Является ли совместно нажитым имуществом наследство одного из супругов: совместно нажитое имущество, завещание супружеской доли и наследование после смерти бывшего супруга

Дареные метры не делятся. Верховный суд РФ разобрался с разделом квартиры, купленной на наследство — Верховный Суд Российской Федерации

Очень интересное решение принял Верховный суд, когда изучил материалы спора за имущество при разводе. Такие дела действительно крайне сложные, и правовых коллизий в них всегда достаточно. На в этот раз речь шла о наследстве, которое получил один из супругов. Но он его продал и купил квартиру для проживания семьи. А когда брак распался, встал непростой вопрос — как делить квартиру, купленную на наследство одного супруга?

Вариантов было два — поровну как совместно нажитое имущество или не делить, а отдать тому, на чье наследство она куплена. Подобные вопросы встают перед тем, кто делит совместно нажитое имущество, нередко. Поэтому разъяс­нения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ могут оказаться полезными не только судьям, для которых они были даны, но и для рядовых граждан.

Местные суды разошлись во мнениях , а точку поставил Верховный суд. Он заявил, что недвижимость, которая была куплена на средства одного из супругов, разделить невозможно. Эта история началась почти 15 лет назад в Ростовской области. Там через два года после свадьбы молодой супруг получил наследство от бабушки. Это были доли в частном доме и земельном участке. Наследство супруг решил продать и на вырученные деньги купить квартиру для своей семьи. Так все полученные деньги целиком ушли на покупку жилья. Новую квартиру оформили на жену.

Прошло еще несколько лет, и семья распалась. Вот тогда и встал вопрос раздела нажитого добра. И в первую очередь — квартиры. Мужчина пошел в суд, потребовав признать квартиру не совместной супружеской собственностью, а только его личной собственностью.

В суде истец объяснил, что квартира полностью куплена на его деньги, которые он выручил от продажи наследства. Показал документы. Правда, бывшая супруга этого не отрицала.

Суд первой инстанции все тщательно подсчитал. Он увидел, что та сумма, которая была выручена за наследство, буквально спустя месяц целиком, копейка в копейку, ушла на оплату квартиры.

Волгодонской районный суд Ростовской области решил, что квартиру супруги купили на личные деньги мужа, поэтому она не может относиться к совместной собственности супругов. Суд удовлетворил иск бывшего мужа и оставил жилье ему.

Апелляцию такое решение не устроило. Суд согласился, что супруг купил недвижимость за свой счет. Но при этом областной суд сказал, что муж «фактически внес деньги в семейный бюджет, так как купил совместную жилплощадь». Областной суд отметил, что муж согласился оформить квартиру на жену. А это лишний раз подтверждает, что оснований считать имущество личной собственностью нет.

Так что апелляция отменила решение районных судей и приняла свое — разделила квартиру пополам.

Вот тогда бывший муж и обратился в Верховный суд.

Коллегия указала на ошибки нижестоящих инстанций. По мнению ВС, чтобы правильно определить статус имущества (общее или личное), нужно понять, на какие средства его покупали и по каким сделкам. Согласно п. 1 ст. 36 СК («Имущество каждого из супругов»), то, что один из партнеров получил безвозмездно (в том числе унаследовал), не является общим. Личным оно останется, если партнер продаст его и взамен купит другой дом или квартиру.

Купленное в браке имущество на деньги одного из супругов исключает его из режима общей совместной собственности, даже если оно оформлено на имя другого супруга, заявил Верховный суд.

Он напомнил про свое постановление Пленума (от 5 ноября 1998 года) «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака».

Имущество, купленное на личные средства одного из супругов, не является общим

В нем четко сказано — не является общим имущество, купленное во время брака, но на личные средства. Поэтому Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда заявила, что правильную позицию при рассмотрении заняла первая инстанция. То есть районный суд.

В спорах, если супруг хочет признать имущество личным, он должен доказать суду, что средства, на которые купили спорный объект, не были общими. Доказывать можно по-разному. Можно показать, что средства заработаны до брака. Или указать на получение наследства или в дар. В таких случаях суд должен оценить стоимость приобретенного имущества, размер личных средств и время между получением дохода и приобретением недвижимости. В нашем случае прошло очень мало времени с момента продажи одного объекта и покупкой другого. Так что Верховный суд оставил в силе решение районного суда, по которому квартира не делилась.

Текст: Наталья Козлова

Российская газета — Федеральный выпуск № 246(8300)

Является ли совместно нажитым имуществом наследство?

К сожалению, в современных реалиях разводы уже не являются редким явлением. Данный процесс ведет не только к разрушению семьи, но и к большому, длительному и весьма сложному процессу разделения собственности.

Как правило, бывшие супруги стремятся поделить абсолютно все, что было нажито за период их брака. Под разделение подпадают не только внушительные объекты собственности вроде недвижимости, но и столовые приборы.

А потому возникает вопрос: может ли быть разделено то, что унаследовал один из супругов за период брака, или данная собственность закреплена за ним навечно?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93

Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Совместно нажитое имущество и наследство

На самом деле все здесь предельно просто: любая вещь, которую один из супругов получил в наследство, не может считаться совместно нажитой, а потому не подлежит разделению. Однако есть исключение из данного правила. Наследство может иметь статус совместно нажитого имущества, если это указано в брачном договоре.

Если же договора нет, или в нем данный аспект не указан, раздел происходит в полном соответствии с российским законом. Далее речь пойдет о том, каким образом можно обойти данное правило.

Как нетрудно догадаться, первый способ – заключение брачного договора. Законом регламентировано, что он может быть заключен между супругами абсолютно в любой момент в период брака.

Здесь важно отметить, что этот договор заключается исключительно в порядке добровольного согласия каждого из супругов, а какое-либо принуждение полностью исключается.

В случае составления брачного договора и указания в нем наследства, как совместно нажитого имущества, можно выбрать одну из двух следующих формулировок: «Имущество, полученное каждым из супругов в порядке наследования в период брака, является общей совместной собственностью супругов» или «Имущество, полученное каждым из супругов безвозмездно в период брака (в дар, в порядке наследования и в ином порядке), является общей совместной собственностью супругов».

Вторая формулировка включает в перечень общей совместной собственности, помимо наследства, любое другое имущество, которое было получено в период брака безвозмездно.

Второй способ, по сути, является скорее не способом, а условием, гарантирующим, что в дальнейшем полученное в наследство имущество будет иметь статус совместно нажитой собственности. Данным условием является улучшение состояния полученного по наследству имущества.

Чтобы наиболее понятно описать данный метод, приведем пример. Для большей понятности обозначим мужа гражданином М., а жену гражданкой Ж. Итак, гражданин М. получил в наследство от своего отца квартиру в центре города. Когда наследство было открыто, М. уже находился в браке с Ж.

Изначально, в период оформления наследства и последующие годы, квартира находилась в удручающем состоянии, однако, за время ее пребывания в собственности М., он и его супруга вложили значительную сумму денег в ремонт данной квартиры.

И к моменту развода (предположим, через 15 лет), она уже имела другой статус: в ней был проведен капитальный ремонт за счет не только единоличного хозяина, коим является гражданин М., но и его супруги, гражданки Ж. Брачный договор составлен не был.

Закон гласит, что эта квартира – собственность гражданина М., так как была передана ему в наследство. Однако ст. 37 Семейного кодекса РФ устанавливает, что если в имущество, принадлежащее одному из супругов, были вложены существенные средства, повысившие стоимость самого объекта имущества, оно автоматически признается общим, и в дальнейшем, при необходимости, разделяется в соответствии с равенством долей.

Поэтому в приведенном выше примере, у гражданки Ж. есть возможность отстоять свое право на долю данного имущества в суде.

Следует отметить, что совместными вложениями называются не только денежные затраты, но и физический труд. Вернемся к указанному выше примеру и внесем в него некоторые изменения.

Итак, квартира в плачевном состоянии досталась в собственность жене, но муж занимался капитальным ремонтом данной квартиры самостоятельно, своими руками проводя ремонтные работы. В таком случае, дом также будет признан общей стоимостью.

Смену статуса наследства из личного имущества в общую собственность также можно осуществить посредством соглашения о разделе имущества супругов. Данный документ в целом похож на брачный договор. Собственно, он также определяет, кто из супругов владеет тем или иным объектом имущества.

А потому супруги, предварительно договорившись, могут указать в данном соглашении отдельное условие, согласно которому доставшаяся по наследству собственность распределяется поровну, как и все другие вещи, которые были нажиты в браке.

Собственно, брачный договор имеет одно отличие от соглашения о разделе. Оно заключается в одном ключевом нюансе.

Договор определяет правовой статус всех вещей (тех, которые есть в наличии на данный момент + тех, которые, возможно, появятся в дальнейшем).

А соглашение определяет статус исключительно имущества, владельцами которого являются супруги на момент подписания данного соглашения.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

это общее или личное имущество?

Предприниматель, будучи в официальном браке, получил в наследство нежилую недвижимость, которую сейчас использует в своей предпринимательской деятельности. Отношения в семье не сложились, жена подала на развод и потребовала раздела имущества, нажитого в браке. В том числе она претендует на половину нежилого помещения: либо в натуре, либо чтобы бывший муж выплатил ей половину стоимости этого помещения. В случае раздела помещения предприниматель лишится возможности пользоваться всем помещением, то есть не сможет полноценно работать. А на выплату половины стоимости помещения у него нет средств. Подлежит ли помещение разделу между бывшими супругами?

Почему возник вопрос. Муж считает, что помещение, которое досталось ему по наследству, является его личным имуществом, а не совместно нажитым в период брака. И соответственно это помещение не подлежит разделу между супругами. Жена считает, что при разводе следует разделить пополам все имущество, приобретенное совместно и каждым из супругов отдельно в период брака. В том числе и недвижимость, полученную супругом в наследство, поскольку ремонт помещения был проведен за счет ее личных средств, вследствие чего стоимость этого помещения увеличилась.

