Приватизация частных земельных участков: Основания, способы и порядок приватизации земельного участка. Когда могут отказать — Оренбург

Приватизация земельного участка под домом — Юридическая консультация

С. Рыжая (Симферополь) 01.10.2020 Рубрика: Земля

Хочу приватизировать землю под своим частным домом (дому 20 лет), он мне достался по завещанию. Дом на себя переоформила. В МФЦ сказали, что у меня нет документов на землю. Где их получить?

Земельный участок, Приватизация

Айман Нурикенова

Консультаций: 22

Согласно п. 1-2 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства могут предоставляться: 

• в собственность бесплатно;
• в постоянное (бессрочное) пользование;
• в собственность за плату;
• в аренду.      

В случае отсутствия у гражданина каких-либо документов на земельный участок, находящийся в его фактическом пользовании, на котором  расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие ЗК РФ либо после дня введения его в действие, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до дня введения в действие ЗК РФ, такой гражданин вправе приобрести земельный участок в собственность.

Можно ли продать неприватизированный участок земли?

Гражданин, намеренный приобрести в собственность соответствующий участок для названных целей, должен обратиться в орган местного самоуправления (уполномоченный орган) с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка (если участок не образован) или о предоставлении такого земельного участка (если проведен кадастровый учет участка). В течение 30 дней уполномоченный орган обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, с тем чтобы известить всех заинтересованных лиц о возможности участвовать в аукционе на право приобретения земельного участка.

Если в течение 30 дней с момента опубликования такого извещения от третьих лиц не поступят заявления о намерении участвовать в аукционе, гражданин вправе приобрести земельный участок без проведения аукциона. Если заявления третьих лиц поступят, проводится аукцион.

Формирование земельного участка, на котором расположен дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Таким органом будет являться местная администрация.

 

Сказали спасибо:

Похожие вопросы

Хочу взять в аренду земельный участок в селе, сам уроженец этого села. Возможно ли это, что необходимо предпринять?

Месяц назад получила уведомление, что Москва хочет изъять мой земельный участок для госнужд. Что делать, если я не согласна продавать участок?

Будучи фермером, заключил договор перенайма с соседом и получил его участок в аренду. Местная администрация предъявила долги предыдущего арендатора.

Имеется свидетельство о праве собственности на землю, выданное в 1995 году. На нем написано, что данный документ временный. Действительно ли оно?

Читайте также

Приватизация земельного участка | Квалифицированная юридическая помощь

Приватизация – это процесс добровольной передачи государственной или муниципальной собственности в частные руки, который может быть как платным, так и бесплатным.

 

Преимущества приватизации земельного участка

Прежде всего, пользователь участка, хоть и законный, получает полные права на свою землю, может распоряжаться ей на свое усмотрение. То есть является единым и полноправным владельцем и при желании, может продать ее, подарить или передать по наследству. Помимо этого, владелец земли может возводить любые сооружения на своем участке, естественно, в рамках действующего законодательства. Подводить к строениям коммуникации. На участке можно проводить садоводческие или сельскохозяйственные работы. У собственника земли появляется возможность не допускать на свой участок третьих лиц. Договор аренды земли или права пользования не имеют таких преимуществ. Договор аренды, может быть, расторгнут в любой момент. Тяжело проводить межевание, доказывать соседям, что несколько сантиметров земли арендуются именно арендатором, а не соседом.

 

Кто может оформить земельный участок в собственность на безвозмездной основе?

• граждане, являющиеся участниками договора аренды земельного участка;
• владельцы участков, получившие их до 2001 года, т.е. в связи до изменения действующего земельного законодательства;
• лица, обладающие правом пожизненного наследуемого владения земельным участком;
• пользователи земель, выделенных под индивидуальное жилищное строительство.

 

На какие участки не удастся оформить право собственности?

• участки, выведенные из хозяйственного оборота;
• участки, которые относятся к резервным землям;
• земли, на которых расположены токсичные или опасные вещества;
• земли, предназначенные для общего пользования;
• участки, входящие в состав лесного и водного фонда;
• земли, которые предназначены для транспортной развязки или требуются для обеспечения государственных функций.

