Что такое кооперативная квартира 🚩 Недвижимость 🚩 Другое
Жилищно-строительные кооперативы создавались добровольно, объединяя заинтересованных граждан или юридических лиц за счет членства. Такая квартира становится собственностью члена кооператива в том случае, если он выплатил паевой взнос в полном размере. До этого момента квартира является собственностью кооператива. После выплаты пая член ЖСК получает свидетельство о праве собственности в данном ЖСК.
После выплаты полной стоимости пая квартира не переходит в собственность члена кооператива автоматически. В прошлом было именно так, право собственности наступало с момента выплаты последнего пая. Сегодня же необходимо оформлять государственную регистрацию, даже если пай был выплачен до того времени, когда регистрация права собственности стала обязательным условием. В противном случае гражданин просто не сможет распоряжаться квартирой по своему усмотрению, то есть не сможет продать ее, оформить наследство или дарственную. Для получения свидетельства о регистрации права собственности необходимо предоставить справку о выплаченном пае в БТИ (если пай выплачен до 1997 г.) или в ФРС (если пай выплачен после 1997 г.).
Существует ошибочное мнение, что кооперативную квартиру необходимо приватизировать. Согласно определению, приватизация – это форма трансформации собственности из государственной или муниципальной в частную. Как ранее уже описывалось, кооперативная квартира является собственность кооператива, а не государства, соответственно и приватизацию на такую квартиру оформить невозможно. Еще одно заблуждение, что все проживающие в кооперативной квартире граждане являются ее собственниками. На самом деле собственником является только член кооператива, остальные же имеют право только на проживание в такой квартире. Также член кооператива имеет право на передачу квартиры члену семьи, если тому исполнилось 18 лет и если это прописано в Уставе ЖСК.
Если у ваших родителей или родственников имеется кооперативная квартира, лучше уже сейчас оформить все документы для установления права собственности. Иначе после смерти родных могут возникнуть проблемы с данной недвижимостью.
Какое жилье в Москве и Петербурге снимают компании для своих сотрудников :: Жилье :: РБК Недвижимость
Корпоративная аренда по-прежнему является важной частью компенсационного пакета для иногородних и зарубежных сотрудников. Сегодня, по нашим оценкам, в обеих российских столицах порядка 15% спроса на рынке аренды приходится как раз на корпоративных клиентов. Но если раньше заказчики снимали для своих сотрудников преимущественно квартиры, с развитием сервисных апартаментов охотно переключились на данный сегмент. Спрос на апартаменты среди этой целевой группы растет на 8–10% ежегодно.
Несмотря на то что в последние пять — семь лет компании в ряде отраслей находили возможность замещать экспатов локальными сотрудниками, совокупный спрос на корпоративную аренду оставался неизменным — в том числе из-за развития внутренней трудовой миграции, когда хороших специалистов искали и находили в соседних городах, областях или даже за несколько тысяч километров от офиса компании. По-прежнему снимают жилье для сотрудников крупные иностранные и российские фирмы, финансовые и инвестиционные организации, банковские структуры, посольства некоторых стран, девелоперские компании, производства, представительства международных СМИ, а также спортивные организации.
Притом что уровень спроса и портрет корпоративного клиента остаются прежними, специфика корпоративного лизинга все же претерпевает определенные изменения, самое важное из которых — фокус корпораций на принципиально иной тип арендной недвижимости. Впрочем, обо всем по порядку.
Структура спроса
За последние пять лет, по нашим оценкам, в общем объеме аренды росла доля сделок с обслуживаемыми апартаментами, уменьшалась — в сегменте квартир. Подобное положение дел продиктовано, прежде всего, причинами экономическими: компании в условиях оптимизации корпоративных расходов ищут на рынке аренды наилучшее соотношение цены и качества. И находят его в сегменте сервисного жилья, где не нужно доводить квартиру до ума и следить за ее бесперебойным функционированием, нанимая дополнительный персонал. Можно снять жилье сразу нескольким сотрудникам и сэкономить ресурсы на поиски однотипных лотов, разбросанных по рынку, а значит, и на комиссии агентствам.
Впрочем, учитывая, что предложение на рынке обслуживаемых апартаментов пока ограничено, востребованным форматом жилья остаются немногочисленные доходные дома (в Москве) и традиционные квартиры (в обеих столицах). Но арендаторы все же ищут лоты, где в аренду включена работа управляющей компании.
С одной стороны, компании по-прежнему не арендуют для своих сотрудников дешевые объекты. Но если раньше до 70% квартир составляло жилье премиум-уровня, сегодня корпоративные арендаторы выбирают преимущественно бизнес-класс. Отчасти это можно связывать с тем, что в стране в принципе среди экспатов стало меньше управленцев редкой квалификации, их заместили отечественные специалисты. С другой стороны, повторюсь, компании сокращают корпоративные расходы: компенсационные пакеты в части материального поощрения становятся меньше, и на первый план выходит нематериальные бонусы и преференции.
Около 65% арендаторов являются семейными людьми, которым подыскивают двух-трехкомнатное жилье бизнес-класса в центре города или рядом с местом работы. Специалисты без семей живут, как правило, в студиях или просторных однокомнатных апартаментах.