Имущественные отношения супругов регулируются нормами Семейного кодекса (далее – СК), который предусматривает, что у супругов может быть:

• общая совместная собственность. Это имущество, приобретенное супругами в период брака;
• личная собственность, то есть имущество:

– приобретенное одним из супругов до брака;

– подаренное одному из супругов или полученное им в наследство в период брака;

– приобретенное в период брака женой или мужем за счет своих личных денежных средств;

– жилье, приобретенное одним из супругов вследствие приватизации;

– земельный участок, приобретенный одним из супругов в собственность в период брака вследствие его приватизации, если ранее земельный участок находился в пользовании этого супруга, либо в результате приватизации земель государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений, организаций либо земель государственной и коммунальной собственности в пределах норм бесплатной приватизации, определенных Земельным кодексом.

Супруги вправе разделить имущество, которое находится в их общей совместной собственности. То есть личное имущество, полученное в наследство одним из супругов, не подлежит разделу как совместно нажитое в период брака.

Исключение составляет ситуация, когда благодаря действиям второго супруга (его трудовым или материальным затратам) личное имущество существенно увеличило свою стоимость.

Например, муж получил в наследство недвижимость в аварийном состоянии, в таком виде ее нельзя было использовать по назначению. Оценочная стоимость этого помещения была низкой. Благодаря капитальному ремонту, проведенному за счет личных денежных средств жены, помещение было приведено в хорошее состояние, его оценочная стоимость увеличилась. В такой ситуации жена сможет требовать признания этого имущества общей совместной собственностью, которая подлежит разделу между супругами, и претендовать на часть такой недвижимости. Стоимость этой части определяется пропорционально сумме, потраченной ею на ремонт.

По материалам журнала «БАЛАНС» от 27.07.15 г. № 60-61.

Наследственные споры связанные с совместно нажитым имуществом

   Что нужно знать о вступлении в наследство и его принятии, когда оно включает совместно нажитое имущество.

   Наследственные споры связанные с совместно нажитым имуществом достаточно распространены.

   В данном статье мы разберем случай когда, квартира была куплена в браке и полностью оформлена на супруга, который впоследствии умер:

   Для наглядности примера возьмем установочные данные:

• Квартира куплена в браке и оформлена на умершего, теперь, супруга;
• Наследники – 3 человека: переживший супруг и двое детей;
• Завещания нет.

   Квартира будет делиться следующим образом. Сначала нотариус выделит долю пережившего супруга которая будет составлять ровно половину от всей квартиры. Так, супруга еще до начала определения долей детей в квартире получит от нотариуса свидетельство на 1⁄2 доли жилье.

   После этого оставшаяся половина домашнего очага будет разделена поровну: опять же на жену и двое детей. Расчет (1⁄2 )/3 = по 1/6 доли каждому из родственников. Таким образом, доля пережившего супруга в наследстве составит 4/6 доли. Расчет: 1⁄2 +1/6, у детей возникнет право на 1/6 доли у каждого.

   1. Каков срок принятия наследства

   Принятие наследства происходит в пределах 6 календарных месяцев после открытия наследства. На этом этапе у наследников порою возникает непонимание процедуры и они думают, что подать заявление нужно через 6 месяцев со дня ухода родственника, однако это не так. Чтобы заявить свои права, переживший супруг, равно как и другие наследники(дети и родители наследодателя) должен подать нотариусу заявление о принятии наследства до истечения шестимесячного срока. Кроме этого, если переживший супруг принесет нотариусу справку о том, что она на момент смерти своего суженого была прописан (а значит и проживал) по одному адресу с умершим, то это тоже будет считаться принятием наследства. Когда наследник пропустил шестимесячный срок, ему придется доказывать уважительность пропуска срока в суде. Наследственный спор в этом случае возникает, когда супруг долгое время не обращался за принятием наследства и остальные наследники уже успели получить свои доли.

   2. Имеет ли право на наследство бывший супруг или бывшая супруга.

   Наследниками первой очереди, как уже было сказано, являются дети, супруг (супруга) и родители. Статус супруга определяется на момент смерти. Даже если умерший несколько раз состоял в браке при жизни, однако умер будучи в разводе, бывшие супруги не имеют права на наследство. Исключение составляет вышеописанный случай, если бывшая супруга докажет, что наследственная квартира была приобретена в период их брака и они не успели ее разделить пори жизни мужа.

   Возвращаясь к начальному примеру, наследственная квартира будет делить следующим образом:

1⁄2 доля бывшего супруга (при условии, что они приобретали ее до расторжения брака)

1⁄2 доля будет делить на двоих детей, то есть по 1⁄2 от 1⁄2 = 1⁄4 доли на каждого.

   Если детей нет, то оставшаяся 1⁄2 доли в квартире перейдет иным наследникам по закону первой очереди. А если нет и их, то далее в законе четко определены очереди. Наследники второй очереди – это дяди, тети, братья, сестры. Потом идет третья очередь и т.д.

   3. Кто может быть наследником по завещанию.

   Завещание – это односторонняя сделка отражающая волеизъявление наследодателя, которым он может завещать имущество кому угодно – абсолютно любому человеку. Правило о выделе нотариусом доли супруга так же действует и при наличии завещания на постороннее лицо. Так 1⁄2 доли будет выделена супругу, а вторая половина квартиры перейдет наследнику по завещанию.

   4. Имеют ли право, например, на квартиру иные наследники, когда есть завещание только на одного?

   Да, законом предусмотрен такой случай – даже когда наследодателем составлено завещание, наследники — пенсионеры, в том числе супруг, а так же инвалиды и несовершеннолетние, имеют право на обязательную долю в наследстве. Размер ее составляет – не менее половины того, что могло достаться без завещания.

   На вышеуказанном примере, если жена является, на момент смерти мужа, пенсионеркой: доля супруги 1⁄2 + (1/2 от 1/6) = 1⁄2+1/12 = 7/12 доли в квартире.

   5. Может ли супруг остаться без наследства, если нет никаких завещаний? Да. Закон содержит понятие «недостойный наследник». Недостойный наследник – это тот, который совершил при жизни против наследодателя преступление, побои, лишении жизни, либо предпринимал меры, увеличивающие его долю в наследстве. Такой супруг лишается права на наследство. Ему просто будет выделена его 1⁄2 доли которую они нажили в браке, а остальная половина перейдет иным наследниками уже без супруга.

   6. Можно ли оспорить завещание умершего супруга в суде? Да, но для этого нужны основания. В нашей адвокатской практике, при оказании юридической помощи, часто встречаются споры о наследовании. Как правило, — это иски о признании завещания недействительным. Признать завещание недействительным можно например, если наследодатель при подписании завещания не понимал значения своих действий. Это может происходить, как правило, из-за умственных возрастных изменений, либо тяжелой болезни.

   Если вы полагаете, что наследодатель был недееспособным, то Вам необходимо будет подать в суд исковое заявление об оспаривании завещания. В рамках гражданского дела будет назначена психиатрическая экспертиза. Для обращения в суд советуем обращаться к адвокату по наследству, который даст Вам юридическую консультацию и окажет последующую помощь в суде на протяжении всего судебного процесса. Наша адвокатская контора успешно сопровождает споры о разделе совместно нажитого, в том числе наследственного имущества.

Статьи по теме

Как оформить наследство?

27.10.2017

    (консультация адвоката по наиболее часто встречающимся вопросам и ошибкам клиентов при принятии наследства)

     Смерть близкого человека – это всегда горе. Вместе с тем, смерть наследодателя порождает для его наследников определенные права, которыми наследник может воспользоваться.

Мы еще много всего знаем. Поищите у нас на сайте!»

Покупка недвижимости, приобретенной во время брака супругами, один из которых умер

16.12.2020

По сложившейся практике, в большинстве случаев супруги, приобретая недвижимое имущество, регистрируют право собственности на имя одного из них. При этом имущество принадлежит обоим супругам на праве общей совместной собственности, если брачным договором они не избрали иной режим.

Если умирает супруг, являющийся титульным собственником (то есть тем, на чье имя зарегистрировано право собственности), то вопросов с оформлением наследства обычно не возникает: собственник умер – нужно оформлять наследство, это очевидно.

Покупка недвижимости, приобретенной во время брака супругами, один из которых умер

Иное отношение сложилось к ситуации, когда умирает супруг, не являвшийся титульным собственником. Бытует мнение, что пережившему супругу, на чье имя зарегистрировано право собственности, достаточно при отчуждении недвижимости заявить покупателям о том, что отчуждаемое имущество приобретено в период брака с лицом, которого в настоящий момент нет в живых. Иногда указанное утверждение дополняется заверениями о том, что переживший супруг является единственным наследником умершего супруга.

Рассмотрим, соответствует ли такая практика закону.

Семейным кодексом РФ предусмотрено, что законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

Этот режим сохраняется и в случае смерти одного из супругов. Иными словами, смерть нетитульного собственника не делает имущество, приобретенное в период брака и зарегистрированное на имя пережившего супруга, его личной собственностью.

Принадлежащее пережившему супругу наследодателя право наследования не умаляет его права на часть имущества, нажитого во время брака с наследодателем и являющегося их совместной собственностью. Доля умершего супруга в этом имуществе, равная по общему правилу 1/2, входит в состав наследства и переходит к его наследникам по завещанию или по закону.

В нотариальной практике есть механизм выдела доли умершего супруга в имуществе, приобретенном на имя пережившего.

Покупка недвижимости, приобретенной во время брака супругами, один из которых умер

Если переживший супруг является единственным наследником, то достаточно его заявления о выдаче свидетельства о праве собственности. В этом свидетельстве определяются равными доли обоих супругов в имуществе, приобретенном ими в период брака. Половина имущества, принадлежащая умершему, включается в его наследственную массу, и наследуется вторым супругом. В результате переживший супруг является собственником всего объекта на основании первоначального документа (чаще всего – какого-либо возмездного договора), свидетельства о праве собственности на долю в общем совместном имуществе супругов, выдаваемого пережившему супругу, и свидетельства о праве на наследство. Вроде бы результат тот же – собственником является переживший супруг, но имущество «очищено» от доли умершего.

