Нужно ли приватизировать кооперативную квартиру: Оформление кооперативной квартиры в собственность

необходимые документы и порядок действий

Не то, чтобы государственное жилье строилось плохо, но его строилось недостаточно, чтобы удовлетворять абсолютно все проблемы населения, количество которого стабильно повышалось, как это не удивительно кажется спустя четверть столетия.

Массы людей, не желая долгие годы ждать своей очереди на квартиры, вступали в кооперативы и обзаводились собственной жилплощадью в кратчайшие сроки. Но с наступлением рыночной экономики и частной собственности, кооперативные квартиры требовали пересмотра свой формы.

Что это – муниципальная собственность или частная собственность? Кому на самом деле принадлежит квартира и что с ней можно и нужно делать. Попробуем в этом разобраться.

Для чего?

Для того, чтобы определиться с тем, необходима ли осуществлять приватизацию кооперативной квартиры, нужно понять, что представляет собой сам процесс вступления в частную собственность и что такое кооперативная квартира.

Итак, кто не помнит — вспоминает, а кто не знает – узнает. Приватизация представляет собой процесс преобразования того или иного имущества из владения государством во владение частного лица.

Это означает, что в ходе этого процесса от государства происходит отчуждение определенного имущества, которое по завершению этого процесса становиться собственностью частного лица. В случае с квартирами в данном процессе недвижимость отчуждается от государственного жилищного фонда и передается во владение какого-то определенного лица или лиц.

В свете сказанного необходимо вспомнить и то, что кооперативная квартира не числится как государственное имущество, а это означает, что применить к ней этот процесс нельзя. Как провести отчуждения от государства того, что ему не принадлежит? По этой причине сама постановка вопроса неверна.

Если так, то имеется смысл обратиться к термину корпоративная собственность. Как все происходило? Группа граждан, которые хотели удовлетворить свои жилищные проблемы в кратчайший срок, на добровольных началах объединялись в жилищно-строительный кооператив.

Такие объединения на основе членства могли создавать как граждане, так и юридические лица. Выходило, что квартиры в кооперативном объединении принадлежали на правах собственности этому объединению. Член кооператива, занимавший эту квартиру, обязан был вносить на регулярной основе плату.

Как только выплаченная сумма достигала значения паевого взноса, данная квартира становилась его собственностью. Но в собственности объединения оставались все хозяйственные постройки вместе с придомовой территорией.

По завершению выплат паевого взноса, член кооператива получал на руки Свидетельство о том, что он имеет право собственности на квартиру в данном кооперативе. Но это никак не является тождественным процессу приватизации.

Новым Жилищным кодексом РФ, введенным в действие в 2004 году, было установлено, что все кооперативные объединения, в которых члены полностью уплатили паевые взносы, должны преобразовываться.

Эти объединения должны сменить кооперативную форму на товарищество собственников жилья. В том случае, если это преобразование не произойдет, то такие кооперативные объединения должны ликвидироваться на основании решения суда.

То есть, на вопрос о том, требуется ли приватизировать кооперативную квартиру, следует недвусмысленный ответ, что приватизация таких квартир не требуется. Но это не означает, что не нужно ничего предпринимать.

Запомните, что у владельца кооперативной квартиры в обязательном порядке должно быть Свидетельство о государственной регистрации права собственности на это жилье. И если такого документа у него нет, то его придется в обязательном порядке получить.

О чем это говорит? Мнение, что владелец кооперативной жилой площадь, как только он выплатил взнос в полном объеме, автоматически становится его частной собственностью ошибочно. Таким же ошибочным, как и мнение о том, что такое жилье необходимо приватизировать.

В свое время первое утверждение было справедливо и член кооператива, выполнивший в полном объеме взятые на себя обязательства, становился единоличным собственником квартиры. Но теперь все поменялось и собственность на квартиру можно получить только после прохождения государственной регистрации.

При этом не имеет разницы, когда паевой взнос был выплачен – до того, как стало необходимо проходить регистрацию на право собственности или после. Если недвижимость эту регистрацию не прошла, то ее собственник не получит возможность распоряжаться данной квартирой по своему усмотрению.

А это означает, что ни продать ее, ни поменять, ни даже завещать ее он будет не в состоянии. Но все это возможно сразу же, после регистрации прав собственности в соответствии с действующим законодательством.

