Титульный собственник квартиры это: Титульное страхование: что это, как работает

Содержание

Страхование титула при ипотеке: что это, зачем нужно титульное страхование недвижимости, как его оформить — Недвижимость

После покупки квартиры, офиса или земельного участка могут появиться скрытые собственники. Права этих людей защищены законом — после рассмотрения иска суд может признать сделку недействительной. Рассмотрим, как защитить интересы покупателя в такой ситуации и зачем страховать титул квартиры при оформлении ипотеки.

Что такое титульное страхование недвижимости

Титульное страхование возмещает убытки, если сделку признают незаконной и покупатель потеряет недвижимость. Титульный собственник — это владелец объекта недвижимости по правоустанавливающим документам (договору, реестру). Например, покупатель квартиры после заключения сделки.

❗Важно: страхуют не сам объект недвижимости, а право собственности на него. 

Как работает и от чего защищает титульное страхование

Если суд признает сделку недействительной и покупатель потеряет права собственности, страхование титула поможет вернуть деньги.

Банки предлагают такую защиту при выдаче ипотеки, так как этот вид страховки снижает риск невыплаты кредита.

Кроме банков, титульное страхование защищает интересы покупателей. Так как иногда невозможно выяснить законность всех предыдущих сделок с объектом. Особенно страхование титула рекомендуют при самостоятельном оформлении сделки по покупке недвижимости — ведь покупатель, как правило, не проверяет всю цепочку перепродаж и неучтённых собственников.

Другие особенности этого вида страхования:

📜 объектом выступает право собственности, а не само имущество;

🏢 его применяют тoлькo нa вторичную недвижимость, потому чтo на это жильё уже оформляли пpaвo coбcтвeннocти;

🏪 застраховать можно не только жилую, но и коммерческую недвижимость.

Страховые случаи

Все страховые случаи связаны с риском утраты права на недвижимость.

Самые распространённые: 

⛅ суд признал сделку недействительной;

⛅прежние владельцы нарушили закон при приватизации или продаже квартиры;

⛅ одного из участников сделки признали недееспособным;

⛅ нарушили права несовершеннолетних;

⛅ в правоустанавливающих документах нашли ошибки.

Перечень случаев может меняться, но ключевое всегда — решение суда. Так как именно после суда собственник теряет права на объект недвижимости.

Нестраховые случаи

Утрату права собственности не признают страховым случаем, если:

🙅‍♀️ имущество изъяли по решению органов власти, например, за долги;

🙅‍♀️ потеря права произошла из-за военных действий;

🙅‍♀️ собственник добровольно отказался от статуса, например, подарил недвижимость;

🙅‍♀️ суд признал покупателя недобросовестным приобретателем.

Это только примеры, случаев может быть гораздо больше. Поэтому внимательно изучайте перечень в договоре перед подписанием.

Зачем страховать титул квартиры при оформлении ипотеки

Договор титульного страхования — добровольный, то есть по закону от него можно отказаться. Но из-за отказа от полиса банк вправе повысить процентную ставку или вовсе отказать в кредите. Кроме того, если договор купли-продажи недвижимости признают недействительным, страховая компания вернёт банку невыплаченную часть кредита. Без титула страхования это должен будет делать сам собственник.

Как определяется страховая сумма

На страховую сумму влияют срок страховки, количество предыдущих сделок с недвижимостью. Она не может быть больше рыночной стоимости объекта на дату заключения договора. Если вы берёте ипотеку в банке, то минимальная сумма будет совпадать с размером кредита. 

На какой срок заключается договор страхования

Договор титульного страхования заключают на срок от одного года до 10 лет. Но оптимальным считают период три года. Это — срок исковой давности по ст. 181 ГК РФ. Именно в это время после покупки могут выдвинуть виндикационное требование — подать иск о возврате недвижимости.

Сколько стоит титульное страхование при покупке квартиры

На стоимость полиса в первую очередь влияет цена имущества.

Также имеет значение: количество сделок с объектом, основание перехода в собственность, давность и виды сделок. 

Обычно цена полиса — от 0,3 до 1% от рыночной стоимости самого объекта.

Первый год страхования — самый рискованный, поэтому его часто оплачивают по повышенным тарифам. С каждым последующим годом риски будут меньше, поэтому сумма платежей — тоже.

Как оформить страховку

Оформление полиса зависит от способа приобретения недвижимости. Если покупаете в ипотеку, то оформить договор страхования можно в банке — вам дадут список аккредитованных страховых компаний. Если покупаете объект без кредитов, то в страховую компанию нужно обратиться самостоятельно.

Документы 

Перечень документов у каждой страховой компании свой. Чаще требуют:

📎 выписку из ЕГРН;

📎 справку о регистрации или выписку из домовой книги;

📎 технический паспорт с экспликацией или иной документ с техническими характеристиками объекта;

📎 отчёт об оценке квартиры;

📎 паспорта участников сделки;

📎 правоустанавливающие документы на объект недвижимости;

📎 решение или заключение органов опеки, если среди продавцов есть несовершеннолетние собственники;

📎 справки о психическом состоянии участников сделки.

Требования к договору

Страхование титула регулируют общие нормы гл. 48 Гражданского кодекса РФ.

В договоре указывают: 

✏️ предмет договора — имущественные права на недвижимость;

✏️ сведения о недвижимости;

✏️ страховые и нестраховые случаи;

✏️ стоимость договора с графиком платежей;

✏️ страховую сумму при наступлении указанных в договоре случаев;

✏️ срок действия договора.

Что делать, если произошел страховой случай

При наступлении страхового случая незамедлительно в письменной форме известите страховую компанию. В договоре указан срок, в течение которого страхователь обязан это сделать. Предъявите: решение суда с отметкой о вступлении его в законную силу, договор титульного страхования, паспорт страхователя.

Дальнейшие действия разъяснит представитель страховщика. Он проверит документы, а компания вынесет решение о выплате средств по договору. Но сумму вы получите только на основании решения суда. Само разбирательство часто затягивается. Иск подавайте в период действия договора титульного страхования: только в этом случае страховая несёт ответственность.

Если полагаете, что страховщик затягивает исполнение договора, подайте в кoмпaнию пиcьмeнное зaявлeниe o выплaтe кoмпeнcaции. Далее обращайтесь в суд. Oн paccмoтpит зaявлeниe и дoкaзaтeльcтвa пo дeлy. Если ваши требования посчитают правомерными, страховую обяжут выплатить деньги.

Подведем итог
  • Титульное страхование покрывает риск потери права собственности на квартиру, офис, дом или участок. Страхование титула возможно только при покупке той недвижимости, у которой уже были собственники. 
  • Если покупаете квартиру в кредит, банк предложит список страховых компаний. Можно отказаться от полиса, но тогда могут отказать в ипотеке или повысить процентную ставку.
  • К страховым случаям относят решение суда о признании сделки недействительной, незаконные действия предыдущих собственников. При наступлении страхового случая компания покроет кредит или вернёт вам деньги за недвижимость. Максимальная сумма — рыночная стоимость объекта.
  • Срок страхования от 1 года до 10 лет. Оптимально — три года.
  • Полис стоит от 0,3 до 1% от цены недвижимости. На сумму влияет количество прошлых сделок с объектом.
  • Если вы потеряли имущество, подайте иск в период действия титульного договора и сразу обращайтесь в страховую. Для компенсации нужны решение суда, договор, паспорт страхователя.

что это, как работает, в чем особенности

Гражданина, который оформляет ипотечный кредит и берет на себя обязанность по своевременному погашению займа, называют титульным заемщиком. В сделке могут участвовать еще несколько созаемщиков, но именно титульный собственник несет основную ответственность. Бывает так, что после подписания всех бумаг и перечисления денег продавцу объявляются старые владельцы квартиры и тогда нового собственника лишают прав на недвижимость. Для защиты от подобных рисков предусмотрено титульное страхование. Расскажем подробно, как оно действует и сколько стоит полис.

Что такое титульное страхование недвижимости

При титульном страховании страхуют не саму недвижимость (дом или квартиру), а право собственности на нее. Если сделку признают незаконной и покупатель лишится приобретенного имущества, полис позволит возместить убытки.

Сделку могут оспорить, когда продавец:

  • признан недееспособным из-за психического расстройства;
  • ограничен в дееспособности вследствие чрезмерного употребления алкоголя или наркотиков;
  • не понимал значения своих действий, когда подписывал документы;
  • совершал сделку под влиянием угроз, обмана, шантажа или насилия.

Основанием для аннулирования договора также может стать нарушение прав несовершеннолетних собственников. Бывает и такое, что один из владельцев квартиры или дома вообще не знал о продаже жилья, договор заключили без его ведома. Во всех случаях собственники имеют право требовать возврата приобретенной квартиры. Даже если суд обяжет вернуть взамен деньги покупателю, нет гарантии, что средства перечислят в полном объеме. 