Если среди наследников кроме пережившего супруга есть иные лица, то для выдела доли умершего супруга в имуществе, зарегистрированном на пережившего, нужно согласие последнего. Объясняется это тем, что только переживший супруг знает источник средств, за счет которых приобретено имущество. Кроме того, возможно, есть брачный договор, которым режим совместной собственности изменен на режим раздельной, а это значит, что в имуществе, оформленном на пережившего супруга, доли умершего нет. В остальном процедура такая же, как и в первом случае. Если согласие пережившего супруга не получено, то вопрос разрешается в судебном порядке.

Покупка недвижимости, приобретенной во время брака супругами, один из которых умер

Что касается заверения о том, что иных наследников, кроме пережившего супруга нет, то здесь потенциальным покупателям нужно быть осторожными по следующей причине. Только нотариус, в производстве которого находится наследственное дело, знает полный круг наследников. Это не только те лица, которые обратились с заявлениями о принятии наследства, но и те, кто принял наследство фактически (например, проживая вместе с наследодателем, или оплачивая его долги). Заверяя покупателя об отсутствии иных наследников, переживший супруг может заблуждаться относительно их круга, если заявление подано только им, а иные приняли наследство фактически.

Вывод из изложенного такой: продажа пережившим супругом целого объекта недвижимости, приобретенного в браке и зарегистрированного на его имя, означает продажу имущества, которое на самом деле принадлежит продавцу лишь частично. А это сразу делает договор купли-продажи недействительной сделкой.

Об авторе

Ништ Татьяна Александровна
Нотариус города Москвы
Член Комиссии МГНП по вопросам применения законодательства о наследстве
Кандидат юридических наук

Ништ Татьяна Александровна

Является ли наследство совместно нажитым имуществом? Закон и особенности :: BusinessMan.ru

Рано или поздно каждый задумывается, является ли наследство совместно нажитым имуществом. Это довольно интересный и важный вопрос. Ведь наследственные и имущественные споры в РФ широко распространены. Что можно сказать по этому поводу? Может ли муж претендовать на наследство жены, а жена — на наследуемое мужем имущество? Что гласит законодательство РФ?

Типы собственности

Чтобы в полной мере разобраться в данном вопросе, придется выяснить, каким бывает имущество. Достаточно хорошенько изучить статьи Гражданского и Семейного кодексов. В них прописаны все особенности рассматриваемой темы.

Итак, граждане могут столкнуться со следующими типами собственности за время брака:

К первому обычно относят все добрачное имущество и вещи личного пользования. Ко второму — все, что граждане приобрели за время официально зарегистрированных отношений. И при этом неважно, на чьи средства была совершена покупка и на кого она записана.

О наследстве

Является ли наследство совместно нажитым имуществом супругов? Ответить на этот вопрос намного проще, чем кажется с первого взгляда.

В Гражданском кодексе, в статье 256, написано, что по закону наследство не считается совместной собственностью. Это личное имущество каждого супруга, которым он может распоряжаться так, как посчитает нужным.

Это значит, что наследство не делится при расторжении отношений между мужем и женой. Но бывают исключения. Именно из-за них приходится задумываться, является ли полученный по наследству дом совместно нажитым имуществом, как и любая другая недвижимость.

Признание общим

Придется запомнить, что по закону иногда наследство может признаваться совместной собственностью супругов. Но такой вариант развития событий встречается на практике нечасто. Нужно удостовериться в соблюдении некоторых условий.

Каких именно? Не хочется делить полученное наследство? Является ли совместно нажитым имуществом оно или нет? Изначально наследство не подлежит разделу. Оно будет принадлежать тому, кому было предназначено.

В России у граждан есть право на признание наследства общим, если истец вложил в него достаточное количество личных или общих денег в браке. Например, провел капитальный ремонт.

Соответственно, при подтверждении трат муж или жена могут претендовать на наследство супруга. Но и это еще не все!

Брачные договоры

Является ли наследство совместно нажитым имуществом? Чтобы лишний раз не задаваться подобным вопросом, граждане оформляют так называемые брачные контракты. Тогда этот документ будет указывать на принципы раздела имущества, имеющегося у семьи.

Например, здесь можно четко прописать, что все, что оформлено на мужа, является его личной собственностью, а что на жену — её. И неважно, кто и сколько вложил в покупку. Также в брачном контракте разрешается указать, что наследство, полученное супругами, ни при каких обстоятельствах не признается общим. При подобных ситуациях удастся свести вероятность конфликтов к минимуму.

Продажа наследства

Но и это еще не все. В России законодательство предусматривает разные варианты развития событий.

Когда наследник в браке решается на продажу имущества и, к примеру, приобретение новой жилплощади на полученную сумму, то будут ли новые квадратные метры считаться совместно нажитым имуществом, если иное не предусмотрено брачным договором?

На практике при разделе имущества обязательно исследуется вопрос о происхождении денежных средств, на которые была приобретена недвижимость. Даже если имущество было приобретено во время брака, но на личные средства одного из супругов, которые принадлежали ему до вступления в брак, переданы в порядке наследования либо были получены в дар, то такое имущество не является общим.

Отказ от супруга

В России брачные контракты не пользуются особой популярностью. Многие считают их наличие признаком недоверия в паре. Поэтому можно пойти иным путем.

Наследство как совместно нажитое имущество рассматривается только в исключительных случаях. Если наследник решил продать то, что ему перешло в порядке наследования, можно попросить супруга написать отказ от прибыли, полученной в результате реализации конкретной собственности.

Иными словами, муж/жена в присутствии нотариуса заявляют, что они не имеют никаких прав на наследство супруга и на прибыль, полученную с его продажи. Тогда имущество признается личным. И полагается только истинному наследнику.

Дети и наследственные споры

Многие интересуются, как наследуется совместно нажитое и личное имущество детьми. Какие права будут иметь потомки на наследство родителей? Нужно ли беспокоиться по этому поводу?

Нет. Ведь в России четко прописано, что у детей нет никаких прав на родительское имущество. Родители тоже не могут предъявлять права на имущество детей. Своим наследством граждане способны распоряжаться так, как они пожелают.

Одновременно с этим наследство родителей в будущем станет имуществом детей. То есть если законные представители ребенка оставили недвижимость нетронутой, то после их смерти потомок получит право наследования оной.

Иными словами, дети будут наследниками собственности родителей. И не более того. Супруги тоже могут наследовать имущество мужа/жены. Что об этом необходимо помнить и знать?

Супруги и наследство

Является ли наследство совместно нажитым имуществом? Нет, но супруг может быть его наследником в будущем. Например, после смерти жены/мужа.

Согласно установленному законодательству, супруги, родители и дети — это наследники первой очереди. Мужьям и женам при этом будут выделять доли как в совместном имуществе, так и в том, что принадлежало супругу ранее в полной мере.

Что это значит? Предположим, что у мужа был добрачный дом, полученный по наследству. Также в браке он приобрел на свое имя квартиру. После его смерти жене полагается сначала 1/2 дома и 1/2 квартиры. Далее оставшиеся половины будут делиться между ней и общими детьми. Именно такие принципы действуют на сегодняшний момент в России.

Как признать наследство общим

Что поможет признать наследство супруга совместным? Этим вопросом редко задаются, но, если знать на него ответ, можно без проблем решить некоторые имущественные споры. Как было подчеркнуто ранее, гражданин должен будет доказать свой вклад в наследство супруга. Признание личной собственности общей происходит через суд.

С собой истцу нужно будет принести:

• иск;
• паспорт;
• платежные квитанции, указывающие на траты на квартиру;
• документы о правах собственности на имущество;
• свидетельство о браке;
• справки о доходах;
• выписки из банков;
• свидетельские показания.

Иными словами, все документы, которые могут подтвердить личные или общие вложения в наследство жены/мужа, пригодятся в суде. Если не получится доказать свои траты, то собственность останется в полной мере супругу-наследнику.

Итоги

Теперь понятно, может ли наследство считаться общим имуществом мужа и жены. В идеале — нет. Но при определенных обстоятельствах граждане могут признать собственность совместной. Делается это в судебном порядке.

На самом деле никаких проблем с данной темой нет. Особенно если не вкладываться в чужое имущество. В противном случае придется либо общаться в суде, либо смириться с тем, что деньги вложены не в общую собственность.

Супруги и дети могут в будущем наследовать личную собственность жен/мужей и родителей соответственно. Но при жизни супруги никаких прав на наследство друг друга не имеют. Такой расклад на практике встречается чаще всего. И на него опирается наибольшее количество граждан. Больше никаких особенностей законодательство не предусматривает.

Особенности наследования долгов // Как быть если в наследство достались долги супруга

В жизни практически каждой семьи возникает необходимость в получении кредита или займа. Но как быть, если кредит взят, а супруг, на чье имя был оформлен кредит, внезапно скончался?

По общему правилу долги умершего входят в состав наследства, и обязанность по их уплате переходит к наследникам (в пределах размера наследственного имущества). А согласно закону, наследниками первой очереди являются дети, супруг или супруга и родители погибшего. Они, приняв наследство, будут отвечать по долгам погибшего солидарно. Это означает, что Банк или иной займодатель вправе требовать выплаты долга как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, как полностью, так и частично.

Возникает вопрос. Как же быть, в случае если наследства как такового и не было, да и возможности и желания выплачивать долги погибшего так же не имеется?

Что касается детей и родителей погибшего – самым простым способом не отвечать по долгам наследодателя является отказ от наследства. Отказ необходимо оформить у нотариуса по месту открытия наследства. В таком случае требования о возврате долга Вас не коснутся.