 

Как приватизировать участок? Порядок приватизации участка

Необходимо составить заявление по установленной форме и передать в федеральный регистрационный орган, в соответствующее подразделение, по месту нахождения участка. Указанные данные в заявлении должны подтверждается документально, следовательно, необходимо приложить следующие документы:

• документы, которые могут подтвердить личность заявителя;
• правоустанавливающие документы на строения, расположенные на земельном участке;
• кадастровый паспорт на землю;
• межевой план территории, где находится запрашиваемый участок земли.

Весь пакет документов подаётся в региональное отделение Росреестра. Предварительно рекомендуется обратиться к специалистам для уточнения требуемых документов, возможно заявителю полагаются льготы. Часто требуются документы, подтверждающие размер земельного налога и справка из ЕГРП, подтверждающая права всех членов семьи на участие в приватизации. Специалисты Юридического центра «Аккредо» помогут вам собрать полный пакет документов и направить их в компетентный орган власти.

Обратившись к нам за помощью, вы достигнете своей цели с наименьшими усилиями, получите схему наиболее приемлемых и верных действий по приватизации участка в той или иной ситуации, в таких как:

 

Часто лица, которые желают приватизировать землю, сталкиваются с отказом местных органов власти в приватизации земельного участка. Такая ситуация осложнена тем, что ни один нормативный акт не предусматривает причины отказа в приватизации. Каждое заявление подлежит индивидуальному рассмотрению, а это не всегда в интересах заявителя. Обжаловать отказ в судебном порядке можно на протяжении 3 месяцев, с момента получения такого. Если причины пропуска срока уважительные, то предварительно придется обратится в суд за восстановлением пропущенного срока.

Юристы по приватизации Юридического центра «Аккредо» успешно представляют интересы в судах Москвы и Московской области по делам о приватизации.

 

По факту платная приватизация — это сделка купли-продажи земли, между будущим собственником и муниципалитетом. Это правило касается земель, которые получены после 2001 года, включая даже наследственную массу.

Стоимость участка будет исходить из размера участка и его территориального месторасположения, c учетом размера ежегодной индексации, определяемой Законом того региона, в котором находится земельный участок.

 

Приватизация участка земли в СНТ возможна, если человек еще не воспользовался своим правом на такую процедуру. Если участок расположен в садоводческом хозяйстве, то приватизация может проводиться индивидуально или коллективно. В этом случае, собираются все члены общества и определяют желающих приватизировать свои земли. В таких случаях может быть проведена так называемая долевая приватизация и все собственники станут дольщиками. При желании, дольщик всегда имеет право на выделение своей доли в натуре. В крайних случаях, когда выделение земли без ущерба другим дольщикам невозможно, такому дольщику может быть выплачена сумма, эквивалентная стоимости приватизированной земли.

Заявка на консультацию юриста

Ваш вопрос

Ваше имя

Телефон для связи *

e-mail *

Согласен на обработку персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. *

CAPTCHA

Этот вопрос задается для того, чтобы выяснить, являетесь ли Вы человеком или представляете из себя автоматическую спам-рассылку.

2+2

Провал земельной приватизации: о необходимости новой политики развития

Как только мы начинаем говорить о «глобализации», мы неизбежно связываем ее с избыточными финансовыми рынками, оторванными от реальной экономики. В меньшей степени общественность осведомлена о другом типе глобализации, который также включает принудительное объединение институтов по всему миру: об институте частной собственности и стратегиях приватизации. Движущими силами этого развития являются — помимо обычных подозреваемых, Международного валютного фонда, Всемирного банка, Всемирной торговой организации — сами правительственные организации по развитию.

В отношении землепользования и прав на землю развитие обычно влечет за собой оформление, спецификацию и индивидуализацию прав собственности. Предполагается, что неформальные, коллективные формы прав собственности должны быть преобразованы в частную собственность (Platteau 1996), поскольку такая политика поможет облегчить земельные конфликты, повысить эффективность земельных рынков, гарантировать безопасность владения и обеспечить доступ к кредитам. Все, кроме частной собственности, рассматривается как низший, незрелый тип права собственности.

