Состав общего имущества многоквартирного дома образец: Состав общего имущества многоквартирного жилого дома | МКД

Содержание

Состав общего имущества многоквартирного жилого дома | МКД

Наименование элемента общего имущества Параметры Характеристика
I. Помещения общего пользования
Помещения общего пользования Назначение —  
Наименования — 
Количество –  шт.
Площадь пола –  кв. м
Материал пола — .
Количество помещений требующих текущего ремонта –  шт. в том числе: пола —  шт. (площадь пола, требующая ремонта –  кв. м)
Межквартирные лестничные площадки Количество –  шт.
Площадь пола –  кв. м
Материал пола —
Количество лестничных площадок требующих текущего ремонта —  шт. в том числе пола —  шт. (площадь пола, требующая ремонта –  кв. м)
Лестницы Количество лестничных маршей –  шт.
Материал лестничных маршей –
Материал ограждений –
Материал балясин —
Площадь –  кв.м
Количество лестниц, требующих ремонта —  шт.
В том числе:
— лестничных маршей  шт.;
— ограждений  шт.;
— балясин  шт.
Лифтовые и иные шахты Количество:
— лифтовых шахт — шт.;
— иных шахт —  шт.
 (указать название шахт)
Количество лифтовых шахт, требующих ремонта –  шт.
Количество иных шахт, требующих ремонта —  шт.
Технические этажи Количество –  шт.
Площадь пола –  кв. м
Материал пола —
Санитарное состояние —   (удовлетворительное /неудовлетворительное)
Коридоры Количество —  шт.
Площадь пола —  кв.м.
Материал пола — .
Количество коридоров, требующих ремонта —  шт.
В том числе пола —  шт. (площадь пола, требующая ремонта  кв.м.)
Чердаки Количество –  шт.
Площадь пола –  кв. м
Санитарное состояние —    (удовлетворительное / неудовлетворительное).
 Требования пожарной безопасности –  соблюдаются / не соблюдаются, если не соблюдаются — дать краткую характеристику нарушений).
Технические подвалы Количество –  шт.
Площадь пола –  кв. м
Перечень инженерных коммуникаций проходящих через подвал:
1. ;
2. ;
3. ;
4. .
Перечень установленного инженерного оборудования:
1. ;
2. ;
3. ;
4. .
Санитарное состояние —   (удовлетворительное /неудовлетворительное) Требования пожарной безопасности —  (указать соблюдаются или не соблюдаются, если не соблюдаются дать краткую характеристику нарушений)
Перечислить оборудование и инженерные коммуникации, нуждающиеся в замене:
1. ;
2. ;
3. ;
4. .
Перечислить оборудование и инженерные коммуникации, нуждающееся в ремонте:
1. ;
2. ;
3. ;
4. .
II. Ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома
Фундаменты Вид фундамента –
Количество продухов –  шт.
Состояние  (удовлетворительное / неудовлетворительное, если неудовлетворительное — указать дефекты)
Количество продухов, требующих ремонта —  шт.
Стены и перегородки внутри подъездов Количество подъездов —  шт.
Площадь стен в подъездах —  кв.м.
Материал отделки стен —
Площадь потолков —  кв.м.
Материал отделки потолков —
Количество подъездов, нуждающихся в ремонте —  шт.
Площадь стен, нуждающихся в ремонте —  кв.м.
Площадь потолков, нуждающихся в ремонте —  кв.м.
Стены и перегородки внутри помещений общего пользования Площадь стен  кв. м
Материал стен и перегородок
Материал отделки стен
Площадь потолков  кв. м
Материал отделки потолков
Площадь стен, нуждающихся в ремонте —  кв. м
Площадь потолков, нуждающихся в ремонте —  кв. м
Наружные стены и перегородки Материал —
Площадь —  кв. м
Длина межпанельных швов —  м
Состояние —  (удовлетворительное / неудовлетворительное, если неудовлетворительное — указать дефекты)
Площадь стен требующих утепления —  кв. м
Длина межпанельных швов нуждающихся в ремонте —  м.
Перекрытия Количество этажей —
Материал –
Площадь —  кв. м.
Площадь перекрытия, требующая ремонта —  кв. м ( указать вид работ)
Площадь перекрытий требующих утепления —  кв. м
Крыши Количество –  шт.
Вид кровли –  (указать плоская, односкатная, двускатная, иное)
 
Материал кровли —
Площадь кровли –  кв. м
Протяженность свесов — м
Площадь свесов –  кв. м
Протяженность ограждений —  м
Характеристика состояния –  (удовлетворительное / неудовлетворительное) Если неудовлетворительное — указать:
— площадь крыши требующей капитального ремонта —  кв. м.
— площадь крыши требующей текущего ремонта —  кв. м.
Двери Количество дверей ограждающих вход в помещения общего пользования —  шт. из них: деревянных —  шт. металлических  шт. Количество дверей ограждающих вход в помещения общего пользования требующих ремонта —  шт.  из них: деревянных —  шт.  металлических  шт.
Окна Количество окон расположенных в помещениях общего пользования —  шт., из них деревянных —  шт. Количество окон расположенных в помещениях общего пользования требующих ремонта —  шт., из них деревянных —  шт.
III. Механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование
Лифты и лифтовое оборудование Количество —  шт.
В том числе: грузовых —  шт.
Марки лифтов  —
Грузоподъемность  т
Площадь кабин –  кв. м
Количество лифтов требующих:
замены —  шт.
капитального ремонта —  шт.
текущего ремонта —  шт.
Мусоропровод Количество –  шт.
Длина ствола —  м
Количество загрузочных устройств –  шт.
Состояние ствола  (удовлетворительное / неудовлетворительное, если неудовлетворительное — указать дефекты) Количество загрузочных устройств, требующих капитального ремонта —  шт.
Вентиляция Количество вентиляционных каналов –  шт.
Материал вентиляционных каналов —
Протяженность вентиляционных каналов —  м
Количество вентиляционных коробов –  шт.
Количество вентиляционных каналов требующих ремонта —  шт.
Дымовые трубы/вентиляционные трубы
Количество вентиляционных труб –  шт.
Материал —
Количество дымовых труб —  шт.
Материал —
Состояние вентиляционных труб  (удовлетворительное / неудовлетворительное, если неудовлетворительное — указать дефекты) Состояние дымовых труб  (удовлетворительное / неудовлетворительное, если неудовлетворительное — указать дефекты)
Водосточные желоба/водосточные трубы Количество желобов –  шт.
Количество водосточных труб –  шт.
Тип водосточных желобов и водосточных труб — (наружные / внутренние)
Протяженность водосточных труб —  м
Протяженность водосточных желобов —  м
Количество водосточных желобов требующих:
замены —  шт.
ремонта —  шт.
Количество водосточных труб требующих:
замены —  шт. ремонта —  шт.
Электрические ВРУ Количество —  шт. Состояние  (удовлетворительное / неудовлетворительное, если неудовлетворительное — указать дефекты)
Светильники Количество —  шт. Количество светильников требующих замены —  шт.
Количество светильников требующих ремонта — шт.
Системы дымоудаления Количество —  шт. Состояние  (удовлетворительное/неудовлетворительное, если неудовлетворительное — указать дефекты)
Магистраль с распределительным щитком
Количество — шт.
Длина магистрали –  м
Длина магистрали, требующая замены —  м
Количество распределительных щитков требующих ремонта —  шт. ( указать дефекты)
Сети электроснабжения Длина –  м Длина сетей, требующих замены —  м
Котлы отопительные Количество —  шт. Состояние  (удовлетворительное/неудовлетворительное, если неудовлетворительное — указать дефекты)
Сети теплоснабжения Диаметр, материал труб и протяженность в однотрубном исчислении:
1.  мм м
2.  мм  м
3.  мм  м
4.  мм  м
Диаметр, материал и протяженность труб, требующих замены:
1.  мм  м
2.  мм  м
3.  мм  м
4.  мм  м
Протяженность труб, требующих ремонта —  м ( указать вид работ: восстановление теплоизоляции, окраска, иное)
Задвижки, вентили, краны на системах теплоснабжения Количество:
задвижек —  шт.
вентилей —  шт.
кранов —  шт.
Требуют замены или ремонта:
задвижек —  шт.
вентилей —  шт.
кранов —  шт.
Бойлерные (теплообменники) Количество —  шт. Состояние  (удовлетворительное / неудовлетворительное, если неудовлетворительное — указать дефекты)
Элеваторные узлы Количество —  шт. Состояние  (удовлетворительное / неудовлетворительное, если неудовлетворительное — указать дефекты)
Радиаторы Материал и количество –
1.   шт.
2.   шт.
Требует замены (материал и количество):
1.   шт.
2.   шт.
Полотенцесушители Материал и количество –
1.  шт.
2.   шт.
Требует замены (материал и количество):
1.   шт.
2.   шт.
Системы очистки воды Количество —  шт.
Марка
Состояние  (удовлетворительное/неудовлетворительное, если неудовлетворительное — указать дефекты)
Насосы Количество —  шт.
Марка насоса:
1. ;
2. .
Состояние  (удовлетворительное / неудовлетворительное, если неудовлетворительное — указать дефекты)
Трубопроводы холодной воды Диаметр, материал и протяженность:
1.  мм  м
2.  мм  м
3.  мм  м
Диаметр, материал и протяженность труб, требующих замены:
1.  мм  м
2.  мм  м
3.  мм  м
Протяженность труб, требующих окраски —  м
Трубопроводы горячей воды Диаметр, материал и протяженность:
1.  мм   м
2.  мм   м
3.  мм  м
Диаметр, материал и протяженность труб, требующих замены:
1.  мм  м
2.  мм  м
3.   мм  м
Протяженность труб, требующих окраски —  м
Задвижки, вентили, краны на системах водоснабжения Количество:
задвижек —  шт.
вентилей —  шт.
кранов —  шт.
Требует замены или ремонта:
задвижек —  шт.
вентилей —  шт.
кранов —  шт.
Коллективные приборы учета Перечень установленных приборов учета, марка и номер:
1. ;
2. ;
3. .
Указать дату следующей поверки для каждого прибора учета:
1. ;
2. ;
3. .
Сигнализация Вид сигнализации:
1.
2.
Состояние для каждого вида сигнализации  (удовлетворительное/неудовлетворительное, если неудовлетворительное — указать дефекты)
Трубопроводы канализации Диаметр, материал и протяженность:
1.  мм  м
2.  мм  м
3.  мм  м
Диаметр, материал и протяженность труб, требующих замены:
1.  мм  м
2.  мм  м
3.  мм  м
Сети газоснабжения Диаметр, материал и протяженность:
1.  мм   м
2.  мм   м
3.  мм   м
Состояние  (удовлетворительное/неудовлетворительное, если неудовлетворительное — указать дефекты)
Задвижки, вентили, краны на системах газоснабжения Количество:
задвижек —  шт.
вентилей —  шт.
кранов —  шт.
Требуют замены или ремонта:
задвижек —  шт.
вентилей —  шт.
кранов —  шт.
Калориферы Количество —  шт. Состояние  (удовлетворительное/неудовлетворительное, если неудовлетворительное — указать дефекты)
Указатели наименования улицы, переулка, площади и пр. на фасаде МКД Количество —  шт. Состояние  (удовлетворительное / неудовлетворительное, если неудовлетворительное — указать дефекты)
Иное оборудование  указать наименование Указать состояние  (удовлетворительное / неудовлетворительное, если неудовлетворительное — указать дефекты)
IV. Земельный участок, входящий в состав общего имущества многоквартирного дома
Общая площадь земельного участка —  га:
в том числе площадь застройки —  га
асфальт —  га
грунт —  га
газон —  га
Указать состояние  (удовлетворительное / неудовлетворительное, если неудовлетворительное — указать дефекты)
Зеленые насаждения деревья —  шт.
кустарники —  шт.
Указать состояние  (удовлетворительное / неудовлетворительное, если неудовлетворительное — указать дефекты)
Элементы благоустройства Малые архитектурные формы  (есть/нет),
если есть перечислить :
Ограждения  м
Скамейки —  шт.
Столы —  шт.
Перечислить элементы благоустройства, находящиеся в неудовлетворительном состоянии . Указать дефекты .
Ливневая сеть Люки —  шт.
Приемные колодцы —  шт.
Ливневая канализация:
Тип
Материал
Протяженность  м.
Указать состояние  (удовлетворительное/неудовлетворительное, если неудовлетворительное — указать дефекты)
Иные строения 1. ;
2. ;
3. .
Указать состояние  (удовлетворительное / неудовлетворительное, если неудовлетворительное — указать дефекты)

Жилищное просвещение — Направления деятельности — Деятельность — Госжилинспекция Дагестана

 

ГОДОВОЙ ОТЧЕТ



 

Ежегодно отчитываться перед жителями дома – одна из главных обязанностей любой управляющей организации, будьто УК,  УО,    ТСЖ, ЖСК .

По закону до 1 апреля каждого года управляющая организация должна опубликовать ОТЧЕТ о своей работе за год на сайте Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) на dom.gosuslugi.ru.

Форма годового отчёта не установлена законодательством. Если она согласована в договоре управления МКД, то управляющей организации, чтобы представить собственникам отчёт за 2020 год, нужно использовать её.

Если форма годового отчёта не согласована в договоре управления, то управляющая организация разрабатывает свою форму, на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. 

Порядок оформления протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах определен приказом Минстроя России от 28.01.2019 №44/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор».

 

 

СОВЕТ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА



 

Как избрать совет многоквартирного дома и его председателя  

 Решение о создании совета многоквартирного дома принимается на общем собрании  собственников помещений в МКД. УО может предложить собственникам готовые решения и инициировать такое собрание. 

Методические рекомендации по созданию Совета многоквартирного дома :

Как выбрать кандидатуры членов совета МКД и его председателя;

Может ли представитель по доверенности входить в совет МКД или быть его председателем;

Вправе ли председатель совета МКД передать свои полномочия иному лицу;

Как переизбрать председателя совета, если он не выполняет свои полномочия;

Какие полномочия выполняет совет МКД и его председатель;

Вправе ли председатель совета МКД заключать договоры на содержание и ремонт общего имущества без доверенностей от собственников;

Каковы полномочия совета МКД по контролю деятельности управляющей организации;

Вправе ли председатель совета МКД передоверить свои права и обязанности иному лицу по доверенности;

На какой срок избирается совет МКД;

Как предусмотреть вознаграждение членам совета МКД за их работу;

Может ли управляющая организация сама оплачивать работу председателя совета МКД;

Можно ли направлять средства от размещения рекламы на выплату вознаграждения председателю и членам совета МКД.

 

 

ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ



 

 

 

 

 

 

 

Договор управления – основной документ, регулирующий отношения между собственниками помещений в многоквартирном доме и организацией, на которую возложена обязанность управлять домом и общим имуществом за плату.

Типовой договор управления многоквартирным домом

Приложение № 1. Общие сведения о многоквартирном доме.  Образец заполнения

Приложение №2. Состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Образец заполнения

Приложение №3. Перечень услуг и работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Образец заполнения

Приложение №4. Перечень коммунальных услуг, предоставляемых Собственникам Управляющей организацией. Образец заполнения

Приложение №5. Акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома (форма).

 

 

 


ПОДГОТОВКА ЖИЛОГО ФОНДА К ОТОПИТЕЛЬНОМУ ПЕРИОДУ

 

Подготовке к осенне-зимней эксплуатации подлежат все многоквартирные дома, находящиеся под управлением управляющих организаций, ТСЖ, ЖСК и иных кооперативов, а также дома с непосредственной формой управления, необходимо провести целый ряд мероприятий по подготовке жилищного фонда к очередному отопительному сезону.

 

Перечень работ, которые необходимо провести в рамках вышеуказанных мероприятий установлен Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27. 09.2003 № 170», Федеральным законом от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении» и другими нормативно правовыми актами Российской Федерации.

 

Основные виды работ при подготовке МКД к отопительному периоду:

 

— промывка и опрессовка системы ЦО,

 

— проверка теплоизоляции и герметичности трубопроводов,

 

— проверка теплового контура, проверка целостности отмостки,

 

— проверка герметичности водостоков и целостности кровли,

 

— проверка внутридомового газового оборудования, системы дымоудаления и противопожарной автоматики, системы электроснабжения, лифтового оборудования и т.д.

 

Результаты выполненных работ оформляются актами, которые утверждаются и сдаются в орган местного самоуправления до 15 сентября. Результаты осенних проверок готовности объектов к эксплуатации в зимних условиях отражаются в паспорте готовности объекта.

 

Контроль за выполнением всех вышеуказанных работ, в соответствии с приказом Минэнерго России от 12.03.2013 № 103 об утверждении «Правил оценки готовности к отопительному периоду» (далее – Приказ № 103), осуществляют органы местного самоуправления.

 

В соответствии с Положением о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110, непроведение лицензиатом испытаний на прочность и плотность (гидравлических испытаний) узлов ввода и систем отопления, промывки и регулировки систем отопления, выполняемых в целях надлежащего содержания систем теплоснабжения (отопление, горячее водоснабжение) в многоквартирных домах, является грубым нарушением лицензионных требований, за совершение которого предусмотрена административная ответственность по ч. 3 ст. 14.1.3 КоАП РФ, также последствием таких нарушений может послужить исключение многоквартирного дома либо всех многоквартирных домов из перечня домов реестра лицензий, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат.

 

Юридические лица, не являющиеся лицензиатами, такие как ТСЖ, ТСН, ЖСК, и организации, осуществляющие работы на основании договора на содержание и ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (при непосредственном способе управления домом) также несут ответственность за невыполнение вышеуказанных работ по ст. 7.22. КоАП РФ.

 

 

ОПЛАТА ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ В ГИС ЖКХ 

УДОБНО, НАДЕЖНО И ДОСТУПНО

 

 

 

 

Сегодня в Государственную жилищную инспекцию Республики Дагестан более 50% обращений, поступающих в жилищную инспекцию связаны с неверными или непонятными для граждан начислениями за потребленные жилищно-коммунальные услуги, которые стали возможными ввиду того что каждый поставщик жилищно-коммунальных услуг выставляет свой платежный документ.

В настоящее время практически вся первичная информация поставщиков жилищно-коммунальных услуг, на основе которой сегодня начисляются платежи жителям, крайне противоречива и часто приводит к неправильным начислениям и, как следствие, к недовольству граждан.

