Признать право собственности на земельный участок в судебном порядке: ЗК РФ Статья 59. Признание права на земельный участок / КонсультантПлюс

Содержание

Признание права собственности на земельный участок в судебном порядке

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Признание права собственности на земельный участок в судебном порядке (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Признание права собственности на земельный участок в судебном порядке Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 60 «Восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения» ЗК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Руководствуясь статьей 60 ЗК РФ и установив, что вступившим в законную силу решением арбитражного суда признано право собственности ответчика на самовольную постройку, а именно: основное нежилое здание кафе и пристройки; на основании судебного акта зарегистрировано право собственности ответчика на спорные объекты движимого имущества, арбитражные суды, исходя из пропуска истцом срока исковой давности, правомерно отказали в признании объектов недвижимого имущества самовольными постройками и обязании освободить земельный участок путем сноса, придя к обоснованному выводу, что с возведением объектов недвижимости, на которые в 2004 году за ответчиком в судебном порядке признано право собственности, собственник земельного участка в лице его органа, обладающего полномочиями контроля за управлением, распоряжением, использованием по назначению и сохранности земельных участков, находящихся в федеральной собственности, при надлежащем исполнении своих функций определенно должен был узнать об объектах недвижимости ответчика и выбытии под ними земельного участка из владения собственника.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Признание права собственности на земельный участок в судебном порядке Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

Готовое решение: Как признать право собственности на земельный участок
(КонсультантПлюс, 2022)Право собственности на земельный участок признается в судебном порядке и является одним из способов защиты гражданских прав (п. 1 ст. 59 ЗК РФ, ст. 12 ГК РФ). Для признания права вам следует обращаться в суд в порядке искового производства, нельзя подать заявление в порядке особого производства об установлении наличия права собственности (п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.02.2004 N 76).

Признание права собственности на земельный участок под жилым домом — Земельные споры

Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
городской суд в составе:
председательствующего судьи,
при секретаре ФИО4
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, действующей также в интересах несовершеннолетней ФИО1 к КЭЧ района о признании права собственности на земельный участок,
у с т а н о в и л:
Представитель ФИО3, по доверенности Лазукин М. В. обратился в суд с иском к КЭЧ района КЭУ о признании права собственности на земельный участок. В обоснование заявленных требований указал, что решением Красногорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО3 и ее несовершеннолетней дочерью признано право собственности на жилой дом, расположенный по адресу. ДД.ММ.ГГГГ право собственности истцов было зарегистрировано ЕГРП. Указанный жилой дом был получен в 1961 году дедом истицы ФИО6 в связи с трудовыми отношениями с подсобным хозяйством «А». У данного жилого дома имеется придомовая территория, размер которой в соответствии с представленным чертежом составляет 750 кв. метров. С момента вселения в дом семья ФИО3 ведет там личное хозяйство, а также добросовестно и открыто и непрерывно владеет и пользуется земельным участком. В настоящий момент истица хочет признать право собственности на данный земельный участок. Обращение в Архангельскую КЭЧ осталось без ответа. В октябре 2010 года истица обратилась в ГУП МО МОБТИ, которое провело геодезические работы, получила акт согласования границ, однако на кадастровый учет земельный участок не поставила, поскольку отсутствуют правоустанавливающие документы. Считает, что в соответствии со статьями 15 и 36 ЗК РФ, а также 234 ГК РФ истица имеет право на приобретение земельного участка в собственность бесплатно. Исходя из представленных сведений, спорный земельный участок входит в границы участка с кадастровым номером 50:11. Просит признать за ФИО3 и несовершеннолетней ФИО1 право собственности на земельный участок площадью 750 кв. метров по 1/2 доли, прекратить право собственности КЭЧ на часть земельного участка площадью 637850 кв. метров с кадастровым номером 50:11 (сформированного из земельного участка с кадастровым номером 50:11) в границах 750 кв. метров. Разделить земельный участок 637850 кв. метров с кадастровым номером 50:11 (сформированного из земельного участка с кадастровым номером 50:11) исключив из его границ испрашиваемый земельный участок и внести изменения в государственный кадастр объектов недвижимости.
В судебное заседание истица не явилась, ее представитель Лазукин М.В. заявленные в иске требования поддержал, указав, что каких-либо документов свидетельствующих о предоставлении истицы земельного участка у нее нет, но факт передачи участка следует из плана БТИ, на котором указаны границы участка при доме, также право на участок подтверждает похозяйственная книга, согласно которой деду истицы был предоставлен дом и земельный участок. Кроме того, полагает, что право у истицы на испрашиваемый земельный участок возникло также и в силу приобретательной давности, как открыто и добросовестно пользующейся участком.
Представитель КЭЧ района КЭУ в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещался судом, уважительности причин неявки суду не представил.
Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица Департамент имущественных отношений Министерства обороны РФ, так же извещался судом о рассмотрении дела, своего представителя не направил.
Представитель ФГУ «Кадастровая палата по МО» в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.
При таких обстоятельствах суд полагает возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства.
Суд, выслушав мнение представителя истца, заслушав показания свидетелей, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, считает требования подлежащими удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.
Согласно статьи 15 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
В силу статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Из материалов дела усматривается, что истица является собственником 1/2 доли жилого дома. Собственником второй доли является ее несовершеннолетняя дочь ФИО1, 1997года рождения. Указанное право у истицы и дочери возникло в порядке приватизации на основании решения городского суда от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.11).
Указанное жилое помещение было предоставлено в 1961 году ФИО2 с семьей, состоящему в трудовых отношениях с подсобным хозяйством «А».
Правообладателем данного дома до признания за истицей и ее дочерью права собственности являлась КЭЧ, что усматривается из технического паспорта (л.д.28). В разделе экспликация земельного участка имеется запись, произведенная по состоянию инвентаризации на 1990 год о наличии фактически запользованного участка площадью 536 кв. метров. Данный участок отражен на плане БТИ 1997года (л.д.33).
Из представленной истицей копии похозяйственной книги и выписки из домовой книги усматривается факт наличия регистрации и проживания в указанном выше жилом доме родственников истицы, а в последующем и ее самой с дочерью на условиях социального найма, приватизация которого стала возможной при снятии статуса военного городка.
Судом установлено, что после регистрации права собственности истица обратилась в ГУП МО МОБТИ, которое провело геодезические работы, установили границы участка, определив его площадь 750 в метров. Данный акт подписан смежными землепользователями, за исключением КЭЧ (л.д.). ДД.ММ.ГГГГ истица обратилась в КЭЧ района с заявление о передаче ей в собственность, прилегающего к жилому дому земельного участка. Заявление осталось без ответа.
Исходя из представленных ФГУ «Кадастровая палата» сведений усматривается, что испрашиваемый земельный участок входит в границы участка с кадастровым номером 50:11 площадью 637850 кв. метров (кадастровый квартал 50:11) для государственного и общественного пользования, право собственности, на который зарегистрировано за Российской Федерацией (л.д. 77 и выписка из ЕГРП по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ).
В судебном заседании по ходатайству представителя истицы была допрошена свидетель ФИО7, которая пояснила, что проживает в с 1995 года и имеет участок, который расположен по диагонали, по отношению к участку ФИО3 предоставлен он ей на основании постановления. Участок истица облагораживает, забор стоит по всему периметру с момента вселения и имеет площадь около 700 кв. метров.
Свидетель ФИО8 показал, что проживает в с февраля 2000года, с истицей знаком, она занимается обработкой земельного участка при домовладении, примерный размер участка 1000 кв. метров, участок огорожен забором.
Анализируя изложенное суд учитывает, что по действующем ЗК РФ ст. 25, 26 права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, и удостоверяются в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». К числу таких оснований ст. 8 ГК отнесены, в частности, договоры и иные сделки, акты государственных органов и органов местного самоуправления, судебное решение.
По отношению к земельным участкам, когда они выделялись ранее и не могли быть объектом гражданского права, основанием для приватизации их в соответствии с Порядком, утвержденным Роскомземом ДД.ММ. ГГГГ, являются выданные на тот период документы. Прежде всего, это государственные акты, решения соответствующих органов о предоставлении земельных участков, а при их отсутствии — земельно-шнуровые и похозяйственные книги, другие документы, имеющиеся в районных комитетах по земельной реформе и землеустройству, органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства или у самих землепользователей, то есть любые документах, удостоверяющие право граждан на указанные участки.
Указанная выше позиция нашла свое закрепление в п. 4 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которым граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от ДД.ММ.ГГГГ N 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами ст. 20 ЗК РФ.
Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 93-ФЗ последняя часть данного пункта изложена в новой редакции, в которой предусмотрено, что названные выше граждане вправе бесплатно приобрести в собственность указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ст. 36 ЗК РФ.
Данная норма ЗК РФ предусматривает приобретение права собственности на застроенные земельные участки. В этих целях заинтересованные лица обращаются с заявлением в органы государственной власти или органы местного самоуправления, которые в двухнедельный срок обязаны принять решение о предоставлении (либо об отказе в предоставлении) земельного участка в собственность заявителя.
В то же время, как уже отмечено выше, принятие органами государственной власти или местного самоуправления решения о предоставлении земельных участков в собственность граждан по новому закону не требуется, если право на них может быть подтверждено документально.
Как усматривается материалов дела право собственности на земельный участок, в границы которого входит испрашиваемый истицей земельный участок зарегистрирован на праве собственности за Российской Федерацией, правообладателем участка является КЭЧ, куда истица в установленном порядке обратилась с заявлением о передаче его в порядке статьи 36 ЗК РФ земельного участка, каких-либо решений не принималось.
Данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.
Законом о введении в действие ЗК РФ (пункт 7 статьи 3) установлено, что приватизация недвижимости производится с одновременной приватизацией земельных участков, на которых они расположены.
В силу статьи 28 Закона о приватизации приватизация недвижимости осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для его использования.
Поэтому при решении спорных вопросов, связанных с применением указанных норм, следует исходить из того, что приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе предприятий и иных имущественных комплексов, производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования (за исключением случаев, когда соответствующие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте). Постановление Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»
Учитывая, что спорный земельный участок находится при домовладении право, на которое перешло истицы и ее несовершеннолетней дочери в прядке приватизации, по данным БТИ с 1990 года при доме учтен земельный участок площадью 536 кв. метров, истцы пользуются земельным участком по его прямому целевому назначению, факт пользования не оспаривается ни одной из сторон, право на пользование этим участком никем не оспорено.
Из пункта 1 части 5 статьи 27 Федерального закона №221-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О государственном кадастре недвижимости» следует, что допустимым является расхождение между учтенным и фактическим размером земельного участка на величину, не превышающую минимальный размер, установленный для земель соответствующего целевого назначения.
Разница испрашиваемого земельного участка между учтенной и фактической площадью является допустимой суд, не находит оснований для отказа в заявленных требованиях исходя из фактической площади 750 кв. метров.
Учитывая также, что спорный земельный участок входит в границы ранее учтенного земельного участка с кадастровым номером 50:11, то испрашиваемый участок подлежит исключению из вышеуказанного учтенного участка, принадлежащего на праве собственности Российской Федерации, соответственно право собственности в части участка площадью 750 кв. метров подлежит прекращении.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 233-234 ГПК РФ суд,
Р Е Ш И Л :
Требования ФИО3, действующей также в интересах несовершеннолетней ФИО1 удовлетворить.
Признать за ФИО3 и несовершеннолетней ФИО1 право собственности на земельный участок площадью 750 кв. метров, расположенный по адресу:по 1/2 доли за каждым в границах приложенного плана Красногорского филиала ГУП МОБТИ.
Исключить земельный участок площадью 750 кв. метров, расположенный по адресу из земельного участка площадью 637850 кв. метров с кадастровым номером 50:11 (сформированного из земельного участка с кадастровым номером 50:11) и прекратить право собственности Российской Федерации в части данного земельного участка.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение 7 дней со дня вручения им копии этого решения.
Заочное решение может быть обжаловано сторонами также в кассационном порядке, по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае если подано в течение 10-ти дней со дня вынесения определения суда об отказе удовлетворения этого решения.
Судья

Решение суда о признании права собственности на земельный участок в порядке наследования — Юридическая Компания ЮСАКТУМ |

Мытищинский городской суд Московской области
141009, Московская обл., г. Мытищи, ул. Колонцова, д. 15
http://mitishy.mo.sudrf.ru/

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

г. Мытищи МО

12 мая 2016 года

Дело № 2-«…»/16

Мытищинский городской суд Московской области в составе судьи Чернушевич М.Ю. при секретаре С.

К.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-«…»/16 по иску С.Е.А., Г.Н.П. к Администрации городского округа Мытищи Московской области о признании права собственности на земельные участки в порядке наследования по завещанию

 

УСТАНОВИЛ:

С.Е.А., Г.Н.П. обратились в суд с исковым заявлением (с учетом уточнения) к Администрации городского округа Мытищи Московской области о включении земельного участка с кадастровым номером № «…», категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства и земельного участка с кадастровым номером № «…», категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенные по адресу: «…» наследственную массу «…», умершей Г.В.М. и признании за С.Е.А. и Г.Н.П. права собственности (по 1/2 доли за каждой) на земельный участок фактической площадью 1490 кв.м. (декларативной площадью 1200 кв.

м.) с кадастровым номером № «…», категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: «…», с координатами поворотных точек, содержащихся в заключении кадастрового инженера, признании права собственности (по 1/2 доли за каждой) на земельный участок фактической площадью 200 кв.м. (декларативной площадью 127 кв.м.) с кадастровым номером № «…», категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: «…», с координатами поворотных точек, содержащихся в заключении кадастрового инженера в порядке наследования по завещанию.

В обоснование своих требований истец указал на то, что Г.В.М. умерла «…». После ее смерти открылось наследство, состоящее из жилого дома и земельных участков при доме, расположенных по адресу: «…». Наследование осуществлялось по завещанию. Наследниками по завещанию являются С.Е.А. и Г.Н.П., которые приняли наследство путем обращения к нотариусу с заявлением о принятии наследства, о чем им были выданы свидетельства о праве на наследство по завещанию на жилой дом (по 1/2 доли за каждым) по адресу: «…».

Вышеуказанное право Истцов было зарегистрировано в установленном законом порядке. В выдаче свидетельств на наследственное имущество, состоящее из земельного участка общей площадью 1327 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного при доме по адресу: «…», истцам было отказано со ссылкой на то, что определить, в чем же заключается наследственная масса (состав наследственного имущества) – в одном земельном участке площадью 1327 кв.м. или в двух различных участках с самостоятельными кадастровыми номерами площадью 1200 кв.м. и 127 кв.м., из представленных документов не предоставляется возможным. Учитывая, что при жизни наследодатель не успел должным образом зарегистрировать свое право собственности на спорные земельные участки и получить свидетельство о государственной регистрации права, истцам необходимо включить спорные земельные участки в наследственную массу, что позволит признать за истцами право собственности на спорные земельные участки в порядке наследования по завещанию.

В судебное заседание истцы С.Е.А., Г.Н.П. не явились, их представитель по доверенности Рыбай А.С. заявленные требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик – представитель Администрация городского округа Мытищи Московской области — уведомлен, в судебное заседание не явился, представлено заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя, в котором разрешение спора оставлено на усмотрение суда.

3-е лицо – представитель Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по МО, в судебное заседание не явился, представил суду письменное заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

3-е лицо – представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по МО, в судебное заседание не явился, представил суду письменное заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Выслушав представителя истцов, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 3 ст. 35 Конституции РФ, право наследования гарантируется. Г.В.М. умерла «…», что подтверждается свидетельством о смерти. (л.д. 7). Как следует из материалов дела нотариусом Мытищинского нотариального МО «…» было заведено наследственное дело «…» к имуществу умершей Г.В.М. «…». Наследование осуществлялось по завещанию, наследниками по которому являлись С.Е.А. (фамилия до брака – Г.) и Г.Н.П. «…» нотариусом Мытищинского нотариального округа Московской области «…» было выдано свидетельство о праве на наследство по завещанию на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: «…» на имя Г.Е.А., и свидетельство о праве на наследство по завещанию на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: «…» на имя Г.Н.П. В настоящее время вышеуказанное право Истцов зарегистрировано в установленном законом порядке.

В выдаче свидетельств на наследственное имущество, состоящее из земельного участка общей площадью 1327 кв.

м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного при доме по адресу: «…», истцам было отказано со ссылкой на то, что определить, в чем же заключается наследственная масса (состав наследственного имущества) – в одном земельном участке площадью 1327 кв.м. или в двух различных участках с самостоятельными кадастровыми номерами площадью 1200 кв.м. и 127 кв.м., из представленных документов не предоставляется возможным. (л.д. 31-33). Спорные земельные участки с 1993 года принадлежали наследодателю Истца Г.В.М., что подтверждается Свидетельством на право собственности на землю пожизненного наследуемого владения земельным участком от «…», выданного на основании Постановления № «…» от «…» Главы Администрации Коргашинского сельского Совета Мытищинского района Московской области «О землепользовании». (л.д. 17). Согласно вышеуказанного Свидетельства «…» предоставлено два земельных участка: земельный участок площадью 0,12 га в собственность, земельный участок площадью 0,0127 га в пожизненное наследуемое владение.
Данные земельные участки прошли первичный (декларативный) кадастровый учет и им присвоены кадастровые номера: земельному участку площадью 1200 кв.м. кадастровый № «…» и земельному участку площадью 127 кв.м. кадастровый № «…», что подтверждается кадастровыми выписками о земельном участке от «…». Границы земельных участков не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Для уточнения местоположения границы и площади спорных земельных участков Истцы обратились к кадастровому инженеру ООО «…», из заключения которого видно, что при проведении кадастровых работ, при уточнении границ земельных участков установлено, что фактическая площадь участка с кадастровым номером № «…» составляет 1490 кв.м., фактическая площадь участка с кадастровым номером № «…» составляет 200 кв.м. Как усматривается из заключения кадастрового инженера спорные участки граничат с участками, границы которых установлены в соответствие с требованиями земельного законодательства, и с землями государственная собственность на которые не разграничена, согласование смежной границы с указанными землями не требуется.

Спора по границам указанных земельных участков нет. (л.д. 49-51).

В силу п. 5 ст. 27 Федерального Закона от 24 июля 2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», размер участка подлежит уточнению на величину не более чем предельный минимальный размер земельного участка.

В соответствии с ч.1 Решения Совета депутатов Мытищинского муниципального района Московской области от 01.07.2010 года №23/11 «Об установлении предельных размеров земельных участков представляемых гражданам для ведения личного подсобного хозяйства и для индивидуального жилищного строительства на территории Мытищинского муниципального района, признании утратившими силу решений Совета депутатов Мытищинского муниципального района от «…» № «…» и от «…» № «…»», минимальный размер предоставляемых для личного подсобного хозяйства земельных участков – 0,08 га.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ «право собственности …на недвижимые вещи, …подлежит регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней».

В данном случае единственным из предусмотренных ст. 17 Федерального закона от 21.01.1997 года №122-ФЗ оснований, способным установить право собственности Истцов на земельные участки, является вступившее в законную силу решение суда, поскольку Истцы не имеют возможности получить свидетельство о праве на наследство, так как наследодатель при жизни не успел должным образом зарегистрировать право собственности на спорные земельные участки.

В соответствии с ч. 3 ст. 35 Конституции РФ право наследования гарантируется. Действующим законодательством предусмотрена возможность регистрации прав на недвижимое имущество наследников без предварительной регистрации прав на это имущество наследодателя. Так, ч. 2 ст. 218 ГК РФ предусматривает, что в случае смерти гражданина, право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). В соответствии со ст. 1181 ГК РФ принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных настоящим Кодексом. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется.

Поскольку Истцы в установленный законом срок обратился к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство по завещанию, а иных наследников нет, у истца отсутствует возможность кроме как в судебном порядке зарегистрировать за ним право собственности на наследственное имущество. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда право подлежит государственной регистрации.

Так, ч. 2 ст. 218 ГК РФ предусматривает, что в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В силу ст.ст. 1110, 1111 ГК РФ, при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.

Наследование осуществляется по завещанию и по закону. В соответствии с ч.1 ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежащие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. В соответствии со ст.12 ГК РФ защита гражданских прав, в том числе права собственности, может осуществляться путем признания права. В соответствии со ст. 1181 ГК РФ – «Принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных настоящим Кодексом. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется».

В соответствии с заключением кадастрового инженера, фактическая площадь спорного земельного участка с кадастровым номером № «…» составляет 1490 кв.м., разница в площадях по фактическому пользованию и содержащейся в ГКН составляет 290 кв.м., фактическая площадь спорного земельного участка с кадастровым номером № «…» составляет 200 кв.м., разница в площадях по фактическому пользованию и содержащейся в ГКН составляет 73 кв.м. В соответствии с положениями ст. 11.1 прим. 1 ЗК РФ спорные участки сформированы на местности, что подтверждается заключением кадастрового инженера, подготовленным кадастровым инженером «…», который позволяет определить границы спорных земельных участков.

Таким образом, суд считает требования истцов о включении в состав наследственной массы после «…» спорные земельные участки и признании за ним права собственности на спорные земельные участки в их фактических границах с уточненной площадью обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковые требования С.Е.А. и Г.Н.П. — удовлетворить.

Включить земельный участок с кадастровым номером № «…», категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства и земельный участок с кадастровым номером № «…», категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенные по адресу: «…» наследственную массу Г.В.М. умершей «…».

Признать за С.Е.А. и Г.Н.П. (по 1/2 доли за каждой) право собственности на земельный участок фактической площадью 1490 кв.м. (декларативной площадью 1200 кв.м.) с кадастровым номером № «…», категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: «…», с координатами поворотных точек, содержащихся в заключении кадастрового инженера, в соответствии с ведомостью площади земельного участка: «…», в порядке наследования по завещанию после умершей Г. В.М. «…».

Признать за С.Е.А. и Г.Н.П. (по 1/2 доли за каждой) право собственности на земельный участок фактической площадью 200 кв.м. (декларативной площадью 127 кв.м.) с кадастровым номером «…», категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: «…», с координатами поворотных точек, содержащихся в заключении кадастрового инженера, в соответствии с ведомостью площади земельного участка: «…» в порядке наследования по завещанию после умершей Г.В.М. «…».