Стратегия приватизации национальных и международных правительственных организаций развития часто подвергалась критике. Неправительственные организации (НПО), занимающиеся вопросами окружающей среды и прав человека, особенно громко заявляют, что частная собственность на землю означает потерю средств к существованию и принудительные выселения, особенно среди социально и экономически уязвимых групп. Они решительно возражают против режимов частной собственности, которые исключают все другие формы прав собственности, потому что такие режимы попирают многообразные общественные институты, которые долгое время обеспечивали широкий доступ к земле и ее устойчивое использование. Правительственные организации по развитию обращают больше внимания на эту критику, но некоторые многообещающие концептуальные альтернативы пока выходят за рамки.

Анатомия прав собственности

Так откуда взялась эта зацикленность на частной собственности? С юридической точки зрения право частной собственности дает возможность исключить других лиц из актива. Более того, собственники могут распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Однако традиционно частная собственность на землю строго ограничивалась публичным правом, т.е. строительный закон. С экономической точки зрения собственность можно интерпретировать как совокупность прав, включающих право на использование актива (usus), на присвоение доходов (usus fructus), на изменение актива (abusus) и на его продажу (ius abutendi).

Догма о приватизации земли первоначально продвигалась школой прав собственности, возникшей в США как ответвление Новой институциональной экономики в 1960-х годах (Demsetz 1967). Теоретики прав собственности подчеркивают необходимость сочетания гарантированного права использования с правом usus fructus и правом продажи актива. Они считают, что это единственный способ гарантировать, что люди, которые несут инвестиционные затраты, будут пожинать плоды (Feder and Feeny, 1991). Инвестиции в улучшения (озеленение, ремонт, дома и т. д.) будут стимулироваться индивидуальной собственностью, и можно будет избежать чрезмерного использования ресурсов (как описано Гарретом Хардином в его эссе «трагедия общин»). Помимо вводящей в заблуждение формулировки — Хардин на самом деле описывал трагедию открытого доступа, в то время как для общего пользования всегда характерен контролируемый доступ1 — этот аргумент кажется правдоподобным на первый взгляд.

Однако он скрывает важный факт: право на получение урожая с земли ( usus fructus ) и право на продажу актива ( ius abutendi ) не ограничиваются «улучшениями» (такими как насаждения или постройки). Они также включают наиболее важные источники стоимости земли – расположение, интенсивность использования и качество земли по сравнению с маргинальными землями (где урожайность только покрывает затраты). Экономисты называют эти факторы «дифференциальной рентой». Такие преимущества часто носят косвенный характер и находятся вне контроля отдельных владельцев. Фактически, в большинстве случаев основа стоимости земли создается сообществом, например, изменениями в планах землепользования или инвестициями в инфраструктуру, которые влияют на стоимость участка.

Большая часть этих расходов ложится на плечи сообщества. Эти затраты включают затраты на планирование, затраты на строительство инфраструктуры и альтернативные издержки отказа от альтернативного государственного или частного землепользования. В случае улучшения земли отдельные собственники оплачивают расходы и получают выгоду. Но то же самое не относится к фактической неулучшенной земле, потому что рента и дополнительная стоимость приватизируются, тогда как львиная доля связанных с этим затрат ложится на плечи сообщества. Разделение выгод и затрат является важной движущей силой множества несправедливых отклонений, таких как захват земли2 и погоня за рентой, причем не только в развивающихся странах (Löhr 2010).

Однако представленная на данный момент картина не является полной. Во многих развивающихся странах существуют режимы как частной, так и государственной собственности на землю. Но есть две причины, по которым это различие часто носит скорее номинальный, чем реальный характер. Во-первых, хотя доступ к охраняемым территориям, которые часто являются бывшими общественными ресурсами, утратившими этот статус во время формализации прав собственности на землю, должен контролироваться, государство часто не имеет возможности или желания эффективно контролировать доступ3. Во-вторых, государственная собственность. часто сдается в аренду в качестве экономических концессий субъектам частного сектора для их частной экономической эксплуатации.