Однако, что касается супруги погибшего, то здесь ситуация обстоит немного сложнее. Конечно, чтобы отказаться от выплаты долга, супруге необходимо так же отказаться от принятия наследства, ведь, как говориться в Гражданском кодексе, «Наследник вправе отказаться от наследства в пользу других лиц или без указания лиц, в пользу которых он отказывается от наследственного имущества».

Но в данном случае существует опасность того, что Банк или иной займодатель обратится к супруге с требованием о разделе долга как совместно нажитого имущества и выдела доли.

Как отмечается в Семейном кодексе «по обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество этого супруга». Однако имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. И, следовательно, долги, приобретенные в браке, так же являются совместно нажитым имуществом супругов.

В таком случае Банк через суд сможет добиться обращения взыскания на общее имущество супругов, если судом будет установлено, что все полученные в кредит или по займу деньги были истрачены на нужды семьи.

Чтобы этого избежать, необходимо в первую очередь постараться доказать, что данные денежные средства были израсходованы не на семейные нужды (примером таких трат могут послужить азартные игры, предпринимательские риски и так же другие случаи).

Так же описанные ситуации могут быть осложнены, так называемым, фактическим принятием наследства. Если кто-либо из наследников в течение 6-ти месяцев со дня смерти наследодателя совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства. Например, наследник после смерти родственника проживает в его квартире или сдал её в аренду. Так же о принятии наследства может говорить и то, что наследник стал оплачивать коммунальные  платежи.

В любом из подобных случаев существуют как риски и «подводные камни», так нюансы, знание которых поможет Вам избежать финансовых проблем, и не остаться должным Банку.

Именно поэтому, разрешение подобных вопросов лучше доверить квалифицированному юристу, который разбирается в тонкостях подобных проблем, и поможет Вас избавить от финансовых потерь!

 

С уважением, юрист

Роман Алексеевич Виноградов

web: vinogradovroman.ru

За и против совместного владения активами для планирования недвижимости

Последнее обновление: 23 июня 2020 г.

Совместное владение, пожалуй, наиболее распространенная форма планирования недвижимости. Юристы часто называют это «заменой» и «волей бедняка». К сожалению, совместное владение — не лучший вариант для многих . На самом деле это может быть плохой вариант. Совместное владение может увеличить риск, а также может увеличить налоги на прирост капитала, имущество и подарки.

Ключевым преимуществом совместного владения для имущественного планирования является то, что вовлеченная собственность избегает завещания.Завещание — это процесс, который каждый штат использует для очистки титульных активов, обеспечения выплаты долгов и передачи оставшихся активов либо назначенным бенефициарам, либо бенефициарам, определенным законодательством штата. Люди хотят избежать завещания, потому что это может занять много времени и дорого. Многие семьи видели, как относительно небольшие, несложные поместья тратили более года на завещание. Во многих штатах поверенные по-прежнему взимают определенный процент от стоимости наследственного имущества за выполнение относительно рутинной обработки документов, связанных с процессом завещания, для планирования наследственного имущества.

Совместное владение не только избегает завещания, но и избегает состязаний воли. Право собственности переходит к выжившему совладельцу автоматически. Если вы тот редкий человек, который боится оспаривания воли своих выживших, возможно, из-за второго брака, подумайте о совместном титуле.

Некоторое имущество автоматически избегает завещания, когда вы называете бенефициара, отличного от вашего имущества, например пенсий, аннуитетов и пособий по страхованию жизни. В противном случае завещания можно избежать только путем изменения формы собственности.Два наиболее распространенных способа избежать завещания — это совместное владение и живое доверие. Мы рассмотрели живые трасты во время прошлых посещений, и вы можете найти эти обсуждения в разделе «Архив» на веб-сайте www.retirementwatch.net.

Чтобы избежать завещания с совместным владением, в названии должны использоваться волшебные слова «совместная аренда с правом наследования» или «аренда в полном объеме». Аренда в полном объеме доступна только в 30 штатах, и во многих из них доступна только для недвижимости.Между ними есть несколько различий.

Совместная аренда с правом наследования дает каждому собственнику полные права на собственность . Любой из владельцев может в одностороннем порядке делать все, что хочет. Один собственник может потратить наличные на счету или продать недвижимость. Кроме того, кредиторы любого из владельцев могут претендовать на совместное имущество.

С , арендуемым полностью , ни один из владельцев не может делать что-либо с собственностью без присоединения другого. Это можно рассматривать как хорошее или плохое.Это снижает гибкость и может создавать проблемы, когда один из супругов становится недееспособным. Однако он защищает актив от односторонних действий одного из супругов.

Также существует защита кредиторов в государствах, не принадлежащих к сообществу. Кредиторы не могут получить доступ к собственности, удерживаемой в качестве арендаторов, полностью, если каждый из супругов не несет ответственности по долгу. Однако, если первым умирает супруг, не являющийся кредитором, кредиторы могут добраться до собственности. Однако, если супруг-кредитор умирает первым, другой супруг получает полное право собственности, и кредиторы не могут касаться собственности.(В государствах с общей недвижимостью результат противоположен. Кредитор любого из супругов может потребовать всю собственность.)

У любого типа совместной аренды для имущественного планирования есть недостатки, в первую очередь налоговые.

Вы можете понести налог на дарение при создании совместного владения недвижимостью. Если другой владелец — ваш супруг, это не проблема, потому что супруги могут делать неограниченное количество беспошлинных подарков. Однако передача совместного права собственности другому лицу, не являющемуся супругом, приводит к подарку, если другое лицо не внесло свою собственность для получения доли в праве собственности.Однако когда вы даете кому-то проценты по финансовому счету, дарение не подлежит налогообложению до тех пор, пока это другое лицо не снимет деньги или имущество.

С вашего имущества могут взиматься более высокие налоги, потому что налоги на наследство и наследство имеют разные правила. Некоторая собственность исключена из вашего наследственного имущества, но включена в вашу налогооблагаемую собственность. Чтобы избежать налогов на наследство и наследство, вы должны отказаться от владения, контроля и преимуществ собственности. Вы не делаете этого в совместном владении.

Когда собственность находится в совместной собственности, ваш супруг автоматически получает полное право собственности после вашей смерти. Это означает, что пожизненный налоговый кредит на наследство и дарение первого умершего супруга не может быть использован в отношении этого имущества . Пожизненный кредит этого супруга теряется, если нет другого имущества, которое не находится в совместной собственности и передано наследникам, кроме супруга. Это также означает, что собственность, находящаяся в совместном владении, и все ее будущие доходы будут находиться в собственности вашего супруга и, возможно, будут подлежать будущим налогам.

Совместная собственность также может увеличивать налоги на прибыль и прирост капитала. Половина совместно находящейся в собственности собственности входит в состав наследства первого супруга, который скончался. Налоговая база унаследованной половины имущества увеличивается до справедливой рыночной стоимости на дату смерти первого супруга. Другая половина собственности, однако, не получает увеличения своей базы. Если оставшийся в живых супруг не продает собственность, необходимо вести записи, отражающие две разные основы.

Однако, если бы один из супругов владел всем имуществом, базовая стоимость имущества была бы увеличена до его справедливой рыночной стоимости. Увеличение всей базы означает, что второй супруг может продать недвижимость без уплаты налога на прирост капитала. Это важное преимущество для акций, паевых инвестиционных фондов, недвижимости, предприятий и других активов, стоимость которых значительно выросла. (В штатах с общей собственностью вся собственность получает повышенную основу в случае смерти первого супруга.)

Совместное владение не обязательно должно быть между супругами.В отношении супругов, не являющихся супругами, форма собственности известна как общие арендаторы и имеет несколько различных качеств. Некоторые люди владеют имуществом вместе со своими детьми, чтобы избежать завещания или взамен завещания. Когда собственность находится в совместной собственности с другим супругом, тогда вся собственность включается в состав наследства первого умершего, если другой собственник не может доказать, что он или она внес достаточно, чтобы купить долю собственности . Часто было бы дешевле владеть собственностью напрямую и отдавать ее по завещанию, используя пожизненный налоговый кредит на наследство и дарение, чем использовать совместное владение таким образом.

Также учтите неналоговые последствия совместной собственности . Оставшийся в живых имеет 100% прав собственности. Это означает, что первый умерший супруг потерял способность контролировать, как в конечном итоге распоряжаться имуществом или как управлять им. Имущество могло стать частью второго брака и перейти ко второй семье или другим людям, которых первый супруг никогда не знал. Дети от брака могут никогда не получить выгоду от собственности. Если собственность была передана по завещанию или доверию, первый умерший супруг мог гарантировать, что она не перейдет ко второй семье или другому нежелательному владельцу.

Как правило, совместное владение недвижимостью с супругом должно быть сведено к минимуму, если пара владеет активами на сумму более 1 000 000 долларов. Супруги могли совместно владеть текущим счетом, сберегательным счетом и основным местом жительства. Но серьезно подумайте о том, чтобы каждый из супругов владел другим имуществом отдельно в равных количествах, пока каждый из них не станет владеть недвижимостью на сумму не менее 1 000 000 долларов.

Основная причина использования совместной собственности — избежать завещания. Вам необходимо сравнить стоимость завещания с другими последствиями совместного владения.Многие штаты упростили процесс завещания в последние десятилетия, особенно для малых и средних поместий. Прежде чем решить, что совместное право собственности — это решение для вас, спросите консультанта по имущественному планированию, как завещание работает в вашем штате и сколько это стоит.

Также сравните скорость и дешевизну совместного тайтла с его скрытыми затратами. Затем вы можете решить, должен ли этот инструмент быть частью вашего имущественного планирования.

Типы совместной собственности — финансовая безопасность для всех

Ниже описаны несколько видов совместной собственности:

Общинная собственность: Законодательство некоторых штатов определяет, что большая часть имущества, приобретенного одним из супругов во время брака, в равной степени принадлежит мужу и жене как общественная собственность.Законы в государстве с общинной собственностью предусматривают, что любая приобретенная собственность или заработная плата, полученная супружеской парой в течение их брака, принадлежат каждому в равной степени.