Заплати налоги
По-прежнему корпоративный сектор остается несгибаемым в отношении прозрачности арендных сделок. Но сегодня это касается не только юридической чистоты документов — компании больше не хотят вести дела с физическими лицами и рассматривают аренду, в основном, с юридическими компаниями. Кстати, отчасти с этим можно связывать востребованность апарт-проектов: компания вместо переговоров с 15 собственниками квартир все вопросы решает с одним контрагентом — управляющей компанией, которая занимается и согласованием условий договора, и оформлением временной регистрации для новых резидентов, и оказанием клининговых услуг. И несмотря на то что арендные лоты принадлежат разным собственникам, все документальные полномочия (и ключи!) сосредоточены в руках УК, которая централизованно представляет интересы апарт-проекта.
Многолетний контракт VS проектная работа
Стандартный срок договоров аренды для корпоративных клиентов — и в сегменте квартир, и на рынке апартаментов — по-прежнему составляет 11 месяцев, но, стоит признать, в сегменте апарт-отелей коротких контрактов все-таки значительно больше. Здесь, например, можно поселить сотрудника буквально на два-три месяца — до окончания какого-то краткосрочного проекта. Найти же на такой период качественную квартиру с обслуживанием пока еще сложно. Впрочем, крупные компании, в которых ротация иногородних или иностранных специалистов велика, арендуют квартиры и апартаменты на постоянной основе: когда контракт или проект одного специалиста заканчивается и он уезжает, на его место заселяется новый сотрудник.
В зоне комфорта
Безопасность — еще один ключевой атрибут корпоративной аренды, значимость которого за последние годы выросла. Если речь идет о высокопоставленном резиденте, арендная квартира часто проходит техническую проверку на соответствие нормам безопасности. Это касается электрики, газового оборудования и систем пожаротушения. Причем проверку инициирует непосредственно корпорация (работодатель). В сегменте сервисных апартаментов это встречается реже, так как исправность и работоспособность систем прописывается в рамках договора с УК.
Еще десять лет назад полновесным игроком в этой отрасли были гостиницы. Сегодня они продолжают играть заметную роль в сегменте краткосрочного размещения, но полностью ушли из сегмента долгосрочной аренды, несмотря на высокие стандарты обслуживания, развитую инфраструктуру, выгодное местоположение, возможность получить сразу несколько одинаковых по статусу арендных лотов. Ключевой недостаток здесь — все та же экономика. Хотя гостиницы и предусматривают скидки за длительное бронирование, сумма за месяц все равно набегает немаленькая и существенно превышает стоимость аренды апартаментов или квартир. Кроме того, отсутствие кухни делает этот формат полностью непригодным для долгосрочного семейного проживания.
С развитием рынка профессиональных апарт-проектов рынок корпоративного размещения будет постепенно уходить и из жилого сектора. Тем более что сегодня на это есть законодательные предпосылки — сдавать в аренду теперь можно только проекты, прошедшие официальную сертификацию. У квартир, размещенных в традиционных жилых домах, такой опции нет — в отличие от апарт-комплексов, где «получением звезд» централизованно занимается УК. Учитывая дисциплинированность и законопослушность корпоративных арендаторов, едва ли они захотят себя компрометировать. А значит, спрос на сервисное жилье в ближайшее время будет расти еще активнее. Успеют ли на это оперативно отреагировать девелоперы и сформировать арендную отрасль, вобравшую в себя лучшие практики частной аренды и гостиничного бизнеса, покажет время…
что это значит в 2020 году? Чем отличается от обычного?
Понятие кооператива знакомо всем, особенно тем, кто застал советское время.
В СССР все было общим, частной собственности не было, но граждане точно также нуждались в жилье. Чтобы решить эту проблему, было принято решение о строительстве кооперативных домов.
Что это значит – кооперативный дом – знают немногие. Это дом, который строился жилищно-строительным кооперативом за счёт средств паёв членов участников кооператива. По окончании строительства каждый член объединения получал свои заветные квадратные метры.
Такие дома остались и сегодня, купить квартиру в них стоит дешевле. В кооперативных домах устанавливается особая система управления домом и особая процедура оформления квартиры в собственность.
Документально зафиксировать свои права на квартиру член кооператива может при полной выплате пая, установленного договором между ним и кооперативом.
Понятие кооперативного дома
Чтобы наилучшим образом понять, что такое кооперативный дом, надо разобраться с определением самого слова «кооператив». Кооперативные дома появились ещё в советские времена и успешно себя зарекомендовали настолько, что до сих пор остались в нашем настоящем.
Кооператив – это форма объединения граждан. Объединяться они могут по различным основаниям и для различных целей. Отсюда и огромное число видов существующих в стране кооперативов: гаражных, жилищных, производственных, потребительских и иных.
Жилищно-строительный кооператив является формой объединения людей для строительства жилого дома и дальнейшего управления им. Люди вносят свои деньги в виде паёв до того ещё, как дом готов. По сути этим договор с ЖСК схож с договором долевого участия. Однако имеет он больше рисков, поскольку подлежит регистрации только после ввода дома в эксплуатацию.
Упрощенная процедура строительства кооперативного дома выглядит следующим образом:
- граждане объединяются, создают кооператив и формируют общий пай;
- осуществляется строительство дома третьими лицами;
- члены кооператива заселяются в готовое жильё и постепенно выплачивают оставшуюся часть паёв.
Эта процедура соответствует только деятельности ЖСК. ЖСК сам дома не строит, он покупает жильё на рынке недвижимости. Пока пай до конца не выплачен, квартира находится в собственности кооператива.
Нужно ли приватизировать ее после полной выплаты пая, личное дело каждого. Приватизация и полное оформление права собственности позволит в дальнейшем свободно продать своё жильё без участия других членов кооператива.
Отличие от обычного дома
Если отвечать на вопрос, чем отличается кооперативный дом от обычного, нужно выделить ключевые особенности такого жилья.