Список необходимых документов

Итак, для того, чтобы начать процесс «приватизации» кооперативной квартиры, а точнее говоря, для регистрации права собственности на нее, необходимо собрать следующие документы:

1. Ордер, на основании которого проводилось вселение в квартиру.
2. Полученная от председателя ЖСК справка, что паевой взнос, выплаченный в полном объеме. В ней должно быть указано о членстве в ЖСК того, кто желает зарегистрировать право собственности.
3. Список всех участников ЖСК.
4. Выписка, сделанная из протокола заседания членов кооператива, в которой будут данные про прием в это объединения собственника квартиры в качестве члена.
5. Выписка из протокола заседания кооператива об избрании его председателя.
6. Справка, согласно которой жилая площадь получила почтовый адрес.
7. Документ на земельный участок.
8. Копии внутреннего паспорта заявителя и его идентификационного кода.
9. Технический паспорт на жилье, полученный в БТИ.
10. Квитанция об уплате государственной пошлины.

Порядок приватизации

Выше было сказано, что у владельца кооперативной квартиры в обязательном порядке должно быть Свидетельство о государственной регистрации права собственности на это жилье, а при его отсутствии владелец должен предпринять меры к его получению.

Для этого понадобиться такое учреждение, как центр регистрации прав на недвижимое имущество. Нужно обратиться туда с заявлением о выдаче указанного свидетельства. К заявлению нужно приложить справку, выданную в кооперативе и удостоверяющую, что паевой взнос выплачен в полном размере.

Именно эта справка имеет силу правоустанавливающего документа, являющегося оснований для регистрации прав собственности на кооперативную квартиру. Есть расхождение в том, нужно ли регистрировать эту справку в БТИ или нет.

Законом определено, что такой документ требует регистрации, если паевой взнос выплачивался до 1997 года.

При этом регистрация документа в данном учреждении с заверенной печатью может являться основанием для того, чтобы не проходить регистрацию права собственности.

А если взносы были выплачены после обозначенного времени, то в таком случае в обязательном порядке потребуется регистрировать право собственности.

Эту процедуру необходимо проделать в ФРС, подав в нее заявление и справку о том, что все взносы выплачены в полном объеме, а также к заявлению нужно приложить кадастровый номер на кооперативное жилье и весь список документов, перечисленных выше.

Некоторые нюансы

Есть некоторые моменты в оформлении прав собственности на кооперативную квартиру, которые путают с приватизацией квартиры, принадлежащей государству. Речь идет о том, кто становиться собственником.

Дело в том, что при приватизации государственной квартиры, собственниками становятся все лица, которые на законных основаниях проживали в ней до приватизации. То есть, все те, кто в ней был прописан. Вооружившись этим знанием такие же правила пытаются применить и к кооперативному жилью. Но это неправильно.

Разная природа происхождения жилья формирует разные правила вступления в его собственность. Если все члены семьи проживают в государственной квартире, зарегистрированы по этому адресу, то они имеют право на свою долю при приватизации этой квартиры. Тут все верно.

А вот право на собственность в кооперативном жилье принадлежит только члену кооператива. И все. Члены его семьи обладаю правом проживать на этой площади, но не имеют никаких прав распоряжаться ею, выделять из нее свою долю, завещать ее.

Но и в этом случае есть некоторые нюансы. Дело в том, что если взносы выплачивались во время брака, за счет совместных накоплений супругов, то в таком случае действует режим совместно нажитого имущества. То есть, супруги в равных долях имеют право распоряжаться квартирой.

И это свое право супруги могут оформить в законном порядке по обоюдному согласию. Если такого согласия достигнуть не удалось, то они вполне могут для реализации своих прав обращаться в суд. Другого пути у них нет.

Иногда можно столкнуться с тем, что пай передается какому-то члену семьи.

Такое допускается законом, и часто про такую возможность есть прописанные строчки в уставе кооператива.

Но тот, кому этот пай передается, на момент передачи должен быть совершеннолетним. Учитывайте эти нюансы, если столкнетесь с оформлением собственности на кооперативное жилье.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
 
+7 (800) 302-66-73 (бесплатный звонок по всей России)

как правильно это сделать и зачем это нужно

Ufolabs.ru » Приватизация

Обновлено 29.08.2020

Просмотров 1760

Жилищно-строительные кооперативы или ЖСК пришли в Советский Союз в середине прошлого века. Заинтересованные в получении жилья граждане или юридические лица объединялись в добровольный кооператив, заинтересованный в строительстве жилья для всех членов. Строительство осуществлялось на паевые взносы. После полной выплаты пая жильцы квартир получали ее в собственность, до этого момента она принадлежала кооперативу.

Раньше это происходило автоматически после выплаты последней части пая, сегодня необходимо оформлять государственную регистрацию. Если регистрация не оформлена, гражданин не имеет права распоряжаться недвижимостью: продавать ее, дарить или передавать по наследству.