Настоящее Решение является основанием для внесения изменений в значение площади земельного участка с кадастровым номером № «…» и внесения изменений в значение площади земельного участка с кадастровым номером № «…», расположенных по адресу: «…» установлении границ данных земельных участков в соответствии с вышеприведенным каталогом координат.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Мытищинский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья

М.Ю. Чернушевич

 

К вопросу о судебном признании права

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 ГК РФ нарушенные или оспариваемые гражданские права подлежат судебной защите. Такого рода защита может осуществляться посредством применения общих либо специальных способов, предусмотренных федеральным законодательством. Конституционный суд РФ в Постановлении от 21 апреля 2003 года указал на то, что выбор способов защиты гражданских прав осуществляется по усмотрению заинтересованных лиц, при этом использование общих гражданско-правовых способов защиты не ставится в зависимость от наличия специальных, вещно-правовых, способов. Кроме того, общегражданские способы защиты могут применяться как в случае нарушения прав, так и при их оспаривании.

Признавая за заинтересованными лицами свободу выбора способов защиты, Конституционный суд, таким образом, допускает возможность достижения одного и того же правового результата различными способами. Указанная позиция представляется небесспорной и заслуживающей тщательного анализа.

Принимая во внимание позицию Конституционного суда, можно сделать вывод о том, что право собственности может защищаться как с использованием общих способов защиты, поименованных в статье 12 ГК РФ (в частности, посредством признания права), так и специальных способов, регламентированных главой 20 ГК РФ — виндикационного (статья 302 ГК РФ) и негаторного (статья 304 ГК РФ) исков.

Перечень материально-правовых условий, при которых подлежат удовлетворению виндикационное и негаторное требования содержится в двадцатой главе ГК РФ. Вместе с тем, вопрос об условиях удовлетворения исков о признании права обойден вниманием законодателя. Указанное обстоятельство приводит к теоретической и практической неразберихе, выражающейся, зачастую, в смешении упомянутых способов защиты. Отсутствие четкой законодательной регламентации на практике легко может приводить к злоупотреблениям. Очевидный пример – уплата государственной пошлины. Так, в соответствии со статьей 103 АПК РФ по исковым заявлениям о признании права, в том числе права собственности, права пользования, права владения, права распоряжения, государственная пошлина уплачивается в размерах, установленных для исковых заявлений неимущественного характера.

Признание права собственности трижды упомянуто в первой части ГК РФ. Так, законодатель говорит о возможности признания права на самовольную постройку (статья 222 ГК РФ), бесхозяйное имущество (статья 225 ГК РФ), а также о возможности признания имущества каждого из супругов общей собственностью супругов (статья 256 ГК РФ).[1]

Рассмотрим отдельно каждый из указанных случаев.

I. Признание права на самовольную постройку.

А) Признаки самовольной постройки.

С точки зрения действующего законодательства самовольной постройкой будет считаться жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество:

1) созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. Таким образом, постройка будет являться самовольной не только при отсутствии у застройщика прав на земельный участок, но и в тех случаях, когда «участок не предоставлен (предназначен) для строительства определенного объекта недвижимости»[2];

2) созданное без получения на это необходимых разрешений. К таким разрешениям относятся а) разрешение собственника земельного участка[3], б) разрешение на строительство.

Закон указывает на то, что получение разрешения на строительство не требуется в случаях, когда строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населенного пункта и их отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций[4]. По понятным причинам, такие случаи крайне редко встречаются на практике.

Разрешение на строительство выдается органами градостроительства и архитектуры на основе архитектурного проекта. Последний, в свою очередь, учитывает требования градостроительного законодательства, государственных стандартов в области проектирования и строительства, строительных норм и правил, соответствующих градостроительных нормативов, правил застройки города или иного населенного пункта, задания на проектирование и архитектурно-планировочного задания[5]. Архитектурно-планировочное задание должно содержать положения утвержденной градостроительной документации, обязательные экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные требования к архитектурному объекту, требования по охране памятников истории и культуры, указания на строительство в особых условиях (сейсмозона, зона вечной мерзлоты и другие), требования по соблюдению прав граждан и юридических лиц, интересы которых затрагиваются в ходе данного строительства;

3) созданное с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Как справедливо отмечает Н. Б. Щербаков, «строительная деятельность затрагивает интересы не только застройщика, собственника (иного законного владельца) земельного участка, потенциальных пользователей соответствующего объекта, но и самого неопределенного круга лиц»[6]. Законодательно регламентированные процедуры предоставления земельных участков для целей строительства, получения разрешения на строительство направлены на соблюдение публичных интересов.

Так, работы по формированию земельного участка всегда включают в себя определение разрешенного использования такого участка (подпункт 1 пункта 4 статьи 30 ЗК РФ). В соответствии с подпунктом 1 пункта 6 статьи 30 ГСК РФ виды разрешенного использования земельного участка указываются в градостроительных регламентах, являющихся составной частью правил землепользования и застройки. При принятии последних в целях соблюдения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства в обязательном порядке проводятся публичные слушания (пункт 3 статьи 31 ГСК РФ).

Разрешение на строительство, как уже отмечалось, выдается на основании архитектурного проекта, предусматривающего соблюдение экологических, санитарных и других нормативов и правил, интересов граждан и юридических лиц. При этом получение разрешения на строительство обязательно в случаях, когда строительные работы влекут за собой изменения внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населенного пункта и их отдельных объектов.

Создание постройки на не отведенном для этих целей земельном участке препятствует реализации планов по развитию территории и, тем самым, затрагивает интерес неопределенного круга лиц. Проведение строительных работ в отсутствие разрешения на строительство[7] автоматически затрагивает интерес неопределенного круга лиц в сохранении архитектурного облика сложившейся застройки города, в соблюдении экологических, санитарных, противопожарных и других требований.

Б) Правовая природа признания права на самовольную постройку.

В силу прямого указания закона, не имеющий титула на земельный участок застройщик ни при каких обстоятельствах не становится собственником самовольной постройки. В соответствии со статьей 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, при условии, что сохранение постройки не будет нарушать права и законные интересы других лиц, а также угрожать жизни и здоровью граждан.

Судебное решение об удовлетворении требования обладателя прав на земельный участок, заявленного в соответствии со статьей 222 ГК РФ, в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ будет выступать юридическим фактом, влекущим за собой возникновение гражданских прав и обязанностей. К такому же выводу приходит
А.В. Люшня в статье, посвященной судебному признанию права собственности[8].

Тезис того же автора, указывающий на то, что «иск (курсив наш – В.Я., М.Ш.) о признании права собственности, основываемый на ч.3 ст. 222 Кодекса…, базируется не на применении такого средства защиты, как «признание права», а на применении иного средства защиты, ст.12 ГК РФ не предусмотренного, но законодательством прямо допускаемого»[9] вызывает у нас сомнения и заслуживает подробного анализа.

Для ведения дальнейшей дискуссии необходимо устранить терминологические неясности. А.В. Люшня называет «признание права» не способом, а средством защиты. Употребление термина «средство защиты» в приведенном контексте представляется не вполне уместным, во-первых, потому, что статья 12 ГК РФ недвусмысленно относит «признание права» именно к способам защиты, во-вторых, потому что «средство защиты» в процессуальной литературе традиционно понимается как «начальное действие по защите прав, которое совершается при установлении нарушения прав, при возбуждении или при рассмотрении дела: претензия, иск, жалоба, заявление, ходатайство, возражение и т. д.»[10]. В ходе дальнейшего изложения мы будем придерживаться традиционной терминологии.

Квалификация А.В. Люшней требования о признании права на самовольную постройку как искового представляется нам ошибочной. Традиционным критерием, на основе которого проводится разграничение искового и особого производств, является наличие либо отсутствие спора о праве. Так, особое производство (в отличие от производства искового) характеризуется отсутствием спора юридически равных субъектов о праве гражданском[11].

Как следует из пункта 3 статьи 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может приобрести только собственник (землепользователь, землевладелец) земельного участка, на котором такая постройка осуществлена. Соответствующее право, как было сказано выше, возникает из судебного решения. Таким образом, спор обладателя прав на земельный участок с кем-либо относительно права на самовольную постройку невозможен, поскольку такого права в момент заявления требования попросту не существует. Застройщику также не с кем спорить по поводу упомянутых прав, поскольку он ipso jure ни при каких обстоятельствах не может стать собственником самовольной постройки.

Кто же тогда стороны спора о праве, и о каком праве идет речь?

Пункт 3 статьи 222 ГК РФ в редакции, действовавшей до 1 сентября 2006 года, предусматривал возможность признания права на самовольную постройку за лицом, её осуществившим, при условии предоставления земельного участка такому лицу в установленном порядке. Указанное положение закона позволяло ряду судебных инстанций делать вывод о необходимости привлечения в дело в качестве ответчика органа местного самоуправления как субъекта, уполномоченного законом на предоставление земельных участков[12]. Основные аргументы, подтверждающие несостоятельность такого подхода, были приведены выше: муниципальный орган даже гипотетически не может нарушать (оспаривать) прав лица, осуществившего самовольное строительство, поскольку такие права и до 1 сентября 2006 года могли возникнуть у застройщика не иначе, как из судебного решения. Кроме того, полномочия муниципального органа по предоставлению земельного участка могли быть реализованы им (и это подчеркивается в пункте 3 статьи 222 ГК РФ) в установленном законом порядке. Такой порядок предусмотрен нормами земельного законодательства. В случае если процедура соблюдалась (по общему правилу, земельный участок для целей строительства предоставляется на торгах), спор о праве между заявителем и муниципальным органом был исключен. Отсутствовал такой спор и тогда, когда порядок предоставления земельного участка не был соблюден по причине того, что заявитель вообще не обращался в муниципальный орган с соответствующим заявлением[13]. В случае неправомерного отказа в предоставлении заявителю земельного участка спор возникал, однако он носил самостоятельный характер и подлежал разрешению в рамках отдельного судебного дела.[14]

Сторонниками искового порядка рассмотрения требований о признании права на самовольную постройку являются и В. Л. Слесарев и А.В. Слесарев. Они отмечают: «Титульные владельцы земельных участков, указанные в ст.222 ГК РФ, заявляя иски о признании права собственности на постройку, должны доказать отсутствие на момент рассмотрения спора особого состава правонарушения – самовольного строительства…Необходимо учитывать, что самовольное строительство на момент рассмотрения спора в суде может утратить противоправность, например, из-за отвода истцу земельного участка после завершения строительства либо в связи с последующим получением недостающего разрешения на строительство или после устранения существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, подтвержденного в установленном порядке. Таким образом, иск застройщика, иных указанных в законе лиц о признании права собственности на самовольную постройку сводится, по сути, к отрицанию истцом самовольного (противоправного) на момент рассмотрения спора строительства и потому не связан непосредственно со спором о владении данной недвижимостью»[15].

Соглашаясь с тем, что в делах о самовольной постройке отсутствует спор о владении недвижимостью, не можем не отметить принципиального противоречия в приведенных рассуждениях уважаемых авторов. Если строительство утратило противоправность на момент рассмотрения дела в суде, то с кем у титульного владельца земельного участка может существовать спор о самовольности этой постройки? С органами власти, очевидно, спор уже исчерпан (они выдали, по мысли В.Л. Слесарева и А.В. Слесарева, требуемые разрешения и согласования). Кто же еще может спорить о самовольности? Перед кем титульный владелец земельного участка испытывает потребность отрицать самовольный характер строительства? Исковая форма защиты права существует  для разрешения споров о праве, а спор всегда имеет содержание, основания возникновения и, конечно, субъектов спора.[16] Не описывая эти элементы спора о праве, нельзя и утверждать о необходимости использования исковой формы защиты. К сожалению, эту ошибку, на наш взгляд, и допустили указанные авторы, впав в противоречие. Справедливости ради, необходимо отметить, что в заключение статьи они приходят к выводу, что «если нет спора, вытекающего из самовольной постройки, право собственности на недвижимость может возникнуть на основании п.1 ст.218 ГК РФ в порядке, установленном Законом о государственной регистрации прав»[17]. В этом они вполне последовательны: если все разрешения и согласования получены, то у владельца земельного участка имеются необходимые документы для обращения в регистрирующий орган. Но если исходить из тезиса этих же авторов, что требование о признании права на самовольную постройку есть, по сути, отрицание противоправного характера строительства, что и возможно, только если все требуемые документы от властей получены, то тогда не остается места для этих требований, ибо при наличии пакета документов у владельца земельного участка открыта дорога в регистрирующий орган.

С исковым характером требования о признании права на самовольную постройку согласен и Е.Н. Киминчижи.[18] Аргументы в пользу признания надлежащим ответчиком по иску о признании права собственности на самовольные постройки администрации муниципального образования выдвигают Т.И. Машкина и Р.С. Вахитов, при этом какое-либо обоснование признания адекватной именно исковой формы защиты права они не предлагают, видимо, полагая этот тезис очевидным.[19] Такова же логика и Л.Я. Микьянец и О.Ю. Черноусовой.[20]

Категорически утверждая, что на основании ст.222 ГК признание права собственности может происходить только в исковом порядке «даже если никто из заинтересованных лиц не против признания права собственности на самовольно возведенные строения»[21] (?), С. Моргунов предпринимает попытку вскрыть правовую природу указанных исков. Он видит ее в том, что «по смыслу ст.8 ГК РФ признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке представляет собой одно из оснований возникновения гражданских прав, ибо в данном случае именно судебным решением будет установлено право собственности истца на конкретное имущество. »[22] Сам по себе этот тезис не вызывает возражений, однако он никак не объясняет использование иска как средства защиты. Разве ст.8 ГК предполагает судебное установление права исключительно в исковом процессе? Разве суд лишен возможности установить право в особом производстве (как это имеет место в делах об усыновлении, например)? Указывая, что в качестве ответчика должен привлекаться соответствующий орган публично-правового образования (к сожалению, о каком именно органе идет речь, С. Моргунов не уточнил), уважаемый автор не замечает того, что впадает в уже описанное выше противоречие: прямо признавая, что никто против признания права может не возражать, т.е. спор о праве отсутствует, тем не менее, он настаивает на исковой форме рассмотрения дела. Отрицая возможность использования порядка рассмотрения дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, С. Моргунов исходит из того, что «цель обращения в суд с таким заявлением (об установлении факта – В. Я., М.Ш), по сути, состоит  в том, чтобы восполнить утрату первичных документов, на основании которых у заявителя возникло право собственности на имущество. У самовольного застройщика изначально отсутствуют документы, подтверждающие легитимность возникновения объекта недвижимости. Следовательно, иск о признании права собственности на самовольную постройку никоим образом не может быть заменен на подачу заявления об установлении факта, имеющего юридическое значение»[23]. Неверные посылки неизбежно привели к неверным выводам: установление факта никогда, «по сути», не сводилось к восполнению утраченных документов. О восполнении каких документов идет речь в делах, например, об установлении факта иждивения, которые постоянно рассматриваются судами? Подобный перечень дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, в которых не имеет место восполнение утраченных документов, можно было бы продолжать.[24] В последующих рассуждениях С. Моргунов окончательно запутывается: «Признание права собственности через судебное решение с необходимостью предполагает существование спора. В той ситуации, когда между самовольным застройщиком и законным владельцем земельного участка не имеется разногласий по поводу возведения и дальнейшего существования объекта «самостроя», будут отсутствовать правовые мотивы для подачи иска, так как нет спора»[25]. Тезис о признании права судом только через разрешение спора мы подвергли критике выше. Относительно же второй части приведенной цитаты следует отметить, что работа С. Моргунов написана на материале первоначальной редакции ст.222 ГК, т.е. до внесения в нее изменений в 2006 году. Согласно современной редакции ст.222 ГК разногласия между самовольным застройщиком и законным владельцем земельного участка по вопросу о праве на постройку в принципе исключены, право может быть признано только за титульным владельцем земельного участка.

Однако С. Моргунов, как и позднее В.Л. Слесарев и А.В. Слесарев, полагает иск надлежащим средством судебной защиты даже в ситуации, когда у заинтересованного лица имеются все одобрения властей на возведенный объект «самостроя», но регистрирующий орган отказал в регистрации права собственности. По его мнению, не обжалование отказа регистрирующего органа, а «рассмотрение иска о признании права собственности на самовольную постройку скорее разрешит эту ситуацию, поскольку в соответствии со ст.28 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» учреждение юстиции не вправе отказать в государственной регистрации права на недвижимое имущество, установленного вступившим в силу решением суда»[26]. Но использование ненадлежащего средства защиты не способно разрешить ситуацию «скорее»! Иск есть средство разрешения споров о праве, и если спора нет, это средство является ненадлежащим инструментом разрешения правовой коллизии.

По мнению Н.Б. Щербакова, «рассмотрение судом подобного рода требований по большому счету не содержит в себе спора и поэтому не представляет собой предмет судебного разбирательства… В связи с этим вполне оправдан возникающий на практике вопрос: кто является надлежащим ответчиком по делу? Дать ответ на этот вопрос возможным не представляется, поскольку подобного рода дела в суде просто быть не может»[27]. Мы полностью согласны с тем, что поиск ответчика по делам о признании права собственности на самовольную постройку – дело заведомо бесперспективное по причине отсутствия в таких делах спора о праве гражданском, так как последнее возникает только из судебного решения, а, следовательно, ранее вступления последнего в силу спорить об этом праве невозможно.

Установив отсутствие спора о праве, необходимо выяснить, что же является предметом защиты при заявлении требования о признании права на самовольную постройку. Вывод Н. Б. Щербакова об абсолютной беспредметности данных дел представляется нам несколько поспешным. Само по себе отсутствие спора о праве не означает отсутствия предмета судебной деятельности. Особое производство в силу прямого указания закона допустимо только при отсутствии спора о праве, но это не означает бессмысленности (беспредметности) участия суда в рассмотрении соответствующих категорий дел.

Самовольное строительство, как было указано, всегда сопряжено с игнорированием установленного законом порядка осуществления строительной деятельности и, как следствие, — интересов неопределенного круга лиц. По этой причине публичный порядок отказывается признавать право на соответствующий объект до момента оценки влияния самовольных действий застройщика на права и интересы членов социума. Таким образом, речь идет о потенциальном конфликте интересов лица, заинтересованного в полноценной эксплуатации своего земельного участка, с интересами неопределенного круга лиц.

Следовательно, при рассмотрении дела о признании права на самовольную постройку суд защищает законный интерес обладателя прав на земельный участок и, одновременно, защищает права и интересы неопределенного круга лиц.

Из вышесказанного следует, что дела о признании права собственности на самовольную постройку носят неисковой характер и подлежат рассмотрению в порядке особого производства.

Насколько велика необходимость отнесения вопросов о легализации самовольных построек к компетенции суда? Указанная проблема лежит в плоскости политики права, её законодательное решение может быть совершенно различным[28]. Так, нет никаких правовых препятствий для наделения соответствующими полномочиями административных органов[29]. Кроме того, законодатель может вообще исключить возможность исцеления пороков самовольного строительства. Последняя мера с учетом чрезвычайно остро стоящей в нашей стране жилищной проблемы представляется едва ли своевременной. Учитывая современные реалии, трудно рационально обосновать необходимость сноса здания, предназначенного для удовлетворения потребности в жилье, при условии, что его эксплуатация заинтересованным правообладателем земельного участка возможна и не нарушает права третьих лиц. Предмет судебной деятельности в делах о признании права на самовольную постройку, безусловно, наличествует, более того, такого рода дела изначально предполагают соприкосновение с интересами, а зачастую и столкновение интересов, значительного числа лиц, в этой связи их правильное разрешение требует колоссального опыта и соответствующей процедуры рассмотрения. Все это в состоянии обеспечить именно судебный порядок рассмотрения.

Н.Б. Щербаков полагает, что, по смыслу статьи 222 ГК РФ, могут быть легализованы лишь постройки, возведенные на земельном участке третьим лицом без согласия собственника участка, и только тогда, когда для возведения таких построек не требуется разрешение на строительство. Судебная практика по данному вопросу далека от единообразия[30]. Уважаемый автор аргументирует свою достаточно радикальную позицию следующими соображениями:

1) удовлетворение требования о признании прав на самовольную постройку, возведенную при отсутствии разрешения на строительство, ставит в неравное положение лиц, получивших такое разрешение и самовольных застройщиков;

2) такого рода дела не могут рассматриваться судом по причине отсутствия предмета судебной деятельности;

3) сама структура норм статьи 222 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что легализовать постройку можно только в одном случае – в случае отсутствия у застройщика прав на участок.

Аргумент, касающийся отсутствия предмета судебного разбирательства, был проанализирован нами выше.

Анализ текста статьи 222 ГК РФ также не позволяет прийти к выводу о том, что постройки, возведенные без разрешения на строительство, не могут быть легализованы.

Наконец, нет никаких оснований распространять действие абзаца 2 пункта 3 указанной статьи ГК РФ лишь на постройки, возведенные при отсутствии прав на земельный участок, учитывая, что понятием «самовольной постройки» охватываются все, приведенные в пункте 1 статьи 222 ГК РФ, нарушения. В частности, если в качестве самовольного застройщика выступает титульный владелец земельного участка, но вид разрешенного использования участка не допускает строительство, то наличие титула само по себе не означает, что земельный участок может квалифицироваться как «отведенный для целей строительства». Таким образом, все три признака самовольной постройки могут иметь место и тогда, когда постройка возведена непосредственно титульным владельцем участка.

На наш взгляд, в настоящее время при соблюдении установленных законом условий могут быть легализованы любые постройки, содержащие признаки самовольности, перечисленные в пункте 1 статьи 222 ГК РФ. Конечно, в ходе рассмотрения дела о признании прав на такую постройку суд будет оценивать, нарушает ли ее сохранение права и интересы третьих лиц, создает ли она угрозу жизни и здоровью граждан.

Утверждение Н.Б. Щербакова о неравном положении самовольных застройщиков и лиц, получивших разрешение в установленном порядке, заслуживает внимания, поскольку в судебной практике распространены случаи признания права собственности на самовольную постройку за правообладателем земельного участка, осуществившим строительство без соответствующего разрешения[31]. По мнению уважаемого автора, признание права на самовольную постройку, возведенную без разрешения на строительство, представляет собой ничто иное, как выдачу такого разрешения судом и, соответственно, подмену действий административных органов действиями суда[32].

