Как купить второй дом без первоначального взноса
Второй дом может стать местом отдыха для вашей семьи или сдаваться в аренду, принося вам доход. Это также может быть разумным вложением, которое со временем может вырасти в цене.
Если вы не в состоянии платить наличными, вам, вероятно, придется взять еще один ипотечный кредит, чтобы купить второй дом. Покупка обычно происходит с минимальным первоначальным взносом, как и большинство покупок дома. Но можно обойтись и без вложений — в зависимости от выбранного вами подхода. Читайте о вариантах, как купить второй дом без первоначального взноса.
Можно ли купить второй дом без первоначального взноса?
Скорее всего, вам нужно профинансировать покупку второго дома. В отличие от первичной/первой ипотеки, которую иногда можно получить всего за нулевой первоначальный взнос, большинство кредиторов требуют как минимум 10-процентный первоначальный взнос по ипотеке на второй дом. И большинство программ помощи с первоначальным взносом зарезервированы для покупателей жилья, впервые приобретающих основное жилье, поэтому их обычно нельзя использовать для вторых домов.
Тем не менее, можно купить второй дом с гораздо меньшим первоначальным взносом или вообще без него — по крайней мере, не в традиционном понимании этого слова. Просто имейте в виду, что даже если это возможно, это не обязательно означает, что это умная идея. Покупка второго дома без первоначального взноса может иметь серьезные недостатки, поэтому вам следует очень тщательно обдумать это. Вот несколько популярных способов сделать это:
Способы финансирования второго дома без первоначального взноса
Если вы можете совершить покупку за наличные, то первоначальный взнос или финансирование не требуется. Однако большинству людей не хватает финансовых средств для этого, а возможности финансирования более ограничены, когда речь идет о втором доме, поскольку государственные кредиты можно использовать только для основного жилья. Вот несколько способов избежать 10-процентного первоначального взноса, который обычно требуется для обычного кредита на покупку второго дома.
Кредиты, обеспеченные государством
Если вы соответствуете требованиям, государственные кредиты предлагают преимущество финансирования с низким первоначальным взносом или без него.
Но разве мы только что не сказали, что эти кредиты нельзя использовать для второго дома? Это правда, но они могут быть, если вы сделаете этот второй дом своим основным местом жительства в течение 60 дней после покупки.
«Вы можете купить второй дом без первоначального взноса, если получите ипотечный кредит с государственной поддержкой и планируете превратить недвижимость в свое основное место жительства», — говорит Джеймс ДеЗао, адвокат из Парсиппани, штат Нью-Джерси.
Эти ссуды, обеспеченные государством, заслуживают внимания, если вы намерены достаточно быстро превратить второй дом в основное место жительства.
- Одним из популярных государственных кредитов является кредит FHA, поддерживаемый Федеральной жилищной администрацией, который вы можете получить всего за 3,5 процента, если вы имеете на это право.
- Другой тип, ссуда Министерства сельского хозяйства США, вообще не требует первоначального взноса. Но есть и другие требования, в том числе необходимость того, чтобы недвижимость находилась в одобренной Министерством сельского хозяйства США сельской местности.
- Если вы являетесь военнослужащим, ветераном вооруженных сил или пережившим супругом, вы можете претендовать на получение ипотечного кредита VA от Департамента по делам ветеранов. Этот тип кредита также может быть получен без первоначального взноса для тех, кто имеет право.
Возможная ипотека
Если вы не собираетесь превращать свой второй дом в основной дом, стоит подумать о предполагаемой ипотеке. Это означает, что покупатель «принимает на себя» существующую ипотеку продавца, не получая новую и, следовательно, не внося деньги вперед.
«По этому соглашению вы можете взять на себя ипотеку продавца без внесения первоначального взноса», — говорит ДеЗао. «Покупатели обычно выбирают это для финансирования по более низкой процентной ставке продавца в то время, когда ставки выросли с тех пор, как продавец купил дом».