Сейчас проверить счета по коммунальным услугам на портале Госуслуги можно с помощью сервис-услуги  «Оплата ЖКХ». Следить за выставленными счетами и своевременно их оплачивать поможет отдельный сервис dom.gosuslugi.ru.Для доступа достаточно:  

— иметь подтверждённую учётную запись на Госуслугах; 

— подключить лицевые счета в личном кабинете физического лица; 

— внести показания приборов учета; 

— оплата за жилищно-коммунальные услуги.  

 Сервис-услуга позволяет жителям России узнать свою задолженность по коммунальным услугам в режиме реального времени и оплачивать их онлайн с помощью банковской карты.  

При оплате счетов через Портал Госуслуги подтверждение платежа приходит мгновенно, а вся информация о выставленных и оплаченных счетах хранится в Личном кабинете пользователя.

На сегодняшний день более 30000 абонентов Республики Дагестан оплчивают жилищно-коммунальные услуги через личный кабинет ГИС ЖКХ.

 

 

 

Часто задаваемые вопросы — Обращения граждан — Главная — Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области Официальный сайт

 Часто задаваемые вопросы

 

1. Вопрос о содержании и ремонте общего имущества в МКД.

Письмо Минстроя России от 11.04.2016 № 10686-АТ/04

Департамент жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращения от 14 марта 2016 г. N 0125/01-02 и N 0126/01-02 и в рамках своей компетенции сообщает следующее.

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

В соответствии с частью 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.

Согласно части 3 статьи 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее — Правила), согласно пункту 2 которых в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, в частности, включаются: межквартирные лестничные площадки; лестницы; коридоры; технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование.

Домофон, как оборудование, находящееся в многоквартирном доме, и обслуживающее более одного помещения, отвечает признакам общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем принадлежит на праве собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 1 Правил состав общего имущества определяется в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества собственниками помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, в случае, если техническое обслуживание запирающих устройств (домофона) предусмотрено договором управления многоквартирным домом, то оплата данного вида работ производится из состава платы за содержание и ремонт жилого помещения, которая устанавливается в порядке, предусмотренном статьей 157 ЖК РФ.

В случае же если договором управления многоквартирным домом в составе работ по содержанию и ремонту общего имущества не предусмотрено техническое обслуживание запирающего устройства (домофона), то для начисления такой платы необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и заключение соответствующего договора с управляющей организацией или с организацией, осуществляющей обслуживание домофона.

Такое решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в зависимости от конструкции взаимоотношений принимается в порядке, предусмотренном статьями 44 — 48 ЖК РФ или в порядке, предусмотренном главой 9.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда ЖК РФ не предусматривает возможности принятия таких решений.

В указанном случае тариф на обслуживание домофона, в том числе порядок его изменения, а также порядок внесения платы за такое обслуживание устанавливается в договоре между организацией, осуществляющей соответствующий вид деятельности, и собственниками помещений в многоквартирном доме или по их поручению с управляющей организацией.

 2. Вопрос о законности размещения оборудования интернет-провайдеров.

Услуги связи оказываются операторами связи пользователям услугами связи на основании договора об оказании услуг связи, заключаемого в соответствии с гражданским законодательством и правилами оказания услуг связи (п. 1 ст. 44 Федерального закона от 07 июля 2003 года № 126-ФЗ «О связи»). Договор об оказании услуг связи, заключаемый с гражданами, является публичным договором, то есть заключаемым коммерческой организацией и устанавливающим ее обязанности по оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится, а отказ от его заключения при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие услуги не допускается (п. 1 ст. 45 Закона о связи и п. 1 ст. 426 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом обеспечение предоставления абоненту и (или) пользователю доступа к сети связи обязательно при предоставлении телематических услуг, услуг местной телефонной связи, услуг связи для целей телевещания.

В свою очередь, собственники вправе в соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общим собранием собственников помещений в многоквартирном жилом доме принять решение об определении порядка пользования организацией связи общим имуществом дома, либо изменении сложившегося в результате заключения собственниками квартир договоров на оказание возмездных услуг по предоставлению доступа к сети Интернет порядка пользования имуществом, либо о запрете конкретному оператору связи (или всем операторам связи) размещать принадлежащее ему (им) оборудование в доме.

Поскольку в данной ситуации жилищные права граждан – собственников помещений в многоквартирном доме конкурируют с их конституционными правами на получение информации предлагаем собственникам ознакомиться с Информационным письмом ФАС России от 27.05.2015 № ИА/26126/15 «Об оценке обстоятельств, связанных с доступом операторов связи в многоквартирные дома» и в случае необходимости осуществить защиту нарушенных прав в судебном порядке.

3. Вопрос о законности размещения автопарковки на придомовой территории

В соответствии с подп. «е» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества, в том числе включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

При этом необходимо знать, что согласно пунктам 1, 2, 3, 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Вопрос о формировании и постановке на кадастровый учет земельного участка принципиально важен при его фактическом использовании, в том числе в целях организации парковки. Так, если земельный участок сформирован, то порядок его использования определяется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о пределах использования земельного участка. Данное решение в силу ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Если же участок не сформирован, то решение вопроса об организации парковки не относится к компетенции общего собрания собственников помещений.

Таким образом, разрешение вопроса о пределах использования земельного участка не относится к компетенции Департамента, в связи с чем защиту нарушенных прав собственников рекомендуем осуществлять в судебном порядке.

4. Вопрос об использовании общего имущества собственников многоквартирного дома третьими лицами.

В части вопросов пользования общим имуществом, в том числе частей мест общего пользования, поясняем следующее.

В силу ст. 210, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество.

Состав общего имущества оговорен в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п. 2 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.

Согласно ч. 4 ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В силу подп. 1, 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ допускается использование общего имущества собственников помещений, а также решение о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, исключительно на основании решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу пользования общим имуществом, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Согласно ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В соответствии со ст. 11 ЖК РФ допускается защита нарушенных жилищных прав в судебном порядке.

Кроме того, в соответствии с ч. 7 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

 

5. Вопрос о расходовании управляющей организации денежных средств, получаемых от третьих лиц в результате использования общего имущества многоквартирного дома.

Целевое использование денежных средств можно подтвердить только в ходе проверки финансово-хозяйственной деятельности организации.

Следует отметить, что финансово-хозяйственная деятельность юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, действующими нормами жилищного законодательства не регламентируется. Действующим законодательством Департамент не наделен полномочиями по решению данных вопросов. При этом контроль за поступившими и израсходованными денежными средствами, направленными на обеспечение работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома, выполнение ремонтных работ общего имущества многоквартирного дома и т.д. осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, для проведения проверки целевого расходования денежных средств, направленных на выполнение каких-либо работ, собственники помещений многоквартирного дома вправе обратиться в специализированную аудиторскую организацию с последующим обращением (при необходимости) в суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов в соответствии со ст. 11 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Разрешение финансовых споров, возникающих между собственниками помещений многоквартирного дома и управляющей организацией, осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством с предварительным соблюдением претензионного (досудебного) порядка разрешения спора.

В случае, если имеются факты нецелевого расходования денежных средств собственников помещений многоквартирного дома управляющей организацией, факты мошенничества, собственники вправе обратиться в органы внутренних дел. 

 

6. Кто уполномочен от имени собственников подписывать акты приемки оказанных услуг или выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме? 

 В соответствии с Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном дом, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения», сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах. 26.10.2015 Приказом Минстроя России № 761/пр утверждена форма такого акта приемки выполненных работ.

В акте отражается, в том числе, перечень оказанных услуг и выполненных работ в соответствии с Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, стоимость за единицу выполненной работы (оказанной услуги) по договору управления МКД или договору оказания услуг по содержанию и/или выполнению работ по ремонту общего имущества в МКД, сметная стоимость за единицу выполненной работы по договору подряда по выполнению работ по ремонту общего имущества в МКД.

Кто же уполномочен от имени собственников подписывать такие акты? В данной ситуации возможно два варианта.

Первый вариант – акт приемки выполненных работ подписывает председатель совета многоквартирного дома. Так, в соответствии с пунктом 4 части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации председатель совета многоквартирного дома осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Таким образом, для подписания акта приемки выполненных работ председатель должен быть выбран в качестве такового на основании решения общего собрания собственников, а также иметь доверенность от собственников на подписание акта приемки выполненных работ.

Второй вариант – акт приемки выполненных работ подписывает один из собственников помещений в многоквартирном доме. При этом такой собственник также должен быть уполномочен решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на подписание акта выполненных работ, и должен иметь доверенность от собственников помещений в этом многоквартирном доме.

Также предлагаем собственникам примерную форму доверенности для наделения председателя многоквартирного дома / другого собственника помещения в многоквартирном доме правом подписания акта приемки выполненных работ.

7. Вопрос о правилах оформления протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах

 

8. Письмо Минстроя РФ о вопросах порядка включения в платежный документ для внесения платы за содержание жилого помещения и предоставление коммунальных услуг платы за техническое обслуживание и ремонт систем коллективного приема телевидения

9. Об изменении порядка оплаты коммунальной услуги «отопление»

 

10. О вопросах применения части 2 статьи 136 ЖК РФ (письмо Минстроя РФ от 01.08.2016 № 24192-ОД/04)    

 

11. О реконструкции и перепланировке

 

12. Вопрос о порядке эксплуатации систем коллективного приема телепередач в многоквартирном доме

В настоящее время на территории Российской Федерации реализуется федеральная целевая программа «Развитие телерадиовещания в Российской Федерации на 2009-2018 годы», направленная на развитие сети эфирного наземного телевизионного вещания.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) и подпунктом «д» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включается механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения. При этом в пункте 8 Правил № 491 системы коллективного приема телепередач, включая сети кабельного телевидения, оптоволоконную сеть, поименованы как информационно-телекоммуникационные сети, внешней границей которых является внешняя граница стены многоквартирного дома (далее – МКД).

Из совокупности указанных норм жилищного законодательства следует, что система коллективного приема телепередач (далее – СКПТ) в многоквартирном доме, обслуживающая более одного жилого и (или) нежилого помещения, входит в состав общего имущества в таком доме.

В связи с изложенным Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области направил разъяснения в адрес управляющих организаций о необходимости принятия мер по обеспечению надлежащей работоспособности систем коллективного приема эфирного телевидения в многоквартирных жилых домах.

 

Договор управления многоквартирным домом многоквартирным домом (заключается на основании решения общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме)

АКТ

о состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме

I. Общие сведения о многоквартирном доме

1. Адрес многоквартирного дома

2. Кадастровый номер многоквартирного дома (при его наличии)

3. Серия, тип постройки

4. Год постройки

5. Степень износа по данным государственного технического учета

6. Степень фактического износа

7. Год последнего капитального ремонта

8. Реквизиты правового акта о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу

9. Количество этажей

10. Наличие подвала

11. Наличие цокольного этажа

12. Наличие мансарды

13. Наличие мезонина

14. Количество квартир

15. Количество нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества

16. Реквизиты правового акта о признании всех жилых помещений в многоквартирном доме непригодными для проживания

17. Перечень жилых помещений, признанных непригодными для проживания (с указанием реквизитов правовых актов о признании жилых помещений непригодными для проживания)

18. Строительный объем куб. м

19. Площадь:

а) многоквартирного дома с лоджиями, балконами, шкафами, коридорами и лестничными

клетками кв. м

б) жилых помещений (общая площадь квартир) кв. м

в) нежилых помещений (общая площадь нежилых помещений, не входящих в состав общего

имущества в многоквартирном доме) кв. м

г) помещений общего пользования (общая площадь нежилых помещений, входящих в состав

общего имущества в многоквартирном доме) кв. м

20. Количество лестниц шт.

21. Уборочная площадь лестниц (включая межквартирные лестничные площадки) кв. м

22. Уборочная площадь общих коридоров кв. м

23. Уборочная площадь других помещений общего пользования (включая технические

этажи, чердаки, технические подвалы) кв. м

24. Площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного

дома

25. Кадастровый номер земельного участка (при его наличии)

II. Техническое состояние многоквартирного дома, включая пристройки

II. Техническое состояние многоквартирного дома, включая пристройки

М.П.

Содержание общего имущества многоквартирного дома

Что входит в общее имущество дома и как его содержать? Если Вы являетесь собственником жилого помещения в многоквартирном доме, то помимо своих квадратных метров ещё владеете и частью общего имущества в доме пропорционально пощади своей квартиры. В связи с этим бремя содержания общего имущества многоквартирного дома лежит на каждом собственнике. В этом есть свои плюсы и свои минусы. Главное правильно уметь распорядиться этими знаниями и использовать их для улучшения качества проживания в многоквартирном доме.

Что входит в общее имущество многоквартирного дома

Многоквартирный дом — это организм, который не может жить сам по себе. Всё, что не относится к Вашей личной собственности в доме, входит в состав общего имущества многоквартирного дома, а это крыша, подвалы, технический этаж, лестничные марши, лифты, общие коридоры, балконы, все инженерные коммуникации, которые проходят в местах общего пользования и транзитом через квартиры собственников до отключающих устройств, все ограждающие несущие конструкции дома, земельный участок под многоквартирным домом и элементы благоустройства на нём, включая зеленые насаждения и другие объекты, которые на нём расположены. Также системы видеонаблюдения, пожаротушения и другие системы, которые обслуживают несколько помещений в доме. Прежде всего это означает, что вы являетесь владельцем части всего того, что находится в доме, а необходимость по содержанию и поддержанию в работоспособном состоянии общего имущества дома лежит на всех собственниках.

Так из плюсов этого можно привести такой пример: общим собранием можно принять решение о размещение на фасаде дома (который также является общим имуществом дома) рекламы. Все денежные средства, поступившие от этого заработка, будут принадлежать всем собственникам и могут быть потрачены на проведение дополнительных ремонтных работ, благоустройства или уменьшения оплаты за содержание жилья. Управляющие компании по- разному дополнительно зарабатывают на использовании общедолевого имущества, самый распространенный способ — это размещение рекламы в лифтах и предоставление разрешений на проведение линий интернета и кабельного телевидения.

Обязанности собственников по содержанию общего имущества дома

Но владение общим имуществом дома несет и свои обязательства. Именно от собственников помещений зависит содержание общего имущества дома и проведение ремонтных работ. Например, в Вашем доме протекает крыша. Конечно обязанность по её ремонту лежит на управляющей компании и это регулируется многими законодательными актами, но данные работы должны быть проведены за счет средств собственников и именно они должны утвердить смету по её ремонту и тариф сбора средств. Обязанность в данном случае управляющей компании это инициировать проведение собрания и составить смету расходов. Так всё имущество дома, которое находится в общедолевой собственности должно находится в исправном состоянии, а раз владеют им все собственники, то и содержать его должны общими усилиями. Проведение ремонтных работ общего имущества дома можно проводить из средств капитального ремонта или из средств статьи расходов «ремонт жилья», здесь главное провести правильный расчет использования денежных средств собственников и определить техническое состояние каждого объекта в доме.

Все вышеуказанные вопросы регулируются Постановлением Правительства РФ №491 от 13.02.2006 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность». В нём указаны точные определения общего имущества многоквартирного дома и правил его содержания.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме

Чтобы общее имущество находилось в удовлетворительном состоянии его необходимо правильно эксплуатировать. В связи с этим были разработаны требования к содержанию общего имущества в многоквартирном доме, направленные на эксплуатацию жилищного фонда в соответствии с нормативным состоянием. Все мероприятия должны производится своевременно, чтобы не допускать приведения общего имущества в негодность.

Собственники или представители управляющей компании, с которой заключен договор на управление многоквартирным домом обязаны периодически проводить осмотры общего имущества, составлять акты осмотров. И в соответствии с ними планировать проведение мероприятий по устранению нарушений содержания общего имущества многоквартирного дома.

В многоквартирном доме всё общее имущество должно содержаться в состоянии, которое должно обеспечивать надежное и безопасное проживание в нём, сохранность личного имущества собственника, а также доступность использования общего имущества дома.

Мероприятия по содержанию общего имущества дома

В целях соблюдения технических норм и правил содержания общего имущества в многоквартирном доме необходимо своевременно проводить следующие мероприятия:

  • Обеспечивать полную готовность инженерных коммуникаций к приему коммунальной услуги от ресурсоснабжающей организации и предоставления её собственнику. Особенно важно проводить проверку коммуникаций и их ремонт, отвечающих за теплоснабжение дома при подготовке дома к осенне-зимнему периоду;
  • Обеспечивать работоспособное состояние всех общедомовых счетчиков, которые необходимы для предоставления коммунальной услуги;
  • Обеспечивать в надлежащем состоянии все помещения, которые находятся в общем пользовании собственников, а также земельного участка: проводить уборку их и поддерживать санитарно-гигиеническое состояние. Недопустимым является залитие подвалов водой или канализационными стоками, поддержанием в нём высокого процента влажности, которое может привести к различным заболеваниям жителей дома;
  • Обеспечить организацию вывоза твердых и жидких бытовых отходов с территории земельного участка дома;
  • Организовать проведение всех мер пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации;
  • Проводить работы по содержания и уходу зеленых насаждений на земельном участке многоквартирного дома;
  • Проведение обязательных мероприятий по энергосбережению в доме и повышения его энергетической эффективности;
  • Своевременно определять необходимость проведения капитального ремонта в многоквартирном доме.

Перечень задач по содержанию общего имущества очень велик, поэтому собственники обязаны определиться с тарифом на содержание и ремонт жилья исходя из реалий, чтобы управляющая компания имела возможность обеспечить проведение таких работ.

Все сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме должны содержаться в технической документации дома. В неё входят:

  • Документы на приборы учёта;
  • Документы о проведении всех работ, которые проводились по дому;
  • Акты проверок готовности дома к осенне-зимнему периоду;
  • Также в этот перечень входят все документы, которые несут информацию о доме: информация о площади жилых и нежилых помещениях дома, земельного участка, кадастровых номерах и т.д.

Ответственность за выполнение мероприятий по содержанию и ремонту общего имущества дома лежит на лицах, осуществляющих управление дома. Выполнение всех требований по содержанию общего имущества дома позволят обеспечить благоприятное проживания в многоквартирном доме.

Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме

Одним из важнейших вопросов в эксплуатации жилищного фонда и поддержании его в соответствии с правилами содержания общего имущества многоквартирного дома является вопрос о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Если физический износ какого-либо элемента общего имущества превышает допустимые нормы, а проведение ремонта за счет статьи содержания или ремонта жилья невозможно, то необходимо проведение капитального ремонта данного элемента общего имущества.

Какие работы входят в состав капитального ремонта общего имущества дома?