Управление кооперативным домом осуществляет жилищно-строительный кооператив. Кроме ЖСК управление в доме может осуществлять ТСЖ или УК.
Отличие здесь проявляется в том, что ЖСК формируется ещё до появления самого дома. ТСЖ же организуется только тогда, когда дом уже существует. Управляющая же компания вообще является обособленным подразделением, никак не связанным с домом, кроме как договором управления недвижимостью.
Обычные дома строят застройщики или государство, иногда за счёт средств дольщиков, иногда за счёт собственных или заемных средств. Кооперативные дома строят участники кооператива, но не самостоятельно, а с помощью привлечения сторонних лиц.
В остальном порядок покупки такой квартиры или ее продажи, управление домом и решение важнейших вопросов ничем не отличается от тех же событий в обычном доме. К примеру, оплата коммунальных услуг осуществляется по той же схеме.
Нужно ли платить за капремонт, если дом кооперативный? Нужно, уплачивать взносы необходимо вне зависимости от вида дома и способа управления им. Минимальные тарифы устанавливают на уровне регионов. Накопленные денежные средства формируются на специальных банковских счетах, открытых ЖСК или региональным оператором.
Отказаться от уплаты вносов за капитальный ремонт можно только в случае признания дома аварийным.
Права жильцов кооперативного дома прописываются в уставе созданного кооператива и в договорах, заключённых между участниками и самим объединением.
Как прописаться в таком жильё? Точно также, как в обычным доме.
Достоинства и недостатки
Кооперативный дом и проживание в нем имеет свои плюсы и минусы. Преимущества в основным связаны с экономическими выгодами приобретения такого жилья.
Преимущества покупки квартиры в кооперативном доме заключаются в следующем:
- Стать членом ЖСК могут граждане от 16 лет или юридические лица.
- Для создания ЖСК достаточно совсем небольшого количества участников.
- Переплата за жильё является минимальной, поскольку в неё входят только расходы на содержание ЖСК в период строительства дома.
- Размер палевого взноса рассчитывается на основании строительной сметы.
Минимальное количество участников для создания жилищно-строительного кооператива ограничено 5 лицами.
Здесь не нужно собирать огромное число справок и документов, как в случае в обращением за ипотекой в банки. Тут нет такой огромной переплаты за квартиру, как в случае строительства дома застройщиком, желающим извлечь из данного проекта максимум прибыли для себя.
К недостаткам строительства кооперативного дома можно отнести:
- Договор не регистрируется, отсюда высокие риски двойных продаж квартир.
- В жилищно-накопительном кооперативе могут требоваться дополнительные взносы от членов, размер которых значительно может превышать первоначальные паи участников.
- Все дополнительные и целевые взносы при выходе гражданина из кооператива ему не возвращаются в ЖНК.
Собственникам будущих квартир придётся самостоятельно организовывать строительный процесс, закупать материалы и осуществлять контроль за работой строителей. В ЖНК въехать в дом можно будет только после погашения половины полной суммы, оформить право собственности – только после полного погашения пая. У участников ЖСК в совокупности получаются более низкие затраты, чем у участников ЖНК.
Лучше выбрать ДДУ для покупки ещё не построенной недвижимости. Во-первых, ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре для защиты от риска двойных продаж. Во-вторых, в 2020 году в стране действуют эскроу счета, защищающие средства дольщиков от недобросовестных застройщиков до окончания строительства дома.
Полномочия председателя и жильцов
В каждом кооперативе есть свой избранный председатель и его заместитель. Они проводят, как правило, общие собрания, выносят на повестку дня решение важных вопросов, выступают от лица ЖСК в других организациях.
Нужно уточнить, кому подчиняются эти лица. По сути они подчиняются всем членам кооператива, которые отдали свои голоса за их избрание. Ведь назначение, как и освобождение от должности, решается всеми вместе на общем собрании.
Права председателя ЖСК можно охарактеризовать таким образом:
- имеет право проникнуть в помещение другого собственника в случае аварии только с его согласия;
- проводит подбор персонала и управление им;
- при равенстве голосов участников правления имеет право решающего голоса;
- имеет право досрочно освободить должность председателя;
- распоряжается денежными средствами кооператива;
- подаёт иски в суд от лица кооператива и представляет его интересы в различных инстанциях;
- оформляет и выдаёт жильцам дома необходимые документы.
Обязанности председателя кооперативного дома – это:
- добросовестно и разумно вести деятельность кооператива;
- решать вопросы по предоставлению коммунальных услуг собственникам жилья;
- обеспечивать жильцам перерасчёт платежей по некачественно предоставленным услугам;
- хранить документы кооператива и жильцов и предоставлять их по запросу;
- проводить банковские операции, вести бухгалтерию;
- осуществлять контроль за благоустройством зданий.
Каждый квартал председатель кооперативного дома обязан составлять план работ и отчитываться по его выполнению перед правлением в конце каждого квартала.
Кто обслуживает кооперативный дом? Обслуживанием дома занимается ЖСК, а не ТСЖ или УК. Именно за обслуживание председатель обязан постоянно отчитываться перед жильцами.
Продажа и покупка квартиры в кооперативном доме
Как продать квартиру в кооперативном доме? Чтобы ее продать, прежде всего нужно оформить на неё право собственности. Для того, чтобы это сделать, нужно получить Справку о выплате пая.
Именно этот документ является основным для регистрации в Росреестре права собственности. По сути это правоустанавливающий документ на квартиру. Без него нельзя будет ни оформить собственность, ни продать жилье другому лицу.