Обычные кредиты, как правило, не предполагаются, но кредиты FHA, USDA или VA часто являются допустимыми. «Очень важно изучить существующий кредит, потому что в некоторых из них есть пункт, запрещающий новому покупателю принимать ипотечный кредит», — говорит Эли Пастернак, риэлтор из Liberty House Buying Group в Майами.
Обратная ипотека
Если вам 62 года или больше, и ваш основной дом погашен (или близок к этому), получение обратной ипотеки может предоставить средства для покрытия первоначального взноса за второй дом. Но ставки, сборы и затраты на закрытие по этим ипотечным кредитам могут быть высокими, и эти плюс платежи за второй дом могут утяжелить вас в финансовом отношении. Эта отрасль также подвержена мошенничеству, поэтому будьте предельно осторожны при изучении этого варианта.
Покупка у члена семьи, который дарит вам акции
Покупка второго дома без первоначального взноса также возможна, если у вас есть родственник, который готов продать вам дом и «подарить» вам долю, которую они уже вложили в недвижимость. Этот вариант может облегчить семейным загородным домам пребывание в семье на протяжении нескольких поколений.
«Если член семьи владеет недвижимостью, которую вы покупаете в качестве второго дома, он может подарить вам долю, чтобы она покрывала как первоначальный взнос, так и расходы на закрытие», — говорит Кристина МакКоллум, региональный менеджер Churchill Mortgage.
в Кенневике, штат Вашингтон. Она приводит пример продажи второго дома бабушкой и дедушкой внуку: «Например, предположим, что дом оценивается в 500 000 долларов, но продается за 300 000 долларов. Разница между стоимостью имущества и тем, за что оно продается, составляет капитал, и только член семьи может подарить его на покупку», — говорит она.
Лизинг с правом выкупа
Некоторые дома можно купить по договору «аренда с выкупом», аналогичному договору аренды нового автомобиля. В этих случаях вы арендуете дом на определенный период времени, при этом часть ваших платежей идет на возможный первоначальный взнос. По истечении срока аренды дома у вас есть возможность выкупить его на эти отложенные средства.
«Многие покупатели не знают о возможности аренды недвижимости у собственника с правом выкупа, — говорит Пастернак. «Соглашение об аренде определяет сумму, которую должны регулярно платить как покупатель, так и продавец за использование имущества. В течение срока аренды эта договоренность позволяет арендодателю приобрести имущество за определенную сумму.
В большинстве случаев часть или даже все арендные платежи могут быть отнесены к покупной цене или первоначальному взносу».
Использование собственного капитала или пенсионных сбережений
Оба эти варианта могут предоставить средства для покрытия первоначального взноса по второй ипотеке без опустошения вашего банковского счета — однако оба они сопряжены со значительным риском и могут быть не очень хорошими. идея для всех.
Как владелец основного места жительства, капитал, который вы построили в своем доме, может быть использован в форме кредита под залог дома или кредитной линии под залог дома (HELOC). Если вы соответствуете требованиям, кредитор предоставит либо единовременную сумму (в случае ссуды), либо возобновляемую кредитную линию (в случае HELOC), и эти средства могут быть направлены на покупку второго дома. Однако будьте осторожны, потому что это, по сути, вторая ипотека, и использование их для финансирования покупки другого дома дает вам три ипотеки всего на два объекта.
Кроме того, они используют ваш основной дом в качестве залога, поэтому, если вы не сможете вносить платежи, вы можете потерять свой дом.
Снятие средств со счета 401(k), IRA или другого пенсионного счета для оплаты покупки второго дома — еще один вариант, который возможен, но рискован. Технически вам может быть разрешено снимать средства с этих типов счетов до выхода на пенсию, но во многих случаях вы будете наказаны штрафом за досрочное снятие средств. Кроме того, раннее использование этих сбережений затрудняет комфортный выход на пенсию в желаемом возрасте.
