Кредит на твердые деньги Определение
К
Трой Сигал
Полная биография
Трой Сигал — редактор и писатель. У нее более 20 лет опыта работы в области личных финансов, управления капиталом и деловых новостей.
Узнайте о нашем редакционная политика
Обновлено 03 июля 2022 г.
Рассмотрено
Сомер Андерсон
Рассмотрено Сомер Андерсон
Полная биография
Сомер Дж. Андерсон является дипломированным бухгалтером, доктором бухгалтерского учета и профессором бухгалтерского учета и финансов, который работает в сфере бухгалтерского учета и финансов более 20 лет. Ее опыт охватывает широкий спектр областей бухгалтерского учета, корпоративных финансов, налогов, кредитования и личных финансов.
Узнайте о нашем Совет финансового контроля
Аманда Джексон
Факт проверен Аманда Джексон
Полная биография
Аманда Джексон имеет опыт работы в области личных финансов, инвестиций и социальных услуг.
Она библиотечный профессионал, транскрипционист, редактор и проверяющий факты.
Узнайте о нашем редакционная политика
Что такое ссуда твердых денег?
Жесткий денежный кредит — это тип кредита, который обеспечен недвижимостью. Ссуды на твердые деньги считаются ссудами «последней инстанции» или краткосрочными промежуточными ссудами. Эти кредиты в основном используются в сделках с недвижимостью, при этом кредитором обычно являются физические лица или компании, а не банки.
Key Takeaways
- Ссуды на твердые деньги в основном используются для операций с недвижимостью и выдаются частными лицами или компаниями, а не банками.
- Твердый денежный заем, который обычно берется на короткий срок, — это способ быстро собрать деньги, но с более высокими затратами и более низким коэффициентом LTV.
- Поскольку ссуды в твердых деньгах зависят от залога, а не от финансового положения заявителя, сроки финансирования короче.
- Условия кредита твердыми деньгами часто могут быть предметом переговоров между кредитором и заемщиком.
Эти кредиты обычно используют недвижимость в качестве залога. - Невыполнение обязательств заемщиком может по-прежнему привести к прибыльной сделке для кредитора за счет сбора залога.
Эти кредиты обычно используют недвижимость в качестве залога.Как работает твердый денежный кредит
Ссуды на твердые деньги имеют условия, основанные в основном на стоимости имущества, используемого в качестве залога, а не на кредитоспособности заемщика. Поскольку традиционные кредиторы, такие как банки, не выдают кредиты твердыми деньгами, кредиторами твердых денег часто являются частные лица или компании, которые видят ценность в этом типе потенциально рискованного предприятия.
Твердые денежные ссуды могут запросить любители недвижимости, которые планируют отремонтировать и перепродать недвижимость, которая используется в качестве залога для финансирования — часто в течение одного года, если не раньше. Более высокая стоимость денежного кредита компенсируется тем фактом, что заемщик намеревается погасить кредит относительно быстро — большинство кредитов твердыми деньгами выдается на срок от одного до трех лет — и некоторыми другими преимуществами, которые они предлагают.
Кредитование твердыми деньгами можно рассматривать как инвестиции. Многие использовали это как бизнес-модель и активно практикуют ее.
Особые условия кредита твердыми деньгами
Стоимость твердой денежной ссуды для заемщика обычно выше, чем финансирование, доступное через банки или государственные программы кредитования, что отражает более высокий риск, который берет на себя кредитор, предлагая финансирование. Тем не менее, увеличение расходов является компромиссом для более быстрого доступа к капиталу, менее строгого процесса утверждения и потенциальной гибкости графика погашения.
Твердые денежные ссуды могут использоваться в ситуациях оборота, краткосрочного финансирования, а также заемщиками с плохой кредитной историей, но со значительной долей в их собственности. Поскольку он может быть выдан быстро, ссуда в виде твердых денег может использоваться как способ предотвратить потерю права выкупа.
Плюсы и минусы кредита твердыми деньгами
У займов твердыми деньгами есть свои плюсы и минусы, связанные с процессом утверждения, отношением кредита к стоимости (LTV) и процентными ставками.
Плюсы
Одним из преимуществ твердого кредита является процесс одобрения, который, как правило, намного быстрее, чем подача заявки на ипотеку или другой традиционный кредит через банк. Частные инвесторы, которые поддерживают ссуду твердыми деньгами, могут принимать решения быстрее, потому что кредитор сосредоточен на залоге, а не на финансовом положении заявителя.
Например, кредиторы тратят меньше времени на просмотр заявки на получение кредита, проверку доходов и просмотр финансовых документов. Если у заемщика уже есть отношения с кредитором, процесс будет еще более гладким.
