Независимая оценка недвижимости в Москве и Московской области
- Объекты оценки
- Когда нужна оценка стоимости
- Услуги по оценке недвижимости
- Необходимые документы
- Оценка недвижимости он-лайн
- Примеры отчетов
- Частые вопросы:
- Что делать, если объект недоступен для осмотра?
- Оценка недвижимого имущества при нотариальном оформлении наследства.
Независимая оценка недвижимости — это последовательность действий, регламентированная законом «Об оценочной деятельности в РФ» и стандартами оценочной деятельности, осуществляемая независимым оценщиком для определения величины стоимости оцениваемого объекта.
Говоря об оценке объекта недвижимости, мы всегда подразумеваем определение стоимости определенного права на рассматриваемый объект. В отношении любого объекта, будь то земельный участок, здание, помещение или сооружение, можно выделить три наиболее часто встречающихся в рыночном обороте вида права:
1.
Право собственности.
Это наиболее распространенный вид права, когда мы говорим об оценке рыночной стоимости, например, здания, мы подразумеваем стоимость именно права собственности в отношении
этого здания.
2. Право владения и пользования.
Это право обычно получает арендатор при заключении договора аренды. Оценка рыночной стоимости права владения и пользования объектом за
определенный период времени – это оценка рыночной величины арендной платы за этот период (например, за месяц или год).
3. Право аренды.
Право аренды — это совокупность прав и обязательств по арендному договору. Эти права есть как у арендодателя, так и у арендатора, но состав этих
прав и, соответственно, их стоимости различны. Право аренды является вещным правом и его рыночная стоимость так же может быть оценена.
Иногда оцениваемый объект может иметь ограничения в использовании или быть обременен правами третьих лиц. Примеры таких обременений — это обременение залогом,
сдачей в аренду или земельным сервитутом.
Чаще всего объекты недвижимости требуется оценить для решения следующих задач:
1. Внесение самого объекта или отдельных прав в уставный капитал юридического лица. Для взноса в уставный капитал правообладатель обязан по закону оценить рыночную стоимость
имущества или отдельных прав на него.
В этом случае рыночная стоимость, определенная независимым оценщиком, является верхним
пределом стоимости, по которой этот объект может быть передан в уставный капитал, но
окончательное решение принимается по согласованию сторон.
Подробнее об оценке вклада в уставный капитал…
Ведь налоговая служба
имеет право проверить соответствие цены сделки рыночным условиям и может доначислить налоги, если
сочтет, что сделка совершена по нерыночной цене.3. Решение имущественного спора в суде. В судебном процессе независимая оценка служит базой для расчета
выплат и компенсаций, здесь, в основном, требуется оценка объекта на прошедшую дату —
на дату, когда происходили события, являющиеся предметом рассмотрения — это так называемая «ретро-оценка».
Установление прошлой стоимости имеет свои особенности, подробнее об оценке недвижимости для суда…
4. Передача объекта недвижимости в залог (ипотека).
Рыночная стоимость залогового имущества является базой для расчета величины кредита, а независимая оценка стоимости — непременное условие оформления кредита. В этой ситуации, в зависимости от поставленной задачи, может определяться либо рыночная, либо ликвидационная стоимость объекта недвижимости.
Подробнее об оценке для залога…
5. Страхование. Размер страховой премии и страховая сумма тесно связаны с рыночной стоимостью страхуемого имущества — это
взаимозависимые величины. Объект недвижимости всегда состоит из зданий/сооружений и прав на земельный участок,
Но риски повреждения здания/сооружения и земельного участка совершенно разные и это нужно учитывать.
В данном случае цель оценки – определить оптимальный размер страховой суммы, на которую будет застрахован объект.
6. Переоценка стоимости в бухгалтерском учете. Такая оценка проводится раз в год по состоянию на конец календарного
года с целью изменить (переоценить) балансовую стоимость объекта.
Ежегодная переоценка активов позволяет сделать баланс предприятия максимально соответствующим текущим рыночным
условиям и облегчить доступ предприятия к инвестициям и займам.
Подробнее о переоценке основных средств…
7.
Определение арендной ставки. Независимое подтверждение рыночной величины арендной платы, в основном,
требуется при сдаче в аренду недвижимого имущества, находящегося
в федеральной или муниципальной собственности, в этом случае независимая оценка арендной платы обязательна в силу закона.
Подробнее об оценке ставки аренды…
Наша компания имеет более чем 20-летний успешный опыт оценки различных объектов недвижимого имущества. Мы оказываем квалифицированные профессиональные услуги по независимой оценке зданий, помещений, квартир, долей в квартирах и земельных участков.
При проведении оценки, результаты которой предназначены для иностранных пользователей, мы предлагаем услуги по составлению отчета об оценке на английском языке, по российским или по международным стандартам. Подробнее об оценке для иностранных организаций и составлении отчета на английском…
Мы оцениваем имущественные комплексы крупных предприятий, имеющих недвижимое имущество в разных регионах России.