И хотя сегодня кооперативы в Беларуси переживают второе рождение, многие задаются вопросом: «Нужно ли приватизировать кооперативную квартиру?».

Содержание

1. Приватизация — нужна ли или нет?
2. Вместо приватизации
3. Получение свидетельства
4. Некоторые нюансы
5. Вывод
6. Видео

Приватизация — нужна ли или нет?

Приватизация подразумевает переход квартиры из государственного владения в частные руки. Иначе говоря, во время приватизации квартира, принадлежащая государству, переходит в полное владение гражданина. Стоит напомнить, что кооперативная квартира изначально не является государственной: она построена на деньги вкладчиков и принадлежит им до полной выплаты пая. Поэтому на вопрос: «Приватизировать ли кооперативную квартиру или не нужно?», можно ответить: не приватизировать.

Важно отметить одну особенность: при приватизации недвижимости ее собственниками становятся граждане, проживающие в квартире и имеющие прописку по этому адресу. Кооперативная же квартира принадлежит только участнику кооператива, остальные члены семьи могут только жить в ней. Однако супруг или супруга члена кооператива может претендовать на квартиру, которая будет являться общей собственностью. Также ее можно будет передать по наследству или подарить совершеннолетнему члену семьи.

Вместо приватизации

Однако отсутствие приватизации кооперативной квартиры не делает процесс получения более легким. Существует мнение, что как только последняя часть пая оказывается выплаченной, квартира автоматически переходит к владельцам, и им не нужно приватизировать ее. Эта схема существовала раньше, сейчас возникла необходимость получить свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру. Даже если пай был выплачен до того, как получение свидетельства стало необходимым, его необходимо оформить сейчас как можно быстрее, иначе гражданин не сможет распоряжаться ею как собственным имуществом.

После получения свидетельства собственник сможет:

1. Передавать недвижимость по наследству, дарить ее, обменивать, продавать, делать ее залогом для получения кредита или ипотеки;
2. Сможет вписать или выписать из квартиры людей по своему желанию;
3. Никто не сможет выселить собственника без его согласия, не выплатив полную стоимость жилья или не предоставив аналогичное;
4. Собственник сможет сделать перепланировку жилья.

Получение свидетельства

Для получения свидетельства необходимо собрать пакет документов. К ним относятся:

1. Ордер, на основании которого произошло вселение.
2. Копия паспорта гражданина, его ИНН и квитанция об оплате государственной пошлины.
3. Справка о том, что паевая часть была уплачена в полном объеме и что претендующий на квартиру является членом кооператива. Ее можно получить у председателя кооператива.
4. Список всех членов кооператива.
5. Справка о получении жилой площадью почтового адреса.
6. Выписки из протоколов заседаний членов кооператива: о принятии гражданина в кооператив и об избрании председателя кооператива.
7. Технический паспорт на жилье (его можно получить в БТИ), документы на земельный участок.
8. Справка о стоимости недвижимости.

Процесс «приватизации» кооперативной квартиры проходит в несколько этапов:

1. Нужно подать заявление и сдать правоустанавливающие документы , чтобы пройти государственную регистрацию;
2. Предоставить вышеобозначенные документы;
3. Пройти полное оформление недвижимости в собственность в территориальном органе.

Процедура «приватизации» не занимает много времени и с момента получения свидетельства собственник может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, без каких-либо ограничений.

Некоторые нюансы

«Приватизация» кооперативной квартиры и получение свидетельства о праве собственности не является обязательным, однако это необходимо, чтобы избежать определенных сложностей в будущем. Пока на руках собственника нет свидетельства, кооперативная недвижимость остается в собственности самого кооператива. Гражданин не имеет права дарить ее, передавать по наследству или продавать, даже если паевая часть давно выплачена.

Если же пай не выплачен полностью, а член кооператива умер, его наследникам полагается только денежная компенсация, равная выплаченной доле. Если наследники жили в одной квартире с выплачивавшим пай, то они будут иметь преимущество при вступлении в кооператив и смогут претендовать на выплачивание оставшейся части и на саму недвижимость. Если они проживали отдельно, то кооператив обязан только выплатить им финансовую компенсацию.

Вывод

На сегодняшний день получить свидетельство о государственной регистрации права собственности стала необходимой для всех. После выплаты последней части пая член кооператива обязан оформить бумагу и стать полноправным владельцем квартиры. В ином случае он и члены его семьи могут столкнуться с непредвиденными трудностями при продаже или наследовании недвижимости.