Инвесторы в твердый кредит не так озабочены получением погашения, потому что у них может быть еще большая ценность и возможность перепродать собственность самостоятельно, если заемщик не выполнит своих обязательств.
Минусы
Поскольку само имущество используется в качестве единственной защиты от дефолта, ссуды на твердые деньги обычно имеют более низкий коэффициент LTV, чем традиционные ссуды: около 50–75 % по сравнению с 80 % для обычных ипотечных кредитов (хотя он может быть выше, если заемщик является опытный плавник).
Кроме того, процентные ставки, как правило, высоки. Для твердых кредитов ставки могут быть даже выше, чем у субстандартных кредитов.
Еще одним недостатком является то, что кредиторы, предоставляющие твердые кредиты, могут решить не предоставлять финансирование для жилья, занимаемого владельцем, из-за регулирующего надзора и правил соблюдения.
Источники статей
Investopedia требует, чтобы авторы использовали первоисточники для поддержки своей работы. К ним относятся официальные документы, правительственные данные, оригинальные отчеты и интервью с отраслевыми экспертами. Мы также при необходимости ссылаемся на оригинальные исследования других авторитетных издателей. Вы можете узнать больше о стандартах, которым мы следуем при создании точного и беспристрастного контента, в нашем редакционная политика.
Экспериан. «Плюсы и минусы кредитов на твердые деньги».
Кредитование наличными — LoneStarLandLaw.com
Плавание с акулами
Дэвид Дж.
Уиллис JD, LL.M.
Введение
Банки и другие традиционные кредиторы оценивают и гарантируют кредиты на основе способности заемщика погасить кредит, достаточности залога и перспектив успеха проекта. Эти и другие соображения предусмотрены федеральными и государственными постановлениями, а также политикой Федеральной резервной системы. Однако никакие такие ограничения не мешают операциям кредиторов с твердыми деньгами, которыми чаще всего являются лица со значительными денежными средствами, стремящиеся к агрессивной окупаемости инвестиций. Это в значительной степени нерегулируемый рынок дикого запада, который может работать на благо осторожного инвестора или привести к катастрофе. Главный момент, о котором следует помнить, заключается в том, что кредиторы с твердыми деньгами не занимаются благотворительностью, организацией семинаров или наставниками. Их цель состоит в том, чтобы предоставить инвестору-заемщику безрисковый кредит с высокой рентабельностью инвестиций, и, честно говоря, несмотря на благочестивые заявления об обратном, им все равно, заработает ли инвестор-заемщик ни копейки или даже выживет в бизнесе с недвижимостью.
Что такое денежный кредит?
Этот термин стал обозначать краткосрочное нестандартное финансирование, доступное на основании самой сделки. Кредитоспособность заемщика значения не имеет. Это просто вопрос чисел, в том числе отношения кредита к стоимости, которое фактически делает транзакцию верной ставкой для кредитора в зависимости от того, преуспеет ли инвестор-заемщик в своих целях. Кредитование под твердые деньги является важной частью множества потенциальных источников финансирования, но его следует использовать только в том случае, если в кредитную документацию встроены соответствующие гарантии. В противном случае это может быстро превратиться в сценарий «решка, которую я выиграю, решка, которую вы проиграете» в пользу кредитора. Пагубный пример этого можно найти среди кредиторов с твердыми деньгами, которые маскируются под гуру или наставников для начинающих инвесторов, предлагая семинары и «обучение» тем, кто стремится к финансовой независимости в мире недвижимости.
В автомобильном бизнесе есть старая поговорка: «Продавайте финансирование, а не машину». Почему? Потому что именно здесь находится большая часть прибыли, по крайней мере, в долгосрочной перспективе, что не так уж отличается в мире недвижимости. Финансирование твердыми деньгами, особенно когда оно сопровождается авансовыми платежами плюс долей участия в капитале (кредитор удерживает процент от акции в дополнение к получению процентов по векселю), часто может быть гораздо более прибыльным, чем прямое инвестирование в базовый актив. грязь». Вы видите, насколько это было бы привлекательным предложением для кого-то с наличными деньгами? Пусть эти начинающие инвесторы возьмут на себя риск сделки .
«Просто подпишите эти стандартные формы и не показывайте их своему адвокату!»
Во-первых, в инвестировании в недвижимость не существует «стандартных форм», хотя гуру семинаров и кредиторы, работающие с твердыми деньгами, часто утверждают обратное. Даже формы, распространяемые TREC или публикуемые TAR, содержат множество возможностей для отклонения сделки в пользу покупателя или продавца. Это знает каждый хороший брокер и юрист по недвижимости. Например, шаблоны документов юриста имеют несколько вариантов выбора, которые необходимо делать по всему тексту в зависимости от того, является ли клиент продавцом или покупателем, кредитором или заемщиком. Исходный шаблон может состоять из 30 страниц; однако после того, как он был сужен в соответствии с потребностями клиента и сфокусирован на его интересах, результат может составить менее 10 страниц. Именно так юристы создают точные документы в пользу своих клиентов.