Такая работа выполняется нами в кратчайшие возможные сроки,
так как мы обладаем налаженными профессиональными связями с оценщиками недвижимости во всех регионах страны и большим опытом реализации крупных оценочных проектов.
Для объектов, расположенных в пределах Московского региона, мы предлагаем услугу срочной оценки недвижимости в Москве и Московской области. В рамках предоставления этой услуги оценщик выезжает на осмотр объекта в день обращения. Подготовка и сдача отчета об оценке будет проведена в течение двух дней. Стоимость проведения срочной оценки зависит от типа объекта, по всем вопросам звоните: (495) 726-86-74 или отправьте запрос о цене он-лайн:
Для проведения оценки обычно требуются следующие документы:
1. Правоустанавливающие документы:
- Свидетельство о государственной регистрации права. Если право на объект еще не зарегистрировано, то потребуется документ, на основании которого
такая регистрация может быть произведена (договор купли-продажи, договор совместного инвестирования в строительство, договор дарения и т.
п.) - Свидетельство о государственной регистрации права в отношении земельного участка, на котором находится объект, или договор аренды земельного участка, если земля в аренде.
- Документы, подтверждающие права третьих лиц в отношении объекта (договора, судебные решения и т.д.) – при наличии обременений.
п.)2. Технические документы:
- Кадастровый или технический паспорт БТИ, с приложением экспликации и поэтажного плана. Если документы БТИ еще не оформлены, то можно предоставить строительную или сметную документацию.
- Справка о балансовой стоимости объекта в бухгалтерском учете собственника – если собственник объекта является юридическим лицом.
Указанные документы предоставляются в копиях, заверенных печатью предприятия и подписью уполномоченного лица. Эти документы служат основным источником информации об объекте и в дальнейшем подшиваются в отчет в качестве приложений.
В некоторых случаях бывает невозможно представить полный комплект документов.
Быстро рассчитать примерную стоимость объектов недвижимости, расположенных в городе Москве, можно при помощи наших он-лайн калькуляторов.
Внимание: Значение стоимости рассчитывается калькулятором приблизительно, результат является лишь ценовым ориентиром, а не точной величиной стоимости оцениваемого объекта.
Калькуляторы для оценки жилой недвижимости:
Калькуляторы для оценки коммерческой недвижимости:
Если вы хотите попробовать самостоятельно оценить свой объект, то для более подробного ознакомления с существующими подходами и методами оценки рекомендуем посмотреть нашу страницу
Оценка стоимости недвижимости на примерах.
В этом разделе приведены примеры отчетов об оценке различных объектов недвижимости, подготовленных нашими специалистами. Форма и содержание отчетов соответствуют требованиям закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» в редакции, действующей на дату оценки, а также требованиям федеральных стандартов оценки ФСО 1-3 и ФСО 7 «Оценка недвижимости».
Отчет об оценке помещения:
Открыть отчет
Отчет об оценке ставки аренды помещения (арендной платы):
Открыть отчет
Отчет об оценке квартиры:
Часть 1
Часть 2
Часть 3
Отчет об оценке доли в квартире:
Часть 1
Часть 2
Часть 3
Часть 4
Вопрос:
Мне нужно провести оценку для суда, но в данный момент я не могу обеспечить доступ оценщика для проведения осмотра. У нас конфликтная ситуация и оценщика
просто не пустят на объект. Можно ли провести оценку в такой ситуации?
Ответ:
При наличии документов такую оценку провести можно.
Но оценщик будет вынужден сделать достаточно много предположений относительно параметров объекта и его состояния.
Ведь если объект нельзя осмотреть, то трудно составить о нем точное представление — это будет слабым местом в отчете. Например, суд может отказать в рассмотрении
такого отчета как документа доказательственного значения, такие прецеденты уже были.
Вопрос:
Нужно ли проводить оценку недвижимого имущества при нотариальном оформлении наследства?
Ответ:
В Налоговом кодексе РФ, в ст. 333.25 п.5 сказано:
«По выбору плательщика для исчисления государственной пошлины может быть представлен документ с указанием инвентаризационной, рыночной, кадастровой либо иной (номинальной) стоимости имущества, выданный организациями (органами) или специалистами-оценщиками.»
В п.8 той же статьи дано уточнение:
«…стоимость недвижимого имущества, за исключением земельных участков, может определяться как организациями, осуществляющими оценку недвижимости, так и организациями (органами) по учету объектов недвижимого имущества по месту его нахождения.
« То есть, в этом случае можно самому выбрать способ оценки — либо в БТИ, либо у независимого оценщика. Как правило, оценка БТИ намного меньше рыночной
стоимости.