Жилищным Кодексом определены всего несколько видов капитального ремонта, которые могут быть произведены:

  • Все виды инженерных коммуникаций;
  • Ремонт или замена лифтов;
  • Ремонт кровельного покрытия;
  • Ремонт подвального помещения;
  • Ремонт фасада дома;
  • Ремонт фундамента дома.

При проведении капитального ремонта производится полная замена изношенных элементов общего имущества, частичная замена запрещена. Например, полная замена кровельного покрытия или полная замена системы холодного водоснабжения, включая лежаки и стояки в квартирах. Конечно, если говорить о замене лифтового оборудования, то в этом случае будет разрешена замена по одному лифту. Так как произвести замену всех устаревших лифтов сразу очень дорого. Также под капитальным ремонтом фасада, кроме его утепления и покраски можно понимать замену пластиковых окон в местах общего пользования и капитальный ремонт балконных плит.

Органы региональной власти могут принять дополнительный перечень видов работ по которому можно провести работы. Это может быть, например, замена асфальтового покрытия во дворе или установка детской площадки. Приняты такие дополнения или нет уточняйте в своих регионах.

Как провести капитальный ремонт общего имущества жилого дома

Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме возможно только после решения общего собрания собственников на котором определяется способ формирования фонда капитального ремонта и последовательность проведения видов капитального ремонта. Способ формирования фонда капитального ремонта возможен в трех вариантов: на счете регионального оператора, специальном счете регионального оператора и специальном счете дома. Чтобы возможность управления взносами на капитальный ремонт была более удобной, лучше определить средства на специальном счете дома. В этом случае будет проще вносить изменения в программу капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома.

Программа капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома составляется в региональных структурах, которые отвечают за работу с жилищно-коммунальным хозяйством. Поэтому знать все проблемы дома, чтобы определить очередность видов капитального ремонта просто не может. В связи с этим была создана возможность переноса тех видов работ, которые нуждаются в первую очередь на более ранний срок. Например, в программе стоит более ранний срок капитального ремонта кровли, а в первую очередь необходимо провести замену инженерных коммуникаций отопления.

Особенно востребована эта функция у многоквартирных домов, где созданы специальные счета. Так как в них собственники сами отвечают за расходование взносов на капитальный ремонт. Если в программе капитального ремонта общего имущества дома год проведения работ совпадает с тем, который необходим собственникам, то после накопления необходимой суммы на счете можно приступать к работам. Если Ваши взносы на капитальный ремонт аккумулируются у регионального оператора, то год проведения работ и виды работ решает за Вас региональный оператор. Перенести сроки в таком доме в теории возможно, но при активности управляющей компании по данному вопросу.

Проводить такой ремонт может только специализированная организация с необходимыми допусками и лицензиями. Обязательно при его проведении между заказчиком работ и подрядчиком составляется смета работ и заключается договор. По окончании работ составляется акт выполненных работ.

Управление общим имуществом многоквартирного дома

Собственникам очень важно, чтобы общее имущество многоквартирного дома находилось в исправном состоянии и не создавало угрозы проживания в нём. Чтобы этого добиться необходимо, чтобы управлением общим имуществом многоквартирного дома осуществлялось надежной управляющей компанией. Управление общим имуществом может осуществляться тремя способами:

  • Непосредственным управлением собственниками;
  • Товариществом собственников жилья или жилищно-строительным кооперативом в лице правления и его председателя;
  • По договору управления между собственниками и управляющей организацией или между ТСЖ и управляющей организацией.

Во всех случаях кроме непосредственного управления ответственность за содержания общего имущества будет лежать на той организации, которая управляет домом. Другими словами, Ваша управляющая компания обязана следить за порядком в подъездах, на дворовой территории, содержанием деревьев на земельном участке, исправности инженерных систем для подачи коммунальной услуги до собственника, работоспособности общедомовых счетчиков и всего того, что описано в правилах содержания общего имущества многоквартирного дома. Именно за эту работу управляющая компания получает денежные средства из тарифа содержания и ремонта жилья, которые оплачивает собственник ежемесячно.

Использование общего имущества многоквартирного дома управляющей компанией может быть только с согласия общего собрания собственников. В это входит использование подвальных помещений, любых мест общего имущества под рекламу, земельного участка под автостоянку для конкретных жителей и т.д.

В случае нарушения прав собственника необходимо обращаться в надзорные органы или судебные с исковым заявлением в защиту своих прав.

Определение доли в общем имуществе многоквартирного дома

Рассчитать долю в общем имуществе дома очень просто. Достаточно знать общую площадь дома, которая состоит из площади жилых и нежилых помещений и площади остальных общих помещений (лестничных клеток, подсобных помещений). А потом разделить площадь своей квартиры на общую площадь дома. Например, площадь квартиры составляет 70 кв. м., а площадь многоквартирного дома 10000 кв. м. Соответственно, доля квартиры составит 70/10000=0,007. Такую долю нельзя выделить в натуре, и Вы не сможете сказать, что Вам принадлежат конкретные 0.007 крыши дома, но доля есть, а значит и собственность тоже.

Доля земельного участка под многоквартирным домом

Собственник помещения в многоквартирном доме является владельцем и части земельного участка, на котором расположен дом и его дворовая территория и всё что на нем расположено также является общедолевым имуществом. Собственники являются владельцами деревьев, детской площадки и любых других конструкций, расположенных на земельном участке дома пропорционально площади своей квартиры. Также, как и с общим имуществом долю на земельном участке нельзя выделить в натуре и продать вам разрешение на строительство торгового объекта общее собрание не может. Но решить вопрос о строительстве детской площадки или посадки деревьев это в Ваших силах. В любом случае благоустройством земельного участка должна заниматься управляющая компания исходя из денежных средств, которые ей выделили жители.

Расчет доли земельного участка под многоквартирным домом

Чаще всего расчет доли земельного участка под многоквартирным домом производится в целях определения сбора налога на земельный участок, и чтобы Ваши права не были нарушены мы произвели этот расчет.
Расчет доли земельного участка под многоквартирным домом происходит аналогично расчету доли общего имущества в многоквартирном доме. Например, общая площадь многоквартирного дома составляет 10000 кв. м., а площадь Вашей квартиры 70 кв. м. Тогда доля в общей площади дома составляет 70/10000=0,007. Это означает, что и Ваша доля в составе земельного участка составляет 0,007 от площади земельного участка. То есть если площадь земельного участка составляет 4000 кв. м., то площадь Вашего земельного участка составит 4000*0,007= 28 кв. м.

data-full-width-responsive=»true»

официальный сайт Администрации и совета депутатов муниципального образования.

По данным ФГБУ «Мурманское УГМС»: 04 октября 2021 г. в период 10-14 часов на северо-западе Мурманской области ожидается усиление южного, юго-западного ветра в порывах 25-27 м/сек. Сохранится до 18-21 часа 04 октября 2021 г.

— возможно нарушение в работе объектов ЖКХ, в связи с нарушением электроснабжения, аварии на теп-лосетях;
— возможны перебои в подаче электроэнергии в результате перехлеста и обрыва ЛЭП;
— возможны случаи пропажи, травмирования и ги-бели людей вне населенных пунктов, осуществляющих туристическую и спортивную деятельность на суше и водных объектах, в связи некачественной экипировкой, недостаточным знанием местности, погодными усло-виями;
— возможен срыв слабо укреплённой кровли зда-ний и сооружений, обшивки зданий, падение широко-форматных конструкций;
— возможно увеличение количества ДТП (феде-рального, регионального и местного), затруднение в движении на автодорогах области;
возможны аварии на судах в связи с нарушени-ем правил судовождения, погодными условиями.

(Источник ЧС –  сильный ветер).


ПРИЕМ ГРАЖДАН 

Глава МО c.п. Териберка
Крывонос Елена Руслановна 

 

раб. тел.: 881553 26-538,
26-539

моб. тел.: 8-921-154-19-67

   

ежедневно с 09.00 до 17.30

обед с 13.00 до 14.00

           

Глава администрации
Кузнецов Роман Сергеевич

раб. тел.: 881553 26-538,
26-150

ежедневно с 09.00 до 17.30

обед с 13.00 до 14.00

 

На территории муниципального образования сельское поселение Териберка расположены следующие учреждения, подпадающие под Федеральный закон № 436-ФЗ:

 

Муниципальное бюджетное дошкольное образовательное учреждение № 24 с. Териберка Кольского района Мурманской области — Школьная ул., 5А, с.п. Териберка.

 

Муниципальное общеобразовательное учреждение Лодейнинская средняя общеобразовательная школа с. Териберка муниципального образования Кольский район Мурманской области. – Юридический и фактический адрес ОУ: 184630, Российская Федерация, Мурманская область, Кольский район, с.Териберка, ул.Школьная, д. 5б.

 

Муниципальное бюджетное учреждение дополнительного образования «Териберская детская музыкальная школа» – с.п. Териберка, ул. Школьная д. 5А.

Общее имущество многоквартирного дома 2020

Под термином общее или общедомовое имущество понимаются элементы объекта недвижимости, предназначенные для эксплуатации всеми жильцами. Каждый собственник жилого помещения в доме располагает еще и определенной долей общего имущества. Ее размер можно вычислить, исходя из размера жилплощади, которой владеет человек.

При этом владение общедомовым имуществом налагает еще и определенную ответственность. Например, собственники ответственны за его состояние. Кроме того, с них взимается оплата за его содержание, а также за ремонт. Но что является общим имуществом многоквартирного дома? Для того чтобы это понять, следует обратиться к нормам ГК и ЖК РФ.

Что входит?

В составе общедомового имущества находятся:

  • Общие площади, не входящие в состав квартир. А именно, подвалы, чердаки, лестницы и т. п.
  • Прилегающая к дому территория с зелеными насаждениями.
  • Кровля и ее компоненты.
  • Ограждающие, а также несущие конструкции.
  • Находящиеся в общих коридорах двери и окна.
  • Инженерные сети общего пользования, а также различное оборудование, находящиеся в пределах объекта недвижимости.
  • Иные объекты, предназначающиеся для эксплуатации, благоустройства, а также для обслуживания дома.

Примечательно, что вхождение некоторых элементов в перечень общедомового имущества может находиться под вопросом. В частности, это касается домофона. Обратившись к нормативам, можно понять, что домофон все же причислен к совместному имуществу. При этом решение вопроса о его содержании находится в компетенции жителей.

Правовое регулирование

Перечень совместного имущества можно узнать, обратившись к статье 36 из ЖК РФ.

Дополнительно, статья 290 ГК РФ устанавливает тот факт, что несущие конструкции и оборудование, применяемое для обслуживания объекта, также относится к общедомовой собственности.

Общее имущество многоквартирного дома

Поскольку в общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме включены инженерные сети, многие граждане интересуются их границами.

Граничными точками в коммуникациях являются линии границ стен объекта, если иное не установлено по закону.

Правила использования

Основные правила использования общедомового имущества:

  • осмотр имущества, который может проводиться ответственными лицами или же собственниками помещений;
  • удаление ТБО;
  • контроль за поддержанием необходимой температуры в общих помещениях;
  • соблюдение правил пожарной безопасности, а также других обязательных нормативов;
  • уход за зелеными насаждениями;
  • уборка общих площадей;
  • проведение сезонных подготовительных работ;
  • текущий, а также капитальный ремонт.

Кто распоряжается?

Хотя содержание общедомового имущества возложено на плечи всех собственников, для организации данного процесса обычно назначаются ответственные лица. Наиболее распространенные варианты управления в 2020 году ‒ управляющая компания и ТСЖ.

Жильцы имеют право выбрать УК и заключить с ней соглашение, в котором будут прописаны все обязательства по содержанию имущества.

В свою очередь, управляющая фирма заключает договора с поставщиками коммунальных услуг, а также с организациями, осуществляющими содержание общедомового имущества и работы по ремонту. Она же исполняет распоряжения, принятые на общем собрании собственников. Владельцы квартир оплачивают работу УК.

ТСЖ или товарищество собственников осуществляет те же функции, что и управляющая компания. Выбирают этот орган путем голосования жильцов.

Если более 2/3 голосов отдано в пользу ТСЖ, то решение о его принятии утверждается. Собственники, не вошедшие в состав товарищества, заключают с ним соглашение на ремонт и содержание дома.

Расходы

Содержание совместного имущества, как и услуги ЖКХ, оплачивается собственниками. Каждый владелец жилья вносит оплату соразмерно своей доле. При этом данный вид расходов включен в состав обязательных платежей для собственников квартир.

Величину платежа определяет орган, в компетенции которого находится управленческая функция. Например, управляющая компания. Она составляет смету и делит суммы в необходимых пропорциях между собственниками.

Управляющий орган имеет право по согласованию с собственниками передавать общедомовую собственность в аренду. Получение доходов от арендной платы является дополнительным источником финансирования общего имущества.

При этом, в соответствии с требованиями законодательства, управляющий орган обязан отчитываться перед жильцами по запросу, на какие именно нужды тратятся средства.

Если же содержание общего имущества осуществляется ненадлежащим образом, то управляющий орган обязан снизить размер взимаемой оплаты на содержание. Если этого не происходит, то комиссией из собственников должен быть составлен соответствующий акт.

С ним они в дальнейшем имеют право обратиться в суд, приложив его к иску с требованием о снижении оплаты на содержание. Также в этом случае жильцы могут потребовать смены управляющего органа.

Ответственность за состояние

По правилам, ответственность за состояние общедомового имущества несут 3 стороны:

  • Собственники. Они ответственны за поддержание имущества в надлежащем состоянии.
  • Органы местного самоуправления. В их компетенции находится выбор управляющих компаний на конкурсной основе.
  • Органы власти. В их функции входит контролирование содержания имущества.

В соответствии с положениями жилищного законодательства, если произойдет обрушение здания из-за его неправильного обслуживания, то ответственны за это будут жители, а не управляющая организация. Так, расходы на утилизацию привлекаются из личных финансов жильцов.

В идеальном варианте владельцы квартир должны осуществлять контроль за тем, насколько качественно управляющий орган исполняет возложенные на него обязанности по содержанию помещений.

При управлении ненадлежащим образом они могут произвести смену управляющей инстанции. Однако в реальности подобная ответственность со стороны собственников проявляется крайне редко.

Капитальный ремонт

В многоквартирных домах с определенной периодичностью проводятся текущие и капитальные ремонты:

  • Необходимость в проведении текущего ремонта определяется решением общего собрания. Он направлен на устранение небольших повреждений, восстановление работоспособности элементов дома, предупреждение износа. Во время текущего ремонта может быть произведена замена некоторых конструкций дома.
  • Капитальный ремонт также осуществляется после соответствующего решения, принятого на общем собрании собственников жилья. Жильцы могут самостоятельно решить, каким образом будут сформированы финансовые накопления для капитального ремонта. Также они имеют право определить величину оплаты.

Дополнительно проведение такого вида ремонта регулируется региональными программами. Так, в компетенции местных властей находится составление списка объектов, нуждающихся в капремонте.

При этом для каждого объекта недвижимости, попавшего в перечень, определяется перечень работ, период их проведения, а также величина расходов.

На видео об общем имуществе МКД

Общая аренда (TIC) — Введение — SirkinLaw APC

Общая аренда (TIC) — Введение

Энди Сиркин

По мере того, как цены на недвижимость продолжают расти, а сообщества вводят все более строгие ограничения на рост и преобразование кондоминиумов, все больше и больше людей обращаются к аренде общей и другой нетрадиционной структуре долевой собственности как способ максимизировать свою покупательную и торговую способность. . Эти договоренности снижают цены и расширяют выбор для покупателей, позволяя им объединять ресурсы и покупать больше недвижимости, чем они могли бы или хотели бы, при этом договариваясь между собой о распределении прав и обязанностей, чтобы каждый покупатель в конечном итоге не получил больше, чем он / она нуждается.В то же время аренда в рамках общих договоренностей увеличивает продажные цены и маркетинговые возможности для покупателей, которые покупают продавцы, позволяя им продавать часть своей собственности покупателям по ценам, которые обычно в сумме превышают ту, которую продавец получил бы от одного покупателя. Популярность совместной аренды еще более повысилась благодаря недавнему введению дробных кредитов, которые позволяют совладельцам иметь индивидуальную ипотеку, что существенно снижает риск совместного владения. Сегодня общая аренда жилья является одним из наиболее распространенных типов домовладения в Сан-Франциско, становясь все более популярным в других местах Калифорнии (особенно в Окленде / Беркли, Санта-Монике, Голливуде, Лагуна-Бич, Сан-Диего и во всех округах Марин и Сонома). и появляются в сообществах за пределами Калифорнии, таких как Нью-Йорк, Бостон, Сиэтл и Портленд.

Что такое общая аренда?

Общая аренда (также известная как TIC и общий арендатор и совместная аренда) относится к договоренностям, в соответствии с которыми два или более человека совместно владеют участком недвижимости без «права наследования». Этот тип совместного владения позволяет каждому совладельцу выбирать, кто унаследует ее долю владения после смерти. Напротив, тип совместного владения, называемый совместной арендой, требует, чтобы интересы каждого совладельца переходили к другим совладельцам после смерти.

Аренда по общей структуре стала популярным стилем владения во многих различных контекстах недвижимости.Например, инвесторы в доходную недвижимость и синдикаторы недвижимости все чаще используют общую аренду в качестве средства для облегчения обмена с отсроченным налогом на прибыль — тенденцию, которая была продвинута недавними постановлениями IRS, признающими определенную аренду в общих структурах в качестве законных средств для этих обменов. В то же время покупатели домов для отпуска и застройщики курортов все чаще используют общую аренду (часто называемую «долевое владение» в этом приложении) для совместного владения и использования недвижимости для отдыха, чтобы владельцам не нужно было покупать больше, чем они могут использовать и позволить. но по-прежнему получают законное право собственности на недвижимость (в отличие от традиционной схемы «таймшер»).

Эта статья познакомит вас с третьим распространенным использованием общей аренды, а именно совместным владением многоквартирной жилой недвижимостью совладельцами, каждый из которых желает иметь исключительные права на использование определенной жилой единицы. Вы можете найти более полную информацию в статье, озаглавленной «Понимание основных концепций и структуры TIC». Этот тип арендатора в общей долевой собственности не следует путать с юридическим подразделением, известным как кондоминиум. В проекте кондоминиума собственность юридически разделена на физические части, которые могут находиться в отдельной собственности.Каждый владелец кондоминиума владеет определенной территорией собственности, которая обозначена на карте, зарегистрированной в записях округа, и имеет документ, в котором указывается территория, находящаяся в индивидуальной собственности. Напротив, у общих владельцев есть проценты, а не отдельные единицы или апартаменты. Право конкретного собственника использовать конкретное жилище вытекает из письменного договора, подписанного всеми совладельцами (часто называемого соглашением об аренде, общим соглашением об аренде, соглашением между жильцами или соглашением о совместной аренде), а не из документа, карты или другого документа, зарегистрированного в записях округа.