Совместная аренда с правом наследования: Этот вид совместной собственности предусматривает, что в случае смерти доля собственника переходит к другому совместному собственнику. Совместная аренда создается, когда два или более человека приобретают или получают недвижимость одновременно. Каждый совместный арендатор владеет безраздельной долей во всем имуществе, и каждый имеет право владеть, занимать, пользоваться, использовать или сдавать в аренду это имущество.Право на наследство означает, что после смерти одного из совместно арендаторов по закону имущество автоматически принадлежит оставшемуся арендатору и не переходит по завещанию. Следовательно, после смерти арендатора имущество, находящееся в совместной аренде с правом наследования, не может быть передано или отдано по завещанию.

Общая аренда: Право собственности на недвижимость, в которой после смерти доля каждого владельца переходит к его / ее наследникам или бенефициарам, называется общей арендой.Он создается, когда два или более человека владеют собственностью вместе, но также имеют отдельные права собственности на нее. Владельцы собственности могут владеть или не владеть одинаковым процентом собственности. Например, одному может принадлежать 25%, а другому — 75%. Каждый владелец может поступать так, как он хочет, со своей долей в собственности, например отдавать ее, продавать или закладывать без согласия или ведома другого владельца. При совместной аренде после смерти доля одного человека переходит в соответствии с его или ее завещанием или доверием.Возможны наследственные или иные последствия.

Полная аренда: Эта форма совместной аренды между мужем и женой действительна в нескольких штатах. Полная аренда обеспечивает дополнительную защиту недвижимого имущества, принадлежащего супружеской паре. Один из супругов, владеющий собственностью в качестве арендатора в полном объеме, не может закладывать, передавать или иным образом распоряжаться имуществом каким-либо образом, который мог бы повлиять на права другого супруга без согласия последнего. Когда один из супругов умирает, другому остается все имущество.

При совместной аренде необходимо учитывать несколько важных моментов:

• Совместная аренда может иметь некоторые преимущества перед другими способами передачи собственности, но есть опасности и непредвиденные последствия. Перед заключением договора целесообразно проконсультироваться с юристом.
• Вообще говоря, если вы сомневаетесь в совладельце, избегайте договоров совместной аренды.
• Если вы превысили налоговый порог, соглашения о совместной аренде могут вызвать реальные проблемы из-за передачи права собственности не тому совладельцу или затруднения передачи собственности для минимизации налогов.Если на момент вашей смерти общая стоимость вашего имущества может превысить 1 миллион долларов, рекомендуется обратиться за консультацией к специалисту по налогам. С ростом стоимости недвижимости эта сумма становится все более распространенной.
• Согласуйте совместную аренду с вашим завещанием, доверием или другими частями вашего имущественного плана. Вам необходимо завещание и / или доверие с соглашением о совместной аренде; это не замена воле.

Далее: Завещание: кому нужен >>

предыдущий

В чем разница между совместной арендой и общественной собственностью?

Что такое совместная аренда?

Совместная аренда — это структура владения недвижимостью между двумя или более совладельцами, в которой каждое лицо владеет безраздельной долей собственности (так называемые совместные арендаторы).В Калифорнии большинство супружеских пар владеют недвижимостью как совместные арендаторы с правом наследования.

Совместная аренда дает право на наследство, поэтому после смерти одной стороны его или ее доля переходит к оставшемуся совместному арендатору (ам).

Например: если супружеская пара владеет домом в качестве совместных арендаторов, оба имеют равные доли в доме. Если один из супругов умирает, его или ее интересы автоматически переходят к оставшемуся в живых супругу, которому остается 100-процентное владение имуществом.Это позволяет избежать завещания.

Совместная аренда может быть разорвана, если кто-либо из арендаторов продаст или передаст свою долю другому лицу, поскольку это изменяет порядок владения.

Общинная собственность с правом наследования

Общинная собственность также гарантирует, что переживший супруг или совладелец получит долю собственности умершего совладельца. Пары, владеющие общественным имуществом, также имеют безраздельный интерес ко всей собственности. Однако супругам не разрешается передавать свою долю в собственности кому-либо, кроме своего супруга в их планах по наследству.

Самым большим отличием этой структуры от совместной аренды является то, что она доступна только супружеским парам. Вам не обязательно быть женатым или даже родственником вашего совладельца, чтобы владеть имуществом в совместной аренде.

Если вы хотите владеть частью арендуемой собственности с другом или деловым партнером, вы должны сделать это в рамках соглашения о совместной аренде. В таком случае, если бы вы скончались, ваш друг или деловой партнер получил бы вашу долю в качестве другого совладельца.

Обратитесь к поверенному по имущественному планированию, чтобы проверить информацию о вашей собственности.

Хотя существуют и другие структуры владения собственностью между несколькими людьми, совместная аренда и общественная собственность являются наиболее распространенными в Калифорнии.

Если у вас есть какие-либо вопросы о том, как работают эти структуры или вам нужна юридическая консультация при совершении сделки с недвижимостью, свяжитесь с нашими доверенными юристами по планированию недвижимости в Лос-Анджелесе для получения бесплатной консультации: (626) 307-2800 или [email protected].

9 опасностей владения имуществом в совместной аренде

«Совместная аренда с правом наследования» означает, что каждое лицо владеет равной долей собственности. Когда один владелец умирает, доля этого лица немедленно переходит к другому владельцу (-ам) в равных долях без передачи завещания.Нам всем говорили, что совместная аренда — это простой и недорогой способ избежать завещания, и иногда это правда. Но налоговые и юридические проблемы совместного владения недвижимостью могут быть ошеломляющими. К опасностям совместной аренды можно отнести следующее:

Опасность №1: только задержка завещания. Когда один из совместных арендаторов умирает, оставшийся в живых — обычно супруг или ребенок — немедленно становится владельцем всей собственности. Но когда оставшийся в живых умирает, имущество все равно должно пройти процедуру завещания.Таким образом, совместная аренда не исключает возможности завещания; это просто задерживает его.

Опасность № 2: Завещание, когда оба владельца умирают вместе. Если оба владельца погибнут одновременно, например, в автомобильной катастрофе, имущество все равно должно пройти процедуру завещания.

Опасность № 3: непреднамеренное лишение наследства. Когда участвуют смешанные семьи с детьми от предыдущих браков, часто происходит следующее: муж умирает, и жена становится владельцем собственности. Когда жена умирает, имущество переходит к ее детям, а детям мужа ничего не остается.

Опасность №4: Налоги на дарение. Когда вы размещаете на своей собственности супруга (а) в качестве совместного арендатора, вы немедленно дарите половину стоимости имущества. Например, когда мать переименовывает свой дом стоимостью 80 000 долларов в совместную аренду с сыном, она только что подарила своему сыну подарок на 40 000 долларов. Первые 14 000 долларов не считаются, но закон требует, чтобы она подала налоговую декларацию на дарение. К счастью, ей не нужно платить налоги, пока она не исчерпает освобождение от налога на дарение.

Опасность № 5: потеря льгот по подоходному налогу. Если человек унаследовал дом по завещанию или доверительному фонду, наследник может продать это имущество без уплаты подоходного налога. Но когда собственность находилась в совместной аренде, оставшийся владелец не получает повышения налоговой базы. Это может быть дорогостоящей ошибкой.

Опасность № 6: Право продавать или обременять. Совместная аренда подчиняет собственность финансовым отношениям каждого собственника. Либо совместный арендатор имеет право заложить или продать свою половину доли. Однако вы, вероятно, обнаружите, что вы не можете продать или заложить недвижимость, если совместный арендатор не будет сотрудничать с вами.

Опасность № 7: Финансовые проблемы. Если какой-либо из владельцев не платит подоходный налог, IRS может наложить налоговое удержание на собственность. Если один из владельцев подает заявление о банкротстве, доверительный управляющий может продать долю этого человека в доме.

Опасность № 8: Судебные решения. Если какая-либо из сторон вынесла судебное решение против него, например, в связи с автомобильной аварией или коммерческими сделками, держатель судебного решения может и будет исполнять судебное решение в отношении дома.

Опасность № 9: Нетрудоспособность. Если один из совладельцев становится физически или психически недееспособным и не может больше подписывать свое имя, суд по наследственным делам должен дать свое согласие на продажу или рефинансирование любого совместно находящегося в собственности имущества, даже если совладельцем является супруга.

Из-за огромных рисков я предлагаю: «Никогда не владеть недвижимостью в совместной аренде!»

Совместное владение недвижимостью с партнером

Щелкните здесь, чтобы ознакомиться с руководством в формате PDF по совместному владению недвижимостью с вашим партнером

Право собственности на недвижимость
Что такое общие арендаторы и арендаторы?
Что делать, если я хочу перейти с совместной аренды на общую?
Почему важно разорвать совместную аренду?
Что делать, если мы владеем недвижимостью как общие арендаторы?
Как можно прекратить совместную аренду?
Подача заявки на введение ограничения для зарегистрированной собственности
Если вы и ваш партнер подаете заявку на ограничение вместе
Если вы подаете заявку на ограничение самостоятельно
Где я могу найти формы?
Незарегистрированная собственность
Определение доли каждого из вас в собственности — общие арендаторы
Определение доли каждого из вас в собственности — собственность принадлежит единственному имени моего партнера
Смена владельца недвижимость
Полезные контакты

В этом руководстве рассказывается о том, как вы можете владеть недвижимостью вместе со своим партнером.В нем также объясняется, что означает прекращение совместной аренды, и объясняется, как это сделать.

В этом руководстве термин партнер включает вашего мужа, жену, гражданского партнера и не состоящего в браке партнера или тех, кто живет вместе.