Подробнее об оценке для нотариуса…
© Корпорация «ОЦЕНКА». Копирование запрещено.
Оценка недвижимости для суда — (8422) 75-84-75
Оценка недвижимости в судебных целях представляет собой оценку недвижимого имущества, включая квартиры, дома, земельные участки, загородную недвижимость, гаражи, коммерческую недвижимость. Недвижимость представляет собой ценное имеющееся имущество, поэтому объекты недвижимости очень часто оказываются причиной судебных споров. Основным требованием при рассмотрении дел о недвижимости является наличие оценки загородной недвижимости или квартиры для суда независимой оценочной организацией. Когда судебное разбирательство длится несколько лет возникает необходимость проводить оценку недвижимости для суда и определять стоимость объекта недвижимости в определенный период времени. Объекты оценки
| Сколько делается оценка недвижимости для суда по времени
Перечень необходимых документов для оценки недвижимости для суда
Порядок оценки недвижимости для суда Процедура или процесс проведения оценки подразумевает следующие этапы:
Где можно заказать и сделать оценку недвижимости для суда Сколько действует оценка недвижимости для суда Кто оплачивает оценку недвижимости для суда Как выглядит и что входит в оценку недвижимости для суда |
Оценка недвижимости для суда является обязательной частью имущественных споров, дел о конфискации имущества должников, при разбирательствах хозяйствующих субъектов. Указанные процессы требуют предоставления прозрачной информации, точного расчета стоимости иска. Отчет об оценке от независимой оценочной компании имеет юридическую силу и служит доказательством для суда. Стороны нанимают оценщиков одновременно и каждый оценщик обязан отстаивать указанную в отчете стоимость по объекту оценки в суде. Итог рассмотрения судебного разбирательства зависит от стоимости имущества, указанной оценщиком. Существует три вида документов, которые готовят специалисты в области оценки для суда: заключение о стоимости объекта недвижимости, отчет об оценке и заключение судебного эксперта. У каждого документа своя степень значимости с точки зрения установления уровня доказательственного значения. Стоимость услуг на подготовку того или иного документа различна. Чтобы определить стоимость недвижимости, требуется произвести всесторонний анализ самого объекта оценки, его правового статуса, влияющих на его цену особенностей, а также текущих тенденций рынка недвижимости.
На основании результатов этих исследований производится расчет стоимости с использованием специальных методов оценки. Возможностью осуществить необходимые исследования и расчеты обладают специалисты, имеющие образование и достаточный опыт работы в области оценки. Помимо необходимых знаний и владения навыками, такие специалисты обладают правом осуществлять оценку, только являясь членами объединений оценщиков и имея полис страхования своей профессиональной ответственности. Членство в объединениях оценщиков обеспечивает высокое качество оказываемых услуг и соблюдение требований законодательства при проведении оценки. Объединения оценщиков осуществляют выплаты компенсаций лицам, чьи имущественные интересы были нарушены вследствие неправомерных действий оценщика. В случае причинения имущественного вреда потребителям оценочных услуг производится возмещение страховой компанией, в которой застрахован оценщик. Это обеспечивает гарантии того, что нарушенные интересы пользователей услуг оценщиков, будут компенсированы в максимально возможном объеме.
Механизм регулирования деятельности оценщиков со стороны некоммерческих объединений специалистов данной отрасли, страхование оценочной деятельности, а также требования, предъявляемые к уровню образования специалистов, создают возможность получения услуг высокого качества. Результаты исследований оценщиков имеют доказательное значение. Результат оценки должен быть оформлен в виде отчета, который составляет и подписывает оценщик. Отчет принимается судом как документ, подтверждающий стоимость предмета спора, и с его использованием может быть вынесено судебное решение. Отчет об оценке недвижимости для суда это письменный документ, входящий в материалы дела. Суд может привлечь оценщика в качества эксперта по возникшим вопросам у разбирательства. Такая необходимость возникает при отсутствии подтверждающих стоимость документов или в случае недостоверных материалов о цене недвижимости. Суд настаивает на предоставлении истцом точного расчета стоимости иска. Когда имущество невозможно присудить одной из сторон , судья постанавливает выплатить его стоимость.
В этом случае отчет об оценке для суда имеет юридическую силу и является доказательством. В более 60% случаев судебных дел цена исковых требований является спорной. Истец склонен её увеличивать, а ответчик — уменьшать. Без оценки реальной стоимости недвижимости в такой ситуации обойтись невозможно. 