Мы никак не можем согласиться с приведенной точкой зрения Н.Б. Щербакова. В первую очередь, едва ли корректно говорить о каких-то преимуществах самовольного застройщика перед лицом, получившим разрешение на строительство. Признание права на постройку не происходит автоматически, заявитель должен будет доказать соблюдение как технических норм при осуществлении строительной деятельности, так и отсутствие нарушения прав и интересов третьих лиц. Судебная процедура в этой связи будет сопряжена для застройщика с несением расходов, сопоставимых (если не превышающих) расходы на получение разрешения на строительство. Во-вторых, никакой подмены действий административных органов действиями суда не происходит. После завершения строительства никаких разрешений нельзя выдавать по причине их заведомой беспредметности: нельзя разрешить «задним» числом. Административный орган не уполномочен на выдачу разрешений «по факту», следовательно, суд не может подменить его, поскольку нельзя подменить орган в том, что этот орган в принципе не может сделать. Если бы административные органы обладали компетенцией выдавать разрешения на уже состоявшиеся строительства, то рассмотрение судом данной категории дел было бы бессмысленным[33]. Осознание этого обстоятельства необходимо для понимания сути деятельности суда в делах о признании права на самовольную постройку. Закон недвусмысленно разграничил компетенцию исполнительной и судебной властей: до совершения нарушения, условно говоря, в «регулятивной» стадии развертывания соответствующих отношений по строительству, вмешательство суда, естественно, не требуется, но в когда нарушение произошло, когда отношения по возведению объектов недвижимости перешли в «охранительную» стадию, окончательное решение вопроса, которое, несомненно, должно быть найдено на основе баланса частных и публичных интересов, передается в компетенцию суда. Мы специально использовали не вполне уместную здесь терминологию «регулятивные» и «охранительные» отношения, стремясь с ее помощью показать, почему законодатель передал рассматриваемую категорию дел в ведение судов. Подмены судами административных органов не происходит, последние действуют тогда, когда отношения в сфере строительства развиваются в соответствии с законодательством. Аномальное же развитие ситуации требует вмешательства суда. Сказанное не означает, что участие органов исполнительной власти в отношениях, возникших в связи с самовольным возведением объекта недвижимости, должно быть полностью исключено, они обладают неоспоримой компетенцией по привлечению к административной ответственности за строительство при отсутствии требуемых разрешений и пр. (ст.9.5 КоАП), а также иными полномочиями. Но решение имущественных вопросов, возникающих в связи с самовольным строительством, логично передано в компетенцию суда. В частности, в ситуации, когда владелец земельного участка и застройщик  не совпадают, признание права на постройку за владельцем земельного участка влечет потенциально конфликтные имущественно-правовые последствия в его отношениях с лицом, фактически осуществившим постройку, а это тоже логично требует участия суда.

Таким образом, предметом судебной деятельности в делах о признании права собственности на самовольную постройку будет являться поиск оптимального соотношения (баланса) между частным интересом титульного владельца земельного участка и публичным интересом неопределенного круга лиц. Вопрос о возможности либо невозможности сохранения самовольной постройки и признании права на неё не должен решаться автоматически, на основе представляемых заявителем и государственными органами, санкционирующими процесс строительства, документов. Процессуальный механизм признания права на самовольную постройку должен предусматривать возможность учета мнения третьих лиц, чьи интересы могут быть затронуты в процессе эксплуатации возведенного объекта[34], обеспечивать защиту общественных интересов, воплощенных в известных положениях градостроительного, земельного, архитектурного и пр. законодательства.

Таким образом, рассмотрение дел о признании права собственности на самовольную постройку должно осуществляться не в исковом порядке, а в порядке особого производства.

На наш взгляд, соответствующая процедура с учетом её специфики должна быть законодательно регламентирована, при этом следует учесть следующие моменты:

1)суд при подготовке дела к судебному разбирательству обязывает государственные органы, участвующие в процессе санкционирования строительной деятельности, представить заключения относительно соблюдения застройщиком установленных технических норм[35]. Расходы указанных органов на проведение соответствующих исследований должны быть возмещены заявителем в составе судебных расходов. Указанное обстоятельство не должно освобождать заявителя от необходимости представления документов, подтверждающих его утверждения об отсутствии нарушения прав либо интересов третьих лиц, угрозы жизни и здоровью граждан;

2)заявитель должен представить в суд документы, подтверждающие его права на земельный участок. Как указано выше, возможна ситуация, при которой самовольная постройка не будет соответствовать определенному разрешенному использованию земельного участка. Указанное обстоятельство, как представляется, само по себе не может являться основанием для отказа в легализации постройки. Несоответствие постройки разрешенному использованию участка ещё не означает, что сохранение постройки нарушает права и интересы третьих лиц. Действительно, разрешенное использование участка предполагает проведение публичных слушаний с целью учета мнения местного населения. Но, во-первых, отрицательное мнение не является обязательным для местной администрации при утверждении градостроительной документации[36], а во-вторых, нет никаких препятствий для выяснения соответствующего мнения непосредственно в процессе. В связи с объективной невозможностью привлечения в процесс всех без исключения заинтересованных лиц представляется целесообразным наделить суд правом обязать местную администрацию провести публичные слушания (с отнесением на заявителя расходов по их проведению). Располагая результатами слушаний, проанализировав мнение государственных органов (в том числе относительно возможности реализации документов территориального планирования при сохранении постройки), заявителя и застройщика, суд сможет прийти к сбалансированному и обоснованному выводу относительно возможности удовлетворения частных интересов заявителя и степени их соответствия интересам публичным.

II. Признание права на бесхозяйное имущество.

Право собственности на брошенную движимую вещь стоимостью менее 5 МРОТ, а также на лом металлов и прочие отходы, может быть приобретено собственником (владельцем, пользователем) объекта, на котором такая вещь обнаружена, посредством оккупации последней (пункт 2 статьи 226 ГК РФ).

Другие брошенные вещи могут быть обращены в собственность лица, вступившего во владение ими, не иначе, как в судебном порядке. Суд, удостоверившись в том, что собственник отказался от права собственности на движимую вещь – признает такую вещь бесхозяйной и передает её в собственность фактического владельца (пункт 1 статьи 293 ГПК РФ).

Право собственности муниципального образования на бесхозяйную недвижимую вещь может быть признано судом по истечении года с момента постановки такой вещи на учет в порядке, установленном пунктом 3 статьи 225 ГК РФ.

Судья при рассмотрении дел в порядке, установленном главой 33 ГПК РФ, принимает меры к поиску собственника имущества, в том числе посредством направления запросов в соответствующих организациях.

Дела о признании имущества бесхозяйным и дела о признании права на самовольную постройку с процессуальной точки зрения имеют сходный характер. Прежде всего, и те и другие характеризуются отсутствием спора о праве гражданском[37]. Кроме того, предметом защиты по данным категориям дел является законный интерес в осуществлении правомочий собственника фактическим владельцем вещи, защита которого объективно и неизбежно сопровождается затрагиванием интересов неизвестного собственника вещи, его кредиторов, залогодержателя[38]  и потому требует  использования определенной судебной процедуры, которая должна обеспечивать их учет и соблюдение.

Необходимо отметить, что дела о признании прав на бесхозяйное имущество так же, как и дела о признании прав на самовольную постройку, потенциально могут разрешаться в административном порядке, при условии законодательной регламентации такого порядка.

III. Признание имущества совместной собственностью супругов.

Имущество каждого из супругов в соответствии с пунктом 2 статьи 256 ГК РФ может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.).

Норма пункта 2 статьи 256 ГК РФ применяется судом для разрешения спора супругов о составе общего имущества. При этом право совместной собственности на соответствующие имущество возникает у супругов из фактического состава (осуществление вложений, увеличивающих стоимость имущества), а не из судебного решения. Суд, устраняя неопределенность в отношениях сторон, констатирует наличие либо отсутствие режима общей собственности на конкретное имущество.

Таким образом, требование лица о признании имущества совместной собственностью супругов представляет собой иск, направленный на защиту субъективного права собственности, оспариваемого другим супругом.

IV. Некоторые выводы.

Действующее гражданское законодательство термином «признание права» обозначает два различных явления.

Во-первых, правопорождающее признание, представляющее собой создание права судебным актом в особом производстве, во-вторых, признание права существующим, принадлежащим определенному лицу в ходе искового производства[39].

На наш взгляд, правопорождающее признание обладает рядом следующих свойств:

предметом защиты выступает законный интерес заявителя;

суд принимает меры по контролю за соблюдением интересов неопределенного круга лиц;

решение суда является юридическим фактом по материальному праву, поскольку приводит к возникновению гражданского правоотношения.

Как было указано, защита интересов владельца брошенной движимой вещи, муниципального органа, принявшего на учет бесхозяйную недвижимость, титульного владельца земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, а равно контроль за соблюдением интересов неопределенного круга лиц — возможны и в административном порядке. Необходимость судебного вмешательства в соответствующие отношения, как уже отмечалось, - вопрос правовой политики. Между тем, подмена судебными действиями административных процедур (по предоставлению земельного участка, по выдаче разрешения на строительство) недопустима, поскольку находится в прямом противоречии с принципом разделения властей, закрепленном в статье 10 Конституции.

Принимая во внимание исключительность случаев, когда суд уполномочен творить право, мы можем сделать вывод о том, что статья 12 ГК РФ, упоминая среди общих способов защиты гражданских прав их признание, говорит не о правопорождающем, а об исковом признании.

Признание права существующим (установление правоотношения)[40] имеет место при удовлетворении судом 1) исков о присуждении[41], 2) преобразовательных исков, поскольку изменить или прекратить правоотношение можно только в случаях, когда его существование установлено, 3) исков о признании права. Судебное решение в первом и последнем случаях не будет выступать юридическим фактом по материальному праву.

Размежевание исков о присуждении и исков о признании в процессуальной литературе традиционно осуществляется на основе следующего признака: иски о присуждении так или иначе связаны с добровольным или принудительным исполнением подтвержденной судом обязанности ответчика, в то время, как иски о признании предполагают лишь судебное установление наличия (отсутствия) материального правоотношения[42].

Коль скоро решение по иску о признании не предполагает исполнения со стороны ответчика, заявление соответствующего требования может быть эффективным лишь при оспаривании права истца третьими лицами. Вступивший в законную силу судебный акт устранит имеющуюся неопределенность и предотвратит возможное правонарушение посредством указания на правообладателя, пользующегося защитой со стороны правопорядка. Дореволюционные процессуалисты совершенно справедливо называли иски о признании — исками о предупреждении процесса[43].

В этой связи, некоторые авторы полагают оспаривание права предпосылкой иска о признании права[44]. Ученые, разделяющие данную точку зрения, указывают на то, что к требованиям о признании не подлежит применению исковая давность, поскольку закон, а именно статья 195 ГК РФ, связывает её течение исключительно с правонарушением[45]. И действительно, основное назначение института исковой давности – стимулирование субъектов оборота к осуществлению принадлежащих им прав[46]. Оспаривание субъективного гражданского права в принципе не может препятствовать его осуществлению, соответственно, в данном контексте едва ли уместно вести речь об исковой давности. Для выделения оспаривания права в качестве предпосылки заявления иска о признании появились и легальные основания. Так, подпункт 1 пункта 1 статьи 1252 ГК РФ, посвященный защите интеллектуальных прав, указывает на то, что иск о признании права может быть предъявлен к лицу, которое отрицает или иным образом не признает право, нарушая тем самым интересы правообладателя.

По мнению Е.А. Крашенинникова применительно к искам о признании предметом судебной защиты является не субъективное право, а законный интерес истца в определенности его материально-правового положения[47]. Аргументация уважаемого автора сводится к следующему:

тезис о защите права посредством иска о признании несостоятелен, поскольку удовлетворение отрицательного установительного притязания (о признании правоотношения несуществующим) приводит к абсурдному выводу о защите судом несуществующего права;

в отношении иска о признании права собственности. Если признать, что таким иском защищается право собственности, мы должны сделать вывод о том, что такой иск (в случае заявления его владеющим собственником) является негаторным.

Мы согласны с тем, что посредством заявления иска о признании правоотношения несуществующим защищается не право, а законный интерес истца. В этой связи, предпосылкой отрицательных исков о признании является неопределенность правового положения заявителя[48].

Между тем, с исками о признании права дело, на наш взгляд, обстоит иначе. Проиллюстрируем сказанное примером. Движимая вещь находится в аренде с правом выкупа, арендатор, полагая себя собственником вещи в связи с внесением выкупных платежей, разместил объявление о проведении торгов в отношении данной вещи. Едва ли иск собственника о признании за ним права на данную вещь может быть квалифицирован как негаторный либо виндикационный, поскольку право собственности истца никем не нарушается[49]. Вместе с тем, учитывая законодательно закрепленную возможность защиты оспариваемых прав, тезис о защите в данном случае законного интереса представляется не столь очевидным.

Некоторые исследователи полагают возможным заявление иска о признании как при оспаривании, так и при нарушении права[50]. Следуя такому подходу, придется признать, в частности, что лицо, управомоченное на истребование имущества посредством виндикационного иска, может заявить самостоятельный иск о признании права собственности, ответчиком по которому будет выступать незаконный владелец вещи. Действительно, как уже было отмечено, удовлетворение виндикационного иска всегда предполагает признание судом права истца на спорную вещь. Отсюда следует, казалось бы, очевидный, вывод: тот, кто имеет право требовать и признания, и присуждения, вправе ограничиться лишь требованием о признании. Последствия применения такого подхода будут проанализированы нами в следующих публикациях.

Михаил Зиновьевич Шварц, к.ю.н.,

управляющий партнер (в соавторстве с В.Н. Ямпольским)

_____________________

[1] Из ст.234 ГК следует еще один, хотя и прямо не названный в ней, случай признания судом права собственности: признание права собственности в силу приобретательной давности (см. п.19 Постановления Пленума ВАС РФ №8 от 25.02.1998 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»)

[2] Щербаков Н.Б. Институт самовольной постройки сквозь призму правоприменения (отдельные вопросы) // Вестник гражданского права. №2. 2007. Том 7. С. 121.

[3] Абзац 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации».

[4] Абзац 2 пункта 2 статьи 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации». Конкретный перечень случаев, когда разрешение на строительство не требуется, приведен в пункте 17 статьи 51 ГСК РФ.

[5] Пункт 7 статьи 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации».

[6] Щербаков Н.Б. Указ. соч. С. 122.

[7] Разрешение на строительство не может быть получено, если строительство осуществляется без согласия правообладателя земельного участка.

[8] Люшня А.В. Правовая природа судебного признания права собственности // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. №5. 2007. С. 54.

[9] Там же. С.58.

[10] Вершинин А.П. Выбор способа защиты гражданских прав. СПб., 2002. С. 35.

[11] Гражданское процессуальное право / Под ред. М.С. Шакарян. М., 2004. С. 349 (автор главы — В.В. Блажеев).

[12] См. Басова Л.А., Палий Ю.А. Вещно-правовые способы защиты права // Арбитражная практика. №9. 2007. С. 82. В деле, рассмотренном Президиумом ВАС в мае 2008 года, средством защиты права на самовольную постройку также был избран иск, ответчиком по которому выступал орган местного самоуправления (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 20.05.2008 №17527/07.) К сожалению, высшая судебная инстанция не выразила своего отношения к такому порядку рассмотрения данного вида дел, что, правда, исключалось самой постановкой вопроса в надзорной жалобе и итогом рассмотрения – судебные акты были оставлены в силе. Если бы надзорная инстанция возвращала дело на новое рассмотрение, у нее были бы основания высказаться относительно вида производства, в котором оно должно быть рассмотрено.

[13] Муниципальный орган в этом случае может сколько угодно признавать «иск». Такого рода признание всегда будет противоречить нормам земельного законодательства.

[14] В том, что предоставление земельного участка не составляло предмет судебного решения и при первоначальной редакции ст.222 ГК, мы согласны с И.Д. Кузьминой и В.И. Луконкиной:  И.Д. Кузьмина, В.И. Луконкина Правовой режим самовольной постройки // Вестник ВАС РФ. 2001.№11.С.134.

[15] В.Л. Слесарев, А.В. Слесарев Практика применения статьи 222 ГК РФ // Закон. 2007. №____. Стр.

[16] Выявление этих элементов тем более необходимо, если исследуются вопросы исковой давности, а именно к ним (к применению исковой давности к требованиям о признании права на самовольную постройку) обратились В.Л. Слесарев и А.В. Слесарев.

[17] В.Л. Слесарев, А.В. Слесарев. Указ. соч. С._____.

[18] Е.Н. Киминчижи Правовые последствия самовольного строительства // Российская юстиция. 2007. №9. С.23-25.

[19] Т.И. Машкина, Р.С. Вахитов Правовой режим самовольных построек // Арбитражная практика. 2005. №8. С.33.

[20] Л. Я. Микьянец, О.Ю. Черноусова Дела о признании права собственности // Арбитражная практика. 2005. №6 С.69-71.

[21] С. Моргунов Правовые проблемы самовольной постройки // Хозяйство и право. 2004. №5. С.113.

[22] С. Моргунов. Указ. соч. С.114.

[23] С .Моргунов. Указ. соч. С.113.

[24] Есть основания и для постановки вопроса о том, что перечень дел особого производства не носит исчерпывающего характера и о возможности (и необходимости) рассмотрения соответствующих дел на основе применения норм ГПК по аналогии.

[25] С. Моргунов. Указ. соч. С.119.

[26] С. Моргунов. Указ. соч. С.120.

[27] Щербаков Н.Б. Указ. соч. С. 141.

[28] Как отмечает А.В. Коновалов, «установление действующим ГК судебного признания прав на самовольную постройку является прогрессивной мерой, направленной на повышение объективности оценки правопорядком сложившихся конфликтных ситуаций… ранее действовавшие в России кодификации предусматривали сугубо административный порядок разрешения споров, связанных с самовольными постройками» (См. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая (постатейный) / Под ред. Н.Д. Егорова, А.П. Сергеева. М., 2005. С. 478).

[29] Законодатель в статье 222 ГК РФ прямо говорит о возможности признания прав на самовольную постройку в административном порядке. Однако лишь в случаях, предусмотренных законом.

[30] Щербаков Н.Б. Указ. соч. С. 142.

[31] См., например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 3 ноября 2006 года № А19-13353/06-47-Ф02-5820/06-С2.

[32] Щербаков Н.Б. Указ. соч. С. 141.

[33] По изложенным причинам мы полагаем невозможным согласиться с высказанными в ранее процитированных работах С. Моргунова, В.Л. Слесарева и А.В. Слесарева суждениях о рассмотрении вопроса о признании права собственности на самовольно возведенное строение, после того как титульный владелец участка получил необходимые разрешения и согласования. Компетентные органы сегодня не вправе выдавать разрешения (согласования и т. д.) в отношении уже состоявшегося строительства (единственное исключение содержится в Постановлении СНК РСФСР от 22.05.1940 №390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках», но оно только подтверждает правило). Нельзя ввести в эксплуатацию объект, построенный без разрешения на строительство, а разрешение нельзя выдать на уже состоявшееся строительство и т.д. Сказанное не означает, что эти органы не будут участвовать в рассмотрении дела судами, суд, безусловно, должен получить все необходимые согласования и заключения и только при их наличии может признать право на «самострой», что и следует из п.3 ст.222 ГК РФ. Но если бы их получение было возможно во внесудебном порядке, то следовало бы прийти к выводу, что судебная деятельность по рассмотрению таких дел является беспредметной.

[34] И.Д. Кузьмина и В.И. Луконкина справедливо указывают, в частности, обладателей сервитута в отношении застроенного участка, обладателей вещных прав на соседний земельный участок и прочих лиц, интересы которых будут нарушены сохранением самовольной постройки. (см. И.Д. Кузьмина, В.И. Луконкина  ВАС РФ. 2001.№11.С.134.)

[35] В настоящее время суды зачастую привлекают в процесс вышеупомянутые государственные органы в качестве третьих лиц без самостоятельных требований. Это единственно возможное процессуальное положение для них в исковом процессе.

[36] Следовательно, утверждение такой документации вопреки мнению населения ещё не означает нарушение прав и интересов третьих лиц.

[37] Тезис о неисковой природе дел о признании прав на бесхозяйное имущество убедительно доказан
В.В. Аргуновым (Аргунов В.В. Указ. соч. М., 2006. С. 242-247). При этом уважаемый автор по непонятным  причинам не распространяет собственные аргументы на случаи признания права на самовольную постройку, полагая, что «в случае с самовольной постройкой допустим иск о признании права собственности на таковую».

[38] В соответствии с пунктом 1 статьи 353 ГК РФ право залога сохраняет силу в случае перехода права собственности на заложенное имущество в результате возмездного либо безвозмездного отчуждения этого имущества либо при переходе прав на это имущество в порядке универсального правопреемства. Из сказанного можно сделать вывод о прекращении права залога в случае признания имущества бесхозяйным.

[39] Далее для обозначения признания права существующим мы будем также пользоваться термином «исковое признание».

[40] В соответствии с пунктом 1 статьи 168 АПК РФ суд обязан установить права и обязанности лиц, участвующих в деле, пункте 1 статьи 196 ГПК РФ предписывает суду определить правоотношения, в которых состоят стороны.

[41] Как отмечает Д.В. Мурзин, «конструкция виндикационного иска представляет собой соединение двух требований: 1) абсолютного – о признании права собственности и 2) относительного – об истребовании конкретной вещи от конкретного лица». См. Мурзин Д.В. Определение истца и ответчика в иске о виндикации недвижимости // Вестник Федерального арбитражного суда Уральского округа. №1. 2007.

[42] Осокина Г.Л. Гражданский процесс. Общая часть. М., 2006. С. 477.

[43] «Когда правоотношения будут точно определены, — пишет И. Е. Энгельман, — тогда противная сторона, естественно, будет воздерживаться от действий, не соответствующих данному правоотношению». Гражданский процесс. Хрестоматия: Учебное пособие. 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред. проф.
М.К. Треушникова. М., 2005. С. 444.

[44] См. Вершинин А.П. Указ. соч. С. 171-186; Лазарев В. Исковая давность и иски о признании права собственности // Хозяйство и право. №12. 2006. С. 109, 110; Гражданский процесс: учебник / отв. ред. В.В. Ярков. 5-е изд. М., 2005. С. 262 (автор параграфа – В.В. Ярков).

[45] Лазарев В. Указ соч. С. 110.