Титульное страхование защищает от подобных рисков. В случае признания сделки недействительной страховая компания возместит собственнику убытки. Некоторые уверены: полис нужен лишь в течение первых 3 лет после покупки жилья (именно столько составляет исковая давность для защиты нарушенных прав). Однако срок начинают отсчитывать с того момента, когда лицо узнало о нарушении своих прав, то есть это может случиться даже через 10 лет после покупки квартиры или дома. Кроме того, суд способен восстановить срок исковой давности при наличии уважительных причин. Следовательно, титульное страхование актуально на протяжении всего периода действия ипотечного договора.

Особенности титульного страхования

Страховка нужна, когда речь идет о вторичном рынке. Для новостроек полис по защите титула не актуален. Страховать разрешено не только жилую, но и коммерческую недвижимость.

Какие случаи не признают страховыми:

  • имущество изъяли у нового владельца за долги;
  • гражданин потерял право на собственность из-за военных действий;
  • заемщик сам отказался от прав на имущество (например, переоформил ипотечный договор на другого человека).

Титульное страхование недвижимости добровольное. Оно защищает интересы покупателя. Не хотите рисковать при покупке жилья? Оформите полис до сделки. Тогда сотрудники страховой компании проведут дополнительную проверку объекта недвижимости и бывших собственников. При высоких рисках в услуге откажут. Вы тоже будете знать, что с этим объектом лучше не связываться, и подберете что-то более подходящее.

Как оформить титульное страхование ипотеки

Обратитесь в страховую компанию, представьте следующие документы:

  • копии паспортов участников сделки;
  • технический и кадастровый паспорта квартиры или дома;
  • выписку из домовой книги с информацией о всех прописанных и выписанных в разное время жильцах;
  • договоры об отчуждении имущества и переходе прав собственности за последние 5 лет;
  • выписку из ЕГРН.

Договор заключают на срок от 1 до 10 лет. Стоимость полиса зависит от страховой суммы, возраста заемщика, количества прежних собственников, особенностей договора купли-продажи. Если в сделке участвуют несовершеннолетние или новый владелец достиг пенсионного возраста, полис обойдется дороже. Средний диапазон расценок — от 0,2 до 2,5% от стоимости квадратных метров.

Омск | Переживший супруг как титульный собственник

Рассмотрим вопрос оформления наследственных прав, определения состава наследства и необходимости определения доли пережившего супруга, в случае смерти того супруга, который не являлся титульным собственником имущества, нажитого в период совместного брака.

Титульным собственником в юриспруденции является лицо, чье имя фигурирует в документах — основаниях права собственности. Проще говоря, это то лицо, в нашем случае тот супруг, на чье имя приобретено имущество и чье имя фигурирует в документах о приобретении имущества, например в договоре купли-продажи, а также на чье имя зарегистрировано право собственности в государственном реестре, если такая государственная регистрация необходима в силу закона. Не титульный, но законный собственник не поименован в документах. Например, супруги оба обладают аналогичными правами на недвижимость, однако информация о титульном собственнике имеется в ЕГРН, а какие-либо сведения о его супруге отсутствуют. Вместе с тем вышеуказанные обстоятельства не отменяют законного режима имущества супругов, если он не был изменен в установленном порядке (соглашением о разделе общего имущества супругов, брачным договором либо решением суда), и, соответственно, в этом случае оба супруга являются собственниками объекта недвижимости на праве общей совместной собственности.

Сложилось общественное мнение о том, что титульные собственники имеют гораздо больше прав на имущество, чем их супруги, сведения о которых отсутствуют в ЕГРН, а также о том, что отсутствует необходимость оформлять наследственные права в ситуации, когда умирает супруг, не являющийся титульным собственником имущества. Это ошибочное мнение, так как каждому из супругов принадлежит доля в праве на общее имущество супругов, равная одной второй, если иной размер доли не был определен брачным договором, совместным завещанием супругов, наследственным договором или решением суда. Поэтому, если супруги не составляли брачный договор, наследственный договор или совместное завещание супругов, которыми бы они могли определить другой размер долей каждого из супругов на имущество, в состав наследства умершего супруга  будет входить одна вторая доля в имуществе, приобретенном в период брака на имя пережившего супруга.

Рассмотрим случай: квартира была приобретена супругами по возмездной сделке в период зарегистрированного брака, умерший супруг не оставил после себя завещание, также супруги не составляли совместное завещание, которым бы определили порядок наследования общего имущества супругов, и не заключали брачный договор, которым бы была установлена долевая собственность на имущество с иным определением долей, отличным от регламентируемого в законе (в равных долях). Плюс ко всему представим наличие у умершего других наследников, кроме супруги, например двое детей от последнего брака и ребенок от предыдущего. Наиболее верным вариантом, по которому могут пойти переживший супруг и наследники, будет являться подача нотариусу пережившим супругом, на имя которого в период брака было приобретено имущество, письменного заявления о выдаче ему свидетельства о праве собственности на одну вторую долю в общем имуществе, приобретенном в период брака на его имя. Оставшаяся одна вторая доля перейдет в состав наследства умершего супруга и будет делиться между всеми призываемыми к наследству наследниками поровну.

Конечно, возможно возникновение и того, что переживший супруг и наследники будут находиться в состоянии конфликта, и переживший супруг не изъявит желания подавать нотариусу заявление о выдаче ему свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов. В этом случае вопрос о включении в  состав наследства данного имущества решается наследниками в судебном порядке.

Исходя из вышеизложенного, покупая имущество, которое приобреталось в браке, но при этом право было зарегистрировано на одного из супругов (титульного собственника), и, при наличии информации о смерти второго супруга, покупателю необходимо проявить должную осмотрительность. В частности, отследить, открывалось ли наследственное дело после смерти умершего супруга, заявлялось ли нотариусу о наличии такого имущества, в случае наличии наследственного дела, выяснить состав наследников умершего. А самое лучшее — настоять на оформлении супружеской доли и наследства, что будет гарантом безопасности сделки купли-продажи, поскольку в противном случае у нового собственника приобретаемого имущества могут возникнуть проблемы с наследниками умершего супруга или с его кредиторами.

Русанова Наталия Александровна — помощник нотариуса

 

Информационное партнерство

 

Источник фото google.com/maps

Титульное владение — Право собственности и другие вещные права — Право собственности — Библиотека юриста

Владение лица, опирающееся на правовое основание (титул) и охраняемое законом. К числу титулов законодателем отнесены право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право хозяйственного ведения, право оперативного управления. Кроме того, титульными владельцами являются наниматели, хранители, комиссионеры и другие лица, получившие Т.в. на основании договора с собственником.

Возможно Титульное владение на основании, прямо предусмотренном законом, например для лица, нашедшего потерянную вещь (ст. 227 ГК РФ), а также на основании административного акта, например установления опеки или попечительства над недееспособным (ст. 34, 37 ГК РФ). Отличие собственника от других титульных владельцев состоит в объеме правомочий.

У собственника одновременно присутствуют все три правомочия, у других владельцев — не более двух, при этом они либо входят как сособственники в состав коллективного собственника,либо получают титул на основе договора с собственником, вступая с ним в обязательственные отношения. Наличие титула у владельца — необходимое условие предъявления виндикационного иска и негаторного иска против всякого нарушителя его законного владения, в том числе и против собственника (ст. 305 ГК РФ).

Ст. 305 ГК РФ: Титульный владелец – владелец, не являющийся собственником.

Титульный владелец приравнивается к субъекту права собственности с точки зрения способов защиты. Ему принадлежит право истребовать вещь из чужого незаконного владения, а также право требовать устранения всяких нарушений владения, хотя бы они и не были соединены с его лишением. Титульный владелец осуществляет эти права на тех же условиях, что и собственник вещи.

Защита предоставляется любому титульному владению независимо от того, опирается ли оно на основание, установленное договором или предусмотренное законом. Защита титульного владения была введена ГК 1964 г. (ст. 157). Однако ст. 305 ГК существенно изменила ее в двух важных отношениях.

Во-первых, титульный владелец получил защиту своего владения против собственника вещи. По ГК 1964 г. титульный владелец мог предъявлять упомянутые иски только к третьим лицам, но не к собственнику вещи.

Во-вторых, среди титульных владельцев, получивших защиту, специально названы владельцы вещи на праве хозяйственного ведения, оперативного управления, а также на праве пожизненного наследуемого владения. Поэтому иск об истребовании вещи из чужого незаконного владения, предъявляемый юридическим лицом, которому эта вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, более верно квалифицировать не как виндикационный иск, а как иск титульного владельца.

Пленум ВАС РФ разъяснил, что государственные и муниципальные предприятия пользуются всеми правами, предоставленными законом собственнику, на судебную защиту закрепленного за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления имущества, включая право на предъявление виндикационного и негаторного исков, в том числе и в отношении собственника указанного имущества.