Заключение? Если документ заполняется без заполнения, это почти наверняка чрезмерно упрощенный мусор. Покупайте расходные материалы в Office Depot, а не юридические документы.
Во-вторых, многие семинарские формы происходят из других штатов и с тех пор претерпели все виды эволюции и любительских модификаций. Они могут быть менее чем полностью применимы в Техасе и на самом деле могут вызвать у инвестора проблемы с законом. Многие юристы по недвижимости (включая этого автора) отказываются даже пытаться сделать такие пакеты гуру совместимыми с Техасом. Какой здравомыслящий юрист захочет понести ответственность за попытку сделать это?
В-третьих, каждый раз, когда вам говорят, что вам не нужно консультироваться с адвокатом, бегите-не идите-к двери. Если дверь заперта, выпрыгивайте из ближайшего окна и бегите в убежище. Подписывать какие-либо кредитные документы, особенно документы по твердым деньгам, без разговора с вашим юристом по недвижимости — это монументальная ошибка должной осмотрительности.
У него или у нее будут всевозможные конструктивные комментарии и предложения по улучшению, призванные избежать катастрофы. Некоторые кредиторы ответят, что применяется золотое правило ( тот, у кого есть золотые правила ) и никакие изменения в их документы не допускаются. Ерунда. Все подлежит обсуждению. И если документы не могут быть написаны так, чтобы они справедливо уравновешивали интересы кредитора и заемщика, то ваш адвокат, скорее всего, посоветует вам отказаться от этого кредита. Мы уже говорили в другом месте, что не каждая сделка может или должна быть заключена. То же самое верно и для кредитов.
Механика ссуд твердых денег
Ссуды этого типа обычно предоставляются с более высокими процентными ставками, часто до 20% или около того. Заемщикам также часто предлагается заплатить несколько авансов, чтобы получить кредит («балл» равен 1% от суммы кредита). Например, по кредиту в размере 100 000 долларов кредитор может потребовать три балла при финансировании (3 000 долларов), которые вычитаются из суммы аванса, поэтому заемщик в этом случае фактически получает только 9 долларов.
7000.
Документы по твердому кредиту обычно состоят из краткосрочного векселя (часто со сроком действия 6, 9 или 12 месяцев), договора о доверительном управлении в коммерческом стиле и соглашения об обеспечении, которое включает заявление о том, что имущество не усадьба заемщика; и кредитное соглашение, охватывающее различные детали, такие как заверения и гарантии, а также положение об альтернативном разрешении споров (то, что всегда должно быть включено, если вы являетесь кредитором). Иногда может существовать соглашение об участии (иногда называемое соглашением об участии в акционерном капитале, соглашением о разделе прибыли или соглашением о совместном предприятии), которое предусматривает выплату части чистой прибыли кредитору при продаже имущества. В таких случаях кредитор не только собирает комиссионные и проценты, но и является частью действия. Это распространено в случае «фиксированных и обратных кредитов», которые обычно являются просто еще одним примером кредитования твердыми деньгами.
Защита инвестора-заемщика
Какие конкретные документальные меры может предпринять инвестор-заемщик при обсуждении сценария с твердыми деньгами? При ответе на этот вопрос всегда следует учитывать конкретные обстоятельства, но вот несколько примеров:
1. Никогда не подписывайте личную гарантию денежного займа . Твердые кредиты выдаются на основе основ самой сделки и имеют очень мало общего с заемщиком (которым, кстати, должно быть ООО инвестора или, в случае серии ООО, одна из отдельных серий ООО). ). Подписание личной гарантии бессмысленно увеличивает потенциальный ущерб, если покупка/восстановление/перепродажа не сработает в соответствии с планом или в рамках бюджета. Если сделка недостаточно сильна в глазах кредитора, чтобы существовать сама по себе — кстати, это действительно полезная информация — тогда уходите.
2. Всегда включайте положение об отсутствии регресса в примечании . Вот пример: несмотря на любое другое положение настоящего Примечания или любого документа, обеспечивающего его, Кредитор может погасить долг, указанный в этом Примечании, только путем принудительного исполнения прав Кредитора в отношении Имущества, а не в отношении другого имущества, недвижимого или личного.
, Заемщика . Поскольку сделка должна существовать сама по себе, она должна делать именно это и распространяться только на предмет собственности. Инвестор-заемщик не должен позволять кредитору с твердыми деньгами обманывать его или ее, подвергая риску весь инвестиционный портфель.