[46] М.Я. Кириллова, П.В. Крашенинников. Сроки в гражданском праве. Исковая давность // СПС «Консультант Плюс».

[47] Крашенинников Е.А. К теории права на иск. Ярославль, 1995. С. 51-54.

[48] Анализу отрицательных исков о признании будут посвящены наши следующие публикации.

[49] Процитированное выше мнение И.Е. Энгельмана позволяет, на наш взгляд, в первом приближении разграничить иски о признании и так называемые превентивные иски (см. Осокина Г.Л. Гражданский процесс. Общая часть. С. 478). Предпосылкой предъявления последних является угроза правонарушения, не связанная с неопределенностью правового положения сторон.

[50] Гражданский процесс: учебник / под ред. М.К. Треушникова. М., 2003. С. 227 (автор параграфа –С.А. Иванова), Люшня А.В. Иск о признании права собственности и исковая давность // СПС «Консультант Плюс».

Публикации — Адвокатская палата

 

И.С. Богданова,
к.ю.н., доцент кафедры
 гражданского права юридического
факультета Института естественных
и гуманитарных наук СФУ, адвокат

А.В. Деев,
старший преподаватель
 кафедры  гражданского права
юридического факультета Института
естественных и гуманитарных наук СФУ;
помощник судьи Красноярского краевого суда

 

            Проблема определения правового режима объектов самовольного строительства не является новой, она традиционно привлекает внимание ученых и практиков. Вместе с тем, вступление в силу Жилищного кодекса РФ[1]и Федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30.06.2006 года №93-ФЗ[2](далее – закон №93-ФЗ), повлекло возникновение ряда вопросов, требующих серьезного осмысления и анализа.

           К числу таковых, прежде всего, следует отнести вопрос о порядке признания права собственности заинтересованных лиц на объекты самовольного строительства. В силу ст.222 ГК РФ самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

           По общему правилу лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, не может совершать с нею сделки. В результате  самовольного строительства для застройщика возникает обязанность по сносу возведенного объекта, однако, в исключительных случаях, предусмотренных п.3 ст.222 ГК РФ, за таким лицом может быть признано право собственности на постройку.

           Законом №93-ФЗ были внесены изменения в п.3 ст.222 ГК РФ, вследствие чего с 01.09.2006 года (даты вступления закона в силу) право собственности на объект самовольного строительства может быть признано судом либо «в ином установленном законом порядке». Указанное обстоятельство приводит к необходимости разграничения традиционного судебного и нового «иного установленного законом порядка» признания права собственности.

           В литературе указанный «иной» порядок признания права собственности уже получил наименование «административного» (внесудебного) порядка и в качестве закона, устанавливающего данный порядок, рассматривается ст.25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21. 07.1997 №122-ФЗ[3]  (далее – закон о государственной регистрации).[4]

           На наш взгляд, подобное решение анализируемого вопроса носит преждевременный характер. Анализ п.3 ст.222 ГК РФ позволяет выделить три условия, которым должен отвечать «иной» порядок признания права собственности: 1) такой порядок не должен быть судебным, т.е. признавать право должен орган, не относящийся к судебной ветви власти; 2) этот порядок должен быть прямо назван в качестве такового федеральным законом; 3) при решении вопроса о признании права компетентный субъект обязан проверять соответствие объекта требованиям аб.3 п.3 ст.222 ГК РФ, т.е. сохранение постройки не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц либо создавать угрозу жизни или здоровью граждан. 

           В результате, «иной» порядок признания права, установленный ст.25.3 закона о государственной регистрации, не в полной мере отвечает названным требования п.3 ст.222 ГК РФ, несмотря на то, что и ст.25.3 закона о государственной регистрации, и новая редакция п. 3 ст.222 ГК РФ были введены в действие одним законом №93-ФЗ. В пользу этого могут быть приведены следующие аргументы.

           Во-первых, право собственности на объект самовольного строительства по смыслу ст.222 ГК РФ может быть признано судом или иным органом в установленном законом порядке. Данное положение закона согласуется со ст.12 ГК РФ, в силу которой защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем их признания. При этом законодатель не ограничивает возможность защиты права путем его признания только в судебном порядке, т.е. признание права может иметь место и во внесудебном порядке.

           В то же время следует учитывать, что специфика ст.222 ГК РФ накладывает определенный отпечаток на осуществлении указанного способа защиты права. Так, классический иск о признании права характеризуется тем, что  лицо, заявляя его в суд,  ограничивается лишь требованием о том, чтобы суд свои решением подтвердил существование определенного правоотношения и, тем самым, устранил спорность его существования. В результате, перед судом при удовлетворении иска о признании стоит задача такой защиты прав истца, которая заключается лишь в устранении спорности вопроса о том, существует ли определенное правоотношение.[5] Отсюда вытекает, что судебное решение, вынесенное по иску о признании права, носит правоподтверждающий характер, т.к. констатирует факт наличия (существования) определенного правоотношения.

           В противоположность этому судебное решение, которым был удовлетворен иск о признании права собственности на самовольную постройку в соответствии со ст.222 ГК РФ, не просто разрешает спор о принадлежности имущества конкретному лицу, но является основанием возникновения у этого лица права собственности на него (ст.8 ГК РФ).[6]Иными словами, в рассматриваемой ситуации судебное решение приобретает правообразующий характер,[7] являясь элементом юридического состава, опосредующего возникновение у заинтересованного лица такого вещного права (права собственности), которого ранее у него не было.    

          Поэтому вынесение судом решения об удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку завершает «накопление» юридического состава, необходимого для возникновения у истца права собственности на спорный объект недвижимости. Как справедливо отмечается в литературе, последующая государственная регистрация права собственности, установленного таким судебным решением, носит лишь правоподтверждающий характер.[8]

          В результате возникает закономерный вопрос – обладает ли акт государственной регистрации таким же свойством, как судебное решение, и возможно ли признание права собственности на объект самовольного строительства посредством его государственной регистрации?

          В силу ст.2 закона о государственной регистрации под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признанияи подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

         Не вдаваясь в обсуждение вопроса о правовой природе акта государственной регистрации, получившего достаточное освещение в литературе,[9] отметим, что, как указал Конституционный суд РФ (применительно к государственной регистрации сделок), государственная регистрация — как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, — призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств, и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом.[10]

        Отсюда вытекает, что государственная регистрация права на «проблемный» объект недвижимости, в отличие от судебного решения, сама по себе не может иметь правообразующего характера, т. к. призвана удостоверить (подтвердить) уже существующее правоотношение, и в этом смысле она является специфическим основанием возникновения гражданских прав (п.2 ст.8 ГК РФ). Соответственно, невозможно признание права собственности на объект самовольного строительства в смысле ст.222 ГК РФ посредством его государственной регистрации.

        Во-вторых, основная цель ст.222 ГК РФ заключается в «узаконении» объектов самовольного строительства. Как указывает К.И. Скловский, в основании самовольного строительства всегда лежит публичный деликт – самоуправное занятие земельного участка, нарушение градостроительных норм и т.д.[11]Соответственно, только в случае устранения подобных нарушений, за лицом может быть признано право собственности, а строение вовлечено в гражданский оборот.

        В этом смысле определяющее значение приобретают критерии отнесения постройки к числу самовольных, а именно – 1) постройка должна быть создана на земельном участке, не отведенным для этих целей в установленном порядке; 2) постройка должна быть создана без необходимых разрешений; 3) постройка должна быть создана с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. [12]

        В отличие от ст.222 ГК РФ, в сферу действия ст.25.3 закона о государственной регистрации попадают объекты недвижимости, не отвечающие названным признакам самовольности. Так, для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости в порядке ст.25.3 закона о государственной регистрации заявитель должен представить правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект, и документ, подтверждающий факт создания такого объекта недвижимости и содержащий его описание (технический паспорт или декларация об объекте). Если же для строительства объекта требуется выдача разрешения на строительство, то на государственную регистрацию представляется решение органа местного самоуправления о вводе объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект является объектом незавершенного строительства, — разрешение на строительство.

        Что же касается третьего критерия (постройка создана с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил), то он также в рассматриваемой ситуации «не срабатывает», т. к. регистрирующий орган не обладает полномочиями по контролю за соблюдением заявителем градостроительных норм и правил, указанные обязанности возложены на иные органы государственной власти и местного самоуправления.

        В результате получается, что объекты недвижимости, право собственности на которые подлежит государственной регистрации в соответствии со ст.25.3 закона о государственной регистрации, не являются самовольными постройками в смысле ст.222 ГК РФ, т.к. ни один из критериев самовольности к ним не применим.

        Таким образом, следует прийти к выводу о том, что порядок регистрации прав на недвижимое имущество, закрепленный ст.25.3 закона о государственной регистрации, в том виде, в котором он сейчас действует, не может рассматриваться в качестве «иного» установленного законом порядка, о котором речь идет в п.3 ст.222 ГК РФ. По существу, ст.25.3 закона о государственной регистрации закрепляет упрощенный порядок оформления права собственности на некоторые созданные или создаваемые объекты недвижимости и в этом смысле является специальной нормой по отношению к ст. 25 данного закона, но не ст.222 ГК РФ.

         Иное решение анализируемой проблемы неизбежно приведет к необходимости ответа на вопрос о том, должен ли регистрирующий орган при оформлении права собственности на постройку в порядке ст.25.3 закона о государственной регистрации проверять ее соответствие требованиям п.3 ст.222 ГК РФ (не нарушает ли ее сохранение права и охраняемые законом интересы других лиц либо не создает ли угрозу жизни или здоровью граждан). Учитывая, специальную компетенцию регистрирующего органа, можно прийти к уже высказанному в литературе, по меньшей мере, странному, на наш взгляд, утверждению о том, что «собственник, оформивший право собственности на самовольную постройку во внесудебном порядке, может быть лишен своего права судом в случае, если сохранение такой постройки нарушает права и охраняемый законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни или здоровью граждан».[13] При таком решении указанного вопроса оформление права собственности в порядке ст. 25.3 закона о государственной регистрации просто утрачивает смысл, т.к. собственник в любое время может быть лишен своего права.   

        Возвращаясь к вопросу об «ином» установленном законом порядке признания права на самовольную постройку, представляется, что в действующем законодательстве с определенной долей условности этим требованиям отвечает только порядок, предусмотренный ст.25-29 ЖК РФ, распространяющийся на случаи самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Данные нормы не только устанавливают критерии самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, но и закрепляют условия, при которых оно может быть сохранено в таком состоянии.

        В силу п.1 ст.29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии решения органа местного самоуправления о согласовании переустройства и (или) перепланировки (п.6 ст.26 ЖК РФ), или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки (п. 3 ст.26 ЖК РФ). Согласно п.4 ст.29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

        Из приведенных норм вытекает, что необходимость обращения в суд с заявлением о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии возникает только, когда орган местного самоуправления отказал заинтересованному лицу в этом, т.е. отказал в признании права в административном порядке. Соответственно, как разъяснил Верховный суд РФ, отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, может быть обжалован гражданином в суд в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений¸ и быть признан судом неправомерным, если гражданином были представлены указанные в п.2 ст.26 ЖК РФ документы, а произведенные им переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства. [14]

       Об административном характере установленного ст.25-29 ЖК РФ порядка признания права также свидетельствует то обстоятельство, что Красноярский краевой суд рекомендует судам края вообще отказывать в принятии первоначальных исковых заявлений о сохранении жилых помещений в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если до обращения в суд не было нарушено прав истца, а именно ему не было отказано органом местного самоуправления в согласовании самовольно выполненных переустройств и (или) перепланировок, либо если к нему не был заявлен иск о продаже жилого помещения или о расторжении договора социального найма по данному основанию.[15]

      Следующим вопросом, заслуживающим внимания, является вопрос об условиях признания права собственности на объекты самовольного строительства в соответствии со ст.222 ГК РФ.

      Для возникновения права собственности на самовольную постройку в силу ст.222 ГК РФ должен быть соблюден ряд условий.  

      Во-первых, объект самовольного строительства должен являться объектом недвижимого имущества и отвечать признакам недвижимости, предусмотренным ст. 130 ГК РФ. При этом положения ст.222 ГК РФ распространяются только на такие объекты недвижимости, которые могут быть квалифицированы в качестве постройки, т.е. представляют собой результат строительной деятельности.

      Во-вторых, возведенная постройка должна отвечать критериям самовольности, установленным п.1 ст.222 ГК РФ, т.е. должна быть создана либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо без получения на это необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

      В-третьих, земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, должен находиться в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании лица, претендующего на признание права собственности. В отличие от прежней редакции п.3 ст.222 ГК РФ, новая редакция данной нормы свидетельствует о том, что земельный участок должен принадлежать истцу на определенном вещном праве уже на момент обращения в суд с соответствующим иском.

      Данное условие признания права собственности на объект самовольного строительства подверглось наибольшим законодательным изменениям. Ранее, в силу абз.1 п.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку могло быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

      Указание законодателя о том, что земельный участок «будет предоставлен» застройщику получило не однозначное толкование. Одни ученые полагали, что земельный участок не обязательно должен быть предоставлен истцу на момент рассмотрения спора, главное, что бы к моменту его рассмотрения имелось обещание собственника земельного участка, выраженное в письменной форме, о возможности предоставления такого участка лицу.[16]

       Другие — допускали возможность признания права собственности на самовольную постройку только в том случае, если земельный участок, на котором возведено строение, на момент рассмотрения дела в установленном порядке был предоставлен истцу. [17]Как справедливо указывалось в литературе, «само по себе обещание не порождает никакого обязательства собственника по предоставлению соответствующего участка под возведенную постройку в будущем. Кроме того, в подобной ситуации суд фактически принимает решение под условием. Факта выделения земельного участка, т.е. одного из юридических фактов, имеющих существенное значение для дела, нет, поэтому решение по делу будет незаконным».[18]   

       Внесенные в п.3 ст.222 ГК РФ изменения подтвердили обоснованность второго подхода, поскольку теперь право собственности на самовольную постройку может быть признано только, если истцу земельный участок принадлежит на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного бессрочного пользования.

       В-четвертых, сохранение самовольной постройки не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц либо создавать угрозу жизни и здоровью граждан (п.3 ст.222 ГК РФ).

       В-пятых, право собственности на самовольную постройку не может быть признано за истцом в предусмотренных законом случаях «в ином установленном законом порядке» (п. 3 ст.222 ГК РФ).

       Введение законодателем данного условия признания права на самовольную постройку напрямую связано с появившейся возможностью оформления прав на подобные объекты во внесудебном порядке, как следствие, возникает вопрос об их конкуренции.

       В принципе, возможна ситуация, когда заинтересованное лицо при наличии достаточных оснований для оформления права собственности во внесудебном порядке, тем не менее, обращается в суд с требованием о признании за ним права собственности. Очевидно, что в подобной ситуации отсутствуют основания для рассмотрения судом заявленных требований, поскольку отсутствует спор о праве, являющийся необходимым условием для судебного разбирательства.[19]

        На наш взгляд, в таком случае поданное исковое заявление не должно быть принято судом со ссылкой на ст.134 ГПК РФ, а возбужденное исковое производство подлежит прекращению на основании ст.220 ГПК РФ, т.к. отсутствует спорность правоотношения, что исключает возможность защиты права в исковом порядке (ст. 3 ГПК РФ).[20]

        Таким образом, для признания права собственности на самовольную постройку в соответствии со ст.222 ГК РФ суд должен установить, с одной стороны, соответствие самого объекта самовольного строительства условиям, закрепленным ст.222 ГК РФ, а — с другой, определить надлежащего субъекта, за которым может быть признано право собственности.

        Прежняя редакция ст.222 ГК РФ допускала признание права собственности на объект самовольного строительства как за лицом, осуществившим такое строительство, так и за титульным владельцем земельного участка, на котором возведено строение, даже если он непосредственно в создании объекта не принимал участие. В новой редакции анализируемой нормы – законодатель ужесточил требования к субъекту, имеющему право на легализацию постройки, указав в качестве необходимого условия наличие у претендента вещного титула на земельный участок. В результате, в практике возник вопрос о том, за кем может быть признано право собственности на самовольную постройку, если земельный участок, на котором она возведена, находится в общей долевой собственности.

       Обратимся к конкретному примеру: в 2002 году после смерти наследодателя Ч. открылось наследство, в состав которого вошел земельный участок. На указанном земельном участке при жизни наследодателя был частично возведен объект самовольного строительства — нежилое здание, на которое право собственности у Ч. не возникло, в результате чего в состав наследства он не вошел. Для оформления права на названное нежилое здание супруга наследодателя Ч.Н.  обратилась в суд в порядке ст.222 ГК РФ с иском о признании права собственности на объект самовольного строительства, аналогичные встречные исковые требования предъявили мать М. и дочь В. наследодателя.

       В ходе разбирательства судом было установлено, что возведение спорного объекта самовольного строительства было начато до смерти наследодателя за счет его средств и средств его супруги Ч.Н., завершение же строительства произошло после смерти Ч. за счет средств его супруги, мать М. и дочь В. никакого участия в возведении постройки не принимали. Доли в праве собственности на земельный участок у супруги, матери и дочери наследодателя возникли в результате наследственного преемства.

       Решением районного суда от 27.02.2007 года право собственности на самовольную постройку было признано за всеми собственниками земельного участка в неравных долях, при этом суд обосновал свое решение формальным толкованием п.3 ст.222 ГК РФ о том, что все лица, являющиеся собственниками земельного участка, должны стать собственником возведенного на нем самовольного строения.

       Представляется, что с вынесенным судом решением нельзя согласиться, поскольку сам по себе факт обладания вещным титулом на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, не свидетельствует о том, что право собственности должно быть признано за всеми его владельцами. В пользу данного вывода могут быть приведены следующие аргументы. 

       Во-первых, статья 222 ГК РФ «Самовольная постройка» помещена в главу 14 ГК РФ «Приобретение права собственности», т. е. законодатель рассматривает приобретение права собственности на объект самовольного строительства как особый способ приобретения права собственности. В данном смысле ст.222 ГК РФ связана с положениями п.1 ст.218 ГК РФ, в силу которых право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом. Ст.222 ГК РФ регламентирует как раз один из тех случаев, когда требования закона и иных правовых актов при создании новой вещи (постройки) не были соблюдены.

        В результате, можно сделать вывод о том, что норма ст.222 ГК РФ является специальной по отношению к ст.218 ГК РФ и должна применяться с учетом ее положений: в этом смысле ключевым является факт создания вещи лицом для себя, т.е. своими силами, за счет собственных средств и в своем собственном интересе.

       Во-вторых, новая редакция п.3 ст.222 ГК РФ в качестве обязательного условия для признания права собственности на объект самовольного строительства закрепляет принадлежность земельного участка истцу на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения либо на праве постоянного (бессрочного) пользования. Из положений приведенной нормы следует, что законодателем право собственности на самовольную постройку поставлено в зависимость от прав на земельный участок, на котором она создана, соответственно для применения ст.222 ГК РФ также следует руководствоваться и положениями главы 17 ГК РФ, специально посвященной праву собственности и другим вещным правам на землю.

       В соответствии с п.2 ст.263 ГК РФ, расположенным в главе 17 ГК РФ, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему земельного участке, если иное не предусмотрено законом или договором. Как и в ст.218 ГК РФ, собственник земельного участка может приобрести право собственности на объект недвижимости, расположенный на принадлежащем ему земельном участке, если этот объект возведен или создан им для себя.

       Таким образом, следует прийти к выводу о том, что ст.222 ГК РФ с учетом положений ст. 218 и ст.263 ГК РФ, изначально ориентирована на определение правового положения лица, осуществившего самовольную постройку для себя и на принадлежащем ему земельном участке, поэтому для признания за истцом права собственности на объект самовольного строительства он должен доказать –

1) факт возведения постройки для себя и за свой счет;

2) факт принадлежности земельного участка на определенном вещном титуле.

       За иными лицами, т.е. лицами, непосредственно не осуществлявшими создание объекта самовольного строительства, но обладающими вещным правом на земельный участок, право собственности на такой объект может быть признано только в исключительных случаях, когда отсутствует сам застройщик объекта. Иное решение данного вопроса противоречило бы положениям ст.218, 263 ГК РФ и нарушало права лица, являющегося владельцем земельного участка, и осуществившего для себя строительство объекта недвижимости.   

       В результате, буквальное толкование п.3 ст.222 ГК РФ позволяет утверждать, что  право собственности на самовольную постройку может быть признано (но не должно) за лицом, обладающим земельным участком на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного бессрочного пользования. Именно поэтому в рассмотренной выше ситуации право собственности могло быть признано только за супругой наследодателя, которая участвовала в возведении спорной постройки и являлась сособственником земельного участка.

       В завершении, хотелось бы остановиться на еще одном весьма актуальном моменте. Изменения в ст.222 ГК РФ были внесены федеральным законом №93-ФЗ и вступили в силу с 01.09.2006 года, возникает вопрос о временных пределах действия ст.222 ГК РФ в новой редакции.

       В принципе для его решения могут быть предложены три варианта ответа – выбор применимой редакции ст.222 ГК РФ зависит от: 1) даты обращения заинтересованного лица в суд; 2) даты рассмотрения судом иска по существу; 3) даты возведения постройки.

       В литературе преобладающим является последний подход, в пользу которого приводятся следующие аргументы. В силу п.1 ст.4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие; действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. Закон №93-ФЗ не содержит положения, в силу которого его нормам придана обратная сила, поэтому для решения вопроса о распространении его действия имеет значение не дата заявления иска или рассмотрения судом спора, а момент возникновения спорных отношений.[21]

       На наш взгляд, такое решение анализируемого вопроса не в полной мере соответствует существу возникающих при самовольном строительстве отношений. Следует учитывать, что возведение самовольной постройки представляет собой правонарушение, последствием которого выступает невозможность вовлечения такой постройки в гражданский оборот и только в исключительных случаях судом или в ином установленном законом порядке за субъектом может быть признано право собственности. По этой причине распространять действий ст.4 ГК РФ на случаи самовольного строительства нет оснований, т.к. возникающие при этом отношения лишены правовой поддержки и в каждом конкретном случае суд или иной орган будут решать «судьбу» самовольной постройки. В результате, получается, что вопрос о применимой редакции ст.222 ГК РФ должен решаться в зависимости от даты рассмотрения судом иска по существу.   

