Собственник помещения в многоквартирном доме: Многоквартирный дом как объект управления — kiteliberty.ru — Кайт клуб Андрея Антонова, Санкт-Петербург

Содержание

ответ | Министерство промышленности, энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Красноярского края

#15-000-608 от 26.01.2015, Симанова Наталья Владимировна

Вопрос:
Подскажите, пожалуйста, по какой формуле (как правильно) подсчитать имеется ли кворум при проведении общего собрания жильцов дома в соответствии с п. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ на примере: общая площадь многоквартирного жилого дома 6000 кв.м., общая (суммарная) площадь квартир и нежилых помещений принадлежащих собственникам 4500 кв.м., общая площадь общего имущества многоквартирного жилого дома 1500 кв.м. Урегулирован ли в настоящее время каким-либо нормативно-правовым актом арифметический порядок подсчета голосов для определения кворума общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома. Как правильно подсчитать количество голосов, которым обладает каждый собственник на общем собрании собственников помещений в многоквартирном жилом доме (на примере). Если этот вопрос не входит в Вашу компетенцию, подскажите куда следует с ним обратиться. Спасибо.

Ответ:

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установлены нормами статей 44 – 48 Жилищного кодекса.
Приказом Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах» даются рекомендации по проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах.
Необходимо отметить, что частью 3 статьи 48 Жилищного кодекса определено, что количество голосов, принадлежащих каждому собственнику помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Рассмотрим порядок расчета доли в праве общей собственности на общее имущество на примере:
D = S пом. / Sпом.,
где D – доля собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
S пом. – площадь жилого и нежилого помещения, принадлежащего собственнику;
S пом. – общая сумма всех площадей жилых и нежилых помещений.
Итак, общая площадь жилых и нежилых помещений многоквартирного дома составляет 4500 кв.м. Площадь квартиры собственника № 1 составляет 77,9 кв.м, следовательно доля данного собственника составляет 0,0173 (77,9 кв.м /4500 кв.м= 0,0173).
Количество голосов собственника зависит от площади принадлежащему ему помещения в многоквартирном доме.
Общее количество голосов собственников помещений, чаще всего в многоквартирном доме общее количество голосов устанавливается равным 100 (или 100 %).
Количество голосов собственника помещения № 1рассчитывается:
К гол = D х 100%,
где D – доля собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
100% – общее количество голосов всех собственников.
Получаем, собственник жилого помещения № 1 в многоквартирном доме обладает 1,73 % голосов (0,0173 х 100% = 1,73%).
Общую сумму голосов собственников помещений многоквартирного дома, можно рассчитать так:
К общ. = К1 + К2 + ….. Кn,
Кворум должен определяться исходя из количества голосов, принадлежащих явившимся собственникам и собственникам, чьи представители пришли в место проведения собрания.
Разберем на примере, на общем собрании собственников многоквартирного дома присутствовали собственники данного многоквартирного дома в количестве 45 человек, которым принадлежат помещения в данном доме общей площадью 2470,9 кв.м, что составляет 56,3% от общей площади дома. При этом в голосовании приняли участие 42 человека, которые являются собственниками помещений в многоквартирном доме общей площадью 2314,5 кв.м., что соответствует 52,3% от общей площади жилых и нежилых помещений многоквартирного дома. Таким образом, кворум имеется.
Согласно части 1 статьи 46 Жилищного кодекса решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, участвующих в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. При этом следует обратить внимание на то, что в данном случае большинство голосов определяется не от общего числа голосов, принадлежащих всем собственникам помещений в многоквартирном доме, а только от совокупного числа голосов собственников, принимающих участие в собрании. Исключение из этого порядка представляют только случаи принятия решений о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе о введении ограничений пользования им, передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме. Эти решения должны приниматься квалифицированным большинством голосов — не менее 2/3 (67 %).

