проекта. Когда денежный поток проекта падает, это влияет на показатель, называемый коэффициентом покрытия долга. Если коэффициент покрытия долга падает ниже определенного порога, это может привести к понижению рейтингов рейтинговыми агентствами. Это также может означать, что проект нарушает условия кредитного договора, что создает напряженность в отношениях с кредиторами.
Документы Университетской системы Джорджии предполагают, что чиновники думали, что Corvias сделал предложение, потому что он был обеспокоен возможным понижением рейтинга S&P Global Ratings.
В середине апреля правительство США отклонило это предложение.
«Спасибо за варианты, представленные во время этой чрезвычайной ситуации в области общественного здравоохранения, и за ваше предложение правительству США предоставить нам жилье на лето либо через аффилированное лицо Corvias, приобретающее летний жилой фонд Corvias у Corvias, либо посредством прямого подарка Фонду правительства США. указание Фонду правительства США приобрести летний жилой фонд у Corvias. Мы понимаем и ценим, что любой вариант принесет пользу для улучшения коэффициента покрытия долга Corvias», — написала Трейси Кук, исполнительный вице-канцлер по стратегии и бюджетным вопросам, в письме Corvias. «Тем не менее, поскольку наши учебные заведения будут предлагать дистанционное обучение только летом, в настоящее время у нас нет потребности в дополнительном студенческом общежитии на лето, и поэтому мы не планируем реализовывать сценарий вливания капитала Corvias, включенный в ваше предложение».
Компания ответила, что отказ системы был необоснованным.
«Единственная причина, указанная на сегодняшний день для отклонения предложения, заключается в том, что [Попечительскому совету] не нужно дополнительное студенческое жилье на лето, причина, которая совершенно не имеет отношения к целям предложения», — Джон Писерн. , президент Corvias Campus Living, написал должностным лицам Университетской системы Джорджии. «Решение BOR приведет к тому, что программа P3 окажется под угрозой понижения, что может привести к дефолту в соответствии с задолженностью по проекту и поставить под угрозу определенные учащиеся, столкнувшиеся с операциями в программе P3».
При этом Пицерн дал официальное письменное уведомление о том, что между двумя сторонами существует спор, и попросил начать переговоры без посторонней помощи в тот же день. Он призвал университетскую систему пересмотреть это предложение.
В заметках об апрельском обсуждении ситуации с Corvias представители университетской системы перечислили несколько причин, по которым они не были склонны принять это предложение.
Среди них были «Этика и лучшие практики».
Ранее раскрытая информация
Это не первый раз, когда общение Corvias с университетской системой Джорджии открывает окно для переговоров между университетами и их подрядчиками на фоне дефицита доходов, вызванного пандемией.
В мае, как впервые сообщил Inside Higher Ed , компания отправила Университетской Системе Джорджии письмо, в котором говорилось, что система не может в одностороннем порядке принимать какие-либо решения, которые могут помешать студентам жить в кампусе, отговорить их от этого или снизить плату за жилье. Компания также заявила, что, хотя она намеревалась поддерживать нормы чистоты и социального дистанцирования в соответствии со стандартами CDC в общежитиях, сокращение плотности общежитий не входило в этот план.
«Хотя Центры по контролю и профилактике заболеваний могут считать, что уменьшение плотности студенческого общежития может снизить вероятность заражения, мы не считаем, что это требует сокращения количества соседей по комнате, которое обычно разрешено в студенческом общежитии 1-го этапа, или количества студентов, которые могут быть размещены в данном здании», — написали представители Corvias.
После того, как письмо было обнародовано в августе, представитель Университетской системы Джорджии заявил, что оно не вызывает каких-либо изменений в университетских планах.
«Ни одно учреждение правительства США не учитывало требования Корвиаса в своих планах размещения кампуса на осень 2020 года. Эти планы уже были отправлены в систему и соответствовали указаниям DPH и CDC в области общественного здравоохранения. Письмо Корвиаса также не вызвало последующих изменений», — говорится в заявлении системы в августе.
В новых электронных письмах, опубликованных профсоюзом сотрудников, представители Corvias сообщили университетской системе, что они рассылают аналогичные письма всем партнерам университета. Помимо Университетской системы Джорджии, Corvias рекламирует партнерские отношения с Колледжем остеопатической медицины Алабамы, Калифорнийским государственным университетом, Университетом Ховарда, Центральным университетом Северной Каролины, Университетом Пердью, Университетом Нотр-Дам и Государственным университетом Уэйна.
Inside Higher Ed получил аналогичное письмо, отправленное в Государственный университет Уэйна в августе. В то время университет заявил, что компания не влияет на решения об осеннем семестре, и указал на систему комитетов, которая определяет планы на семестр.