      Таким образом, анализ современного законодательства позволяет утверждать, что особенности правового режима объектов самовольного строительства предопределяют специфику правового регулирования в данной сфере. В целом же, можно констатировать положительный характер предпринятых законодателем изменений, поскольку признание права собственности на самовольную постройку как результат неправомерной деятельности должно иметь только в исключительных случаях, а не превращаться в общее правило.   

 



[1] Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 №188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. №1 (ч.1). Ст.14.

[2] О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества: ФЗ РФ от 30.06.2006 №93-ФЗ // СЗ РФ. 2006. №27. Ст.2881. 

[3] О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: ФЗ РФ от 21.07.1997 №122-ФЗ (в ред. ФЗ РФ от 18.12.2006 №232-ФЗ) // СЗ РФ. 1997. №30. Ст.3594; 2006. №52 (1ч.). Ст.5498.

[4] См.: Гришаев С.П. Закон о дачной амнистии // СПС «Консультант-Плюс»; Маркова Л.С. О признании права собственности на самовольную постройку // Арбитражная практика. 2006. №12. С.10; Жогов Д., Малета С. Государственная регистрация как внесудебный способ признания прав на самовольные постройки // Право и экономика. 2007. №3. С.18-20 и др.

[5] Зейдер Н.Б. Судебное решение по гражданскому делу. – М.: Юрид. лит., 1966. С.26-27. 

[6] Маковская А.А. Судебный акт как основание государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Вестник ВАС РФ. 2003. №4. С.11.

[7] Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве / Категории науки гражданского права. Избр. тр.: в 2 т. Т.2. – М.: Статут, 2005. С.141.

[8] Жабреев В.С. Возникновение вещных прав на недвижимое имущество. Автореферат дис…к.ю.н. – Екатеринбург, 2005. С.16.

[9] См.: Яковлева А.В. Споры о государственной регистрации прав на недвижимость // Законодательство. 2005. №1. С.70-77; Шмайлова Л.П., Гордиенко Е.В. О правовой природе актов регистрации прав на недвижимое имущество и  сделок с ним // Российский юридический журнал. 2006. №2. С.135-141 и др.

[10] Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы ЗАО «СЭВЭНТ» на нарушение конституционных прав и свобод положениями п.1 ст.165, п.3 ст.433 и п.3 ст.607 Гражданского кодекса РФ: Определение КС РФ от 05.07.2001 №154-О // Вестник Конституционного суда РФ. 2002. №1.

[11] Скловский К.И. Режим строения, возведенного на спорном земельном участке // Хозяйство и право. 2007. №1. С.64. 

[12] См.: Машкина Т.И., Вахитов Р.С. Правой режим самовольных построек // Арбитражная практика. 2005. №8. С.23-33; Зинченко С.А., Галлов В.В. Признание права собственности на объект самовольного строительства // Вестник ВАС РФ. 2005. № 8. С.123-138 и др.

[13] Жогов Д., Малета С. Государственная регистрация как внесудебный способ признания прав на самовольные постройки // Право и экономика. 2007. №3. С.20.

[14] Обзор законодательства и судебной практики Верховного суда Российской Федерации за второй квартал 2006 года, утв. Пост. Президиума ВС РФ от 27.09.2006 // СПС «Консультант-Плюс: Судебная практика»  

[15] Письмо Красноярского краевого суда от 04.12.2006 №П-695 // СПС «Консультант-Плюс»

[16] Толчеев Н. Признание судом права собственности на самовольную постройку // Российская юстиция. 2003. №5. С.33.

[17] Машкина Т.И., Вахитов Р.С. Правовой режим самовольных построек // Арбитражная практика. 2005. №8. С.28; Зинченко С.А., Галов В.В. Признание права собственности на объекты самовольного строительства // Вестник ВАС РФ. 2005. №8. С.136-137 и др.

[18] Машкина Т.И., Вахитов Р.С. Указ. соч. С.28

[19] См. подробнее: Пятков Д.В. Возникновение прав на самовольные постройки: проблемы правоприменения // Кодекс-Info. 2004. №5-6.

[20] Сходную позицию в отношении самовольно переустроенных и (или) перепланированных жилых помещений занимает Н.К. Толчеев. См.: Толчеев Н.К. Сохранение самовольных переустройств и перепланировок // ЭЖ-Юрист. 2006. №24.

[21] Киминчижи Е.Н. Запутанное регулирование самовольных построек // Российская юстиция. 2007. №2. С.18; Щербаков Н. Ответы на вопросы // Хозяйство и право. 2007. №1. С.136-137.

Признание права собственности на самовольную постройку

Домик в деревне – мечта практически каждого городского жителя. Есть куда уехать, если вдруг внезапно ввели несколько нерабочих недель. И вместо того, чтобы сидеть в душной квартире, можно лежать и загорать на травке перед домом, купаться в бассейне в жаркую погоду или заниматься огородничеством. Но если вы решите заняться строительство и самовольно возведёте на своём участке жилой дом или другое строение без получения на это необходимых разрешений, знайте, вы не сможете его потом законно продать, подарить или сдать в аренду. Для этого будет необходимо признать на такую постройку право собственности.

Самовольная постройка не может быть передана по наследству. Но наследники, к которым перешло право собственности на земельный участок, имеют право требовать признания за ними права собственности на неё.

Самовольной постройкой в соответствии с действующим законодательством признаётся строение, возведенное:

  • на земле, не предназначенной для такого строительства;
  • без получения требуемых законодательством разрешений и согласований на строительство;
  • с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Кроме этого, статьёй 222 Гражданского кодекса РФ закреплено, что в такой постройке нельзя проживать, она должна быть снесена. Поэтому процедура признания права собственности приобретает особую важность.

Что нужно для того, чтобы признать право собственности на самовольную постройку?

Признать право собственности на самовольно возведённое строение в судебном порядке можно лишь при наличии следующих обстоятельств:

  • Земельный участок, на котором возведено строение, должен принадлежать на праве собственности истцу.
  • Постройка должна соответствовать установленным требованиям закона. Градостроительные нормы должны быть соблюдены.
  • Самовольная постройка не должна создавать угрозы жизни и здоровью граждан. Не должно возникнуть ситуации, что из-за неправильной конструкции крыши она вот-вот рухнет на проходящих рядом с домом людей.
  • Не должны нарушаться права и законные интересы других лиц. Например, возведённый дом не должен заходить на участок соседа.
  • Истец должен попытаться легализовать строение без суда, путём обращения в компетентные органы. Он может попытаться получить разрешение на строительство или акт ввода объекта в эксплуатацию.

Как признать право собственности на самовольную постройку в суде?

На основании вышесказанного можно сделать вывод, что для признания права собственности истец должен представить в суд документы, доказывающие, что строение находится в пределах его земельного участка истца, соответствует строительным, градостроительным, инженерным, санитарно-техническим и пожарным нормам, интересы соседей и других лиц не нарушаяются.

Для признания права собственности на самострой следует обращаться в суд только в случае невозможности получить правоустанавливающие документы на возведённое строение в нормативно установленном для этого порядке. Верховный Суд РФ указал, что такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав, в целях обхода норм регистрации объектов недвижимости.

Признать право собственности можно не только на возведённое с нуля строение, но и на реконструированное. Однако это правило не распространяется на перепланировки и переустройства строений. 

Например, если вы пристроили к своему дачному домику пару комнат, можно обратиться с иском в суд о признании права собственности на дом целиком, а не только на новые помещения. Но если вы просто поставили несколько перегородок и из двух комнат у вас появилось четыре, это не будет считаться реконструкцией.

Верховный Суд РФ ранее разъяснял, что отсутствие разрешения на строительство не может быть принято судом, рассматривающим дело, в качестве основания для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Задачей суда является установить, предпринимал ли инициатор строительства надлежащие меры к его легализации, например, получал ли разрешение на строительство, пытался ли ввести здание в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче необходимых документов.

Иск будет подлежать удовлетворению, если суд установит, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию. Только отсутствие данных документов препятствует регистрации, больше никаких нарушений судом не установлено.

Будьте внимательны, непредставление при подаче иска документов, подтверждающих что вы принимали меры по получению разрешений на строительство, по вводу строения в эксплуатацию, является основанием для оставления вашего иска без движения. Об этом судья вынесет определение, в котором назначит срок для исправления недостатков.

Судебная практика по признанию права собственности на жилой дом

В 2015 году наша доверительница приобрела земельный участок и спустя полгода заключила договор подряда на строительство жилого дома. Проект газоснабжения дома был согласован на соответствие техническим условиям с газовыми службами.

Спустя год на основании технического описания дому присвоили кадастровый номер.

Согласно заключению независимых экспертов и оценщиков жилой дом соответствовал строительно-техническим и противопожарным нормам и правилам.

  • Санитарно-эпидемиологические нормы и требования были соблюдены.
  • Нормативно-технические требования к помещениям дома соответствовали.
  • Несущие и ограждающие конструкции находились в работоспособном состоянии.
  • Комнаты были пригодны для эксплуатации без каких-либо ограничений.
  • Возведённый нашей доверительницей дом не нарушал интересы других лиц, не создавал никаких угроз.
  • Строение было пригодно для постоянного проживания и зимой, и летом.

Однако при попытке зарегистрировать право собственности на этот дом наша доверительница получила отказ. При повторном обращении снова последовал отказ.

После этого мы обратились в суд с исковым заявлением о признании права собственности на данное строение. Исковое заявление мы подали в городской суд по месту нахождения дома.

Наши юристы доказали в суде, построенный дом полностью соответствует всем нормативам и правилам, представили документальное подтверждение этого. Все строительные и санитарные нормы соблюдены, интересы соседей не нарушаются. Земля, на которой построен дом, предназначена для индивидуального жилого строительства.

Так как внесудебное получение истицей правоустанавливающих документов на строение невозможно, два раза она получила отказ в регистрации права собственности, исковые требования, заявленные нашими юристами, были удовлетворены в полном объёме. Суд признал право собственности нашей доверительницы на дом.

Решение суда о признании права собственности на самовольно возведённый жилой дом
Если вы оказались в похожей ситуации, и вам необходимо признать право собственности на дом или другое строение, скачайте образец искового заявления, подготовленный нашими специалистами для самостоятельного использования в суде.
Скачать образец искового заявления о признании права собственности на жилой дом

Если же вы решили доверить ведение своего дела профессионалам, звоните нашим юристам: + 7 (495) 722-99-33 или обращайтесь через WhatsApp. Мы обеспечим рассмотрение дела о признании права собственности на ваши самовольные постройки и получим все необходимые документы без вашего участия и присутствия в суде.

Признание права собственности на основании ранее выданных документов. Судебная практика.

Интересное дело было рассмотрено судами двух инстанций. Ко мне обратилась гражданка Гогсадзе Э.В. с проблемой оформления права собственности на земельный участок, который был предоставлен ее отцу более 25 лет назад на праве пожизненного наследуемого владения. Отец при жизни не успел оформить свое право собственности. К сожалению пришлось этим заниматься наследнице. А вместе с с необходимостью оформления она столкнулась и с проблемой — в оформлении наследства было отказано, потому что в архиве города Сочи не сохранились документы.
В досудебном порядке оформить не удалось свои права и потому пришлось готовиться к суду. Итак, предмет иска  — признание права собственности на земельный участок.
Хостинский районный суд города Сочи принял иск, рассмотрел его и признал право собственности истца. Свои выводы суд мотивировал следующим.
Гогсадзе Э.В. обратилась в суд с исковым заявлением о признании права собственности в порядке наследования на земельный участок №14 общей площадью 500 м2, с кадастровым номером №, расположенный по адресу город ». В обоснование своих требований истец указал на то, что является наследником после смерти ее отца Гогсадзе В.З., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершего 09.01.14 года. В установленном порядке после открытия наследства истица обратилась к нотариусу за оформлением наследства в виде указанного земельного участка, предоставленного ему на праве пожизненного наследуемого владения на основании свидетельства о праве пожизненного наследуемого владения №1260 от 28.12.1992 года, выданного на основании Постановления Администрации Хостинского района города Сочи от 16.11.1992 года.
Согласно свидетельства о ПНВ на имя Гогсадзе В.З. ему был предоставлен земельный участок №14 согласно Постановления Администрации Хостинского района города Сочи от 16.11.1992 года №755 для садоводства общей площадью 500 метров квадратных. Земельный участок было поставлен на государственный кадастровый учет, что подтверждается межевым планом с согласованием границ земельного участка в установленном законодательством порядке с Администрацией города Сочи, земельному участку присвоена недостающая характеристика, имеется кадастровый паспорт на земельный участок и кадастровый номер №, дата первичного кадастрового учета указана 28.12.1992 года.
Несмотря на предоставление оригинала свидетельства и документов о том, что истица является единственной наследницей нотариусом был дан отказ в выдаче свидетельства о наследовании на земельный участок в связи с тем, что по запросу нотариуса из Управления Росреестра по КК было указано об отсутствии сведений о книгах регистрации свидетельств о ПНВ за 1992 год и до 08.04.1993 года, такие книги на хранение не передавались и подтвердить выдачу документа не представляется возможным. Согласно из ответа МКУ «Сочинский городской архив» списки членов товариществ, утвержденных постановлением Администрации Хостинского района от 16.11.1992 года №755 не передавались. Таким образом, иным способом подтвердить свои права на земельный участок как наследник истица может только в судебном порядке путем признания права собственности в порядке наследования на указанный объект недвижимого имущества.
Представитель истца, действующий на основании доверенности, Шикарев Р.В. исковые требования поддержал, просил суд их удовлетворить в полном объеме.
Ответчик – Администрация города Сочи в лице представителя, действующего на основании доверенности – Чемазокова М.М., в удовлетворении исковых требований просила отказать по тем основаниям, что ни в государственном архиве, ни в архивах Администрации города Сочи и Администрации Хостинского района города Сочи не имеется ни книг регистрации выданных свидетельств о праве пожизненного наследуемого владения на земельные участки за 1992 год и ранние годы, ни списка членов с/т «Лесные поляны», ни документации по отводу земельных участков. Причин отсутствия документов представитель пояснить не смог, указав на то, что они возможно не передавались на хранение уполномоченным лицом.
Суд, выслушав стороны, изучив представленные в дело доказательства, проанализировав и дав оценку каждому доказательству в отдельности и в их совокупности, пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Истица Гогсадзе Э.В. является наследником после смерти ее отца Гогсадзе В.З., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершего 09.01.14 года. В установленном порядке после открытия наследства истица обратилась к нотариусу с вопросом о принятии наследства в виде земельного участка, который был предоставлен ее отцу на праве пожизненного наследуемого владения в СНТ «Лесные поляны». Согласно свидетельства о ПНВ на имя Гогсадзе В.З. ему был предоставлен земельный участок №14 согласно Постановления Администрации Хостинского района города Сочи от 16.11.1992 года №755 для садоводства общей площадью 500 метров квадратных. Земельный участок было поставлен на государственный кадастровый учет, о чем имеется кадастровый паспорт, участку присвоен кадастровый номер №, первичный кадастровый учет значится как 28.12.1992 года.
Несмотря на предоставление оригинала свидетельства и документов о том, что истица является единственной наследницей нотариусом Сочинского нотариального округа был дан отказ в выдаче свидетельства о наследовании на земельный участок в связи с тем, что по запросу нотариуса из Управления Росреестра по КК было указано об отсутствии сведений о книгах регистрации свидетельств о ПНВ за 1992 год и до 08.04.1993 года, такие книги на хранение не передавались и подтвердить выдачу документа не представляется возможным. Согласно из ответа МКУ «Сочинский городской архив» списки членов товариществ, утвержденных постановлением Администрации Хостиского района от 16.11.1992 года №755 не передавались.
Судом при рассмотрении гражданского дела учитывается следующее.
Согласно представленного в материалы дела межевого плана земельного участка №14 общей площадью 500 м2, с кадастровым номером №, расположенного по адресу  и представленного свидетельства о праве пожизненного наследуемого владения на земельный участок установлено, что конфигурация земельных участков визуально совпадает, площадь земельного участка не изменилась, а границы земельного участка перед постановкой его на государственный кадастровый учет согласованы в установленном порядке с администрацией города Сочи в лице Департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи. Согласно кадастрового паспорта на земельный участок он поставлен на государственный кадастровый учет, имеет все характеристики, указывающие на реальное существование земельного участка на местности и закрепления его границ. Кроме того, судом учитываются и фотографии, представленные представителем истца в материалы дела, из которых суд установил, что земельный участок огорожен, на нем имеются плодово-ягодные растения, также на земельном участке расположен садовый дом, а сам земельный участок используется по его назначению.
Из представленных суду доказательств, следует, что действительно архив города Сочи, а также государственный архив не располагают книгой учета свидетельств о ПНВ, выдаваемых на земельные участки в 1992 году, также не имеется и второго экземпляра самого свидетельства, которое должно быть на хранении в архиве. Однако отсутствие данных документов в архиве, уполномоченном на хранение архивных данных в установленном законом порядке, не может быть расценено судом как нарушение со стороны владельца земельного участка и (или) истца, а также не может быть поставлено им в вину и служить основанием не доверять представленным на обозрение суда оригиналу свидетельства о ПНВ на земельный участок и другие документы. Соответственно суд считает, что отсутствие указанных документов в архиве не может служить безусловным основанием к отказу истице в ее исковых требованиях.
При этом суд отмечает, что в материалы дела представлены Постановление администрации Хостинского района города Сочи от 16.11.1992 года №755, которое не оспорено, не отменено и не признано утратившим силу на дату рассмотрения гражданского дела. Соответственно и свидетельство о ПНВ на земельный участок не было оспорено, отменено или признано утратившим силу. Представитель ответчика Администрации города Сочи в судебном заседании пояснила, что данные документы не оспариваются, в отношении прав владения и пользования земельным участком и расположенном на нем садовом доме у ответчика также нет сведений о наличии каких-либо претензий или судебных споров.
Также суд принимает в качестве допустимых доказательств показания свидетелей, которые в судебном заседании указали на то, что они являются членами с/т «Лесные поляны», знали Гогсадзе В.З., знают истицу и являются соседями по земельным участкам, которым пользуется и владеет истица. На представленных на обозрение фотографиях свидетели также узнали садовый дом истицы и ее земельный участок, а также указали, где находится их земельные участки, которыми они пользуются и владеют. СНТ «Лесные поляны», как указывает представленный в материалы дела устав и выписка из единого государственного реестра юридических лиц, существует, зарегистрировано в установленном порядке и в отношении садового товарищества со стороны Администрации города Сочи и Хостинского района города Сочи отсутствуют какие-либо претензии в отношении занимаемого земельного участка и расположенных в садовом товариществе садовых домов.
Таким образом, наследодатель Гогсадзе В.З. на законных основаниях получил свидетельство о праве на земельный участок (о ПНВ), поскольку за время пользования земельным участком и до момента своей смерти Гогсадзе В.З. никогда не был участником каких-либо судебных разбирательств касаемо земельного участка.
В соответствии с Постановлением Совета Министров РСФСР от 18 марта 1966 г. «О коллективном садоводстве рабочих и служащих в РСФСР», предписывалось советам министров автономных республик, крайисполкомам, облисполкомам, горисполкомам, райисполкомам и советам профсоюзов «принять меры к дальнейшему развитию коллективного садоводства рабочих и служащих, особенно вблизи городов, промышленных центров и рабочих поселков». Был установлен и порядок создания таких садоводческих товариществ. Упомянутые выше органы власти должны были отводить предприятиям, учреждениям и организациям земельные участки для этих целей, а уже правление такого садоводческого товарищества по решению администрации предприятия, учреждения, организации и профсоюза выделяло членам товарищества такие участки. Тогда же был утвержден и первый Типовой устав садоводческого товарищества рабочих и служащих.
Тем самым вопрос предоставления конкретного земельного участка конкретному физическому лицу для целей садоводства находился в ведении не органов власти, а находился в ведении самих садоводческих товариществ.
Согласно Постановлению Совета Министров РСФСР от 12 апреля 1965 г. «О коллективном огородничестве рабочих и служащих» отвод и закрепление земельных участков для данных целей осуществлялся «за предприятиями, учреждениями и организациями на срок до пяти лет». В соответствии с Примерным уставом дачно-строительного кооператива (утвержден Постановлением Совета Министров РСФСР от 24 сентября 1958 г.) кооператив имел право «получать в бессрочное пользование земельные участки для возведения на них дач и служебно-хозяйственных строений».
Согласно ст. ст. 74 — 78 ЗК РСФСР 1970 года земельные участки для садоводства предоставлялись «предприятиям, организациям и учреждениям», а не персонально гражданам, являющимся членами садоводческих товариществ.
При этом суд учитывает то, что правовое положение садоводов, огородников и дачников изменялось с течением времени в соответствии с проводившейся земельной реформой, в том числе ст. 66 Земельного кодекса РСФСР 1991 г. которой уже предусматривала, что земельные участки для коллективного садоводства и огородничества предоставляются местными Советами в пределах их компетенции и состоят из земель общего пользования, находящихся в собственности самих садоводческих товариществ, и из земель, находящихся в собственности членов указанных товариществ.
Таким образом, до 1991 г. земельные участки предоставлялись садоводческим (огородническим, дачным) товариществам на праве постоянного бессрочного пользования, а права самих граждан на земельные участки никак не фиксировались, и правоустанавливающие документы на такие участки им не выдавались.
В период с 1991 г. по 1998 г. при создании садоводческих, огороднических и дачных объединений земельные участки предоставлялись гражданам сразу в собственность, а не на иных правах.
В 1998 г. был принят и вступил в силу Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Как следовало из п. 4 ст. 14 данного Закона, после государственной регистрации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения земельный участок ему бесплатно предоставлялся первоначально в срочное пользование. После утверждения проекта организации и застройки территории такого объединения и вынесения данного проекта в натуру членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения предоставлялись земельные участки в собственность или на ином вещном праве. Земли общего пользования предоставлялись садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению как юридическому лицу в собственность либо на ином вещном праве.
С 1998 по 2001 г. при создании садоводческого (дачного, огороднического) некоммерческого объединения земельные участки его членам могли предоставляться как на праве собственности, так и на «ином вещном праве».
Согласно ст. 216 ГК РФ под «иными» вещными правами на землю понимается право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения. Следовательно, в этот временной период предоставление гражданину — садоводу (дачнику) земельного участка, например, на праве постоянного (бессрочного) пользования (том самом «ином» вещном праве), четко фиксировалось в правоустанавливающих документах либо должно было быть зафиксировано.
С 31 января 1998 г. вступил в силу Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 4 которого устанавливала обязательность государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, включая земельные участки.
В октябре 2001 г. вступил в силу новый Земельный кодекс РФ, который в ст. ст. 20, 21 запретил предоставление гражданам участков на праве постоянного (бессрочного) пользования и на праве пожизненного наследуемого владения.
В соответствии с Федеральным законом РФ от 25.10.2001 г. № 173-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» установлен порядок переоформления прав на земельные участки.
В соответствии с п.1 ст.3 указанного Закона предусмотрено, что права на землю, не предусмотренные статьями 15, 20 — 24 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежат переоформлению со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации. Переоформление садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями граждан права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками осуществляется в порядке, установленном статьей 28 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
Пункт 9.1 ст.3 указанного Закона установлено, что если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
Из представленной архивной копии, выданной архивным отделом администрации г.Сочи, решения Администрации Хостинского района города Сочи от 16.11.1992 года №755 г. установлено, что решением управомоченного органа власти было принято решение о регистрации садоводческих товариществ и переоформлении прав на землю садоводческих земельных участков. Среди садоводств указан и ответчик.
Из этого можно прийти к выводу, что органом местного самоуправления издан ненормативный правовой акт, который имеет для физических лиц в отношении которых он издан, правоустанавливающее значение, поскольку касается реализации права граждан членов указанного в этом постановлении СТ «Лесные поляны» на предоставление и пользование земельными участками для конкретно указанного вида его использования, а также на установленном органом местного самоуправления праве пожизненного наследуемого владения. При этом важно отметить, что сведения о признании данного постановления недействительным или отмененным отсутствует. Само же отсутствие к нему списка – это вопрос к третьему лицу и надлежащему выполнению законодательства об архивном деле. Несмотря на то, что свидетельство было выдано как временный документ, соответствующий государственный акт на земельный участок истцу выдан не был. Однако свидетельство до настоящего времени никем не было оспорено и отменено.
В соответствии со ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей (пп.2 п.1 ст.8 ГК РФ).
В данном случае установлено, что гражданское право пожизненного наследуемого владения на вышеуказанный земельный участок возникло у Гогсадзе В.З. из вышеуказанного акта управомоченного органа местного самоуправления, который предусмотрен законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей, в соответствии с действовавшим в это время законодательством, в том числе ЗК РСФСР.
Из вышеизложенного суд пиходит к выводу, что хотя возникшие у Гогсадзе В.З. права на предоставленный ему земельный участок не оспорены к настоящему времени никем в установленном законом порядке, его гражданские права, в том числе право по свободное владение и распоряжение этим земельным участком было нарушено, поскольку при реализации своих прав, предусмотренных в том числе законодательством о государственной регистрации права собственности, выявились вышеуказанные препятствия к этому, которые устранить во внесудебном порядке оказалось невозможным.
Право истца также считается нарушенным, поскольку она лишена возможности оформить наследство в установленном законом порядке вследствие того, что в Управлении Росреестра по КК отсутствуют книги о регистрации свидетельств о ПНВ за 1992 год. Устранить данные препятствия возможно только через суд, что не противоречит действующему законодательству РФ.
Статья 59 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 г. называет один из способов защиты гражданских прав, закрепленных в ст.12 ГК РФ. Признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. Признание права применяется в разрешении споров, связанных с защитой вещных прав.
При удовлетворении исковых требований право возникает на основании решения суда, которое в свою очередь является юридическим основанием для регистрации уполномоченным органом права на земельный участок (п.2 ст.59 ЗК РФ).
Поскольку признание права за наследодателем невозможно в силу закона, то такой иск вправе заявить наследник, имеющий право вступить в наследство. При этом признание права на земельный участок в порядке наследования устраняет все допущенные нарушения в полном объеме.
В соответствие со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих доводов.
Суд считает, что истец доказал свою позицию, представил достаточные, допустимые и достоверные доказательства в подтверждение изложенных обстоятельств. Со стороны ответчика опровергающих доказательства истца или обстоятельства, изложенные в исковом заявлении не представлены, письменная мотивированная позиция не представлена, в связи с чем суд считает доказанными те факты и обстоятельства, которые имеют существенное значение при разрешении настоящего спора.
На основании выше изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд
Суд в результате требования удовлетворил исковые требования в полном объеме.
Администрация города Сочи подала апелляционную жалобу на данное решение, в которой она указала на следующее.
1) На момент обращения в суд истица обладала правом пожизненного наследуемого владения земельным участком.
2) Исковые требования не подлежали удовлетворению, потому что регистрация права собственности производится в ином порядке, нежели в судебном.
3) Исполком Хостинского района упразднен и реорганизован в Администрацию Хостинского района города Сочи, которая не предоставляла земельного участка правообладателю.
4) Отсутствует регистрация свидетельства о ПНВ на земельный участок в книге записей регистрации.
5) Постановление, на основании которого выдано свидетельство не носило индивидуального характера в отношении истца.
6) Истец не предоставил список членов СНТ «Лесные поляны» и не доказал, что он член садоводческого товарищества.
7) Ответчик не воспользовался своим правом на оформление земельного участка в собственность и право такое утерял в виду отмены нормативно-правовых актов, на основании которого выдано свидетельство о ПНВ.
8) Право пожизненного наследуемого владения не было удостоверено надлежащим способом.
9) Постановка земельного участка на кадастровый учет Росреестром не означает наличие объекта недвижимости и не означает его предоставление истцу.
Странная позиция Администрации города Сочи привела истца в суд апелляционной инстанции, где начался настоящий бой за права владения земельныму участком. В первом судебном заседании суд апелляционной инстанции не смог окончить дело и вынести судебный акт, предложив сторонам предоставить доказательства того, что земельный участок не был предоставлен никому иному на каком-либо праве.
И вот, 19 июля 2018 года состоялся очередной судебный процесс в Краснодарском краевом суде.
Ответчик в судебном заседании только поддержал доводы жалобы и не представил никаких доказательств. Истец представил дополнительные документы и суд их принял.
Изучив позицию ответчика, истец считает, что такая позиция не выдерживает никакой критики по следующим основаниям.
1. Ответчик указыват в апелляционной жалобе, что судом нарушены нормы ГПК РФ и нормы материального права, но ссылки на такие нормы не указал.
2. Для оспаривания права истца ответчик обязан был представить доказательства, что он имеет право владельца и доказать законность своего владения и пользования земельным участком, а также не представил доказательства прав собственника. Истец предложил порассуждать о том, является ли администрация Сочи законным владельцем либо собственником земельного участка. И получилось, что не является, поскольку у ответчика никогда не было прав в отношении земельного участка, что подтверждается отсутствием записи в реестре муниципальной собственности, а также наличия регистрации права собственности. Соответственно еще до появления Администрации Сочи Исполком передал земельный участок истцу.
3. Истец обратил внимание на то, что истец и его семья 25 лет владеет земельным участком открыто и добросовестно, использует его. На это указывают доказательства в материалах дела. Эти доказательства не оспорены ответчиком.
4. Самым важным аргументом стало то, что Администрация города Сочи не оспаривала ни один документ истца, не заявляла встречного требования. А из текста апелляционной жалобы значилось, что ответчик признает право владения истца на земельный участок согласно свидетельства о ПНВ.
5. Ответчик ошибочно посчитал, что регистрация права собственности = признанию права собственности. Но это ошибочная позиция ответчика. Истец обратился с иском о признании права, что является по сути правоподтверждающим иском.
6. Ответчик указал на отсутствие регистрации свидетельства о ПНВ истца на земельный участок. Однако ответчик не представил доказательств отсутствия такой регистрации. При этом истец указал на то, что остутствие регистрации свидетельства не означает отсутсвие права владения земельным участком. При этом отсутствие второго экземпляра свидетельства, остутсвие книги регистрации, отсутсвие списка членов или еще какого-либо документа у истца не означает, что его свидетельство недействительно, когда его к тому же признает ответчик. Соответственно право владения земельным участком возникло и не прекращалось никогда до настоящего времени. И именно нарушение Администрацией города Сочи законодательства об архивном деле является основанием для подачи настоящего иска, поскольку истец не может нести ответственность за нарушения Администрации города Сочи.
7. В отношении постановления Администрации, согласно которому выдано свидетельство не может быть индивидуальным, поскольку этим постановлением зарегистрировано садовое товарищество, а индивидуальным может быть только Распоряжение. Так что выводы ответчика не соответствуют закону.
8. Абсурдным является вывод ответчика о том, что истец пропустил срок на оформление права собственности согласно выданного свидетельства о ПНВ, поскольку ответчик не смог назвать ни одной нормы права, согласно которой истец ограничен в сроках оформления своего права.
9. В отношении удостоверения свидетельства также выводы ответчика ошибочны, поскольку нет ни одного нормативно-правового акта, согласно которому свидетельство о ПНВ должно удостоверяться каким-либо образом. Удостоверяются в России сделки, а также документы, но эта процедура предусмотрена законом. Случаи конкретные и среди них нет удостоверения свидетельства о ПНВ.
10. Администрация города Сочи добровольно согласовала границы земельного участка, присвоила ему недостающие характеристики, что послужило основанием для постановки земельного участка на кадастровый учет. При этом ни действия регистратора, ни действия кадастрового инженера не были никогда оспорены. После государственного кадастрового учета объект возник на местности и имеет свои границы, входящие в границы садового земельного участка.
 Суд апелляционной инстанции, изучив доводы истца и ответчика, обсудив все вопросы, удалился в совещательную комнату. Судей не было минут 20-25 и вот пояилась коллегия. Именем Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда решила: Решение суда оставить без изменений, а жалобу без удовлетворения.