И.О, серия и номер, когда и кем выдан паспорт) для физических лиц или реквизиты для заказчика — юридического лица (банковские реквизиты, Ф.И.О, должность и основание для подписывающего лица)
Осмотр проходит в среднем за 5-10 минут. Также возможно предоставление фотографий заказчиком)
В отчет об оценке входят разделы: основные факты и выводы, задание на оценку, перечень документов, описание объекта и процесса оценки, анализ рынка, согласование результатов.Переадресация, переназначение, переоценка: что можно и чего нельзя делать
Оценщики часто сталкиваются с одним из множества вопросов, касающихся одной и той же общей проблемы. Сценарий следующий: вы выполнили задание для клиента некоторое время назад — может быть, год назад, месяц назад, неделю назад — и теперь другая сторона хочет узнать ваше мнение о стоимости того же имущества. Запрос может заключаться в том, чтобы просто «переадресовать» отчет, который вы подготовили для предыдущего клиента. Или запрос может заключаться в «повторной сертификации» отчета или в его «переназначении». В других случаях запрос может заключаться в том, чтобы вы предоставили «обновление» или «письменное обновление». А в других случаях запрашивающая сторона не знает о ранее подготовленном отчете и поэтому не упоминает его.
Как следует реагировать на такие просьбы?
Во-первых, убедитесь, что вы понимаете, что запрашивается. Запрашивающая сторона может не знать, что ему или ей нужно, или может использовать ярлыки или термины, такие как «повторная сертификация», для обозначения чего-то совершенно отличного от того, что их понимают оценщики.
Как только вы поймете, что просит вас сделать запрашивающая сторона, следующие вопросы и ответы могут помочь вам решить, как реагировать.
Q1. Кому я могу дать результаты присвоения ?
Результаты задания — это ваши мнения и выводы, разработанные специально для задания. Примеры включают ваше окончательное мнение о ценности, ваш вывод о наиболее эффективном и наилучшем использовании и ваши указания на ценность любого из использованных подходов.
Раздел «Конфиденциальность» Правил этики USPAP и Кодекс профессиональной этики Института оценки предусматривают, что оценщик не должен разглашать конфиденциальную информацию или присвоение результатов кому-либо, кроме клиента и лиц, специально уполномоченных клиентом; государственные правоохранительные органы и такие третьи стороны, которые могут быть уполномочены в соответствии с надлежащей правовой процедурой; и должным образом уполномоченные профессиональные комитеты по экспертной оценке.
Результаты выполнения заданий могут быть представлены в письменном или устном отчете. Иногда, если оценщик не внимателен, результаты задания раскрываются непреднамеренно. Например, оценщик, который в непринужденной беседе говорит другому оценщику, другому клиенту или кому-либо еще: «Я оценил это имущество на 1 000 000 долларов», разглашает результаты задания.
Q2. Кому я могу передать копию отчета, подготовленного для клиента?
Во-первых, имейте в виду, что не все части отчета являются конфиденциальными. Например, в отчете об оценке фактические данные, такие как сопоставимые продажи, не являются конфиденциальными (если только они не были предоставлены клиентом , а недоступны из другого источника). Описания локации (описание района, описание региона и т. д.) не являются конфиденциальными. Однако, поскольку отчет об оценке содержит результаты задания , которые являются , включенными в раздел о конфиденциальности Правил этики USPAP и Кодекса профессиональной этики Института оценки, применяется процесс авторизации, указанный выше в Q1.
Это означает, что копия отчета, содержащая конфиденциальную информацию и результаты задания, не может быть передана, раскрыта или передана кому-либо, кроме клиента и лиц, специально уполномоченных клиентом; государственные правоохранительные органы; должным образом уполномоченные профессиональные комитеты по экспертной оценке; и такие третьи стороны, которые могут быть уполномочены в соответствии с надлежащей правовой процедурой.
Q3. Могу ли я принять новое назначение , включающее то же свойство для другого клиента?
Да; однако вы не можете разглашать какую-либо конфиденциальную информацию, содержащуюся в отчете, подготовленном в ходе предыдущего задания для другого клиента, без предварительного разрешения этого клиента. Таким образом, вы должны спросить себя: при выполнении нового задания, связанного с той же собственностью для второго клиента, нужно ли мне раскрывать информацию, которую первый клиент считал конфиденциальной? Если это так, вы не можете взяться за задание, не получив предварительное разрешение первого клиента на раскрытие этой конфиденциальной информации.
И если первый клиент не даст разрешения на использование своей конфиденциальной информации, то вы не сможете принять новое поручение.
Во многих случаях выполнение нового задания для второго клиента не требует от оценщика разглашения какой-либо конфиденциальной информации. Пересмотрите определение USPAP конфиденциальной информации , чтобы быть уверенным.
Конфиденциальная информация: информация:
- идентифицируется клиентом как конфиденциальная при предоставлении ее оценщику и недоступна из какого-либо другого источника;
- Классифицируется как конфиденциальная или частная согласно действующему законодательству или постановлению. (Источник: USPAP)
Распространенным заблуждением является то, что вы должны быть «отпущены» первым клиентом, чтобы принять задание с последующим клиентом. Единственное требуемое «разглашение» относится к конфиденциальной информации. Первому клиенту не нужно давать вам разрешение на выполнение другого задания для второго клиента, за исключением случаев, когда речь идет о конфиденциальной информации.