Прокурор разъясняет — Прокуратура Челябинской области

Прокурор разъясняет

27 октября 2022, 09:37

Мы, жильцы многоквартирного дома, организуем общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме с использованием ГИС ЖКХ. Как соблюсти порядок при проведении первого общего собрания с использованием ГИС ЖКХ? (Прокуратура г. Коркино)

Текст

Отвечает помощник прокурора г. Коркино Панаитова А.П.

Ответ: Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы регламентирован ст. 47.1 ЖК РФ.

Инициатор проведения общего собрания с использованием ГИС ЖКХ (собственник или лицо, осуществляющее управление домом) осуществляет полномочия администратора общего собрания, который определяет порядок приема решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование на данном общем собрании, продолжительность голосования по вопросам повестки дня данного общего собрания.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе не позднее чем за пять рабочих дней до даты проведения первого общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы представить лицу, осуществляющему управление многоквартирным домом, письменный отказ от проведения данного общего собрания.

Лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, обязано регистрировать такие отказы и не позднее чем за два рабочих дня до даты проведения данного общего собрания представить их собственнику, по инициативе которого проводится первое общее собрание с использованием системы, или учесть отказы в случае, если данное общее собрание проводится по инициативе лица, осуществляющего управление многоквартирным домом.

В случае поступления лицу, осуществляющему полномочия администратора общего собрания, информации о наличии письменных отказов от проведения данного общего собрания собственников, обладающих более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, первое общее собрание с использованием системы не может быть проведено.

При проведении первого общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы не позднее чем за десять рабочих дней до даты проведения данного общего собрания администратор общего собрания:

— размещает в системе и направляет с использованием системы собственникам помещений в многоквартирном доме сообщение о проведении собрания и о порядке представления письменного отказа от проведения такого собрания;

— размещает в общедоступных местах (на досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом) указанное сообщение и правила доступа к системе не зарегистрированных в ней собственников помещений в многоквартирном доме.

Мы, жильцы многоквартирного дома, организуем общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме с использованием ГИС ЖКХ. Как соблюсти порядок при проведении первого общего собрания с использованием ГИС ЖКХ? (Прокуратура г. Коркино)

Отвечает помощник прокурора г. Коркино Панаитова А.П.

Сколько денег вы заработаете, если у вас есть жилой комплекс? | Работа

Стив Ландер

Владение жилым комплексом балансирует между инвестициями и карьерой. С одной стороны, для покупки жилого комплекса обычно требуется значительная сумма денег, и то, что вы зарабатываете на этом, обычно зависит от того, сколько вы в него вкладываете. С другой стороны, владение жилым комплексом может быть гораздо более сложным, чем владение другими видами активов, такими как акции или облигации.

Ставка капитализации

Если у вас нет долгов за ваш многоквартирный дом, то, что вы заработаете, равно всему вашему собранному доходу за вычетом всех ваших расходов. Если вы получаете 500 000 долларов в виде арендной платы и платите 300 000 долларов на расходы, вы зарабатываете 200 000 долларов. Большинство инвесторов измеряют доход от своих квартир по отношению к стоимости здания с помощью показателя, называемого коэффициентом капитализации. Расчет ставки капитализации начинается с расчета чистой операционной прибыли. NOI вычитает ваши операционные расходы из вашего текущего дохода. Сложите всю собранную арендную плату и другие доходы, например, квитанции за услуги прачечной. Вычтите ваши операционные расходы из дохода, чтобы найти NOI. Эксплуатационные расходы включают в себя все, что вы тратите на эксплуатацию здания, но исключают основные капитальные затраты, которые вы делаете либо для продления срока службы здания, либо для увеличения его стоимости. Когда у вас есть NOI, вы делите на него цену или стоимость здания. Например, если у вас есть NOI на 200 000 долларов, но вы заплатили за него 2,4 миллиона долларов, предельная ставка составит 8,33 процента.

