Как потратить материнский капитал на покупку квартиры до 3 лет без ипотеки: 4 правила покупки жилья с материнским капиталом

Покупка квартиры без заёмных средств с помощью семейного капитала возможна только тогда, когда ребёнку, после появления в семье которого возникло право на материнский капитал, исполнится 3 года.

При покупке квартиры с использованием средств семейного капитала должны быть выделены доли в собственности на каждого ребёнка и обоих родителей.

По требованию ПФ это условие должно быть оговорено в договоре и составлено нотариальное обязательство. Сделать это нужно в течение 6 месяцев после того, как ПФ РФ перечислит средства из семейного капитала на счёт продавца.

Размер доли каждого члена семьи выделяют по договоренности внутри семьи.

При этом необязательно «прописывать» детей в приобретённой квартире, при условии, что имеющееся место регистрации соответствует требованиям, предъявляемым для проживания детей.

Все тонкости расходования средств семейного капитала на покупку недвижимости изложены в Постановлении Правительства 862 « О правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» от 12 декабря 2007 г.

Если стоимость квартиры больше размера семейного капитала, то в договоре купли-продажи должна быть указана сумма, которую покупатель выплатит продавцу из собственных сбережений.

При покупке недвижимости за счёт материнского капитала необходимо соблюдать определенные требования. Но они не должны пугать, так как за 10 лет существования программы поддержки российских семей механизм приобретения недвижимости за счёт семейного капитала хорошо налажен.

После того, как ребёнку, после появления которого у семьи возникло право на получение семейного капитала, исполнится 3 года, средства материнского капитала можно использовать для оплаты обычных сделок купли-продажи недвижимости и для участия в долевом строительстве многоквартирных домов.

Если при покупке квартиры покупатель использует собственные накопления совместно с материнским капиталом, то в тексте договора купли-продажи должно быть указано, что определённая сумма (прописать, какая именно) будет единовременно переведена ПФ РФ на счёт продавца в течение 2 месяцев. То есть получается договор с отсрочкой платежа. При этом необходимо указать, когда право собственности на квартиру перейдёт к держателю сертификата: в момент заключения сделки или после перечисления ПФ необходимой суммы продавцу.

Если семейного капитала достаточно для оплаты полной стоимости квартиры, то тогда заключается стандартный (без отсрочки) договор купли-продажи.

В любом случае к заявлению в Пенсионный Фонд держатель сертификата должен обязательно приложить копию договора купли-продажи.

При покупке квартиры можно оформить договор с рассрочкой платежа между покупателем и продавцом. Важно, что продавцом, который предоставляет рассрочку, в этом случае является физическое лицо, либо организация-застройщик. Но не кредитная организация. То есть оформляется именно рассрочка платежа, а не кредит или иной займ. Поэтому воспользоваться деньгами можно будет только после достижения ребёнком 3 лет. В договоре с рассрочкой платежа указывают первый единовременный платёж, который покупатель вносит из собственных средств при подписании договора, и оговаривается период, в течение которого ПФ равными платежами будет перечислять продавцу оставшуюся сумму.

Если материнский капитал будет потрачен на покупку квартиры, то в ПФ нужно предоставить: заявление от держателя сертификата, паспорт с указанием регистрации, договор купли-продажи квартиры.

В зависимости от формы договора и других условий сделки ПФ могут быть нужны дополнительные документы.

17 умных способов покрыть первоначальный взнос за инвестиционную недвижимость

Для большинства инвесторов в недвижимость внесение следующего первоначального взноса за сдаваемую в аренду недвижимость является самым большим препятствием для покупки. Нигде поговорка «Чтобы делать деньги, нужны деньги» не является более очевидной, чем в инвестировании в недвижимость!

На самом деле, когда мы проводили опрос в нашем Центре арендодателей и инвесторов в недвижимость на Facebook, наиболее распространенной проблемой для инвестирования всегда было «собрать следующий первоначальный взнос за инвестиционную недвижимость».

Мы слышим вас громко и ясно. Поэтому мы составили исчерпывающее руководство о том, как именно вы можете просить, занимать, копить и иным образом собирать требуемый первоначальный взнос за арендуемое имущество.