Плюсы и минусы покупки второго дома без первоначального взноса
Приобретение второго дома без внесения предоплаты дает очевидные преимущества:
- Вам не нужно опустошать свой банковский счет, чтобы покрыть первоначальные расходы.
- Вы можете сразу же начать пользоваться своим вторым домом, не ожидая долгого накопления средств для первоначального взноса.
- Если вы покупаете недвижимость в месте для отдыха, вы можете сэкономить деньги на гостиницах и, возможно, заработать на аренде.
С другой стороны, недостатки могут перевешивать преимущества:
- При финансировании любой покупки дома, чем больше первоначальный взнос, тем меньше будут ваши ежемесячные платежи по ипотеке. Это потому, что чем больше вы платите авансом, тем меньше вам придется возвращать с течением времени — с процентами. Таким образом, отказ от внесения первоначального взноса будет означать более крупный кредит с более высокими ежемесячными платежами.
- Кредиторы часто взимают более высокие процентные ставки по кредитам с низким первоначальным взносом или без него.
- Кроме того, для кредита без первоначального взноса или даже кредита с первоначальным взносом менее 20 процентов, вероятно, потребуется частное ипотечное страхование, что создает для вас дополнительные расходы.
- Наконец, многие из вариантов без первоначального взноса или с небольшим первоначальным взносом связаны с серьезными рисками, такими как использование вашего основного дома в качестве залога или использование денег, которые должны служить вашим пенсионным капиталом.
Практический результат
Если вы мечтаете о втором доме, обычное требование о первоначальном взносе в размере не менее 10 процентов не обязательно должно вас останавливать. Существуют методы и кредитные программы, которые могут воплотить вашу мечту в реальность без первоначального взноса. Однако будьте осторожны при изучении этих вариантов: некоторые из них сопряжены с реальными рисками. Прежде чем совершить покупку, убедитесь, что у вас есть полное представление о том, во что вы ввязываетесь.
Сколько денег мне нужно, чтобы положить на ипотеку?
Когда вы подаете заявку на получение ипотечного кредита на покупку дома, ожидайте, что вы заплатите что-то авансом вместе с первоначальным взносом. Ваш первоначальный взнос может значительно уменьшить сумму, которую вы должны кредитору, сумму процентов, которые вы платите в течение срока действия кредита, и ваш ежемесячный платеж по ипотеке.
Первоначальный взнос обычно составляет от 3% до 20% от покупной цены.
В среднем, покупатель дома впервые платит 6% авансом и получает ипотечный кредит в банке или другом финансовом учреждении на оставшуюся сумму.
Key Takeaways
- Первоначальный взнос влияет на тип ипотеки, сумму кредита и условия кредита.
- Более крупный первоначальный взнос даст вам более низкое отношение кредита к стоимости, или LTV, и вы можете претендовать на более низкие процентные ставки.
- Среднестатистический покупатель жилья, впервые покупающий жилье, платит 6% авансом и финансирует остаток.
- Первоначальный взнос обычно составляет от 3% до 20% от покупной цены.
Что такое первоначальный взнос
Размер вашего первоначального взноса зависит от ваших сбережений, дохода и бюджета на новый дом. Сумма, которую вы назначаете в качестве первоначального взноса , помогает кредитору определить сумму кредита, на которую вы имеете право, и тип ипотеки, который соответствует вашим потребностям. Слишком маленькая предоплата будет стоить вам процентов с течением времени, в то время как слишком большая сумма может истощить ваши сбережения или негативно повлиять на ваше долгосрочное финансовое здоровье.
В то время как первоначальный взнос в размере 20% когда-то был стандартным, теперь средний размер для повторных покупателей жилья составляет 17%.
Сколько домов вы можете себе позволить?
Предварительное одобрение
Предварительное одобрение ипотеки – это официальный шаг, на котором кредитор проверяет вашу финансовую информацию и кредитную историю. Ваша заявка на ипотеку собирает информацию о предполагаемой сумме первоначального взноса, доходе, занятости, долгах, активах, кредитном отчете и кредитном рейтинге.