Законна ли аренда в общем праве?

Разница между физическим разделением собственности в записях округа (как в кондоминиуме) и незарегистрированным договором о распределении прав использования (как в TIC) существенна как с нормативной, так и с практической точек зрения. Что касается нормативного регулирования, то апелляционные суды Калифорнии признали различие между зарегистрированными и незарегистрированными документами, определяющими права использования, и это различие означает, что местные законы, ограничивающие или запрещающие преобразование многоквартирных домов в юридические подразделения, такие как кондоминиумы, не применяются к созданию жилого дома. аренда в общей договоренности.Следовательно, совместное владение недвижимостью не требует регистрации или согласования с местными государственными органами. С практической точки зрения отсутствие законных прав делает аренду в общей собственности значительно более рискованной, чем в кондоминиуме, даже если владельцы ТИЦ имеют отдельное финансирование. Повышенный риск возникает из-за того, что владельцы полагаются на действительность договора аренды в общем соглашении для своих прав использования, и можно представить себе правовые обстоятельства, при которых эта действительность может быть подорвана.

В чем разница между общей арендой и кооперативом?

Аренда в общей долевой собственности также должна отличаться от юридического подразделения, известного как акционерный кооператив или кооператив. В кооперативе корпорация или другое юридическое лицо владеет собственностью, и каждый из владельцев этого юридического лица владеет акциями предприятия вместе с правами пользования определенной квартирой (часто, но не всегда, выражается в документе, называемом договором аренды). . Акционерный кооператив юридически признан формой подразделения в соответствии с законодательством Калифорнии, и это признание ставит право собственности на кооператив в сферу действия большинства местных ограничений и правил подразделения.В результате законы, которые ограничивают или запрещают преобразование многоквартирных домов в юридические подразделения, такие как кондоминиумы, обычно налагают те же ограничения и запреты на преобразование многоквартирных домов в акционерные кооперативы.

Можно ли получить ипотеку при совместной аренде?

Сегодня большинство домовладельцев, сдающих в аренду, имеют индивидуальную ссуду TIC. Эти частичные ипотечные кредиты обеспечиваются только долей TIC одного совладельца в собственности, а это означает, что невыполнение обязательств по ипотеке одним владельцем не ставит под угрозу других владельцев.Индивидуальная аренда по общим займам теперь легко доступна в районе залива Сан-Франциско и все чаще доступна в других местах в Калифорнии и за ее пределами.

В ситуациях, когда отдельный арендатор по общей ипотеке недоступен, группы TIC делят одну ипотеку. Согласно этой договоренности, в общем соглашении об аренде указывается процент ссуды, причитающейся каждому совладельцу, который вносит свою долю в каждый платеж по ссуде как часть своих ежемесячных взносов ассоциации домовладельцев.Очевидно, что такая договоренность создает риск того, что совладелец, который заплатил свою долю, тем не менее может столкнуться с потерей права выкупа, поскольку другой совладелец не заплатил. Группы TIC обычно управляют этим риском, сохраняя резервные фонды, которые можно использовать для оплаты расходов, в то время как неплательщик продается вне группы. С практической точки зрения, хотя было сформировано более 5000 таких групп, дефолт совладельца случается крайне редко, и случаев обращения взыскания на ипотечный кредит по групповой ссуде TIC не было.

Как работает общая аренда?

Расходы по аренде в рамках общих групповых расходов, включая страхование здания, налоги на имущество, техническое обслуживание и улучшение общих частей, общие коммунальные услуги, такие как водоснабжение и вывоз мусора, а также выплаты по ипотеке (когда используется общая ипотека, а не отдельные индивидуальные ссуды TIC). через групповой банковский счет с использованием системы ежемесячной оценки. В рамках этой системы каждый владелец вносит разовый ежемесячный платеж на счет группы. Ежемесячный платеж основан на общей доле собственника в ожидаемых расходах группы.У большинства групп также есть два разных типа резервных или непредвиденных фондов: один для будущего ремонта и замены общих частей, таких как внешняя краска и кровля, а другой для помощи в оплате общих расходов в случае, если владелец не выплатит свою долю. Каждый владелец несет ответственность за поддержание назначенных ему участков и имеет возможность (в определенных пределах) изменять и улучшать такие участки.

Каждый собственник может продать свою долю в любое время, и, вопреки тому, что думают многие люди, незнакомые с долевой собственностью, арендатор с общими интересами легко перепродавался по крайней мере в течение последних 30 лет.Продажа процентов TIC с использованием групповых займов обычно зависит от права первого отказа и одобрения покупателя, чтобы гарантировать, что совладельцы могут проверить потенциальных покупателей и убедиться, что они соответствуют требованиям. Кроме того, очень важно, чтобы все виды аренды в рамках общего группового финансирования были допустимы, чтобы перепродажи могли происходить без рефинансирования. Даже если групповая ипотека возможна, Соглашение об общей аренде должно предусматривать систему, в соответствии с которой продавцы могут принудительно произвести рефинансирование в случае, если существующий кредит недостаточно велик для размещения продажи.Положения о «принудительном рефинансировании» должны быть сбалансированы, чтобы гарантировать, что стоимость ссуды оплачивается продавцом или покупателем, а также защищена позиция собственного капитала и ежемесячные платежи непродающих владельцев.

Требуется ли разрешение города для совместной аренды?

Хотя формирование TIC не требует одобрения правительства города или округа, оно требует одобрения Департамента недвижимости Калифорнии (DRE), если собственность, находящаяся в совместном владении и занимаемая группой, содержит пять или более жилых единиц.Процесс утверждения DRE в настоящее время занимает 6-9 месяцев и приводит к выпуску DRE публичного отчета. Публичный отчет содержит обширную информацию об объекте недвижимости и группе TIC и должен быть предоставлен всем потенциальным покупателям. Перепродажа долей TIC обычно разрешена без публичного отчета, но правила, определяющие, что составляет настоящую перепродажу (в отличие от фикции, предназначенной для обхода требований утверждения), являются строгими.

Есть ли смысл покупать совместную аренду?

Устойчивая и постоянно растущая популярность многоквартирных домов, занимаемых владельцами, как общих арендаторов, свидетельствует о ценности строения как для покупателей, так и для продавцов.Но общая аренда подходит не всем, и потенциальные покупатели и продавцы должны тщательно взвесить риски и выгоды, прежде чем заключать договор аренды в рамках совместной сделки. Для владельцев многоквартирных домов наиболее важным фактором, который следует учитывать, является вероятная восприимчивость местного рынка покупателей жилья к владению TIC и результирующая разница (если таковая имеется) между стоимостью здания, если оно будет продано владельцам-пользователям, а не инвестору. Для покупателей жилья ключевым фактором является наличие эквивалентного кондоминиума (с точки зрения удобств и местоположения) и, если да, то, оправдывает ли разница в стоимости TIC / condo принятие повышенного риска, связанного с владением TIC.


Об авторе

D. Эндрю Сиркин — признанный эксперт в области долевого владения и другого совместного владения SirkinLaw APC была пионером в области соглашений об общих арендаторах (TIC), предусматривающих уступку прав владения, которые часто используются в качестве замены для разделения собственности, когда истинное подразделение невозможно или неоправданно дорого. В 1985 году Энди Сиркин создал юридическую и транзакционную структуру, которая стала отраслевым стандартом для этого типа TIC.В последующие годы Энди стал первым инструктором по недвижимости, утвержденным штатом для TIC с учетом занятости, первым, кто получил разрешение штата на продажу TIC для крупных зданий, и первым, кто убедил институциональных кредиторов предлагать индивидуальные TIC. финансирование, и быть первым, кто разработал кредитные документы и руководящие принципы андеррайтинга кредиторов для частичного финансирования TIC. В последние годы тип соглашения о совместной собственности, который Энди задумал почти 30 лет назад, вырос и составляет примерно 1/3 всех продаж пристроенных домов в Сан-Франциско.

SirkinLaw APC подготовила около 3000 соглашений TIC на основе занятости для объектов недвижимости любого размера и типа и продолжает оказывать помощь в подавляющем большинстве этих сделок в Калифорнии. Этот непревзойденный уровень опыта позволяет нам предлагать проверенные временем подходы для подавляющего большинства ситуаций совместного владения, быстро и эффективно решать проблемы и создавать четкие, простые для навигации и чтения документы, эффективные и экономичные. укреплять. Мы продолжаем улучшать наши документы каждый месяц по мере того, как мы сталкиваемся с новыми ситуациями и узнаем больше о том, какие механизмы TIC работают лучше всего в реальном мире.Мы также делимся накопленными знаниями и поддерживаем профессионалов в сфере недвижимости и сообщество TIC, постоянно публикуя новые статьи на нашем веб-сайте и предлагая бесплатные образовательные семинары.

Наша обычная практика аренды включает в себя общие консультации и консультации, подготовку соглашения TIC, кредитные документы и постоянные консультации с разработчиками, продавцом, риэлторами и владельцами TIC на фиксированной или почасовой основе. Мы пользуемся заслуженной репутацией в плане оперативного ответа на звонки и обеспечения быстрых сроков выполнения заказов.Но что еще более важно, мы известны тем, что находим творческие решения, успокаиваем страхи и находим точки соприкосновения, чтобы сделки и отношения работали. Хотя наша роль обычно начинается в момент создания или продажи общей аренды, мы стремимся оставаться доступными для решения проблем на протяжении всего срока действия каждого TIC. Свяжитесь с нами через нашу контактную форму.

Справочник покупателя по типам многоквартирных домов

Есть несколько типов многоквартирных домов, каждый со своим назначением, ценой и потенциальным арендатором.

Многие инвесторы в недвижимость предпочитают квартиры или многоквартирные дома односемейным домам и другим типам коммерческой недвижимости из-за огромных финансовых выгод.

Многосемейные и многоцелевые объекты недвижимости почти всегда будут иметь положительный денежный поток благодаря наличию нескольких арендаторов.

Плюс, многоквартирные дома можно списывать на налоги, что со временем приводит к нулевой налоговой нагрузке.

Прежде чем инвестировать в многоквартирную недвижимость, важно знать разные типы многоквартирных домов, плюсы и минусы каждого, а также то, как вы можете найти недвижимость, которая соответствует вашим потребностям и целям.Все это можно посмотреть здесь.

Типы многоквартирных домов

Многоквартирные дома и многоквартирные дома определяются как любое жилое пространство, в котором две или более единицы занимают одно и то же имущество.

В некоторых многоквартирных домах всего несколько квартир, в то время как более крупные здания в мегаполисах могут быть в несколько десятков этажей и в них могут проживать многие сотни арендаторов.

И новые инвесторы, и опытные магнаты в сфере недвижимости знают, что многоквартирная недвижимость может быть фантастическим окупаемостью инвестиций, если ее приобретать с умом.

Общая классификация многоквартирного дома обычно определяется его размером.

Три основных размера: малоэтажный , средний / средний и высокий , в зависимости от количества этажей и единиц в здании.

Малоэтажный жилой дом

Когда вы думаете о многоквартирных домах в пригородах, вы, вероятно, представляете стандартный малоэтажный многоквартирный комплекс.

Эти строения обычно имеют высоту четырех или менее этажей (некоторые классификации определяют их как трехэтажные или менее) и могут иметь или не иметь лифтов.

Может быть только одно или несколько зданий, расположенных на большой территории.

Примеры малоэтажных жилых домов:
● Жилые комплексы, состоящие из четырех и менее этажей на одно здание
● Таунхаусы
● Рядные дома
● Дуплексные или одноэтажные мультиплексоры
● Садовые комплексы
● Жилье для престарелых или субсидируемое жилье

В малоэтажных многоквартирных домах жильцам достаточно места для парковки, а в некоторых есть гаражи за дополнительную плату.

Они также обычно предлагают специальные возможности для людей с ограниченными возможностями или пожилых людей.

Малоэтажные жилые комплексы часто позволяют арендаторам договариваться об условиях аренды с большей готовностью, чем другие.

Эти объекты предлагают меньше удобств, чем их многоэтажные конкуренты, что побуждает некоторых жителей квартир выбирать вместо них среднеэтажные или многоэтажные дома.

Малоэтажные жилые комплексы, таунхаусы и одноэтажные многоквартирные дома являются более доступным вариантом для инвесторов в недвижимость, но также приносят меньшую прибыль.

Среднеэтажные жилые дома

В исследовании, опубликованном городом и округом Денвер, средне- и среднеэтажные жилые дома определяются как многоквартирные дома от пяти до девяти этажей.

Эти сооружения обычно имеют по крайней мере один лифт и встречаются как в городских, так и в пригородных районах.

Квартиры средней этажности набирают популярность среди строителей, инвесторов и арендаторов.

Примеры многоквартирных домов средней этажности:
● Городские квартиры и кондоминиумы недалеко от оживленных центров города.
● Загородные квартиры и кондоминиумы возле торгово-развлекательных районов.
● Общежития колледжа
● Кондоминиумы
● Гостиницы
● Жилые комплексы для престарелых
● Доступные и субсидированные жилищные комплексы

Здания средней этажности — достаточно экономичное решение для застройщиков; создавая больше единиц на квадратный фут земли, инвесторы получат более существенную финансовую отдачу.

Компактные пространства также означают устойчивые решения для жизни, которые лучше для окружающей среды. Их легко построить, легко сдать в аренду, и с каждым годом они становятся все популярнее.

Арендаторам нравятся многоквартирные дома средней этажности, потому что они, как правило, находятся в нескольких минутах ходьбы от магазинов, ресторанов и других развлекательных заведений, а также недалеко от транспортных узлов.

Поскольку среднеэтажные комплексы обычно не находятся в центре города, они часто более тихие и уединенные, чем высотные здания.

Эти объекты недвижимости не требуют особого ухода для арендаторов и обычно предлагают такие удобства, как бассейн, тренажерный зал, места общего пользования и даже зеленые насаждения.

Все больше и больше молодых людей выбирают среднеэтажные кондоминиумы и апартаменты, а не дома на одну семью.

Поскольку в городских районах наблюдается рост населения, среднеэтажные комплексы становятся нормой. Многие инвесторы наживаются на этой тенденции, покупая землю и строя жилые комплексы средней этажности или многоцелевые здания.

Высотные жилые дома

Состоятельные инвесторы покупают материнскую часть всех многоквартирных домов: многоэтажный жилой комплекс.

Высотное здание — это любое десятиэтажное или более этажное здание, обычно расположенное в оживленных городских районах.

В городах, где открытой земли мало и дорого, высотные здания могут создать эффективные жилищные решения на относительно небольшом участке земли.

Они построены из железобетона и стали.

Примеры многоэтажных жилых домов:
● Роскошные апартаменты в центре города
● Долгосрочная аренда и отели
● Общежития колледжей в больших кампусах
● Субсидируемое жилье или жилье для престарелых в густонаселенных городах

Высотные комплексы давно стали нормой в крупных муниципалитетах, таких как Нью-Йорк, Сан-Франциско и Чикаго, но они становятся все более популярными в городах среднего размера по всей Америке.

По мере того, как все больше и больше людей движется к центру города, застройщики видят необходимость в более высоких зданиях с большим количеством квартир, что создает более значительный потенциал для увеличения благосостояния инвесторов.

Высотные дома превращают относительно небольшой участок земли в многоквартирный жилой дом.

Однако у этих структур есть свои проблемы. Парковка часто бывает хлопотной, и застройщики должны строить соответствующие парковочные конструкции под жилым комплексом.

Строительство и обслуживание высотных зданий может быть дорогостоящим; конструкции должны соответствовать строгим нормам безопасности. В чрезвычайной ситуации эти переполненные места и множество лестничных пролетов могут означать катастрофу во время эвакуации.

Кроме того, здания должны выдерживать сильные ветры, землетрясения и сильные штормы в зависимости от местоположения.

Однако даже с учетом потенциальных проблем для мотивированного инвестора высотное строительство может быть очень прибыльным предприятием.

Многие из этих построек имеют роскошные апартаменты на верхних этажах, принося невероятное количество капитала каждый месяц.Большое количество арендаторов также обеспечивает положительный денежный поток.

Совместите доход с налоговыми преимуществами, и инвестиции в многоэтажные квартиры могут оказаться чрезвычайно выгодными для инвесторов.

Здания смешанного типа

Во многих городах и пригородах есть торговые районы со смешанной застройкой. Эти сооружения могут быть двух и более этажными, от малоэтажных комплексов до высоких многоэтажек.

Как следует из названия, многоцелевые здания служат разным целям: коммерческим, жилым, парковочным, офисным, промышленным или рекреационным.

Поскольку в 1990-е годы законы о смешанном зонировании были ослаблены, девелоперы начали переосмысливать многоквартирные комплексы, создавая пространства, которые выполняют множество функций и, следовательно, предоставляют разнообразные возможности для получения дохода.

Примеры многоквартирных домов смешанного назначения:
Городские центры с магазинами на нижнем этаже, офисными помещениями на втором этаже и квартирами на остальных этажах.
● Пригородные поселки с многоквартирными жилыми помещениями, ресторанами и магазинами на одной улице.
● Высшие учебные заведения с классами на первых этажах и жильем на верхних этажах.

Объекты смешанного использования делятся на две категории:

1. Вертикальные объекты смешанного использования , как правило, представляют собой многоэтажные здания средней или высотной этажности.

На нижних этажах располагаются предприятия, витрины или другие коммерческие арендаторы, а жилые квартиры занимают остальные этажи.

Это самая распространенная, но не единственная недвижимость смешанного использования.

2. Горизонтальные объекты смешанного использования , с другой стороны, могут быть всего в несколько этажей, но расположены в горизонтальном пространстве.

Предприятия могут занимать один конец участка, а жилые единицы — другой.

Многофункциональные здания выгодны как предприятиям, так и жильцам. У предприятий поблизости есть встроенная клиентская база, а жители имеют легкий доступ к покупкам.

Это удобство — одна из причин, по которой объекты смешанного использования стали настолько популярными за последние два десятилетия.