Содержание

Сколько мне нужно для первоначального взноса за арендованное имущество?

Как и на большинство вопросов, которые стоит задать, ответ на этот: «Это зависит». В частности, это зависит от типа финансирования, которое вы берете взаймы, от вашей кредитной истории и от того, насколько рискованно вы выглядите для кредиторов.

Но это небольшой ответ, так что вот ответ получше: от 15 до 30% от покупной цены вашей следующей инвестиционной недвижимости (если только вы не занимаетесь взломом дома — об этом позже). Где ваш первоначальный взнос попадет в этот диапазон, зависит от того, какой кредит вы используете для покупки вашей следующей инвестиционной собственности.

Обычные ипотечные кредиты

В нижней части диапазона первоначального взноса находятся обычные ипотечные кредиты, обычно требующие минимального первоначального взноса в размере 20% для инвестиционной недвижимости. Но обычные кредиты имеют гораздо больше правил, чем портфельные кредиты или коммерческие кредиты. Ожидайте высокие требования к кредитам, доходам и денежным резервам среди обычных кредиторов. И они занимают больше времени, чтобы закрыть, как правило, 30-60 дней.

Также помните, что вам нужно будет оплатить частную ипотечную страховку, если вы берете обычную ипотеку с первоначальным взносом менее 20%.

И последнее замечание по поводу обычных кредиторов: имейте в виду, что они налагают строгие правила на источник вашего первоначального платежа. Они хотят, чтобы это было из ваших собственных сбережений, наличными, и они обычно требуют, чтобы наличные были «приправлены», то есть находились на вашем банковском счете как минимум за два месяца до закрытия.

Это означает, что они не позволят вам использовать многие варианты из списка ниже, потому что обычно они не разрешают брать какую-либо часть первоначального взноса взаймы у кого-либо еще. Однако они отлично подходят для взлома домов — сравните ставки по ипотечным кредитам и сборы на сайте Credible.

Портфельные кредиты

Альтернативой обычным ипотечным кредитам являются портфельные кредиты. Портфельный кредит — это кредит, который кредитор хранит у себя, а не объединяет и продает крупной компании, обслуживающей ипотечные кредиты. Примеры включают местные местные банки и онлайн-кредиторы инвестиционной недвижимости, такие как LendingOne, Visio или Patch Lending.

Эти кредиты обычно требуют 15-30% первоначального взноса, погашаются в течение 14-30 дней и, как правило, в большей степени ориентированы на обеспечение при выдаче кредита. Другими словами, они тщательно изучают вашу сделку и саму недвижимость, чтобы убедиться, что они согласны с тем, что это хорошая сделка, но предъявляют меньше требований к вашему доходу.

Многие кредиторы, такие как LendingOne и Visio, вообще не требуют документацию о доходах!

Еще одно преимущество заключается в том, что многие портфельные кредиторы не предъявляют требований к выдержке и не запрещают вам брать взаймы первоначальный взнос. Их отношение к первоначальному взносу по кредитам на инвестиционную недвижимость более либеральное, больше похожее на «Мы не платим, так что вы сами справляетесь».

Обратная сторона такой большей гибкости? Портфельные кредиторы, как правило, взимают несколько более высокие процентные ставки и авансовые платежи.

Хотя это два основных источника кредитов на аренду недвижимости, они не единственные. Вот еще несколько идей финансирования аренды недвижимости, которые следует рассмотреть, прежде чем остановиться на кредиторе.

Портфельные кредиторы, как правило, работают относительно быстро и легко, поскольку им требуется гораздо меньше документации, чем обычным ипотечным кредиторам. Вот краткая демонстрация того, как я подаю заявку на получение кредита в LendingOne менее чем за минуту:

Денежные резервы, расходы на закрытие и многое другое

Независимо от того, занимаете ли вы у обычного кредитора или у портфельного кредитора, вам все равно нужны денежные резервы.

Кредиторы требуют, чтобы у вас было достаточно наличных средств, отложенных при расчете, для покрытия ипотечных платежей за определенное количество месяцев. Типичный диапазон платежей составляет от одного до шести месяцев.