ГК РФ ограничил право юридического лица, за которым имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, распоряжаться им без согласия собственника. Но собственнику не дано права без законных оснований изымать имущество, закрепленное за государственной организацией (см. комментарий к ст. 299 ГК РФ).

Предоставление защиты лицу, обладающему правом пожизненного наследуемого владения, в особенности защиты его титульного владения против собственника земли, является важным шагом в развитии российского права. Статья 305 ГК дает ему право требовать от собственника земли возврата принадлежащего ему земельного участка, а также (в соответствующих случаях) устранения иных нарушений, допускаемых собственником земли, хотя бы те и не были соединены с лишением владения землей.

 

SEC.gov | Порог частоты запросов превысил

Чтобы обеспечить равный доступ для всех пользователей, SEC оставляет за собой право ограничивать запросы, исходящие от необъявленных автоматических инструментов. Ваш запрос был идентифицирован как часть сети автоматизированных инструментов, выходящих за рамки допустимой политики, и будет управляться до тех пор, пока не будут предприняты действия по объявлению вашего трафика.

Пожалуйста, заявите о своем трафике, обновив свой пользовательский агент, включив в него информацию о компании.

Для получения рекомендаций по эффективной загрузке информации из SEC.gov, включая последние документы EDGAR, посетите страницу sec.gov/developer. Вы также можете подписаться на получение по электронной почте обновлений программы открытых данных SEC, включая передовые методы, которые делают загрузку данных более эффективной, и улучшения SEC.gov, которые могут повлиять на процессы загрузки по сценарию. Для получения дополнительной информации обращайтесь по адресу [email protected]

Для получения дополнительной информации см. Политику конфиденциальности и безопасности веб-сайта SEC. Благодарим вас за интерес, проявленный к Комиссии по ценным бумагам и биржам США.

Идентификатор ссылки: 0.67fd733e.1648458845.1fc5f00e

Дополнительная информация

Политика интернет-безопасности

Используя этот сайт, вы соглашаетесь на мониторинг и аудит безопасности. В целях безопасности и для обеспечения того, чтобы общедоступные услуги оставались доступными для пользователей, эта правительственная компьютерная система использует программы для мониторинга сетевого трафика для выявления несанкционированных попыток загрузить или изменить информацию или иным образом нанести ущерб, включая попытки отказать в обслуживании пользователям.

Несанкционированные попытки загрузки информации и/или изменения информации в любой части этого сайта строго запрещены и подлежат судебному преследованию в соответствии с Законом о компьютерном мошенничестве и злоупотреблениях от 1986 года и Законом о защите национальной информационной инфраструктуры от 1996 года (см.S.C. §§ 1001 и 1030).

Чтобы гарантировать, что наш веб-сайт хорошо работает для всех пользователей, SEC отслеживает частоту запросов на контент SEC. gov, чтобы гарантировать, что автоматический поиск не повлияет на способность других получать доступ к контенту SEC.gov. Мы оставляем за собой право блокировать IP-адреса, отправляющие чрезмерные запросы. Текущие правила ограничивают количество пользователей до 10 запросов в секунду, независимо от количества компьютеров, используемых для отправки запросов.

Если пользователь или приложение отправляет более 10 запросов в секунду, дальнейшие запросы с IP-адреса(ов) могут быть ограничены на короткий период.Как только количество запросов упадет ниже порогового значения на 10 минут, пользователь может возобновить доступ к контенту на SEC.gov. Эта практика SEC предназначена для ограничения чрезмерных автоматических поисков на SEC.gov и не предназначена и не ожидается, что она повлияет на отдельных лиц, просматривающих веб-сайт SEC.gov.

Обратите внимание, что эта политика может измениться, поскольку SEC управляет SEC.gov, чтобы обеспечить эффективную работу веб-сайта и его доступность для всех пользователей.

Примечание: Мы не предлагаем техническую поддержку для разработки или отладки процессов загрузки по сценарию.

Покупка квартиры, таунхауса, дома или земли в Индонезии

Главная » Практическая информация » Жилищный форум


Эта страница щедро спонсируется Villas of Bali.

В течение многих лет Индонезия постановляла, что земля в Индонезии может принадлежать только гражданам Индонезии. Таким образом, если вы хотел купить дом (как иностранец), это было бы юридически невозможно.

В конце 90-х были приняты новые законы, чтобы иностранцы были допущены приобрести квартиры и офисные помещения в Индонезии, ЕСЛИ здание имеет статус заголовка слоя.Это позволяет иностранцу владеть квартирой или офисное помещение, но не землю, на которой оно стоит.

В 2010 и 2015 годах были приняты дополнительные законы, которые могут упростить для эмигрантов 70-летнюю аренду земли, но детали/интерпретация/реализация закона не всегда ясны.

В 2020 году иностранцы могут владеть квартирами по 30-летним договорам аренды с 20-летним продлением; они могут получить, но не владеть земельными домами через аренду.Долгосрочная аренда, которую держат иностранцы, не имеет тех же гарантий/защиты, что и индонезийские граждане, что затрудняет их финансирование с помощью банковских ипотечных кредитов.

Аграрный закон Индонезии, Закон № 5 от 1960 года, регулирует право собственности на землю в Индонезии. В нем есть категория собственности на землю, называемая «Хак Пакай», что означает право на строительство / использование земли. Как указано в этом законе, иностранцам разрешается покупать землю или дома только на основании титула «Право пользования» (Hak Pakai).

Оформление документов для сделок с недвижимостью в Индонезии

Сделки с недвижимостью в Индонезии довольно просты, но все же сложны, а также интересны методы ведения бизнеса, в которых несколько аспектов сочетаются в одной сделке. Сделки с недвижимостью охватывают различные правовые области, такие как право собственности, налоговое право, наследственное право, а также семейное право в целом. В сделках с недвижимостью наиболее известным документальным оформлением является сделка купли-продажи.Все это очень распространенные юридические сделки.

Основной аграрный закон Индонезии предусматривает, что сделка купли-продажи является доказательством перехода права собственности от продавца к покупателю. Закон установил, что сделки с недвижимостью должны осуществляться и соответствовать двум критериям: быть прозрачными и полностью оплаченными. Юридическая сделка должна осуществляться в присутствии и под наблюдением уполномоченного должностного лица. Закон также установил, что он должен быть выплачен в полном объеме.Другими словами, транзакция не может быть выполнена, если у вас есть задолженность по платежу.

Вот что вам нужно сделать, прежде чем приступить к купле-продаже недвижимости в сделках с недвижимостью в Индонезии:

Проверка данных о праве собственности

Это обязательно. Ни одна сделка не может быть осуществлена ​​без какой-либо официальной проверки законности предыдущих документов, подтверждающих право собственности. Для этого вам необходимо предоставить нам оригинал свидетельства о собственности.Правовой статус собственности не может быть проверен без оригинала документа.

Очень важно провести проверку биографических данных, прежде чем совершать какие-либо дальнейшие сделки с продавцом недвижимости. Это даст вам достаточную информацию о текущем состоянии собственности, а также о ее названии. На основе этой информации вы можете решить, хотите ли вы продолжить сделку купли-продажи.

Проверка биографических данных покажет вам, есть ли непогашенная ипотека на недвижимость.Если да, вам нужно убедиться, что владелец сначала удаляет ипотеку из титула, прежде чем начинать какие-либо дальнейшие сделки с вами в качестве покупателя. Вы также узнаете, является ли имущество предметом какого-либо потенциального спора или нет. Проверка биографических данных чрезвычайно важна, и я бы не советовал проводить транзакцию до завершения проверки биографических данных.

Информация о продавце

Вам необходимо получить информацию от продавца с копиями следующих документов:

  1. Копия Карту Танда Пендудук (Так называемая «КТП»).Если владелец недвижимости состоит в браке, вам также необходимо получить копию КТП супруга. Скорее всего, супругу также потребуется подписать с вами договор купли-продажи. Если у них нет брачного договора, это означает, что недвижимость, которую вы покупаете, является их совместным имуществом, и поэтому по закону требуется согласие супруга. В противном случае предпринимаемая вами транзакция потенциально незаконна;
  2. Семейная карта (т.н. Kartu Keluarga/KK). В этом документе указаны члены семьи продавца;
  3. Свидетельство о браке, если применимо.В случае, если супруг скончался, необходимо получить свидетельство о его смерти. В случае развода продавца необходимо получить его/ее решение о разводе с разделом имущества — удостоверение, что продаваемое имущество принадлежит ему или ей;
  4. Оригинал свидетельства о праве собственности на землю;
  5. Налоговый платеж ПББ, именуемый СПРТ ПББ. Это представляет собой оплату текущего строительного и земельного налога. Этот документ важен для определения налога, применимого к сделке.Вы узнаете, сколько должен заплатить продавец, и сколько налогов вы должны заплатить как покупатель.
  6. Номер налогоплательщика продавца, так называемый «NPWP».