Еще одно распространенное заблуждение при выполнении заданий по оценке заключается в том, что если мнение о ценности во втором задании точно такое же, как мнение о ценности в первом задании, то сообщение мнения о ценности во втором задании нарушает конфиденциальность с первым клиентом. Это неправда. Определение USPAP числа результаты задания — это «мнения и выводы оценщика, разработанные специально для задания». По определению результаты присвоения различны в силу того, что есть два разных присвоения — даже если числа одинаковы. Обратите внимание на разницу между словами клиенту Б: «Я оценил это же имущество для клиента А за 500 000 долларов» и «Мое заключение о стоимости [в контексте этого задания для вас, клиент Б] — 500 000 долларов». Первое заявление нарушает конфиденциальность, разглашая результаты задания, второе заявление — нет.
Еще одно распространенное заблуждение состоит в том, что выполнение последующего задания с другим клиентом будет «конфликтом интересов».
У человека не может быть конфликта интересов до тех пор, пока у него сначала не появится интерес. Вступление в отношения между оценщиком и клиентом для выполнения задания не означает, что оценщик имеет интерес в отношении этого клиента или этого имущества. Оно не может. Такое представление несовместимо с основополагающим принципом УППАП США, согласно которому роль оценщика заключается в том, чтобы быть независимым, беспристрастным, объективным и беспристрастным.
Имейте в виду, что с 2010 года USPAP требует раскрытия информации о любых предыдущих услугах, связанных с тем же имуществом, в течение трех лет до даты найма. Несколько ключевых моментов об этом требовании:
- Во-первых, требование заключается в раскрытии информации о любых услугах, связанных с имуществом, которое является предметом оценки (или объектом оцениваемой оценки, в случае задания на проверку), а не только оценки или обзоры оценок, а не только услуги, оказываемые в качестве оценщик.
- Во-вторых, соответствующий период времени составляет три года до даты выполнения текущего задания, а не даты оценки или даты отчета.
- В-третьих, раскрытие должно быть сделано заранее, прежде чем принять задание, а затем снова при подтверждении в отчете об оценке или обзоре.
- И, наконец, нет требования раскрывать, для кого была оказана предыдущая услуга; оценочная стоимость, если таковая имеется; или когда именно в течение трехлетнего периода была оказана услуга.
В заявлении о сертификации, требуемом USPAP в правиле 2-3 стандартов, указывается тип и степень раскрытия информации: «Я не оказывал (или не оказывал указанных) услуг в качестве оценщика или в любом другом качестве в отношении имущества, являющегося предметом настоящей отчет в течение трехлетнего периода, непосредственно предшествующего принятию этого задания».
Требование, которое было добавлено в USPAP в 2010 году, гласит, что в случае, если клиент потребовал сохранить конфиденциальность самого факта проведения оценки оценщиком, оценщик не может брать другое задание, связанное с этим имуществом, в течение трех лет.
Это связано с тем, что оценщик не сможет раскрыть информацию о предыдущих услугах (при необходимости) без нарушения конфиденциальности.
Оценщик должен использовать свое усмотрение при принятии решения о раскрытии информации о предыдущей уступке последующему клиенту сверх того, что требуется в соответствии с вышеупомянутым раскрытием. Например, несмотря на то, что личность клиента не является конфиденциальной, если только об этом не заявляет клиент, существуют ситуации, в которых сам факт того, что первый клиент произвел оценку имущества, сам по себе является конфиденциальной информацией. (Обратите внимание, что для профессионалов во многих других областях характерно сохранять конфиденциальность личности предыдущих клиентов.)
Одно предостережение относительно выполнения заданий с владельцами собственности: оценщики, к которым владельцы собственности обращаются по поводу предоставления услуг по оценке, предполагаемое использование которых связано с ипотечным кредитованием, должны сообщить этим владельцам собственности, что задание должно выполняться непосредственно кредитным учреждением.
Это требование федерального законодательства, и регулирующие органы были непреклонны в этом. Кроме того, в отчете об оценке, подготовленном для клиента, являющегося владельцем собственности, должно быть четко указано, что он не предназначен для использования депозитарным учреждением, застрахованным на федеральном уровне, в сделке, связанной с федеральным законодательством.
Q4. Могу ли я переадресовать отчет, или изменить имя клиента , а иначе отдать тот же отчет другому клиенту?
№
Неправильно «переадресовывать» отчет другому клиенту по трем существенным причинам. Во-первых, простое изменение имени клиента и последующая переадресация «переадресованного» отчета второму клиенту не изменяет первых отношений между оценщиком и клиентом. Отношения между оценщиком и клиентом, однажды установленные, становятся каменными и не могут быть изменены. Как правило, причина, по которой вторая сторона хочет называться «клиентом», заключается в том, что она хочет, чтобы отношения между оценщиком и клиентом, а также все их права и обязанности находились в пределах им и оценщик.