Это правило справедливо и для ЖСК, и для ЖНК. Разница между ними только заключалась в том, что ЖСК сам строил дом, а ЖНК выступал посредником при покупке квартир для участников кооператива на свободном рынке недвижимости. До полной выплаты пая жильем владел именно кооператив.
Перед покупкой кооперативной квартиры важно проверить семейный статус продавца в период выплаты пая. Если супруги вместе выплачивали пай, а потом развелись до оформления права собственности, квартира будет принадлежать им обоим, даже если право собственности зарегистрировано только на одного из них.
Этому следует уделить особое внимание перед покупкой кооперативной квартиры. Есть и ещё один нюанс в такой сделке. Если пайщик для выплаты пая использовал средства материнского капитала, то он обязан будет потом включить в число собственников жилья своих детей. Если он этого не сделает, все последующие сделки с квартирой могут быть признаны недействительными и отменены.
Кооперативный дом – это дом, построенный кооперативом за счёт средств его членов. Кооператив не только строит такой дом, но и осуществляет управление им в дальнейшем через своего председателя, выбранного участниками объединения на общем собрании.
Кооперативный дом имеет свои преимущества и недостатки, которые следует учитывать перед покупкой такого жилья или перед вступлением в ряды членов объединения.
Читайте также:
Как массовая жилищная кооперация может сделать жилье доступным
Развязать гордиев узел на рынке жилья — сокращение предложения жилья, подорожание квартир при одновременном уменьшении доходов граждан и сокращении ипотечного кредитования, можно только с помощью развития и государственной поддержки альтернативной системы финансирования покупки квартир — жилищной кооперации.
Одна из целей реализуемых в России национальных проектов — повышение доступности жилья. Но ситуация на жилищном рынке такова, что мы скорее отдаляемся от этой цели, чем к ней приближаемся.
Переход на эскроу-счета с 1 июля этого года уже привел к подорожанию квартир . Появилась информация, что реформа может быть отложена, но позднее она была опровергнута .
Жилье, несомненно, продолжит дорожать , так как переход на эскроу-счета увеличивает затраты для строительных организаций. Предложение на рынке жилья сократится.
При этом как минимум не увеличиваются доходы граждан. Темпы их сокращения снизились, но роста доходов пока не предвидится. А ипотечное кредитование становится еще менее доступным, чем было.
Объем ипотечного кредитования с лета прошлого года сократился, ставки вслед за ключевой ставкой ЦБ выросли — хотя и в прошлом году были немаленькими. Ключевая ставка ЦБ снижается — но ставки по ипотеке банки не торопятся снижать. При этом 70% российских семей не могут рассчитываться за ипотечный кредит. Значительная часть из тех, кто нуждается в жилье, даже и не обращаются за кредитом: проблемы с кредитной историей, нет официальной работы, официальные доходы не те, что требует банк, нет постоянной прописки и т.д. Значительный процент из тех, кто обращается, получают отказ .
Кооперативная альтернатива
Как разорвать этот гордиев узел? Решением проблемы мог бы стать переход на другую модель финансирования покупки квартир — кооперативную: покупки квартир вскладчину несколькими домохозяйствами.
Акцент на кооперативы в решении жилищной проблемы — отнюдь не какая-то экзотика. В Германии, например, жилищные кооперативы — основной способ решения жилищной проблемы, а ипотека — вспомогательный.
Довольно долго кооперативное направление доминировало и в США — оно было отодвинуто на задний план ипотекой только за счет фантастического снижения ставок и увеличения доступности ипотеки (приведших к кризису на рынке жилой недвижимости США).
За годы, прошедшие после Второй мировой войны в ФРГ за счет средств, аккумулированных строительно-сберегательными кооперативами, было построено около 13 млн единиц домовладений.
Кооперативы в Германии работают при финансовой поддержке государства. Поддержка государства в виде премий изначально составляла 25-35% от ежегодного депозита, постепенно она снижалась. Германская модель очень популярна в Восточной Европе.
В СССР также существовала жилищная кооперация — под контролем государства. При этом государство субсидировало до 70% стоимости жилья. Земля и коммуникации предоставлялись бесплатно, стройматериалы отпускались по ценам ниже рыночных, предоставлялись льготные ссуды.
Как работает кооператив
Жилищные кооперативы — это некоммерческие организации, по сути, кассы взаимопомощи. В соответствии с положениями пункта 3 статьи 50 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилищные кооперативы относятся к потребительским кооперативам и признаются некоммерческими корпоративными организациями.Такой кооператив не имеет в качестве основной цели извлечение прибыли.
По сути, пайщик кооператива приобретает жилье в рассрочку. Собирается несколько пайщиков и вскладчину приобретает жилье для одного.
Допустим, в кооперативе 10 семей. Если каждая семья будет ежегодно откладывать одну десятую необходимой суммы, то сможет купить квартиру через 10 лет. Если же семьи объединяют свои средства в общую кассу, то первая сможет приобрести квартиру уже через год, при этом делая в кооператив возвратные платежи.
По мере возможности приобретается квартира для второго члена кооператива — от него также поступают возвратные платежи, потом для третьего, и так далее. Средства предоставляются на беспроцентной основе.
Есть проблема: первому члену кооператива квартира покупается достаточно быстро, а остальным, если кооператив не получит дополнительного притока финансовых средств, придется ждать. Как быть? Привлекать кредиты кооператив не может — так как это некоммерческая организация, получать доход от вложений также не может.