Видео

Поделиться или сохранить к себе:

Оцените статью

53 оценки 9.75 из 10

Q&A: Приватизация кооператива Mitchell-Lama — Q&A: Приватизация кооператива Mitchell-Lama

Q. Я живу в кооперативе Mitchell-Lama в Бруклине уже 43 года. Компания проводит голосование о том, приватизировать ее или нет. Лично я за приватизацию. Я в настоящее время на инвалидности, и я безработный, но ищу работу. Я могу платить за содержание и при этом позволить себе еду.

Вот что я знаю: в нашем здании нет чувства общности, и уже давно не было чувства общности. Комплекс состоит из множества пожилых людей, которые боятся уединиться. Я чувствую, что они просто хотят быть в безопасности как можно дольше. Техническое обслуживание может не увеличиться. Вы получаете свой капитал обратно. Я плачу за ущерб, ремонт и расходы из своего кармана. Я могу продать по рыночной цене, если я перееду или уеду из моего текущего местоположения. Поэтому я заинтересован в приватизации.

Вы рекомендуете кому-то в моей ситуации приватизировать? Должен ли я платить ипотеку? Должен ли я выкупить свою квартиру? Если здание приватизируют, могу ли я получить обратную ипотеку?

                            — Какие есть варианты?

A. Эндрю Брукер, партнер нью-йоркского юридического бюро Armstrong Teasdale, говорит: «Очевидно, мы не можем сказать вашему читателю, хороша ли для него приватизация. Переход в частную собственность (иногда называемый реконституцией) очень сложен, и, поскольку личные финансы каждого акционера и план перехода в частную собственность всегда различны и уникальны, было бы невозможно ответить на конкретный вопрос читателя.

«Что означает восстановление? Он в основном изменяет свидетельство о регистрации, устав и договор аренды (иногда называемый «аренда»), так что кооператив больше не находится под надзором государственного агентства (которое может быть государственным или городским агентством) . Это также меняет способ продажи квартиры акционером и покупки квартиры покупателем. Первое голосование, которое должны рассмотреть акционеры, — это голосование по финансированию технико-экономического обоснования. После того, как технико-экономическое обоснование завершено и рассмотрено акционерами, проводится еще одно голосование для фактической подготовки плана предложения, в котором будет изложено все, что нужно знать акционерам. Затем остается последнее голосование: действительно ли проводить реконструкцию.

«Похоже, что здание в данном случае находится на завершающей стадии, поскольку читатель заявляет, что предстоящее голосование должно решить, восстанавливать его или нет. Два других голоса (для утверждения технико-экономического обоснования и плана предложения) не одобряют восстановление; они только продвигают процесс, чтобы получить больше информации для акционеров.

«Каждое переустройство немного отличается, но, как правило, есть некоторые общие для всех вещи: дольщик не должен платить за свою квартиру. В конце концов, они в настоящее время владеют акциями и арендной платой за квартиру, и нет никаких причин, по которым вам придется покупать квартиру снова. И хотя в плане предложения могут быть прогнозы (расходы, стоимость квартир и т. д.), никто не может предсказать, увеличится или уменьшится содержание. Здесь могут быть только догадки и оценки, основанные на определенных предположениях.

«Что касается вопроса читателя об обратной ипотеке, то в настоящее время кооперативный собственник не может получить обратную ипотеку. Эти кредиты еще не разрешены в кооперативных квартирах из-за правил, обнародованных HUD. Такие ипотечные кредиты разрешены для квартир и домов, поэтому неясно, почему HUD должно различать кооперативы (которые часто рассматриваются как недвижимость).

«Каждая реконструкция уникальна, и если у читателя есть вопросы, и он не находит ответов в документации, подготовленной кооперативом, или в плане размещения, или в совете кооператива, возможно, ему следует работать с другими пайщиками и нанять отдельного адвоката, чтобы помочь им рассмотреть последствия этого важного голосования».

Кондоминиумы и кооперативы — Основы

Собственность на жилье была не только мечтой, но и самой крупной инвестицией, которую может сделать средняя семья в Америке. Налоговое законодательство создает сильный стимул для покупки дома, как подробно описано в нашей статье «Налоговый справочник домовладельца — налоговые преимущества владения собственным домом в США» . И в течение последних двадцати лет пузырь на рынке недвижимости также заставлял людей верить, что это инвестиции, которые всегда будут расти в цене, а также могут быть использованы через линии акционерного капитала для получения наличных денег для других нужд.

Ошибочность предположения о неизбежном росте стоимости недвижимости стала очевидной в результате обвала цен на недвижимость как в Соединенных Штатах, так и в Европе в первом десятилетии двадцать первого века, и те домовладельцы, которые игнорировали уровень своего капитала в доме, оказались часто в безвыходных ситуациях.