Единственный способ добиться этого – установить новые отношения между оценщиком и клиентом. Короче говоря, единственный способ быть названным «клиентом» в отчете — это действительно быть клиентом. «Клиент» определяется в USPAP как сторона (или стороны), привлекающая оценщика к конкретному заданию. Чтобы быть названным клиентом в отчете, нужно быть стороной, нанявшей оценщика.
(Совет: отличный способ установить прочные отношения между оценщиком и клиентом — составить письменное письмо-обязательство с клиентом.)
Во-вторых, простое изменение имени клиента и последующая переадресация «переадресованного» отчета второму клиенту может нанести ущерб конфиденциальному характеру отношений оценщика с первым клиентом. Хотя этого можно было бы избежать, получив разрешение первого клиента на предоставление отчета второму клиенту, это все же не устраняет третью причину, по которой было бы неправильно «переадресовывать» отчет, а именно то, что это вводит в заблуждение.
Если в оценочном задании оценщик просто меняет имя клиента, оценщик не соблюдает требования Стандарта 1 УППАП по идентификации клиента, предполагаемого пользователя (пользователей) и предполагаемого использования в отношении этого второго клиента в правильной последовательности . В соответствии с определениями предполагаемого использования и предполагаемого пользователя оба должны быть идентифицированы оценщиком «во время назначения», а не после завершения процесса оценки и составления отчета. Даже если первоначальные отношения между оценщиком и клиентом раскрыты, эту проблему невозможно решить.
Ключевой причиной для идентификации клиента в задании является то, что клиент является стороной, перед которой оценщик обязан соблюдать конфиденциальность. (Обратите внимание, что оценщик не обязан сохранять конфиденциальность по отношению к другим предполагаемым пользователям.) И основная причина определения предполагаемых пользователей связана с правилом 2-1(b) стандартов, в котором говорится, что отчет должен содержать достаточно информации, чтобы позволить предполагаемые пользователи оценки должным образом поняли отчет.
(В случае отчета об обзоре аналогичное требование содержится в правиле 3-4(b) Стандартов.) После того, как заявлены предполагаемые пользователи и предполагаемое использование, оценщик теперь обязан обеспечить адекватность отчета для этого использования. те предполагаемые пользователи. Идентификация предполагаемых пользователей (и предполагаемого использования) должна быть завершена до определения объема работ и до выпуска отчета. Добавлять предполагаемых пользователей постфактум или менять предполагаемое использование — значит ставить телегу впереди лошади. Это просто не работает.
Так что же делать, если вас попросили «переадресовать» отчет?
Запрос на переадресацию отчета следует рассматривать как запрос на принятие нового присвоения , включающего то же свойство, что и в вопросе 3 выше. Опять же, вопрос о том, можете ли вы это сделать, зависит от вопроса конфиденциальности. Как только эта проблема будет решена, необходимо ответить на следующие вопросы:
- Кто является предполагаемыми пользователями?
- Каково предполагаемое использование?
- Какая дата стоимости необходима, в соответствии с определением какой стоимости?
- Какие условия назначения (чрезвычайные предположения, гипотетические условия, дополнительные стандарты) применяются?
- Каков соответствующий объем работы для этого нового назначения?
- Какой уровень отчетности необходим?
Во многих таких случаях может потребоваться небольшая дополнительная работа по выполнению нового задания для другого клиента.
Возможно, когда все будет сказано и сделано, вы будете предоставлять практически те же данные и анализ и даже тот же вывод о ценности (хотя вы не обнаружите этого, пока не завершите свой анализ). Однако вы должны учитывать все параметры назначения для это новое задание, которое вполне может отличаться от предыдущего задания.
Кроме того, имейте в виду, что, предоставляя отчет другому клиенту, вы расширяете свою ответственность перед этим клиентом. Как оценщики, мы не занимаемся «продажей отчетов»; мы занимаемся «продажей» нашего опыта и нашего мнения. Каждый раз, когда в список предполагаемых пользователей вносится дополнение, наша ответственность растет. С практической точки зрения и оценщик, и клиент должны признать, что их деловые отношения включают этот фактор.
В общем новый клиент означает наличие нового назначения , которое требует подготовки нового отчета .
Еще один момент, касающийся заданий для кредиторов: оценщики должны знать, что требования FIRREA к оценке позволяют регулируемому кредитору использовать отчет, подготовленный для другого «финансового учреждения».