В Камбодже, например, «экономические земельные концессии» на так называемых «государственных частных землях» в настоящее время составляют около 25 процентов сельскохозяйственных земель страны. Кроме того, существуют обширные концессии на лесное хозяйство, добычу полезных ископаемых и другую коммерческую деятельность. Хотя земли, используемые в концессии, считаются государственной собственностью, с экономической точки зрения они обладают всеми признаками частной собственности. Даже право злоупотребления зачастую де-факто находится в частных руках, если, например, концессионеры игнорируют законы об охране леса, а государство игнорирует нарушения закона. В отличие от частной собственности, распределение выгод от земли управляется не рыночными силами, а государством — часто в форме нераскрытых выплат политическим приспешникам. Помимо взяток, которые часто выплачиваются, концессионеры не платят никаких затрат на приобретение, а формальные сборы часто смехотворно низки; уступки, очевидно, являются привилегиями.

Сглажены катком приватизации:  погоня за рентой и захват государства

Погоня за рентой происходит, когда институты разрешают приватизацию земельной ренты и прироста стоимости за счет общества. Нередко спекулянты и землевладельцы держат государство в заложниках или внедряют его представителей в госструктуры. Результат: нуждающиеся люди лишаются средств к существованию, общие ресурсы замыкаются, продолжается процесс концентрации земли. Этот механизм присвоения работает в пользу элиты. Программа приватизации может быть успешной только в том случае, если будет преодолено разделение государственных властей. Как правило, ему нужна сильная исполнительная власть и сильное централизованное государство, способное преобладать над более низкими административными уровнями.

Хотя правительственные организации развития могут сознательно не поддерживать присвоение земли элитой, они, по крайней мере, терпят это, в то время как население в целом не одобряет. Государственные субъекты развития ведут себя в этом отношении шизофренически: с одной стороны, они продвигают и требуют «хорошего управления», а с другой — помогают выдать карт-бланш на получение ренты (частной собственности на землю), что вредит землепользованию. как общее достояние.

Все чаще правительственные организации по развитию считают себя экспортерами продукта, который можно было бы назвать «частными правами собственности на землю». Однако этот продукт не работает хорошо даже в западном контексте, о чем свидетельствует длинный список неудач, таких как неиспользуемые и недостаточно используемые участки, разрастание городов и систематический уклон в процессе планирования в пользу влиятельных инвесторов (Löhr 2010). В западных государствах такие крайние злоупотребления приватизацией сдерживаются рабочим разделением государственной власти и конституционным государством. Это не относится ко многим развивающимся странам со слабым управлением. В конце концов, правительственные организации по развитию фактически помогают ликвидировать обычные права на землю и тем самым уничтожают многочисленные земельные общины.

Один размер подходит всем?

Элита знает, как играть в эту игру. У него есть доступ к юридическим консультациям и личные связи с ключевыми лицами, принимающими решения в правительстве. Напротив, малообразованные сельские жители беззащитны, когда новые права собственности на землю внезапно предъявляются ни с того ни с сего. Они не понимают, что происходит, пока не становится слишком поздно. Имея слабое представление о формальных юридических процедурах и отсутствие финансовой и политической поддержки, у них практически нет шансов успешно защитить свои традиционные претензии. Однако право основано на взаимном признании, без которого не может быть легитимности.

Проблема в несоответствии норм. Формализованным юридическим правам, на которые ссылается элита, позволено преобладать над обычными правами бедняков и маргинализированных, чтобы регулировать свое собственное достояние. Злоупотребление законом для санкционирования этой игры силой толкает многие штаты в состояние фактической анархии. Как это ни парадоксально, возникающее в результате новое состояние «де-факто открытого доступа» иногда приводит к возникновению тупиковой ситуации, состоящей из разрозненных, частично совпадающих притязаний на права собственности, — проблема, известная как «трагедия антиобществ» (Fitzpatrick 2006)4 9.0003

Экономические и социальные последствия

Поэтому неудивительно, что во многих случаях результаты приватизации не соответствуют заявленным ожиданиям. Земля выделяется не лучшим пользователям, а спекулянтам. Земля часто остается неиспользованной. «В лучшем случае» земля достается агропромышленным компаниям, т. е. могущественным и концентрированным хозяйственным группам.