Но как только вы взглянете на более дальнюю перспективу, останется верным, что домовладение является хорошей инвестицией, если должным образом признано, что оно может предложить и что оно не может предложить. Если не залезать слишком глубоко в долги, вычет процентов по ипотеке и тот факт, что за последние сто лет недвижимость дорожала в среднем на пять процентов в год, дает экономическую мотивацию для покупки. Это должно рассматриваться как долгосрочная инвестиция, и цель наращивания собственного капитала не должна уступать место доступу к наличным деньгам через линии акционерного капитала.

Прежде всего, главной целью владения домом должна быть гордость обладателя и улучшение своего жилого пространства. Или, как выразился один клиент: «Нет ничего лучше, чем вернуться домой, заняться проектом и знать, что он принадлежит вам… вы не оставите его после окончания срока аренды…»

Сразу же после обвала недвижимости, все больше и больше людей выбирают квартиру, полагая, что отказ от крупных инвестиций в недвижимость имеет смысл, когда в первом десятилетии двадцать первого века люди потеряли большую часть своего богатства, поскольку их семейные дома упали в цене. Многое можно сказать об относительной простоте сдачи в аренду, и наблюдается рост числа строящихся многоквартирных домов по всей стране.

Остается вероятным, что с годами жилье для одной семьи восстановит большую часть своей стоимости, а семьи с детьми всегда будут тяготеть к домам с задними дворами. Кроме того, значительные налоговые преимущества, которые дает инвестирование в собственный дом, настолько значительны, что даже те, кто любит квартирный образ жизни, будут стремиться к попытке стать владельцем квартиры, в которой они живут, путем покупки кондоминиума или кооперативной квартиры, которые позволяют инвестировать в свой дом и пользоваться преимуществами домовладения без обычной необходимости ремонта, содержания и очень большого первоначального взноса.

Поскольку стоимость жилья продолжает расти, надежда на приобретение даже того, что когда-то называлось «стартовым домом», может оказаться для многих недостижимой. Многие люди считают аренду лучшей альтернативой покупке, но аренда не обеспечивает справедливости. Ответ для людей, которые хотят владеть собственным домом или хотят получить капитал, но любят удобство квартирного типа, заключается в покупке кондоминиума или кооперативной квартиры.

Кондоминиумы и кооперативы известны как «сообщества с общими интересами». Все общее пространство, включая прихожие и коридоры, вестибюли и общие комнаты, а также внешние площадки, находятся в общей собственности или обслуживаются всеми владельцами застройки. Хотя собственность в кондоминиуме существенно отличается от кооперативной собственности, и та, и другая дают владельцу возможность добиться справедливости по относительно более низкой цене, не отказываясь при этом от некоторых удобств квартирного проживания, таких как ремонтные бригады на месте, безопасность, доступ к общим такие области, как бассейны и тренажерные залы, а также расположение недалеко от городов, не переплачивая за покупку дома в городе.

В этой статье должны быть даны основные характеристики как кондоминиума, так и кооперативной квартиры, а также предложены некоторые методы, которые потенциальный покупатель может использовать при выборе квартиры для покупки… или для покупки вообще. Читатель должен сначала прочитать нашу статью о собственности на недвижимость и сделках в Соединенных Штатах

и аренда в общей собственности в сообществах Сан-Франциско и Области залива.

 

КОНДОМИНИУМ ОСНОВНЫЕ:

Кондоминиумы, также известные как «кондоминиумы», предлагают многие из тех же удобств, что и домовладение, за исключением того, что застройкой управляет «ассоциация», которая действует во многом как совет директоров кооператива (см. ниже). Индивидуальные собственники квартир в кондоминиумах совместно владеют помещениями общего пользования, такими как коридоры и комнаты отдыха в помещении и дворы на открытом воздухе. Ассоциация обязана следить за тем, чтобы места общего пользования содержались в хорошем состоянии. Члены ассоциации обычно ежегодно избираются владельцами и обычно являются неоплачиваемыми волонтерами. На месте может быть суперинтендант, или может быть дежурная ремонтная бригада.

Продажа кондоминиума рассматривается так же, как продажа дома; покупатель обеспечивает договор о доверительном управлении и в день покупки подписывает фактический акт на единицу. Этот акт не дает того же уровня владения, что и документ на дом. Все, что действительно принадлежит покупателю, — это воздушное пространство внутри устройства. Поскольку общее пространство находится в совместном владении всех жильцов, они ограничены, а часто и запрещены к любым изменениям, даже полезным. Таким образом, владелец кондоминиума, который хочет сделать ремонт в помещении, может установить новую сантехнику, снести ненесущие стены, даже установить новую кухню или ванную комнату. Этому же владельцу, вероятно, не разрешается рисовать снаружи или заниматься садоводством на открытом воздухе, даже не передвигая кусты и не сажая деревья. (В некоторых комплексах для этой цели выделяется имущество, но даже в этом случае любые насаждения должны соответствовать общему характеру застройки.) Действительно, многие кондоминиумы даже ограничивают тип разрешенных оконных покрытий, чтобы обеспечить единый внешний вид. во внешний мир.