Когда вы получаете предварительное одобрение на ипотеку, кредитор определяет максимальную сумму кредита, на которую вы имеете право, на основе ответов в вашей заявке. Письмо с предварительным одобрением от кредитора показывает продавцам, что ваша финансовая информация проверена и вы можете позволить себе ипотеку.
Отношение кредита к стоимости
Ваш первоначальный взнос играет роль в определении отношения кредита к стоимости или LTV.
Для расчета коэффициента LTV сумма кредита делится на справедливую рыночную стоимость, определяемую оценкой имущества. Чем больше ваш первоначальный взнос, тем ниже ваш LTV.
Более низкий коэффициент LTV представляет меньший риск для кредиторов, потому что вы добавляете больше капитала к своему дому и имеете более высокую долю в своей собственности по сравнению с непогашенным остатком кредита. Поскольку кредиторы используют LTV для оценки ипотечных кредитов, более низкий LTV означает, что вы, вероятно, будете платить более низкую процентную ставку по ипотеке. Когда ваш коэффициент LTV превышает 80%, вы, вероятно, будете платить за частное ипотечное страхование (PMI).
Частное ипотечное страхование (PMI) обычно требуется, если у вас есть обычный кредит и вы вносите первоначальный взнос в размере менее 20 процентов от покупной цены дома. PMI защищает кредитора, если покупатель перестает платить по кредиту. Заемщики могут попросить кредитора отменить требование PMI, как только собственный капитал в доме достигнет 20%.
Правило 28/36
Вместо того, чтобы просто брать максимальную сумму кредита, одобренную кредитором, оцените также свой предполагаемый ежемесячный платеж по ипотеке. Кредиторы используют два коэффициента, чтобы помочь определить ежемесячную сумму ипотечного кредита, которую вы можете себе позволить. 28% вашего валового ежемесячного дохода — это максимальная сумма, которую следует использовать для покрытия расходов на жилье, включая ежемесячный платеж по ипотеке, страхование домовладельцев и налоги на недвижимость.
Второе соотношение, 36% от вашего валового ежемесячного дохода, является расчетом отношения вашего долга к доходу. Это значение покрывает общую сумму ваших долгов, включая ипотеку. Это максимальная сумма вашего валового ежемесячного дохода для регулярных платежей по долгам и включает счета в размере 28% на расходы на жилье, а также дополнительные расходы, такие как кредитные карты, автокредиты и студенческие ссуды.
Небольшие авансовые платежи и крупные авансовые платежи
Многие покупатели жилья, особенно покупатели впервые, не вносят первоначальный взнос в размере 20%.
В феврале 2023 года средняя цена существующего дома составляла 363 000 долларов США, поэтому авансовый платеж в размере 20 % составляет внушительные 72 600 долларов США. . Для ссуд FHA , которые помогают семьям с низким и средним доходом приобрести собственное жилье, минимальная ставка составляет 3,5%.
Покупатели жилья, которые могут позволить себе внести более крупный первоначальный взнос, получают следующие преимущества:
- Меньшие ежемесячные платежи по ипотеке
- Меньшие проценты, выплачиваемые в течение срока действия кредита
- Первоначальный капитал дома, который можно использовать, если вам нужно получить к нему доступ через кредит на покупку дома или HELOC
- Право на более низкую процентную ставку по ипотеке
- Ипотечное страхование PMI не требуется при первоначальном взносе 20%
Обычные кредиты
Программы Fannie Mae и Freddie Mac (снижение на 3 %)
Ипотечная программа Fannie Mae HomeReady допускает коэффициент LTV 97% для кредитоспособных заемщиков.
Ипотека Freddie Mac Home Possible Advantage также предлагает коэффициент LTV 97% для заемщиков, но для получения права требуется минимальный кредитный рейтинг 660. Программа даже рассмотрит некоторых заемщиков без кредитного рейтинга, создав нетрадиционный кредитный отчет, если эти заемщики соответствуют определенным рекомендациям по соотношению долга к доходу и кредита к стоимости.