Привлекаться могут быть только средства новых членов кооператива или целевое государственное финансирование. В современной России несколько десятков жилищных кооперативов — и в силу указанных особенностей привлечения финансирования это либо кооперативы в мегаполисах, либо кооперативы с существенной долей финансирования со стороны субъектов Федерации.
В кооперативах, учрежденных региональными администрациями, как правило, состоят бюджетники. ЖК без госфинансирования открыты для всех. При этом большинство жилищных кооперативов без государственного участия приобретают квартиры все-таки довольно медленно.
Жилищный кооператив «Бест Вей» первый из кооперативов без финансирования со стороны субъектов Федерации, который сумел гарантировать покупку за год — за счет того, что он работает во многих регионах России и обеспечивает довольно быстрый приток новых членов. Пайщик, желающий приобрести квартиру, вносит часть стоимости объекта жилой недвижимости — не менее 35%, а кооператив добавляет средства до полной суммы. Жилищный кооператив приобретает тот объект жилой недвижимости, который выбран пайщиком.
Пайщик рассчитывается с кооперативом максимум за 10 лет. Если он принимает решение выйти из кооператива, паевой взнос возвращается ему в полном объеме. Членские взносы носят целевой характер и возврату не подлежат. Сведения о кооперативе раскрываются на сайте кооператива bestwaycoop.com.
При этом гарантией выполнения обязательств перед членом кооператива, а также гарантией того, что у кооператива не появится дыра в бюджете после выхода пайщика является кооперативная собственность на квартиру: объект недвижимости просто реализуется на открытом рынке. Чтобы не возникало проблем, квартира перед покупкой тщательнейшим образом анализируется как юристами, так и независимыми оценщиками: это основная статья расходов кооператива.
Достоинства кооперативов
В чем достоинства кооперативного финансирования покупки жилья?
Во-первых, кооперативная квартира обходится существенно дешевле квартиры, приобретенной за счет кредитных средств.
Во-вторых, в кооперативе дифференцированный подход к возврату его средств. Учитывая то, что значительная часть наших сограждан постоянно рискует лишиться стабильных доходов, это оптимальная модель расчета за купленную квартиру.
В-третьих, ЖК в отличие от банка заинтересован, чтобы с ним рассчитались как можно быстрее, потому не ставит препон для досрочного возврата средств.
В-четвертых, кооператив предоставляет оптимальный режим владения квартирой. Объект жилой недвижимости становится собственностью кооператива (и пайщика как члена кооператива) до полного расчета пайщика с кооперативом. При этом кооператив в ряде регионов освобожден от уплаты налога на имущество.
Только пайщик и члены его семьи имеют право зарегистрироваться в купленной по его желанию квартире, он получает квартиру во временное пользование бесплатно. Поскольку квартира покупается кооперативом исключительно для передачи в собственность конкретному пайщику, она не принимается им к бухгалтерскому учету в составе объектов основных средств. В соответствии с положениями жилищного и гражданского законодательства член жилищного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, приобретает на нее право собственности — по закону, а не по воле кооператива.
В-пятых, на квартиру не может быть обращено взыскание в случае неплатежеспособности гражданина. В случае неплатежеспособности он может выйти из кооператива, получить обратно вложенные паевые средства, а кооператив продаст квартиру и компенсирует тем самым потерю паевых средств.
Нужен закон
Для того, чтобы жилищных кооперативов были не десятки, а сотни и тысячи, нужен ряд государственных решений — закрепленных в специальном законе.
Кооперативы должны получить право привлекать в качестве паевых платежей государственные дотации, предусмотренные для различных категорий граждан.
Кроме того, федеральное правительство могло бы направлять средства, которые сегодня идут на стимулирование ипотеки, на участие в паевых фондах жилищных кооперативов.
Со сменой акцента со стороны государства с ипотеки на развитие жилищной кооперации появится эффективная система решения жилищной проблемы граждан.
Что такое апартаменты — Справочник Недвижимости
Главное, что нужно знать об апартаментах: это нежилые с юридической точки зрения помещения. В документах они могут значиться как здания гостиничного типа или объекты общественно-делового значения. То есть вы, конечно, сможете в них жить, но получить постоянную прописку в апартаментах нельзя. С этим могут быть связаны некоторые сложности во взаимоотношениях с различными ведомствами и «внедрением» в социальную инфраструктуру: ребёнка могут не взять в садик, ИНН придётся ехать получать по месту прописки и т. д.
Во-первых, это красиво
Апартаменты могут располагаться в новом ЖК, в отелях, бизнес-центрах или многофункциональных комплексах. Часть апарт-комплексов представляют собой реконструированные здания — бывшие фабрики и заводы. Застройщик обычно обновляет в них несущие конструкции и проводит современные коммуникации, оставляя неизменным исторический фасад. Это уникальные проекты, к тому же, как правило, они находятся в исторических районах города. Все эти красивые и стильные лофты, которые так любят снимать в рекламе, — это апартаменты.
Апарт-квартал элит-класса Tribeca Apartments от Stone Hedge. Москва, м. БауманскаяВнутри апартаменты часто имеют свободную планировку. А значит, в них в большинстве случаев можно сделать любую перепланировку. Правда, согласовывать её придётся по нормативам для коммерческой недвижимости, а это дольше и сложнее. На рынке можно встретить варианты эконом- и бизнес-класса.