3. Ограничение любого потенциального участия в акционерном капитале . Если есть договор долевого участия, то он должен быть разумным и не безграничным по сумме в долларах. Он должен быть эффективным до, но не более цифры. Образец формулировки: Заемщик настоящим безотзывно предоставляет и передает Кредитору долю в размере 5% от чистой выручки от продажи Имущества, но не более 25 000 долларов США ». Затем ваш юрист захочет тщательно определить термин «чистая выручка от продаж», чтобы учесть все личные расходы инвестора-заемщика, включая комиссионные и непредвиденные расходы.
Определенные соглашения об участии выражены в абсолютных суммах в долларах, а не в процентах от чистой выручки от продаж.
Например, если закрытие происходит к определенной дате, то сумма, причитающаяся кредитору, составляет 15 000 долларов США; если он закрывается через месяц, сумма увеличивается до 25 000 долларов. Остерегайтесь этих . По мнению этого автора, они на первый взгляд неразумны, и их следует избегать. Насколько это возможно, кредитор с твердыми деньгами должен быть вынужден разделить по крайней мере часть риска того, что прибыль может быть не такой большой, как ожидалось в первоначальной проформе.
4. Предусмотреть расширение . Неудачное время, наряду с недостаточной капитализацией, являются причинами большинства финансовых потерь при инвестициях в недвижимость. Если времени не хватает, для заемщика может быть полезно иметь возможность вернуться к положению о продлении, позволяющему уплатить заранее определенную комиссию (возможно, еще один балл), чтобы получить дополнительные 30 или 60 дней, чтобы завершить исправление и перевернуть.
5. Тщательно изучить положения по умолчанию .
Помните, кредитование твердыми деньгами — это практически нерегулируемый рынок. Многие документы о твердых деньгах составлены из разных источников и содержат лабиринт расплывчатых положений по умолчанию, которые не включают конкретно установленный период уведомления и возможность исправления без штрафных санкций. Это опасно. Другие разработаны очень умными юристами кредиторов, чтобы поставить инвестора-заемщика в невыгодное положение. Это тоже опасно, особенно если инвестор-заемщик уверился в том, что кредитные документы являются «стандартными» и не могут быть изменены, поэтому он не проконсультировался с юристом. Общее правило: Кредитору ни в коем случае не должно быть позволено объявлять заемщика неплатежеспособным по прихоти . Параметры по умолчанию должны быть поддающимися определению и прозрачными, как и периоды уведомления и время, в течение которого любое предполагаемое нарушение должно быть устранено. Процедуры восстановления (т. е. после дефолта) также должны быть рассмотрены.
6. Тщательно изучить условия продажи или передачи . Не все положения о продаже соответствуют привычному языку договора о доверительном управлении FNMA. Они могут быть написаны по индивидуальному заказу, чтобы запретить заемщику даже сдавать недвижимость в аренду до истечения срока кредита. Это неприемлемо в случае с твердыми деньгами. Внимательно прочтите договор о доверительном управлении . Знайте, когда кредитор может назвать срок погашения кредита, а когда нет.
7. Остерегайтесь платных фабрик . Неудивительно, что в нерегулируемом мире кредитования твердых денег существуют мошенники. Сейчас мы живем в экономике, основанной на комиссионных, поэтому комиссионные существуют, но есть момент, когда они становятся не только чрезмерными, но и мошенническими. Нам известно, по крайней мере, об одном случае, который в настоящее время расследуется в соответствии с главой 31 Уголовного кодекса (кража), когда «кредитор» взимал более 100 000 долларов США в качестве предоплаты без явного намерения предоставить обещанный кредит в размере 1,5 миллиона долларов США.
Сохранить прибыль
Наконец, убедитесь, что кредитор с твердыми деньгами не вытесняет возможность получения разумной прибыли. Возвращаясь к примеру с автомобилем: автомобильные дилеры обычно зарабатывают (как минимум) от 5000 до 10 000 долларов, продавая роскошные автомобили. Разве инвестор не должен зарабатывать больше при поиске, покупке, ремонте и продаже дома, особенно если для этого ему или ей приходится нести кредитный риск? Минимальная цель должна составлять чистую прибыль от 10 000 до 20 000 долларов. Инвесторы, которые зарабатывают всего 1500 долларов здесь и 2500 долларов там, как правило, быстро выходят из инвестиционного бизнеса в сфере недвижимости.
ОТКАЗ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ
Информация в этой статье предоставляется только в общих информационных и образовательных целях и не предлагается в качестве юридической консультации, на которую кто-либо может положиться. Закон меняется. Прежде чем предпринимать какие-либо действия, имеющие юридические последствия, рекомендуется проконсультироваться с юристом в отношении ваших индивидуальных потребностей и обстоятельств.