Как инвестировать в многоквартирные дома

Неважно, хотите ли вы инвестировать в небольшой дуплекс или в высокий небоскреб, очень важно провести исследование.

Многосемейная недвижимость, многоквартирные дома и объекты смешанного использования могут стать успешным дополнением к вашему инвестиционному портфелю.

Некоторые инвесторы предпочитают покупать пустую землю и строить жилые дома.Эта стратегия позволяет вам контролировать свои инвестиции с нуля, разумно строя сообщество, которое создает неограниченный потенциал заработка.

Другие инвесторы покупают существующую недвижимость либо напрямую, либо через инвестиционные фонды (REIT).

Однако из-за высокого спроса на многоквартирные дома и объекты смешанного использования конкуренция очень высока, и эти объекты может быть трудно найти.

Чтобы узнать больше о том, как найти на рынке многоквартирную недвижимость, ознакомьтесь с нашим руководством «Руководство по поиску целевой многоквартирной и коммерческой инвестиционной недвижимости».

Если вы хотите получить конкурентное преимущество в инвестиционной игре с несколькими семьями, вы можете повысить свои шансы на получение недвижимости, выполнив поиск вне рынка.

Определение недвижимости

Что такое недвижимость?

Недвижимость — это земля вместе с любыми постоянными улучшениями, связанными с землей, естественными или искусственными, включая воду, деревья, полезные ископаемые, здания, дома, заборы и мосты. Недвижимость — это форма недвижимости. Он отличается от личной собственности, которая представляет собой вещи, которые не привязаны к земле постоянно, такие как автомобили, лодки, ювелирные изделия, мебель и сельскохозяйственное оборудование.

Ключевые выводы

  • Недвижимость — это класс «недвижимого имущества», который включает землю и все, что постоянно к ней прикреплено, будь то естественное или созданное руками человека.
  • Есть пять основных категорий недвижимости: жилая, коммерческая, промышленная, земля без земли и особого назначения.
  • Вы можете инвестировать в недвижимость напрямую, приобретая дом, арендуемую недвижимость или другое имущество, или косвенно через инвестиционный траст недвижимости (REIT).

Понимание недвижимости

Люди часто используют термины земля, , недвижимость, и недвижимость, как синонимы, но между ними есть некоторые тонкие различия.

  • Земля относится к земной поверхности вниз до центра Земли и вверх к воздушному пространству над ней, включая деревья, полезные ископаемые и воду.
  • Недвижимость — это земля, а также любые постоянные антропогенные пристройки, такие как дома и другие постройки.
  • Недвижимость — одна из двух основных классификаций собственности — это интересы, выгоды и права, присущие владению недвижимостью.

Вообще говоря, недвижимость включает физическую поверхность земли, то, что находится над и под ней, что постоянно к ней прикреплено, а также все права собственности, включая право владеть, продавать, сдавать в аренду и пользоваться землей.

Не следует путать недвижимость с личной собственностью, которая включает в себя все имущество, не подходящее под определение недвижимости. Основная характеристика личного имущества — это то, что оно движимо. Примеры включают автомобили, лодки, мебель, одежду и смартфоны.

Физические характеристики недвижимости

Земля обладает тремя физическими характеристиками, которые отличают ее от других активов в экономике:

  1. Неподвижность .Хотя некоторые участки земли можно снимать, а топографию можно изменять, географическое положение любого участка земли никогда не может быть изменено.
  2. Неразрушимость . Земля прочная и нерушимая (постоянная).
  3. Уникальность . Никакие два земельных участка не могут быть абсолютно одинаковыми. Несмотря на то, что они могут иметь общие черты, каждая посылка отличается географически.

Экономическая характеристика недвижимости

Земля также имеет некоторые отчетливые экономические характеристики, которые влияют на ее инвестиционную ценность:

  • Дефицит : Хотя земля не считается редкостью, общее предложение фиксировано.
  • Улучшения : Любые дополнения или изменения земли или здания, которые влияют на стоимость собственности, называются улучшением. Улучшения частного характера (например, дома и заборы) называются улучшениями на земельном участке. Улучшения общественного характера (например, тротуары и канализационные системы) называются улучшениями с по земли.
  • Постоянство инвестиций : После улучшения земли общий капитал и рабочая сила, использованные для строительства улучшения, представляют собой значительные вложения в основной капитал.Несмотря на то, что здание может быть снесено, такие улучшения, как дренаж, электричество, водоснабжение и канализационные системы, как правило, носят постоянный характер, поскольку их невозможно удалить (или заменить) с экономической точки зрения.
  • Местоположение или предпочтение области . Под местоположением понимаются предпочтения и вкусы людей в отношении данной области, основанные на таких факторах, как удобство, репутация и история. Местоположение — одна из важнейших экономических характеристик земли (отсюда и пословица «местоположение, местоположение, местоположение!»).

Виды недвижимости

Есть пять основных типов недвижимости:

  1. Жилая недвижимость : Любая недвижимость, используемая для жилых целей.Примеры включают односемейные дома, кондоминиумы, кооперативы, дуплексы, таунхаусы и многоквартирные дома с менее чем пятью отдельными квартирами.
  2. Коммерческая недвижимость : Любая недвижимость, используемая исключительно для деловых целей, например, жилые комплексы, заправочные станции, продуктовые магазины, больницы, гостиницы, офисы, автостоянки, рестораны, торговые центры, магазины и театры.
  3. Промышленная недвижимость : Любая собственность, используемая для производства, производства, распространения, хранения, а также исследований и разработок.Примеры включают заводы, электростанции и склады.
  4. Земля : Включает незастроенные участки, пустующие земли и сельскохозяйственные земли (фермы, сады, ранчо и лесные угодья).
  5. Специального назначения : Имущество, используемое населением, например кладбища, правительственные здания, библиотеки, парки, культовые сооружения и школы.

Как работает индустрия недвижимости

Несмотря на масштабы и сложность рынка недвижимости, многие люди склонны думать, что отрасль состоит только из брокеров и продавцов.Однако на самом деле миллионы людей зарабатывают на жизнь недвижимостью не только продажей, но и оценкой, управлением недвижимостью, финансированием, строительством, девелопментом, консультированием, образованием и рядом других сфер.

Многие профессионалы и предприятия, включая бухгалтеров, архитекторов, банки, компании по страхованию прав собственности, геодезистов и юристов, также зависят от отрасли недвижимости.

Недвижимость является важнейшим фактором экономического роста в США. Фактически, количество новых проектов жилищного строительства — количество новых проектов жилищного строительства в любой месяц — опубликовано в США.С. Бюро переписи населения является ключевым экономическим показателем. Отчет включает в себя данные о разрешениях на строительство, вводе жилья и завершении строительства, разделенные на три различные категории:

  • Дома на одну семью
  • Дома на 2-4 единицы
  • Многоквартирные дома на пять или более квартир, например, жилые комплексы

Инвесторы и аналитики внимательно следят за строительством нового жилья, потому что цифры могут дать общее представление об экономическом направлении. Более того, типа нового строительства жилья могут дать подсказки о том, как развивается экономика.

Пример: начало строительства

Например, если открытие жилья указывает на меньшее количество домов на одну семью и больше на создание нескольких семей, это может указывать на надвигающуюся нехватку предложения домов на одну семью, что может привести к росту цен на жилье. На следующей диаграмме показаны 20 лет строительства нового жилья с 1 января 2000 года по 1 февраля 2020 года.

20 лет строительства жилья. Источник: Федеральный резервный банк Сент-Луиса.

Как инвестировать в недвижимость

Есть несколько способов инвестировать в недвижимость.Вот некоторые из наиболее распространенных способов прямого инвестирования:

Если вы покупаете физическую собственность (например, сдаваемую внаем недвижимость), вы можете зарабатывать деньги двумя разными способами: доход от аренды или сдачи внаем и повышение стоимости недвижимости. В отличие от других инвестиций, недвижимость сильно зависит от ее местоположения. Такие факторы, как уровень занятости, местная экономика, уровень преступности, транспортная инфраструктура, качество школ, муниципальные услуги и налоги на имущество могут повышать или понижать цены на недвижимость.

Минусы
  • Обычно неликвидный

  • Под влиянием местных факторов

  • Требуются большие начальные капитальные вложения

  • Может потребоваться активное управление и опыт

Вы также можете косвенно инвестировать в недвижимость. Один из самых популярных способов сделать это — через инвестиционный фонд недвижимости (REIT) — компанию, которая владеет портфелем приносящей доход недвижимостью. Существует несколько широких типов REIT, включая долевые, ипотечные и гибридные REIT.REIT далее классифицируются в зависимости от того, как их акции покупаются и продаются:

  • Публичные REIT
  • Публичные неторгуемые REIT
  • Частные REIT

Самый популярный способ инвестировать в REIT — это покупать акции, которые публично торгуются на бирже. Поскольку акции торгуются, как и любые другие ценные бумаги, торгуемые на бирже (например, акции), это делает REIT очень ликвидными и прозрачными.

Как и многие акции, вы получаете доход от REIT за счет выплаты дивидендов и повышения стоимости акций.Помимо индивидуальных REIT, вы также можете инвестировать в паевые инвестиционные фонды недвижимости и фонды, торгуемые на бирже недвижимости (ETF).

Что нам нравится
  • Ликвидность

  • Диверсификация

  • Стабильные дивиденды

  • Доходность с поправкой на риск

Ценные бумаги с ипотечным покрытием

Другой вариант инвестирования в недвижимость — ценные бумаги с ипотечным покрытием (MBS). Они получили много плохой прессы из-за роли, которую они сыграли в кризисе ипотечных кредитов, который спровоцировал мировой финансовый кризис в 2007-08 гг.Однако MBS все еще существуют и продаются.

Самый доступный способ для среднего инвестора купить эти продукты — это ETF. Как и все инвестиции, эти продукты несут в себе определенную степень риска. Однако они могут также предложить диверсификацию портфеля. Инвесторы должны исследовать активы, чтобы убедиться, что фонды специализируются на ценных бумагах с ипотечным покрытием инвестиционного уровня, а не на субстандартных ценных бумагах, которые использовались во время кризиса.

Примеры MBS

Два популярных ETF, которые дают обычным инвесторам доступ к MBS, включают:

  • ETF (VMBS), обеспеченные ипотечными ценными бумагами Vanguard: Этот ETF отслеживает индекс Bloomberg Barclays U.Индекс S. MBS с плавающей корректировкой, состоящий из поддерживаемых федеральным агентством MBS с минимальным пулом в 1 миллиард долларов и минимальным сроком погашения в один год.
  • iShares MBS ETF (MBB): Этот ETF фокусируется на ипотечных ценных бумагах с фиксированной процентной ставкой и отслеживает индекс Bloomberg Barclays U.S. MBS. Его авуары включают облигации, выпущенные или гарантированные государственными предприятиями, такими как Fannie Mae и Freddie Mac, поэтому они имеют рейтинг AAA.

Общее имущество и участок

Многослойная схема — это здание, в котором:

  • каждому человеку принадлежит «участок», например, квартира, вилла или таунхаус.
  • каждый владеет «общей собственностью», такой как внешние стены, фойе и подъездные пути.

Лот

В большинстве многоуровневых схем собственник участка владеет внутренней частью помещения, но не основной структурой здания. Обычно четыре основные стены, потолок, крыша и пол являются общей собственностью. Основное правило заключается в том, что все внутри участка является собственностью владельца, включая все внутренние стены, арматуру, ковролин и краску на стенах.

Воздушное пространство

Владелец участка фактически владеет воздушным пространством и всем, что входит в воздушное пространство, внутри ограждающих стен, пола и потолка участка.Воздушное пространство участка может включать балконы и дворы.

Области общей собственности

Границы общей собственности каждого участка обычно образуются:

  • верхней поверхностью пола (но не включая ковер)
  • нижней поверхностью потолка
  • всеми внешними или ограничивающими стенами ( включая двери и окна).

Общее имущество может включать в себя такие вещи как:

  • трубы в общей собственности или обслуживающие более одного лота
  • электропроводка в общем имуществе или обслуживающая более одного лота
  • первоначально уложенные паркетные полы, керамическая плитка, пол доски, потолки из вермикулита, потолки из гипса и карнизы
  • отделка пола из магнезита
  • большинство балконных дверей обычно являются общей собственностью, если план слоев был зарегистрирован после 1974 года
  • плита, разделяющая два этажа одного участка или один этаж от открытого пространство на крыше или в саду много (например.таунхаус или вилла), как правило, является общей собственностью, если план слоев был зарегистрирован после 1 июля 1974 г., если в зарегистрированном плане слоев это не указано.

Меморандум об общей собственности

В некоторых схемах со стратами может возникнуть неопределенность в отношении того, кто несет ответственность за техническое обслуживание или ремонт определенных объектов. Меморандум об общей собственности определяет, несет ли владелец участка или корпорация собственников ответственность за обслуживание, ремонт или замену какой-либо общей собственности.

Установленный меморандум об общем имуществе (который является единственным меморандумом, который может быть использован) может быть принят путем принятия подзаконного акта. Его нельзя изменить, кроме как исключить указанные элементы, которые не применимы, например тренажерный зал или бассейн, которых нет. Корпорация собственников должна обратиться за профессиональной консультацией, чтобы выяснить, подходит ли меморандум для их схемы.

Скачайте копию установленного меморандума об общей собственности (PDF, 38,7 КБ).

Зарегистрированный план слоев

Зарегистрированный план слоев определяет границы между общей собственностью и может уточнить, какие области являются общей собственностью.Свяжитесь со Службой земельного кадастра штата Новый Южный Уэльс или позвоните по телефону 1300 052 637, чтобы узнать о толковании плана или купить копию страт-плана, который был зарегистрирован до 1 июля 1974 года.

Обязанности корпорации собственников

Корпорация собственников несет ответственность за поиск после общего имущества и делаю весь ремонт. Перейдите на страницу ремонта и обслуживания для получения дополнительной информации.

Если не указано иное, контент на этом сайте находится под лицензией Creative Commons Attribution 4.0 Международная лицензия. Чтобы просмотреть копию этой лицензии, посетите: https://creativecommons.org/licenses/by/4.0

Политика и практика многоквартирного проживания

Впервые в истории большинство людей теперь живут в городских районах . Для многих из нас это означает, что мы живем в квартирах. Жить в квартире требует, чтобы мы старались ладить с людьми, которые живут рядом с нами в нашем доме, но нам также необходимо коллективно принимать решения о том, как будет управляться здание, в котором мы живем.Каким местом мы хотим, чтобы оно было? Какое поведение приемлемо среди наших соседей? Сколько мы хотим потратить на содержание здания и хотим ли мы его улучшить? Иногда все соглашаются, но в большинстве случаев нет.

Почему это важно и кого это волнует? Это важно, потому что в квартирах мы проводим время, строим дома, воспитываем семьи, вкладываем деньги и переживаем важные моменты нашей жизни. Именно там живут наши родители, дети, друзья и коллеги, а многоквартирные дома составляют важную часть районов, которые мы видим и переживаем повсюду.

За последнее десятилетие я разговаривал с жильцами квартир, владельцами и управляющими недвижимостью о проблемах, с которыми они сталкиваются при проживании в своей собственности и управлении ею. Я разговаривал с людьми, чье здоровье пострадало в результате стресса, который они испытали, преследуя застройщиков за ненадлежащую работу, бросая вызов совладельцам, использующим их жилую недвижимость в качестве отелей, и выступая перед соседями, запугивающими их, чтобы изменить свое мнение относительно коллективного решения . Я разговаривал с людьми, посвятившими себя улучшению своих зданий на благо всех жителей, включая тех, кто сдался после серии сокрушительных поражений.Я разговаривал с управляющими недвижимостью, юристами, застройщиками, государственными служащими и местными учеными об этих проблемах в городах по всему миру. Эта книга основана на интервью с более чем 100 людьми, работающими с многоквартирными домами в семи разных странах.

В этой книге я исследую политику и практику многоквартирного проживания. Я смотрю на то, как различные рынки жилья, методы развития, режимы планирования, правовые структуры, а также социальные и культурные нормы влияют на повседневный жизненный опыт людей в многоквартирных домах.Обсуждая эти вопросы, я поделюсь мнениями людей, с которыми я встречался. Я говорил с людьми об их жизни, их работе, их заботах и ​​надеждах. Кто-то говорил о домах, кто-то — о зданиях, кто-то — о финансовых инвестициях, а кто-то — о профессиональной деятельности. Эти идеи основаны на опыте со всего мира (Северная Америка, Европа, Австралазия, Азия и Африка). Несмотря на эти разные точки зрения и разное происхождение, многие из этих переживаний являются общими. Мне было удивительно видеть, как много вопросов одинаковы во всех юрисдикциях, и было интересно обнаружить разные ответы в разных местах.Нам необходимо понять эту разнообразную политику и практику многоквартирного проживания, чтобы мы могли сделать так, чтобы люди могли жить лучше вместе в этом городском веке.

ГОРОДСКОЙ ВЕК

То, насколько хорошо мы отвечаем на вызовы по обеспечению жильем быстро растущего городского населения, имеет критические последствия для жизнеспособности городов во всем мире. В последние десятилетия эта жилищная проблема решалась в основном за счет строительства квартир. Это имеет важные последствия для опыта жителей города.Переход к увеличению плотности проживания и его влияние на жизненный опыт людей широко обсуждался, наряду с плюсами и минусами политики «городской консолидации» и «компактного города» (Burton, 2000; Burton et al., 1996). Эти непрекращающиеся дебаты подпитываются тем фактом, что точное влияние увеличения плотности проживания населения на жизненный опыт людей трудно определить, поскольку оно зависит от контекста. Результаты для жителей зависят от характера и качества застроенной среды, социальных отношений внутри зданий и более широких социальных и культурных ожиданий в отношении квартирной жизни.Дебаты вокруг эффективности политики компактного города поставили под сомнение утверждения, содержащиеся в официальных документах по планированию, о социальных, экономических и экологических выгодах, которые предполагается получить в результате реализации этой политики. Академические исследования находят доказательства как за, так и против этих утверждений в разных контекстах и ​​с использованием разных методологий (Bramley and Power, 2009; Breheny, 1995).

Однако есть еще один аспект этого сдвига в сторону компактного города, которому уделяется гораздо меньше внимания.Это новые формы собственности, которые сопровождают широко распространенную тенденцию квартирного проживания в современной рыночной экономике и продолжают изменять будущее развитие городов по всему миру. Эти формы собственности оказали серьезное влияние на то, как люди воспринимают квартирную жизнь, и имеют важные последствия для социальных отношений, семейных финансов и качества застроенной среды. В частности, они влияют на жизненный опыт жителей города и их отношения со своими жилищами как с домами.У этих новых форм собственности много названий. В этой книге я называю их кондоминиумами.