Кондоминиумы могут принимать различные структурные формы. Это могут быть как обычные квартиры, так и таунхаусы. Действительно, многие из них представляют собой переоборудованные многоквартирные дома или комплексы таунхаусов. Некоторые кондоминиумы фактически предлагают отдельные отдельно стоящие дома; эти сообщества выглядят как типичные жилые массивы, но опять же жители владеют только воздушным пространством внутри своих домов. Несмотря на то, что у каждого может быть изрядное количество собственности, эта собственность управляется ассоциацией, а не отдельными владельцами.

Инструментом, который налагает эти ограничения, являются Правила Ассоциации и Соглашения, Условия и Ограничения («CCR»), которые применяются к подразделениям. Калифорнийский закон налагает на продавцов квартиры строгие законы о раскрытии информации, и покупатель обнаруживает, что обычно есть сотни страниц документов, которые он должен просмотреть и инициализировать для закрытия сделки. Часть требуемой информации включает в себя историю прошлых оценок, взимаемых с держателей паев, как обычных ежемесячных оценок, так и любых единовременных оценок, которые могли быть начислены за необычную работу. (Большинство ассоциаций взимают ежемесячную плату за благоустройство территории, предстоящий ремонт и техническое обслуживание. Для таких проектов, как установка крыш, укладка тротуарной плитки и т. д., может начисляться более крупная единовременная сумма. Большинство ассоциаций голосуют по вопросу оценки и разрешают ежемесячные или ежеквартальные выплаты более крупные.) Обратите внимание, что оценки обычно не облагаются налогом для владельцев.

 

ОСНОВНЫЕ СВЕДЕНИЯ О КООПЕРАТИВЕ:

Кооператив, более известный как «кооператив», в целом больше похож на жизнь в квартире, чем на многоквартирном доме. Большое количество кооперативных зданий фактически начинались как сдаваемые в аренду здания, но позже были преобразованы. Кооперативы имеют более строгие ограничения, чем кондоминиумы, но они также предлагают жителям больше права голоса в некоторых аспектах управления собственностью.

Владелец кооператива не владеет своей ячейкой. Кооператив корпорация , в комплекте с корпоративным советом директоров, и каждый резидент является «акционером». Покупатели кооператива не подписывают акт.

Вместо этого они покупают акции корпорации, акции, которые включают аренду, предоставляющую использование определенного подразделения. Количество принадлежащих акций зависит от размера единицы.

«Ипотека», которую получают при покупке кооператива, на самом деле не ипотека, а кредит на покупку акций. Однако во всех смыслах и целях он функционирует как ипотека или договор о доверительном управлении.

В дополнение к цене продажи кооператива, есть также ежемесячная плата за содержание имущества. Это может включать коммунальные услуги, техническое обслуживание и ремонт, а также налоги на недвижимость. Эта плата может варьироваться от небольшой суммы до уровней выше, чем платежи по ипотеке. Часть платы за обслуживание может быть вычтена из налогов.

Поскольку они не владеют своими отдельными квартирами, владельцам кооперативов, как правило, не разрешается делать что-либо в своих квартирах, кроме простого обслуживания. Владелец кооператива не может построить новую кухню или ванную комнату или снести стены. В этом отношении кооперативное проживание очень похоже на проживание в квартире. Положительной стороной этого является то, что жильцы не несут ответственности за ремонт своими силами; их выполняет бригада технического обслуживания на месте или суперинтендант.

Когда кто-то продает кооператив, он продает принадлежащие ему акции и передает аренду. Часто правила кооператива запрещают сдавать в аренду кому-либо, кроме владельцев акций или членов их семей.

Кооперативы чаще встречаются на Восточном побережье и особенно популярны в Нью-Йорке. Кондоминиумы типичны для Калифорнии, хотя время от времени кооперативы все же появляются.