Неприятным моментом является то, что кредиторы часто требуют наличия наличных резервов для всех ваших ипотечных кредитов, а не только для нового кредита, который вы берете взаймы.

И, конечно же, вам потребуются наличные для оплаты расходов на закрытие. Это включает в себя от 1000 до 2000 долларов на расходы, связанные с титулом, плюс налоги, страховку и комиссию кредитора, которые лягут на тысячи долларов. Никто не говорил, что ипотека — это дешево!

В результате вам нужно гораздо больше денег, чем просто первоначальный взнос за аренду недвижимости. Имейте в виду эти другие потребности в наличных деньгах, когда вы просчитываете варианты финансирования.

17 способов получить первоначальный взнос за инвестиционную недвижимость

Еще не испугались? Хорошо, потому что, несмотря на высокие потребности в наличных деньгах для покупки инвестиционной недвижимости, у вас есть множество вариантов получить наличные деньги для первоначального взноса за сдаваемую в аренду недвижимость. Возможно, вы даже сможете купить свою следующую арендуемую недвижимость без вложений!

Прежде чем мы углубимся в тему, стоит сделать паузу и отметить, что лучшим источником средств для первоначального взноса были, есть и всегда будут наличные деньги из ваших сбережений. Когда вы занимаете первоначальный взнос у кого-то еще, вы подвергаете себя чрезмерному левериджу, сужению маржи денежных потоков или даже отрицательной доходности, а также возможному повышению ставок или срочному кредиту.

Вот почему мы так активно повышаем уровень ваших сбережений и сокращаем расходы, вплоть до того, что живем на половину вашего дохода. Чем больше ваших собственных сбережений и наличных денег вы можете инвестировать, тем лучше вы сможете получать высокую прибыль от сдаваемой в аренду недвижимости.

Ладно, хватит прозелитизма, давайте углубимся в некоторые альтернативные идеи для внесения первоначального взноса за инвестиционную недвижимость!

1. Долевой капитал

У вас есть доля в вашем основном доме?

Один из наиболее эффективных способов занять деньги для первоначального взноса за инвестиционную недвижимость — это взять кредитную линию под залог собственного дома (HELOC) под залог вашего основного места жительства. Это относительно доступно, гибко, и если у вас много капитала, вы можете занять много денег!

HELOC могут иметь фиксированную или переменную процентную ставку в зависимости от основной ставки. Как правило, они рассчитаны на 10-15 лет, в течение которых заемщики могут переводить средства на банковский счет в любое время. Обычно вы платите проценты только по остатку кредита, и вам не нужно ежемесячно платить какие-либо деньги в счет основного долга.

После этого наступает 15-20-летний период погашения, когда заемщик больше не может снимать деньги с кредитной линии и должен вносить регулярные ежемесячные платежи для погашения остатка.

Многие инвесторы в недвижимость используют HELOC для покрытия первоначального взноса или расходов на ремонт при покупке новой недвижимости. После ремонта они затем рефинансируют, чтобы снять часть наличных и погасить свой баланс HELOC, а затем пойти и повторить все заново.

Кроме того, вы можете использовать HELOC, чтобы починить и перевернуть дом, вместо того, чтобы сдавать его в аренду.

Вы также можете воспользоваться своим капиталом, взяв кредит под залог дома. Как правило, вторая ипотека, ссуды под залог дома теоретически могут быть первой ипотекой, если вы владеете своим домом бесплатно и чисто. Но ссуды под залог жилья не предлагают такой же гибкости, как HELOC, как стандартные ипотечные ссуды с фиксированным графиком погашения.

И последнее замечание: имейте в виду, что обычные кредиторы не захотят, чтобы вы использовали HELOC для внесения первоначального взноса за инвестиционную недвижимость. Во-первых, они не хотят видеть какую-либо часть первоначального взноса в долг, а во-вторых, это добавит больше долга к вашему соотношению долга к доходу (DTI).

Это также может временно уменьшить ваш кредит, как и любой другой новый долг.