 Это настоящая победа. Сложный бой, сложный процесс, работа с кучей материалов и доказательств — все это привело к тому, что истец стал собственником. Поздравляем истца, решение вступило в законную силу.

Верховный суд штата Айдахо упрощает непреднамеренную потерю прав собственности

В то время как законодательный орган штата Айдахо усложняет процесс потери прав на недвижимое имущество из-за небрежности или бездействия, Верховный суд штата Айдахо упрощает эту задачу. В Айдахо и большинстве других штатов долгое время существовал закон, согласно которому лицо, владеющее (или использующее) недвижимое имущество в ущерб правам владельца записи, может в конечном итоге приобрести право собственности (или сервитута), если неправомерное владение (или использование) продолжается. довольно долго.Как долго именно это регулируется законом, и в 2006 году законодательный орган Айдахо изменил требуемый срок с пяти лет на двадцать лет, что значительно снизило вероятность того, что рекордный владелец земли потеряет ценные права собственности из-за небрежности или бездействия.

В свете этого читатели могут быть удивлены, узнав, что Верховный суд Айдахо недавно постановил в ряде дел, что землевладельцы могут потерять ценные имущественные права из-за своей небрежности или бездействия всего за четыре года, и что короткие период может начаться до того, как кто-либо ступит на чужую собственность.

Браун против Гринхарта

Серия дел началась в 2014 году с Браун против Гринхарта , 157 Айдахо 156, 335 P.3d 1 (2014). Там продавцы по имени Браун, которые продали землю в 2007 году, в 2012 году подали иск против покупателя Greenheart, чтобы очистить право собственности на некоторые права на воду, после того как они поняли, что эти права могли быть непреднамеренно переданы покупателю в соответствии с формулировкой документа. несмотря на намерение продавцов сохранить эти права на воду.Покупатель заявил, что продавцы опоздали, утверждая, что требования продавцов не подпадают под действие срока исковой давности. Окружной суд вынес решение против покупателя, установив, что срок исковой давности начал течь не в 2007 году, когда был зарегистрирован акт, а в начале 2012 года, когда покупатель подал уведомление о смене владельца в Департамент водных ресурсов штата Айдахо.

При рассмотрении апелляции Верховный суд штата Айдахо отметил, что в разделе 6-401 Кодекса штата Айдахо говорится: «Иск может быть подан любым лицом против другого лица, претендующего на имущество или долю в недвижимом или личном имуществе, неблагоприятном для него, с целью определения такого неблагоприятного требования….» Верховный суд, сославшись на раздел 5-224 Кодекса штата Айдахо, затем продолжил, что в соответствии с «общим» сроком давности Айдахо «иск о судебной помощи, не предусмотренный ранее, должен быть начат в течение четырех (4) лет. после того, как возникнет причина иска». Верховный суд постановил, что четыре года не начинают течь до тех пор, пока одно лицо не заявит об интересе в собственности, «неблагоприятном» для другого, и в данном случае это не происходило до 2012 года, когда покупатель подал уведомление в Департамент водных ресурсов штата Айдахо. Ресурсы, претендующие на право собственности на воду.Таким образом, четырехлетний срок исковой давности не истек, и продавцам было разрешено продолжать дело.

Соммер против Мисти Вэлли

Следующее дело в серии — Соммер против Мисти Вэлли , дело № 48007 (21 декабря 2021 г.). В этом случае Соммеры, владельцы земли, обремененной сервитутом доступа, подали иск в 2018 году против потенциального застройщика соседнего участка, Magic Valley LLC, после того, как узнали, как застройщик намеревался использовать сервитут для доступа к подразделению.Соммеры утверждали, что предлагаемое использование незаконно расширит сервитут, потому что сервитут принес пользу только некоторым, но не всем землям в районе. Разработчик утверждал, что Соммеры опоздали, утверждая, что иск был исключен из-за срока давности.

Верховный суд отклонил довод застройщика, сославшись на свое предыдущее решение по делу Greenheart . Верховный суд начал с того, что дело было, по сути, иском о признании правового титула в соответствии с разделом 6-401 Кодекса штата Айдахо (упомянутым выше), поскольку дело «стремится урегулировать правовой титул, права и интересы, связанные» с настоящим имуществом Соммерса. имущество.Затем суд отметил, что в деле Greenheart он постановил, что четырехлетний срок давности, установленный в разделе 5-224 Кодекса штата Айдахо, регулирует иски о праве собственности.

Суд затем сосредоточил свое внимание на том, когда четырехлетний период начал течь против Соммерса. Суд заявил, что даже если в 2007 или 2008 году Соммеры были уведомлены об общем намерении Misty Valley построить подразделение, этого было недостаточно, чтобы начать четырехлетний срок давности в соответствии со стандартом, объявленным в Greenheart Greenheart начисление произошло, когда Greenheart заявила о своей заинтересованности в оспариваемых правах на воду, подав уведомление в Департамент водных ресурсов штата Айдахо. Это был первый момент, когда Гринхарт предприняла объективные действия с достаточной конкретностью, чтобы заявить об интересе, «неблагоприятном» для прав Браунов на воду. В деле Sommers , согласно Верховному суду, между 2007 и 2008 годами Misty Valley сообщила об общем намерении построить, но не предприняла никаких объективных действий (т.g., подача заявки в соответствующее государственное учреждение), чтобы уведомить Sommers о любом конкретном или специально запланированном подразделении, которое использовало сервитут. Без этого у Соммеров не было бы возможности узнать в 2007 и 2008 годах, осуществится ли задуманное разделение Мисти-Вэлли, и если да, то не будет ли это «противоречащим» их интересам. Верховный суд заявил, что самой ранней возможной датой, когда мог быть предъявлен тихий иск о праве собственности, был 2017 год, когда Misty Valley подала предварительную заявку на получение права собственности.В этом заявлении была не только карта, показывающая предполагаемое использование сервитута, но и фактические планы по разделу собственности, включая планы улиц и других общественных улучшений. А поскольку 2017 год был всего за год до подачи иска, было очевидно, что дело Соммерса не ограничено четырехлетним сроком давности. Обратите внимание, что дело убедительно свидетельствует о том, что четырехлетний срок исковой давности начал действовать в отношении способности Соммеров защищать свои права собственности до того, как кто-либо ступит на собственность Соммеров.

Истерлинг против HAL Pacific

Третье и последнее дело в этой серии — дело Истерлинг против HAL Pacific , дело № 47919 (21 декабря 2021 г.), которое было опубликовано в тот же день, что и заключение Соммерса . Дело Истерлинг касалось заявления Истерлингов о том, что их собственность имела право на «сервитут по необходимости» над землей, принадлежащей HAL Pacific Properties, LP. Сервитут по необходимости — это право на неписаный сервитут, который закон признает, когда два участка отделены от одного владельца, и один участок, очевидно, нуждается в доступе по сравнению с другим.По сути, закон признает, что стороны, вероятно, забыли создать сервитуты, которые, очевидно, необходимы для того, чтобы сделать каждый участок полезным.

Что важно для настоящего обсуждения, так это то, что HAL Pacific утверждала, что Истерлинги опоздали, утверждая, что их требование о сервитуте по необходимости было исключено из-за срока давности. Итак, Верховный суд Айдахо снова рассмотрел вопрос о том, когда срок исковой давности может привести к потере ценного права собственности из-за бездействия.Следуя своей уже знакомой логике, Верховный суд сказал:

[Мы] считаем, что срок исковой давности в разделе 5-224 Кодекса штата Айдахо применяется к требованиям сервитута по необходимости, так что право на сервитут по необходимости, возникающее во время выхода, будет аннулировано, если четырехлетний Срок по закону начислен и истек. Кроме того, мы считаем, что требования о сервитуте по необходимости подпадают под действие Закона штата Айдахо о широком праве собственности, раздел 6-401 Кодекса штата Айдахо, и не накапливаются для целей раздела 5-224 при выходном пособии.Напротив, начисление произойдет, когда владелец, не имеющий выхода к морю, или любой из предшественников в интересе знал или разумно должен был знать, что другой предъявил требование, «противоречивое» праву участка на сервитут по необходимости.

Затем Верховный суд привел пример того, как владелец участка, не имеющего выхода к морю, может потерять свое право на сервитут по необходимости: Суд заявил, что, если владелец другого участка «возвел забор, который заблокировал» доступ дороге в 1960 году, то владелец участка, не имеющего выхода к морю, «имеет основания знать о требовании другого лица, противного» праву на сервитут по необходимости.Если владелец земельного участка, не имеющего выхода к морю, не подаст жалобу до 1964 года, «срок давности будет течь в соответствии с разделом 5-224, и это право… будет аннулировано навсегда». Таким образом, в то время как закон первоначально защищает помещика, который забывает создать необходимый сервитут, закон требует, чтобы тот же самый собственник действовал довольно быстро, если кто-то впоследствии сделает что-то, несовместимое с пропущенным сервитутом.

Что, пожалуй, наиболее интересно в деле Истерлинг , так это то, что, в отличие от двух других дел в этой серии, Истерлинг было принято раздельное решение.Двое из пяти судей посчитали ошибкой применение четырехлетнего срока давности к иску о сервитуте по необходимости. Одна из причин, приведенных несогласными судьями, заключается в том, что применение четырехлетнего срока давности не соответствует общей законодательной схеме штата Айдахо, при этом несогласие отмечает, что для других исков, касающихся недвижимого имущества, законодательный орган недавно продлил соответствующие сроки с пяти до двадцать лет. «Большинство не признало, что из-за отличительных характеристик иска о сервитуте по необходимости и аналогичных исков о неблагоприятном владении в отношении недвижимого имущества они не регулируются тем же типом срока исковой давности, что и иск о нарушении договора.

Несогласие завершилось следующим зловещим предупреждением: «Предвидимых и непредвиденных последствий решения большинства множество». Мы согласны, но хотели бы распространить это предупреждение на всю серию случаев, в соответствии с которыми можно предположительно потерять ценные права собственности всего за четыре года, причем часы отсчитываются до того, как кто-либо ступит на чужую собственность.

Подразумеваемый сервитут по необходимости | Векс | Закон США

Обзор

Сервитут, возникающий, когда землевладелец передает другому земельный участок, не имеющий выхода к морю.Общее право предполагает, что получатель гранта имеет право передать удержанное имущество, если такой переход необходим для достижения предоставленного имущества, не имеющего выхода к морю. Сервитут по необходимости может оставаться бездействующим в течение нескольких переходов правового титула и по-прежнему переходить с каждым переходом как принадлежащий господствующему имуществу.

Элементы

Элементами, необходимыми для установления подразумеваемого сервитута по необходимости, являются: (1) единство владения до разделения, что означает, что оба имения когда-то принадлежали как единое целое или участок, и (2) необходимость сервитута во время разделения.Традиционный взгляд требует строгой необходимости. При строгой необходимости владелец собственности, не имеющей выхода к морю, должен доказать, что разделение права собственности привело к тому, что собственность была полностью лишена выхода к морю, а это означает, что собственность должна быть полностью окружена соседними землевладельцами, и у владельца не должно быть никаких законных способов попасть на свою землю, например как будто существующий сервитут или лицензия. Мнение меньшинства требует разумной необходимости. Разумная необходимость требует, чтобы не было другого разумного способа пользования имуществом без сервитута; это требует большего, чем простое удобство.Этот вид распознает сервитуты не только для дорог, но и для таких вещей, как инженерные сети, которые не распознает традиционный вид. Однако, если в предоставлении права собственности, не имеющей выхода к морю, конкретно указано, что новый владелец не будет иметь права прохода через собственность лица, предоставляющего право, то не будет подразумеваемого сервитута по необходимости.

Политика

Подразумеваемые сервитуты по необходимости могут рассматриваться как проблематичные, поскольку они отклоняются от закона о мошенничестве. Поскольку подразумеваемые сервитуты по необходимости не регистрируются, добросовестные покупатели могут не знать, что покупаемая ими земля обременена сервитутом.В качестве альтернативы подразумеваемые сервитуты по необходимости можно рассматривать как выгодные, поскольку они позволяют людям использовать свою землю. Если бы суды не признавали эти сервитуты, то земельная собственность, не имеющая выхода к морю, не могла бы использоваться, потому что владельцы не могли бы получить к ней доступ, или владелец собственности, не имеющей выхода к морю, должен был бы вести переговоры с владельцем соседней собственности о сервитуте, что оставляет владелец собственности, не имеющий выхода к морю, уязвим для вымогательства.

[Последнее обновление в июне 2020 г. командой Wex Definitions Team]

 

Верховный суд постановил, что около половины территории Оклахомы принадлежит коренным американцам: NPR

В четверг Верховный суд постановил, что около половины земли в Оклахоме находится в резервации коренных американцев, как указано в договорах. Брендан Смяловски/AFP через Getty Images скрыть заголовок

переключить заголовок Брендан Смяловски/AFP через Getty Images

В четверг Верховный суд постановил, что около половины земли в Оклахоме находится в резервации коренных американцев, как указано в договорах.