Информация для покупателя

Если вы покупаете недвижимость, вам необходимо убедиться, что у вас есть следующие документы для сделки:

  1. Копия КТП. Если вы состоите в браке, вам также необходимо предоставить КТП вашего супруга. Если только вы не подписали брачное соглашение, например, действующее добрачное или послебрачное соглашение.Пожалуйста, свяжитесь с Asep Wijaya для получения более подробной информации об этих документах. Если вы интернациональная пара смешанного брака, скорее всего, без этого соглашения вы не сможете совершить ни одну сделку;
  2. Семейная карта. Это также потребуется для того, чтобы идентифицировать ваших законных ближайших родственников. В этом документе содержится информация о вашем Nomor Induk Kependudukan/NIK (регистрационный номер резидента), которая будет относиться к вашей налоговой информации. Это очень важно, когда мы подтверждаем налог, применимый к этой транзакции;
  3. Свидетельство о браке.Нам нужно знать ваш статус и то, как государство будет относиться к имуществу в текущем статусе, т. е. раздельном или совместном имуществе. Этот сертификат должен быть приложен к брачному соглашению, если это применимо;
  4. НПВП. Им нужна копия вашего номера налогоплательщика, чтобы подтвердить налог, применимый к этой транзакции.

Договор купли-продажи

Ваше намерение совершить сделку купли-продажи должно быть оформлено в форме соглашения.Это называется договором купли-продажи (SPA). И продавец, и покупатель должны присутствовать для подписания договора купли-продажи. Вы должны прийти со своим супругом, если вы женаты.
Действительный документ, такой как брачное соглашение, также должен быть представлен в случае, если у вас есть раздел имущества в вашем браке. Предварительный или постбрачный договор может служить документом, который вам требуется, без помощи вашего супруга. С этим документом вашему супругу не нужно идти с вами, чтобы подписать соглашение SPA.

Для перехода права собственности от продавца к покупателю в отдел земельного кадастра необходимо подать действительный договор купли-продажи. Одна вещь, о которой вам нужно знать, это то, что уплата налога за текущий год должна быть произведена до передачи права собственности. Перед передачей права собственности будет проведена налоговая проверка.

Право собственности на недвижимость

Когда вы покупаете землю и/или дом в Индонезии, вы имеете дело с продавцом или представителем продавца.Вы должны иметь дело с владельцем собственности, чтобы защитить ваши будущие инвестиции. Владелец должен иметь законные права на собственность, которую вы хотите купить. Если он имеет законные права на недвижимость, он должен иметь право собственности, которое может быть передано вам как покупателю.

Он должен быть в состоянии предъявить свидетельство о праве собственности, чтобы подтвердить свое право собственности. Сертификат выдается правительством Республики Индонезия. Уполномоченным государственным органом, ответственным за выдачу свидетельства о праве собственности, является Badan Pertanahan Nasional (Национальный земельный кадастр), также называемый BPN.У них есть офисы в каждом крупном городе Индонезии.

Свидетельство о праве собственности на дом, который вы собираетесь купить, выдается отделом земельного кадастра по месту нахождения объекта. Недвижимость, такая как земля, дома и квартиры, относится к категории недвижимого имущества. Законным владельцем недвижимого имущества является лицо, чье имя указано в свидетельстве о праве собственности.

Право собственности на недвижимое имущество отличается от права собственности на движимое имущество, такое как автомобили и т. д.Законным владельцем этого типа собственности является тот, чье имя (имена) напечатано в свидетельстве о праве собственности. Если владелец скончался, законным владельцем собственности является его ближайший родственник. Обычно это переживший супруг и его/ее дети. Поэтому, если владелец имущества умер, убедитесь, что вы имеете дело с нужным человеком.

Что касается движимого имущества, такого как автомобили, то лицо, которое контролирует имущество, может считаться владельцем, хотя вы также можете проверить право собственности на сертификат.Пожалуйста, свяжитесь со мной, если вы хотите обсудить это.

Свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество является веским доказательством, служащим доказательством права собственности, а также подтверждением регистрации в местном земельном кадастре. Статья 19 Основного аграрного закона удостоверяет, что правительство Индонезии проводит регистрацию земли, чтобы предоставить юридическую привилегию владельцу, чье имя напечатано в свидетельстве о праве собственности. Владелец будет автоматически включен в базу данных земельного кадастра и, следовательно, подпадает под действие действующих в Индонезии законов и правил.

Покупка недвижимости парой эмигрантов/индонезийцев

Важнейшей подготовкой к покупке собственности является наличие у супруга-индонезийца и супруга-эмигранта брачного соглашения о разделе имущества. Если у вас есть это соглашение, это будет означать, что пара может законно приобрести недвижимость. Это соглашение должно быть подписано ДО того, как вы вступите в брак.

В соответствии с индонезийским законодательством имущество находится в совместной собственности после брака, если только не заключен брачный договор, и это означает, что имущество, принадлежащее супругу-индонезийцу, также становится собственностью супруга-иностранца, что является незаконным в соответствии с аграрным законодательством.Поэтому имущество должно быть продано в течение одного года после вступления в брак с иностранцем или преобразовано из «хак милик» (право собственности) в «хак пакай» (право пользования), что снижает стоимость имущества. (Пасаль 26 аят 2)

Передача права собственности

При покупке недвижимости необходимо осуществить передачу права собственности. Ваше имя должно быть зарегистрировано как последний владелец недвижимости после того, как вы подпишете договор купли-продажи и переведете платеж продавцу.Они будут включать детали соглашения, которое вы заключили с продавцом имущества, а также дату, когда вы заключили соглашение.

Ваше имя будет указано как текущий владелец недвижимости в свидетельстве о праве собственности. В этом процессе участвует местный земельный кадастр, где находится недвижимость. Вы будете признаны законным владельцем после завершения процедуры. Пожалуйста, свяжитесь со мной, если вы хотите обсудить это подробнее.

Защита залогодателя

Когда вы финансируете покупку недвижимости на сто процентов и хотите, чтобы ваш индонезийский супруг был владельцем собственности, вам может понадобиться ипотечная защита. Юридически владельцем актива является тот, чье имя напечатано в свидетельстве о собственности. Если вы не видите своего имени в справке, а брачный договор вы подписали, то недвижимость принадлежит супругу. Это свободно от претензий любой стороны, особенно вас.Это нормально, когда пара разных национальностей.

Если вы считаете, что вам необходимо защитить свои первоначальные инвестиции, то защита залогодателя для вас. Обладатель титула не сможет продать недвижимость, предварительно не возместив вам весь ваш вклад, после чего прирост капитала делится поровну. Ваше имя как залогодателя будет напечатано в свидетельстве о праве собственности вместе с именем индонезийского супруга как владельца недвижимости. Этого достаточно, чтобы защитить ваши финансовые интересы в активах и избежать расторжения брака с пустыми руками.

Покупка квартиры или офиса под названием Strata

Владение офисами и квартирами возможно через страты дела, но вы должны быть очень осторожны, имея дело с законами и правилами, чтобы гарантировать, что ваше право собственности на квартиру в высотном доме является безопасным.

Постановление 1996 года (№ 41/1996) гласит, что иностранцы, проживающие в Индонезия или регулярно посещайте страну в деловых целях, можете приобрести дом, квартира или кондоминиум, если он не является частью субсидируемого государством жилищное строительство. Однако иностранцы могут иметь только документы на право пользования землей (хак пакай). и застройка имеет акт «Хак Пакай» (право на строительство). Это невозможность для кого-либо иметь акт землепользования на участок права на застройку поступок. Длина этих заголовков также различается. В этом заключаются некоторые из трудности и неясные вопросы собственности.

Это означает, что иностранцы могут фактически арендовать (не владеть) квартирой на срок до 70 лет, но не отдельно стоящим домом.В течение этого 70-летнего периода иностранцы также должны периодически продлевать свое право пользования. Первоначальный период Хак Пакай составляет 25 лет, затем он продлевается еще на 25 лет и, наконец, на 20 лет.

Конвертируемый договор аренды

Один из способов для иностранцев приобрести недвижимость, несмотря на эти юридических неясностей заключается в подписании договора аренды конвертируемой квартиры с квартирой управление недвижимостью для покупки квартиры. В основном, что это соглашение влечет за собой то, что иностранец может купить квартиру, но право собственности по-прежнему принадлежит застройщику или управляющей компании фирма или номинант от Индонезии. Настоящий договор аренды заключается на определенный срок.

Соглашение об аренде конвертируемого имущества гласит, что если и когда законы и правила позволяют Арендатору стать законным владельцем квартиры/слоя титульный знак, как Арендодатель, так и Арендатор обязаны подписать акт купли-продажи, и право собственности переходит к иностранный владелец.