Это означает, что ссудодатель Б может использовать отчет, подготовленный для ссудодателя А, даже если ссудодатель А указан в отчете как клиент. Кредитор B не должен быть назван клиентом в соответствии с требованиями FIRREA. Однако, как правило, Кредитор Б «хочет, чтобы его имя было в отчете». Почему? Потому что Кредитор B хочет, чтобы отношения между оценщиком и клиентом, а также все права и обязанности, связанные с этим, были между ними и оценщиком. Что это значит? Это означает, что с точки зрения оценщика должно быть новые отношения между оценщиком и клиентом – т. е. новое задание.
В5. Могу ли я переназначить отчет другому лицу?
«Переназначение» может означать разные вещи для разных сторон, поэтому еще раз убедитесь, что вы знаете, о чем спрашивает запрашивающая сторона. В контексте данного обсуждения «переуступка» означает передачу прав и обязанностей в отношении отчета другой стороне.
Например, когда отчет подготовлен и передан клиенту А, этот отчет больше не принадлежит вам, чтобы «отдавать» или назначать его кому-либо еще.
Можно провести аналогию: если вы продали свой автомобиль Стороне А, вы не сможете затем продать его Стороне Б, так как он больше не принадлежит вам.
Клиент А может назначить свои доли в своем отчете Клиенту Б, но оценщик не будет участвовать в этом процессе (и его не следует просить об этом).
Q6. Могу ли я повторно сертифицировать отчет для другого клиента?
При запросе на «переаттестацию» необходимо уточнение с клиентом. «Повторная сертификация», как правило, является злоупотреблением термином. Часто его ошибочно используют для обозначения «переназначения», «переадресации» или «обновления». Часто неясно, что имеют в виду клиенты, когда используют термин «повторная сертификация», и оценщикам необходимо помочь устранить путаницу. Оценщики удостоверяют свои отчеты (т. е. они могут включать согласно SR 2-3 в отчете об оценке), но эта сертификация не имеет ничего общего с правом собственности на отчет или правами на его использование.
«Повторная сертификация стоимости» — это совершенно другое понятие. Как определено в Консультативном заключении 3 USPAP, «повторная сертификация стоимости» — это задание, в котором оценщик определяет, были ли выполнены условия оценки. Такого рода задание вовсе не является оценкой, потому что само по себе оно не имеет ничего общего с формированием мнения о ценности.
В7. Могу ли я подписать или выдать «доверенное письмо», в котором говорится, что другая сторона (не указанная в отчете в качестве клиента или предполагаемого пользователя) может полагаться на отчет, который я ранее подготовил?
Нет. Такое письмо, по сути, добавит эту сторону в качестве предполагаемого пользователя после завершения задания, а вы не можете этого сделать.
Заключение
Запросы на услуги по оценке представляются оценщикам различными способами, и первые задачи оценщика заключаются в том, чтобы установить (1) что именно запрашивает сторона и (2) соответствует ли то, что запрашивает сторона, учитывая их предполагаемое использование.
Общее правило состоит в том, что когда появляется новый клиент и формируются новые отношения между оценщиком и клиентом, возникает новое назначение . Это новое задание потребует от оценщика по меньшей мере пересмотра или повторного анализа процесса, изложенного в Стандарте 1 УПППД, особенно в отношении определения предполагаемого использования и объема работ. Будет предоставлен новый отчет , надлежащим образом определяющий сторону, которая наняла оценщика во второй раз в качестве клиента; и если клиент является кредитором, на который распространяются требования FIRREA, в отчете будут раскрыты предыдущие уступки, связанные с тем же имуществом.
В ситуации «переоценки», такой как эта, работа, связанная с формированием мнения о ценности и подготовкой отчета, в большинстве случаев будет намного меньше, чем в первый раз. Новый отчет, подготовленный для следующего клиента, может во всех смыслах выглядеть поразительно похожим.
Вывод о ценности может быть даже таким же. Но многое изменилось. Оценщик рассмотрел все параметры нового задания для удовлетворения потребностей нового клиента с учетом их предполагаемого использования: включая объем работ, выбор варианта отчета, тип и определение стоимости, дату оценки и т. д. Оценщик согласился распространить свою ответственность на этого нового клиента, позволив этой стороне полагаться на его или ее оценочное мнение.
После того, как отчет предоставлен клиенту, его невозможно подделать. Изменение имени клиента («переадресация») вводит в заблуждение, поскольку искажает истинные отношения между оценщиком и стороной, нанявшей оценщика для выполнения этого конкретного задания . Клиенты не должны требовать, чтобы отчеты были подделаны таким образом. Со стороны оценщиков неэтично выполнять такие требования.
Примечание. Совет по стандартам оценки Фонда оценки предоставил дополнительные рекомендации по этим темам. См. Консультативное заключение 25, 9.
0012 Разъяснение Клиента в Сделке Федерального значения; Консультативное заключение 26, Переадресация (передача) отчета другой стороне ; и Консультативное заключение 27, Оценка того же имущества для нового клиента . Также см. FAQ № 120, посвященный «письмам с подтверждением». Эти консультативные заключения и часто задаваемые вопросы публикуются вместе с Едиными стандартами профессиональной оценки (USPAP).