«Все решения, касающиеся осеннего семестра, включая жилье в кампусе, были приняты этими подкомитетами и одобрены подкомитетом по общественному здравоохранению, состоящим из медицинских экспертов кампуса, и не касались Корвиас», — написал представитель по электронной почте 9.0068 Внутри Высшего Эда в августе.
Пять сотрудников Corvias были включены в подкомитет по жилью, ресторанам и розничной торговле кампуса в штате Уэйн, который участвовал в планировании осени.
Отвечая на вопросы для этой статьи, официальный представитель штата Уэйн сказал, что университет никогда не получал предложения о денежном вливании и не имел проблем с уборкой в общежитиях.
Представители средств массовой информации штатов Калифорния, Нотр-Дам и Пердью заявили, что их кампусы не получали таких писем от Корвиаса и не получали подобных предложений о вливании денег.
Представитель Университета Говарда сказал, что не может комментировать, так как университет закрыт на весенние каникулы.
Другие учреждения, сотрудничающие с Corvias, не ответили на вопросы к концу дня вторника.
A Разбивка
В начале июля Корвиас отправил в Университет Джорджии проект бюджета для жилищного проекта P3. Согласно ответам сотрудников университета, это предложение сократит операционный бюджет проекта на 24 % по сравнению с прошлым учебным годом. Если раньше компания предоставляла 57 сотрудников, как сообщили официальные лица в переписке, теперь она предложила предоставить 10 9.0003
К концу месяца люди на местах начали замечать проблемы в общежитиях, управляемых Corvias.
«Когда я вчера проверял комнаты второго этажа для виртуального тура по Дубовому залу, я видел много комнат с командными полосами на стенах (и нуждалась в покраске) общего обслуживания, в одной комнате была сломана ручка унитаза, в другой розетка не работал (GFCI), и во многих комнатах внутренняя дверная ручка входной двери была ослаблена, и потребовалось некоторое время, чтобы вернуться в коридор», — написал координатор по вопросам проживания директору отдела жилья и проживания Университета Огасты.
«Я не видел ни маляра, ни ремонтных работ в комнатах Оук-холла за месяц, который я здесь провел, и серьезно беспокоюсь о переводе студентов в комнаты, которые выглядят ветхими и где дверные ручки не работают в целях безопасности и пожарной безопасности».
2 августа представители Университетской системы Джорджии подготовили сообщение для Корвиаса.
«Корвиас взял на себя обязательство закончить комнаты для всех Вязов и Дубов (готовность к заселению) в пятницу днем. Этого явно не произошло», — написали они. «То, что Корвиас делает в Огасте, неприемлемо и не соответствует цели [нашего контракта]».
Три дня спустя системные чиновники совместно работали над другим проектом сообщения, на этот раз для университетских городков.
«Как вам известно, Corvias, концессионер P3, значительно сократил штат сотрудников P3, в том числе не имеет сторожевого персонала, обслуживающего ваши жилищные объекты P3», — говорится в сообщении. «На этой неделе Corvias также сообщила нам, что услуги по уборке, которые они обычно предоставляют для наших объектов P3, не будут соответствовать уровню, соответствующему COVID-19.
протоколы очистки, рекомендованные CDC и Департаментом здравоохранения Джорджии».
Сообщение предписывало кампусам с общежитиями, управляемыми Corvias, вместо этого создавать свои собственные планы уборки, либо нанимая внешних подрядчиков, либо используя существующий персонал. В проекте плана Университета штата Джорджия рассматривается вопрос о найме подрядчиков из компании Abacus для уборки в осеннем семестре на общую сумму 99 840 долларов. Штат Джорджия не ответил на вопросы о том, выполнил ли университет этот план. Точно так же официальные лица Огасты не ответили на вопросы о том, как и был ли очищен Дубовый зал.
6 августа Кук, глава отдела стратегии и финансов правительства США, отправил письмо Корвиасу.
«Corvias четко указала на основе этого предлагаемого бюджета, недавних сокращений персонала и заявлений, что она не намерена выполнять свои контрактные обязательства в соответствии с MCA и другими оперативными соглашениями. Соответственно, BOR должна быть столь же ясной для Corvias в отношении своих ожиданий и твердости в отношении защиты безопасности, здоровья и образовательного опыта учащихся», — говорится в письме, прежде чем повторить некоторые договорные обязательства компании.
В письме говорится, что сокращение штата уже привело к игнорированию некоторых необходимых проектов.