Если вы заинтересованы в покупке кондоминиума через этот тип соглашения, тщательно изучить управляющую компанию. Многие застройщики прошли через серьезное экономическое давление, и строительство многих объектов недвижимости было отложено или отменено. Покажите свои контракты добросовестному юристу, чтобы убедиться что все юридические последствия тщательно охвачены.

Дополнительное примечание: на вопрос о законности кабриолета Соглашения об аренде, юристы, с которыми мы консультировались, очень четко заявили, что это ОЧЕНЬ ПЛОХАЯ идея, и этот юрист никогда не должен советовать вам подписать соглашение об аренде конвертируемых автомобилей.Как иностранец, вы имеете право на Хак Пакай, и вы должны настаивать на том, чтобы юридический статус собственности от многоквартирного дома или застройщика, чтобы титул на ваше имя. С конвертируемым договором аренды… вы полностью во власти «назначенной стороны», и что если они решат передумать, у вас не будет большого количества юридических дел против них как соглашение, которое эмигрант имеет между собой и индонезийская «назначенная сторона» на самом деле не является юридическим документом.

Лучше просто настаивать на том, чтобы Hak Pakai был на ваше имя. Если разработчик не может предоставить документ Hak Pakai на ваше имя, это может быть связано с тем, что у него нет титула Hak Bangunan . Если это так, НЕ ПОКУПАЙТЕ ЭТО.

Использование кандидата/друга из Индонезии для удержания вашего титула

Еще один способ приобрести квартиру — заплатить за недвижимость. но поставить титул на имя гражданина Индонезии.Излишне говорить, что это должен быть кем-то, кому вы безоговорочно доверяете, поскольку, согласно закону, это человек будет законным владельцем, независимо от того, какое устное или письменное соглашение может быть между вами двумя.

Большинство юристов посоветуют вам НЕ делать этого, как вы делаете. не иметь никаких «юридических» документов, подтверждающих, что недвижимость принадлежит вам. Вы ДЕЙСТВИТЕЛЬНО ставите себя в уязвимое положение. Мы слышали много историй о людях, которые потеряли крупные инвестиции, доверив индонезийскому «другу» право собственности на купленную ими недвижимость.

Использование номинального лица для укрытия иностранного владения собственностью фактически незаконно в Индонезии. В случае расследования и преследования правительство может конфисковать землю, и право собственности вернется к государству.

Жилые дома на одну семью — дома

Право собственности на односемейное жилье сталкивается с еще большими юридическими проблемами поскольку иностранцам не разрешается владеть землей в Индонезии. Где дом вы хотите приобрести является частью жилого комплекса, застройщики часто может что-то придумать для вас, чтобы «купить» дом через долгое время. договор срочной аренды.

Один читатель пишет о своем положительном (и успешном) опыте в этом дело:

По сути, я являюсь владельцем дома на свое имя. То, что моя жена индонезийка, не рассматривалось (на самом деле моя жена вообще не рассматривался). Она также владеет собственностью, и мы не могли видеть, разница в названии и правах моих. Застройщик владеет землей дом построен, и у меня есть 30-летняя полностью оплаченная аренда на земля, которую по закону застройщик должен продлить еще на 30 лет по требованию. В это время они могут взимать с меня номинальную арендную плату, которую я могу выбрать платить на данный момент в размере 35 долларов США в год. Могу продать или подарить (но не субаренда) аренда вместе с правом собственности на дом, как я выберу. Застройщик может продать землю, но только на тех же условиях, что и уже существует. Эти положения применимы и к индонезийцам, хотя Индонезийцы могли бы купить землю сразу, если бы застройщик согласился продать, а индонезийцы могут сдать землю в субаренду, если захотят.

Если моя жена не была индонезийкой и я не проживал в Индонезии в течение полного календарного года, теоретически государство может забрать мой дом, если только Я мог доказать, что разумные попытки продать не увенчались успехом, но просто в любом месте Индонезии на один день переустановят часы. Как моя жена единственный бенефициар моей воли и является индонезийцем, это правило не применить в моем случае.

Дом купил без денег; Я не уверен, какой там эффект будет иметь право собственности, если вы взяли кредит или ипотечный кредит, чтобы помочь с покупкой.Я полагаю, что получение ипотеки будет самой сложной частью для иностранца, и финансовая компания определенно сохранит за собой право изъять событие дефолта. Такие вещи очень строго регулируются дома, но у них, вероятно, гораздо больше возможностей легально набить собственные карманы здесь. Что касается оплаты, я заплатил депозит наличными в рупиях, потому что это то, что хотел разработчик в то время, но тогда он предпочел доллары за остаток, поэтому я заплатил долларами по взаимоприемлемому курсу.Там нет никаких ограничений на то, как вы платите за личную транзакцию — вы можете платить крупой (или даже козами!), если вы договорились об этом. »

Покупка земли иностранной компанией

Если иностранная компания признана правительством Индонезии в качестве юридического лица, иностранные инвесторы могут приобрести право собственности на землю любого из двух типов: право на строительство (Hak Guna Bangunan), действительное в течение 30 лет и может быть продлено еще на один. 20 лет и/или Право на использование (Хак Гуна Усаха), которое действительно в течение 35 лет и может быть продлено на 20 лет.

Покупка земли

По индонезийскому аграрному законодательству иностранец не может законно владеть землей в Индонезии. Если кто-то говорит вам, что вы можете … покупатель, будьте осторожны …! Как говорится в статье Jakarta Expat: «Аграрный закон 1960 года гласит, что земля Индонезии является «подарком от Бога» индонезийскому народу, и природа этих отношений вечна. Земля является «национальным достоянием», которое должно контролироваться государством. для максимального процветания народа».

По желанию иностранец может владеть землей «косвенно».Сделать это вам необходимо иметь соглашение между иностранцем и индонезийцем, подписано в присутствии нотариуса. В соглашении индонезийский является «законным владельцем», признавая при этом, что иностранец является «законным владелец земли и, таким образом, индонезийский владелец будет выполнять любые инструкции от иностранца в отношении земли, в том числе продажу земли по определенным цена с фондами, подлежащими выплате владельцу-иностранцу. Опять же, если Индонезийский «владелец» передумал, у вас не будет право собственности на землю.

Ясно также, что такие типы соглашений вообще НЕ подлежат исполнению. в соответствии с индонезийским законодательством, и иностранец находится в опасности в истинном владении его инвестиций. Мы НЕ советуем заключать такого рода соглашения!

Все права собственности на землю в Большой Джакарте (DKI) подчиняются условиям указов президента или губернатора.В основном это затрагивает положения для наименований Hak Milik в районе Джакарты DKI.

Специальные положения для Батама

Правила владения недвижимостью иностранными гражданами на Батаме подпадают под Постановление № 068/КПЦ/КА/III/1999. В этих правилах указано, что иностранные граждане или компаниям разрешено 100% владеть жилой или коммерческой недвижимостью в районе Бареланг (Батам, Ремпанг и Галанг). Единственные свойства исключены из этого указа дешевое и очень дешевое жилье, но включает в себя все другие типы строительных конструкций.

Несмотря на наличие «специального положения» для особых экономических зон на Батаме и Калимантане, земельное право по-прежнему подпадает под действие « Hukum National » (индонезийский национальное законодательство) и те же общие законы и принципы по-прежнему применяются, нет независимо от того, где вы находитесь в стране.

Хак Гуна Бангунан против Хак Милик

Hak Guna Bangunan — это только право на использование здания в течение определенного период времени, а затем должен быть продлен. Владельцем земли HGB является правительство Индонезии. HGB также переводится как — Условная корпоративная собственность.

Только с Хак Милик вы действительно владеете землей или зданием. Хак Милик не нуждается в удлиннении.

Hak Pakai позволяет вам пользоваться объектами, но не владеть ими. Хак Пакаи также переводится как — Условное Владение.

Получение кредита в индонезийском банке на покупку недвижимости

Индонезийские банки НЕ будут ссужать деньги владельцам недвижимости, иметь статус Hak Pakai для своей собственности. Право собственности на землю ДОЛЖНО быть Хак Милик для того, чтобы банк мог использовать право собственности в качестве залога. Поэтому эмигранты традиционно не могли получить кредит на покупку недвижимости в Индонезии, потому что они не могут иметь титулы Хак Милик.Это касается всех….даже индонезийцев. Обычный срок кредита на жилье в Индонезии составляет пять лет, а не 20-30. лет как на западе.

Сообщение о покупке в Агентство по борьбе с отмыванием денег

Начиная с марта 2012 года все застройщики в Индонезии должны сообщать о покупке жилой недвижимости на сумму более 55 000 долларов США в Центр отчетов и анализа финансовых транзакций (PPATK). Это агентство является сторожевым псом правительства по борьбе с отмыванием денег.Целью этого нового правила является сдерживание отмывания денег от официальной коррупции, которая происходила посредством покупки роскошных резиденций и квартир.