Апарт-квартал Art Residence от Stone Hedge. Москва, м. БелорусскаяХороший вариант для инвестиций
Некоторые проекты с интересной концепцией, расположенные в хороших районах, могут быть отличным решением для инвестиций: стоить они будут дешевле квартир в этом же районе, а сдавать такие апартаменты можно за приличные суммы.
Апартаменты стоят дешевле
Цены на апартаменты в среднем на 20–25% ниже, чем на квартиры. При этом их расположение часто бывает удобным: апарт-комплексы стараются строить в центре или вблизи важных городских объектов. Цена — главный «козырь» апартаментов.
Но в них нельзя оформить постоянную прописку
Основной минус апартаментов — их юридический статус. Поскольку это коммерческая недвижимость, здесь невозможно оформить постоянную регистрацию по месту жительства (её обычно называют пропиской). Если в проектной декларации застройщика указано, что это апартаменты гостиничного типа, — вам повезло, в них можно зарегистрироваться на 5 лет, но только совершеннолетним. Детей там зарегистрировать ни постоянно, ни временно всё равно нельзя. Но таких апартаментов на рынке всего 10–15%.
В большинстве апартаментов вы не сможете получить даже временную регистрацию и будете «чужаком» в своём районе: не сможете получать пенсию, лечиться, устроить ребёнка в детский сад или школу, встать на учёт в налоговую.
Если против вас возбудили судебное дело и хотят взыскать материальное наказание, апартаменты подлежат конфискации. При этом из единственного жилья — «обычной» квартиры — вас по закону выселить не могут. То есть ваше единственное жильё суд отнять не может только в том случае, если оно относится к жилому фонду, а не к коммерческой недвижимости.
Инфраструктура — как повезёт
В некоторых апарт-комплексах застройщики отводят первые этажи под фитнес-центры, отделения банков, кафе и магазины. Жить в таких зданиях, конечно, удобно. Особенно, если у вас нет детей, а лечиться вы предпочитаете в платных клиниках.
Рядом с апартаментами часто не хватает детских садов, школ и поликлиник. Это происходит из-за того, что застройщик не обязан строить для нежилой недвижимости сопутствующую инфраструктуру. Поэтому, если вы планируете жить в апартаментах с детьми, нужно заранее понять, например, в какую школу будет ходить ваш ребёнок. Если апарт-комплекс строится в спальном районе, местные школы и детские сады могут быть уже переполнены.
Также стоит понимать, что и законы, регулирующие проживание, на апартаменты распространяться не будут. Например, «Закон о тишине». Если ваш сосед решит устроить позднюю вечеринку с громкой музыкой, он будет иметь на это полное право.
Платить за ЖКУ придётся больше
Несмотря на то, что стоимость апартаментов ниже, чем стоимость квартиры, ЖКУ здесь обойдутся на 10–30% дороже — платить придётся по тарифам для нежилых помещений. И, кстати, если в жилом фонде вы можете объединиться с жильцами и общим решением сменить управляющую компанию, то в случае с апартаментами застройщик имеет право навязать вам свою без обсуждения. А именно управляющая компания и диктует цены на ЖКУ.
Налоги — выше
После покупки апартаментов вы не будете иметь права ни на какие жилищные субсидии и льготы или налоговый вычет. При этом налог на имущество, который вычисляется на основе кадастровой стоимости помещения, будет выше. Налог на имущество в 2020 году будет в своём максимальном прогрессивном значении составлять 0,1% в год от кадастровой стоимости квартир и от 0,5% до 2% от стоимости апартаментов. Но стоит отметить, что и сама кадастровая стоимость апартаментов в разы ниже.
Вывод
Если вам уже есть, где жить, вопрос регистрации для вас неактуален и вам не принципиально, жилой это фонд или нежилой, апартаменты могут стать хорошим вложением средств. При покупке они выгодно отличаются по цене от квартир, аренда же обходится практически одинаково. Если вы ищете квартиру для проживания, особенно с семьёй, лучше рассматривать обычный жилой фонд и не сталкиваться с подводными камнями коммерческой недвижимости.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Соня Иванова.
2010.11.18. Связной. Лудковски Деннис. Заявление для Генерального директора.
В последний день отпуска, утром, в районе 11 часов, я приехал в офис моего адвоката, чтобы распечатать и сшить обращение к Генеральному директору компании Связной Деннису Лудковски.
Почти все документы, которые я хотел передать, были представлены в электронном виде, за исключением одного нотариально заверенного документа, из которого Деннису Лудковски предназначалось только два ксерокопированных листа. В обращение я включил:
1. Собственно обращение.
2. Копии двух трудовых договоров (с одинаковыми номерами, но разными суммами).
3. Первый и последний лист нотариально заверенной внутренней переписки.
4. Распечатанную из Word переписку между мной и руководителем отдела ОРИС компании Связной Валерией Молокановой.
5. Копии расчетных листов из 1С, в которых видно, как после переподписания трудового договора задним числом из моей зарплаты стали вычитать деньги, чтобы скомпенсировать разницу.
Сшил два экземпляра обращения и с волнением поехал к Деннису Лудковски в офис компании Связной на Ленинской слободе.
Секретарь, через которого можно передать документы Деннису, находится на шестом этаже, собственно, как и сам Лудковски. Но об этом я узнал не сразу, а только после посещения секретариата на пятом этаже.
На шестом этаже секретариат также состоит из столика и девушек – это секретари высшего руководства компании Связной. У Денниса Лудковски секретарь отдельный. Она сидит в глубине коридора, за общим секретариатом.
Я подошел к секретарю Денниса и обменялся с ней приветствиями.