Образ жизни и экономические модели с низкой платежеспособностью в этом контексте находятся в крайне невыгодном положении. Это означает, что разнообразие форм, необходимых для здорового социального и экономического организма, сокращается. Исчезновение традиционного образа жизни и экономических моделей часто идет рука об руку с миграцией в большие города (и появлением новых трущоб) или в периферийные регионы. Тем не менее, приток перемещенных лиц в периферийные регионы в сочетании с отсутствием эффективного контроля доступа только вызывает дальнейшую деградацию природных ресурсов, которые в прошлом были стабильным достоянием. Ярким примером является провинция Пайлин в Камбодже, где за последние годы было уничтожено около 50 процентов первичных лесов, а сельскохозяйственные угодья постепенно деградировали.

Ответственность за большую часть этого вреда лежит на центральном государстве. Он предоставляет большинство экономических концессий, как правило, без консультаций с региональными или местными администрациями. Зачастую оценки воздействия на окружающую среду и социальную сферу проводятся неадекватно или не проводятся вовсе. Возникающие в результате перекрывающиеся земельные претензии часто приводят к спорам, которые концессионеры даже не пытаются решить путем заключения соглашений с пострадавшими людьми. Вместо этого они просто связываются с центральным правительством, которое предоставило им концессию, поскольку они ожидают, что правительство «разрешит» такие конфликты в их пользу, при необходимости используя полицию или вооруженные силы. Люди, которые теряют средства к существованию, встают в очередь безземельных мигрантов.

К смене парадигмы в политике развития5

Принимая во внимание катастрофические последствия программы приватизации во многих странах, ее сторонники стали более осторожными. Однако это привело не к пересмотру парадигмы приватизации в целом, а скорее к специальным модификациям того, как она осуществляется в каждом конкретном случае.

При оспаривании парадигмы приватизации важно соблюдать несколько принципов:

1. Нейтральное планирование должно обеспечивать пространство для разнообразия стилей жизни и экономических моделей. Это относится, в частности, к социальным и институциональным формам с низкой платежеспособностью. Такие формы имеют неоценимое значение для социальной сплоченности и экологической функциональности, а также для улучшения сосуществования формализованного права и обычных прав. Разнообразие образов жизни и экономических моделей может поддерживаться, например, путем передачи коллективных прав собственности на землю общинам, в которых существуют обычные права. Однако любые правоотношения с лицами, не принадлежащими к таким сообществам, должны основываться на формализованном праве.
2. Государство должно быть как можно более свободным от особых интересов, чтобы гарантировать нейтральное планирование и предоставить возможности для форм, выходящих за рамки логики капиталистической эксплуатации. Следует ввести уголовную ответственность за сговор частных лиц с государственными учреждениями, что не всегда имеет место даже в западных «чертежах» развития.
3. Борьба с погоней за рентой также означает максимально возможное снятие ренты с земли и дополнительной стоимости в пользу общества (декапитализация земли). Это может быть реализовано с помощью разумно разработанной системы лизинга или налогообложения земли. Понятно, что это требование трудно обеспечить в странах, где лица, принимающие политические решения, тесно связаны с владельцами крупных поместий и застройщиками.
4. Кроме того, государственная политика должна отражать принципы субсидиарности. Более низкие административные уровни, например, в рамках процесса выделения земли, должны быть наделены большими полномочиями .6 Конечно, децентрализация власти противоположна тому, чего обычно хотят влиятельные лица, принимающие политические решения.
   

Для сохранения интересов сообщества в общих природных ресурсах необходимо продвигать новую программу развития, и она должна идти против ветра. Пришло время настроить компас.

Ссылки

• Демсетц, Х. 1967. «К теории прав собственности». The American Economic Review (57) 2: 347–359.
• Федер, Г. и Д. Фини. 1991. «Землевладение и права собственности: теория и последствия для политики развития». Экономический обзор Всемирного банка, (5)1: 135–153.
• Фитцпатрик, Д. 2006. «Эволюция и хаос в системах прав собственности: трагедия оспаривания доступа в третьем мире». Йельский юридический журнал . (115)996–1048.
• Лёр, Д. 2010. «Движущие силы преобразования земель — на пути к финансовой основе для лучшей политики землепользования». Журнал землевладения (ФАО). июнь: 61–89.
• Платто, Дж. П. 1996. «Эволюционная теория земельных прав в применении к странам Африки к югу от Сахары: критическая оценка». Развитие и изменение (27) 29–86.

