Дарение. Рента. Завещание. С юристами приёмной разбираем способы передачи жилого помещения
Дарение. Рента. Завещание.
В приемную по правам человека общественной организации «Пеликан» достаточно часто поступают вопросы, связанные с распоряжением гражданами своим жильём. Юристы приёмной работают как с уже состоявшимися сделками и их последствиями, так и предварительно разъясняют значение и правовые последствия всех сделок.
Все вопросы связаны со сделками, которые совершаются с целью передать родственникам (знакомым) жилое помещение, как правило, в обмен на уход с их стороны. Распространенных вариантов три – дарение, рента, завещание.
Нюансов много – собственники выбирают ту или иную форму передачи жилого помещения с учетом особенностей налогообложения, отношений с родными и близкими, другими существенными обстоятельствами.
Принимая во внимание, что юристы «Пеликан» в основном разбирают неблагоприятные сделки по отчуждению имущества, для нас очень важно, чтобы такая сделка была, прежде всего, безопасной.
С точки зрения безопасности рассмотрим 3 варианта передачи жилого помещения.
1. Договор дарения жилого помещения
На наш взгляд, самый небезопасный способ передачи жилья. При договоре дарения право собственности на объект переходит другому человеку безвозмездно и безо всяких условий. Даже если участники сделки договорились между собой о каких-то важных для дарителя условиях (к примеру, ухаживать за дарителем или материально ему помогать) в договоре этого прописать нельзя – такое условие будет противоречить правовой природе сделки. Более того, при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением (статья 572 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Отказаться от исполнения договора дарения или отменить дарение в исключительных случаях, конечно, можно, но очень непросто, поскольку перечень таких случаев предусмотрен законом и очень ограничен (покушение на жизнь дарителя, на жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленное причинение дарителю телесных повреждений; а также общие основания признания сделки недействительной – к примеру, если сделки противоречит нормам закона или совершена лицом, которое на момент ее совершения не могло понимать значение своих действий).
Простой житейский опыт подсказывает, что подарить можно ту вещь (а квартира по гражданскому кодексу – та же вещь), в которой даритель не нуждается сам. К примеру, есть у бабушки квартира, в которой она не живет – почему бы не подарить ее внучке, которая в жилье нуждается? И совсем другое дело – подарить единственное жилье, уезжать из которого некуда.
Многие аргументируют целесообразность таких сделок налоговыми льготами. Действительно, дарение жилого помещения близким родственникам не облагается налогом на доходы. Однако стоит ли рисковать единственным жильем?
Ведь здесь есть опасность остаться «на улице». Таких случаев, к счастью, меньшинство, но нам известны печальные истории о том, как родственники, получив от родителей супруга квартиру и подав на развод, выгоняли из единственного жилья и бывших собственников, и бывших супругов.
Дарение: переход права собственности другому человеку безо всяких условий. Подарив квартиру, человек теряет на нее все права.
Безусловный характер сделки
2. Договор ренты
Очень распространенная сегодня сделка, хотя, пожалуй, вопросов по ренте не меньше, и связаны они, как правило, с тем, что плательщик ренты не оправдывает ожидания бывшего собственника жилья.
В чем особенность этой сделки? Право собственности, как и при дарении, переходит получателю ренты. Однако рента существенно отличается от дарения тем, что при совершении этой сделки можно и нужно ставить свои условия — плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
Кроме того, условиями договора ренты может быть предусмотрено право постоянного проживания получателя ренты в жилом помещении – это существенно снижает риски потерять место жительства.
В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков.
И хорошо, если имущество по договору ренты передано безвозмездно – в этой ситуации действую принципы договора дарения. В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже. А это значит, что размер платы придется вернуть.
Рента: право собственности на недвижимое имущество переходит плательщику ренты или сохраняется за получателем ренты. В обоих случаях рента обременяет недвижимость. Возмездный характер сделки.
3. Завещание
Это распоряжение имуществом после смерти. Право собственности на недвижимость остается у завещателя, а это означает, что гражданин, обладая полной дееспособностью, вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.