«БОР больше не заинтересован в перефразировании разговоров, которые начинаются или заканчиваются запросом Корвиаса о том, чтобы БОР «творчески» урегулировал любую нехватку доходов от жилищного строительства P3. Corvias полностью принял этот финансовый риск и согласился с тем, что BOR не гарантирует уровень заполняемости в проектах P3 Housing или прогнозируемый доход Corvias», — говорится в письме. «Несмотря на то, что мы можем оценить бюджетные ограничения, BOR не обязан спасать Corvias от каких-либо финансовых трудностей из-за низкой заполняемости квартир или нехватки доходов».
Представитель правительства США, которому были предоставлены копии документов, не обращался к ним напрямую. Отвечая на вопрос о комментарии, он сказал по электронной почте, что «USG и его партнер по студенческому жилью Corvias находятся в постоянном контакте, чтобы гарантировать, что жилье для студентов USG соответствует условиям партнерских соглашений».
Корвиас не ответил на запрос о комментариях.
The Response
Государственно-частное партнерство не является чем-то новым в высшем образовании. Часто такое партнерство работает достаточно хорошо для обеих сторон. Компании зарабатывают деньги, в то время как колледжи и университеты улучшают услуги, а иногда и сами зарабатывают деньги, не влезая в долги.
Во многих случаях государственные колледжи и университеты сотрудничают с такими компаниями, как Corvias, когда им нужно работать на объектах, но они не могут или не хотят собрать достаточно денег. Если учреждение занимало много денег в прошлом, может быть трудно занять больше по хорошей ставке. Иногда правительства штатов устанавливают ограничения на сумму, которую университет может занять.
Но когда чернила на сделке с Corvias высохнут, компания сможет занять деньги сама, так что долг останется вне баланса колледжа или университета. Часто компания взамен получает часть дохода от аренды.
Но иногда какое-то событие, скажем, пандемия, может испортить эти отношения. Когда интересы расходятся, стороны с меньшей вероятностью считают контракты выгодными.
«Университет существует по разным причинам. И многие из них очень, очень идеалистичны», — сказала Ришель Браун, аспирант Университета Северной Джорджии, которая помогала в исследовании профсоюзов. «Corvias — это частное предприятие. Он существует, чтобы зарабатывать деньги».
Профсоюз United Campus Workers, который представляет как преподавателей, так и сотрудников и получил документы, заявил, что напряженность между правительством США и Corvias отражает некоторые ловушки приватизации в высшем образовании.
«Мы не можем выполнять свою работу, когда частные корпорации заботятся о своих интересах и заставляют нашего работодателя делать что-то, что не подходит для общественного блага», — сказала Ребекка Уорд, профессор биологии в Колледже Джорджии Гвиннетт и президент. United Campus Workers Джорджия.
«Какую пользу обществу приносит это государственно-частное партнерство? Я бы сказал, что ответ «плохо».
Члены Союза сказали, что они также считают, что система должна пересмотреть партнерство и больше не заключать сделок с Corvias.
«Привлечь эту частную компанию и установить, что здоровье и безопасность наших сообществ вторичны по отношению к их финансовым результатам, их представлениям о том, что приносит прибыль, это противоречит всему, за что мы на самом деле выступаем», — сказал Эйвери Джеймс, преподаватель сотрудник по английскому языку в колледже и государственном университете Джорджии, который помогал в исследовании.
Джилл Пенн, профессор биологии в Джорджии Гвиннетт и член профсоюзного совета, сказала, что ее успокоил тот факт, что система противодействовала Корвиасу в нескольких пунктах. Но ее беспокоило существование партнерства и то, что оно говорит о государственном образовании.
«Зачем нам это вообще понадобилось? Почему у USG был долг?» спросила она.
«Мы не должны были позволять высшему образованию доходить до этого момента. Мы должны полностью финансировать образование».
Государственно-частные партнерства стали более популярными в последнее время с тех пор, как они были приняты высшим образованием в 1990-х годах, сказал Кевин МакКлюр, профессор высшего образования Университета Северной Каролины в Уилмингтоне, изучающий приватизацию. По его словам, на данный момент большинство государственных учреждений приличного размера будут иметь по крайней мере одно партнерство, хотя эти партнерства существуют в спектре. Поскольку правительства штатов стали менее заинтересованы в предоставлении средств, чтобы их учреждения могли строить неакадемические объекты, частные застройщики стали больше интересоваться студенческим жильем.
Не совсем ясно, какую часть напряженности между Корвиасом и правительством США следует рассматривать как обыденность, а какую — как отклонение от нормального ведения дел, — сказал МакКлюр. Но события иллюстрируют некоторые потенциальные недостатки P3.