Возврат после ипотечного кредита

Если у вас есть ипотечный кредит, вашим доходом являются не деньги, которые вы получаете в NOI. Это то, что у вас осталось после выплаты ипотечного кредита. Чтобы рассчитать доход после выплаты долга, называемый возвратом денежных средств, вы делите этот чистый денежный поток на свой первоначальный взнос. Если вы вложите 700 000 долларов в залог за эту собственность стоимостью 2,4 миллиона долларов, вы будете должны 1,7 миллиона долларов. Если ваше годовое обслуживание долга составляет 130 000 долларов, и вы вычтете его из NOI в размере 200 000 долларов, вы получите годовой доход наличными в размере 70 000 долларов. Когда вы свяжете 70 000 долларов со своим первоначальным взносом в 700 000 долларов, вы получите 10-процентную наличность при возврате наличных.

Прибыль от продаж

Владея многоквартирным домом, вы надеетесь получить деньги, продав его. Есть несколько разных способов, как это происходит. Многоквартирные дома часто продаются на основе их ставки капитализации, которая фактически кратна доходу, который они производят. Если вы увеличите доход от своего здания за счет повышения арендной платы или сокращения расходов, вы сможете продать его с прибылью. Когда вы продаете на лучшем рынке или улучшаете качество здания, покупатели могут захотеть купить ваше здание по более низкой цене, кратной прибыли, что принесет вам дополнительную прибыль. Наконец, если у вас была ипотека, вы, вероятно, выплатили ее. Поскольку у вас меньше ипотечного кредита, который нужно погасить, чем вы изначально взяли, вы сможете получить этот капитал при продаже.

Возможности дополнительного дохода

Некоторые владельцы квартир управляют собственными домами. Плата за управление сильно различается, но обычно составляет от 3 до 7 процентов от взимаемой арендной платы. Если вы управляете зданием самостоятельно, вы можете уменьшить эти расходы. В здании с арендной платой в размере 500 000 долларов 5-процентная плата за управление составит 25 000 долларов в год. Выполнение собственных работ по техническому обслуживанию также может сократить ваши расходы на ремонт и позволить вам положить больше денег в свой карман.

Ссылки

Управление моей собственностью: Сборы за управление недвижимостью — Часть I

Биография писателя

Стив Ландер пишет с 1996 года, имеет опыт работы в области финансовых услуг, недвижимости и технологий. Его работы публиковались в отраслевых изданиях, таких как Minnesota Real Estate Journal и Minnesota Multi-Housing Association Advocate. Ландер имеет степень бакалавра политических наук Колумбийского университета.

Владение многоквартирным домом: один день из жизни

Владельцы многоквартирных домов ведут два основных образа жизни в зависимости от того, как они относятся к своей собственности:

В этой статье мы рассмотрим «день из жизни», посвященный практическому владению многоквартирным домом. Затем мы рассмотрим ваши обязанности, плюсы и минусы бизнеса. Наконец, мы закончим обсуждением финансирования многоквартирного дома.

Каждый день уникален. Это может быть единственный уникальный день в вашей жизни, когда вы владеете многоквартирным домом. Но на самом деле это совокупность того, что происходит в течение многих дней.

Вы работаете в офисе, расположенном в подвале многоквартирного дома. Это может быть современный многоквартирный дом, но, допустим, это старый многоквартирный дом. Итак, вы начинаете свой день с короткой поездки на работу. Когда вы приезжаете, вы включаете свой компьютер и проверяете электронную почту и календарь.

Сначала вы собираете электронные письма с заказами на обслуживание от арендаторов и назначаете их своей группе обслуживания. Затем вы размещаете заказ на замену холодильника одного арендатора и посудомоечной машины другого арендатора. Время от времени вы получаете телефонные звонки или электронные письма от арендаторов с новыми вопросами или жалобами. Несколько вещей занимают ваш разум. Например, сегодня днем вы встретитесь с новым кандидатом на арендатора. Также вы хотите проверить перекраску гаража и осмотр крыши. Примерно в 10:30 арендатор сообщает об утечке воды, и вы вызываете сантехника. К счастью, это незначительная проблема, которую легко исправить. Остаток утра вы проводите в инспекционных обходах.