 

РАСХОДЫ И ОЦЕНКИ:

Арендатор, желающий построить собственный дом, но не желающий брать на себя обязанности по содержанию дома, может выбрать владение кондоминиумом или кооперативом, поскольку они обеспечивают многие из те же услуги по техническому обслуживанию, что и при аренде. Одинокий человек, который хочет владеть собственностью, но не может позволить себе дом, может обратиться к обычно менее дорогому рынку кондоминиумов или кооперативов. Кондоминиумы могут стоить миллионы, но большинство из них стоит меньше, чем эквивалентное жилье на одну семью, и любой, кто владел домом и столкнулся с трудностями, необходимыми для его покраски, ремонта крыши или решения проблемы с сантехникой, знает, что быть владельцем дома требует навыков надзора за многочисленными сделками.

Пожилые домовладельцы, желающие отказаться от того, что превратилось в большой и громоздкий дом, требующий обширных садовых работ и повседневного ремонта, но не желающие тратить свой капитал на сдаваемую в аренду квартиру без налоговых вычетов, часто обращаются к кондоминиумам или кооперативам. ops в качестве подходящей альтернативы.

Хотя владельцы кондоминиумов и кооперативов несут ответственность за техническое обслуживание своих квартир (в большей степени владельцы кооперативов), комфортность знания о том, что кто-то другой будет заниматься ландшафтным дизайном, наружной покраской и уборкой снега, часто более чем достаточно, чтобы сделать этот вариант более привлекательным, чем домовладение.

Бесплатная поездка запрещена:

 

Собственник кондоминиума или кооператива должен платить не только ежемесячную ипотеку, но и плату за обслуживание (оценку). В дорогом устройстве это может стоить многие тысячи долларов в течение года. Большая часть из них не облагается налогом, а деньги идут на техническое обслуживание и другие общие расходы. Тем не менее, некоторые люди считают, что комбинация ипотечного кредита и платы за обслуживание похожа на двойную арендную плату. Таким образом, пожилая пара, которая хочет обменять свой большой дом на небольшой кооператив, может счесть различные расходы чрезмерно высокими, если их все сложить. И помните, могут быть специальные оценки, которые налагаются из-за необычных потребностей в ремонте. Большинство хороших ассоциаций создают резервный фонд для ожидаемых будущих расходов (ремонт старой кровли, сантехника и т. д.), но такие события, как землетрясение или пожар, могут потребовать непредвиденных расходов. И не забывайте, что налоги на имущество должны быть уплачены исходя из стоимости имущества. Такие налоги на имущество могут быть вычтены из подоходного налога в большинстве случаев.

Поскольку многие кондоминиумы и кооперативы представляют собой старые, переоборудованные многоквартирные дома, есть вероятность, что затраты на техническое обслуживание и ремонт будут выше, чем в новых строениях. Для владельца кондоминиума это означает более высокие затраты на ремонт в его или ее собственной квартире. Для владельца кооператива это означает более высокие ежемесячные платежи за ремонт всего здания.

Но когда все сказано и сделано, требуемые оценки не только распространяются на всех владельцев, но и профессионально управляются большинством ассоциаций, которые используют менеджеров, и, таким образом, и время, и беспорядки, и надзор больше не являются задачей отдельного человека. владелец. И, в идеале, такое техническое обслуживание и ремонт повышают стоимость имущества. Как сказал один из владельцев писателю: «Я бы заплатил за него, если бы это был мой собственный дом в любом случае… а если бы он сдавался в аренду, они бы передавали его в счет арендной платы. Ничего страшного.

ОГРАНИЧЕНИЯ НА ИСПОЛЬЗОВАНИЕ:

Степень ограничений в кондоминиумах зависит от планировки застройки. Если застройка состоит из отдельно стоящих домов или таунхаусов, у жителей может быть достаточная свобода действий, например, в отношении озеленения. Для зданий ограничения, вероятно, будут более всеобъемлющими и более тщательно соблюдаются.

Ограничения в кооперативах гораздо более всеобъемлющие. Жильцы кооператива, желающие продать свою часть, а точнее, свои доли, часто обнаруживают, что устав кооператива очень строго регламентирует, кому они могут его продать. Люди, которые не соответствуют минимальному доходу, могут быть лишены права жить в конкретном кооперативе, даже если у них достаточно денег для совершения покупки. В этом отношении кооперативные квартиры в богатых районах иногда отказываются продавать знаменитостям, ссылаясь на опасения, что присутствие знаменитости привлечет в здание слишком много поклонников и других знаменитостей. При этом запрет на незаконную дискриминацию в жилищной сфере в равной степени распространяется на кооперативы и кондоминиумы.

Кооперативная субаренда также подлежит значительным ограничениям. Некоторые кооперативы разрешают только определенное количество субаренды в год. Таким образом, лицо, которое было переведено в другой штат, должно будет получить разрешение на продажу кооператива или сдачу его в субаренду, а такое разрешение может быть получено не сразу.