Право собственности на недвижимость

Имущество может принадлежать одному лицу или совместно более чем одному лицу. Если вы не уверены, владеете ли вы совместно или владеете недвижимостью, вам всегда следует проверить. То, как вы это сделаете, зависит от того, зарегистрирована недвижимость или нет.

Зарегистрированная собственность означает, что Земельный кадастр ведет реестр собственности, который включает такие данные, как кто владеет недвижимостью. Вы можете просмотреть реестр, запросив официальные копии. Чтобы проверить, владеете ли вы недвижимостью, вам следует обратиться в Земельный кадастр и попросить предоставить официальную копию собственности.

Незарегистрированная собственность означает, что детали собственности не хранятся в реестре Земельной книги, а хранятся в отдельных документах.Эти документы называются титулами. В титульных листах будет указано, кто владеет недвижимостью. Документы о праве собственности обычно хранятся у вашего ипотечного провайдера. Если у вас нет ипотеки, титулы должны быть у собственника или у юриста. Большинство объектов недвижимости сегодня зарегистрировано. Вы можете проверить в Земельном кадастре, зарегистрирован ли ваш семейный дом.

Существует разница между упоминанием в ипотеке собственности и упоминанием в официальных копиях или документах о праве собственности.Ипотека — это ссуда, предназначенная для оплаты недвижимости. Ваше имя в ипотеке означает, что вы несете ответственность за платежи, но это не подтверждает, что вы являетесь владельцем собственности.

Если вы не указаны в официальных копиях или документах о праве собственности как владелец собственности, и вы состоите в браке или являетесь гражданским партнером, см. Наши руководства: Брак: ваши права на ваш дом и Руководство по финансовым договоренностям после распада брака

Если вы не указаны в официальных копиях или документах о праве собственности в качестве владельца собственности, и вы не состоите в браке или гражданском браке, см. Руководство по совместному проживанию и закон .

Если вы совместно владеете недвижимостью, вы будете владеть имуществом либо в качестве совместных арендаторов, либо в качестве общих арендаторов.

Что общего между арендаторами и арендаторами?

Совместные арендаторы означает, что оба собственника владеют всей собственностью и имеют равные права на нее. Если один владелец умирает, собственность переходит к оставшемуся владельцу. Вы не можете передавать собственность кому-либо еще по своему желанию.

Пример: Хасинта и Оливер владели своим домом как совместные арендаторы.Это означает, что они оба владели 100% дома. Оливер умер на прошлой неделе. Это означает, что собственность теперь перешла к Хасинте, и теперь она является единственным владельцем собственности.

Общие арендаторы означает, что оба собственника имеют определенные доли собственности. Владельцы должны решить, какими акциями они оба владеют при покупке недвижимости. Они могут решить владеть 50% акций каждый или могут решить, что одному человеку должна принадлежать большая доля, чем другому. Обычные арендаторы обычно регистрируют свои доли в собственности в доверительном управлении.Доверительный акт — это юридический документ, в котором регистрируются акции совладельцев.

Для общих арендаторов, если один владелец умирает, то доля этого собственника в собственности не переходит автоматически к другому владельцу. Вы сами решаете, кому будет передана ваша доля в собственности. будет — это официальный документ, в котором излагается, что вы хотите сделать со своей собственностью после смерти. Если вы умираете без завещания, существуют особые правила о том, кто получит (или унаследует) вашу собственность.Дополнительную информацию см. На веб-сайте правительства: www.gov.uk/inherits-someone-dies-without-will.

Пример: Джулия и Мо владели своим домом как общие арендаторы. Джулии принадлежало 60%, Мо — 40%. Юлия умерла на прошлой неделе. У Юлии есть завещание, согласно которому после ее смерти все ее имущество перейдет ее дочери Наташе. Это означает, что 60% доли собственности Юлии перешло к ее дочери Наташе.

Важно учитывать различия между совместными арендаторами и арендаторами при покупке недвижимости с другим лицом.Например, если вы заплатили больше за собственность, вы можете захотеть владеть большей долей собственности, чтобы отразить ту долю, которую вы заплатили за собственность.

Если вы не уверены, являетесь ли вы совместным или общим арендатором, вы можете спросить у юриста, который помог вам купить дом. Если это невозможно, вы можете проверить официальные копии или документы о праве собственности на недвижимость.

Что делать, если я хочу перейти с совместной аренды на общую?

Есть возможность разорвать или расторгнуть совместную аренду. Разделение совместной аренды означает, что вы переходите от совместных арендаторов к общим арендаторам. Это означает, что вы и другой владелец перейдете от совместного владения всей собственностью к владению определенными долями собственности.

Почему важно разорвать совместную аренду?

Если ваши отношения испортились, важно подумать о разрыве совместной аренды. Если вы не разорвете договор аренды, то в случае смерти все имущество перейдет к вашему партнеру.Если вы владеете недвижимостью как общие арендаторы, вы можете решить, что произойдет с вашей долей собственности, в своем завещании.

Точно так же, если вы являетесь совместным арендатором и ваш партнер умирает раньше вас, вы автоматически получаете долю собственности вашего партнера. Если вы являетесь совместными арендаторами и ваш партнер умрет раньше вас, доля вашего партнера автоматически не перейдет к вам. Это означает, что при разрыве совместной аренды вы не получите автоматически долю собственности вашего партнера.

Вам также следует подумать о составлении или обновлении завещания. Обратитесь к юристу или в Консультацию для граждан для получения дополнительных рекомендаций по составлению завещания.

Что делать, если мы владеем недвижимостью как общие арендаторы?

Если вы владеете недвижимостью как общие арендаторы, вам не нужно разделять право аренды, поскольку вы уже владеете отдельными долями в собственности.

Как можно прекратить совместную аренду?

Совместное владение может быть прекращено несколькими способами.Самый простой способ разорвать совместную аренду — это письменное уведомление. Это когда один собственник письменно подтверждает, что желает разорвать совместную аренду.

Юрист или перевозчик может помочь вам подготовить письменное уведомление. Если вы не можете позволить себе услуги адвоката, позвоните по телефону для консультации по телефону , чтобы узнать, как подготовить уведомление.

Для разделения совместной аренды не требуется согласие другого собственника. Все, что вам нужно сделать, это убедиться, что уведомление отправлено другому владельцу.Процесс предоставления документа кому-либо известен как для обслуживания или для обслуживания . Вопрос обслуживания очень важен, и вы должны убедиться, что другой стороне было вручено уведомление, в противном случае выходное пособие может не вступить в силу.

Вы можете подать письменное уведомление двумя способами:

1) Оставить уведомление по последнему известному месту проживания или ведения бизнеса другим владельцем. Это должно быть в Соединенном Королевстве.

2) Отправка уведомления заказной доставкой в ​​последнее известное место проживания или ведения бизнеса другим владельцем.Это должно быть в Соединенном Королевстве, и письмо должно быть адресовано другому владельцу. Если это письмо не будет возвращено как недоставленное, то уведомление будет считаться врученным.

Если вы вручаете уведомление с помощью юриста, вы можете рассмотреть возможность использования технологического сервера для вручения уведомления другому владельцу. Сервер процесса — это профессионал, который обслуживает людей документами. Серверы процессов взимают плату, и вам следует обсудить это с ними при обращении к ним.

После прекращения совместной аренды важно рассмотреть следующие шаги, например, подать заявление об ограничении собственности.

Подача заявления об ограничении зарегистрированной собственности

Если совместная аренда была прекращена, важно сообщить об этом в Земельный кадастр, чтобы они могли наложить ограничение на собственность. Ограничение не позволит вашему партнеру продать недвижимость или заложить ее самостоятельно или без вашего согласия. Важно, чтобы вы подали заявку на ограничение, чтобы земельный кадастр, банки и все, кто хочет купить недвижимость, знали, что вы и ваш партнер владеете недвижимостью как общие арендаторы.

Если вы и ваш партнер подаете заявку на ограничение вместе

Если вы и другой собственник соглашаетесь разделить совместную аренду и вместе подаете заявку на ограничение, вам необходимо заполнить форму SEV и отправить ее в Земельный кадастр.

На момент написания этого руководства плата за это приложение не взималась. Тем не менее, вам следует проверить последние сборы в Земельном кадастре. Если комиссии нет, вы можете ввести 0 фунтов стерлингов.00 или «без комиссии» в поле формы, в которой запрашивается комиссия.

Если вы подаете заявку на ограничение самостоятельно

Если вы подаете заявление о прекращении совместной аренды без другого владельца, вам необходимо заполнить форму SEV и предоставить доказательства того, что другой владелец согласен на выход, например, письменное уведомление, подписанное другим владельцем.

Если другой владелец не согласился на прекращение совместной аренды, вам необходимо заполнить SEV и предоставить доказательства того, что другому владельцу было вручено письменное уведомление о прекращении права собственности.Доказательством может быть, например, документ, подписанный другим лицом, подтверждающий получение уведомления, или заявление от технологического сервера.

Если вы не можете предоставить доказательства, запрошенные в SEV, вы можете подать заявление на ограничение, используя форму RX1.

Форму SEV или форму RX1 необходимо отправить в Земельный кадастр. На момент написания этого руководства плата за это приложение не взималась. Тем не менее, вам следует проверить последние сборы в Земельном кадастре. Если комиссии нет, вы можете ввести 0 фунтов стерлингов.00 или «без комиссии» в поле формы, в которой запрашивается комиссия.

Где я могу найти формы?

Вы можете загрузить формы в Интернете, перейдя по адресу: www.gov.uk/government/publications и введя название формы в поле поиска.

Незарегистрированная недвижимость

Большинство объектов собственности сегодня зарегистрировано, и закон о незарегистрированной земле может быть сложным. Если вы владеете незарегистрированной собственностью и хотите разделить совместную аренду, вам следует обратиться за консультацией к специалисту-юристу.