КОНДОМИНИУМЫ: НОВАЯ (ISH) ФОРМА СОБСТВЕННОСТИ

Что именно я имею в виду под кондоминиумами? Я имею в виду многоквартирные и многоквартирные дома, в которых проживают люди. Многоквартирные дома — это строения с несколькими жилищами или единицами внутри них. Они существуют много сотен лет, причем примеры относятся к временам Римской империи (Packer, 2012). Недвижимость, находящаяся в совместном владении, — это недвижимость, в которой каждое жилище или единица может находиться в отдельной собственности.Это более позднее изобретение, с подробным законодательством, регулирующим владение отдельными квартирами в здании, датируемым 1920-ми годами. Многоквартирные дома, находящиеся в совместном владении, сыграли важную, но в значительной степени непризнанную роль в продвижении домовладения в современных либеральных демократиях по всему миру в течение последнего столетия. В прошлом, и особенно по всей Европе (где впервые был введен кондоминиум), небольшое количество землевладельцев владело большей частью земли и сдавало ее в аренду оставшемуся населению.Это означало, что многоквартирные дома обычно принадлежали одному землевладельцу, который либо сдавал отдельные квартиры в аренду на краткосрочные и среднесрочные сроки (например, ежегодно), либо предоставлял долгосрочную аренду (девяносто девять лет и более), сохраняя при этом право собственности на лежащий в основе объект. земля. Эти более длительные договоры аренды остаются преобладающей формой «собственности» на квартиры в Англии и по сей день. 1 Тем не менее, серьезные социальные изменения в Европе и в других странах создали серьезные проблемы для этой укоренившейся системы землевладения в руках немногих.Моя коллега, доцент Кэти Шерри, кратко выразилась:

Промышленная революция, рост среднего класса, всеобщее предоставление избирательных прав, развитие современных либерально-демократических государств, Первая мировая война, Депрессия, Вторая мировая война, подъем коммунизма (короче говоря, современная западная история) достигли кульминации в … обществах, которые поддерживали идею безопасное домовладение для масс. Для узкого правящего класса больше не было политически приемлемым контролировать большую часть земли. (Шерри, 2016)

Домовладение было важной стабилизирующей силой в нестабильном мире и все чаще рассматривалось как необходимое условие обеспечения экономической производительности и стабильности в других частях общества (Ronald, 2009).Сложность заключалась в том, что в межвоенный период и после Второй мировой войны предоставление собственности на дома с землей было невозможно во многих городских районах, где население быстро росло, а земли было мало. Тогда возникла необходимость найти способ дать людям возможность владеть собственными квартирами. Именно в этом контексте возник современный кондоминиум.

Есть много разных способов разделения собственности на многоквартирный дом. Все попытки разделить их на категории в конечном итоге ошибочны, потому что многие из этих схем на самом деле являются гибридными подходами.Однако в качестве отправной точки полезно использовать описание ван дер Мерве (1994) разницы между «унитарной» и «дуалистической» формами квартирной собственности. В целом, в унитарной системе компания или кооператив владеют многоквартирным домом в целом, а частные лица владеют акциями организации, владеющей недвижимостью. Это дает им право жить или сдавать в аренду определенную квартиру в доме. Наиболее распространенный пример унитарных систем во всем мире — кооперативы.В дуалистической системе каждая квартира в здании находится в собственности отдельно и индивидуально, и владельцы квартир также совместно владеют общей собственностью (включая инфраструктуру и удобства). В этом смысле есть два уровня собственности; коллективная собственность (земля, здания и общие части) и индивидуальная собственность интерьера каждой квартиры. Распространенными примерами дуалистических систем во всем мире являются кондоминиумы и застройки со стратами.На рисунках 1.1 и 1.2 показаны общие характеристики унитарной и дуалистической систем собственности.

Источник: Изображение Давида Шимчика, dawidszymczyk.com.

Рисунок 1.1 Общая унитарная система

Источник: Изображение Давида Шимчика, dawidszymczyk.com.

Рисунок 1.2 Общая дуалистическая система

В этой книге я сосредотачиваюсь в первую очередь на дуалистических системах собственности, где собственность на отдельную единицу отделена от коллективной собственности на здания и территорию.Этот фокус отражает тот факт, что дуалистическая модель является наиболее распространенной формой квартирной собственности в большинстве стран, которые я изучал, а в некоторых странах (например, в Соединенных Штатах Америки (США) и Австралии) преобладает форма из более старых унитарных систем. Есть несколько заметных исключений, таких как Гонконг, где квартиры принадлежат на условиях аренды в рамках общих договоренностей, когда владельцы владеют неделимой долей в своих зданиях, аналогично унитарной системе. Тем не менее, квартирная собственность в Гонконге действует во всех смыслах так же, как и кондоминиум в других местах.В Англии система аренды квартирной собственности еще больше усложняет ситуацию, вводя еще одну модель, которая с юридической точки зрения сильно отличается как от унитарной, так и от дуалистической систем, описанных выше. Однако на практике английская модель владения также может работать так, как если бы она была кондоминиумом (более подробное обсуждение см. В главе 2).

Не все многоквартирные дома являются кондоминиумами согласно моему определению. Многоквартирные дома, которые полностью принадлежат одному человеку или организации (например, частному домовладельцу, правительству или жилищной компании) и сдаваемые в аренду, не являются кондоминиумами, потому что они не принадлежат многим.Но многие кондоминиумы включают в себя арендуемые единицы, и в юрисдикциях, описанных в этой книге, обычно размещаются как владельцы, так и арендаторы. Это одна из вещей, которая делает исследование кондоминиумов таким интересным. В Сиднее, где я живу, больше арендаторов, проживающих в кондоминиумах, чем владельцев (Австралийское статистическое бюро, 2016), и если вы снимаете квартиру в этом городе, вы, скорее всего, живете в кондоминиуме.

Не все объекты, находящиеся в совместном владении, также являются кондоминиумами согласно моему определению.Жилые комплексы, состоящие из отдельных домов и частных зон общего пользования (таких как парки, клубные дома и дороги), не являются кондоминиумами, потому что они не являются многоквартирными домами. Тем не менее, эти типы застроек, также известные как закрытые сообщества, спланированные хозяевами поместья и застройки, представляющие общий интерес, могут иметь в себе кондоминиумы. Например, в одном из старейших жилых комплексов Сиднея, спроектированном в соответствии с генеральным планом, есть многоквартирные дома, каждое из которых имеет свою собственную структуру управления, которая ниже, чем у более широкой застройки.

Кондоминиумы тогда представляют собой многоквартирные дома с несколькими собственниками. Как совладельцы они несут совместную ответственность за управление своими зданиями и их содержание. Приобретая квартиру в комплексе, собственники автоматически присоединяются к юридическому лицу, которое несет ответственность за содержание недвижимости и надлежащее управление финансами. Это юридическое лицо обычно имеет форму корпорации собственников, и ее действия регулируются законодательством. Во многих странах создание корпорации собственников и членство в ней является автоматическим и обязательным для всех владельцев собственности, хотя есть некоторые исключения (см. Главу 2).Эти корпорации-собственники обычно действуют как дополнительный уровень городского управления, ниже уровня муниципального управления, поскольку они собирают налоги (сборы или взносы), устанавливают правила, регулирующие поведение, и выбирают представителей для принятия решений от их имени (Easthope, 2009). Кондоминиумы — очень важные институты, которые формируют городскую жизнь, хотя их редко признают таковыми. Разница между кондоминиумами и другими уровнями управления заключается в том, что ими обычно управляют неоплачиваемые волонтеры, которым можно поручить управление годовыми бюджетами, которые исчисляются миллионами долларов.Требование к владельцам кондоминиумов коллективно управлять своей собственностью часто приводит к напряженности, но также открывает возможности для коллективной поддержки и коллективных действий. Эта относительно новая форма собственности имеет важные последствия для социальных отношений, семейных финансов и качества застроенной среды.

ЧТО ТАКОГО ОСОБЕННОСТИ ЖИЗНИ В КОНДОМИНИУМАХ?

Люди часто спрашивают, чем кондоминиумы отличаются от любого другого жилья. У меня есть три ответа на этот вопрос.Первый и, возможно, наиболее очевидный ответ заключается в том, что люди, которые живут в многоквартирных домах, живут ближе к своим соседям, чем люди, которые живут в отдельных домах и обычно имеют большее количество непосредственных соседей. Это означает, что рядом есть больше людей, которые потенциально могут вас раздражать, а кого вы потенциально можете раздражать. Это справедливо для всех многоквартирных домов, независимо от того, находятся ли они в многоквартирном владении или нет. Две другие причины относятся, в частности, к многоквартирной и многоквартирной собственности.Второй ответ заключается в том, что каждое из свойств в многоквартирном жилом комплексе взаимозависимо. Обычно невозможно снести и отстроить квартиру без сноса или, по крайней мере, серьезного повреждения здания в целом. Точно так же более мелкий ремонт или реконструкция отдельной единицы может повлиять на другие части здания. Это означает, что владельцы кондоминиумов не имеют и не могут иметь такой же автономии в отношении своей собственности и своей собственности, как и другие владельцы собственности.Третий ответ, связанный со вторым, заключается в том, что проживание в кондоминиуме требует совместного принятия решений, и что подробные предписывающие правила, регулирующие порядок принятия этих решений, действуют во всем мире. Кондоминиумы обнажают существующие в современных городах противоречия между индивидуальными правами и коллективными обязанностями. Вот почему их так интересно изучать и так важно понимать.

ПОЛИТИКА И ПРАКТИКА КВАРТИРНОЙ ЖИЗНИ

Когда я говорю о политике и практике многоквартирного проживания, я говорю о микрополитике и повседневных практиках, которые происходят внутри и по отношению к застройкам кондоминиумов.В их основе лежит постоянное противоречие между частными правами индивидуальных владельцев и коллективными правами всех собственников (и соответствующими правами арендаторов), а также то, как эти противоречия разрешаются формально и неформально.

В то время как владение домом часто ассоциируется с идеями контроля и выдающегося владения, владельцы кондоминиумов редко могут принимать индивидуальные решения относительно своей собственности и должны вести переговоры и идти на компромисс с совладельцами. Арендаторы обычно еще меньше говорят о том, что происходит с их домами.Способы согласования и осуществления контроля в этом контексте являются центральным предметом этой книги. Независимо от того, контролируют ли люди места, в которых они живут, или чувствуют ли они, что они контролируют это, имеет ключевое значение для их психологического благополучия и их взаимоотношений со своим жилищем как домом (Blunt and Dowling, 2006; Clapham, 2010; Saunders, 1989). Причина, по которой люди так вкладываются в то, что происходит в кондоминиумах, заключается в том, что их квартиры являются не только важным финансовым активом, но и местом, где они живут и строят свои дома.

Помимо владельцев и арендаторов, есть также много других заинтересованных лиц, которые могут быть вовлечены в жизнь зданий кондоминиумов. Как мы с коллегой ранее отмечали:

Диапазон заинтересованных сторон, вовлеченных в типичную многослойную схему [кондоминиум] — включая владельцев резидентов, владельцев инвесторов, арендаторов, коммерческих владельцев и предприятий, управляющих зданиями и других лиц, включая ипотечных кредиторов, — повышает вероятность серьезных конфликтов по поводу намерений и устремлений.Потенциал конфликта возрастает по мере того, как размер и сложность многослойной застройки [кондоминиумов], особенно требования к смешанной застройке во многих обновленных городских районах, возрастают. (Истхоуп и Рэндольф, 2018, стр.95)

Эта микрополитика многоквартирного проживания находится под сильным влиянием местных, региональных, национальных и глобальных социально-экономических и политических сил, включая рынки жилья, методы развития, режимы планирования, правовые структуры и социальные и культурные нормы.Эти более широкие силы формируют интересы и опыт по существу частных сообществ в застройках кондоминиумов, а также их роль в более широкой общественной жизни городов и их взаимодействие с ней. Они также помогают объяснить большое разнообразие кондоминиумов с точки зрения местоположения, качества и размера самих зданий, социально-экономического положения и условий владения жителями, которые в них живут, а также степени, в которой они управляются эффективно и демократично. Кондоминиумы, которые я обсуждаю в этой книге, варьируются от многоквартирных домов в неблагополучных районах, где в основном проживают более бедные частные арендаторы, до элитных элитных комплексов с командами по управлению недвижимостью, предоставляющими своим богатым жильцам услуги гостиничного уровня.Неравенство в городе явно проявляется на местном уровне кондоминиума.

Действительно, хотя кондоминиум создавался в контексте либеральных демократий и поощрения домовладения, со временем он превратился во что-то совершенно иное. Розен и Уолкс (2015, стр. 165–6) хорошо выражают это, говоря о влиянии строительства многоэтажных кондоминиумов в городе Торонто:

По мере того, как кондоизм приобретает все большую власть над моделями городского развития и становится неотъемлемой частью городской ткани — обеспечивая рабочие места, общественные блага и совершенно новый стиль жизни — огромные размеры и богатство застройщиков дали им возможность расти. контроль над процессом городского развития и, в свою очередь, повествованием о кондоминиуме.Кондоизм явно служил средством перестройки и преобразования городов, несмотря на его потенциальные недостатки, особенно в отношении прозрачности и социальной справедливости.

Споры об относительной ценности жилья как товара, который нужно покупать и продавать, с одной стороны, и его ценности как места для жизни, с другой, хорошо известны в академической литературе (Harvey, 2014). Кондоминиум все чаще становится средством повышения товарной стоимости жилья, иногда в ущерб его ценности как места для жизни.Инвесторы в недвижимость часто предпочитают квартиры, потому что обязанности и затраты на обслуживание сравнительно низкие, и они могут покупать в хорошем месте дешевле, чем отдельное, отдельно стоящее жилье (Altmann, 2014).

Центральное значение кондоминиумов для глобального потока инвестиционного капитала в таких городах, как Нью-Йорк, Гонконг, Лондон, Ванкувер и Сидней, а также между ними хорошо задокументировано, равно как и их влияние на цены на жилье в этих городах и возможности местных жителям покупать квартиры для проживания (Liao et al., 2015; Суровиеки, 2014). Однако во многих городах местные внутренние инвесторы оказывают еще большее влияние на рынок жилья не только с точки зрения стоимости недвижимости, но также ее дизайна и качества (Sharam et al., 2015). Свидетельства того, что инвестиционная недвижимость остается пустой по мере накопления прироста капитала (McKenny and Ting, 2018), несоответствие между дизайном квартир и потребностями людей, которые в конечном итоге будут в них жить (Easthope and Tice, 2011), и безудержное строительство дефекты (например, Agola and Kashiyani, 2015; Christudason, 2007; de Silva, 2011; Hai, 2007; Murphy, 2011; Noble-Allgire, 2009) все указывают на то, что рынки квартир искажены стимулами рынка капитала за счет ценность использования этих свойств.

Связанная с этим тенденция — очевидное растущее неравенство в городах между теми, кто владеет собственностью, и теми, кто не владеет ею, при этом значительные группы исключаются из владения собственностью и, следовательно, как капитала, так и выгоды от использования, которую она дает. В Австралии, например, это усугубляется налоговыми льготами, которые эффективно субсидируют владение недвижимостью как для владельцев недвижимости (за счет освобождения от налога на прирост капитала), так и для владельцев инвесторов (за счет налоговых вычетов за потери от аренды против регулярного дохода через отрицательный заем), в то время как оставляя не-собственников на произвол судьбы в в значительной степени нерегулируемой частной системе аренды (Easthope, 2014).Неравенство этой ситуации не осталось незамеченным, особенно сейчас, когда средний класс также все чаще оказывается лишенным права собственности (Harrison, 2017).

Более широкое влияние этого неравенства совершенно очевидно в больших различиях между различными группами жителей квартир в городах Австралии. Мои коллеги (Randolph and Tice, 2013) определили пять основных субрынков квартирных жителей в двух крупнейших городах Австралии (Сидней и Мельбурн), у которых очень разный жилищный опыт и которые живут в разных частях города.Эти пять субрынков:

● «Квартирная элита» (профессионалы среднего возраста с высокими зарплатами, которые сосредоточены в пригородах и в основном владеют квартирами).
● Те, которые «достигают образования» (студенты, сосредоточенные во внутренних и средних пригородах, которые снимают жилье).
● «Экономически заинтересованные» (одинокие и двойные домохозяйства без детей, которые живут в пригороде и в основном снимают квартиру, а некоторые покупают квартиру).
● «Пенсионеры, проживающие по месту жительства» (пожилые люди, часто живущие одни, владеющие недвижимостью на территории мегаполиса).
● «Сражатели» (семьи с низким доходом, которые сосредоточены в средних и отдаленных пригородах и в основном снимают жилье).

В Сиднее группа «бойцов» — это самый крупный субрынок населения кондоминиумов. В Мельбурне это группа «достижения образования». В том, что происходит в этих австралийских городах, нет ничего необычного. Аналогичные тенденции роста неравенства и социально-пространственной поляризации наблюдаются и в других городах по всему миру (Флорида и Мелландер, 2016; Musterd et al., 2017) и отражаются в профилях резидентов кондоминиумов. В Торонто Лерер и Видитц (2009, стр. 141) указывают на роль, которую строительство новых кондоминиумов может сыграть в увеличении пространственного неравенства в городах. Они описывают три различных города в Торонто: «постоянный город богатых, сокращающийся город семей со средним доходом и растущий город концентрированной бедности» (там же). Они также утверждают, что «башни кондоминиума — это новая форма джентрификации, которая способствует пространственному разделению города» (там же.).

Такого рода несправедливость очевидна не только в масштабах мегаполиса, но также может проявляться в индивидуальных кондоминиумах. Это наиболее заметно в неравенстве между арендаторами и арендаторами в отношении влияния, которое они могут иметь на здание, в котором живут. Это также очевидно и другими способами, такими как споры по поводу оплаты за обслуживание и улучшения между пожилыми арендаторами, долгосрочными владельцами с ограниченными доходами, и новыми владельцами, которые заплатили значительно больше за свои квартиры и заинтересованы в обновлении собственности.Эти типы неравенства и разыгрывания власти на местном уровне, а также их влияние на проживание в кондоминиумах в масштабе здания более подробно рассматриваются далее в книге.