2. Кредитная линия по аренде капитала («RELOC»)

Хорошо, поэтому «RELOC» может быть не термином, но тем не менее. Арендодатели могут выкупать HEOC за сдаваемую в аренду недвижимость, а не за свои дома, если у них достаточно капитала.

Как и в случае с ипотекой, ожидайте, что процентные ставки и комиссии будут выше по кредитным линиям в отношении инвестиционной собственности по сравнению с HELOC. Это связано с тем, что риск для кредиторов выше, поскольку заемщики с большей вероятностью объявят дефолт по кредитам на инвестиционную недвижимость, чем по жилищным кредитам.

Вы также можете ожидать, что максимальный LTV (отношение кредита к стоимости) будет ниже для RELOC по сравнению с HELOC. Это означает, что кредиторы ссудят вам меньшую часть общей стоимости имущества, опять же, потому что их риск выше.

Помните, что когда вы занимаете деньги для инвестирования, вы должны быть уверены, что получите более высокую отдачу от инвестиций, чем те, которые вы платите в виде процентов. Это включает в себя как ипотеку вашей инвестиционной собственности, так и любые кредиты для первоначального взноса. Рассчитайте денежные потоки в нашем бесплатном калькуляторе аренды недвижимости, чтобы спрогнозировать доходность, ежемесячный денежный поток и операционные расходы.

3. Перекрестное обеспечение

Еще один вариант, если у вас есть доля в вашем доме или другом арендуемом имуществе, — это перекрестное обеспечение.

Подождите, кросс-сопоставление-что?

Также известная как общая ипотека, вы можете предложить вашему новому кредитору наложить дополнительный залог на ваш дом или другое арендуемое имущество в качестве дополнительного залога. Скажем, вы подаете заявку на получение кредита на покупку новой арендуемой недвижимости, и они требуют 20% авансового платежа (плюс расходы на закрытие, плюс денежные резервы). У вас недостаточно денег, но, допустим, у вас есть другая собственность с капиталом в 100 000 долларов.

Итак, вы сообщаете кредитору о своем капитале, и они соглашаются использовать это другое имущество в качестве дополнительного залога и отказываются от вашего требования о первоначальном взносе. Теперь у них есть две собственности, обеспеченные одним кредитом, и они уверены, что даже в случае невыполнения обязательств они могут вернуть свои деньги, лишив права выкупа обе вашей собственности.

Что, конечно же, повышает уровень риска. Если вы не погасите один кредит, вы потеряете две собственности. Заемщик, будьте осторожны.

4. Ваш 401(k)

Думаете о том, чтобы совершить набег на свои сбережения? Когда вы занимаете деньги со своих пенсионных счетов, чтобы покрыть первоначальный взнос за аренду недвижимости, становится сложно, будьте осторожны.

Но вот основы. Во-первых, если вы знаете — со 100% уверенностью — что сможете вернуть деньги в течение 60 дней, вы можете снять деньги со своего 401(k). Если вы вернете его в течение 60 дней, это не будет считаться распределением, и вы не будете страдать от гнева IRS со штрафами, задолженностью по налогам и множеством слез.

Поскольку это рискованная игра, у вас есть еще один вариант: вы можете занять деньги у администратора 401(k). Конечно, технически это ваши собственные деньги, под которые вы берете взаймы, но пока вы не достигнете 59 ½, у вас не будет доступа без вышеупомянутых штрафов. Но хорошая новость заключается в том, что кредиты 401 (k) дешевы, поскольку вы в основном занимаете деньги у себя в будущем. Деньги, которые, кстати, уже есть на вашем счету.

Обычно вы можете занять до 50 000 долларов США или до 50% вашего баланса 401(k), в зависимости от того, что меньше.

5. Ваш IRA Roth

Как и в случае 401(k), вы можете получать деньги из IRA на срок до 60 дней без штрафных санкций, если вы вернете их своевременно. Что так же рискованно с IRA, как и с 401 (k) s.

Другой вариант использования IRA — использовать самостоятельную IRA для покупки инвестиционной недвижимости. С учетом сказанного вам потребуется создать самостоятельную IRA с хранителем, что требует некоторой работы (и затрат).