Программы индивидуальных кредиторов (снижение от 1% до 3%)
Многие кредиторы предлагают программы Fannie Mae и Freddie Mac и добавляют к обычному кредиту помощь в виде первоначального взноса. Например, Dream от Wells Fargo. План. Дом. Ипотека позволяет вносить первоначальный взнос в размере 3 % для заемщиков, не превышающих 80 % требований к среднему доходу по региону.
Крупные кредиты (снижение от 10% до 20%)
Крупные ссуды являются наиболее распространенными несоответствующими обычными ссудами, доступными покупателям жилья. У кредиторов есть различные квалификационные требования для крупных кредитов, которые превышают соответствующий лимит кредита, установленный федеральным правительством.
Поскольку крупные заемщики представляют больший риск для кредитора, рассчитывайте внести от 10% до 20% от покупной цены. Заемщики с кредитным рейтингом 700 и выше, как правило, получают лучшую цену, но некоторые кредиторы будут работать с крупными заемщиками с минимальным баллом 660.
Застрахованные государством кредиты
Кредиты FHA (снижение на 3,5%)
Вы можете внести всего 3,5 % по кредиту FHA Федерального жилищного управления. Кредиторы, одобренные FHA, также будут рассматривать заемщиков с нетрадиционной кредитной историей, если у вас были своевременные платежи по аренде за последние 12 месяцев, не более одной 30-дневной просрочки платежа другим кредиторам, и вы не подавались какие-либо иски о взыскании задолженности за последние 12 месяцев. Покупаемая вами недвижимость должна соответствовать стандартам, установленным Министерством жилищного строительства и городского развития США для домов на одну семью и многоквартирных домов, и не выходить за пределы кредита FHA.
Кредиты VA (снижение 0%)
Военнослужащие США, ветераны и члены их семей могут претендовать на получение кредита с нулевой ставкой при поддержке Министерства по делам ветеранов США. Другие преимущества включают ограничение затрат на закрытие (которые могут быть оплачены продавцом), отсутствие брокерских комиссий и отсутствие MIP. Ссуды VA требуют «платы за финансирование», процента от суммы ссуды, которая помогает компенсировать стоимость для налогоплательщиков. Плата за финансирование варьируется в зависимости от категории военной службы и суммы кредита.
Кредиты USDA (снижение 0%)
Министерство сельского хозяйства США гарантирует кредиты, чтобы помочь покупателям с низким доходом в сельской местности по всей стране приобрести жилье. Эти кредиты не требуют внесения предоплаты для квалифицированных заемщиков для собственности, которая соответствует правилам приемлемости Министерства сельского хозяйства США.
Нужно ли мне платить 20% за дом?
В то время как первоначальный взнос в размере 20% когда-то был стандартом, в настоящее время медиана составляет 17% для повторных покупателей жилья.
Средний покупатель дома, впервые приобретающий недвижимость, платит 6% вперед.
Что такое программа помощи при первоначальном взносе?
Специальные программы вашего штата или местного жилищного управления помогают покупателям, впервые покупающим жилье. Многие из этих программ доступны в зависимости от дохода или финансовых потребностей покупателей. Эти программы, которые обычно предлагают помощь с первоначальным взносом, также могут помочь с закрытием расходов. Министерство жилищного строительства и городского развития США составляет список программ для тех, кто впервые покупает жилье, по штатам. Выберите свой штат, а затем «Помощь в приобретении жилья», чтобы найти ближайшую к вам программу.
Как накопить на первоначальный взнос?
Откройте специальный сберегательный счет для первоначального взноса, сократите свои расходы, погасите долг с высокими процентами и, возможно, найдите вторую работу, чтобы дополнить свой план сбережений.
Сколько денег мне нужно, чтобы купить дом?
В феврале 2023 года средняя цена существующего дома составляла 363 000 долларов.