Брендан Смяловски/AFP через Getty Images

В четверг Верховный суд постановил, что около половины земель в Оклахоме находится в резервации коренных американцев, и это решение будет иметь серьезные последствия как для прошлых, так и для будущих уголовных и гражданских дел.

Решение суда зависело от вопроса о том, продолжала ли существовать резервация Крик после того, как Оклахома стала штатом.

«Сегодня нас спрашивают, остается ли земля, обещанная этими договорами, индейской резервацией для целей федерального уголовного права.Поскольку Конгресс не сказал иного, мы держим слово правительства», — написал судья Нил Горсуч в соответствии с мнением большинства. в большинстве, в то время как судьи Джон Робертс, Бретт Кавано, Сэмюэл Алито и Кларенс Томас не согласились. земля.Нация Маскоги (Крик) приветствовала решение суда.

«Сегодня Верховный суд сдержал священное обещание Соединенных Штатов народу Маскоги (Крик) создать защищенную резервацию», — говорится в заявлении племени. «Сегодняшнее решение позволит нации почтить память наших предков, сохранив установленный суверенитет и территориальные границы».

В особом мнении председатель Верховного суда Робертс написал, что это решение «подорвет многочисленные обвинительные приговоры, вынесенные государством, а также способность государства преследовать серьезные преступления, совершенные в будущем», и «может дестабилизировать управление обширными полосы Оклахомы.

Кевин Уошберн — декан юридического факультета Университета Айовы, где он читает курс по федеральному законодательству индейцев. «По сути, это 15 недель того, как закон Соединенных Штатов подвел мой народ», — сказал он.

Он работал помощником министра по делам индейцев с 2012 по 2016 год и является гражданином народа чикасо штата Оклахома. Он назвал решение суда «великим решением». договоры действительно важны.Они священны. И это подтверждает святость этих обещаний и этих договоров».

«Время от времени возникает важный случай, который помогает вам сохранять веру в верховенство закона, — сказал он. — И это один из них».

Постановление имеет ряд существенных последствий для уголовного права в соответствующей части Оклахомы.

Во-первых, в будущем некоторые серьезные преступления, совершенные в пределах резерваций, должны преследоваться в судебном порядке в федеральном суде, а не в суде штата, если коренной житель Американец участвует.Поэтому, если коренного американца обвиняют в крупном преступлении в центре Талсы, преследовать его будет федеральное правительство, а не правительство штата. Менее серьезные преступления с участием коренных американцев на земле американских индейцев будут рассматриваться в судах племен. По словам Уошберна, такая схема уже распространена в западных штатах, таких как Аризона, Нью-Мексико и Монтана.

Еще есть проблема с прошлыми решениями — многие из них теперь считаются неправомерными, потому что государство не обладало юрисдикцией.Ряд обвиняемых по уголовным делам, которые были осуждены в прошлом, теперь будут иметь основания оспаривать свои убеждения, утверждая, что государство никогда не имело юрисдикции для их судебного разбирательства.

Дело, переданное в суд, МакГирт против Оклахомы , касалось Джимси МакГирта, зарегистрированного члена нации семинолов в Оклахоме, который был осужден за сексуальные преступления против ребенка на земле Крик. В ходе судебного разбирательства после вынесения приговора МакГирт утверждал, что у штата отсутствует юрисдикция в этом деле и что он должен быть повторно рассмотрен в федеральном суде.Верховный суд согласился.

Постановление затронет земли Маскоги и четырех других племен Оклахомы с идентичными договорами. Затрагиваются и вопросы гражданского судопроизводства.

Важно отметить, что дело касалось юрисдикции, а не владения землей.

Решение о том, что эти земли на самом деле являются резервациями, «не означает, что племя владеет всей землей в резервации, точно так же, как округ не владеет всей землей в округе. большую часть этой земли», — объяснил Уошберн.«Это не то, что бронирование в наши дни».

Washburn сравнивает резервацию с графством — термины, описывающие границы юрисдикции.

Генеральный прокурор Оклахомы Майк Хантер опубликовал в четверг совместное заявление с народами маскоги (Крик), чероки, чикасо, чокто и семинолов, в котором говорится, что они «добились существенного прогресса в достижении соглашения о представлении Конгрессу и Министерству юстиции США рассмотрение и решение любых существенных юрисдикционных вопросов.»

Ян Хит Гершенгорн, поверенный Jenner & Block, выступал в Верховном суде по делу МакГирта. Он сказал, что его команда была в восторге от результата и была настроена оптимистично, зная, что Горсач может оказаться решающим голосом.

Горсач присоединился с более либеральными членами суда в решении.До своего назначения в высокий суд Горсач был судьей в 10-м окружном апелляционном суде США, который часто рассматривает дела, связанные с землями коренных американцев.

«Судья Горсач за короткое время своего пребывания на скамье подсудимых ясно дал понять, что он очень серьезно относится к тексту», — сказал Гершенгорн. «И я думаю, вы видели, что ядром его сегодняшнего анализа был текст. Мы чувствовали, что у нас есть правильный аргумент в нужное время для правильной справедливости».

Основы права – Приобретение путем неправомерного владения

Условия:


Неправомерное владение :
Владение чужим имуществом, которое является (a) исключительным и (b) открытым и общеизвестным (d) по требованию права.Это может привести к тому, что владелец приобретет право собственности на имущество, если истинный владелец не примет меры для выселения владельца до истечения срока давности.

Срок исковой давности :
Закон, устанавливающий срок, в течение которого должно быть возбуждено дело. Если иск не предъявлен в течение срока исковой давности, то основание для иска истекает, и оно не может быть предъявлено никогда.

Открытое и общеизвестное владение :
Владение, которым владеет неправомерный владелец таким образом, который истинный владелец имущества мог бы обнаружить при обычном ходе событий или при обычном ходе истинного владельца, осматривающего его или ее имущество.

Враждебное владение :
Владение без согласия собственника, утверждение которого противоречит интересам собственности собственника.

Прихватка :
Сочетание периода владения противным владельцем с владением предыдущего противного владельца на период, когда общий период владения превышает установленный законом срок исковой давности.

Сроки исковой давности

Правило о неправомерном владении является просто следствием общей концепции срока давности.Сроки давности — это законы, принятые во всех 50 штатах и ​​в рамках федеральной системы, которые ограничивают количество времени, в течение которого сторона должна подать иск. Например, во многих юрисдикциях деликтные иски, основанные на халатности, должны быть предъявлены в течение 3 лет с даты начисления основания для иска (это дата, когда произошло событие, являющееся основанием для иска). ). Иски, предъявленные после истечения сроков их исковой давности, должны быть отклонены судом, независимо от того, насколько обоснованными могут быть их требования.

Доктрина неправомерного владения работает аналогичным образом. Каждая юрисдикция решает, сколько времени у собственника есть после того, как неправомерный владелец вступит в его или ее собственность, чтобы подать иск о выселении неправомерного владельца. (Срок неправомерного владения обычно колеблется от 5 до 21 года, в зависимости от юрисдикции.) Если неправомерный владелец вступает в собственность, а истинный владелец не предпринимает правовых действий против неправомерного владельца в течение установленного периода времени, то владелец фактически получает право собственности.Как только это происходит, владелец, хотя он или она не имеет законного права входить в собственность, получает полное и исключительное владение и право собственности на собственность в простом абсолютном гонораре. Право первоначального «настоящего» владельца на имущество аннулируется безвозвратно. Например:

В штате Нью-Йорк действует 10-летний срок исковой давности для споров о праве собственности на недвижимость. Дональд владеет квартирой в кондоминиуме на Парк-авеню в Нью-Йорке. В 1990 году Мадонна самовольно въезжает в квартиру и постоянно там живет до 2003 года.Дональд, владеющий многими другими резиденциями, не узнает о переезде Мадонны в его квартиру до 2003 года. Когда он, наконец, узнает об этом, он немедленно подает в суд на Мадонну. Суд отклонит иск Дональда. Мадонна теперь владелица квартиры. Дональд потерял все свои права на квартиру, позволив истечь сроку давности, прежде чем он подал иск о выселении против Мадонны.

Основная причина доктрины неправомерного владения та же, что и причина всех сроков давности.То есть: старые утверждения трудно доказать, документы теряются, свидетели умирают, а воспоминания тускнеют. Если срок действия иска никогда не истекает, то законному покупателю собственности может потребоваться защита от иска о том, что действие или событие, произошедшее 30 или 40 лет назад, должны лишить его имущества, которым он владеет сегодня. Поскольку несправедливо ожидать, что люди будут хранить доказательства навсегда и всегда предвидеть, что любое действие в прошлом может привести к иску сегодня, закон устанавливает временные ограничения для большинства видов исков.Кроме того, «подлинный» владелец имущества, очевидно, проявляет небрежность, допуская истечение длительного срока исковой давности, прежде чем предпринимать действия по защите своего имущества. Следовательно, неправомерные периоды владения и сроки исковой давности не считаются несправедливыми по отношению к первоначальному владельцу.

Элементы неправомерного владения

Следует иметь в виду, что то, что представляет собой «владение» недвижимым имуществом, часто не так ясно, как то, что составляет «владение» личным имуществом.В отношении личного имущества правила неправомерного владения просты. Если человек просто удерживает объект без предъявления иска со стороны истинного владельца до истечения применимого срока давности, владелец не может предъявлять иск о возврате объекта. Однако из-за того значения, которое обычное право придавало владению недвижимым имуществом (вспомним, что много веков назад владение недвижимым имуществом было статусным символом, признаком богатства и даже иногда предпосылкой избирательного права), Закон разработал строгие правила, которых необходимо придерживаться для эффективного осуществления неправомерного владения.Другими словами, если неправомерный владелец не отвечает этим требованиям, его или ее неправомерное владение было недействительным. Есть четыре обязательных элемента для того, чтобы неправомерное владение имело силу:

  1. владелец должен фактически войти в собственность и должен иметь исключительное владение собственностью;
  2. владение должно быть «открытым и общеизвестным»;
  3. владение должно быть против законного владельца и в соответствии с требованием права; и
  4. владение должно быть «непрерывным» в течение установленного законом периода.

Элемент № 1: Фактический въезд и исключительное владение:
Для выполнения этого элемента противоправный владелец должен въехать и проживать на земле или использовать ее в течение всего периода противоправного владения. Кроме того, владелец должен занимать землю за исключением истинного владельца. Владение, совместно используемое с истинным владельцем, не является «неблагоприятным» для истинного владельца и, следовательно, не является незаконным владением. Теория, лежащая в основе этого элемента, заключается в том, что нельзя ожидать, что «подлинный» владелец собственности возбудит иск против владельца, который не исключил его из собственности.Например:

Джерри владеет квартирой с двумя спальнями в кондоминиуме на западной стороне Манхэттена. Поскольку он живет один, он использует только одну из спален. Однажды Крамер переезжает во вторую спальню и продолжает жить в ней на протяжении всего периода незаконного владения в Нью-Йорке. Это не считается неправомерным владением, потому что Крамер не занимал квартиру, за исключением Джерри. (Обратите внимание, хотя Крамер не приобретает всю квартиру путем незаконного владения, он мог приобрести спальню, которую он занимал, за исключением Джерри, путем незаконного владения.Мы обсудим это в последующих примерах.)

Однако противному владельцу не обязательно фактически занимать все помещение. Если владелец вступает в собственность и исключает владельца из собственности, он или она будет считаться обладателем всего имущества, даже если противный владелец фактически использует только часть имущества. Например:

Джерри владеет квартирой с двумя спальнями в кондоминиуме на западной стороне Манхэттена. Однажды, когда Джерри сидит в кофейне, Крамер переезжает в квартиру Джерри и меняет замки, чтобы Джерри не мог вернуться обратно.Он продолжает жить там в течение всего периода неблагоприятного владения. Однако он использует только одну из спален в течение всего периода. Несмотря на этот последний факт, считается, что Крамер владел всей квартирой, потому что он проживал в квартире и исключил истинного владельца из всей квартиры.

Элемент «исключительного» владения означает, что неправомерный владелец должен владеть имуществом за исключением законного владельца. Однако он или она может владеть имуществом вместе с другим лицом.В этом случае два (или более) владельца будут совместно владеть имуществом. Если это противоправное владение несколькими людьми преуспеет, то все люди, владевшие имуществом, будут владеть имуществом как соарендаторы. Например:

Джерри владеет квартирой с двумя спальнями в кондоминиуме на западной стороне Манхэттена. Однажды, пока Джерри сидит в кофейне, Крамер и Элейн переезжают в квартиру Джерри и меняют замки, чтобы Джерри не мог вернуться обратно. Они продолжают жить там в течение всего периода неблагоприятного владения.В этом случае Крамер и Элейн получат право собственности на квартиру как соарендаторы.

Важно отметить, что неправомерное владение не обязательно должно распространяться на всю собственность. Лицо может успешно завладеть частью имущества, если владелец исключает фактического владельца из этой части. В таком случае противоправному владению удастся передать только то имущество, которым фактически владел противный владелец. Например:

Джерри владеет квартирой с двумя спальнями в кондоминиуме на западной стороне Манхэттена.Поскольку он живет один, он использует только одну из спален. Однажды Крамер переезжает во вторую спальню и устанавливает замок на дверь в эту вторую спальню. Он живет в этой спальне в течение всего периода незаконного владения и все это время не позволяет Джерри войти в спальню, в которой он живет. Это будет считаться незаконным владением, и Крамер получит право собственности на вторую спальню, а Джерри сохранит право собственности на остальную часть квартиры.

Элемент #2: Открытое и заведомо известное владение:
Чтобы незаконное владение было эффективным, оно должно осуществляться так, чтобы это было видно всем.Другими словами, владение должно осуществляться таким образом, чтобы фактический владелец заметил владение, если бы он или она удосужились посмотреть.

  1. Джейн владеет кукурузным полем Корнакр в Айове. Мэри сажает и собирает кукурузу на одном акре земли Джейн. Это открытое и печально известное владение, потому что Джейн заметит это владение, если совершит экскурсию по своей земле.
  2. Джейн владеет кукурузным полем Корнакр в Айове. Мэри тайно роет пещеру под частью поля и живет в пещере 25 лет.Она старается выйти только после того, как выглянет из своей норы, используя систему перископа, которую она разработала, чтобы избежать обнаружения. Это владение не является открытым и печально известным, и поэтому его недостаточно для того, чтобы право собственности на пещеру было передано Марии.

Если противоправное владение находится в собственности, которая, как правило, не подлежит осмотру или владение которой не будет очевидным для истинного владельца, тогда противоправное владение недействительно. Таким образом, чтобы неправомерно завладеть подземной собственностью, такой как часть угольной шахты или нефтяной скважины, часто необходимо показать, что истинный владелец действительно знал о владении.Например:

Фред владеет угольной шахтой с несколькими шахтами и пещерами, идущими во всех направлениях. Барни перемещается в одну из шахт. Он вешает огромный знак над землей, возле входа в шахту, который гласит: «Место Барни: спуститесь в эту пещеру и поверните направо, чтобы добраться до места Барни». В этом случае, поскольку Барни предпринял шаги, чтобы гарантировать, что истинный владелец узнает о его неправомерном владении, его владение можно считать открытым и печально известным.

Если враждебный владелец отказывается от земли каждый раз, когда истинный владелец приезжает проверить землю, то владение вообще не будет считаться враждебным, потому что оно не будет открытым и заведомым.Например:

Злая Ведьма владеет Пряничным домиком. Тем не менее, она проводит большую часть своего времени в стране Оз и обычно просто покидает Пряничный домик, чтобы постоять за себя. Пока ее нет, Гензель переезжает в Пряничный домик. Однако всякий раз, когда Злая Ведьма приходит домой в Пряничный домик (что случается только раз в несколько лет), Гензель прячется в кирпичной печи, пока Злая Ведьма не уходит. Это продолжается уже сорок лет. Гензель ни разу не завладел Пряничным домиком, потому что его сокрытие от Злой Ведьмы показывает, что его владение не является открытым и печально известным.Между прочим, владение ничтожно и потому, что оно не удовлетворяет третьему элементу, так как оно не является враждебным и не основано на праве.

Элемент № 3: Враждебный и находящийся под притязанием права:
Этот элемент требует, чтобы владелец входил в собственность и владел ею без согласия владельца, и что владелец должен владеть собственностью с намерением оставаться на имущество на постоянной основе. Это не требует, чтобы владелец фактически утверждал, что он или она имеет законное право владеть имуществом.Достаточно того, что владелец намеревается остаться в собственности навсегда.

Ключевыми разветвлениями этого правила являются следующие:

  1. Арендатор не может требовать неправомерного владения против своего арендодателя, потому что по определению договор аренды позволяет этому арендатору проживать в помещении. Поэтому владение не является враждебным. То же самое верно и для совладельцев. Поскольку каждый соарендатор имеет право владеть всем имуществом, владение одним арендатором не считается враждебным.
  2. Оккупант не может неправомерно владеть имуществом, если он или она имеет разрешение от «настоящего владельца» на владение имуществом.
  3. Противоположное владение недействительно, если владелец устно (или иным образом) признает тот факт, что собственник является «настоящим» собственником имущества и что он или она является просто владельцем. В таком случае владение не считается враждебным. Например:
Период незаконного владения в государстве X составляет 20 лет. Владелец владеет Blackacre, участком недвижимости в штате X.Владелец переезжает на Блэкакр в 1990 году. В 2008 году Владелец сообщает Владельцу, что, если он не уедет немедленно с Блэкакра, Владелец возбудит иск о выселении и выбросит его из собственности. Владелец отвечает: «Хорошо, я ухожу; Просто дайте мне несколько недель, чтобы найти квартиру». Владелец соглашается. Однако прошло еще два года, а Владелец все еще живет в этом доме. Наконец, в 2011 году Владелец подает иск о выселении Владельца, но Владелец утверждает, что он приобрел право собственности на Blackacre в результате неправомерного владения.В данном случае Собственник выиграет, так как в силу разговора 2008 года Собственник показал, что он не завладевал истребованным имуществом. Скорее, он просто владел имуществом по милости и с разрешения Владельца. Следовательно, Владелец не получил право собственности на Blackacre в результате неправомерного владения.

Также важно отметить, что владение не обязательно должно быть совершено со злым умыслом или даже с намерением лишить владельца собственности, чтобы незаконное владение было действительным.Фактически, даже если владелец не осознавал, что он совершает акт противоправного владения, такое владение все равно может служить для передачи правового титула. Например:

Оуэн и Анджела — соседи. Анджела строит частокол вдоль того, что, по ее мнению, является границей между ее собственностью и собственностью Оуэна. Забор стоит там 25 лет. В течение этого времени обе стороны предполагают, что забор является правильным разграничением между участками, и обе стороны живут в соответствии с границей, обозначенной забором.Выяснилось, что Анжела по ошибке построила забор на 5 футов дальше, чем владения Оуэна. В большинстве юрисдикций это будет квалифицироваться как незаконное владение. Несмотря на то, что Анджела не знала, что забор вторгся в собственность Оуэна, факт остается фактом: ее владение пятифутовым пространством было открытым и общеизвестным и враждебным по отношению к собственности Оуэна. Не требуется враждебности чувств или злого умысла.

Некоторые штаты изменили это довольно жесткое правило и вместо этого применяют более субъективный тест на неправомерное владение.В этих юрисдикциях, если лицо добросовестно занимает имущество и ошибочно полагает, что оно уже владеет этим имуществом, это не является неправомерным владением. См. Preble v. Maine Central Railroad, 27 A. 149 (Me. 1893).

Элемент № 4: Непрерывное и непрерывное владение:
Последний элемент противоправного владения заключается в том, что владелец должен иметь непрерывное владение землей в течение установленного законом периода.Конечно, это не означает, что владелец должен находиться на земле 24 часа в сутки, семь дней в неделю, 365 дней в году. Скорее, этот элемент требует, чтобы владелец занимал землю в той степени и с таким использованием, в каком средний владелец бы занимал собственность.

Конечно, степень владения, которое считается непрерывным и непрерывным, будет варьироваться в зависимости от того, для чего обычно используется имущество. Если имущество используется в качестве постоянного места жительства, то неправомерный владелец должен будет жить в доме, как обычный человек будет жить в постоянном месте жительства.Если дом является домом для отдыха, то его периодического использования в спорадические периоды в течение года в течение установленного законом периода может быть достаточно. Например:

Альберто владеет лыжным шале в Вейле, штат Колорадо, которое обычно используется только во время зимних каникул. Предположим, что установленный законом период незаконного владения в Колорадо составляет десять лет. Хьюберт использует лыжное шале для своих зимних каникул десять зим подряд. Юбер может приобрести дом на правах противоправного владения, поскольку использование им шале зимой в течение всего установленного законом периода считается непрерывным пользованием, даже если он не пользовался шале круглый год.

Если неправомерный владелец намеренно отказывается от собственности на какой-либо период времени без намерения вернуться, непрерывность незаконного владения теряется, и часы периода незаконного владения начинают заново с самого начала, если он или она возвращается и забирает снова владение землей.

Прихватка

Что касается последнего элемента непрерывного владения, важный вопрос касается ситуаций, в которых разные владельцы занимают имущество в течение последовательных периодов времени, и их общий совокупный период владения превышает период противоправного владения в течение непрерывного периода времени.Другими словами, могут ли два отдельных владельца «прицепить» свое имущество друг к другу, чтобы завершить неправомерное владение?

Общее правило, применимое к этому вопросу, заключается в том, что противоборствующие владельцы могут «прикреплять» свои периоды владения к владению друг друга, если и только если переход от первого владельца ко второму владельцу был совершен добровольно. Например:

  1. Омар владеет компанией Blueacre, расположенной в штате Эймс. У Эймса есть установленный законом период неправомерного владения 15 лет.В 2000 году Энтони переезжает на Blueacre и владеет им, за исключением Омара. В 2006 году Энтони передает Блюакр Барбаре по акту, который передает Блюакр Барбаре в виде простой абсолютной платы. Барбара владеет Blueacre до 2016 года, когда Омар подает на нее в суд, чтобы вернуть Blueacre. Омар опоздал. Поскольку Блюакр был добровольно передан от Энтони к Барбаре, периоды их владения «прикрепляются» друг к другу. Таким образом, Барбара приобрела право собственности на Blueacre в результате неправомерного владения.
  2. Омар владеет компанией Blueacre, расположенной в штате Эймс. У Эймса есть установленный законом период неправомерного владения 15 лет. В 2000 году Энтони переезжает на Blueacre и владеет им, за исключением Омара. В 2006 году Барбара переезжает в Blueacre без согласия Энтони или Омара. Затем она исключает Энтони и владеет Blueacre до 2016 года. Барбара не приобретет Blueacre таким образом. Поскольку у нее не было разрешения Энтони на вход в Блюакр, период ее владения не привязывается к периоду владения Энтони.Ей нужно будет владеть собственностью до 2021 года, чтобы получить право собственности через неправомерное владение.