В том случае, если гражданин решил отменить или изменить завещание, ему достаточно выразить свою волю, не указывая при этом причины его отмены или изменения. Для отмены или изменения завещания не требуется чье-либо согласие, в том числе лиц, назначенных наследниками в отменяемом или изменяемом завещании.
Завещатель вправе посредством нового завещания отменить прежнее завещание в целом либо изменить его посредством отмены или изменения отдельных содержащихся в нем завещательных распоряжений. Завещание может быть отменено также посредством распоряжения о его отмене.
Завещание: право собственности на имущество сохраняется за завещателем, равно как и право распоряжения этим имуществом.
Материалы подготовлены в рамках проекта «В единстве за права инвалида, ребёнка – инвалида». При реализации проекта используются средства государственной поддержки, выделенные в качестве гранта в соответствии с распоряжением Президента Российской Федерации от 3 апреля 2017 г. № 93 – рп и на основании решения Координационного комитета по проведению конкурсов на предоставление грантов Президента Российской Федерации. Договор с фондом – оператором президентских грантов по развитию гражданского общества № 17-1-007859.
что лучше, выгоднее ли дарственная или наследство, какими законодательными актами регулируются такие документы и договора, каковы риски?
Задайте свой вопрос нашему лучшему юристу:
Артему Комарову 👑.
8 (800) 101-43-92
Пожилые люди, оказавшиеся в ситуации полного одиночества, часто подумывают привлечь кого-нибудь позаботиться о них. В обмен на эти услуги чаще всего одинокие люди престарелого возраста предлагают свою недвижимость, т. к. от этой собственности не будет никакой пользы после смерти. Однако, что лучше и выгоднее в такой ситуации — договор ренты, или может быть завещание и наследство, дарственная? У каждого из этих способов имеются свои нюансы и подводные камни, поэтому нужно четко понимать, какой вариант удобен конкретно в ваших условиях.
Показать содержание
- Что это за термины и какими законодательными актами они регулируются?
Дарение Завещание и наследство Рента
- Что предпочтительнее и выгоднее — договор ренты, дарственной или завещание?
- Риски и подводные камни каждого из вариантов — какой безопаснее?
Что это за термины и какими законодательными актами они регулируются?
Дарение
Акт дарения — это безвозмездная передача прав на собственность другой стороне («одаряемому»).
Актом дарения не может называться сделка, когда в обмен на получение прав одаряемый дарит что-либо в ответ — это уже является договором мены или иной сделкой, не имеющей ничего общего с дарением. Процесс дарения, состава договора, а также иных регулирующих аспектов отображен в Главе 32 ГК РФ, статьи 572—582.
Обратите внимание: договор дарения, составленный таким образом, что он приобретает силу после смерти дарителя, не имеет юридической силы (закреплено п.3 ст. 572 ГК РФ).
Итак, дарением называется:
- Передача прав другой стороне на безвозмездной основе. Получатель дара сразу же становится владельцем недвижимости.
- Передать права нужно или сразу же при составлении договора, или в кратчайшие сроки. Договор, в рамках которого передача происходит лишь после смерти, не имеет правовой силы.
Завещание и наследство
Завещание и наследство — немного разные понятия. Завещание — это документ, закрепляющий передачу прав на собственность после смерти заявителя.
Оба аспекта регулируются массой законодательных актов, а также Конституцией РФ и Гражданским Кодексом РФ:
- Ст. 35 Конституции РФ закрепляет у граждан право наследования и передачи собственности в наследство.
- Основной комплекс актов, регулирующих процедуру, содержится в ГК РФ: статьи 1110—1185 (Раздел V).
Важно. Наследованием является передача прав исключительно после смерти завещателя; если завещание составлено иным образом, не подразумевающим передачу имущества после смерти, оно считается ничтожным (т. е. не имеющим юридическую силу).
Подробнее о завещании и наследстве можно узнать из следующего видео:
Рента
Согласно законодательству РФ, рента может быть пожизненной и бессрочной. Пожизненная рента — это передача имущества плательщику ренты в обмен на регулярно оказываемые услуги или перевод денежных средств; выплаты или оказание услуг происходят до момента смерти получателя ренты (бывшего владельца имущества).