СТРУКТУРА КНИГИ

В этой книге я буду исследовать политику и практику многоквартирного проживания в разных странах и в разных контекстах. Глава вторая «Международные системы кондоминиумов» предлагает историческое описание систем кондоминиумов по всему миру и информацию о семи странах, представленных в книге: США, Канада, Австралия, Англия, Сингапур, Гонконг (Китай) и Южная Африка. .

Остальная часть книги посвящена жизненному циклу многоквартирного дома. Чтобы правильно понять политику и практику многоквартирного проживания в разных контекстах, нам необходимо понимать все этапы жизни многоквартирного дома. Например, чтобы понять, почему многоквартирным домом неудобно или трудно управлять, мы должны знать, как он был построен и как были созданы его структуры управления. Также важно учитывать, как политика и практика многоквартирного проживания могут меняться с течением времени по мере того, как люди приходят и уходят, а здание стареет.

Глава третья, «Развитие», посвящена вопросу о том, что строится и зачем. В нем обсуждается, как принимаются решения о том, что строить, а также факторы, влияющие на качество новых многоквартирных домов. В четвертой главе «Передача» рассматривается период, в течение которого разработчик передает контроль последующим владельцам разработки. В нем рассматривается, как создание структур управления девелопером может повлиять как положительно, так и отрицательно на последующее управление зданиями, и как постоянный контроль застройщика (или его дочерних компаний) спустя долгое время после завершения застройки может повлиять на последующих жителей. .В пятой главе «Ранние годы» рассматриваются первые десять лет застройки и обсуждаются общие проблемы, с которыми сталкиваются молодые многоквартирные дома, а также то, что можно сделать в этот ранний период, чтобы кондоминиум встал на положительный курс. Затем следует глава шестая «Поздние годы», в которой обсуждаются проблемы и возможности, создаваемые сложившимися многоквартирными домами. «Редевелопмент» является предметом седьмой главы, в которой основное внимание уделяется вопросу контроля при принятии решений о перепланировке кондоминиумов.

Книга завершается утверждением, что тот факт, что кондоминиумы рассматривались как создатели социальной и экономической поляризации (Kern, 2014, стр. 3), больше связан с политическими, экономическими и социальными системами, в которых были введены кондоминиумы и в которых они действуют больше, чем сами кондоминиумы и системы управления. Хотя существует множество проблем, связанных с политикой и практикой проживания в кондоминиумах, существование кондоминиумов в качестве основных институтов и дополнительного уровня городского управления обеспечивает огромный, но в значительной степени неиспользованный потенциал для позитивных изменений в современных городах.

ПРИМЕЧАНИЕ

1. Хотя с некоторыми существенными изменениями, обсуждаемыми далее во второй главе.

ССЫЛКИ

Агола Д.Д. и Кашияни Б.К. (2015) Концептуальное исследование строительных дефектов и их решение.
Международный журнал перспективных исследований в области инженерии, науки и управления 1 (6), 1–7.
Альтманн Э. (2014) Квартиры, совместное владение и устойчивость: препятствия для реализации модернизации антропогенной среды.
Журнал экологической политики и планирования 16 (4), 437–57.
Австралийское статистическое бюро (2016) Перепись населения и жилищного фонда. Канберра: Австралийское статистическое бюро. Доступно по адресу: http://www.abs.gov.au/websitedbs/D3310114.nsf/Home/Census?OpenDocument&ref=topBar (по состоянию на 11 июня 2018 г.).
Блант А. и Доулинг Р. (2006)
Дом , Абингдон, Великобритания: Рутледж. Брэмли Г. и Пауэр С. (2009) Городская форма и социальная устойчивость: роль плотности и типа жилья. Планирование и дизайн 36, 30–48.
Брехени М.(1995) Компактный город и потребление энергии транспортом.
Труды Института британских географов 20 (1), 81–101.
Бертон Э. (2000) Компактный город: просто или просто? Предварительный анализ.
Городские исследования 37 (11), 1969–2006.
Бертон Э., Дженкс М. и Уильямс К. (1996)
Компактный город: устойчивая форма Городская форма? , Лондон: E & FN Spon.
Кристудасон А. (2007) Дефекты общей собственности застройки в Сингапуре: Представительские действия против застройщиков.
Structural Survey 25 (3/4), 306–18.
Клэпхэм Д. (2010) Счастье, благополучие и жилищная политика.
Политика и политика 38 (2), 253–67.
Де Силва Н. (2011 г.) Содействие развитию профессии управления объектами на этапе разработки проектов высотных зданий в Шри-Ланке.
Застроенная среда Шри-Ланка 9–10 (1–2), 37–44.
Easthope H. (2009) Четвертый уровень управления: управление будущим наших городов. Документ, представленный на Национальной конференции штата австралийских городов, Перт, Вашингтон, 24–27 ноября.Доступно по адресу: http://apo.org.au/node/60112 (по состоянию на 30 июля 2018 г.).
Easthope H. (2014) Создание дома для сдачи в аренду.
Жилищные исследования 29 (5), 579–96.
Истхоп Х. и Рэндольф Б. (2018) Плотность: последствия присвоения титулов стратам для обновления городов в австралийских городах. В: Руминг К.Дж. (ред.)
Восстановление городов в Австралии: политика, процессы и проекты современных городских изменений , Абингдон, Великобритания: Рутледж, стр.94–108.
Истхоуп Х.и Тайс А. (2011) Дети в квартирах: значение для компактного города.
Городская политика и исследования 29 (4), 415–34.
Флорида Р. и Мелландер К. (2016) География неравенства: различия и факторы, определяющие неравенство в заработной плате и доходах в городах США.
Регионоведение 50 (1), 79–92.
Хай Д.Т. (2007) Текущее состояние существующих зданий кондоминиумов во Вьетнаме: общие проблемы, основные причины и предлагаемые стратегии обслуживания. Доклад, представленный на Международной конференции по устойчивому архитектурному дизайну и городскому планированию, Ханойский архитектурный университет, 15–16 мая.
Харрисон Дж. (2017) Письмо в редакцию: Сердце города раздавлено политической и личной жадностью.
The Sydney Morning Herald , 14 мая. Доступно по адресу: https://www.smh.com.au/national/welcome-to-the-real-world-of-paye-tax-20170514-gw4iry.html (по состоянию на 17 сентября 2018 г.).
Харви Д. (2014)
Семнадцать противоречий и конец капитализма , Лондон: Профильные книги.
Керн Л. (2014)
Секс и возрожденный город: гендер, развитие кондоминиумов и городское гражданство , Ванкувер: UBC Press.
Лерер У. и Видитц Т. (2009) Развитие кондоминиумов и джентрификация: взаимосвязь между политикой, строительной деятельностью и социально-экономическим развитием в Торонто.
Канадский журнал городских исследований 18 (1), 140–61.
Ляо В.-К., Чжао Д., Лим Л.П. и Вонг Г.К.М. (2015) Зарубежная ликвидность на рынке недвижимости: эффект пульсации и динамика цен на жилье.
Городские исследования 52 (1), 138–58.
МакКенни Л. и Тинг И. (2018) По мнению экспертов, тысячи пустых домов усугубляют жилищный кризис в Сиднее.
The Sydney Morning Herald , 29 марта. Доступно по адресу: http://www.smh.com.au/nsw/thousands-of-empty-homes-adding-to-sydneys-housing-crisis-experts-say-20160323-gnpc52.html (по состоянию на 17 ноября 2017 г.) .
Мерфи К. (2011) Изменения в управлении зданием: продолжающаяся битва против протекающего здания.
Обзор архитектурной науки 54 (2), 157–63.
Musterd S., Marcińczak S., van Ham M. и Tammaru T. (2017) Социально-экономическая сегрегация в европейских столицах: усиление разделения между бедными и богатыми.
Городская география 38 (7), 1062–83.
Noble-Allgire A.M. (2009) Уведомление и возможность исправить дефекты конструкции: несовершенная реакция на идеальный шторм.
Журнал недвижимого имущества, доверительного управления и права собственности 43 (4), 729–96.
Пакер Дж. Э. (2012) Жилье и население в имперской Остии и Риме.
Журнал римских исследований 57 (1–2), 80–95.
Рэндольф Б. и Тайс А. (2013) Кто живет в домах с повышенной плотностью населения? Исследование пространственно разрозненных субрынков жилья в Сиднее и Мельбурне.
Городские исследования 50 (13), 2661–81.
Рональд Р. (2009)
Идеология домовладения: общества домовладельцев и роль жилья , Бейзингсток, Великобритания и Нью-Йорк: Palgrave Macmillan.
Розен Г., Уолкс А. (2015) Кондоизм как образ городской жизни. В: Багаин С. и Удуку О. (ред.)
За пределами закрытых сообществ , Лондон: Рутледж, стр. 154–69.
Сондерс П. (1989) Значение «дома» в современной английской культуре.
Жилищные исследования 4 (3), 177–92.
Шарам А., Брайант Л. и Алвес Т. (2015)
Создание доступного жилья: переход от спекулятивного к продуманному развитию , Мельбурн: Технологический университет Суинберна.
Шерри К. (2016) Электронная переписка, 23 августа.
Surowieki J. (2014) Недвижимость выходит на мировой рынок.
The New Yorker, The Financial Page , 26 мая. Доступно по адресу: https://www.newyorker.com/magazine/2014/05/26/real-estate-goes-global (по состоянию на 17 ноября 2017 г.).
Ван дер Мерве К.Г. (1994) Квартирная собственность. В: Яннополоулос А. (ред.)
Международная энциклопедия сравнительного права, собственности и траста , Tübingen: Mohr, p.42.

Руководство инвестора по продаже многоцелевой недвижимости [2021]

Насчет продажи многофункциональной недвижимости легко запутаться! Сектор предлагает головокружительную смесь жилых, коммерческих, гостиничных и торговых площадей; однако каждая часть гармонирует, образуя непосредственное сообщество. Не говоря уже о том, что объекты смешанного использования особенно популярны в нашем родном городе Колумбус, штат Огайо, среди городских и пригородных ландшафтов.

Готовы ли вы возиться с выставленным на продажу многоцелевым имуществом? Во-первых, как потенциальный инвестор, заинтересованный в концепции развития многофункциональной недвижимости, вы должны понимать требования этих уникальных общественных сред и людей, населяющих эти структуры. Вот почему наш подробный обзор помещений смешанного использования поможет вам принять мудрое инвестиционное решение. Присоединяйтесь к нам, поскольку мы исследуем преимущества инвестирования в недвижимость смешанного использования, изучаем сечение различных типов недвижимости, изучаем текущие тенденции на рынке и выясняем, почему смешанная недвижимость на продажу является такой хорошей инвестицией.

Давайте начнем наше путешествие с самого начала и определим недвижимость смешанного использования.

Что такое многофункциональная коммерческая недвижимость?

Многофункциональная коммерческая недвижимость — это здание или земельный участок, включающий как жилые, так и коммерческие помещения. Например, структура, в которой есть офисные помещения на первом этаже и многоквартирные дома на верхнем этаже, будет считаться жилым или многофункциональным офисным помещением.Как известно с большинством объектов смешанного использования, жилая часть занимает больше квадратных футов, чем коммерческая. Для арендаторов пространство смешанного использования обычно обозначается как «живое рабочее пространство» .

Многофункциональная коммерческая недвижимость также стала центральным элементом городского планирования. Разработчики могут сочетать жилые, коммерческие, культурные, институциональные и даже развлекательные функции, чтобы создать полностью смешанную среду для многоцелевого использования. Или объекты могут быть полностью отключены, но сосуществовать на одном и том же участке земли.Девелопмент коммерческой недвижимости в секторе смешанного использования может занимать как отдельное здание, так и весь городской квартал или район. Планировщики могут создать тему в многоцелевой структуре, в которой все жители и владельцы бизнеса разделяют повседневный образ жизни, экономический статус или культурное видение. По мере того, как район становится более населенным и промышленно развитым, недвижимость смешанного использования на продажу становится более ценной и создает более эффективную экосистему для всех жителей.

При тщательном планировании и правильном исполнении многофункциональная недвижимость может включать в себя различные типы функций, которые дополняют друг друга.

Почему смешанная коммерческая недвижимость становится все более популярной?

Хотя концепция смешанной недвижимости ни в коей мере не нова, ее популярность резко возросла, особенно в США. С начала 2000-х годов во многих городах и их пригородных районах увеличилось количество смешанных площадей. в аренду. Ниже приведены некоторые из самых крупных и наиболее известных проектов смешанной недвижимости по всей стране:

  • Порт Ковингтон — Балтимор, Мэриленд
  • Ущелье — Атланта, Джорджия
  • Schuylkill Yards — Филадельфия, Пенсильвания
  • Water Street Tampa — Тампа, Флорида
  • River District — Чикаго, Иллинойс
  • Riverton — Sayreville, Нью-Джерси
  • Lincoln Yards — Чикаго, Иллинойс
  • Highpoint on Columbus Commons — Колумбус, Огайо

В каждом из вышеперечисленных примеров девелоперы и инвесторы искали инновационные способы совместить жизнь в городском стиле со сплоченными сообществами, в которых все находилось в пешей доступности.Это было намерением и результатом нашей собственной команды по разработке многофункциональных сервисов , когда они задумали и завершили проект Highpoint on Columbus Commons, упомянутый выше. Сегодня недвижимость смешанного использования популярна как никогда, привлекая инвесторов со всего мира, а также покупателей жилья и предпринимателей из поколения миллениума, ищущих возможности для стартапов.

Итак, почему неуклонный рост спроса на многофункциональную недвижимость на продажу в течение последних 20 лет? Есть 4 основные причины повального увлечения смешанной недвижимостью!

  1. Отлично подходит для бизнеса .Местный бизнес процветает благодаря близости к своей клиентской базе, так что может быть лучше, чем делить здание, полное потенциальных клиентов? Современное поколение ценит удобство, и они будут обходить онлайн-магазины, чтобы купить обычные магазины, мимо которых ходят каждый день.
  2. Разнообразие арендаторов . Для владельцев недвижимости и компаний по управлению недвижимостью многоцелевой многоквартирный дом может эффективно удовлетворить разнообразные потребности как жителей, так и владельцев бизнеса.
  3. Удобство в нескольких шагах от отеля .Согласно исследованию национальных сообществ и предпочтений транспорта, проведенному Национальной ассоциацией РИЭЛТОРОВ®, 53 процента американцев предпочитают пешеходные зоны. Жители и владельцы бизнеса имеют доступ к школам, библиотекам, паркам и другим объектам — все в пределах досягаемости.
  4. Менее рискованное вложение . Инвесторы и девелоперы смешанной недвижимости несут гораздо меньший риск из-за высокого спроса и разнообразия площадей. Как правило, владелец недвижимости, который арендует отдельный розничный магазин или здание, рискует существенно снизить доход в случае потери арендатора.Объекты смешанного использования предлагают буфер, поскольку потеря одного арендатора минимально влияет на доход.

По сути, объекты смешанного использования характеризуются эффективным дизайном, удобным расположением, широким спектром удобств, доступностью и высоким уровнем арендаторов. Эти характеристики являются основой любой процветающей многофункциональной коммерческой недвижимости.

7 разновидностей коммерческой недвижимости смешанного назначения

Зонирование, то есть законы, регулирующие использование земли, создало больше возможностей для объектов смешанного использования.По сути, эти законы дают разрешение на существование и продажу коммерческой недвижимости в жилых районах. Мы не будем вдаваться в подробности того, как муниципалитеты определяют, какое использование земли разрешено или запрещено; однако очевидно, что местные органы власти следуют культурным тенденциям и ослабляют разделение жилой и коммерческой застройки. Преобладающая теория девелоперов заключается в том, что жители получат более удобный доступ к продуктам и услугам, которыми они пользуются каждый день.

Итак, давайте погрузимся в различные формы, которые смешанная недвижимость может принимать в реальном мире:

Главная улица

Жилой и коммерческий комплекс, расположенный в центре города, возможно, является старейшей из существующих моделей смешанной недвижимости. Модель «Мэйн-стрит» восходит как минимум два столетия назад к Великобритании викторианской эпохи и стала опорой в американской жизни почти с момента зарождения этой страны. Многофункциональная недвижимость на Мэйн-стрит, выставленная на продажу, обычно включает двух- или трехэтажные здания с жилыми блоками на верхних этажах и коммерческими объектами на первом этаже — все, конечно же, выходят окнами на главную улицу!

Live + Work

Малые предприятия являются источником жизненной силы сообществ по всей территории США и играют центральную роль в развитии многоцелевой недвижимости.Типичное многофункциональное пространство «жизнь + работа» включает жителей, проживающих в том же здании, где они ведут свой малый бизнес. Жилые помещения могут быть выше, позади или рядом с коммерческими помещениями. Например, чердак фотографа или художника может быть спальней над студией. В некоторых случаях деловые партнеры могут жить рядом друг с другом в нескольких единицах над их бизнесом на первом уровне.

Компактное офисное помещение с удобствами

Желание «жить там, где ты работаешь» растет с каждым последующим поколением, вступающим в рабочую силу.Таким образом, рост малых офисных единиц в смешанных жилых районах беспрецедентен. В этих многоэтажных коммерческих структурах представлены небольшие предприятия розничной торговли и профессиональных услуг, планы офисных помещений которых подходят для предприятий с небольшой площадью.

Офис + Жилая

Не редкость в крупных мегаполисах по всей стране, сочетание офисных и жилых единиц теперь можно найти и во многих пригородных районах. Многофункциональные офисные помещения — это в первую очередь коммерческая структура, в которой многоквартирные семейные квартиры сосуществуют в одном здании.

Торговый центр Переоборудование

Интернет-магазины привели к неизбежному сокращению числа торговых центров. Для творческих разработчиков перепрофилирование этих пустующих торговых центров демонстрирует невероятный толчок к инновациям. В результате торговые центры теперь обретают новую жизнь в качестве многофункциональной коммерческой недвижимости с жилыми помещениями. Добавьте сюда офисные помещения и переоборудованные торговые центры, которые идеально передают культуру работы и развлечений.

Модернизация торгового района

После многих лет забвения, упадка и полного заброшенности торговые районы в центре и пригородах переживают период возрождения.Независимо от того, живете ли вы в маленьком, среднем или большом городе США, в этих районах происходит переход от коммерческих к коммерческим и жилым. Highpoint на Columbus Commons — прекрасный пример деградации торговых площадей, оживленных в результате переоборудования жилых домов смешанного назначения. Тысячи жителей теперь наслаждаются центром города Колумбус в парковой обстановке с удобствами соседних предприятий.