— 16 мая 2006 г.; Обновлено в феврале 2014 г.
Советы оценщика недвижимости
Комиссия по оценке недвижимости
Советы потребителям
Оценщик недвижимости: введение в профессию
Оценщик недвижимости — это квалифицированный специалист с образованием, опытом и независимостью, необходимыми для получения объективного мнения о стоимости недвижимости. Существует множество целей оценки, некоторые из них: решение о продаже или прейскурантной цене, планирование недвижимости, урегулирование налогов или разводов, налоговая оценка, рефинансирование и ипотечное кредитование.
Когда оценка используется для целей кредита, федеральное регулирование требует, чтобы кредитор или его агент размещали заказ на оценку, тем самым устанавливая кредитора в качестве клиента оценщика.
Кредитор или его агент и оценщик свяжутся, чтобы определить объем работ, необходимых для разработки и передачи достоверного мнения о стоимости, чтобы андеррайтеры кредитора могли принять решение об обеспечении кредита. Это может включать в себя необходимость внутреннего осмотра имущества, какие подходы к оценке стоимости требуются, а также любые конкретные требования кредитора, такие как фотографии, карты или эскизы зданий.
Как оценщик формирует мнение о стоимости?
Единой формы, формата или стиля отчета об оценке не требуется, но кредиторы разработали специальные формы, которые они используют для кредитов, которые будут приобретаться участниками вторичного рынка, такими как FHA, Fannie Mae (FNMA) и Freddie Mac ( ФГМЛЦ). Эти формы поставляются с предварительно напечатанным языком, который устанавливает минимальные ожидания для оценок, сообщаемых в этих формах.
Оценщику может потребоваться осмотреть имущество, но иногда оценка может быть проведена без внутреннего осмотра. Оценщик изучает рыночные данные, общедоступные записи и беседует с покупателями, продавцами и агентами по недвижимости, действующими на рынке. Исследования включают анализ и сравнение продаж, аренды, нового строительства и текущих списков аналогичной недвижимости и местоположений. После рассмотрения всех факторов, влияющих на стоимость имущества, оценщик составляет отчет об оценке.
Что делать, если я считаю, что в оценке необходимо внести исправления?
Свяжитесь с кредитором, используя письменную связь, когда это возможно. Четко опишите проблему и предоставьте доказательства, подтверждающие вашу позицию. Например, если вы считаете, что оценщик выбрал сопоставимые продажи, которые не были наиболее сопоставимыми, отправьте свой собственный список, который вы хотите, чтобы они рассмотрели. Помните, что вы являетесь клиентом кредитора, и они должны иметь возможность напрямую ответить на ваши вопросы и проблемы.
Оценщик работает на кредитора и обязан соблюдать конфиденциальность, чтобы общаться напрямую со своим клиентом. Даже если потребитель платит за оценку, в сделке по ипотечному кредитованию кредитор является клиентом оценщика, поэтому сообщения о стоимости должны проходить через кредитора или агента кредитора.
Советы кандидатам
Оценщик недвижимости: как стать оценщиком
Для оценки недвижимости требуются деловые и экономические навыки, знания в области недвижимости и даже немного детективной работы. Большинство оценщиков являются сами себе начальниками, а это означает, что вы сами можете планировать свой день, а ваш потенциальный доход напрямую связан с вашей способностью развивать клиентскую базу и постоянно предоставлять высококачественные, хорошо обоснованные отчеты об оценке.
Чтобы стать оценщиком, необходимо пройти обучение продолжительностью не менее двух лет. Чтобы стать стажером, вам понадобится сертифицированный оценщик, который будет вашим руководителем, и вам нужно будет выполнить 82 часа обязательной курсовой работы.
Проверьте утвержденный список курсов на веб-сайте Комиссии, чтобы увидеть список школ, которые предлагают утвержденное квалификационное образование.
После того, как вы найдете руководителя и завершите квалификационное обучение, вы подадите заявку на получение статуса зарегистрированного стажера. После одобрения вы можете начать работу над оценкой под руководством вашего руководителя. Важно отметить, что стажеры не являются независимыми и не могут работать без непосредственного контроля. Внимательно записывайте каждый час опыта, который вы получаете, так как это будет важно, когда вы позже подадите заявку на получение полных учетных данных. Опыт, который вы регистрируете, проверяется, чтобы гарантировать, что представленные отчеты соответствуют профессиональным стандартам оценщиков.
Точное количество опыта, необходимого стажеру, будет зависеть от того, на какой сертификат он подаст заявку. В Теннесси есть три типа оценщиков: лицензированные государством, сертифицированные жилые и сертифицированные общие.