В качестве альтернативы, вы можете в любое время вывести взносов обратно из вашего Roth IRA без штрафных санкций. Но не заработок — любая прибыль в вашем Roth IRA должна оставаться на месте до тех пор, пока вам не исполнится 59 ½, иначе вы столкнетесь со штрафами IRS.

Последний вариант — снять деньги со своего счета, чтобы купить основное место жительства для взлома дома (подробнее об этом чуть позже). Правила IRA Roth отличаются, когда вы берете деньги на покупку дома:

1. Это должен быть ваш первый дом,
2. Ваш Roth IRA должен быть открыт не менее пяти лет,
3. Средства должны быть использованы непосредственно на покупку дома, и
4. Вы не можете снять более 10 000 долларов.

Узнайте больше об использовании пенсионных счетов для покупки инвестиционной недвижимости, прежде чем попробовать это дома!

6. Взлом дома, чтобы сократить первоначальный взнос (и жить бесплатно)

Взлом дома включает в себя покупку дома для проживания и поиск способа заставить кого-то другого платить деньги, вложенные в вашу ипотеку.

Существует множество подходов к взлому дома: от покупки небольшого многоквартирного дома и сдачи в аренду других квартир до сдачи в аренду спален в доме на одну семью и проживания в нем в течение года, прежде чем съехать и сдать его в аренду. Дени нашла еще более изобретательные способы взломать дом, пригласив иностранных студентов по обмену и сдав в аренду складское помещение в своем доме!

Вот краткий пример того, как один молодой человек без опыта работы в сфере недвижимости взломал дуплекс и теперь живет бесплатно.

Какое отношение все это имеет к авансовым платежам? Все просто: требования к первоначальному взносу для основного жилья намного ниже, чем для инвестиционной недвижимости.

Например, вместо того, чтобы платить 15-30% за первоначальный взнос за сдаваемую в аренду недвижимость, заемщики FHA с минимальным кредитным рейтингом 580 вносят всего 3,5%. И нет, вы не ограничены домами на одну семью — кредиты FHA и VA позволяют покупать многоквартирные дома до четырех квартир.

Даже обычные ипотечные гиганты Fannie Mae и Freddie Mac теперь предлагают кредитные программы всего с 3% первоначальным взносом. Гораздо меньше, чем вам потребуется для минимального первоначального взноса за инвестиционную недвижимость.

Кроме того, вы можете использовать доход от аренды других квартир, чтобы получить право на получение ипотечного кредита. Доход от аренды, который, как мы надеемся, покроет весь ваш платеж по ипотеке. Определенно беспроигрышный вариант!

Проверьте Credible, чтобы сравнить сегодняшние процентные ставки. Если вам нужны дополнительные советы по взлому дома и другим способам сократить ваши расходы, Дени и я поговорим о том, как ускорить ваши сбережения для первоначального взноса на инвестиционную недвижимость здесь:

7. Финансирование владельца

Почему бы не попросить продавца одолжить вам первоначальный взнос?

Вторые ипотечные кредиты, удерживаемые продавцом, распространены, хотя ожидайте, что срок кредита будет значительно короче, чем для традиционных ипотечных кредитов. Ни один продавец не хочет держать кредит на 30 лет; они хотят получить свои деньги раньше, чем позже.

Но, как и все остальное в инвестировании в недвижимость, финансирование собственника является предметом переговоров. Это касается всего: от срока кредита до процентной ставки и любых авансовых платежей. Возможно, вы предложите платить более высокие проценты за более длительный срок погашения или договоритесь о 30-летнем периоде амортизации с трехлетним воздушным шаром.

На самом деле, если вы планируете рефинансировать или продать недвижимость в течение следующих нескольких лет, единоразовый платеж может стать отличным компромиссом между вами и продавцом. В примечании с воздушным шаром оставшаяся часть кредита подлежит оплате к определенному дню; в приведенном выше примере ваши ежемесячные платежи основаны на 30-летнем графике амортизации, но вы должны выплатить весь остаток кредита в течение трех лет путем рефинансирования или продажи имущества.

Ваши ежемесячные платежи по ипотеке остаются низкими, но продавец по-прежнему получает свои деньги в течение нескольких лет, как краткосрочный кредит.