Наш лучший юрист ждет ваш вопрос:
8 (800) 101-43-92
При бессрочной ренте выплата денежных средств, а в некоторых случаях и оказание услуг, происходит и после смерти получателя ренты. Кроме того, статьей 583 ГК РФ отдельно регламентирована возможность заключить договор пожизненной ренты на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
Более подробно о существующих видах ренты можете узнать из этого материала.
Процедура полностью регулируется Гражданским Кодексом РФ, а именно: Главой 33, статьями 583-605.
Таким образом, при составлении ренты:
- Имущество сразу же переходит к плательщику ренты, но находится под залогом рентодателя до момента исполнения обязательств по договору ренты.
- В рамках договора ренты ее плательщик в обязательном порядке должен дать что-либо взамен — или деньги при возмездном характере сделки, или услуги (при договоре ренты на безвозмездной основе).
Далее вы можете посмотреть видео о том, что такое рента и чем характеризуется соответствующий договор:
Что предпочтительнее и выгоднее — договор ренты, дарственной или завещание?
Выгода сильно зависит от того, в какой роли выступает человек.
Способ Выгода для владельца имущества Выгода для получателя имущества Минусы для владельца имущества Минусы для получателя имущества Вывод Договор дарения С составлением договора все бюрократические процедуры завершаются
- Имущество переходит в собственность сразу же, причем без залоговых обязательств.
- Правильно составленный договор дарения сложно юридически оспорить (т. е. даже если внезапно объявятся родственники умирающего, вряд ли им удастся забрать недвижимость).
- Приходится полагаться на добросовестность получателя дара.
- Если получатель окажется недобросовестным человеком, он может практически беспрепятственно выгнать прежнего владельца из квартиры.
Отсутствуют Какая бы ни была ситуация, это очень удобный инструмент для получателя дара. Для владельца недвижимости это тоже может быть удобный инструмент, но только в ситуации полного доверия к получателю. В противном случае кончиться передача дара может очень плачевно Завещание
- Завещание можно корректировать, менять, переписывать сколько угодно раз. Единственное — при изменениях завещания должен присутствовать нотариус.
- Завещание дает более гибкие возможности распределения наследства.
Отсутствуют
- Наследство облагается большим налогом, так что передать абсолютно все имущество не получится в любом случае.
- Если у завещателя имеются родственники, с которыми он находится в конфронтации, может случиться неприятная ситуация после смерти — родственники могут попробовать оспорить завещание через суд.
- Завещание легко оспорить в суде, подтвердив недееспособность составителя бумаги.
- При наличии иждивенцев у умершего (нетрудоспособные родители, дети-инвалиды и так далее), они по закону получают ½ от наследства.
- Наследство облагается большим налогом.
- Если получатель — не родственник или супруг умершего, шанс юридически защитить свое право получить наследство крайне мал.
Завещание — гибкий инструмент, но выгодный и удобный в первую очередь самому завещателю. При этом получатель наследства получает не более чем шаткие шансы на получение наследства — за вычетом налогов, разумеется. Подытоживая, завещание удобно завещателю и его родственникам, но невыгодно для получателя наследства Пожизненная рента
- Хотя имущество передается в собственность плательщику ренты, оно находится под залогом, т. е. «выкинуть из квартиры» плательщик ренты не сможет в любом случае.
- При невыполнении обязательств со стороны плательщика договор можно расторгнуть, при этом закон будет на стороне рентодателя.
- Имущество сразу передается в собственность плательщику. Это исключает возможность внезапного расторжения договора без передачи каких-либо прав, что часто бывает в случае составления завещания.
- Корректировать договор ренты невозможно без участия получателя имущества.
- Договор ренты оспорить в суде сложнее всего: таким образом, обе стороны юридически защищены.
При составлении бессрочного договора есть вероятность, что плательщики ренты перестанут выполнять условия договора после смерти рентодателя При составлении бессрочного договора, платить или оказывать услуги придется и после смерти рентодателя. При срочном договоре — залог с недвижимости снимется лишь после смерти рентодателя Напрашивается вывод, что пожизненная рента — наиболее оптимальный вариант и для владельца, и для получателя имущества. Юридическая защита предусмотрена для обеих сторон, а передача прав происходит таким образом, что вероятность неисполнения обязательств по договору стремится к нулю. Риски и подводные камни каждого из вариантов — какой безопаснее?