Аграрный закон Индонезии Undang Undang № 5 Tahun 1960 Tentang: Peraturan Dasar Pokok Agraria.

Пасаль 21:

(1) Hanya warga-negara Indonesia dapat mempunyai hak milik.

(Только граждане Индонезии могут иметь хак-милик — право собственности на землю)

(2) Олег Пемеринтах дитетапкан бадан-бадан хукум янг дапат мэмпуньяи хак милик дан сярат-сяратня.

(Правительство должно определить, какие юридические лица могут иметь хак-милик и условия его получения.)

(3) Orang asing yang sesudah berlakunya Undang-undang ini memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan, demikian pula warga-negara Indonesia yang mempunyai hak milik dan setelah berlakunya Undang-wakeb-undang ini kehill hak itu didalam jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya kewarga-negaraan itu. Jika sesudah jangka waktu tersebut lampau hak milik itu dilepaskan, maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh pada Negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung.

(Иностранец, который после вступления в силу настоящего Закона приобретает хак-милик в порядке наследования без завещания или путем совместной собственности на имущество, полученное в результате брака, и гражданин Индонезии, имеющий хак-милик, который после вступления в силу настоящего Закона Закон о лишении индонезийского гражданства обязан отказаться от этого права в течение одного года после даты приобретения хак-милик в случае первого или после даты утраты индонезийского гражданства в случае второго.Если по истечении указанного срока от права не отказываются, то указанное право признается недействительным в силу закона и земля переходит в собственность государства при условии, что права других лиц, обременяющие земли, остаются в силе. .)

(4) Selama seseorang disamping kewarga-negaraan Indonesianya mempunyai kewarga-negaraan asing maka ia tidak dapat mempunyai tanah dengan hak milik dan baginya berlaku ketentuan dalam ayat (3) pasal ini.

(Пока человек с индонезийским гражданством одновременно имеет иностранное гражданство, он/она не может иметь землю со статусом хак-милик, и к нему/ей должны применяться положения пункта 3 настоящей статьи.)

Пасаль 26:

(2) Setiap jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada seorang warga-negara-negara yang disamping kewarganeganegaraning Atau Kepada Suatu Badan Hukum Kecuali Yang Ditetapkan Oleh Pemerintah Termaksud Dalam Pasal 21 Ayat (2), Adalah Batal Karena Hukum Dan Tanahnya Jatuh Kepada Negara, Dengan Ketentanuan, Bahwa Hak-Hak Pihak Lain Yang Membebaninea Tetap Berlangsung Serta Semua Pembayaran Yang Telah DiTeriMa Oleh Pembilik tidak dapat dituntut kembali.

Также прочитайте полностью Аграрный закон 1960 года

.

Прочитайте закон 1996 года (на индонезийском языке) — Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 41 Tahun 1996 tenang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian Oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia

Связанные статьи

Презентация блок-схемы прав супружеских пар — иностранцев/индонезийцев на владение землей в Индонезии
Права иностранной собственности на землю в Индонезии

В этой теме на Форуме экспатов «Жизнь в Индонезии» многолетнее обсуждение правил владения недвижимостью в Индонезии для иностранцев.

 

Благодарим Асепа Виджая, управляющего директора Wijaya. & Company, которая предоставила информацию о документах по Сделке с недвижимостью для этой статьи.

проблем с несколькими владельцами на 1031 биржах?

Вы и ваши партнеры, Фред и Сью, решили продать небольшой многоквартирный дом, который вы купили несколько лет назад. Вы получили его за кражу, и у вас есть хорошая прибыль. Он не так давно появился на рынке, и теперь у вас есть предложение по полной цене.
Вы всегда предполагали, что, продав эту недвижимость, вы втроем купите другую недвижимость, но Фред только что сказал вам, что хочет забрать свою долю и купить новый пикап. Ой, а теперь Сью не уверена, что хочет купить еще одну недвижимость. Вы не хотите обналичивать деньги, потому что уверены, что дядя Сэм заберет всю вашу прибыль в виде налогов. Возможно, продажа здания была не такой уж хорошей идеей.

Борясь с паникой, вы берете трубку и звоните нам, опасаясь, что у вас на руках полная налоговая катастрофа.Вы надеялись, что сможете совершить обмен 1031 и перенести свою прибыль на новую собственность, и вы, конечно же, не хотите платить большую часть своей прибыли в виде налогов.
Мой первый вопрос к вам о том, как название вашего многоквартирного дома читается? Вы называете Фреда и Сью «вашими партнерами», но что это значит? Являются ли они партнерами в том смысле, что у вас есть партнерство, которое владеет зданием и подает налоговую декларацию партнерства? Или вы являетесь общими арендаторами, но считаете себя партнерами в том смысле, что принимаете решения вместе?

Раздел 1031 гласит, что налогоплательщик, владеющий Старой собственностью, должен получить право собственности на Новую собственность и сообщить об обмене 1031 в своей налоговой декларации. В вашем случае, если ваш многоквартирный дом принадлежит юридическому товариществу или ООО, вы, Фред и Сью должны решить как группа, собираетесь ли вы передать всю прибыль, совершив обмен, или если вы все обналичить и заплатить налоги.

С другой стороны, если вы владеете титулом собственности в качестве совладельцев, то ваши три отдельные налоговые декларации владеют многоквартирным домом, и каждая налоговая декларация (имеется в виду каждый из вас) может решить, хотите ли вы получить свою долю в общей собственности. наличными и заплатить налог, или сделать обмен на свою акцию.То, что вы делаете, не зависит от того, что делают ваши партнеры.

Плохая новость: после звонка вашему CPA вы определили, что на самом деле вы являетесь владельцем ООО, а это означает, что именно ООО должно произвести обмен. Вы пытались уговорить Фреда пойти вместе с вами и Сью в пролонгации выигрыша, но он уже выбрал варианты для своего нового пикапа, и теперь он говорит вам, что он также забронировал круиз в ожидании денег, которые он получит. от продажи. Сью прикинула, каков будет ее налог, если она возьмет наличные, и она потрясена и с вами хочет пролонгировать прибыль.Итак, вы перезваниваете мне: «Можете ли вы со Сью произвести обмен, позволяя Фреду забрать свои деньги и заплатить налог?»

Прежде всего, вы не можете распустить ООО, хотя это обычное предложение от большинства юристов. Раздел 1031 требует, чтобы имущество, которое вы обмениваете, предназначалось для инвестиций, а не для перепродажи. Хотя эти термины не определены кодексом, судебные дела обычно утверждают, что вы должны удерживать инвестиции более года, чтобы они соответствовали определению предназначенных для инвестиций.После роспуска ООО и передачи права собственности общим арендаторам начнется период владения в течение одного года, что запретит ваши обмены, если вы продадите сразу. Налоговое управление США называет это броском и обменом, и это большое нет-нет.

Однако не могли бы вы исключить Фреда из ООО, чтобы вы и Сью могли перераспределить свои доходы? Помните: налогоплательщик (в данном случае LLC) должен оставаться нетронутым, но IRS позволит вам исключить из него участников, если более половины первоначального права собственности останется нетронутым. Если вы исключите Фреда из LLC, у вас все равно останется две трети первоначальной собственности, так что с вами все в порядке.
После того, как вы бросите Фреда, титул собственности на многоквартирный дом будет на две трети принадлежат ООО, а одна треть будет принадлежать Фреду. Это означает, что треть выручки пойдет Фреду, а две трети — на биржевой счет 1031 LLC.

Что насчет Фреда – как это повлияет на него? Ну, есть еще один раздел кодекса IRS, в котором говорится, что если вы владели долей в партнерстве или LLC, и эта доля конвертируется в долю общего арендатора, которую вы затем продаете и должны платить налог, холдинг период вашего владения товариществом/ООО добавляется к вашему владению вашей долей общего арендатора, чтобы определить, является ли прирост краткосрочным приростом капитала или долгосрочным приростом капитала.Долгосрочный прирост капитала платит меньше налогов.
Конечным результатом этой стратегии является то, что Фред может купить свой пикап и отправиться в круиз, а вы и Сью можете перераспределить свою прибыль в обмене 1031.

О названиях подразделений и юридических лиц » Названия подразделений

Владельцы квартир владеют определенной частью здания, например, квартирой, и имеют общие зоны, такие как лифты, вестибюли или подъездные пути, с другими владельцами.

Имущество, имеющее право собственности на жилую единицу, обычно представляет собой многоквартирные дома и таунхаусы.Коммерческие и промышленные типы включают офисные здания, промышленные или торговые комплексы и торговые центры.