• 1. Для получения более подробной информации см. эссе Питера Лайнбо об истории общин на стр. 114–124.
• 2. См. эссе Лиз Олден Уайли о международном захвате земель в части 2.
• 3. Ана де Ита иллюстрирует эту проблему на примере Мексики в Части 2.
• 4. Трагедия антиобщин описана Майклом Хеллером в части 1.
• 5. Шарлотта Хесс также отмечает новую парадигму помощи в целях развития, в основном касающуюся систем природных ресурсов.
• 6. ​​Маркелова и Эстер Мванги обсуждали субсидиарность и многоуровневое управление ранее в Части 5.

Опубликованное исследование HRAF: Предикторы приватизации земли почему земля, жизненно важный ресурс для большинства обществ в этнографической летописи, будет находиться в общественной или частной собственности. Опираясь на предыдущую сравнительную работу Джеймса Ачесона,

^[1] команда HRAF проверила идею о том, что соображения экономической защищенности предсказывают усиление приватизации земли. В частности, Ачесон предположил, что частная собственность на землю возможна только в том случае, если экономически ценные ресурсы на ней могут быть защищены отдельным лицом или единицами домашнего хозяйства. Засуха также рассматривалась, поскольку предыдущие исследователи, работавшие с африканскими обществами, использовали склонность к засухе для объяснения общинных систем землевладения.

Если рассматривается возможность защиты, задаются два вопроса. Во-первых, имеет ли земля, на которую вы хотите претендовать, явную экономическую ценность? Во-вторых, может ли отдельное лицо или домохозяйство защищать исключительные права на использование земли?

Рассмотрим стоимость земельного участка. Основным соображением стоимости земли является то, имеет ли она постоянную ценность. Во многих обществах существуют стратегии выживания, предполагающие переезд в течение года. Такая мобильность делает конкретную посылку менее ценной. Среди самых мобильных обществ есть люди, которые в значительной степени полагаются на охоту или сбор растений, которые варьируются в зависимости от времени года и места. Кроме того, пастухам почти всегда приходится перегонять свои стада на новые пастбища после того, как их животные тщательно выпасаются или прочесывают территорию, или когда источники воды высыхают. Очевидно, что любая мобильная группа почти всегда нуждается в очень большой территории для адекватного существования.

Это подводит нас ко второму вопросу о том, может ли конкретный участок земли защищаться одной семьей. Даже если человек или домохозяйство хотят претендовать на большую территорию, по которой они перемещаются, для человека или одного домохозяйства будет почти невозможно защитить такую ​​​​большую территорию. Напротив, некое сообщество, такое как родственная группа, может обеспечить оборонительную силу разумного размера. Действительно, кросс-культурное исследование поддерживает идею о том, что высокий уровень мобильности, высокий уровень охоты и собирательства, а также высокая зависимость от стадных животных — все это в значительной степени предопределяет общинную собственность. Но обратное не так сильно. То есть общества с низким уровнем охоты, собирательства или скотоводства (в первую очередь земледельческие общества) не обязательно имеют частную собственность. Фактически, многие сельскохозяйственные общества также имеют общинную собственность. Однако один вид земледелия — орошаемое земледелие — вообще предопределяет частную собственность. Орошение обычно позволяет семье выращивать урожай из года в год на относительно небольших участках. Все эти выводы согласуются с теорией защиты.

Точно так же, как засуха была предвестником общественной собственности в Африке, она также была предиктором в мировой выборке. Почему? Склонность к периодическим и сильным засухам снижает продуктивность земель как для растениеводства, так и для выпаса скота. Отсутствие других источников воды, таких как реки или колодцы для орошения, делает землю рискованной и, следовательно, менее ценной. Одной из стратегий предотвращения этого риска является предоставление отдельным домохозяйствам доступа к сельскохозяйственным участкам, широко разбросанным по разным микроэкологическим средам. Эта адаптация также требует большей территории, и поэтому общинные системы землевладения, вероятно, более адаптивны, чем системы частной собственности.