— Я хочу передать Деннису Лудковскому заявление. У меня два экземпляра, Вы сможете поставить на втором экземпляре отметку о том, что мое обращение приняли?
— А Вы кто? – девушка заметно офигела.
— Сотрудник компании Связной. Программист отдела разработки информационных систем.
После этих слов секретарь облегченно выдохнула и с нескрываемым любопытством принялась читать мое заявление. Прочтя где-то половину титульной страницы документа, сотрудница существенно изменилась в лице. Весь ее облик проникся таким изумлением, как будто она дворянская девица из восемнадцатого века, и только что ей показали половой член, рассказав, как его можно использовать.
Мне стало неловко.
— Деннис пишется с двумя «н». Это раньше, когда он не был гражданином США, его имя писалось с одной буквой «н». Я не могу принять заявление с неправильно написанным именем. Вам нужно исправить.
— Хорошо, — вежливо согласился я. – Но проблем с тем, чтобы поставить отметку о принятии заявления, не возникнет?
— Нет, я поставлю Вам подпись и печать.
На этом я удалился.
Через какое-то время я вновь отправился в офис своего адвоката. Внес изменения в имя Генерального директора, распечатал измененные листы, заново сшил два экземпляра обращения и поехал к секретарю Денниса Лудковски.
Путь лежал по серой асфальтом и людьми осенней улице Мастеркова, прямо под голыми деревьями, мимо кафе, до светофора и налево. Ленинская слобода. Прямо мимо желтого здания, мимо тополей, растущих слева, через дорогу, вот уже угол офисного здания, еще несколько шагов, вверх по мраморной лестнице в двери офисного здания. Дом 19. На лифте доехал до третьего этажа, прошел по коридору мимо 12 кабинета отдела разработки информационных систем, не встретив никого из своих коллег и не отвечая на расспросы о том, что я делаю на работе во время отпуска. Зашел в лифт, идущий на 6-й этаж. Секретаря Денниса Лудковски на месте не было.
Я поинтересовался у двух других девушек относительно секретаря Лудковского. И узнал, что она вернется минут через сорок, а если я хочу ей что-то передать, могу дождаться ее возвращения либо оставить бумаги на столе. Забрать свой экземпляр заявления с отметкой о принятии я смогу несколько позже, т.к. у секретарши есть другие дела, а мое обращение не является делом наивысшего приоритета.
Ожидать возвращения девушки, просиживая на диванчике возле кабинета высших руководителей Связного, я не хотел. Представил, как, проходя на свое рабочее место, Карен Алексеевич Хачиян увидит меня и поинтересуется моим праздным времяпрепровождением. А после, узнав, что гнусность его любимого сотрудника Евгения может стать известна кому-нибудь из людей, не находящихся в его подчинении, может потрудиться, чтобы обращение не дошло до Генерального директора, а моя проблема осталась без удовлетворяющего меня решения. Кроме того, прославившийся своей хитростью Карен Алексеевич мог попробовать уговорить меня отдать ему все документы. Благо у меня хватило ума сделать так, что любое давление на меня не приведет к ухудшению моих позиций. Все документы находились в банковском сейфе, единственный ключ от которого я отдал адвокату. А заявление директору я отнес в то время, когда меня нельзя уволить — во время отпуска.
Так что я положил два экземпляра Обращения на стол и вышел из офисного здания. Чем заняться в ближайшее время в этом районе? Мне было чем.
Первым делом я пошел в налоговую инспекцию. Нужно было получить информацию по налоговым вычетам. Потом посидел в кафе.
Затем, как вы уже догадались, пошел в логово Связного еще раз, чтобы забрать из заточения второй экземпляр Заявления с отметкой принятии. Иначе меня могли бы уволить из Связного в понедельник, и мне бы не удалось в суде связать свое увольнение с Обращением.
Я в очередной раз подошел к секретарю Денниса.
— Второй экземпляр Обращения я Вам выдать не могу, – твердо ответила девушка.— ???
— У меня его нет.
— Один экземпляр Вы отдали Деннису, а второй где?
— Один экземпляр находится у Карена, другой в отделе кадров.
— А Деннис видел мое Обращение?
— Нет, он уехал, будет в конце следующей недели.
— Хорошо, но Вы можете дать мне какое-нибудь подтверждение того, что я это заявление подал?
— Не могу, но Вы не волнуйтесь, все в курсе вашего Обращения и все стоят на ушах. И Карен, и отдел кадров.
Деннис Лудковски: — Извини, брат, я уехал.
Я попрощался и пошел к лифту, а про себя подумал: «Во дела, мое обращение попало в отдел Поповой, подпись которой стоит на одном из трудовых договоров, и к Карену, который даже умирая будет выгораживать Сизова»
Подойдя к лифту, я услышал тихий женский голос одного из секретарей:— Вот, это он.
— Этот? – переспросил тихий мужской голос.
— Ага, в черном.
Боковым зрением я увидел, как кто-то на бегу снял верхнюю одежду с вешалки за рецепцией. В этот момент я уже заходил в лифт с пожилым хорошо одетым мужчиной, который, видимо, только что общался с кем-то из руководства компании.
Я уже собирался нажимать третий этаж, как в лифт вбежал лысый мужчина. Это был руководитель одной из групп Службы безопасности Связного, которая приглядывает за работой программистов. Он же в 2008 году играл в футбол в Черкизово. Там для сотрудников Связного раз в неделю арендовалось футбольное поле.
— Можно я с вами поеду? – поинтересовался он— Конечно, — ответил я.
— Вам какой этаж? – спросил он.