Такое сочетание индивидуального и долевого владения землей и зданиями означает, что владение собственностью с правовым титулом предполагает иной набор прав и обязанностей, чем владение отдельно стоящим домом и землей.

Прежде чем купить

Покупка собственности в виде единицы собственности означает совместное использование общей собственности с другими людьми и повлечет за собой другие обязательства по сравнению с другими покупками земли.Важно, чтобы вы знали, на что идете. Существует ряд документов, раскрывающих информацию, которые вы можете запросить перед покупкой.

Узнайте больше о покупке права собственности.

Что такое юридическое лицо?

При покупке подразделения вы автоматически становитесь членом корпорации. Все собственники юнитов в объекте собственности составляют корпорацию, и они должны проводить общее собрание акционеров не реже одного раза в год для обсуждения корпоративных вопросов и голосования по решениям, влияющим на комплекс.

Юридическое лицо отвечает за управление финансами и административными вопросами, относящимися к местам общего пользования и собственности в целом.

Узнайте больше о:

  • Корпоративные собрания
  • Операционные правила
  • Орган корпоративных комитетов
  • Корпоративное кресло Body

Сборы и техническое обслуживание

Корпоративное лицо оплачивает любое техническое обслуживание или ремонт, которые оно осуществляет, посредством сборов с собственников помещений.

Сборы (также называемые сборами или взносами) покрывают все регулярные расходы на общие помещения, такие как страхование, уборка, уход за садом, оплата услуг любых специалистов, нанятых по контракту, и текущее обслуживание.

Узнайте больше о деньгах и обслуживании

Что такое Закон о правах собственности 2010 г.?

Это закон, который регулирует все права собственности на паи и устанавливает правила и положения, позволяющие эффективно управлять ими.

Узнайте больше о том, как действует Закон, а также о правилах и положениях.

См. Закон о праве собственности 2010 г. (внешняя ссылка).

Как разрешить спор?

Если у вас возникли разногласия с юридическим лицом или владельцем другого подразделения, в первую очередь следует попробовать:

  • Поговорить с другими сторонами, чтобы узнать, можно ли найти решение
  • Проверка того, охватывают ли корпоративные правила ситуацию
  • Запрос обсуждения на общем собрании корпорации.

Вы можете позвонить в наш сервисный центр для получения информации по телефону 0800 864 884. Мы можем помочь вам понять ваши законные права и обязанности, но мы не можем дать совет по конкретным спорам.

Если это не сработает, вы можете обратиться в Трибунал по аренде жилья.

Узнайте больше о процессе разрешения споров.

Краткое руководство по названиям подразделений

В этом руководстве изложены ваши права и обязанности, указано, где найти дополнительную информацию и как обратиться за помощью, если что-то пойдет не так.

Обратите внимание, что эта информация является только общим руководством и может быть неточной для всех ситуаций. Он не должен использоваться в качестве замены законодательства или юридической или иной экспертной консультации.

Объяснение значения названия компании для Нового Южного Уэльса -Taylor & Scott

Что такое название компании и название слоя?

Название компании

приобрело популярность в 1920-х и 1930-х годах как способ обеспечения раздельного владения квартирами. С названием компании владелец не имеет права собственности на недвижимость, но владеет акциями компании.Акции дают владельцу право занимать определенную площадь (обычно квартиру в здании), принадлежащую компании. В отличие от стратового титула, покупатель жилой единицы с титулом компании не получает свидетельство о праве собственности на недвижимость. Вместо этого они получают сертификат акции.

Устав компании устанавливает правила передачи акций и часто может требовать одобрения передачи акций директором компании. Также могут быть различные ограничения, изложенные в уставе компании.

В отличие от этого, Strata Title был разработан в 1960-х годах и позволяет приобретать юридические права на недвижимость, определенные зарегистрированным планом страт. Покупатель получает Свидетельство о праве собственности на номер лота (плана Strata), который он приобрел. Обратите внимание, что покупателю многоуровневого титула не требуется разрешение Корпорации владельцев (корпоративного органа) на покупку многоуровневой квартиры.

Преимущества названия компании

  • Квартиры, принадлежащие компании, как правило, не такие дорогие, как аналогичные многоуровневые квартиры
  • Если вы являетесь одним из директоров компании, владеющей недвижимостью или имеете влияние на директоров, вы можете контролировать, кто может проживать в единицах/квартирах  , так как любой потенциальный владелец должен быть сначала одобрен директорами компании 
  • .
  • Как правило, в зданиях, владеющих титулом компании, проживает высокий процент владельцев-резидентов (традиционно титульные знаки компании предназначены только для жителей)
  • В тех случаях, когда аренда разрешена (обычно в форме лицензии от соответствующего акционера «арендатору»), арендатор, скорее всего, также должен быть одобрен советом компании.
  • Часто легче и проще решать проблемы с управлением зданием титула компании, чем с менеджером титула Strata

Недостатки названия компании

  • Потенциальным покупателям титульных знаков компании следует также знать, что некоторые кредиторы неохотно предоставляют ссуду в такой сумме для покупки титула компании
  • Преобразование названия компании в название слоя возможно, хотя этот процесс может занять много времени и средств
  • Стоимость единицы, находящейся в собственности через акции, вряд ли будет увеличиваться с той же скоростью, что и единицы, находящиеся в собственности по стратам
  • Некоторые кредитные учреждения имеют более строгие критерии кредитования единиц, на которые распространяется название компании
  • .
  • Директора компании должны одобрить нового покупателя титульного знака компании и это может ограничить размер рынка для продавца
  • Владельцу титула компании рекомендуется тщательно ознакомиться с уставом компании, так как несоблюдение устава может иметь потенциально серьезные последствия, включая конфискацию права владения имуществом
  • Положения об «охлаждении», которые обычно применяются к продаже жилья по частному договору, не применяются автоматически при продаже прав собственности компании, поскольку продажа акций, представляющих титул собственности компании, не подпадает под определение «жилая недвижимость» в соответствии с разделом 66Q. Закон о передаче 1919 г.

Дополнительные поиски, необходимые для свойств названия компании

При покупке собственности, принадлежащей компании, следует провести дополнительные поиски и исследования. В Taylor and Scott Lawyers у нас есть опыт и знания, чтобы помочь вам при покупке собственности, владеющей титулом компании.

В Taylor and Scott Lawyers мы изучаем Устав компании и реестр, если таковые имеются:

  • ограничения на переводы;
  • , предписывают ли статьи компании интервью с потенциальными покупателями;
  • разрешена ли аренда и если разрешена, будут ли какие-либо ограничения;
  • как описывается право исключительного владения объектом;
  • обязательств акционера перед обществом;
  • страховка, проводимая компанией для здания;
  • положения о техническом обслуживании и ремонте;
  • обязательства и требования к местам общего пользования, гаражным помещениям и т. д.
  • объем полномочий Директора.

В компании Taylor & Scott «Мы заботимся о вас».

Что такое титульное страхование в Нью-Йорке и зачем оно вам?

Страхование титула — одна из самых запутанных сделок для покупателей в Нью-Йорке. Это стоит тысячи долларов, и покупатели часто не знают, что это такое, так что же такое право собственности и почему оно должно быть застраховано?

Что такое титул?

В сфере недвижимости право собственности — это, по сути, право владеть и пользоваться частью собственности.Страхование титула гарантирует, что вы действительно покупаете эту недвижимость без каких-либо претензий.

Если это звучит странно, так оно и есть. Проблемы с титулом и страхование титула на самом деле существуют только в США

Чтобы понять, что такое страхование правового титула, полезно примерить несколько примеров того, что может пойти не так с правовым титулом – 

  • Мошенничество. В самом крайнем случае продавец фактически не владеет недвижимостью. Вы когда-нибудь слышали поговорку о том, что мост в Бруклине может продать вас? Если бы вы купили Бруклинский мост у уличного парня, но при этом сумели получить страховку титула, вы были бы застрахованы.
  • Неизвестные владельцы. Чаще всего это происходит при наследовании собственности. Один наследник может продать только для того, чтобы появился другой и заявил, что не имеет права делать это самостоятельно. Это также может произойти во время развода или в ряде других ситуаций.
  • Залоговое удержание. Залоговое удержание — это, по сути, долговая расписка, прикрепленная к собственности. Тот, кто владеет недвижимостью, должен деньги, поэтому вы не хотите неосознанно покупать залоговое удержание. Примеры включают неуплаченные налоги на имущество и деньги, причитающиеся подрядчику или «залог механика».»Самое распространенное залоговое удержание — это на самом деле обычная ипотека, но очевидно, что она выплачивается при закрытии сделки. 

Что дает страхование титула?

На самом деле в страховании правового титула участвуют два отдельных субъекта: агентство правового титула и фактическая страховая компания, и у каждого из них своя ответственность.