Ваш новый заявитель опаздывает на полчаса, но квартира ему нравится, и он подписывает договор аренды. Вы благодарны за то, что, наконец, достигли 95% занятости. Вы считаете здание стабилизированным и думаете, рефинансировать его или продать. Ваши мечты прекращаются, когда появляется грузовик с заказанной техникой. Внимательно следите за их установкой и удалением старых блоков. Позже заходит арендатор с чеком об аренде в руке. Однако она также подает жалобу на лай соседской собаки. Вы немедленно оставляете владельцу собаки сообщение о назначении встречи для обсуждения проблемы. Спокойно, вы работаете над оставшимися проблемами дня.

Вы решили обменять свой старый многоквартирный дом на новый многоквартирный дом. Соответственно, вы связываетесь со своими старыми друзьями в Assets America ^® и обсуждаете свои коммерческие финансовые цели. Ожидается, что вы назначите встречу на следующей неделе, чтобы изложить предварительные шаги. В частности, вы планируете продажу своего старого здания и покупку нового за 10 миллионов долларов. Позже вам звонят из дилерского центра и сообщают, что ваш новый Porsche прибыл на стоянку. Вы вспоминаете свое первоначальное решение купить многоквартирный дом, чувствуете себя вполне довольным и улыбаетесь.

Примечание: для этого контента требуется JavaScript.

Как владелец многоквартирного дома вы несете определенные обязанности. Вы можете выполнять эти обязанности лично или делегировать различные суммы одному или нескольким агентам. Но в конечном итоге доллар останавливается на вас.

Когда вы и арендатор договариваетесь об аренде, вы предоставляете подразумеваемую гарантию пригодности для проживания в чистом и безопасном помещении. В ваши обязанности входит:

Вы владелец бизнеса и многоквартирного дома — это ваш актив. Вы несете ответственность за защиту стоимости актива по телефону:

. Вы должны быть знакомы с Законом о справедливой кредитной отчетности (FCRA), Законом о справедливом жилищном обеспечении (FHA) и другими применимыми законами. Ваши действия должны включать:

Это ужасная мысль, но пожары в многоквартирных домах случаются каждый год. В некоторых случаях огонь уничтожает всю конструкцию. Вам необходимо отреагировать, если произойдет самое худшее, в том числе предпринять следующие шаги:

Для некоторых обладание многоквартирным домом является сбывшейся мечтой. Более того, это может стать началом империи недвижимости и богатства, которое она приносит. Тем не менее, это также может быть тяжелой работой, и если вы не справляетесь с финансами должным образом, это может привести к денежной яме. Вот некоторые из наиболее важных плюсов и минусов, которые вы должны учитывать, прежде чем владеть многоквартирным домом.

Как правило, для покупки многоквартирного дома требуется кредит на приобретение. Вам необходимо знать требования к соотношению кредита к стоимости и коэффициенту покрытия долга. Вам также потребуется точная предельная ставка, чтобы вы могли правильно оценить ставку. Если недвижимость новая, вы можете искать краткосрочное финансирование до тех пор, пока арендная плата не стабилизируется, скажем, на уровне 95%. Затем вы можете рефинансировать кредит на мини-пермь на срок от трех до пяти лет. Наконец, вы можете снова рефинансировать кредит на вынос.

Если у вас уже есть многоквартирный дом, вы можете использовать краткосрочный промежуточный кредит для сделки купли-продажи. Вы используете часть выручки от продажи своего здания в качестве доли в более новой, более дорогой собственности. По правде говоря, бридж-кредит работает хорошо, потому что иногда трудно правильно определить время закрытия.

Помните, Assets America ^® предлагает варианты финансирования многоквартирных домов (также известные как многоквартирные кредиты) от 20 миллионов долларов без верхнего предела. Мы являемся опытной коммерческой кредитной брокерской фирмой с более чем тридцатилетним опытом и надежной сетью банков, институциональных кредиторов, частных кредиторов и альтернативных источников финансирования. Таким образом, мы можем найти для вас лучшие предложения из наших кредитных источников и доставить их вам. Свяжитесь с нами сегодня по телефону 206-622-3000 для получения дополнительной информации.