В таблице выше читателю должно быть примерно ясно, в чем именно риски и выгода каждого из вариантов. Если мы определяем не выгоду, а именно безопасность способа, то на первое место выходит договор ренты. На то имеется несколько важных причин:
- В отличие от завещания, договор ренты корректировать невозможно. Это исключает возможность внезапного неисполнения обязательств.
- В отличие от дарственной, имущество передается в собственность под обременение, т. е. новый владелец недвижимости не может пользоваться ей в полной мере — продавать, дарить или производить иное отчуждение прав. Это гарантирует исполнение обязательств со стороны получателя ренты.
- Расторгнуть договор можно лишь по добровольному согласию сторон или же в судебном порядке (как в судебном порядке происходит оспаривание ренты мы рассказывали тут). Таким образом, процедура расторжения договора дает дополнительную юридическую защиту обеим сторонам сделки.
- Нет необходимости руководствоваться не прагматическими, а эмоциональными соображениями (при составлении завещания или дарственной одна из сторон по сути соглашается на условия лишь по причине доверия второй стороне).
- Если внезапно объявятся родственники умершего, оспорить договор ренты в суде сложнее всего. Завещание и дарственную, наоборот, достаточно просто оспорить, т.к. законодательно установлено право наследования всеми родственниками первой категории (дети, родители и супруг/супруга).
Больше нюансов об оформлении договора ренты можно узнать из специальной статьи.
Важно! Все перечисленные выше аргументы однозначно утверждают договор ренты в качестве наиболее оптимального и безопасного способа передачи имущества в обмен на иждивение.
Разумеется, выгода и удобство каждого способа сильно зависит от того, какую позицию занимает читатель, а также насколько велик уровень доверия по отношению ко второй стороне сделки. Но жизнь, как и люди, непредсказуема; поэтому правильнее всего в любом случае обеспечить себе максимальную юридическую защищенность.
ПОСЛЕДНИЙ шанс задать вопрос вопрос нашему лучшему юристу:
Артему Комарову 👑8 (800) 101-43-92
Актом дарения не может называться сделка, когда в обмен на получение прав одаряемый дарит что-либо в ответ — это уже является договором мены или иной сделкой, не имеющей ничего общего с дарением. Процесс дарения, состава договора, а также иных регулирующих аспектов отображен в Главе 32 ГК РФ, статьи 572—582.
Наследство — это имущество, на которое распространяется завещание.
Так, например, завещание в высшей степени выгодно пожилому человеку, но не выгодно тому, на кого оно составлено. Поэтому рассмотреть выгоду всех трех вариантов нужно по отдельности и систематизированно.
Является ли контракт на право собственности таким же, как арендная плата?
Является ли арендная плата за право собственности такой же, как и контракт на право собственности?
№
По сути, эти два типа договоров на недвижимость являются полярными противоположностями друг друга.
Арендная плата по-прежнему является договором аренды с отношениями между арендодателем и арендатором, в то время как договор купли-продажи позволяет вам приобрести недвижимость и пользоваться всеми преимуществами владения жильем.
На самом деле, договор купли-продажи является единственным альтернативным вариантом финансирования жилья, доступным для покупателей, которые все еще хотят владеть своим домом. Это дает много преимуществ по сравнению с арендой в собственность.
Договор купли-продажи и аренда жилья в Миннесоте
В чем разница? Краткий ответ можно найти в этой удобной таблице:
Аренда с выкупом
Аренда с выкупом — также известная как аренда с правом выкупа, аренда с правом выкупа и т.
д. — это аренда дома с намерение приобрести его в течение заранее определенного периода времени (обычно от одного до трех лет). Кредитные баллы имеют решающее значение в этих договорах аренды, поскольку арендодатель или управляющая компания будут получать кредит как часть процесса подачи заявки.
При аренде в собственность арендодатель и арендатор заранее договариваются о покупной цене при подписании договора. Например, арендатор и арендодатель могут договориться о цене покупки в размере 200 000 долларов. В любой момент в течение срока действия договора аренды арендатор может приобрести дом по этой заранее установленной цене. Обычно это происходит, когда они могут получить финансирование от банка.
Одним из преимуществ аренды в собственность является то, что арендатор может зафиксировать сегодняшние цены на жилье, в то время как он фиксирует свой кредит для получения финансирования. Еще одним преимуществом для арендатора/потенциального покупателя является то, что аренда жилья резервирует за ним дом; арендодатель не сможет продать другому покупателю во время аренды.
Есть ли первоначальный взнос за арендную плату?
Да .
Вместо того, чтобы брать залог и арендную плату за один месяц, как при обычной аренде; арендодатель может запросить невозмещаемый «опциональный первоначальный взнос» в размере от 3 до 5% от покупной цены. Это делается для обеспечения безопасности арендодателя, поскольку намерение состоит в том, чтобы купить дом (и основная причина, по которой арендодатели соглашаются платить арендную плату за владение по сравнению с обычной арендой). Если арендатор покупает дом, этот вариант первоначального взноса пойдет на его финансирование, в противном случае арендодатель сохранит его, когда арендатор съедет.
Другими словами, авансовый платеж по опциону не подлежит возврату, если арендатор не может получить банковское финансирование в оговоренные сроки.
Что такое ежемесячная арендная плата?
Ежемесячный арендный кредит представляет собой процент от арендной платы арендатора, который зачисляется на его первоначальный взнос и возможную покупку.
Подумайте о плане принудительных сбережений.
Загвоздка в том, что этот кредит почти всегда основан на арендной плате выше рыночной. Например, если нормальная рыночная арендная плата за дом составляет 1600 долларов, арендодатель повысит арендную плату до 1750 долларов, чтобы учесть арендную плату в размере 150 долларов. Другими словами, выгоды для арендатора практически нет. Следует также отметить, что арендодатель сохранит арендную плату в течение срока действия договора аренды, и если арендатор не воспользуется своим правом на покупку дома, арендодатель получит все.
Кто несет ответственность за содержание дома в аренду с правом собственности?
Арендаторы, скорее всего, будут брать на себя мелкие обязанности по обслуживанию дома во время аренды наряду с работой во дворе. Тем не менее, крупный структурный ремонт, такой как новая крыша, должен покрываться существующим страховым полисом домовладельца. Как и в любом контракте, очень важно читать мелкий шрифт, чтобы знать, каковы ваши права и обязанности.
Кому принадлежит недвижимость по контракту?
Существуют многочисленные различия между арендной платой за владение и договором купли-продажи; право собственности на недвижимость является наиболее важным отличием, которое следует учитывать. В отличие от арендной платы в собственность, где это договор об отношениях между арендодателем и арендатором для покупателей прав собственности: владеть недвижимостью, платить налоги на недвижимость, иметь страховку домовладельцев и нести полную ответственность за содержание собственности.
Есть ли первоначальный взнос?
Да .
Первоначальный взнос является важным компонентом договора купли-продажи. Первоначальный взнос составляет от 10 до 20% от стоимости покупки.
Имеет ли значение кредит?
№ .
Плохая кредитная история или ее отсутствие не является проблемой. Наша кредитная программа без проверки кредитоспособности – причина номер один, по которой люди выбирают договор на продажу, а не арендную плату.
Есть ли ежемесячная оплата по контракту за дело?
Да .
Подобно банковскому ипотечному кредиту или кредиту на покупку автомобиля, контракт на право собственности будет иметь процентную ставку с установленным сроком (например, 30 лет или 15 лет), при котором ежемесячно выплачиваются основная сумма и проценты. Это сокращает остаток кредита с течением времени и является привлекательной альтернативой выбрасыванию денег на арендную плату в собственность.
Возможна ли оплата воздушным шаром?
Да .
Обычно в договоре купли-продажи предусмотрена единовременная выплата, которая дает возможность владельцу/продавцу установить дату, когда они хотят, чтобы покупатель рефинансировал банковскую ипотеку или продал дом. Как правило, это более длительный срок (до 5 лет) по сравнению с арендной платой, где срок аренды обычно составляет 1-3 года.
Можете ли вы сделать ремонт дома?
Да .
Вы можете не только улучшать свой дом, работая по контракту, но и получать финансовые выгоды от любого увеличения стоимости, которую приносит ваш собственный капитал. Это отличается от аренды, когда арендатору не разрешается вносить материальные улучшения в собственность до ее покупки.
Можете ли вы продать недвижимость с прибылью?
Да .
Если покупатель не может рефинансировать банковскую ипотеку во время действия договора купли-продажи, у него всегда есть возможность продать недвижимость. Как минимум, они возместят свой первоначальный взнос вместе со всеми своими ежемесячными платежами, которые пошли на погашение основной суммы кредита.
В качестве дополнительного бонуса, учитывая, что стоимость жилья в Миннесоте продолжает расти, также, скорее всего, будет получена прибыль за счет повышения стоимости собственного капитала.
Это становится большим преимуществом по сравнению с арендной платой в собственность, когда арендатор практически не имеет возможности компенсировать свой вариант первоначального взноса или арендного кредита, если он не может купить дом.
Хуже того, они могут столкнуться с выселением от своего домовладельца.
Имеются ли налоговые льготы для заключения контракта?
Да .
Как и при банковской ипотеке, покупатель может вычесть проценты по кредиту, а также налоги на имущество. Это большое преимущество по сравнению с арендой в собственность.
Готовы сделать первый шаг?
Вы попали в нужное место, если вам подходит контракт на сделку. Позвоните по телефону 651-307-7663 или заполните нашу контактную форму, чтобы связаться с проверенным контрактом MN для инвестора в CBlock Investments.
Контракт на дело против. Сдам в аренду | Главная Путеводители
Тони Гуэрра
Когда экономика находится в упадке, ипотечные кредиторы, как правило, становятся более разборчивыми при выдаче кредитов. Ужесточение стандартов жилищного кредита может затруднить получение ипотечного кредита. Для тех, кто не может претендовать на получение ипотечного кредита или просто не хочет его, существуют варианты договора на право собственности и аренды с правом собственности.
Оба варианта покупки дома имеют свои преимущества и недостатки.
Договор купли-продажи
Договор купли-продажи, более известный как земельный договор, представляет собой официальный договор, который существует между продавцом дома и его покупателем. Когда договор купли-продажи выполнен, продавец соглашается позволить покупателю оплатить дом в рассрочку. В договоре о купле-продаже продавец продолжает сохранять право собственности на дом, в то время как покупатель имеет так называемое справедливое право собственности.
Аренда с выкупом
Договоры аренды с выкупом требуют, чтобы часть или вся арендная плата, уплачиваемая арендаторами, включалась в окончательную покупную цену их дома. В соответствии с договором аренды продавец устанавливает окончательную цену покупки дома после заключения соглашения. Арендаторы по договорам аренды с выкупом имеют эксклюзивную возможность купить свои дома на определенный срок. С другой стороны, в договорах об аренде с выкупом арендаторы не обязаны по закону покупать дома, которые они арендуют.
Преимущества
Договоры на право собственности и договоры об аренде требуют меньше документов, чем традиционные ипотечные кредиты. Кроме того, покупатели с более слабым кредитным рейтингом или небольшими деньгами могут воспользоваться программами «контракт за дело» и «аренда с выкупом». По договору аренды дома с правом выкупа домовладелец по-прежнему может сохранять контроль над ее имуществом. Наконец, договор о купле-продаже действительно дает небольшую долю собственности в доме его покупателю.
Недостатки
Покупатели по договору аренды с выкупом арендуют имущество на время. Кроме того, в соответствии с договором аренды вам потребуется разрешение арендодателя на любые улучшения имущества. В контракте на продажу продавец финансирует покупку своего покупателя и собирает только ежемесячные платежи, а не единовременную сумму. Когда покупатель в договоре о совершении сделки не выполняет свои обязательства, продавец должен выполнить всю юридическую работу по обеспечению соблюдения его условий или вообще аннулировать его.