Смешанные отели

Одна из последних тенденций в области продажи многофункциональной недвижимости — гостиничный сектор.Отельеры продолжают находить инновационные способы привлечения новых клиентов, увеличивая при этом свою прибыльность. Таким образом, современные отели смешанного использования часто объединяют гостиничные номера и квартиры и / или торговые площади. В некоторых свойствах даже есть офисные помещения или помещения для совместной работы, что прекрасно демонстрирует модель «живое — работа — игра».

Каждый новый тип недвижимости смешанного использования предлагает свежий и нетрадиционный взгляд на то, как мы используем пространство. Хотя кажется, что многие из этих смешанных типов собственности сочетаются друг с другом, нет сомнений в том, что разработчики будут продолжать раздвигать границы (или, возможно, наматывать их).

Преимущества инвестирования в многоцелевое имущество

Многофункциональная недвижимость на продажу — это здорово, не правда ли? Подумайте обо всех возможностях инвестирования в многофункциональную недвижимость. Прежде чем достать чековую книжку, узнайте о некоторых из перечисленных ниже преимуществ.

Объекты смешанного назначения являются устойчивыми моделями недвижимости

Как мы упоминали ранее, недвижимость смешанного использования — не новая концепция. На этой модели недвижимости построены целые общества.В то время как объекты смешанного использования могут быть ошибочно согласованы с другими причудами, которые, кажется, проистекают из поколения миллениалов, объекты смешанного использования привлекают все поколения. Основная причина ажиотажа в первую очередь связана с коммунальным характером многофункциональной коммерческой недвижимости.

По-прежнему не уверены, является ли выставляемая на продажу инвестиционная недвижимость смешанного назначения беспроигрышной ставкой? Подумайте об этом: модель смешанной недвижимости обеспечивает устойчивость обычных объектов розничной торговли во многих отраслях.В то время как гиганты электронной коммерции, такие как eBay, Amazon и даже Walmart, угрожают существованию местного (и физического) бизнеса, коммерческая недвижимость смешанного использования доказала, что потребители по-прежнему хотят выйти и насладиться более ощутимыми покупками. Например, клиентам по-прежнему нравится примерять одежду, делать прически, обедать вне дома, ходить к стоматологу, проверять домашнюю обстановку и брать чашку кофе.

Для инвесторов в недвижимость смешанного использования на продажу особая задача состоит в том, чтобы определить, какой тип бизнеса включить в сообщество недвижимости смешанного использования.Что будет привлекать и удерживать арендаторов в вашем многофункциональном комплексе недвижимости? И, как и при открытии нового бизнеса, вам будет поручено понять рынок и выявить идеальную деятельность, которая будет поддерживать ваш рост на долгие годы.

Многофункциональная недвижимость Развитие привлекает высококлассных арендаторов и бизнес

В нынешнем виде миллениалы и пустышки бэби-бумеров — это демографическая группа, которую больше всего привлекает застройка многофункциональной коммерческой недвижимости.Почему? Миллениалы и пустующие гнездовья:

  • наслаждаются проживанием в городских центрах;
  • ищут доступную арендную плату, которая более управляема, чем жилье для одной семьи;
  • ценят близость магазинов, парков, мест отдыха и развлечений; и
  • одобряют устойчивость и умные, зеленые технологии.

Живые / рабочие арендаторы позаботятся о своей аренде / аренде

Всем нам известны возможные проблемы, связанные с безответственными и безрассудными арендаторами.Арендаторы, живущие / работающие, особенно заинтересованы в обслуживании и уходе за многофункциональной недвижимостью. Арендаторы, которые живут там, где они работают, обычно менее проблемны с арендной платой и обслуживанием собственности.

Арендодатели могут рассчитывать на более длительное удержание арендатора

Арендаторы могут быть известны резким разрывом договоров аренды — даже если это означает потерю депозита или неуплату арендной платы за последний месяц. Однако инвесторы, покупающие недвижимость смешанного назначения, дольше удерживают арендаторов.

Из-за высокого спроса на многофункциональные комплексы недвижимости на крупных столичных рынках арендаторам часто приходится стоять в очереди, чтобы получить жилую или коммерческую недвижимость. Как только они наконец попадают в сообщество, они быстро понимают, что развитие часто превышает их ожидания.

Следовательно, жильцы не хотят уезжать. Пешеходная доступность, безопасность, доступность, удобства и другие особенности делают жизнь в жилом и коммерческом комплексе такого рода слишком неотразимой, чтобы ее покинуть.Владельцы бизнеса, которые имеют высокий уровень успеха, с меньшей вероятностью откажутся от такой элитной недвижимости.

Наконец, многоцелевые застройки часто способствуют формированию мышления сообщества, в котором жители и владельцы бизнеса образуют сплоченный район. Люди, которых тянет к тесному сообществу, обычно остаются в этом сообществе, независимо от других возможностей, которые могут быть открыты в другом месте.

Текущие тенденции в сфере недвижимости смешанного назначения

По самой своей природе объекты смешанного использования на продажу позволяют инвесторам развивать практически любые жилые / коммерческие объекты в рамках, казалось бы, безграничного объема идей.Кажется, что чем более концептуальным становится девелопер с моделью, тем более привлекательным он становится на рынке многофункциональной недвижимости.

Какие тенденции в настоящее время привлекают потребителей к продаже недвижимости смешанного назначения? Давайте посмотрим на несколько примеров ниже.

Недвижимость для длительного проживания и студенческое общежитие

Ярким примером выставления на продажу многофункциональной недвижимости является идея продажи традиционной гостиничной модели для многофункциональных отелей, таких как жилые комплексы для длительного или мини-проживания.Возьмем, к примеру, The Fig, — комплекс площадью 4,4 акра, который включает в себя отель, жилые дома для студентов колледжей и несколько торговых площадей недалеко от Университета Южной Калифорнии.

Жилье для длительного проживания было более привлекательным вариантом, который давал инвесторам гибкость при заполнении помещений в краткосрочной или долгосрочной перспективе. Студент мог остаться в течение учебного года, или гости университета могли забронировать комнаты во время недельной конференции. Все удобства сделали многофункциональный комплекс еще более привлекательным для всех жителей и гостей.

Переосмысление городской зоны

Для того, чтобы застройка многофункциональной коммерческой недвижимости заработала, градостроители должны пересмотреть законы о зонировании в определенных районах города. Правила зонирования были установлены в большинстве городов, чтобы отделить жителей от индустриализации. Кроме того, дивизия обеспечивала безопасность жителей.

Предлагаемая к продаже недвижимость смешанного использования претерпела изменения в законах о зонировании. Большинство городских планировщиков метро по-прежнему придерживаются строгих кодексов зонирования, но позволяют применять кодексы по-разному в определенных районах города в зависимости от конкретного случая.Определяющим фактором является то, что застройщик предлагает, чтобы стимулировать экономику района, не подвергая опасности жителей или владельцев бизнеса.

Тенденция к изменению зонирования укореняется в интеграции жилых единиц в уже существующие коммерческие зоны и объекты недвижимости. Ярким примером этого является признанный на национальном уровне Midtown недалеко от центра Атланты. Этот разнообразный культурно-ориентированный район ежегодно привлекает тысячи посетителей со всего мира.В то время как предприятия в Мидтауне традиционно процветали, жить в этом районе всегда было сложно из-за кодексов зонирования. Градостроители разработали конкретный долгосрочный процесс разработки городских пейзажей и проектов многофункциональной недвижимости. В Мидтауне даже есть специальная категория зонирования для таких целей в определенных географических областях. Теперь застройщики могут переосмыслить здания, которые были пустыми или полупустыми, путем интеграции жилых единиц в уже построенные коммерческие объекты.

Образ жизни «Общение поверх всего»

Удивительно, но в современном жилом и деловом мире люди хотят быть рядом с другими людьми. Представители поколения X и хипстеры, возможно, пережили короткий период изоляционизма и настроений против истеблишмента; однако миллениалы и первые представители поколения Z предпочитают сообщество и социальное взаимодействие. Менталитет , ориентированный на общение, , который доминирует в культуре, распространился на работу, семью и общество.

Девелоперы и инвесторы в выставленную на продажу недвижимость смешанного назначения созвучны этому культурному сдвигу.И они отреагировали, создав среду работы, жизни и игры, в которой целые сообщества строят карьеру, общаются с семьей и проводят время вместе. По мере того, как рушатся обычные крупные предприятия розничной торговли, успешные и демонстрирующие экспоненциальный рост ритейлеры предлагают элементы опыта и место, где люди собирают вместо всего лишь магазина.

Хотя бизнес-гиганты, такие как Whole Foods Market, Starbucks и Apple Store, установили шаблон, местные предприятия также извлекли выгоду из того же формата.Девелоперы смешанной недвижимости создали целые комплексы с несколькими объектами недвижимости на основе культурной тенденции , охватывающей все социальные сети.

Зачем инвестировать в недвижимость смешанного использования в Колумбусе, штат Огайо?

Регион Колумбус — процветающая территория с 11 округами в Центральном Огайо — с населением 2,1 миллиона человек и является самым быстрорастущим мегаполисом на Среднем Западе. В течение почти десятилетия Регион возглавлял крупнейшие крупные городские регионы Среднего Запада по увеличению числа рабочих мест, численности населения и росту валового внутреннего продукта (ВВП).

Columbus — это штаб-квартира некоторых из самых узнаваемых в мире брендов: Scotts, Express, JPMorgan Chase, Nationwide и Abercrombie & Fitch. Корпорации из списка Fortune 500 процветают здесь, но это не единственные компании, добившиеся успеха в нашем сообществе. Миллениалы тысячами переезжают в Колумбус, штат Огайо, чтобы запускать стартапы практически во всех мыслимых отраслях. Миллениалы стали самой плодовитой и предприимчивой группой Колумбуса.

Для этого есть несколько причин: Стоимость жизни в Колумбусе, штат Огайо, конкурентоспособна.Рынок недвижимости доступен по цене — средняя цена листинга типичного дома в Колумбусе составляет 215 000 долларов при средней цене 142 доллара за квадратный фут. Индекс стоимости жизни составляет 85,5, по сравнению со средним показателем по стране, равным 100. Продовольственные товары, коммунальные услуги, транспорт и расходы на здравоохранение доступны в Колумбусе по сравнению с остальной частью США

.

Культура и ночная жизнь Колумбуса также процветают. Бесконечный выбор закусочных, баров, кафе и других культурных заведений привлекает людей любого происхождения и вкусов.Люди занимаются всеми видами деятельности, включая музыку, театр, спорт, а также мероприятия для одиноких и семей. Одно из таких мест — всемирно известный зоопарк и аквариум Колумбуса, который приятно посетить в любое время года. Местные жители могут посещать спортивные мероприятия в течение всего года, от MLB AAA Columbus Clippers до Columbus Crew SC и Columbus Blue Jackets НХЛ. Доступность на всей территории Колумбуса резко улучшилась благодаря текущим стратегиям городского развития, которые появились за последние десять лет.Жители могут наслаждаться густыми пешеходными районами и пользоваться услугами Care2Go, CoGo Bike Share, Uber и системы общественного транспорта COTA. И не забывайте, что Колумбус — столица штата Огайо!

Несмотря на то, что данная статья посвящена продаже недвижимости смешанного использования, вы не должны подчеркивать возможности, которые могут предложить все типы коммерческой недвижимости. Прочитав это полное руководство по смешанной недвижимости, вы можете ознакомиться с нашим подробным обзором коммерческой недвижимости на продажу в Колумбусе, штат Огайо, .В нашем регионе за последнее десятилетие наблюдался невероятный рост с доказанной рентабельностью инвестиций.

Покупать или не покупать — обратитесь к статистике смешанной недвижимости в Колумбусе

Выдающиеся районы Колумбуса, штат Огайо, превращаются в сообщества застройки смешанного использования, которые удовлетворяют потребности жителей всех демографических групп. Застройщики ремонтируют существующие здания и возводят новые постройки в центре и на окраинах.

Поступая таким образом, дизайнеры заполняют пробелы на различных рынках, где недвижимость смешанного назначения может стимулировать экономику.Эти свойства занимают общие помещения с удобствами на нескольких уровнях строений. Чтобы оценить силу сектора многофункциональной недвижимости, важно оценить текущие цифры. Инвесторы, которые хотят построить или приобрести многофункциональную коммерческую недвижимость в Колумбусе, штат Огайо, должны знать следующую статистику, которая рисует более четкую картину рынка.

  • Есть 598 объектов смешанного назначения.
  • Средняя оценочная стоимость объектов смешанной недвижимости составляет 132 374 доллара.
  • Средняя цена продажи единиц смешанной недвижимости составляет 109 250 долларов.
  • Средняя цена за квадратный фут многофункциональной недвижимости составляет 19 долларов США.
  • Средний размер лота смешанной недвижимости составляет 5 271 квадратный фут.
  • Общая площадь застройки смешанной недвижимости составляет 14 981 квадратный фут.
  • На смешанную недвижимость выдано 1 510 ипотечных кредитов.

Удержание арендатора — это рентабельность инвестиций в недвижимость смешанного назначения для продажи

Как и в случае с любой другой коммерческой недвижимостью, для достижения рентабельности инвестиций в выставленную на продажу недвижимость смешанного назначения необходимо определить правильные инвестиционные возможности, проявить должную осмотрительность и научиться жить с определенной степенью риска.Так чем же смешанная недвижимость отличается от других типов коммерческой недвижимости?

Важнейшим компонентом увеличения рентабельности инвестиций в недвижимость смешанного использования является удержание арендаторов — как среди жителей, так и среди владельцев бизнеса . Вы ​​должны уметь создавать среду, в которой люди хотят жить, делать покупки, работать и проводить время вместе. Следовательно, ваша концепция дизайна должна способствовать и стимулировать взаимодействие с арендаторами, а не препятствовать ему. Взаимодействие с арендатором приводит к удержанию арендатора, что приводит к более высокой рентабельности инвестиций.В конце концов, если в вашей собственности будут свободные места, вам будет сложно генерировать и поддерживать здоровый денежный поток.

Один из способов удержания арендаторов — продвижение местных стартапов. Эти новые предприятия могут представлять неотъемлемый риск, но они также подпитывают чувство общности, на котором построены объекты смешанного использования. Поддерживайте стартапы, такие как кафе, новые рестораны и гастрономы, предприятия, ориентированные на предоставление услуг, развлекательные заведения, бакалейные лавки, небольшие технологические предприятия, ориентированные на потребителей, салоны и спа на этих раскаленных рынках.

Перепутаны с недвижимостью смешанного назначения на продажу

Поздравляем, если вы дочитали до конца эту статью! Вы должны быть готовы вложить средства в выставляемую на продажу недвижимость смешанного использования — один из самых быстрорастущих секторов коммерческой недвижимости в стране. Как и в случае любой крупной покупки, очень важно иметь рядом знающего партнера. Компания Роберта Вейлера, как девелоперская и брокерская фирма с 80-летним опытом работы в отрасли, предлагает непревзойденный опыт.Короче говоря, мы были там и сделали это, имея за плечами множество объектов смешанного назначения.

Компания Роберта Вейлера сотрудничает с инвесторами в коммерческую недвижимость, у которых есть аппетит к строительству сообществ, а не только структур. Таким образом, мы готовы показать вам, как ваши инвестиции в многофункциональную недвижимость на продажу могут повлиять на Колумбус, Огайо и Центральный Огайо. Свяжитесь с нами по телефону 614-221-4286.

Совместное владение, ваши права и обязанности

Практически все квартиры подлежат совместному владению. право собственности система, которая распространяется на всех совладельцев и их арендаторов.

В некоторых особых случаях данная правовая система может распространяться на дома, а также коммерческие или профессиональные помещения.

Независимо от собственности в со- право собственности , в нем всегда есть два юридически неразделимых элемента:

— приватные зоны (например, комнаты в жилом помещении)

— квота, выраженная в процентах (чаще всего в тысячных долях) общих территорий (зеленых насаждений, лифтов, котельной и т. Д.).

Эти два элемента, частные секции и общая зона совместное использование , составляют неделимый лот.

Закон устанавливает обязательные правила использования и управления зданиями, на которые распространяется правовая система совместной собственности.

Правила совместной собственности

Эти правила упоминаются в правилах совместной собственности, которые содержат как общую информацию о здании, так и о предполагаемом использовании частных участков вашего участка. Поэтому нужно это уважать.

Например, : вы живете в здании, предназначенном исключительно для проживания, ведете бизнес. буду быть там запрещено.Свободная профессия может быть терпимой. Поэтому необходимо ознакомиться с правилами совместной собственности, чтобы узнать об этом больше. Тем не менее, простое административное размещение головного офиса индивидуального предпринимателя в жилом районе теоретически разрешено, в основном, если деятельность осуществляется на улице. Для компании также возможно установить домицилирование по месту жительства ее законного представителя, но только по месту жительства менеджера (например, генерального директора или менеджера), но не партнера.

Если договорное или законодательное положение отвергает домицилирование головного офиса юридического лица по месту жительства его менеджера, такое домицилирование остается возможным в течение максимального периода 5 лет. Управляющий должен указать временный характер своего проживания при регистрации и проинформировать собственника помещения заказным письмом с подтверждением.

Осторожный : однако проживание в личном жилище не разрешает осуществление деятельности, прием товаров или клиентов и не влечет за собой никаких изменений в использовании помещения или применения статуса коммерческого арендовать .

Даже если есть общие черты между правилами совместной собственности, вы должны быть внимательны к возможным особенностям в вашем случае. Это включает в себя любые ограничения на использование ваших участков совместного владения и, следовательно, защищает вас от любых злоупотреблений со стороны других совладельцев.

Обновление правил совместной собственности

Для приведения нормативных актов о совместной собственности, которые порой устарели, с законодательными и нормативными положениями, появившимися с момента их создания, общее собрание может вносить изменения, проголосовав простым большинством присутствующих совладельцев. или представленным (ст. 24 закона от 10 июля 1965 г.).Публикация этих изменений в Службе земельного кадастра осуществляется в установленный срок. Регистрация плату (а не пропорциональную плату).

Эти изменения могут позволить избавиться от любых положений, противоречащих правилам, или, наоборот, включить обязательные положения, которых нет.

Среди недавних законодательных изменений мы в основном отмечаем закон о доступе к жилью и отремонтированном городском планировании (известный как закон ALUR) от 24 марта 2014 года, который в основном создает новую систему управления для небольших совместных владений и направлен на облегчение управления и принятие решения совладельцами.

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *