Отказ от доли в квартире в пользу родственника: Как отказаться в пользу родителей от доли в приватизированной квартире? — kiteliberty.ru — Кайт клуб Андрея Антонова, Санкт-Петербург

Содержание

Как отказаться от доли в квартире?

— У дочери с отцом комната 13 м в собственности. У отца — 7 м, у дочери — 6 м. За коммунальные платежи долги списывают с карточки дочери. Дочь выписалась из комнаты, но долги высчитывают. Дочь хочет отказаться от доли. Как это сделать?

serezniy/Depositphotos

Отвечает независимый эксперт Николай Яблоков:

Есть несколько вариантов разрешения ситуации:

Подарить свою долю отцу.
Подарить ее кому-нибудь еще.
Продать долю. При этом нужно получить согласие всех сособственников коммунальной квартиры, обязательно нотариально заверенное.
Отказаться от собственности. Такой вариант тоже возможен по закону. Тогда собственником становится поселение, на территории которого расположено имущество.

Зачем выделять долю в натуре и как это сделать?

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Отвечает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин:

В данном случае у дочери есть несколько вариантов отчуждения принадлежащего ей имущества:

Дарение. Она может отказаться от своей доли в пользу, например, отца, подарив ему долю (причем при дарении близкому родственнику не нужно уплачивать НДФЛ). Необходимо понимать, что дарение — это сделка, и на нее требуется согласие обеих сторон.

Продажа. Принадлежащую ей долю дочь вправе продать. Важно! Перед продажей необходимо письменно уведомить остальных сособственников имущества об отчуждении доли и принадлежащего им преимущественного права на ее приобретение. Заключать сделку можно после получения отказа от выкупа доли от сособственников или же через месяц с момента их уведомления.

Деприватизация (для приватизированных квартир). Этот способ подразумевает возвращение доли в собственность государства. Для этого необходимо с заявлением и комплектом документов обратиться в орган местного самоуправления. Здесь тоже есть нюанс — так как собственность долевая, отказаться можно только при получении согласия от каждого собственника.

Единственный способ распорядиться имуществом в одностороннем порядке — отказ от права собственности в соответствии со ст. 236 ГК РФ. Отказаться от имущества можно или перестав осуществлять полномочия собственника, или уведомив сособственников/госорганы об отказе от права собственности.

Однако указанный способ — далеко не самый удачный вариант, так как собственник продолжает считаться таковым и нести бремя содержания имущества с момента отказа до приобретения права собственности на имущество другим лицом.

С момента отчуждения доли на бывшего собственника перестают начисляться новые задолженности. Старые же все равно придется уплатить. Если задолженность взыскивается только с одного сособственника, можно обратиться в суд к собственнику, не уплачивающему долги, с требованием о пропорциональном возмещении.

Можно ли выписать собственника из квартиры?

Как продать доли в квартире, если один собственник пропал?

Отвечает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов:

Отказаться от доли дочь может разными способами — например, подарить свою долю, продать, поменять. Но долги по коммунальным платежам никуда не денутся — судя по всему, их взыскали по иску УК к обоим собственникам, поскольку они оба зарегистрированы по месту жительства в данной комнате. И долг по оплате ЖКУ с них взыскали солидарно.

В таких случаях долг полностью взыскивается с того, чьи доходы судебным приставам удалось обнаружить. И этот человек, полностью погасивший долг, приобретает право требования уплаты долга пропорционально определенной им доли в долге.

Чтобы было понятнее: в данном случае дочери из 13 кв. м принадлежит доля в 6 м, а отцу — 7 кв. м. Если бы у них были одинаковые доли по 6,5 кв. м (т. е. 50% на 50%), тогда дочь после выплаты долга в судебном порядке могла бы требовать от отца выплаты ей половины выплаченной за долг суммы.

В данном случае у отца в собственности 53% площади комнаты, у дочери — 47%. Поэтому она имеет право требовать от отца после выплаты долга возмещения 53% от уплаченной суммы.

Также при продаже доли и заключении договора мены дочери необходимо учитывать, что у отца возникает право преимущественного выкупа доли. Дочь должна будет известить отца о предстоящей сделке, а у него будет право в течение месяца со дня получения уведомления заключить сделку или отказаться от своего права выкупа доли.

Отвечает юрисконсульт офиса «Севастопольское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Ирина Санина:

Как следует из вопроса, у дочери с отцом имеется комната в долевой собственности. Просто отказаться от доли нельзя. Право собственности на нее можно передать другому лицу только путем совершения сделки (например, подарить или продать).

При продаже доли в праве собственности постороннему лицу необходимо соблюсти требования законодательства о праве преимущественной покупки доли другими собственниками данного объекта недвижимости, а именно: направить им уведомление с предложением купить долю, в котором необходимо указать ее цену, а также иные условия предстоящей сделки.

Могу ли я лишить дочь приватизации?

Могу ли я отсудить квартиру, если только я платил за ремонт?

Как правило, такое уведомление направляется через нотариуса заказным письмом. Если в течение месяца никто из сособственников долю не приобретет, она может быть продана третьему лицу.

Перед тем, как отправлять уведомление, лучше обсудить с другими собственниками, готовы ли они ее выкупить. Если доля будет продаваться кому-либо из собственников, направлять уведомление о продаже доли остальным сособственникам не требуется.

Поскольку и дочь, и отец являются собственниками комнаты, они оба обязаны принимать участие в расходах на ее содержание и сохранение. Обращаю внимание, что снятие с регистрационного учета в жилом помещении не освобождает его собственника от обязанности нести расходы по оплате жилищно-коммунальных услуг.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как лучше передать права на квартиру?

Как не платить за квартиру, если я там не проживаю?

Владею долей в квартире, но не живу там. За что я должен платить?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

можно ли отказаться и как оформить

Купили квартиру по ДДУ с помощью маткапитала. Сейчас квартира полностью оформлена на жену. В семье трое детей. Один из них совершеннолетний, ему 19, двум другим детям 15 и 9 лет. Теперь нам нужно выделить доли.

Я и мой совершеннолетний сын хотим отказаться от своих долей. Можно ли выделить доли только двум несовершеннолетним детям, например по 1/20 доли? Нужно ли регистрировать это соглашение у нотариуса и заверять у него отказы?

Или необходимо составить соглашение на всех пятерых, а потом каким-то образом мне и совершеннолетнему сыну отказаться в пользу матери, то есть моей жены? Мне кажется, что это более затратный и долгий путь.

Если не сложно, подскажите примерную стоимость мероприятий.

Валерий К.

Валерий, я думаю, что правильнее будет оформить соглашение на всех. А потом вы с сыном можете передать свои доли по договору дарения. Поясню, почему такой вариант лучше и как все оформить.

Анастасия Корнилова

юрист

Профиль автора

Соглашение о выделении долей

Если жилье приобретено с помощью материнского капитала, его оформляют как общую долевую собственность владелицы сертификата, ее детей и официального супруга. Если маткапитал вкладывался в долевое строительство, право собственности у членов семьи появляется только после того, как дом введут в эксплуатацию.

Наш калькулятор подскажет, как выделить доли правильно, чтобы у опеки не возникло вопросов.

Как быть с отказом от доли в праве собственности

В действующем законодательстве есть пробел: в законе о дополнительных мерах поддержки вообще нет нормы, по которой можно отказаться от участия в приобретении жилья, частично или полностью купленного за счет средств материнского капитала.

Пенсионный фонд России в разделе «Материнский (семейный) капитал» на своем сайте на вопрос «Может ли супруг отказаться от доли квартиры, приобретаемой с помощью использования материнского (семейного) капитала?» дает положительный ответ.

Так выглядит разъяснение ПФР о возможности отказа

Но при этом ПФР не приводит никаких ссылок на нормы права, которыми он руководствуется при решении этого вопроса. Более того, сама процедура оформления не описана. Не сказано, нужно ли заверять такой отказ у нотариуса или достаточно простой письменной формы. Косвенно об оформлении упомянуто во фразе «отказаться… при оформлении долей… в регистрационной палате». Отсюда можно сделать вывод, что достаточно простой письменной формы.

Но если сотрудник, принимающий у вас документы, скажет, что в таком виде отказ не подойдет и нужен удостоверенный нотариусом, то возникнет спорная ситуация. Вы не сможете опровергнуть его слова, поскольку нет нормы права, на которую можно сослаться в подтверждение своей правоты. Но и ему нечем будет обосновать требование.

Знаем все о недвижимости

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Что про отказ говорят суды

До 2016 года судебная практика подтверждала, что можно отказаться и не участвовать в выделении долей в жилье, которое купили с помощью средств материнского капитала.

Так, например, сделала совершеннолетняя жительница города Сысерти Свердловской области. Она отказалась от своей доли в доме, который ее мать купила за счет средств материнского капитала. Дом оформили на владелицу сертификата, ее супруга и второго ребенка. Спустя какое-то время женщина передумала и захотела признать свое заявление недействительным. Но суд ей отказал. Он сказал, что факт отказа удостоверен у нотариуса и неоформление права собственности не противоречит закону о дополнительных мерах поддержки.

Суды руководствовались принципом, что получить долю в приобретенном на средства материнского капитала жилье — это право, а не обязанность человека. Поэтому совершеннолетние члены семьи могут отказаться от участия в долевой собственности на жилье.

Но затем подход изменился. Верховный суд в 2016 году сказал, что объект недвижимости, который приобрели с помощью средств маткапитала, по закону должен находиться в общей долевой собственности супругов и детей.

п. 5 обзора судебной практики ВС РФ № 2PDF, 1,3 МБ

п. 12 обзора судебной практики по делам о маткапиталеPDF, 516 КБ

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ пояснила, что в силу пункта 4 статьи 10 закона о дополнительных мерах господдержки жилье, купленное с помощью средств маткапитала, оформляется в общую собственность родителей и детей. Причем размер доли каждого должен быть определен по соглашению. А значит, это специальная норма, в которой обозначен круг субъектов, в чью собственность поступает такое жилье. К таким субъектам закон относит родителей и детей. Этой же нормой установлен возникающий у данных субъектов вид собственности на приобретенное жилье — общая долевая.

Таким образом, из правоприменительной практики Верховного суда получается, что отказаться от доли в праве собственности на жилье, на которое были потрачены средства маткапитала, нельзя. Иначе это нарушает норму закона, где установлен круг тех, кто имеет на это право.

Что говорит про отказ Федеральная нотариальная палата

Первоначально Федеральная нотариальная палата полагала, что оформлять отказ допустимо и это не противоречит нормам законодательства. И до 2016 года в разъясняющих письмах палаты неоднократно говорилось, что совершеннолетний член семьи в случае, если покупается жилье на маткапитал, может как реализовать свое право на долю в праве общей собственности, так и отказаться от него.

Но после публикации мнения Верховного суда Федеральная нотариальная палата также пришла к выводу, что отказ — это нарушение норм действующего законодательства.

Например, в методических рекомендациях нотариальной палаты Ставропольского края разъяснили, что закон напрямую связывает момент приобретения жилья с моментом направления на его приобретение средств материнского капитала. Как только средства маткапитала были перечислены, дети и родители сразу становятся собственниками жилого помещения. И это подтверждает, что нельзя отказаться от права оформить жилье в общую долевую собственность родителей и детей.

Практика удостоверения нотариусами договоров с использованием средств маткапиталаPDF, 356 КБ

Так что теперь нотариусы тоже считают, что в законе четко определен круг лиц, которые должны стать собственниками жилья, купленного на средства маткапитала. И исключить кого-либо из членов семьи из числа сособственников нельзя. В отличие, например, от приватизации жилых помещений, где такая возможность напрямую предусмотрена законом.

Как лучше поступить

Учитывая правоприменительную практику Верховного суда и Федеральной нотариальной палаты, я бы рекомендовала все-таки сначала оформить соглашение о выделе долей всем членам семьи. А потом уже вы и старший сын можете распорядиться своими долями, как вам захочется.

Что делать? 09.09.19

Выделили доли детям, что дальше?

Хотя на сайте ПФР упоминается о возможности отказа, никакой отсылки к нормам права там нет. Более того, это упоминание не оформлено даже как мнение ведомства — в виде письма или официального разъяснения с подписью должностного лица. Это просто строчка в разделе «Вопрос — ответ».

Поэтому нет гарантии, что в последующем ПФР не выпустит официальное разъяснение, в котором скажет, что отказ противоречит положениям закона о дополнительных мерах поддержки. И суды с учетом мнения ВС поддержат ПФР. А вам все-таки придется решать вопрос об оформлении долей на всех членов семьи.

Как оформить соглашение

Поскольку доли ваша супруга будет выделять не только детям, но и вам, это будет считаться разделом совместной собственности между супругами. Такой раздел обязательно нужно удостоверять у нотариуса. Стоимость оформления зависит от региона и нотариуса. В среднем это 5000—6000 Р, но к этой сумме могут добавить 0,5% от кадастровой стоимости жилья.

ст. 38 СК РФ

ст. 334.24 НК РФ

Но этом случае в соглашении не будет выделена ваша доля, и вы не сможете переоформить ее на жену. Для этого все равно придется идти к нотариусу и выделять вашу долю из совместного имущества. Так что если вы собираетесь передать свою часть квартиры жене, то проще сразу оформить доли у нотариуса.

Мы уже писали подробно и с шаблонами, как выделить доли детям, если использовали маткапитал.

Как переоформить доли

В вашей ситуации переоформить доли можно через договор дарения. Если вы и сын подарите свое имущество жене и, соответственно, матери, НДФЛ с подарка ей платить не придется: члены семьи от этого налога освобождаются.

п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Поскольку вы будете переоформлять доли, вам придется опять обратиться к нотариусу. Стоимость оформления также будет зависеть от региона и нотариуса. Технические работы по оформлению договора дарения в среднем обойдутся вам в 6000 Р, а нотариальная пошлина — в 0,5% от стоимости имущества. Этот тариф установлен законом. Сумма в любом случае не может быть меньше 300 и больше 20 000 Р.

подп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ

За стоимость имущества в договоре дарения доли берется кадастровая стоимость квартиры, рассчитанная пропорционально доле. Кадастровую стоимость можно узнать из выписки о кадастровой стоимости или сведений, указанных на публичной кадастровой карте.

После оформления договора дарения вашей супруге нужно будет зарегистрировать свое право. Регистрация обойдется в 2000 Р, а документы в Росреестр нотариус передаст сам.

Что в итоге

Вы можете все-таки оформить отказ от долей, руководствуясь ответом ПФР на сайте, но как сам Пенсионный фонд или кто-то другой посмотрит на такое оформление через год, неизвестно.

Правильнее и надежнее сначала выделить доли, а потом подарить их жене и матери. Вы потратите немного больше времени и денег, зато будете уверены, что все сделано по закону.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Как законно оформить и отказаться от доли в приватизированной квартире?

Долевая собственность не всегда предполагает выделение причитающейся части квартиры. Иногда, наоборот, требуется отказ от своей доли в силу разных обстоятельств. Мы подготовили для вас статью, в которой подробно рассказано, как именно нужно действовать, чтобы оформить отказ максимально быстро и юридически правильно.

○ Что такое приватизация?

Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее — федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц (ст.1 Федерального закона «О приватизации…» от 21.12.2001 №178-ФЗ).

Обычно под приватизацией понимают передачу жилья, однако данное понятие включает в себя различные виды имущества, за исключением тех, которыми владеть может только государство (например, военная техника).

Особенность приватизации заключается в равенстве покупателя и властей, а также открытости деятельности органов власти.

Вернуться к содержанию ↑

○ Как происходит оформление приватизации?

Процесс приватизации следует начать с того, чтобы узнать, подлежит ли вообще данный вид недвижимости отчуждению или нет.

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения (ст.4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда РФ» от 04.07.1991 №1541-1).

Далее нужно заручиться согласием остальных жильцов и приступить к сбору документов.

✔ Какие документы нужны.

Чтобы начать процедуру отчуждения недвижимости, нужно подготовить:

Личный паспорт.
Документ, удостоверяющий ваше право проживания на данной жилплощади (ордер, договор социального найма и др.).
Технический и кадастровый паспорта.
Выписку из домовой книги.
Выписку из ЕГРН.
Свидетельство о браке (при наличии).
Справку об отсутствии долгов по оплате коммуналки.
Справку о том, что жилье ранее не приватизировалось.
Чек об оплате госпошлины.

✔ Куда обратиться?

Процедурой приватизации недвижимости занимаются муниципальные власти. Поэтому указанный пакет документов предоставляется в Департамент жилищной политики по адресу объекта приватизации. После представления всех требуемых документов, процесс завершится за несколько месяцев, по истечению которых вы станете собственником жилья.

Также вы можете обратиться с заявлением в МФЦ и получить необходимые документы в течение 2 месяцев.

Вернуться к содержанию ↑

○ Как отказаться от приватизации?

Если гражданин не хочет участвовать в процессе приватизации, он может в любой момент оформить выход из нее. Для этого нужно написать заявление и указать в нем:

Реквизиты заявителя.
Основания для отказа.
Информация о жилплощади.
Вид отказа (общий или в пользу других жильцов).

Ходатайство необходимо заверить нотариально, а затем представить в регистрирующие органы. Отказ можно оформить двумя способами:

Общий выход из процесса.
Отказ в пользу другого собственника.

Каждый из них будет подробно рассмотрен ниже.

✔ Общий отказ.

Данный вид отказа означает отказ от всех своих имущественных прав на квартиру. Это значит, что за гражданином сохраняется право бессрочного проживания на жилплощади, но при решении о продаже квартиры, его мнение учитываться не будет.

Заявление на такую форму отказа не пишется на чье-либо имя, оно просто фиксирует добровольный отказ собственника от приватизации. После регистрации отказа, доля заявителя делится поровну между остальными собственниками.

✔ Отказ в пользу другого лица.

Такой вид отказа оформляется с помощью договора дарения. Обычно дарополучателем выступает родственник дарителя, что освобождает последнего от уплаты налога. Именно поэтому такой вариант отчуждения популярнее всего.

Но здесь следует учитывать, что если в квартире проживает несовершеннолетний, он не может быть исключен из числа собственников. Поэтому в данном случае придется либо оформлять отказ в его пользу, либо вообще не отказываться от приватизации.

Вернуться к содержанию ↑

○ Отказ от доли в приватизированной квартире.

Собственник в любой момент может отказаться от части своего имущества. Единственным исключением является наложенный на жилье арест.

Приватизация наделяет каждого собственника равной долей жилплощади. Соответственно ваш отказ увеличивает долю всех остальных. А если от приватизации откажутся все жильцы, кроме одного, квартира переходит в его единоличную собственность.

✔ Что будет с долей?

Долю, от которой вы отказались, ждет один из двух вариантов развития событий:

Она будет разделена поровну между оставшимися собственниками.
Она увеличит долю одного из них, в пользу которого был оформлен отказ.

Вы можете самостоятельно решить ее судьбу, написав соответствующее заявление.

✔ Последствия отказа от доли в приватизированной квартире.

Если вы добровольно отказались от своей доли, это означает, что:

У вас сохраняется право приватизации еще одного жилья.
Вы можете проживать в данной квартире даже в случае смены ее собственника.

Однако, учитывая потерю своего права голоса в вопросе продажи квартиры, следует хорошо подумать, прежде чем отказываться от своей доли собственности.

Вернуться к содержанию ↑

○ Советы юриста:

✔ Отказалась от доли в приватизированной квартире в пользу мужа, муж ушел, смогу ли я снова приватизировать квартиру или обратить отказ?

Снова приватизировать квартиру вы не сможете, потому что жилье может быть приватизировано только один раз. Но вы можете попытаться оспорить сделку в суде, доказав, что были частично недееспособны на момент подписания документа (например, переживал сильный стресс) или оформили отказ под давлением.

✔ Отказался от доли при приватизации, в пользу жены. Мы развелись, сможет ли она меня выписать из квартиры?

Нет, не сможет. Собственник, отказавшийся от приватизации, имеет пожизненное право проживания в квартире и не может быть выселен даже в случае ее продажи.

Вернуться к содержанию ↑

Генеральный директор агентства недвижимости Сергей Андрущак расскажет о законном отказе от доли в квартире.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Как отказаться от своей доли в квартире (переоформить свое право собственности)?

Практически каждый человек на протяжении жизни хотя бы один раз сталкивался с приобретением или же отчуждением квартиры либо другой недвижимости.

Вопрос отказа от права собственности, отказа от доли в квартире становится все более актуальным для людей преклонного возраста, которые не имеют возможности противостоять высоким коммунальным тарифам.

Законодательство Украины предусматривает множество инструментов для управления недвижимостью, извлечения из нее прибыли или переоформления своей собственности. Самыми популярным договорами, предусматривающими отчуждение недвижимости, являются следующие договора:

договор дарения недвижимого имущества;
договор купли-продажи;
договор мены;
договор пожизненного содержания.

Распространенным является мнение, согласно которого между завещанием и переоформлением жилья или другого объекта ставится знак равенства. На самом деле это большое заблуждение: завещание – это всего лишь распоряжение на случай смерти и оно не влечет мгновенного изменения правового статуса имущества при жизни завещателя. Завещание может быть пересмотрено собственником при жизни бесчисленное множеств раз.

Выше приведены договора, которые помогут передать право собственности на имущество приобретателю в кротчайшие сроки – в срок от одного календарного дня.

Отказ от доли чаще всего оформляют договором дарения либо купли-продажи, однако для пожилых людей особенно актуальным будет последний вариант – договор пожизненного содержания.

Ведь именно данный договор защищает должным образом одновременно и ваши права, и права приобретателя имущества. Любые споры и злоупотребления по данному договору разрешаются в судебном порядке.

В соответствии со ст. 744 Гражданского кодекса Украины договор пожизненного содержания это сделка в которой принимают участие условно две стороны – отчуждатель и приобретатель, согласно которой:

первая сторона передает второй в собственность жилую недвижимость (квартира, жилой дом, доля в жилье), другое недвижимое или движимое имущество, имеющее большую ценность;
в свою очередь, вторая сторона обязуется обеспечивать первую в порядке и на условиях, определённых данным договором.

Этот вариант наиболее подходит тем, кто принял решение отказаться от квартиры (доли) из-за высокой стоимости коммунальных услуг. Эту обязанность можно возложить на приобретателя.

Если же вас интересует оформление отказа от доли либо отчуждение недвижимости по иной причине, то рекомендуем остановиться на другой сделке.

Учитывая, что сделки, связанные с отчуждением недвижимого имущества, подлежат обязательному нотариальному оформлению, полноценную консультацию именно по вашему вопросу можно будет получить только после изучения правоустанавливающих и других документов на объект недвижимости.

Специалист поможет вам определиться со способом отчуждения жилья и предоставит подробную информацию по всем платежам, которые необходимо будет совершить в пользу бюджета (налог, сборы, пошлины и другие платежи), нотариуса (плата за услуги) и других лиц (оценка, услуги банка и т.д.).

ЧУМАЧЕНКО СВЯТОСЛАВ АЛЕКСАНДРОВИЧ

Отказ от наследства — как оформить, документы, и порядок оформления отказа — Полезная информация

12.08.2020

Как проходит процедура отказа от наследства? Кто может отказаться от наследства, и от чего отказаться нельзя — читайте в статье.

Содержание:

Право отказа от вступления в наследство
Отказ от наследства в пользу других лиц
Отказ от супружеской доли
Отказ от наследства наследника-должника
Как оформляется отказ от наследства
Когда невозможен отказ от доли наследства

В нотариальной практике не часто, но все же встречается отказ от наследства по разным причинам. Например, вместе с ним к наследнику переходят долги умершего, или, напротив, он сам является банкротом и не хочет, чтобы имущество досталось кредиторам. Но чаще всего люди отказываются от принятия наследства в пользу других родственников.

Право отказа от вступления в наследство

Неважно, как досталось имущество, по завещанию или без него, наследник имеет возможность отказаться от его получения. Нужно помнить: из полагающейся доли нельзя взять, что хочется и не принять имущество, которое не устраивает. Например, получить квартиру и не взять земельный участок с невыплаченной ипотекой. Отказ действует в отношении всей полагающейся доли целиком.

Можно: отказаться от получения имущества по завещанию и принять доставшееся по закону (равно и наоборот). При наследовании по разным основаниям, право отказа реализуется отдельно по каждому из них. Если не уточнить этот момент в заявлении, нотариус вправе считать, что наследник решил не принимать имущество по всем основаниям (ст.1158 ГК РФ).

Отказ называется безусловным, если наследник не указывает, кому конкретно он хочет передать свое право. В таком случае имущество просто поровну делится между теми, кто согласен его принять — их доля увеличивается (ст.1161 ГК РФ). Срок отказа — 6 месяцев, отведенных законом на оформление наследственных прав. После этого всем обратившимся лицам нотариус выдает свидетельство о праве на имущество умершего.

Отказ от наследства в пользу других лиц

Допускается направленный отказ, когда в заявлении указывается, кому переходит «отказная» доля. Правопреемником может быть лицо, имеющее право наследовать по закону, независимо от очередности. Например, имеется два наследника первой очереди: супруга умершего и сын. Жена решила не принимать свою часть имущества в пользу племянницы (племянница относится ко второй очереди, поэтому получит имущество при отказе жены).

Также можно написать заявление в пользу наследника по завещанию. Нельзя передать имущество посторонним людям по отношению к умершему — не входящим в число его кровных родственников и не включенных в завещание. Образец такого заявления имеется в каждой нотариальной конторе.

Скачать образец заявления на отказ от наследства

Отказ от супружеской доли

В наследственную массу входит только собственность, которая принадлежала лично умершему. Если он состоял в законном браке, то совместно нажитое имущество принадлежит обоим супругам, и в наследство будет входить только его половина. В этом случае еще до его раздела между родственниками, переживший супруг имеет право выделить свою супружескую часть. А потом, как представитель первой очереди, получить еще свою долю наследства.

Пример. Супруги договорились, что их квартира достанется единственной дочери. После смерти жены, которая оставила завещание в пользу ребенка, муж не стал выделять свою половину (для этого надо представить нотариусу официальное заявление). Дополнительно он написал отказ от положенной ему наследственной доли. В результате полноправным собственником жилого помещения стала дочь.

Отказ для наследника-банкрота

Встречается ситуация, когда наследник является банкротом. В этом случае не принимать такое наследство возможно только с согласия Финансового управляющего, назначенного Арбитражным судом.

Если же процедура банкротства не начата, то возможно отказаться от принятия в том числе в пользу других родственников. С целью избежания претензий кредиторов к имуществу, наследник вправе отказаться от него в пользу других, и это законно.

Однако кредиторы, чаще всего банки, пытаются оспорить такое решение в суде. Если требование истца основано на том, что сделка является недействительной, поскольку совершена с целью избежать взыскания — решение принимается в его пользу. Нельзя ни оспорить отказ должника от наследства, ни принудить принять его. Некоторые кредиторы идут другим путем: пытаются вменить ему злоупотребление правом, недобросовестность. Однако доказать в суде это сложно, и чаще всего в этом случае удается «спасти» семейное добро.

Как оформляется отказ

Установленный законом срок для принятия составляет полгода. Наследственное дело по обращению заинтересованных лиц открывает любой нотариус, работающий на территории региона, где проживал умерший. Если наследник сначала подал ему заявление о принятии имущества, он также может написать и отказ в течение указанного срока. Аннулировать отказное заявление нельзя — это действие безусловное и безвозвратное.

Никакие особые документы для отказа не требуются, образец заявления предоставит любой нотариус. Понадобится только паспорт для подтверждения личности. Если наследник проживает в другом городе и не может лично явиться в нотариальную контору, где ведется дело, заявление можно направить почте, засвидетельствовав свою подпись у любого нотариуса.

Возможен и другой вариант отказа: не обращаться в нотариальную контору и не заявлять о своих правах — то есть проявить бездействие. В этом случае официальные свидетельства получат обратившиеся лица без учета «молчуна». При этом у него остается возможность позднее все-таки принять наследство, но уже через суд. Надо будет доказать, что срок обращения был пропущен по уважительной причине (ст.1155 ГК РФ).

Когда невозможен отказ от доли

Есть несколько случаев, когда не может быть совершен направленный (адресный) отказ в пользу другого наследника.

Нельзя отказаться от обязательной доли, которая положена нетрудоспособным родственникам умершего (престарелым, инвалидам). Это право обусловлено личными обстоятельствами, передать его нельзя. Безусловный отказ возможен.
Невозможно написать отказ в пользу другого лица, если в завещании указан предназначенный наследник. Например, завещатель оставил дом сыну и дочери в равных долях. Одновременно поставил условие: в случае смерти сына или его отказа, наследство получает племянник.
Если завещатель распределил все свое имущество конкретным наследникам, они не вправе игнорировать его волю. Пример. Отец оставил дочери квартиру, сыну — бизнес, супруге — дом и земельный участок. В этом случае направленный отказ изменит волю наследодателя, что не допускается по закону.

Нотариальная контора Колганова Игоря Владимировича занимается ведением наследственных дел в Москве. Обращайтесь на консультацию по вопросу оформления отказа в любой день до 20.00 вечера в будни и до 17.00 по субботам.

Руководство по оформлению отказа от доли в квартире по закону РФ

Часто люди отказываются от своих долей в имуществе, чтобы упростить дальнейшие сделки при участии с тем или иным объектом. Главное – заранее узнать обо всех нюансах. И последствиях, которые могут наступить.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 800 301-79-56. Это быстро и бесплатно!

Что такое отказ от доли в квартире

Отказ от доли – это выражение своего желания. Или, вернее, не желания владеть той или иной собственностью. Причин у такого отказа может быть множество. Среди наиболее распространённых мотивов:

Нежелание возлагать на себя обязанности собственника.
Возможность улучшить жилищные условия.
Желание оформить имущество на другого члена семьи.

Хотите узнать подробнее об отказе от приватизации — нажмите на ссылку.

Кто может отказаться от доли и в чью пользу

Обычно таким правом наделяется сам собственником. Отказ производится либо в пользу родственников, либо в пользу собственников, которым принадлежат остальные доли в том же имуществе. Можно оформить документы и на третьих лиц, но при осуществлении этого процесса возникает достаточно много сложностей.

Последствия при отказе от приватизации

Главным последствием считается переход права собственности к другому человеку. Бывший собственник не сохраняет за собой никаких прав на жильё. Если новый владелец предъявляет соответствующие требования, старый выполняет определённые действия.

Переезд из бывшего места проживания.
Обращение к регистрационном органу для снятия с учёта.

Риски при отказе от приватизации.

Дальнейшему отчуждению доли бывший собственник препятствовать не может.

Иными последствия будут для тех, кто отказывается от доли в добровольном порядке.

Такого жильца нельзя выписать из квартиры, пока он не даёт своего собственного согласия. Даже в судебном порядке выселение становится невозможным, либо затруднительным. Право на проживание не будет отменено, даже если квартиру в дальнейшем продадут.

Основные разновидности отказов

Оформление при участии родственников

Именно эта ситуация на практике встречается чаще всего. Никаких ограничений на такие сделки законодательно не накладывается. Исключение – ситуации, когда одна из долей принадлежит детям, не достигшим совершеннолетия.

Как дарение, так и продажа доли может осуществляться в польщу близких людей. В случае совершения последней разновидности сделки возникает обязанность по уплате подоходного налога.

Можно ли приватизировать квартиру, если она с долгами? Ответ вы узнаете по ссылке.

В процессе приватизации так же есть право отказаться от доли в чью-нибудь пользу. Отказ оформляется в письменной форме, с обязательным указанием причин. Квартиру после этого могут приватизировать родственники, в равных долях.

Отказ в пользу других собственников

Обычно это происходит в случае желания продать свою долю. Или купить доли, принадлежащие другим собственникам. Такой договор оформляется в стандартном порядке. Но необходимо собрать целый ряд документов, которые послужат приложениям.

Их список состоит из:

Выписки из домовой книги с информацией обо всех, кто оформил прописку в недвижимости.
Паспорта, в форме копии.
Правоустанавливающих документов на долю в квартире.

Порядок оформления отказа

В любом случае не обойтись без документа, который подтверждает законность владения долей. Это правило общее вне зависимости от того, в чью пользу оформляется отказ. Только после получения данного документа составляется соответствующий договор, в зависимости от конкретной ситуации.

Заявление об отказе от доли.

Форма договора свободная, но обязательно – письменная, ведь речь идёт о совершении сделок с имуществом. Последним этапом станет оформление права собственности на нового владельца.

Куда и к кому надо обращаться

Можно самостоятельно заняться оформлением договора. Обычно пользуются типовым бланком для решения данного вопроса. Описание предмета станет наиболее существенным пунктом для данного документа.

Хотите, чтобы ваша квартира досталась определенному человеку, но что для этого лучше использовать — завещание или дарение? Ответ находится тут.

Надо подробно описать, какая доля и в каком объекте связана с отказом. Можно обратиться к юристу, чтобы он помог разобраться со всеми тонкостями. Когда все документы будут собраны, надо обратиться в Росреестр, для проведения государственной регистрации. Именно в этом органе оформляют право собственности на нового владельца.

Пакет необходимых документов

Понадобится не только договор, но и другие документы, включающие:

Подтверждение оплаты госпошлины в виде квитанции.
Паспорт из кадастра для земельного участка.
Правоустанавливающие документы, связанные с долей.
Паспорта тех, кто проводит сделку.

В самих договорах так же должна присутствовать определённая информация.

О том, что третьи лица не претендуют на эту долю.
О наличии или отсутствии обременений.
Есть ли в квартире не собственники, проживающие на территории?
На основе какого документа и права доля принадлежит прежнему собственнику?
Что входит в состав доли? Это нужно, если ранее прошёл раздел.
Каков размер доли, от которой отказывается гражданин?
Сведения о каждой из сторон, участвующих в подписании договора.

Когда отказ невозможен

Если доля получена в качестве наследства, то иногда от неё невозможно отказаться. К примеру:

При получении выморочного имущества.
В случае отказа появляется другой наследник.
Лицо должно получить обязательную долю.

Подробно процесс дарения недвижимости между родственниками описан в этой статье.

Налог при отказе от приватизации и последующем дарении

Если доля или другое имущество передаётся близким родственникам, то о налогах не придётся заботиться. Но это обязательство появляется, если в сделке участвуют посторонние люди.

Налоги рассчитываются в зависимости от стоимости, которая указана в договоре дарения. Если подобные данные в документе отсутствуют – за основу берётся инвентаризационная цена, рассчитанная БТИ.

Налог на дарение и на продажу квартиры.

Налог должен заплатить тот, кто получил долю в дар. Ставку определяют всего парой способов.

Она равна 30 процентам для тех, кто не является резидентом РФ.
В других случаях составляет 13 процентов.

Нюансы и законодательное регулирование

Отказаться от своей собственности можно только в том случае, если соблюдаются определённые условия. И если на то есть серьёзные основания. В оформлении таких отказов есть свои нюансы. Одним из способов решить спорную ситуацию становится процедура деприватизации или расприватизации.

Это возможность получения лучшей недвижимости, если собственник не может содержать старую. В деприватизации нет ничего сложного. Только после этого повторное оформление приватизации становится недоступным.

Чтобы приватизировать квартиру, необходимо собрать пакет документов, а каких именно, вы узнаете по ссылке.

Для расприватизации собирается классический пакет документов, состоящий из:

Квитанции об оплате государственных пошлин.
Документов, подтверждающих законность владения жильём.
Документов из БТИ
Паспортных данных.
Заявления об отказе.

Бумаги передаются в местную администрацию. И составляется отдельный документ о том, что имущество передано в государственную собственность. Такая процедура возможна и для долей, если другие собственники откажутся от своих прав. Иначе вопрос решается другими методами.

Обычно на такие процедуры уходит до месяца.

Отказ от имени не достигшего совершеннолетия лица

Такой документ можно оформить только от имени лица, которое достигло возраста 14 лет. При этом органы опеки должны дать официальное разрешение.

Если лицу нет 18 лет, то ему необходимо отдельно разъяснить все последствия, связанные с выполнением данного действия. Органы опеки требуют наличия серьёзных оснований для того, чтобы ребёнок отказался от своей доли.

О приватизации, долях в квартире и отказе от доли можно посмотреть в этом видео:

После продажи или дарения старого жилья родители обязаны будут приобрести новое, доля ребёнка в котором будет не меньше старой. В противном случае происходит аннулирование отказа, а квартира снова переходит в собственность муниципалитета. Заявление об отказе пишется в той же форме, что и при совершении других сделок.

Заключение и сроки действия документа

Отказ оформляется бессрочно. Обратный ход дать такому документу невозможно. Особенно, если при первоначальном составлении принимал участие нотариус. Свою правоту в суде можно будет доказать только при наличии веских улик в пользу своей позиции. Но такие ситуации на практике встречаются редко.

Правила оформления договора дарения на долю в квартире прочтите здесь.

Документ можно отозвать только до момента, пока не состоялось подписание договора на приватизированную квартиру.

Тогда процесс легко остановить. А сам документ признают недействительным. Перед оформлением отказа необходимо заранее подумать обо всех достоинствах и недостатках процедуры. Рекомендуется посетить консультацию с юристами.

Они расскажут обо всех подводных камнях, характерных для процедуры. И о том, какие последствия возникают для каждого из участников. Важно, чтобы они достигли взаимного понимания друг с другом в этом вопросе. Тогда проблем не возникнет, и на оформление документов уйдёт минимальное время.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Отказ от доли в квартире, приобретенной с использованием материнского капитала

 <br/>

Друзья, хорошая новость: в судебной практике найден ответ на часто задаваемый вопрос, может ли кто-то из членов семьи отказаться от доли в праве на жилье, приобретенное (построенное) с использованием средств материнского капитала (МСК).

Наши постоянные подписчики уже знают, что жилое помещение, купленное или построенное с использованием средств материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению.

Право общей долевой собственности возникает у членов семьи в силу закона. Но что делать, если кто-то из них, например супруг владельца сертификата или совершеннолетние дети, не желают быть участниками данного права собственности в части средств МСК?

Прямого ответа на вопрос о том, может ли мама, папа, совершеннолетний ребенок отказаться от доли в праве на такое жилье, законодательство не содержит.

Отсутствие в законодательстве о материнском капитале положений, позволяющих отказаться совершеннолетним членам семьи от участия в праве собственности на жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств МСК, считается одним из проблемных вопросов при реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей.

И тут формируется определенная правоприменительная практика, а суды уже оценивают, насколько же правильно она, практика эта, сформировалась.

Неоценимая роль судебной практики (и причина, по которой я ею так увлечена) заключается в том, что она устраняет — как бы нивелирует — те пробелы, которые, к сожалению очень часто встречаются в правовых нормах. Да и законодателя, собственно, понять можно: ну как абсолютно все жизненные ситуации-то предугадать?

Перейдем, собственно, к первому судебному делу, друзья.

В рассматриваемом судебном деле (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 17.04.2015 по делу № 33-5404/2015) совершеннолетняя дочь сначала отказалась от оформления своей доли на дом, а потом передумала и долю захотела вернуть. Возможно ли такое?

Дарья обратилась в суд с иском к своей матери — Нине — о признании отказа от права недействительным, просила закрепить за собой 1/4 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом. В обоснование иска указала, что, являясь дочерью Нины, имела право на долю в праве на данный дом, приобретенный с использованием средств материнского капитала; при оформлении отказа у неё с матерью была достигнута устная договоренность о передаче в ее (Дарьи) собственность комнаты, однако указанное обязательство мать не выполнила.

Решением суда 1 инстанции в иске отказано.

Разрешая спор, суд указал на недоказанность Дарьей факта нарушения ее прав и наличия между ней и матерью договоренности о передаче ей комнаты в квартире (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ). Приняв во внимание нотариально удостоверенный отказ истца от реализации права на определение долей в праве на дом, приобретенный с использованием материнского капитала, суд вынес решение об отказе в иске.

Апелляция с такими выводами согласилась и решение осталось в силе.

Дарья — дочь Нины, которая после рождения второго ребенка (во втором браке) получила сертификат на материнский капитал.

По договору купли-продажи Нина с мужем и вторым ребенком купили в равнодолевую собственность дом и земельный участок, в том числе использовав средства материнского капитала.

Дарья подписала нотариально удостоверенный отказ от реализации права, по которому она отказалась от предоставленного Федеральным законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ (Закон о материнском капитале) права участвовать в определении долей в жилом доме, приобретенного с использованием средств материнского капитала.

В этом же нотариальном отказе, Дарья указала, что ей известно, что соглашение об определении долей в этом доме будет оформлено матерью, ее мужем и сводным братом.

Согласно п. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей с определением размера долей по соглашению.

Но, повторюсь, Дарья-то отказалась от реализации права, предусмотренного названной нормой!

В силу п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

А вот и ответ суда на вопрос, может ли совершеннолетний, дееспособный человек отказаться от права на долю в жилом помещении, купленном с использованием средств материнского капитала!

Внимание, формулировка суда: решение вопроса о приобретении (не приобретении) права собственности производится гражданином по своему усмотрению, наделить долей в праве собственности вне воли гражданина (в т.ч. и в порядке п. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ невозможно.

Дарья, будучи совершеннолетней и полностью дееспособной, т.е. способной своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их, самостоятельно распорядилась своим правом, указала на нежелание приобретать долю в праве собственности на дом, отказалась от заключения соответствующей сделки.

Поэтому, по изложенным ею мотивам данный отказ закону не противоречит.

Односторонняя сделка по предусмотренным законом основаниям (параграф 2 главы 9 ГК РФ) не оспаривается Дарьей.

Итак, решение суда 1 инстанции об отказе Дарье в иске оставлено в силе. Отказалась, ну извините.

Мораль: Прежде чем совершить гражданско-правовую сделку, в том числе и одностороннюю, влекущую отказ от принадлежащего по закону права, много раз взвесьте все «за» и «против», а также оцените все возможные последствия.

И второе судебное дело: в нем гражданка, назовем ее Светлана, во втором браке второго ребенка родила. И все было бы замечательно, но, как это часто бывает, что-то пошло не так и в итоге, до суда дошло.

Впрочем, об этом по порядку.

Светлана, второго ребенка родив, получила сертификат на материнский капитал. И добавив немного денег, купила дом и земельный участок. Муж Светланы человеком сверхпорядочным оказался, и от своей доли в праве у нотариуса в пользу ребенка отказался.

Но не тут-то было! Росреестр потребовал от Светланы предоставить письменное ее обязательство, у нотариуса заверенное, оформить жилое помещение в общую собственность ее, супруга, детей с определением долей по соглашению в течение 6 месяцев. А когда та не представила обязательство истребуемое — отказал в регистрации права.

Светлана обратилась в суд (Апелляционное определение Белгородского областного суда от 12.01.2017 № 33а-201/2017 (33а-6528/2016), указала, что супруг её не желает реализовывать свое право на получение доли в праве собственности на приобретаемые по договору купли-продажи объекты недвижимости, несмотря на то, что приобретаются они частично за счет средств материнского (семейного) капитала, что нотариально засвидетельствовано и данный отказ представлен в Росреестр.

Суд 1 инстанции установил, что по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома Светлана приобрела в общую долевую собственность в равных долях по 1/3 доли (себе и двум детям).

В итоге, суд 1 инстанции требования Светланы поддержал и исходил из того, что нотариально удостоверенный отказ её мужа от реализации права на определение доли в приобретаемом недвижимом имуществе по договору купли-продажи не противоречит положениям закона, а приобретение недвижимости без его участия не противоречит концепции государственной поддержки семей, имеющих детей, закрепленной в Законе № 256-ФЗ.

А потому, отказ Росреестра в государственной регистрации является незаконным, поскольку препятствует в реализации прав, предусмотренных вышеуказанным законом.

И апелляция единодушно согласилась с выводами суда 1 инстанции и оставила его без изменения.

Апелляция указала, что в силу общеправового принципа, изложенного в пункте 2 статьи 1 и пункте 1 статьи 9 ГК РФ, граждане осуществляют принадлежащие им права по своему усмотрению, т.е. своей волей и в своем интересе.

Из этого следует недопустимость понуждения лиц к реализации определенного поведения, составляющего содержание прав.

Приобретение жилого помещения с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала обязывает лиц, использующих данные средства, исполнить обязательство об оформлении имущественных прав членов семьи владельца сертификата, в том числе несовершеннолетних детей.

Но! Ни Закон № 256-ФЗ, ни иные нормативные правовые акты не содержат положений, ограничивающих супруга владельца сертификата в возможности не осуществлять данное право. Будучи супругом владельца сертификата и отцом несовершеннолетнего ребенка, мужчина отказался от реализации своих имущественных прав на приобретаемое по договору купли-продажи, о чем оформил нотариально удостоверенный отказ.

При таких условиях должно быть реализовано волеизъявление мужа Светланы об отказе от реализации права, поскольку это соответствует требованиям действующего законодательства и не нарушает чьи-либо права и законные интересы, включая публичные.

В итоге на территориальный орган Росреестра была возложена обязанность провести государственную регистрацию.

И еще один важный момент: предвосхищая ваши вопросы, дорогие наши подписчики, скажу, что отказ супруга от участия в соглашении об определении долей в части средств материнского капитала не означает его отказа от права собственности на данное имущество в части вложенных супружеских средств, что, в принципе, в одностороннем порядке не допускается действующим законодательством!

Это означает, что от доли в совместной собственности супругов в одностороннем порядке отказаться не получиться. Такой «отказ» оформляется брачным договором или соглашением о разделе совместно нажитого имущества.

И последнее, но не по значению, а по порядку!

Отказ от своего права возможно только у нотариуса совершить. В простой письменной форме, не удостоверенный нотариусом отказ для третьих лиц, в том числе и Росреестра, юридической силы и значения иметь не будет.

Итак, совершайте все сделки в соответствии с требованиями закона и суд будет на вашей стороне!

Как отказаться от доли в квартире в пользу родственников: пошаговая инструкция

Даже имея в комнате часть жилплощади, далеко не каждый хочет оставаться ее хозяином. Могу ли я отказаться от деления квартиры? Эта процедура выполняется по-разному. У каждого варианта есть свои особенности. Поэтому нужно знать, как их правильно реализовать.

Долевое владение

В ст. 244 ГК РФ говорится, что долевая собственность возникает в случаях, установленных нормативными правовыми актами.Это регулируется договорными отношениями. Общая доля может появиться, когда:

наследство;
платная или безвозмездная сделка;
приватизация жилья.

Причины

Прежде чем узнать о том, как отказаться от доли в квартире, следует определить причины этого. Обычно люди мотивируют такое решение следующими принципами:

желание передать жилье конкретному человеку;
улучшение жилищных условий;
нежелание брать на себя ответственность хозяина.

Какова бы ни была причина отказа, процедура перевода одинакова. Собственник не имеет права распоряжения только в том случае, если к жилью наложены обеспечительные меры — арест, запрет на регистрацию.

Дарение

Как просто отказаться от доли в квартире? Для этого нужно оформить подарок. Вы можете передать свою часть помещения другим владельцам или третьему лицу. Сделка требует разрешения одаряемого — лица, которому будет передано имущество.Согласие других собственников получать не нужно.

Дар оформляется письменно и не требует участия нотариуса. Сделка зарегистрирована в Росреестре по месту нахождения предмета договора.

Необходимые документы

Для передачи права на жилище собственник и одаряемый представляют заявление, к которому должен быть приложен договор (3 экз.) И документ, подтверждающий уплату госпошлины (2000 руб. — одаряемый вносит).Если даритель состоял в браке, получая право на долю, необходимо получить разрешение от супруга.

Вы можете отправить документы через представителя, у которого должна быть доверенность. Это также делается по почте, если подпись нотариально заверена. В электронном виде вы можете отправить все через ресурс Госуслуг, для чего требуется электронная подпись.

А как отказаться от доли в квартире в пользу родственника? Процедура проводится стандартным способом.Если имущество передается близким родственникам, например, родителю, то одаряемый не должен платить подоходный налог. В остальных случаях необходимо внести в бюджет 13% от кадастровой стоимости пая. Это налог на доходы физических лиц. По закону (ст. 575 ГК РФ) нельзя передавать имущество в дар от имени несовершеннолетних.

Продажа и обмен

Как по-другому отказаться от доли в квартире? Для этого может быть использована продажа или обмен.Остальные собственники имеют преимущество при покупке отчуждаемой части помещения по сравнению с посторонними.

Продавец должен уведомить других владельцев о предложении приобрести долю. Это указано в ст. 205 ГК РФ. В документе важно указать стоимость и другие принципы сделки. Только в случае отказа вы можете продать долю другому лицу. Часть жилья необходимо реализовать в течение месяца с момента получения уведомления.

Если условия соблюдены, необходимо заключить договор купли-продажи или бартера. Передача прав зарегистрирована в Росреестре. Необходимо предоставить те же документы, что и в предыдущем случае. Только при продаже необходимо предоставить в регистрирующее учреждение письменный отказ. Как отказаться от доли ребенка в квартире? Процедура стандартная, требуется только разрешение органа опеки и попечительства.

Отказ в приватизации

Как еще отказаться от доли? В приватизации квартиры допускается и не участвовать, если лицо не желает становиться собственником.Для этого человеку необходимо написать разрешение на приватизацию без его участия. Это будет считаться отказом от приватизации.

Затем документ необходимо оформить у нотариуса. К нему прилагаются другие документы, необходимые для приватизации. Только отказ не сработает в пользу проживающего в квартире человека. Доля распределяется между всеми участниками процедуры.

Обмен долей возможен только при наличии соглашения об установлении долей между собственниками.Несовершеннолетние должны быть включены в договор приватизации. Отказаться они могут только с согласия органа опеки и попечительства.

Наследование

Если человек получил наследство в виде доли, то он вправе отказаться от него. И неважно, как было передано имущество — по завещанию или по закону. Как отказаться от доли в квартире в этом случае? О нежелании принимать наследство необходимо написать, сдав бумагу нотариусу.

Частичный отказ не выполняется. Имущество по частям не передается. Вы можете отказаться в пользу одного или всех наследников. Это право предусмотрено законом.

Жилищные права

После передачи прав продавец не имеет права использовать объект. Принципы, регулируемые соглашением о пожертвовании, имеют такое же действие. Как отказаться от доли в приватизированной квартире? Порядок действий в этом случае стандартный: его можно продать, поменять или подарить. Если был оформлен отказ от приватизации, то лицо имеет право пользоваться таким жильем.

Возможность проживания в следующих случаях:

лицо, не принадлежащее к семье, проводящей приватизацию;
произведена смена собственника жилья.

Гражданин, отказавшийся от имущественных прав, может участвовать в приватизации иного жилья.

При разводе

Как отказаться от доли в ипотечной квартире при расторжении брака? Жилье является собственностью супругов, поэтому при разводе оно делится поровну.Но суд может установить определенные пропорции. Но один из супругов вправе отказаться от своей части в пользу другого. Раздел имущества осуществляется в судебном порядке.

Стороны вправе упростить процедуру, которая требует заключения добровольного соглашения о разделе акций. Документ необходимо нотариально заверить, а затем передать в суд. Предварительно решить вопрос о разделе имущества можно будет только при заключении брачного договора. В нем должно быть указано, что есть право отказаться от своей части.Документ нотариально заверен.

Сколько стоит нотариальная процедура?

При передаче квартиры в дар родственнику налоги платить не нужно. Если комната передается незнакомому человеку, необходимо внести плату. Получатель должен его оплатить:

обычно 13% от стоимости;
и 30% платят те, кто много времени проводит в другой стране.

Незаконная операция

Сделка по передаче части помещения может быть признана недействительной в следующих случаях:

как минимум одна сторона недееспособна;
регистрация произошла обманным путем;
были угрозы, насилие.

Как я могу отказаться от доли в квартире, чтобы это было законно? Если проверить отсутствие вышеперечисленных факторов. Недействительность признается судом.

Последствия отказа

Необходимо знать не только, как отказаться от доли в приватизированной квартире, но и каковы последствия этого. После оформления документов о продаже или дарении право приобретает другое лицо.

Бывший владелец должен посетить паспортный стол для снятия с учета, а также для регистрации по новому адресу.В течение определенного срока необходимо выехать из жилья, забрав свои вещи. Новый владелец может распоряжаться имуществом по своему усмотрению, и это не должно мешать прежнему владельцу. Несколько иная ситуация с отказом от доли при приватизации. Тогда человек сохраняет за собой право проживать в квартире. Он не может быть поставлен против его воли, в том числе по решению суда. Даже если жилье продано, это не меняет права проживания.

Сделка с несовершеннолетними

От имени несовершеннолетнего регистрация возможна только в том случае, если ребенку исполнилось 14 лет.Важно получить разрешение органа опеки и попечительства. Человеку до 18 лет необходимо объяснить последствия неудачи и перспективы получения жилплощади. Для получения разрешения от опеки должны быть веские причины лишения доли. Но эта бумага нужна, если после приватизации квартира будет продана.

Родители обязаны купить новый дом. Доля ребенка будет такой же, как и в старой комнате.В противном случае отказ будет отменен, и квартира станет муниципальной. Если есть разрешение органа опеки и попечительства, то по ст. 28 и 37 ГК РФ получение нотариального отказа на ребенка не требуется. Для его оформления необходимо написать заявление и подготовить документы:

паспорта родителей и ребенка;
свидетельство о постановке на учет в квартире;
трудовой договор или ордер.

Акт составляется по установленному образцу. Следует обратить внимание на мотивационную часть, так как для положительного решения работники опеки должны быть уверены, что ребенок не будет жить в худших условиях. Рассмотрение заявки занимает 10 дней. После этого выдается документ, который необходимо подать на приватизацию. Лишение доли до 14 лет не осуществляется, так как по закону она должна стать собственником.

Как долго действует документ?

Отказ считается неограниченным.Если он был оформлен у нотариуса, то доказать его недействительность не получится. В исключительном случае при наличии веских доказательств вопрос решается в судебном порядке.

Вы можете отозвать документ до приватизации. Процедура прекращается, и статья будет признана недействительной. Каждый имеет право отказаться от своей доли. Главное, чтобы это делалось добровольно и осознанно. Необходимо взвесить все нюансы, чтобы вы не пожалели о решении.

вопросов, которые следует учитывать в отношении права первого отказа

16 октября 2017 г.

Люди часто говорят о предоставлении или получении права первого отказа («ROFR») при сделках с недвижимостью.Но что такое ROFR? Простое определение может быть:

Если владелец собственности решает продать собственность, то лицо, владеющее ROFR, сначала получает возможность купить собственность на тех же условиях.

Это определение простое и кажется очевидным, но в такой простоте есть потенциальные проблемы как для стороны, проводящей, так и для стороны, получающей ROFR. К счастью, многих потенциальных проблем можно избежать, распознав и решив их, пока обе стороны работают вместе над согласованием условий ROFR.

Давайте поговорим о некоторых вопросах, которые следует учитывать при предоставлении или получении ROFR.

Защищенное имущество

На какое имущество распространяется действие ROFR? Хотя обычно это не проблема, ROFR должен точно указывать, какая недвижимость должна быть покрыта ROFR («Собственность»). Отсутствие ясности в описании Объекта может нанести ущерб как владельцу, так и держателю ROFR.

Если объект недвижимости правильно описан в ROFR, какие правила применяются, если владелец решает продать недвижимость как часть пакета с другим имуществом?

Например, что, если владелец планирует продать Недвижимость как часть торгового центра, большого участка или группы аналогичных объектов? Вправе ли держатель ROFR заставить владельца отделить Собственность и предложить Собственность отдельно держателю ROFR?

Хотя требование о выделении Собственности из более крупной продажи может показаться справедливым на первый взгляд, оно может помешать владельцу продать другую собственность.Желание владельца продать другое имущество также сделает более привлекательным для владельца сговор со сторонним покупателем, чтобы сделать условия продажи только Собственности непривлекательными для держателя ROFR. Например, владелец может наложить ограничение на использование Имущества, которое сделало бы Имущество непригодным для использования в целях держателя ROFR, не влияя при этом на предлагаемое использование сторонним покупателем.

Хотя не существует решения, справедливого для всех сторон, признав проблему вначале, стороны могут структурировать ROFR таким образом, чтобы ни одна из сторон не чувствовала, что ею воспользовались, если ситуация действительно возникнет.

Продам собственника вместо имущества

Если владельцем Собственности является юридическое лицо (например, корпорация или компания с ограниченной ответственностью), стороны должны задать следующий вопрос: Продажа акций у корпоративного собственника или продажа долей участия в компании с ограниченной ответственностью владелец компании инициирует ROFR?

Если основным активом, которым владеет предприятие, является Имущество, то ROFR должен предусматривать, что продажа или передача акций или долей участия в предприятии считается продажей или передачей Имущества, которая запускает ROFR.В противном случае владелец может помешать ROFR, «продав» компанию вместо Собственности.

Покрытые переводы

Формулировка

ROFR часто гласит, что «любая продажа или передача» Имущества приведет к активации ROFR, но стороны редко предполагают, что каждая передача будет запускать ROFR.

Например:

Большинство владельцев не ожидают инициирования ROFR, давая своему кредитору право удержания (например, доверительный акт) на Имущество, даже если технически удержание может включать в себя передачу правового титула кредитору.
Аналогичным образом, большинство собственников не намерены, чтобы ROFR препятствовал их передаче членам семьи или трастам для целей имущественного планирования.
Точно так же владелец юридического лица редко ожидает, что слияние с другой компанией приведет к возникновению ROFR (за исключением упомянутого выше).

Передачи, подобные этим примерам, могут быть исключены из определения продажи или передачи, иначе подпадающей под действие ROFR, без значительного воздействия на права держателя ROFR, при условии, что «новый» владелец также будет подчиняться ROFR.

Чтобы снизить риск того, что будущий кредитор владельца будет возражать против ROFR, владелец может пожелать указать в ROFR, что предоставление доверительного договора на Имущество не будет являться продажей или передачей Имущества, подпадающего под действие ROFR, и что любые обращение взыскания на доверительное управление также не будет регулироваться ROFR.

Чтобы защитить права держателя ROFR, держатель ROFR может пожелать указать в ROFR, что, хотя использование Имущества в качестве залога и любое обращение взыскания не приведет к возникновению ROFR, покупатель Имущества при продаже взыскания подлежит ROFR в отношении будущей продажи Недвижимости.

Те же условия

Когда в ROFR говорится «на одинаковых условиях», действительно ли стороны имеют в виду одни и те же условия? Хотя формулировка может показаться справедливой, она может поставить держателя ROFR в затруднительное или невозможное положение.

Например, если собственник предлагает обмен землей, держатель ROFR может оказаться не в состоянии выполнить требование «тех же условий». Если держатель ROFR думает, что может произойти обмен земельными участками, то держатель ROFR может пожелать добавить формулировку для решения этой ситуации.Одна из возможностей заключается в том, чтобы предусмотреть, что, если владелец предлагает осуществить обмен землей, то держатель ROFR может потребовать, чтобы «покупная цена» для Имущества была конвертирована в сумму в долларах на основе оценки справедливой рыночной стоимости Собственности или земля будет приобретена в обмен.

Хотя концепция, лежащая в основе ROFR, заключается в том, что продавца не волнует, кто платит покупную цену, пока продавец ее получает, часто действуют другие силы, которые могут заставить владельца отдать предпочтение стороннему покупателю, а не держателю ROFR.Важно помнить, что условия ROFR обычно не вступают в силу, если владелец уже не «заключил сделку» (по крайней мере, предварительно) с третьей стороной. Следовательно, держатель ROFR должен убедиться, что «сделка», которую совершает владелец, не будет заключена таким образом, чтобы уменьшить права держателя ROFR.

Например, что произойдет, если владелец предложит включить в продажу условия, которые могут нанести ущерб держателю ROFR (например, ограничение, запрещающее использование Собственности для бизнеса владельца ROFR), но это не повредит и не повлияет на стоимость Недвижимости для стороннего покупателя? Чтобы этого не произошло, держатель ROFR может захотеть убедиться, что ROFR предусматривает, что Недвижимость будет продана держателю ROFR с учетом только ограничений, действующих при подписании ROFR, независимо от того, что может быть сказано в будущем предложении третьей стороны. .

Аналогичным образом, если владелец ROFR не владеет Имуществом, владелец может захотеть убедиться, что он имеет право осматривать Имущество независимо от того, что может быть указано в предложении третьей стороны. Когда условия ROFR обсуждаются, собственник обычно соглашается предоставить держателю ROFR ограниченный период проверки независимо от того, что может быть предусмотрено в будущем предложении третьей стороны.

Другие вопросы, которые держатель ROFR может захотеть решить, — это тип документа, который он должен получить, и сроки закрытия, если держатель принимает предложение.Указание этих пунктов в ROFR защитит держателя от принуждения принять заявление о выходе или негарантийный акт от владельца или закрыть сделку в нереалистичном графике.

Эти проблемы можно решить в ROFR, указав, что «независимо от положений предложения третьей стороны» следующие условия будут регулировать в отношении ограничений, прав на проверку, гарантийных обязательств и графика закрытия. Неспособность решить эти проблемы в ROFR может дать владельцу возможность структурировать сделку с третьей стороной, которая затруднит для держателя ROFR покупку Имущества.

Продолжительность

Продолжительность ROFR должна быть указана в ROFR. Как правило, это не проблема, потому что обе стороны имеют в виду конкретный график при согласовании ROFR. Однако бывают случаи, когда продолжительность ROFR может быть неоднозначной, если не позаботиться о распознавании потенциальных неоднозначностей.

Неоднозначные положения часто проявляются в договорах аренды, когда арендатор должен иметь ROFR для покупки арендуемой собственности.Неоднозначный язык часто звучит примерно так: «В течение срока действия настоящего Договора Арендатор будет иметь ROFR в отношении Арендованных Помещений».

Означает ли это предложение, что арендатор будет иметь ROFR каждый раз, когда Недвижимость будет выставлена на продажу в течение срока аренды? Или стороны намерены предоставить арендатору только одно право на покупку недвижимости, которое распространяется только на первую продажу недвижимости и никакие другие?

Как и в случае с другими проблемами, ключ к ответу на этот вопрос состоит в том, чтобы указать в ROFR, является ли это постоянным правом (как это часто бывает в ситуациях аренды) или одноразовым правом, которое уходит, если оно не используется, когда происходит первая продажа.

Есть и другие вопросы, которые следует учитывать, когда сторона хочет, чтобы ROFR длился в течение длительного времени, но их лучше оставить для обсуждения в будущем.

Уведомление

Как владелец уведомляет держателя ROFR о том, что он получил предложение о покупке Недвижимости от третьей стороны, которое владелец примет? Хотя многие из предшествующих проблем более важны для держателя ROFR, чем для владельца, положения об уведомлении имеют жизненно важное значение для владельца.

Современные технологии позволяют нам находить людей проще, чем когда-либо. Однако это не всегда срабатывает. Включение конкретных положений об уведомлении в ROFR может избежать бесчисленных вопросов о том, было ли уведомление действительным, было ли оно получено и что делать, если владелец ROFR не может быть обнаружен.

Значительных затрат времени и проблем можно избежать, указав в ROFR:

Официальный адрес для извещения держателя ROFR;
Обязанность держателя ROFR уведомлять владельца о любом изменении адреса держателя;
Способ доставки уведомления;
Продолжительность времени, в течение которого держатель ROFR должен ответить на уведомление;
Что должен сделать держатель ROFR, чтобы принять предложение; и,
Что (если что) должен сделать держатель ROFR, если держатель ROFR не принимает предложение.

Обязательство держателя ROFR сообщать владельцу адрес для уведомления держателя ложится бременем на сторону, которая фактически располагает такой информацией. Точно так же указание утвержденных методов доставки в ROFR позволяет избежать заявлений держателя ROFR о том, что выбранный владельцем способ доставки был неэффективным или недействительным.

Владелец также может пожелать включить положение, обязывающее держателя ROFR подписать регистрируемый документ, подтверждающий, что владелец не реализовал свое право на покупку Имущества.Подобные положения помогают избежать затяжных вопросов о том, было ли получено уведомление и было ли оно достаточным, а также помогают сохранить право собственности на Собственность в «чистоте».

В ROFR также должно быть указано, что должно быть в уведомлении относительно предложения третьей стороны, чтобы уведомление было действительным. Стороны могут договориться о том, что владельцу достаточно сообщить держателю ROFR основные условия (такие как цена, залог, период проверки и дата закрытия), чтобы начать процесс.

В качестве альтернативы, ROFR может потребовать, чтобы полная копия предлагаемого соглашения со сторонним покупателем была предоставлена держателю ROFR.Хотя предоставление полного соглашения имеет множество преимуществ, оно может вызвать задержки из-за того, что владельцу и стороннему покупателю потребуется потратить время на согласование полного соглашения по сделке, чего сторонний покупатель может не захотеть делать, если он считает, что сделка может быть изъята держателем ROFR.

Соглашение также может содержать информацию о планах стороннего покупателя, которую он предпочел бы не разглашать держателю ROFR.

Предоставление в ROFR конкретных основных положений, которые должны быть включены в уведомление для держателя ROFR (и что копия всего соглашения не требуется), поможет владельцу продвигать продажу без существенного влияния на права держателя ROFR.

Кстати, имея дело с существующим ROFR, важно прочитать все положения ROFR, чтобы ничего не упустить в спешке с отправкой уведомления держателю ROFR. Ни владелец, ни сторонний покупатель не хотят знать, что существует вопрос о действительности уведомления, предоставленного держателю ROFR.

Изменение условий

При более крупных сделках часто возникают ситуации, когда условия сделки должны быть изменены в соответствии с реальностью.Если ROFR составлен таким образом, что держателю ROFR должна быть предоставлена копия точных условий, любое изменение в сделке может привести к тому, что держатель ROFR получит новое уведомление и возобновит право на покупку Имущества.

Для решения таких ситуаций владелец может потребовать, чтобы ROFR учитывал ограниченные отклонения в цене и сроках контракта со сторонним покупателем без повторного задействования прав держателя ROFR. Хотя обсуждение этих положений вначале может быть непростым, всегда легче согласовать их до того, как стороны столкнутся с реальной ситуацией, и каждая сторона уже имеет в виду конкретный результат.

Заключение

Хотя все соглашения являются предметом споров, рассмотрение и решение некоторых из многих проблем, которые могут возникнуть в будущем, помогут вам оставаться на «правильном» пути, когда вы ведете переговоры о праве преимущественной покупки. Консультация с адвокатом, имеющим опыт в праве первого отказа во время переговоров, предпочтительнее, чем необходимость нанять адвоката, чтобы попытаться спасти последующую сделку.

—
© 2021 Уорд и Смит, П.A. Для получения дополнительной информации по вопросам, описанным выше, свяжитесь с Клинтом Д. Рутсоном.

Эта статья не предназначена для предоставления юридических консультаций при каких-либо конкретных обстоятельствах или фактах, и на нее нельзя полагаться. Не следует предпринимать никаких действий на основании информации, содержащейся в этой статье, без консультации с юристом.

Мы — ваша установленная юридическая сеть с офисами в Эшвилле, Гринвилле, Нью-Берне, Роли и Уилмингтоне, Северная Каролина.

Все, что вам нужно знать

Право первого отказа, также называемое ROFR, первое право на отказ или положение о последнем просмотре, дает возможность сначала выполнить бизнес-операцию. 7 мин. Чтения

1. Что такое право на первый отказ?
2. Право первого предложения: что это такое?
3. Почему важно право на первый отказ?
4. Некоторые примеры права преимущественной покупки
5. Причины рассмотреть возможность использования права преимущественной покупки
6.Причины не использовать право первого отказа
7. Право первого отказа чаевые

Обновлено 28 октября 2020 г.:

Что такое право на первый отказ?

Право первого отказа, также называемое ROFR, первым правом отказа или последним положением, дает человеку или компании возможность начать бизнес-транзакцию раньше, чем кто-либо другой. Это может дать первый шанс купить акции или недвижимость по той же цене и на тех же условиях, что и другое предложение.Если обладатель права первого отказа отказывается от сделки, владелец актива может продать его кому угодно.

Во многих соглашениях об опеке над детьми даже есть ROFR. Это требует, чтобы один родитель предлагал другому родителю возможность присмотреть за детьми, прежде чем использовать члена семьи или постороннего ребенка.

Право первой оферты или ROFO требует, чтобы собственники сначала сообщили держателю, когда они планируют продать актив. Затем владелец ROFO имеет право сделать первое предложение по бизнесу, акциям или собственности.Продавец может принять или отклонить предложение, поговорить с другими покупателями и провести переговоры с держателем. ROFO может снизить транзакционные издержки и сэкономить время. Для продажи бизнеса часто требуются юристы, консультанты по инвестициям и бухгалтеры. Покупатели и продавцы заинтересованы в том, чтобы быстро вести переговоры о сокращении затрат, поэтому покупатели обычно делают справедливые предложения. Продавцы могут дождаться лучших предложений, но покупатели могут снизить свои ставки.

Почему важно право на первый отказ?

Многие договоры коммерческой аренды содержат эти положения.Они повышают безопасность бизнеса, если домовладелец обанкротится или решит продать недвижимость, которую он арендует. Инвесторы венчурного капитала и другие компании часто используют право преимущественной покупки, чтобы получить лучшую цену на акции или целые компании. Держать ROFR и ждать обычно более выгодно, чем сразу покупать актив. Кроме того, деловые партнеры по совместным предприятиям обычно предоставляют друг другу это право, чтобы они могли удержать новичка от покупки доли в их фирме, если один из них хочет продать свои акции.Соглашения акционеров в частных компаниях часто имеют аналогичные условия. Издатель может даже попросить у нового автора право преимущественной покупки будущих книг. Если никто еще не имеет права преимущественной покупки на недвижимость или компанию, первый участник торгов может попросить об этом, или продавец может предложить его для привлечения покупателей.

Некоторые примеры права преимущественной покупки

Владелец недвижимости хочет продать покупателю за 1 000 000 долларов на определенных условиях. Поскольку третья сторона имеет право преимущественной покупки недвижимости, владелец должен предложить ее держателю ROFR на тех же условиях, что и предложение покупателя.Покупатель может получить недвижимость только в случае отказа владельца. ROFR — это, по сути, возможность купить недвижимость до того, как она будет продана другому покупателю. Продавец и держатель могут согласовать цену и другие условия в ROFR или договориться позже. Опцион может закончиться в конкретную дату в будущем, и владельцу не нужно продавать, если условия еще не установлены.

Право преимущественного отказа также может присутствовать в каждом соглашении о покупке или предоставлении акций или в уставе стартапа.Некоторые стартапы используют оба метода, что называется подходом с ремнем и подтяжками.

Право преимущественной покупки удерживает лицо, владеющее им, от потери важного актива. Многие коммерческие арендаторы предпочитают сдавать помещения в аренду, но они купят их, чтобы предотвратить выселение нового собственника. Право преимущественной покупки дает арендаторам возможность купить и остаться по своему адресу.

Держатель и покупатель договариваются об условиях продажи на определенный период. Затем покупатель должен продать, если владелец хочет купить его в течение этого времени.Например, две стороны могут договориться о том, что 100 акров земли стоимостью 100 000 долларов в настоящее время будут расти на 3 процента в год, с добавлением сложных процентов или без такового. ROFR также может дать держателям право соответствовать любым предложениям потенциальных покупателей. Владельцы платят за право преимущественной покупки во многих соглашениях или контрактах. Если владелец не может выполнить будущие условия, продавец может продать кому угодно. Некоторые соглашения позволяют держателю сделать предложение только в конце срока, в то время как люди могут использовать другие в любое время. Срок действия ROFR обычно составляет один или два года, поскольку более длительные сроки более рискованны.

Причины рассмотреть возможность использования права преимущественной покупки

Условия ROFR очень гибкие.
ROFR позволяет держателю зарезервировать опцион на покупку актива позже.
Он может ускорить процесс продаж и помочь продавцам сэкономить время и деньги, особенно в сфере недвижимости.
Помогает арендодателям привлекать арендаторов.
Владелец может получить выгоду от улучшений недвижимости или бизнеса собственниками, если он или она решит купить недвижимость.
Стартап с правом первого отказа может помешать вмешательству внешнего покупателя, когда текущий акционер хочет продать свои акции. Они могут предложить ту же сделку текущему акционеру и предотвратить разводнение своих акций.

Причины рассмотрения отказа от права преимущественной покупки

Если положение о ROFR не включает некоторые условия, которые владелец хочет изначально, он или она может решить не совершать покупку.
Если об этом узнают другие участники торгов, пункт о праве преимущественной покупки может снизить цены или затруднить привлечение покупателей.Например, у арендодателя могут возникнуть проблемы с поиском покупателей, если у арендатора есть ROFR.
Это также ограничивает гибкость владельца, особенно его способность продавать и искать покупателей.
Если кредитор имеет право преимущественной покупки ссуды, он имеет право соответствовать условиям любой другой компании. Это может испортить продажу или рефинансирование.
Эти положения сложны и запутаны, поэтому вам не следует пытаться использовать их без адвоката.
Некоторые ROFR имеют короткие периоды ответа, что затрудняет их использование держателями.По данным Commercial Observer, обычный срок ответа составляет всего 30 дней.
Только владелец может использовать ROFR, поэтому он или она часто не может рассказать другу или члену семьи о возможности или совершить покупку, а затем решить перевернуть ее.
Агент по недвижимости, работающий на покупателя, не может получить комиссию, если владелец решит воспользоваться своим правом преимущественной покупки.
Когда инвестор получает уведомление ROFO или ROFR, он или она может быть не готов к крупной сделке.Однако инвесторы часто теряют свои права, если отказываются.

Право первой очереди на отказ

Вы должны точно указать, на какую недвижимость распространяется право преимущественного отказа, а также что произойдет, если собственник захочет продать дополнительную собственность или часть первоначальной собственности. Используйте распределение закупочной цены или формулу, чтобы определить правильную цену.
ROFR должен указывать на то, что произойдет, если предложение о покупке будет направлено на собственность, а не на наличные деньги.Он должен включать способ определения справедливой рыночной стоимости собственности, чтобы правообладатель мог заменить денежные средства.
Положения о сроках должны быть тщательно разработаны. Владелец должен направить уведомление о предложении держателю ROFR в течение определенного количества дней, и у держателя должна быть возможность воспользоваться правом в течение определенного количества дней. Не забудьте указать, какими способами владелец может направить уведомление, например заказным письмом или доставкой, а также дату окончания действия права.Закрытие или уведомление о другом предложении также должно произойти в течение определенного количества дней.
Обладатель права преимущественной покупки может передать право третьему лицу, если условия не запрещают передачу. ROFR должен быть обязательным для юридических лиц или трастов, связанных с владельцем или находящихся под его контролем. Он также должен иметь обязательную силу, если владелец имеет прямую или косвенную заинтересованность в собственности.
В ROFR должны быть четко указаны любые исключения. Например, большинство соглашений позволяют владельцам продавать или передавать собственность трасту или членам семьи, не предлагая ее держателю ROFR.В соглашении также должно быть сказано, что произойдет, если владелец умрет.
Если владелец права преимущественной покупки откажется от покупки, недвижимость либо не будет подпадать под действие ROFR, либо право перейдет к новому покупателю. Некоторые соглашения требуют, чтобы владелец снова продлил оферту держателю после отказа.
Если держатель принимает право, но не завершает транзакцию, право обычно аннулируется. Другие соглашения требуют права преимущественной покупки в случае продажи собственности третьему лицу.Без четких положений могут быть различия в толковании.
Небольшие изменения в предложении владельца и держателя ROFR обычно приемлемы. Во многих соглашениях говорится, что стороны не могут существенно отличаться от условий первоначального предложения, но люди часто спорят о том, какие изменения являются существенными. Возможность вносить изменения увеличивает гибкость для обеих сторон и упрощает решение проблем.
ROFR может быть в каждом соглашении о покупке акций или гранте, или в уставе стартапа.Некоторые стартапы используют оба метода, и это называется подходом с ремнем и подтяжками. Включение права преимущественной покупки в подзаконные акты избавляет компании от необходимости указывать их в каждом соглашении об акциях. Если ваш стартап проходит через раунд начального или венчурного капитала, он может иметь документ о праве преимущественной покупки для стартапа или определенных ценных бумаг, используемых в инвестициях.
Убедитесь, что положение о праве преимущественного отказа в уставе не включает привилегированные акции, поскольку большинство инвесторов хотят большего контроля над своими инвестициями.Адвокат должен изучить устав перед инвестированием, даже если инвестиционная структура является ценной бумагой, такой как конвертируемая векселя или конвертируемый капитал.

Если вам нужна помощь в решении вашего права преимущественного отказа или по другим юридическим вопросам, вы можете опубликовать свой вопрос или проблему на торговой площадке UpCounsel. UpCounsel принимает на свой веб-сайт только 5% лучших юристов. На сайте представлен широкий выбор лучших юристов страны по вопросам стартапов. Вы легко можете найти юриста, который поможет вам в переговорах или расскажет о других аспектах вашего бизнеса.Юристы на UpCounsel пришли из отличных юридических школ, таких как Harvard Law и Yale Law. В среднем они имеют 14-летний юридический опыт, и многие из них работают с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb, или от их имени.

Что такое право на первый отказ и как оно работает?

Право первого отказа (RFR) в договоре о недвижимости, как правило, представляет собой механизм, который дает определенной стороне право первой получить право на покупку определенной собственности, если она выставлена на продажу.Владелец имеет право отказаться от покупки недвижимости; это может сбивать с толку.

RFR — это право в будущем, и оно зависит от того, будет ли недвижимость выставлена на продажу.

Условия RFR могут варьироваться от неопределенных и необязательных до очень конкретных и очень обязательных. RFR может легко означать разные вещи для разных сторон, поэтому важно, чтобы обе стороны точно знали, что означает каждый RFR, когда он впервые обсуждается.

Один из типов RFR — это, по сути, опцион на покупку недвижимости для продажи перед ее продажей любому другому покупателю.Продавец и держатель / покупатель могут или не могут договориться во время переговоров по RFR, чтобы связать себя определенной ценой и другими условиями. Опцион может или не может закончиться в какой-то конкретный день в будущем. Продавец не обязан продавать, если цена и условия не были установлены при создании RFR.

Вариация RFR как цены опциона — это соглашение о продаже и покупке по цене, основанной на одной или нескольких оценках при использовании RFR или в процентах от текущей стоимости, согласованной сторонами при согласовании RFR.Стороны могут, например, договориться, что 100 акров сейчас стоят 100 000 долларов, а цена опциона будет на три процента выше в течение каждого следующего года, как в совокупности, так и без нее.

Второй тип RFR — это право его держателя соответствовать любому предложению продавца, тем самым упреждая его продажу другой стороне. Держатель обычно не обязан согласовывать предложение, но может сделать это по своему усмотрению.

Схожая идея — это то, что называется Право преимущественного предложения (ROFO) или Право преимущественного торга).Формулировка обычно требует, чтобы владелец собственности вступил в добросовестные переговоры с держателем ROFO, прежде чем договариваться о продаже с другими сторонами. Но ROFO может просто дать своему держателю право сделать предложение и не обязывать продавца, кроме рассмотрения предложения держателя. РОФО может, но обычно не обязать стороны прийти к соглашению. ROFO заставляет покупателя стоять у дверей продавца, но после этого ничего нельзя предсказать.

Каждый RFR должен быть оформлен либо как соглашение, либо как контракт (в котором держатель дает некоторую «компенсацию» или платит за право).Он может связать в одиночку текущего владельца или бежать с землей. В любом случае я бы посоветовал записать это.

Обе стороны — правообладатель и собственник / продавец — заинтересованы в разработке RFR. Мотивация владельца / продавца может быть наличной в момент согласования RFR. Владелец обычно мотивирован выгодной ценой или условиями в будущем в сочетании с улучшенной способностью оплачивать продажу.

В приобретенном RFR обычно указывается будущая цена (опцион) и другие условия.Это дает обеим сторонам в текущих условиях уверенность в будущем времени, цене и других договоренностях. Если владелец не может выполнить условия RFR в будущем, RFR не исполняется, и продавец может продавать или не продавать кому-либо. В большинстве случаев держатель RFR не претендует на деньги, которые он заплатил заранее за право, которое он не использует.

RFR также может быть установлен среди субъектов права собственности, что позволяет тем, кто хочет продолжать владеть совместно управляемой собственностью, право сделать первое предложение или сопоставить предложение партнеру, который хочет выйти из партнерства, или к наследству этого партнера.Держатель / покупатели получают возможность сохранить право собственности между собой, в то время как продавец может получить лучшую цену от тех, кто уже участвует в сделке. Доля долей в совокупной собственности часто дисконтируется на рынке, и продажа за пределами группы может наказать продавца.

RFR любого типа обычно истекают в определенную дату в будущем. (Это не относится к ROFO.) Чем дольше срок RFR, тем больше неопределенности и риска каждая сторона принимает на себя в свете рыночных изменений стоимости собственности.Как правило, время приносит пользу владельцу в той степени, в которой недвижимость дорожает по фиксированной цене RFR. Один или два года — это типичный диапазон. Некоторые RFR позволяют продавцу или покупателю ссылаться на RFR в любой момент в течение срока его действия. Другие дают покупателю право сделать оферту только по истечении указанного срока.

Кредитор или ипотечный брокер может попросить заемщика согласиться на рефинансирование RFR , которое обязывает заемщика работать через держателя (т. Е. Кредитора или брокера) или дает держателю право соблюдать любые условия рефинансирования.Не соглашайтесь с этим типом RFR, который, в зависимости от его языка, может привести к продаже или рефинансированию на более выгодных условиях. Если вы подписали такой RFR с кредитором, запросите разрешение и поговорите с юристом.

RFR — это не самостоятельный юридический проект. Обе стороны должны привлечь юристов к разработке формулировок и убедиться, что все понимают, как они будут работать.

Этот контент не может быть использован или воспроизведен каким-либо образом, частично или полностью, без письменного разрешения LANDTHINK.Использование этого контента без разрешения является нарушением федерального закона об авторских правах. Статьи, сообщения, комментарии, мнения и информация, предоставленные LANDTHINK, предназначены только для информационных и исследовательских целей и НЕ заменяют и не совпадают с советами адвоката, бухгалтера, брокера по недвижимости или любого другого лицензированного специалиста по недвижимости. LANDTHINK настоятельно рекомендует посетителям и читателям обращаться за профессиональным руководством и советами по вопросам покупки, инвестирования или продажи недвижимости.

Определение права преимущественной покупки

Что такое право преимущественной покупки?

Право преимущественной покупки (ROFR), также известное как преимущественное право отказа, представляет собой договорное право на заключение деловой сделки с физическим лицом или компанией до того, как это сделает кто-либо другой. Если сторона, имеющая это право, отказывается заключить сделку, должник может принять другие предложения. Это популярная оговорка среди арендаторов недвижимости, поскольку она отдает им предпочтение той собственности, в которой они живут.Однако это может ограничить то, что владелец может получить от заинтересованных сторон, конкурирующих за собственность.

Как работает право преимущественной покупки

Оговорки о праве первого отказа аналогичны опционным контрактам, поскольку держатель имеет право, но не обязан, заключить сделку, которая обычно связана с активом. Лицо с этим правом имеет возможность заключить контракт или соглашение по активу раньше других.

Право первого отказа обычно запрашивается частными лицами или компаниями, которые хотят увидеть, как обернется бизнес или возможность.Правообладатель может предпочесть присоединиться к делу позже, а не сразу взять на себя расходы и обязательство, и право первого отказа позволяет ему это сделать.

Положения о праве преимущественной покупки могут быть изменены для создания вариаций стандартного соглашения. Таким образом, стороны могут вносить изменения, такие как указание срока действия права или разрешение третьей стороне, назначенной покупателем, совершить покупку. Как правило, соглашения о праве преимущественной покупки ограничены временем.По истечении срока продавец может преследовать других покупателей.

Ключевые выводы

Право преимущественной покупки — это договорное право, дающее его держателю возможность совершить сделку с другой договаривающейся стороной раньше других.
ROFR гарантирует держателю, что он не потеряет свои права на актив, если другие проявят интерес.
Право преимущественного отказа может ограничить потенциальную прибыль владельца, поскольку ему запрещено обсуждать предложения третьих сторон перед правообладателем.

Преимущества и недостатки права первого отказа

Для уполномоченной стороны право преимущественной покупки — это своего рода страховой полис, гарантирующий, что они не потеряют права на актив, который им нужен или в котором они нуждаются. Например, коммерческий арендатор может предпочесть аренду помещения; однако он может купить помещение, если это означает, что он будет выселен, если недвижимость будет продана новому владельцу. В таком случае арендатор будет вести переговоры о включении в договор аренды оговорки о праве преимущественной покупки.Таким образом, если аренда станет невозможной, у него будет возможность купить недвижимость до того, как у других появится такая возможность.

И наоборот, право преимущественного отказа является препятствием для владельца собственности, поскольку оно ограничивает возможность ведения переговоров с несколькими покупателями, которые в ходе конкурентной войны могут поднять цену. В приведенном выше примере домовладельцу может быть сложно привлечь покупателей, если он знает, что текущий арендатор всегда первым в очереди на покупку. Однако, если для привлечения подходящего арендатора требуется право преимущественной покупки, владелец недвижимости все равно может это сделать.

Особые соображения

В деловом мире право первого отказа обычно встречается в ситуациях совместного предприятия. Партнеры по совместному предприятию обычно обладают правом преимущественной покупки при выкупе долей, принадлежащих другим партнерам, покидающим предприятие. Аналогичным образом, ROFO дает акционерам, не занимающимся продажей, в акционерном соглашении право приобретать акции продающих акционеров до того, как они будут предложены публике.

Право первого отказа характерно для многих других сфер, от недвижимости до спорта и развлечений.Например, издательство может запросить право преимущественной покупки будущих книг нового автора.

Определение права первой оферты

Что такое право первого предложения?

Право первой оферты — это договорное обязательство, которое позволяет правообладателю приобрести актив до того, как владелец попытается продать его кому-то другому. Если правообладатель больше не заинтересован в собственности, продавец может продать ее третьему лицу. Право первой оферты чаще всего используется в сфере недвижимости и при продаже предприятий.Взаимодействие с другими людьми

Ключевые выводы

Право первой оферты означает, что правообладатель может купить актив или сделать ставку на него до того, как владелец попытается продать его третьей стороне.
Эти права общие с недвижимостью и продажей бизнеса и часто записываются в договор аренды или деловое партнерство.
Таким образом, правообладателями обычно являются либо арендаторы, либо инвесторы.
Право преимущественной покупки, отличное от права первой оферты, дает правообладателю возможность сопоставить оферту, уже полученную продавцом.
Утверждается, что право преимущественной оферты в пользу продавца, а право преимущественной оферты — в пользу покупателя.

Понимание права преимущественной покупки

Право первой оферты обычно записывается в договор, такой как договор аренды или деловое партнерство. Он срабатывает, когда владелец хочет продать актив или недвижимость. По условиям контракта, собственник обязан предоставить обладателю права первой оферты первый шанс купить недвижимость.У правообладателя есть определенный период времени, в течение которого он может сделать предложение, прежде чем истечет срок его действия. Продавец вправе принять или отклонить предложение.

Если продавец отклоняет предложение, владелец может продать его третьему лицу без каких-либо ограничений. Если попытки продажи третьему лицу не увенчались успехом, продавец может вернуться к правообладателю для нового предложения. На этом этапе правообладатель не связан своим первоначальным предложением и, следовательно, может снизить его. Знание того, что продавцу не удалось найти стороннего покупателя, ставит правообладателя в более сильное положение.Продавцами обычно являются арендодатели и владельцы бизнеса, а правообладателями — обычно арендаторы и инвесторы.

Право первого предложения — это обычно быстрый процесс.

Особые соображения

Наиболее распространенная ситуация, когда право первой оферты используется в сфере недвижимости между домовладельцем и арендатором. Арендатор может захотеть получить право первого предложения от арендодателя, чтобы избежать принуждения к переезду в случае продажи собственности.Арендатор может пожелать сделать разумное предложение по собственности. Между тем, домовладелец может рассмотреть предложение о быстрой продаже и минимизации юридических и брокерских сборов.

Право первого предложения также используется при продаже бизнеса. Владелец бизнеса может предоставить право первого предложения партнерам или инвесторам, прежде чем выставить его на общий рынок для продажи третьей стороне.

Право первой оферты против права преимущественной покупки

Право первой оферты тесно связано с правом преимущественного отказа, но считается, что первое в пользу продавца, а второе — в пользу потенциального покупателя.Право преимущественного отказа дает правообладателю возможность согласовать предложение, полученное кем-либо, желающим продать актив. Активы с присоединенным правом преимущественного отказа продать сложнее, поскольку потенциальные покупатели могут не хотят утруждать себя переговорами о сделке, которая должна быть сначала предложена другой стороне.

Законов о борьбе с дискриминацией для арендодателей и управляющих недвижимостью

Арендодатели, управляющие недвижимостью и поставщики жилья обязаны соблюдать меры защиты гражданских прав, установленные Федеральным законом о справедливом жилищном обеспечении (Раздел VIII Закона о гражданских правах 1968 года).

Закон о справедливых жилищных условиях — это свод законов, связанных с антидискриминационными законами для арендаторов. Закон о справедливом жилищном обеспечении применяется ко всем сделкам с недвижимостью, включая покупку, аренду, финансирование и продажу собственности.

Закон о справедливом жилищном обеспечении запрещает отказывать в аренде, вести переговоры или дискриминировать любое лицо на основании его принадлежности к защищенному классу.

Классы

Protect, признанные в соответствии с Законом о справедливом решении жилищных вопросов, включают:

Гонка
Цвет
Религия
Секс
Семейное положение
Гандикап
Национальное происхождение

Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD) отвечает за обеспечение соблюдения Закона о справедливом жилищном обеспечении.

Согласно HUD, согласно Закону о справедливом жилищном обеспечении, никто не может предпринимать какие-либо из следующих действий на основании расы, цвета кожи, национального происхождения, религии, пола, семейного положения или инвалидности:

Отказ от аренды или продажи жилья
Отказ от переговоров по жилью
Сделать жилье недоступным
Отказ в предоставлении жилья
Установить различные условия или привилегии при продаже или аренде жилья
Предоставлять различные жилищные услуги или услуги
Ложно отрицать доступность жилья для осмотра, продажи или аренды
Для получения прибыли, убедить владельцев продать или сдать в аренду (блокирование) или
Отказать кому-либо в доступе или членстве в объекте или услуге (например, многократном листинге), связанных с продажей или арендой жилья.

Дополнительно: Запрещается никому:

Угрожать, принуждать, запугивать или мешать любому, кто реализует право на справедливое жилище или помогает другим, пользующимся этим правом
Рекламировать или делать какие-либо заявления, указывающие на ограничение или предпочтения, основанные на расе, цвете кожи, национальном происхождении, религии, поле, семейном положении или инвалидности. Этот запрет на дискриминационную рекламу применяется к жилью для одной семьи и жилому дому, занимаемому владельцами, на которое в остальном не распространяется действие Закона о справедливом жилищном обеспечении.

Дополнительная защита для инвалидов

Если вы или кто-то из ваших близких:

-Имеете физическую или умственную инвалидность (включая нарушения слуха, подвижности и зрения, хронический алкоголизм, хроническое психическое заболевание, СПИД, комплекс, связанный со СПИДом и умственную отсталость), который существенно ограничивает одну или несколько основных жизненных функций.

-Иметь справку о такой инвалидности или

— Считаются инвалидами

ваш домовладелец не может :

-Отказ разрешить вам внести разумные изменения в ваше жилище или места общего пользования за ваш счет, если это необходимо для инвалида для использования жилья.(В разумных случаях домовладелец может разрешить внесение изменений только в том случае, если вы согласитесь восстановить собственность до ее первоначального состояния при переезде.)

-Отказ от внесения разумных изменений в правила, политику, практику или услуги, если это необходимо инвалиду для использования жилья.

Примеры дискриминации в соответствии с Законом о справедливом решении жилищных вопросов

Чтобы еще больше помочь арендодателям и управляющим недвижимостью, давайте рассмотрим некоторые сценарии, которые можно рассматривать как нарушение Закона о справедливом жилищном обеспечении.

Требование к некоторым арендаторам вносить дополнительный залог, но не всем арендаторам.

Объяснение: Вы должны относиться ко всем арендаторам одинаково. Даже если вы запрашиваете залог с высокой степенью безопасности по недискриминационной причине, если арендатор принадлежит к защищенному классу, он может подать против вас законный иск.

Спросить, есть ли у соискателя аренды дети, даже в непринужденной беседе.

Объяснение: Вам не разрешается задавать вопросы, связанные с семейным статусом соискателя аренды.Обычно вы можете спросить количество человек младше 18 лет, чтобы убедиться, что вы соблюдаете законы о занятости в вашем районе. Но вы не можете конкретно спросить, сколько детей у заявителя или арендатора.

Описание объекта недвижимости как подходящего для семейного отдыха в объявлении об аренде.

Пояснение: Описание имущества, ориентированного на семью, может дискриминировать семейный статус, поскольку заявители могут сделать разумный вывод о том, что в качестве арендаторов предпочтение отдается семьям.

Запрос подтверждения иммиграционного статуса или статуса гражданства.

Объяснение: Дискриминация по национальному происхождению является незаконной, и требование о подтверждении гражданства соискателя аренды является нарушением этого права.

Вы не можете сказать своим арендаторам, что идете в церковь вниз по улице.

Пояснение: Религия — это защищенный класс, и домовладелец, ссылающийся на свои религиозные предпочтения, может заставить арендатора почувствовать, что арендодатель предпочитает арендаторов с аналогичными религиозными убеждениями.

Это лишь некоторые примеры жилищной дискриминации, связанной с арендой жилья. Есть несколько исключений из Закона о справедливом жилищном обеспечении, в том числе более 55 жилищных сообществ и арендаторов, которые принадлежат к защищенному классу, но представляют угрозу для здоровья или безопасности других или которые в настоящее время употребляют запрещенные наркотики.

Поставщики жилья несут ответственность за знание закона и своих обязательств в соответствии с Законом о справедливом жилищном обеспечении. Незнание закона не может служить оправданием непреднамеренных нарушений.

Разрозненный удар

Закон о справедливом жилищном обеспечении запрещает как преднамеренную дискриминацию, так и политику и практику, которые имеют разрозненное воздействие, то есть не имеют государства, направленного на дискриминацию, но имеют эффект дискриминации в отношении классов, защищенных Законом о справедливом жилищном обеспечении, как объясняется в Национальном документе о низком доходе Жилищная коалиция.

В 2015 году Верховный суд США вынес решение в пользу признания несопоставимого воздействия действительными исками по искам о дискриминации в соответствии с Законом о справедливом жилищном обеспечении.В постановлении от июня 2015 г. было принято решение 5–4, согласно которому действие может считаться дискриминационным, даже если намерение не было.

Как и все законы о справедливом жилищном обеспечении, постановление о несопоставимых последствиях устанавливается для дополнительной защиты людей, принадлежащих к защищенному классу, чтобы они могли иметь равные возможности для получения жилья.

В случае аренды жилья домовладельцу или управляющему имуществом может быть предъявлено обвинение в иске о справедливом жилищном обеспечении на основании несопоставимых последствий, если их критерии отбора или политика аренды препятствуют доступу защищенной группы к жилью.Если политика аренды не имеет явного дискриминационного намерения, если политика отрицательно влияет на доступ защищенной группы к жилью, такая политика может нарушать Закон о справедливом жилищном обеспечении в отношении несопоставимых последствий. Например, неодинаковое влияние возникает, когда практика дает разные эффекты в разных расовых группах, даже если практика не была мотивирована расовыми мотивами.

Заявления о несопоставимых последствиях предназначены для устранения «искусственных, произвольных и ненужных препятствий» для равного доступа к жилью.

Консультации для арендодателей и управляющих недвижимостью

Каждый домовладелец и управляющие имуществом должны быть хорошо знакомы с Законом о справедливом жилищном обеспечении и всеми федеральными, государственными и местными законами о жилье.

Справедливое рассмотрение жилья и арендаторов

После того, как будут поняты законы о справедливом решении жилищных вопросов, необходимо разработать критерии отбора, которые одинаково относятся к каждому заявителю. Юридические критерии отбора могут основываться на кредитном отчете заявителя и его судимости, истории аренды, доходе и подтверждении занятости при условии, что арендодатель может доказать, что каждый заявитель проходил проверку по одним и тем же стандартам и основанием для отказа послужил потенциальная неспособность заявителя платить арендную плату или подвергнуть опасности собственность, других жителей или район.

Чтобы защитить себя от разрозненных претензий о воздействии, домовладелец должен иметь подтверждающую документацию, подтверждающую, что ко всем заявителям относятся одинаково, а арендатор был принят или отклонен на основании юридических критериев отбора. Собирая всю эту информацию, арендодатели могут не только принять обоснованное решение о потенциальных арендаторах, но и доказать в суде, что у них были веские причины выбрать одного арендатора вместо другого.

Справедливое управление жилищным фондом и арендой

Помимо проверки арендаторов, каждый домовладелец и управляющий недвижимостью должны одинаково относиться ко всем жильцам во время их аренды в вашей собственности.

Вот некоторые примеры неравного обращения:

Требование к некоторым резидентам, но не ко всем, платить дополнительные сборы
Запрещение некоторым жителям, но не всем, пользоваться общими помещениями или услугами для жителей
Требование к некоторым жителям, но не ко всем, подтвердить свое место жительства при доступе на территорию, объекты или собственность

Помните, даже если намерения не было, если житель принадлежит к защищенному классу и чувствует, что подвергся дискриминации, он может подать против вас иск о справедливом жилищном обеспечении или несоразмерном воздействии.

Образование и обучение по вопросам справедливого жилищного строительства

Хорошая идея — предоставить вашим сотрудникам и сотрудникам возможность регулярного обучения и повышения квалификации по вопросам их обязанностей в качестве поставщиков жилья, чтобы соблюдать Закон о справедливом жилищном обеспечении и относиться ко всем жильцам и заявителям справедливо и одинаково.

Законы

о справедливом решении жилищных вопросов часто меняются, поэтому всегда полезно переоценить свою политику арендного бизнеса и обратиться за юридической помощью к кому-нибудь, кто знаком с законами о арендодателях в вашем штате, прежде чем устанавливать новые, чтобы проактивно решать эти потенциальные проблемы, прежде чем они будут поздно.

Итак, рекламируете ли вы свою собственность, проверяете новых арендаторов или устанавливаете правила для квартир, убедитесь, что вы соблюдаете закон и что любые действия или политики применяются ко всем (с подтверждающей документацией) и не могут быть истолкованы как затрагивающие люди, но не другие.

Как арендатор подает иск о дискриминации?

Если арендатор считает, что его гражданские права нарушаются в соответствии с Законом о справедливом жилищном обеспечении, HUD готов помочь. Бланк жалобы на дискриминацию в области жилья доступен для съемщиков, которые можно заполнить онлайн или загрузить и вернуть.

HUD хочет знать имя и адрес подателя жалобы, имя и адрес лица, против которого подана жалоба, адрес соответствующего жилья, краткое описание предполагаемого нарушения и дату (даты) предполагаемого нарушения.

HUD расследует претензию, предпримет попытку примирения, определит, есть ли причина для претензии, и, при необходимости, проведет судебное слушание.

Эта статья была первоначально опубликована в мае 2017 г.