8. Gap Funding

Существуют компании, которые специализируются на кредитовании инвесторов в недвижимость в качестве первоначального взноса за инвестиционную недвижимость.

Известные как гэп-кредиторы, они либо взимают высокие проценты и сборы, либо требуют участия в вашей сделке. Это цена инвестирования в недвижимость без вложений.

И в этом есть смысл: кредитодатели берут на себя огромный риск, предоставляя вам первоначальный взнос. Они занимают вторую позицию по залоговому удержанию после вашего основного кредитора и фактически кредитуют 100% LTV.

Все-таки кусочек чего-то лучше, чем ничего. Если у вас нет другого способа закрыть крупную сделку, может иметь смысл воспользоваться пробельным финансированием. Просто убедитесь, что совокупные ежемесячные платежи по долгу оставляют вам положительный денежный поток, если вы покупаете арендуемую недвижимость — последнее, что вы хотите, — это терять деньги каждый месяц.

Попробуйте Gap Funding Solutions, чтобы получить представление о ценах и о том, как кредиторы Gap структурируют эти сделки.

9. Кредиты от друзей и семьи

Как и многие другие варианты в этом списке, вы не можете занимать деньги для первоначального взноса, если используете обычный кредит. Но портфельные кредиторы обычно позволяют это.

Ваши родители, братья и сестры, тети, дяди, друзья, бабушки и дедушки — все они являются реальными источниками, у которых можно взять кредит, чтобы помочь вам накопить первоначальный взнос для вашей следующей инвестиционной недвижимости.

Эти частные кредиторы, вероятно, также не будут платить вам проценты или комиссионные. Вероятно. Как и в случае с финансированием продавца, все условия подлежат обсуждению. Ваши друзья и семья, вероятно, не дадут вам кредит на 30 лет, но вы можете оформить кредит только под проценты или другие выгодные условия кредита.

Еще одно преимущество: долг не будет отображаться в вашем кредитном отчете, и ваш другой кредитор может не включать его при расчете вашего DTI. Если они вообще побеспокоятся о расчете, чего не делают многие портфельные кредиторы.

Просто убедитесь, что вы подтверждаете, что портфельный кредитор, которым вы пользуетесь, разрешает это, прежде чем просить свою семью и друзей о частном кредите!

10.

Кредит — не единственный вариант получения денег от друзей и семьи. Они могут захотеть принять участие в действии в качестве партнера.

Если ваши друзья и родственники не согласны с идеей получения кредита, спросите, не хотят ли они вместе с вами инвестировать в недвижимость. Вам придется договариваться об условиях: кто вносит первоначальный взнос за арендованное имущество, кто контролирует подрядчиков и ремонтные работы (если таковые имеются), кто управляет имуществом и арендаторами.

Прежде всего, договоритесь о стратегии выхода. Выкупит ли один партнер другого в определенный момент? За сколько? Или вы в конечном итоге продадите недвижимость на рынке, чтобы обналичить ее? Когда?

Единственная неправильная стратегия выхода — не иметь таковой и оставить партнерство открытым. Потому что неизбежно наступает день, когда один партнер хочет обналичить деньги, а другой хочет сохранить собственность.

11.

Я сделал это сам и заработал около 700 долларов. Недостаточно, чтобы покрыть первоначальный взнос, конечно, но хорошее начало для одного.

Конечно, расстаться со старыми вещами сложнее, чем кажется. Моя жена Кэти подтолкнула меня продать мой кегератор, и все это время я думал: «А что, если я когда-нибудь снова захочу варить пиво?»

(Можете ли вы сказать, что мне все еще немного грустно из-за этого?)

Но правда в том, что избавление от физического «хлама», загромождающего ваш дом и жизнь, дает освобождение. Брэд Питт хорошо сказал об этом в «Бойцовском клубе»: «Вещи, которыми вы владеете, в конечном итоге владеют вами».

Хитрость заключается в том, чтобы поддерживать дисциплину и не покупать новые вещи взамен того, от чего вы избавились. Разорвать порочный круг потребительства — хороший первый шаг, если вы хотите жить на половину своего дохода и вкладывать больше денег в инвестиции и досрочный выход на пенсию!

12.

Знакомы с бизнес-моделью оптовой продажи недвижимости?

Предпосылка проста: вы находите хорошие сделки, а затем передаете их другим инвесторам — за маржу. Например, вы нашли недвижимость стоимостью 75 000 долларов США (и, скажем, 150 000 долларов США после ремонта), которую владелец готов продать за 50 000 долларов США. Вы заключаете контракт на 50 000 долларов, а затем продаете контракт другому инвестору за 60 000 долларов.

Вы получаете маржу в размере 10 000 долларов, даже не получая право собственности на недвижимость, продавец получает желаемую быструю продажу за 50 000 долларов, а ваш покупатель получает недвижимость за 75 000 долларов за 60 000 долларов. Это победа для всех.

Но оптовая торговля требует двух важнейших навыков: находить отличные внебиржевые сделки и составлять список инвесторов, которые вмешаются и возьмут на себя контракты. Слишком многие начинающие инвесторы в недвижимость считают оптовую торговлю простым способом начать работу, потому что она не требует большого капитала.

Однако оптовая торговля трудоемка. Требуется много работы, чтобы найти эти сделки, достаточно хорошие для оптовой продажи с приличной маржой, и создать список надежных покупателей. Хорошие новости? Эти навыки хорошо подходят для реального инвестирования в недвижимость и пригодятся вам, когда вы начнете инвестировать для себя.

Ознакомьтесь с нашим обзором инструментов инвестирования в недвижимость от Propstream, которые значительно упрощают поиск внебиржевых сделок.

13. Починить и перевернуть дом

Еще один способ собрать капитал для первоначального взноса, необходимого для сдачи в аренду недвижимости, — продать один или два дома перед покупкой долгосрочной аренды.

«Но секундочку! По-прежнему требуется первоначальный взнос, чтобы купить недвижимость для продажи!»

Да. Но не обязательно столько же; вы можете продать более дешевую недвижимость, чтобы накопить первоначальный взнос за более крупную арендуемую недвижимость. А некоторые кредиторы, работающие по принципу «фикс-и-флип» (например, LendingOne), покрывают 90% покупной цены, если недвижимость хорошо оценена, оставляя вам меньший первоначальный взнос за флип.

Конечно, вам также понадобятся деньги, чтобы начать ремонт. Несмотря на то, что кредиторы, такие как LendingOne и Patch of Land, покрывают 100% ваших затрат на ремонт, вам все равно нужно изначально вкладывать деньги для каждого розыгрыша, прежде чем кредитор возместит вам (в соответствии с графиком розыгрыша).

Займы твердыми деньгами также являются полезным инструментом для флипов. Читайте о плюсах, минусах и использовании кредитов твердыми деньгами здесь.

14. Рефинансирование после ремонта: BRRRR

Метод BRRRR является аббревиатурой от слов «покупка, ремонт, аренда, рефинансирование, промывка и повторение».

Когда вы рефинансируете недвижимость после ремонта, вы можете снять свои первоначальные наличные обратно, чтобы использовать их в качестве первоначального взноса за следующую арендуемую недвижимость. Это означает, что вам действительно нужно накопить только первый первоначальный взнос, потому что вы можете продолжать использовать одни и те же деньги снова и снова для покупки новой недвижимости.

За исключением того, что с каждой недвижимостью, которую вы добавляете в свой портфель, вы также увеличиваете свой ежемесячный доход. Это поможет вам увеличить свой доход, чтобы вкладывать все больше и больше денег в каждую последующую сделку, помогая вам расширяться и приобретать более крупные и прибыльные инвестиционные объекты.

Вы можете использовать кредиторов, таких как LendingOne, Patch of Land, или кредитора с твердыми деньгами для первоначальной покупки и ремонта, а затем рефинансировать для долгосрочной ипотеки с Kiavi, Visio или какой-либо другой кредитор долгосрочной аренды.

Сначала я построил свой портфель аренды именно таким образом. Это классическая стратегия не просто так!

15. Кредитные карты и кредитные линии для бизнеса

Итак, снятие наличных с кредитных карт — одна из самых рискованных тактик в этом списке. Но это все же вариант.

Преимущества использования кредитных карт для первоначального взноса включают скорость (это происходит мгновенно) и гибкость (вы можете погасить его так быстро или медленно, как вам нравится). Огромный, неуклюжий, слон в комнате недостаток? Это дорого.

Персональные кредитные карты обычно взимают три или четыре «пункта» или процента вперед в виде комиссии за выдачу наличных. Затем есть проценты, которые обычно находятся в диапазоне 16-24%.

Это много.

Но никто не говорит, что вы должны использовать личные кредитные карты. Вместо этого воспользуйтесь услугой бизнес-кредитования, такой как Fund & Grow, чтобы открыть комбинированные бизнес-кредитные карты и кредитные линии на сумму от 100 000 до 250 000 долларов, на которые вы имеете право как инвестор в недвижимость. Они найдут вам карты с 0% вводной годовой процентной ставки в течение первых 12–18 месяцев, что сэкономит вам деньги на процентах. Затем они покажут вам, как платить титульным компаниям с помощью ваших бизнес-кредитных карт, чтобы не платить комиссию за выдачу наличных.

Имейте в виду, что кредитные карты не являются приемлемым вариантом, если вы берете взаймы по обычной ипотеке, так как это предполагает заимствование денег для покрытия первоначального взноса.

Кредитные карты могут быть быстрым и гибким источником финансирования первоначального взноса за инвестиционную недвижимость. Вот еще несколько статей о том, как использовать кредитные карты для покупки недвижимости. Я сделал это сам, и это сработало очень хорошо, на самом деле.

16. Погасить задолженность по кредитной карте

Пойдя в противоположном направлении, вы можете погасить задолженность по кредитной карте, чтобы высвободить больше своего ежемесячного дохода для сбережений и инвестиций.

Как упоминалось выше, долги по кредитным картам обходятся дорого. Слишком дорого — если у вас есть задолженность по кредитной карте, это должно быть вашим главным приоритетом, поскольку вы вряд ли получите более высокую отдачу от своих инвестиций, чем то, что вы платите в виде процентов компаниям, выпускающим кредитные карты.

Если у вас есть задолженность по кредитной карте, погасите ее, прежде чем инвестировать в недвижимость, акции или что-то еще. После того, как вы избавитесь от этой обезьяны, вы можете начать агрессивно направлять деньги на сохранение минимального первоначального взноса за инвестиционную недвижимость.

17. Потребительские кредиты

Потребительские кредиты также дороги, с высокими процентными ставками и комиссиями. Но они предлагают другой вариант кредита для заимствования арендного имущества первоначальный взнос.

Опять же, будьте осторожны, чтобы не получить отрицательный денежный поток от сдаваемой в аренду недвижимости. Персональные кредиты могут помочь вам преодолеть разрыв, чтобы купить флип или сделку BRRRR, которую вы не смогли бы купить иначе.

Final Word

У инвесторов в недвижимость есть множество вариантов увеличения минимального первоначального взноса, необходимого для инвестиционной собственности.

И хотя я призываю вас к творчеству, я также предостерегаю вас от перенапряжения. Кредитное плечо — невероятное преимущество при инвестировании в недвижимость, но оно сопряжено со своими рисками.

В начале своей карьеры я купил слишком много недвижимости для сдачи в аренду и слишком быстро. К тому времени, когда я понял, что я сделал, я уже умножил свою ошибку, купив десять объектов недвижимости, все с использованием заемных средств и с отрицательным денежным потоком.

Именно поэтому мы тратим так много времени на то, чтобы рассчитать денежный поток от недвижимости.

Не стесняйтесь использовать и комбинировать описанные выше приемы по мере необходимости, чтобы увеличить свой следующий первоначальный взнос по кредиту на аренду недвижимости. Просто будьте осторожны, просчитывайте свои денежные потоки заранее и убедитесь, что вы не откусываете больше, чем можете позволить себе прожевать. ♦

Каким образом вы привлекли капитал для первоначального взноса за инвестиционную недвижимость? Какова ваша любимая тактика первоначального взноса при аренде недвижимости?