Титульные агентства — В стране тысячи титульных агентств. Думайте о них как о продавцах. Они находят транзакции и представляют их страховым компаниям, которые фактически выдают полисы.В рамках своей работы они будут проводить поиск и обеспечивать решение любых потенциальных проблем до закрытия.

Большинство проблем обнаруживаются агентством прав собственности до закрытия. В вашем контракте будет сказано, что продавец должен предоставить «чистое право собственности», поэтому, если будут обнаружены какие-либо недостатки, продавец обязан их исправить.

Компания по страхованию титула . После поиска и исправления любых дефектов титула файл будет отправлен в компанию по страхованию титула, которая фактически выдает полис.В отрасли доминируют три крупные компании – Fidelity National, First American и Stewart Title.

Хотя вы можете иметь дело с агентством титулов Салли, Салли на самом деле не выдает полис. Одна из этих трех компаний сделает это, и если проблема возникнет после закрытия, вы подадите ей претензию. Например, если Нью-Йорк сообщит вам, что парень на улице на самом деле не владеет Бруклинским мостом, страховая компания вернет вам деньги, а не Салли.

Здесь есть одно важное отличие: титульное страхование страхует только стоимость покупки.Если вы купите квартиру за 800 000 долларов и обнаружите проблему через 20 лет, когда квартира будет стоить 1 500 000 долларов, у вас будет страховое покрытие только на 800 000 долларов. Существуют полисы, по которым выплачивается повышенная стоимость за дополнительную плату, но почти все покупатели приобретают стандартный полис.

Кто выбирает вашу страховую компанию?

Вы выбираете страховую компанию. Ваш адвокат обычно принимает решение, но, в конечном счете, вы платите, поэтому вы можете выбирать.

Поскольку агентство, занимающееся правовыми титулами, отвечает за исследование титула, им необходимо знать, что они делают.Мы слышали, как юристы Нью-Йорка жалуются на покупателей, которые хотят использовать агентство прав собственности своего двоюродного брата на Лонг-Айленде. Хотя они могут отлично работать на Лонг-Айленде, непонимание нюансов недвижимости в Нью-Йорке может вызвать проблемы.

При этом, пока это уважаемая, знающая фирма, у вас не должно быть никаких возражений.

Сколько стоит страхование титула в Нью-Йорке?

Страхование титула обычно стоит от 0,4% до 0,5% от покупной цены. Точная сумма будет зависеть от цены покупки и от того, получаете ли вы ипотечный кредит.

Многие думают, что штат Нью-Йорк устанавливает цены на титульное страхование. Это не совсем так. Департамент финансовых услуг утверждает тарифы , которые устанавливаются каждой компанией и, что более важно, Ассоциацией по страхованию титула или TIRSA. Все крупные страховые компании являются членами TIRSA, поэтому, куда бы вы ни отправились, цены не изменятся.

Самый простой способ определить фактическое право собственности — просто запросить расценки. Предложение будет разбивать общую стоимость по позициям, чтобы вы могли точно видеть, куда уходят деньги.

Для общего понимания взгляните на этот снимок экрана из руководства по расценкам TIRSA —

Для расчета большинства счетов за право собственности требуется несколько шагов —

  1. Рассчитать полис владельца — применить ставку слева к каждому траншу вплоть до покупной цены.
  2. Рассчитать политику кредитора — Применить ставку на право каждого транша до суммы ипотеки.
  3. Скидка на полис кредитора. Когда вы покупаете полис владельца и полис кредитора вместе, полис кредитора снижается на 70%.

Мы создали электронную таблицу для оценки вашего титульного листа.

В дополнение к самому полису в ваш счет будут включены более мелкие расходы, такие как плата за поиск и регистрацию залогового права. Обычно они составляют около 1000 долларов независимо от цены покупки.

Нужна ли вам страховка титула в Нью-Йорке?

Большинство покупателей из Нью-Йорка обязаны оформить титульное страхование по двум причинам.

Во-первых, вашему кредитору потребуется полис кредитора для покрытия суммы ипотеки. Поскольку имущество является их залогом, они хотят убедиться, что они защищены на случай, если имущество будет продано мошенническим путем или возникнет какая-либо другая проблема.

Даже если вы платите наличными, многие адвокаты не будут работать над вашей сделкой без титульного страхования. Работа вашего адвоката состоит в том, чтобы свести риск к минимуму, и он может решить, что отказ от титульного страхования создает для вас слишком много проблем.

Одно важное отличие для покупателей из Нью-Йорка: при покупке кооператива вам не нужно страховать титул. Когда вы покупаете кооператив, вы фактически покупаете доли в доме и право жить в конкретной квартире. Вы покупаете не саму квартиру. Это важное различие помогает сэкономить как на титульном страховании, так и на налоге на регистрацию ипотечного кредита.

В рамках комплексной проверки кооператива ваш адвокат по-прежнему проводит поиск залогового удержания в самом кооперативе, чтобы убедиться в отсутствии проблем в масштабах всего здания, но это значительно дешевле.

Является ли титульное страхование грабежом?

Как и любой другой вид страхования, титульное страхование может быть очень ценным, но все имеет свою цену. Страхование автомобиля ценно, когда вы попадаете в аварию, но вы не будете платить за нее 10 000 долларов в год.

Вы будете удивлены, узнав, что менее 1% того, что вы платите за титульное страхование, фактически выплачивается по искам.

Три крупные компании — Fidelity National, First American и Stewart — являются публичными, поэтому мы можем видеть, какой процент дохода они ожидают потерять. Это называется у них «резерв убытков» —

  • Fidelity National — 4,5%
  • Первый американец — 4,0%
  • Стюарт — 4,6%

И помните, это не их доля, которая составляет около 15% от того, что вы платите. Другими словами, если вы платите 1 доллар США, на самом деле за претензии выплачивается менее 0,01 доллара США.Мы предоставим вам возможность определить, является ли страхование титула плагиатом!

Как сэкономить на титульном страховании в Нью-Йорке

Поскольку тарифы на титульное страхование практически фиксированы, а скидки по полисам запрещены в штате Нью-Йорк, экономить особо некуда. При этом у Йореево есть две идеи.

  1. Несмотря на то, что страховые ставки в основном фиксированы, существует возможность гибкости в размере ~ 1000 долларов США, которые вы платите за исследование собственности. Свяжитесь с [email protected] для получения дополнительной информации.
  2. Это не скидка на титульное страхование, но Yoreevo может помочь покрыть расходы за счет скидки до 2% от стоимости покупки.Все наши покупатели получают скидку, которая может легко покрыть ваш полис и другие расходы на закрытие!

 

Примечание: Этот пост предназначен только для информационных целей. Пожалуйста, проконсультируйтесь со специалистом (адвокатом, агентством по титулу, бухгалтером и т. д.) по любым вопросам страхования титула. Йореево является брокерской компанией по недвижимости и не предоставляет титульное страхование.

Документ о праве собственности на квартиру в кондоминиуме

Документ, подтверждающий право собственности на квартиру, является официальным документом о праве собственности на квартиру в многоквартирном доме, зарегистрированном в соответствии с Законом о кондоминиумах Таиланда, и выдается и управляется компетентным должностным лицом Земельного департамента.Документ о праве собственности на квартиру содержит следующие основные реквизиты:

  1. Положение земли и площадь земли кондоминиума.
  2. Расположение, площадь и план квартиры с указанием ширины, длины и высоты.
  3. Коэффициент владения общим имуществом.
  4. Имя и фамилия лица, имеющего право собственности на квартиру.
  5. Указатель регистрации прав и юридических действий.
  6. Подпись компетентного должностного лица.
  7. Позиционная печать компетентного должностного лица.

Количество копий свидетельства о праве собственности

Документ о праве собственности на квартиру составляется в дубликате , один экземпляр предназначен для лица, имеющего право собственности на квартиру, а другой экземпляр хранится в земельном управлении (канцелярия компетентного должностного лица). Под общим переводом с тайского на английский титульный лист титульного листа кондоминиума.

(Ао. Сор. 2)

 

Местоположение земли

Номер свидетельства о праве собственности _
Тамбон __________
Амфур __________
Провайция __________
Площадь _ рай _ нган _ квадратный двор

 

Расположение кондоминиума

Номер квартиры xx/0019
Этаж xx
Номер здания 1
Название здания НАЗВАНИЕ Кондоминиум
Регистрационный номер кондоминиума XX/25XX

Документ о праве собственности на кондоминиум

Сделано в соответствии с Законом о кондоминиумах B.Е. 2522

Для _____________ Co., Ltd Национальность Тайланд Адрес ____ Moo —
Road __________ (___________, __ этаж, башня _, комната _____
Soi — Tambon _____________ Ампур/Хет _______________ Провинция ____________

Карта кондоминиума

Масштаб 1:300
Площадь xxx.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Copyright © 2007 - 2022 Андрей Антонов