Определение доли каждого из вас в собственности — общих арендаторов

Если вы разорвали совместное владение недвижимостью, то в конечном итоге вам и собственнику нужно будет решить, как разделить ваши доли в собственности. Например, вы оба можете владеть 50% акций или один — больше, чем другой. Вам следует обратиться к специалисту-юристу, прежде чем согласовать, какие доли в собственности принадлежат вам обоим, и как разделить деньги от продажи дома. См. Полезные контакты , чтобы узнать, к кому обратиться, чтобы найти адвоката.

Решение, какие доли у каждого из вас в собственности — собственность принадлежит моему партнеру

Если ваш совместный дом записан на единственное имя вашего партнера, то может существовать траст. Доверительный фонд — это часть или все имущество, принадлежащее вам, но оно принадлежит вашему партнеру для вашей выгоды. См. Руководство по совместной жизни и закон для получения дополнительной информации.

Смена собственника недвижимости

Важно отметить, что разделение совместной аренды не является способом изменения того, кто на законных основаниях владеет недвижимостью.Если ваш брак, гражданское партнерство или отношения распались, и вы хотели бы продать собственность или передать собственность на имя одного владельца, см. Руководство по финансовым договоренностям после распада брака , Руководство по финансовым договоренностям после гражданского партнерства поломка или Справочник по совместной жизни и закон .

Закон сложен и, возможно, изменился с момента выпуска этого руководства. Это руководство предназначено для предоставления общей информации только по законам Англии и Уэльса.Вам следует обратиться за актуальной независимой юридической консультацией.

Права женщин не несет ответственности за любое использование правовой информации, содержащейся в этом руководстве.

© Права женщин, январь 2016 г.

Чтобы получить бесплатную конфиденциальную юридическую консультацию, позвоните по телефону консультации

Полезные контакты

Поиск адвоката

Юридическое общество — 0207320 5650 — www.lawociety.org.uk/find-a-solicitor/

Министерство юстиции — 020 3334 3555 — www.find-legal-advice.justice.gov.uk/

Разрешение — 01689 820272 — www.resolution.org.uk/

Составление завещания

Citizens Advice — 03444 111444 — www.citizensadvice.org.uk

Контакты для экстренных случаев

Полиция (скорая помощь) — 999

Круглосуточная телефонная линия по вопросам домашнего насилия — 0808 200 0247 — www.национально-бытовое насилиеhelpline.org.uk

Запрос недвижимости

Земельный кадастр — 0300 006 0411 — www.gov.uk/government/organisations/land-registry

Расскажите нам, что вы думаете о нашей юридической информации здесь

Совместные арендаторы с правом наследования — подходящая стратегия?

Два решения Верховного суда Канады (SCC) от 2007 года существенно повлияли на мышление, лежащее в основе стратегий совместной аренды.В обоих делах Пекор против Пекора, 2007 SCC 17 и Мэдсен Эстейт против Сэйлора, 2007 SCC 18, отец вложил банковские и инвестиционные счета в совместные имена со взрослой дочерью. Оба перевода были безвозмездными (то есть безвозмездно). В обоих случаях другие стороны утверждали, что активы должны составлять часть имущества умершего и не должны переходить к дочери по праву наследования.

Когда намерение передающей стороны неизвестно или неясно, суд применяет два правовых принципа, чтобы помочь ему в принятии решения: презумпция возникшего траста и презумпция продвижения.

Если физическое лицо передает актив или собственность на имя другого лица или на имя физического лица вместе с другим лицом, возникшее доверие считается в пользу этого лица. Презумпция может быть опровергнута доказательством намерения подарить долю в активе или собственности. Презумпция возникшего траста применяется к безвозмездным переводам.

В деле Пекоре суд указал, что траст возникает, когда право собственности на собственность передается или предоставляется бесплатно.Когда это происходит, на получателя возлагается ответственность продемонстрировать, что подарок был намерен.

Суд применяет презумпцию продвижения по службе, когда родители осуществляют безвозмездные переводы несовершеннолетним детям. В 1957 году SCC применил принцип, согласно которому отцы (а не матери) будут делать подарки своим детям, чтобы выполнить свои обязательства по поддержке. Если отец вносил деньги на счет, который был открыт совместно со своим ребенком, то суд считал, что отец намеревался сделать подарок.Презумпция не применяется, если перевод осуществляется взрослому ребенку и, следовательно, не может применяться в деле Пекоре. Если имущество было передано в совместную аренду с супругом (включая гражданские пары) или близким родственником (например, племянницей или племянником), передача считается авансом, потому что предполагается, что он был предназначен как продвижение в результате моральное обязательство или в знак привязанности.

В деле о недвижимости Madsen SCC проверил банковские и инвестиционные счета.Оба имели право на выживание, но не имели явной ссылки на бенефициарный интерес к счетам. SCC сказал, что свидетельство совместного владения включает не только юридический титул, но и бенефициарный титул на актив, так что каждая сторона может использовать и извлекать выгоду из соглашения о владении.

Из этих двух дел следует, что намерение совместно владеть собственностью должно быть тщательно изучено на основе представленных доказательств. Суд рассмотрит действия передающей стороны, типы подписанных документов, кто внес средства на счета, а также то, как счета используются и для каких целей.Такие доказательства помогут Суду определить намерение лица, передающего право.

Эти два дела SCC ясно показывают, что использование стратегий совместной аренды пожилым родителем и взрослым ребенком может быть проблематичным.

Совместное владение недвижимостью Совместное владение недвижимостью — преимущества и недостатки

Совместное владение недвижимостью в Калифорнии может осуществляться многими методами, начиная от общественной собственности (для супружеских пар) через общую аренду, до собственности корпораций, компаний с ограниченной ответственностью, товариществ и трасты.После общественной собственности СОВМЕСТНАЯ АРЕНДА , вероятно, является наиболее часто используемым методом… и наиболее часто злоупотребляемым. Хотя владение имуществом в качестве совместных арендаторов легко осуществить и, действительно, часто автоматически для клиентов юридическими лицами, агентами по недвижимости и неопытными CPA и юристами, на самом деле это имеет серьезные проблемы и редко является лучшим способом совместного владения недвижимостью. Проще говоря, как юридические, так и налоговые вопросы часто вызывают шок, а порой и разочарование тех, кто «пошел по легкому пути» и решил сохранить совместно находящуюся в собственности собственность в качестве совместных арендаторов.

В этой статье обсуждается основной закон совместной аренды и анализируются как преимущества, так и недостатки владения имуществом таким образом. Он также должен предложить различные альтернативные методы владения титулом, которые решают многие проблемы совместной аренды.

Определения и основы:

Читателю предлагается сначала ознакомиться со статьей Владение недвижимостью и сделки с ней в Соединенных Штатах , в которой обсуждаются общие методы владения, покупки и продажи недвижимости в этой стране.В этой статье предполагается, что читатель уже прочитал эту более основную статью.

Совместное владение собственностью означает просто два или более лиц или организаций, владеющих титулом на собственность.

Совместное владение может осуществляться разными способами. Муж и жена в Калифорнии обычно владеют недвижимостью как общинной собственностью , в свидетельстве о праве собственности указано «X и Y, муж и жена как общественная собственность», и этот метод имеет значительные преимущества, описанные ниже. Только муж и жена могут совместно владеть собственностью в качестве общей собственности.

Самыми распространенными способами совместного владения собственностью помимо общей собственности являются общая аренда, и совместная аренда. Общая аренда — это владение правом собственности двумя или более физическими или юридическими лицами в любой процентной сумме. Это «неделимая» собственность, что означает, что каждому человеку принадлежит определенный процент от всей собственности. Таким образом, если вы владеете 40% собственности в общей аренде, вы не владеете какими-либо конкретными 40% лота, а 40% неразделенной всей собственности.(Сравните это с кондоминиумами, в которых вам дается определенное право собственности на определенное пространство на более крупном участке.) Читателю следует ознакомиться со статьей о аренде в совместном владении недвижимостью в сообществах Сан-Франциско и Залива.

Совместная аренда эквивалентна совместной аренде с двумя существенными различиями. Во-первых, совместное владение должно быть равным, например каждому совместному арендатору принадлежит одинаковый процентный доход. Во-вторых, в отличие от совместной аренды, когда кто-то умирает, владея собственностью в качестве совместного арендатора, его часть немедленно и автоматически передается другим совместным арендаторам в соответствии с законом.Это называется правом выживания . Это право на наследство заменяет противоположные положения завещания или траста, поскольку оно автоматически переходит в силу в момент смерти … прежде, чем завещание сможет повлиять на распоряжение имуществом. Это вызывает серьезные проблемы в судебном процессе, о чем будет сказано ниже. Если кто-то владеет имуществом в качестве совместного арендатора, но совершает некоторую ошибку или предпринимает определенные действия в владении имуществом, обсуждаемым ниже, он автоматически преобразует имущество в общую аренду, даже если это непреднамеренно, и владелец права собственности и другие совместные арендаторы не знаю акта — другая проблема обсуждается ниже.

Титульные компании любят совместную аренду, так как они с ней знакомы. У него действительно есть некоторые преимущества, но эти преимущества, обсуждаемые ниже, часто перевешиваются серьезными трудностями, часто возникающими из-за относительного незнания как владельцев, так и титульных компаний относительно юридических последствий и опасностей владения недвижимостью в совместной аренде.

Преимущества совместной аренды:

1. Легкость . Титульные компании, риэлторы и многие поверенные «привыкли» использовать совместную аренду как способ владения недвижимостью для любых двух или более физических или юридических лиц.Все, что необходимо сделать, — это указать в документе, подтверждающем право собственности, «X и Y, как совместные арендаторы», и собственность будет фактически находиться в совместной собственности. После сотен лет создания таких титульных документов профессионалы в этой области чувствуют себя комфортно с этим методом. Адвокаты не нужны для создания необходимого титула, в отличие от трастов, товариществ или корпораций, поэтому деньги, очевидно, были сэкономлены.