В частности, в кооперативах совет директоров обладает значительной властью; часто единственный способ получить какое-то влияние в процессе разработки — это присоединиться к совету директоров. Политика, связанная с принятием решений, может быть замечательной и занимать много времени, и многим не нравится этот опыт.

Поскольку многие люди не желают мириться с ограничениями, существующими в кондоминиумах и кооперативах, с самого начала может быть намного сложнее найти покупателя. Кондоминиумы и кооперативы не растут в цене так же, как дома, поэтому, сохраняя капитал, они не строят так много, как частный дом.

 

ПРЕОБРАЗОВАНИЕ:

Нередко арендуемые здания переоборудуют в кондоминиумы или кооперативы; на самом деле, большинство старых зданий, которые представляют собой кондоминиумы или кооперативы, начинались как сдаваемые в аренду.

Часто первым признаком того, что владелец здания рассматривает возможность переоборудования, является ряд улучшений в здании — новые окна, новые кухни и ванные комнаты, косметический ремонт общего пространства (коридоры, вестибюль). Спонсор преобразования (обычно, но не обязательно владелец) свяжется со всеми арендаторами и даст им возможность приобрести собственные квартиры, как правило, по хорошей цене. Если достаточное количество арендаторов решат воспользоваться предложением спонсора, преобразование может состояться. Несмотря на довольно низкое минимальное количество, спонсорам нравится получать как можно более высокий процент арендаторов для покупки, потому что это означает больше денег для оплаты содержания и снижения платы за обслуживание. В некоторых регионах, таких как Сан-Франциско, действуют жесткие ограничения на количество конверсий, разрешенных в данном году, с длинными списками ожидания для владельцев, надеющихся на конвертацию.

 

КОНТРОЛЬНЫЙ СПИСОК ДЛЯ ТЕХ, КТО ДУМАЕТ О ПРИОБРЕТЕНИИ КВАРТИРЫ ИЛИ КООПА:

Люди, заинтересованные в собственности в кондоминиуме или кооперативе, должны обращать пристальное внимание на ряд факторов при каждом посещении жилого комплекса:

• Они должны спросить о финансовом состоянии ассоциации или корпорации, управляющей имуществом. Они могут запросить копию последних финансовых отчетов и бюджетов. Они могут узнать о соотношении владельцев и арендаторов, стабильности платы за обслуживание и последних продажах квартир. В Калифорнии это требуется по закону до закрытия.
• Они должны выяснить, есть ли незаконченные судебные процессы против разработки. Иски могли подать строители, соседи и даже бывшие владельцы. Если кто-то сделал, они могут выяснить, почему и узнать результат. В Калифорнии это требуется по закону до закрытия.
• Они должны пересмотреть устав и ограничения. Если они будут особенно строгими, потенциальные покупатели могут не захотеть покупать там дом. Даже если у них нет проблем с ограничениями, потенциальные последующие покупатели могут продать позже, когда придет время.
• Потенциальные покупатели должны нанять инспектора для проверки структурного состояния здания (включая электричество, отопление и водопровод). Они должны выяснить состояние кровли и мест общего пользования. Кроме того, им необходимо выяснить, насколько звуконепроницаемо здание.
• Потенциальным покупателям следует по возможности поговорить с нынешними или бывшими владельцами. Они могут узнать у владельцев, каковы плюсы и минусы рассматриваемой разработки, что им нравится и что они хотели бы изменить.
• Они должны просмотреть протоколы собраний ассоциации или правления за последние два или три года, чтобы определить вопросы, представляющие интерес для сообщества, и определить, насколько хорошо работает организация.
• И, если разумно, посещайте местность в разное время дня и ночи, чтобы определить уровень шума и активности. Один мудрый покупатель взял за правило посещать предложенную квартиру после десяти вечера в субботу летом. Конечно же, сын-подросток, живший по соседству, слушал музыку со многими своими друзьями. Неплохой ребенок, сказал клиент писателю, но не тот, кто нужен в качестве ближайшего соседа.
• Ознакомьтесь также с политикой в ​​отношении домашних животных и барбекю, если эти вопросы важны для вас.
• Если есть общая зона для тренажерного зала или бассейна, обязательно посещайте их в периоды пиковой нагрузки.
• Застрахуйте квартиру, чтобы покрыть внутренние помещения. Просмотрите страховой полис для экстерьера, который ассоциация обязана иметь в Калифорнии.

Кондоминиум и кооператив не для всех. Однако, если люди думают, что это удовлетворит их потребности, они окажут себе огромную услугу, просто составив контрольный список вышеперечисленных пунктов, добавив те, которые важны для них лично, и подготовившись, когда придет время сделать предложение.