— Первый, — ответил пожилой мужчина.
— И мне на первый, — сказал лысый и нажал первый этаж.
Я молча нажал на третий. Вышел. Видя, что лысый идет за мной на третьем этаже, я в шутку сказал ему:
— Это не первый этаж, а третий. Вы вышли не на том этаже, который вам нужен.— Я передумал и решил выйти с вами.
«Прикольно, за мной начали следить», — подумал я. Вышел из офисного здания и спустился в метро.
Читать далее ->>
Содержание
Штаб-квартира компании — Corporate headquarters
Башня банка Китая , Hong Kong.This башни находится Банк Китая в Гонконге штаб, и был первым зданием за пределами США , чтобы пробить отметку 1000 футов для небоскреба.
В Petronas Towers и Куала — Лумпур башня доминирует над горизонтом центрального делового района Куала — Лумпур.Корпоративный штаб — квартира является частью корпоративной структуры , которая имеет дело с важными задачами, как стратегическое планирование, корпоративные коммуникации, налоги, право, маркетинг, финансы, человеческие ресурсы и информационные технологии. Корпоративная штаб — квартира берет на себя ответственность за общий успех корпорации и обеспечивает корпоративное управление . Это иногда называют как головной офис , который является местом , где производятся руководители бизнес — работы и где многие из ключевых бизнес — решений. Как правило, корпоративная штаб — квартира выступает в качестве ядра , когда бизнес работает. Головным входят: генеральный директор ( главный исполнительный директор) В качестве ключевого лица и их вспомогательного персонала , такие как генеральный директор офиса и других функций , связанных с СЕО; «Посылка корпоративной политики» функции: Включить все корпоративные функции , необходимые , чтобы направить фирмы путем определения и создания корпоративной политики; корпоративные услуги: Мероприятия , которые сочетают в себе или упрочению определенных масштабах предприятия необходимые вспомогательные услуги, при условии , что на основе специальных знаний, передового опыта и технологий для обслуживания внутреннего (а иногда внешний) клиентов и деловых партнеров; интерфейс: линия и двунаправленную связь между штаб — квартире корпорации и бизнес — единиц отчетности. Большинство других подразделений и филиалов доклад штаб — квартире корпорации и сотрудники могут посещать там периодически для обучения или других инструкций»(Kimberly: 2014: 22). Корпоративные услуги часто перемещены в отдельное юридическое лицо называется общим центром услуг . Исследования показывают , что город , в котором находится штаб — квартира компании , оказывает существенное влияние на деятельность компании, в том числе ее деловой практики и корпоративной филантропической.
Места расположения корпоративной штаб-квартиры
Корпоративный штаб считается бизнес наиболее престижным местом. Штаб-квартира корпорации, так может также повысить престиж города он находится и помочь привлечь другие предприятия в области. Компании часто находят свою корпоративную штаб-квартиры в крупных городах, таких как Нью-Йорк, из-за больших возможностей для бизнеса, доступных там. Головным может или не может быть в том месте, в котором бизнес включен или где большинство ее сотрудников работают. Офисы бизнеса, которые не Головные называются «филиалами». Штаб-квартира часто выбирается учредителями компании, чтобы быть удобно расположен, где они живут. Филиалы могут затем быть открыты, либо локально, внутри страны или на международном уровне. Компании, однако, как правило, не имеют два корпоративных штаба-квартиры, даже если они являются международными компаниями, хотя они могут иметь филиалы, которые берут на себя часть ответственности для принятия корпоративных решений в других странах. Например, если компания со штаб-квартирой в Нью-Йорке, но имеет офис в Лондоне, компания может назначить конкретное место в Лондоне, чтобы выступать в качестве штаб-квартиры в Лондоне и выполнять функции налогового и юридического комплаенс-функции в Соединенном Королевстве.
Роль корпоративной штаб-квартиры
Функции общественной компании
Большинство из нескольких коммерческих фирм имеют свои штаб-квартира выполняет обязательные функции. Он представляет все предприятия на законных основаниях в отношении регулятора (ов) и агрегирует финансовые, налоговые и юридические данные. Аналогичным образом, корпоративная штаб-квартира может также функционировать в качестве лица компании к клиенту и построить репутационный значение.
Общие услуги
Общие услуги услуга, предоставляемая в корпоративной штаб-квартире для различных бизнес-подразделений. Благодаря агрегации спроса на эти услуги, штаб-квартира может реализовать масштабные эффекты и обеспечить их при более низких общих затратах. Типичные общие услуги HR, IT и маркетинговые услуги.
Создание стоимости
В отличие от первых двух ролей, то «роль создания ценности» корпоративной штаб-квартиры более предпринимательский характер. Он считается основным источником корпоративных преимуществ и ключом в обосновании конфигурации диверсифицированных компаний. Она включает в себя различные горизонтальные и вертикальные координационные мероприятия, такие, как более эффективное использование потенциала синергии и применение инновационного менеджмента.
контроль
«Контроль роли» корпоративной штаб-квартиры ведет деятельность отдельных предприятий в сторону корпоративных целей. Он может либо сосредоточиться на финансовых результатах или оперативного поведения, причем оба варианта предполагает очень разные подходы и требования в отношении данных и операций ,
Последствия принесенные масштабирования корпоративной штаб-квартиры
| Изменение корпоративной штаб-квартиры | Потенциальные преимущества | Потенциальные недостатки |
|---|---|---|
| Расширение корпоративного вверх интересы головной |
|
|
| Без изменений |
|
|
| Scalling корпоративного штаба вниз |
|
|