2. Немедленный и автоматический перевод в случае смерти. Нет необходимости в завещании наследства или проведении других судебных слушаний, чтобы добиться перехода к другим совместным арендаторам в случае смерти.Просто зарегистрировав уведомление о смерти совместного арендатора, оставшиеся в живых увеличивают свои владения на величину процентной доли умершего равным образом. (Если я умру и буду владеть имуществом как совместный арендатор наравне с двумя другими совместными арендаторами, каждая из их одной трети доли автоматически увеличится на половину моей одной трети, таким образом, каждый после этого будет владеть пятьдесят процентами как совместные арендаторы.)

3. Никаких гонораров адвоката за испытание имущества . До появления отзывных живых трастов (см. Нашу статью о завещаниях и трастах ) совместная аренда казалась отличным способом избежать того, что часто исчислялось тысячами долларов в виде гонорара за наследство, выплачиваемого исполнителям и поверенным.Действительно, это было обычное оправдание собственникам со стороны риэлторов, титульных компаний и банков. Поскольку многие пары теперь владеют собственностью как общественной собственностью или используют отзывные трасты, и то и другое исключает все или большую часть гонораров адвокатам, это оправдание в значительной степени устранено, но очень немногие люди осознают это. Тем не менее, очевидно, что стоимость создания совместного договора аренды и стоимость передачи правового титула оставшимся в живых минимальны по сравнению с затратами на завещание или стоимостью создания траста, корпорации или партнерства.

4. Предсказуемо. Совместная аренда — один из старейших методов владения собственностью, и судебная практика, касающаяся его, насчитывает сотни лет. Можно легко предсказать, что произойдет в будущем, если возникнут судебные споры.

5. Кажущаяся простота. Поскольку все, что нужно сделать для создания совместной аренды, — это зарегистрировать документ о праве собственности, подписанный всеми совместными арендаторами, в котором указано «X и Y (и другие) как совместные арендаторы», и поскольку титульные компании и риэлторы привыкли к такому владению правом собственности, это Кажется, легко и просто создать эту форму собственности, и это можно сделать всего за день или два.

Недостатки совместной аренды:

1. Ограниченное владение . Некоторые учреждения, которые не «умирают», могут оказаться не в состоянии владеть имуществом в совместной аренде. Это ограничивает многие из структур, столь полезных при планировании семьи и недвижимости.

2. Неожиданная жесткость владения. Совместная аренда не может быть изменена завещанием или договором. Правовой документ аннулирует все последующие договоренности сторон, если они каким-либо образом не расторгнут договор о совместной аренде на законных основаниях.Таким образом, это один из наиболее частых дел в суде, когда кто-то либо забывает, что имущество находится в совместной аренде, либо дезинформирован и пишет завещание в надежде защитить семью, которая, к своему ужасу, обнаруживает, что завещание или договор недействительны в отношении имущество после смерти. Типичный пример: кто-то владеет совместной арендой с бывшим супругом, не меняет документ, умирает, а новый супруг или дети «уничтожаются» старым договором совместной аренды.

3. Правило единства правового титула : Это сложное правило требует, чтобы каждый совместный арендатор владел одним и тем же точным титулом, поскольку каждый владеет безраздельной долей.Если это единство нарушается, то имущество переходит в общую аренду, даже если лицо, нарушающее единство, и другие совместные арендаторы не знают. Таким образом, если я беру взаймы и использую совместное владение недвижимостью в качестве залога, даже не сообщая об этом другим совместным арендаторам, и у меня есть договор доверительного управления, зарегистрированный на «мои проценты», это может считаться аннулированием совместной аренды, даже если я верну его . Представьте себе хаос, который это может вызвать, поскольку другие совместные арендаторы, думая, что они автоматически получат мою долю, если я умру, строили свои собственные планы соответственно.Вместо этого собственность теперь является «секретной» общей арендой и может в конечном итоге перейти к моей семье или другим лицам по моей воле. Существует множество случаев, связанных с этой проблемой, причем каждая юрисдикция имеет разные решения и возможности, но достаточно сказать, что это может привести к очень несправедливым результатам, которые часто непреднамерены со стороны сторон.

4. Налоговые недостатки Есть несколько налоговых проблем с совместной арендой, особенно по сравнению с общинной собственностью, но одного примера должно быть достаточно, чтобы указать на сложности и затраты, которые может создать этот «простой» способ владения.

Подоходный налог (прирост капитала) уплачивается с прироста стоимости имущества. Первоначальная стоимость является «основой» собственности, и каждый платит налоги с разницы между продажной ценой и базовой стоимостью. Однако в случае смерти есть повышенное основание для значения даты смерти. Пример: я покупаю недвижимость за сто тысяч долларов и продаю ее за триста тысяч. Прирост капитала составляет двести тысяч долларов, а налоги — около 30 тысяч. Однако, если я умру, и мой сын унаследует собственность, база будет изменена на стоимость на дату моей смерти (300 000 долларов США), и если мой сын продаст собственность на следующий день, налог на прирост капитала не взимается.

Предположим, я владею недвижимостью в совместном владении с вами. Ты умрешь. Получу ли я усиленную основу по собственности? Да, но только на половину, так как половину я уже владел как совместный арендатор.

Это означает, что налоги в приведенном выше примере составят пятнадцать тысяч долларов.

Так вот, если бы я владел этой собственностью как общественной собственностью, и моя жена умерла бы. Я получаю увеличенную основу для всей стоимости, хотя я владел половиной собственности. Специальное исключение из закона для общественной собственности допускает полную усиленную основу в общественной собственности… но только половину расширенной основы в совместной аренде. Если бы вы владели недвижимостью вместе со своим супругом в качестве совместной аренды, а не общей собственности, вы просто зря потратили пятнадцать тысяч долларов.

Но на самом деле большая часть собственности в этом районе стоит намного, намного больше трехсот тысяч, а потери обычно исчисляются сотнями тысяч из-за этой распространенной ошибки.

5. Отсутствие выгоды. За счет использования отзывных трастов, корпоративной структуры, семейных партнерств и других легко составляемых документов почти все преимущества отказа от завещания могут быть достигнуты в отношении одного и того же имущества без перечисленных выше недостатков совместной аренды.Проще говоря, за последние пятьсот лет закон изменился, и совместная аренда, которая была полезна в 1850 году, теперь является опасным и не очень полезным способом совместного владения собственностью.

6. Отсутствие контроля . Совместное владение может быть аннулировано, если какой-либо из совместных арендаторов решит сделать это. В соответствии с разделом 683.2 Гражданского кодекса (a) совместный арендатор без согласия других совместных арендаторов может разделить свой интерес в совместной аренде путем оформления и вручения акта, передающего этот интерес третьей стороне; путем составления письменного документа, подтверждающего намерение разорвать совместную аренду, или подписания письменного заявления о разрыве совместной аренды.Документ необходимо записать. Но это означает, что ваши планы могут быть внезапно разрушены по воле (или прихоти) других совместных арендаторов в любое время.

Этот офис столкнулся с этой проблемой, когда умирающий клиент внезапно случайно обнаружил, что его брат (и совладелец в совместной аренде) уже разорвал совместную аренду (не сообщая нашему клиенту) и что весь план недвижимости нашего клиента был искажен. Он не знал, что половина стоимости собственности, которой он владел как совместный арендатор, стоимость которой превышала один миллион долларов, внезапно не перешла к его брату, а в конечном итоге попадет в остатки этого поместья способами, которые он не хотел.Тот вечер, когда клиент входит и теряет сознание, отчаянно пытаясь переписать свое завещание, его семья надолго запомнит его. Как позже сказала его жена писателю: «Что бы случилось, если бы нам не посчастливилось узнать об этом в ту ночь?»

«Просто, — сказал я ей, — ты бы без всякой причины заплатил бы дополнительно двести тысяч долларов налогов».

Почему люди до сих пор его используют?

Потому что банки, титульные компании, риэлторы и неопытные профессионалы использовали его на протяжении десятилетий и даже не удосужились подумать об этом.Потому что его легко создать, и не нужно обращаться к юристу, чтобы создать корпорацию или партнерство, или узнать, как можно добиться того же более эффективно и без опасности. Короче говоря, потому что это «легко».

Альтернативы:

В зависимости от обстоятельств трасты, товарищества, корпорации, общества с ограниченной ответственностью и общественная собственность могут использоваться для более эффективного достижения одних и тех же целей, а также для лучшего налогового планирования, контроля вашей собственности и разрешения споров.Например, в соглашении о семейном партнерстве, если есть спор, можно предусмотреть частный арбитраж споров, который позволяет выносить решение столь же эффективно, как и суд общей юрисдикции, но избегает расходов и гласности публичного судебного разбирательства. Вместо многолетнего спора, который стоит сотни тысяч долларов, спор разрешается за месяцы и стоит втрое меньше.

Бывают случаи, когда совместная аренда может быть полезной. Если у кого-то нет времени на создание быстрого плана выживания, а стоимость собственности невелика, это может быть простым и быстрым способом добиться выживания.Но в подавляющем большинстве случаев семейные и налоговые требования делают совместную аренду менее предпочтительной по сравнению с более современными методами.

Заключение:

Возможно, это иронично, что метод владения собственностью, который был новаторским и полезным в Англии в 1805 году, не только все еще широко использовался в Калифорнии в 2003 году, но и использовался без понимания его преимуществ и недостатков. Это больше похоже на езду на лошади и багги по современной автостраде. Это можно сделать, и это действительно возможно, но без многих преимуществ, которые появились в результате более поздних разработок.Закон подобен любой другой сфере деятельности. Он меняется и во многих случаях улучшается с течением веков. Совместную аренду, возможно, легко создать, но сложно управлять и очень опасно контролировать по сравнению с более поздними разработками, доступными для разумного владельца собственности.

Мудрый потребитель делает покупки на рынке перед покупкой продукта. Мудрый владелец собственности должен изучить другие доступные способы владения недвижимостью, прежде чем «покупать» совместную аренду.

.