Правило относительно неправомерного владения в отношении последующих владельцев, однако, еще проще. Правило состоит в том, что, как только неправомерное владение начинает действовать против землевладельца, оно продолжает действовать и против других последующих землевладельцев. Например:

Омар владеет компанией Blueacre, расположенной в штате Эймс. У Эймса есть установленный законом период неправомерного владения 15 лет.В 2000 году Энтони переезжает на Blueacre и владеет им, за исключением Омара. В 2006 году Омар продает Blueacre Барбаре. Владение Энтони будет продолжать работать против Барбары. Если к 2015 году Барбара не выгнала Энтони, он получит право собственности на Blueacre в результате неправомерного владения.

Прибрежные права | Фонд гарантирования титула адвокатов, Inc.

 

ПРИБОРНЫЕ ПРАВА
Бен Гутшалл, юридический клерк ATG

Что означает термин «прибрежные права»?

Термин «прибрежные права» сложно определить и четко объяснить в каких-либо законодательных положениях.Эта концепция берет свое начало в общем праве и со временем эволюционировала, создавая различные последствия для владельцев собственности, чья собственность граничит с водой и которые хотят использовать эту воду. Наиболее часто используемые прибрежные права относятся к правам, связанным с использованием воды для различных целей. Эти виды использования включают потребление воды людьми или животными, орошение сельскохозяйственных культур и множество промышленных целей. Относительно недавно рекреационное использование воды также было включено в сферу действия прибрежных прав.Если владелец собственности владеет землей, граничащей с водой, концепция прибрежных прав, вероятно, в какой-то момент повлияет на использование воды владельцем. Чтобы прояснить иногда неясные идеи, связанные с прибрежными правами, сначала необходимо определить, какие собственники имеют прибрежные права.

Кто имеет прибрежные права?

Как правило, владелец недвижимости имеет права прибрежного владения, если недвижимость граничит с водоемом или через территорию протекает вода. По большей части это включает владельцев недвижимости, которая либо содержит пруд, озеро, ручей или реку, либо граничит с ними.В большинстве случаев включаются даже искусственные водоемы, такие как водохранилища и дренажные каналы. Независимо от характера воды очень важно, чтобы недвижимость действительно «соприкасалась» с водой. Владельцев такой собственности обычно называют «прибрежными владельцами». Если недвижимость находится рядом с водой, но фактически не соприкасается с водой, с ней не связаны никакие прибрежные права. Обычно, если водоем граничит с участком или собственностью, права собственности распространяются до границы водоема, а иногда и до середины водоема, особенно в случае проточной воды (например,г., ручьи, дренажные каналы, реки и др.).

Например, в штате Иллинойс существует правило, согласно которому «предоставление земли, ограниченной ручьем, передает землю среднему течению ручья». Rowland v Shoreline Boat & Ski Club , 187 Ill App 3d 144, 544 NE2d 5 (3rd D 1989). Кроме того, в Иллинойсе «прибрежные права распространяются на все текущие потоки, как судоходные, так и несудоходные…». Бейдлер против санитарного округа , 211 Ill 628, 71 NE 1118 (1904 г.). В Индиане прибрежный владелец приобретает прибрежные права на воду из права собственности на берег. Браун против Хайдерсбаха , 172 Ind App 434, 360 NE2d 614 (1977). Индиана признает, что прибрежные права традиционно связаны с владельцами земли, примыкающей к реке или ручью, но также включают землю, граничащую с озером или прудом. Hutner v Kellog , Ind App 563, NE2d 1338 (Ind Ct App 1990).

Важным отличием в Индиане является то, что, хотя прибрежные владельцы по-прежнему имеют права, переданные «в середину ручья» в случае прибрежных прав, граничащих с рекой или ручьем, то же самое не относится к прибрежным владельцам вдоль озера.Индиана явно отрицает защиту прибрежного права на середину озера. Bath v Courts 459 NE2d 72 (Ind Ct App 1984). В Bath прибрежные владельцы построили пирс, который посягнул на прибрежные права соседних владельцев. В ответ соседние владельцы построили пирс в двух футах от первого пирса и фактически ограничили его использование. Каждый владелец предложил, чтобы его или ее соответствующие прибрежные права распространялись на середину озера и разрешали строительство пирсов.Суд постановил, что прибрежные владельцы не владели правами на середину озера и что каждый владелец имел право расширять свои прибрежные права «только настолько далеко, чтобы не мешать другим использовать озеро». Id at 76.

Точно так же в штате Висконсин прибрежные владельцы — это те, кто имеет право собственности на землю на берегу водоема. Эллингсворт против Свиггама , 195 Wis 2d 142, 536 NW2d 112 (Wis App Ct 1995). Кроме того, прибрежному владельцу предоставляются определенные права, основанные на праве собственности на недвижимость на берегу. Sea View Estates Beach Club, Inc против Департамента природных ресурсов Висконсина , 223 Wis 2d 138, 588 NW2d 667 (1998). Висконсин также предусматривает, что прибрежные права включают право использовать береговую линию, иметь доступ к водам, право на разумное использование вод для бытовых, сельскохозяйственных и рекреационных целей, право на строительство пирса или аналогичного сооружения в помощь судоходству. , и исключительное владение в пределах, необходимых для достижения судоходных вод. Идентификатор .

Что произойдет, если водоем изменит форму или отступит?

Распространенная проблема или разногласия, связанные с правами прибрежных районов, возникают в ситуациях, когда изменяется граница водоема. Например, в засушливые годы озеро или пруд могут отступить от своих берегов или ручей может уменьшиться в размерах. Другие изменения могут быть вызваны наводнениями, которые увеличивают размер водоема или навсегда изменяют его физические границы. Как правило, если водоем отступает и открывает новую землю, то права прибрежной собственности первоначального владельца распространяются на новую линию воды, и владелец собственности получает право собственности на вновь открытую землю (часто называемое «правом на прирост»).

Дело из Иллинойса, Linn Farms, Inc v Edlen , 111 Ill App 2d 294, 250 NE2d 681 (4th D 1969), иллюстрирует концепцию права приращения. В Linn Farms, Inc два владельца собственности владели землей в районе озера Мередосия, озера на реке Иллинойс, и пытались урегулировать спор по поводу земли, открытой из-за изменения уровня воды в озере. Из-за серии шлюзовых сооружений на реке Иллинойс озеро отступило и, таким образом, «создало» новую землю. Опираясь на теорию приращения и решение по более раннему делу City of Peoria v Central National Bank , 224 Ill 43, 79 NE 296 (1906), суд постановил, что прибрежный владелец, в собственности которого находилась новая земля подвергались полученному титулу на «новую» землю.Суд также заявил, что доктрина аккреции применяется к озерам и прудам, «независимо от того, насколько они велики или малы». Индиана также признает право на прирост и предусматривает, что «увеличение площади земли, вызванное отложениями земли, песка или наносов, создает источник титула, который обычно принадлежит прибрежным владельцам земли». Лонгабо против Джонсона , 163 Ind App 108, 321 NE2d 865 (Ind Ct App 1975).

В некоторых делах штата Висконсин также рассматривалась теория приращения и приводятся примеры того, как права приращения соотносятся с приверженностью этого штата доктрине общественного доверия.В одном случае суд постановил, что прибрежные права угольной компании давали ей право на участок земли, образовавшийся в результате нароста вдоль берегов озера Мичиган, хотя государство имело право собственности на дно озера в соответствии с доктриной общественного доверия. WH Pugh Coal Company против штата Висконсин , 157 Wis 2d 620, 460 NW2d 787 (1990).

Что прибрежные права позволяют делать владельцу собственности?

Исторически права прибрежных определялись теорией естественного стока .Согласно этой теории, прибрежные владельцы имели право, гарантирующее, что вода будет продолжать свое естественное течение или естественное существование. Прибрежным владельцам разрешалось использовать воду, если это не препятствовало правам других прибрежных владельцев поддерживать воду в ее естественном течении или естественном существовании. По сути, каждому прибрежному владельцу гарантировалось, что вода будет поддерживаться в своей естественной целостности или, другими словами, будет продолжать оставаться такой, какой ее нашли владельцы, особенно в количестве имеющейся воды.Суть этой теории заключалась в том, что прибрежным владельцам было гарантировано, что объем доступной им воды останется прежним.

Большинство юрисдикций отказались от теории естественного стока, особенно в восточной части страны, и приняли теорию разумного использования . Согласно этой теории, прибрежному владельцу гарантируется разумное использование воды. В центре внимания этой теории находится не гарантия объема воды, а то, что прибрежному владельцу гарантируется разумное использование воды.Использование является разумным, если оно существенно не мешает использованию другого прибрежного собственника. По сути, использование каждым прибрежным владельцем должно быть сбалансировано с разумным использованием других прибрежных владельцев, без акцента на гарантировании какого-либо конкретного объема для любого прибрежного владельца. Основной предпосылкой и основной целью этой теории является поощрение и продвижение полезного использования и распределения водных ресурсов. Иллинойс, Индиана и Висконсин приняли ту или иную форму теории разумного использования с различными незначительными модификациями.

(ПРИМЕЧАНИЕ. Западные штаты из-за засушливости региона и проблем, связанных с борьбой за обеспечение надлежащего доступа к воде, приняли некоторую форму теории предварительного присвоения . Эта теория дает первому прибрежному владельцу право полезное использование воды, право, превосходящее права прибрежных пользователей последующих пользователей.Эта теория имеет очень разные значения для владельцев прибрежных вод, но актуальна только в западной половине страны.)

В конечном счете, право прибрежных владелец сделать разумное использование воды.Однако остается вопрос, который приводит нас к следующему разделу.

Что такое разумное использование воды прибрежным владельцем?

Как указано выше, согласно теории разумного использования, использование является разумным, если оно не мешает разумному использованию другим прибрежным владельцем. Конечно, это определение не проливает света на то, что такое разумное использование. К сожалению, существует очень мало конкретных правил, определяющих, что представляет собой разумное использование.В большинстве ситуаций определение разумного использования требует тщательного анализа фактов, чтобы определить, является ли использование разумным в свете обстоятельств.

Учитываются многие факторы, включая обычаи, климат, размер водоема, время года, размер водозабора, место и метод водозабора, тип использования и его значение для общества , потребности других прибрежных владельцев, пригодность использования ручья и справедливость использования по отношению к затратам, которые это использование повлечет за собой для других прибрежных владельцев.Предыдущий список ни в коем случае не является исчерпывающим, и учитываемые факторы различаются в зависимости от юрисдикции и случая.

Доступ к воде часто является основной проблемой владельцев прибрежных территорий. В Иллинойсе право прибрежного владельца на доступ к воде распространяется на всю береговую линию собственности. Гиббонс против Кларксон Грейн Компани , 281 Ill App 3d 529, 667 NE2d 126 (4-й D 1996). Иллинойс также предоставляет каждому владельцу прибрежных прав на частное несудоходное озеро право на разумное использование и пользование поверхностными водами всего озера. Бичем против Цюрихского озера, собственники, Ass’n , 123 Ill 2d 227, 526 NE2d 154 (1988).

Индиана налагает некоторые ограничения на прибрежных владельцев берега озера, ограничивая права прибрежных владельцев строить пирс в пределах своих береговых границ только настолько далеко, чтобы не мешать использованию озера другими лицами. Bath v Courts , 459 NE2d 72 (Ind Ct App 1984). Иллинойс гарантирует, что поток воды не может быть изменен, увеличен, уменьшен или загрязнен без согласия владельца. Лейтч против санитарного округа Чикаго , 17 NE2d 34 (Ill 1938).

Wisconsin предусматривает, что права прибрежных территорий в штате Wisconsin подчиняются и ограничиваются доктриной общественного доверия. РВ. Docks & Slips против штата Висконсин и Департамента природных ресурсов штата Висконсин , 244 Wis 2d 497, 628 NW2d 781 (2001). Доктрина общественного доверительного управления предоставляет государству право собственности на русла всех озер и прудов, а также фактически судоходных рек в пределах штата, вплоть до линии обычной отметки прилива, чтобы оно находилось в доверительном управлении для сохранения прав люди, чтобы наслаждаться использованием воды. Идентификатор . По сути, доктрина общественного доверия дает государству право собственности на водоемы, чтобы гарантировать, что населению гарантируется «разумное использование» воды, включая рекреационные цели, такие как катание на лодках, плавание, рыбалка, охота, а также для сохранения живописной красоты. . Стэйт против Блека , 114 Wis 2d 454, 338 NW2d 492 (1983).

Рекреационное использование воды

В настоящее время распространенный спор о правах прибрежных территорий связан с рекреационным использованием воды.Из-за недавнего всплеска отдыха на природе многие штаты приняли законодательство, направленное на поощрение владельцев прибрежных районов к предоставлению общественности доступа к воде, находящейся под их контролем, для целей отдыха, устраняя ответственность, с которой владельцы прибрежных районов могут столкнуться перед пользователями их водных ресурсов для отдыха.

Иллинойс, и Висконсин приняли законы, регулирующие использование воды в рекреационных целях и связанную с этим ответственность. В Иллинойсе Закон о рекреационном использовании земель и акваторий, 745 ILCS 65/1 и последующие. , является примером законодательства, направленного на поощрение владельцев прибрежных районов к разрешению публичного доступа к воде, на которую они владеют прибрежными правами. Аналогичное законодательное положение действует в штате Висконсин, W.S.A. 895.52- Отдых; ограничение ответственности собственника имущества.

Могут ли прибрежные права передаваться?

Опять же, исходя в основном из доктрины общего права, прибрежные права могут быть предоставлены, предписаны и лицензированы другим владельцам, особенно другим прибрежным владельцам.Однако в некоторых юрисдикциях законы ограничивают полную передачу прибрежных прав. Дело ABKA Limited Partnership (ABKA) из Висконсина иллюстрирует один тип ограничений на передачу прибрежных прав. В этом случае ABKA приобрела пристань для яхт на Женевском озере и планировала преобразовать ее в кондоминиум. АБКА намеревалась создать 407 «блоков» или «докоминиумов», каждый блок, состоящий из «сейфа» размером четыре на пять на шесть дюймов, который будет расположен в офисе с конфигурацией офиса, аналогичной набору небольших почтовые ящики.Когда кто-то приобретал одну из этих «квартир», покупатель имел право на «стандартные прибрежные права владельцев прибрежной недвижимости в соответствии с законодательством штата Висконсин…».

По сути, покупатель одного из «сейфов» будет иметь право на те же прибрежные права на использование Женевского озера, что и прибрежный владелец, фактически владеющий земельным участком, граничащим с озером. Верховный суд постановил, что такая передача прибрежных прав нарушила § 30.133 Закона штата Висконсин, который ограничивает передачу прибрежных прав для целей, отличных от права пересекать землю для доступа к судоходным водам. Партнерство с ограниченной ответственностью ABKA против Департамента природных ресурсов штата Висконсин , 255 Wis 2d 486, 648 NW 2d 854. (2002).

Другим распространенным примером передачи прав на прибрежные воды является заключение собственниками прибрежных участков контрактов или соглашений между собой на строительство дамб, дамб, насыпей или шлюзов для управления водой. Иногда это также связано с предоставлением прибрежного права в форме сервитута. Кроме того, как и в случае с другими правами собственности, прибрежный владелец может отказаться от всех своих прибрежных прав с учетом любых установленных законом ограничений, если владелец того желает.

Что является средством правовой защиты в случае нарушения прав прибрежного государства?

В большинстве случаев излюбленным средством правовой защиты при нарушении прав прибрежного бассейна является судебный запрет на прекращение использования в нарушение. Обычно судебный запрет восстанавливает прибрежные права владельцу. В некоторых ситуациях, если нарушение значительно уменьшило ценность прибрежного права или полностью его устранило, как в случае осушения озера, будет присуждена компенсация за ущерб.

Итак, каков итог?

Разумность.Как видно из вышеприведенного обсуждения, тема прав прибрежных районов не может быть изложена совершенно ясно. Основное внимание прибрежного права заключается в том, чтобы разрешить разумное использование воды. Во многих ситуациях наибольшая трудность связана с решением о том, какие владельцы собственности имеют прибрежные права. Как правило, если земля или имущество граничит с водой, владелец этой земли имеет право на прибрежные права. Далее, определение того, какое использование квалифицируется как «разумное», также является спорным, особенно когда речь идет о нескольких прибрежных собственниках или прибрежных собственниках с конфликтующими желаниями.Во многих случаях суд будет основывать свое решение на датированном прецеденте общего права или на нескольких законодательных актах, которые непосредственно касаются прав прибрежных районов. Однако количество законов, непосредственно касающихся прав прибрежных районов, увеличивается по мере увеличения спроса на водопользование, особенно в рекреационных целях. Законодательные собрания штатов начинают принимать законы, поощряющие общественное использование воды, всегда с основной целью, чтобы использование было разумным.

© ATG atgc0309vol27

 

Eminent Domain: Права на частную собственность v.Economic Development

* «Разве это не Америка, родина бесплатных маленьких розовых домиков для вас и меня». Постановление Верховного суда от 23 июня 2005 г. о том, что местные органы власти могут осуществлять выдающиеся полномочия по изъятию частной собственности для экономического развития.

«Разве это не Америка, родина бесплатных маленьких розовых домиков для нас с тобой».

Настроения Джона (Кугара) Мелленкампа в его хите 1984 года « Розовые дома » могут быть именно тем, что вызвало разногласия после постановления Верховного суда США от 23 июня 2005 года о том, что местные органы власти могут использовать выдающиеся полномочия домена, чтобы использовать частную собственность для экономического развития. .

Как правило, выдающееся достояние, также называемое «осуждением», представляет собой изъятие частной собственности местными, государственными или федеральными властями для «общественного использования» или «общественных целей».

В постановлении пяти против четырех Высокий суд вынес решение по делу Kelo v. City of New London , 125 S. Ct. 2655 (2005 г.), что Нью-Лондон, штат Коннектикут, может должным образом осуществлять выдающуюся власть домена в соответствии с планом экономического развития. Речь шла о сфере действия Пятой поправки к Конституции США, которая позволяет правительствам получать частную собственность через выдающееся владение, если земля предназначена для «общественного пользования».

Нью-Лондон, штат Коннектикут, переживал тяжелые экономические времена. Город оказался в тяжелом экономическом положении после того, как его последний крупный работодатель, Центр подводных боевых действий ВМС США, закрылся в 1996 году. Его налоговая база и население постоянно сокращались, и городские власти отчаянно нуждались в какой-либо форме экономического развития. В 1998 году фармацевтический гигант Pfizer начал строительство крупного исследовательского центра на окраине района Форт-Трамбулл в Нью-Лондоне. Увидев возможность, город активировал New London Development Corporation, частную организацию, находящуюся под контролем правительства города, для рассмотрения планов реконструкции района и поощрения новых видов экономической деятельности, которые мог бы начать завод Pfizer.Корпорация развития разработала план развития, который включал курортный прибрежный отель и конференц-центр (Нью-Лондон расположен как на реке Темзе, так и на проливе Лонг-Айленд), новый государственный парк, новые жилые дома, а также различные исследовательские, офисные и торговые помещения.

В 2000 году Нью-Лондон утвердил план развития, который должен был создать множество рабочих мест, увеличить налоги и другие доходы и оживить экономически неблагополучный город, в том числе его центральную часть и прибрежные районы.Работая над сбором земли, необходимой для проекта, городской агент по развитию провел переговоры и приобрел недвижимость у желающих продавцов, а также использовал силу выдающихся владений, чтобы приобрести оставшуюся часть собственности у нежелающих владельцев в обмен на справедливую компенсацию.

Сюзетт Кело и восемь ее соседей, которые не желали продавать свои 15 объектов недвижимости, подали иск, утверждая, что конфискация их собственности посредством судебного разбирательства нарушила ограничение «общественного использования» в пункте о конфискации Пятой поправки.Г-жа Кело, главный истец, владела небольшим домом на реке Темзе. Хотя суд первой инстанции вынес постоянный запретительный судебный приказ, запрещающий изъятие определенного имущества, Верховный суд Коннектикута, опираясь на такие дела Верховного суда США, как Hawaii Housing Authority v. Midkiff , 467 US 229 (1984) и Berman v. Parker , 348 US 26 (1954), поддержал предложенные выводы.

Верховный суд США уполномочил certiorari рассмотреть вопрос о том, «квалифицируется ли предложенное [городом] распоряжение этим имуществом как «общественное пользование» по смыслу пункта о изъятии пятой поправки к Конституции.Это дело потребовало от Верховного суда пересмотра своего 51-летнего прецедента в Бермане, и это было первое крупное дело о выдающихся вещах, рассмотренное Верховным судом после Мидкиффа в 1984 году.

Выдающееся достояние, также называемое «осуждением», представляет собой изъятие частной собственности местными, государственными или федеральными властями для «общественного использования» или «общественных целей».

Эволюция закона о выдающихся доменах

Исторически выдающиеся поместья использовались для отчуждения частной собственности на дороги и другие общественные работы.Но в 1954 году в знаменательном деле Berman Верховный суд расширил определение «общественного пользования», предоставив местным органам власти широкие полномочия по осуждению «пришедших в упадок районов» с целью их улучшения. Постановление Berman расчистило путь для проектов обновления городов в 1960-х и 1970-х годах, поскольку определение «общественного использования» постепенно расширялось и включало цели экономического развития.

На протяжении многих лет правительства штатов и местные органы власти постепенно расширяли использование выдающихся владений, часто в целях экономического развития. 1 Например, в 1981 году суды Мичигана подтвердили право города Детройта осудить и снести район Поултаун, чтобы расчистить территорию для завода General Motors. 2 На протяжении 1990-х годов крупные розничные торговцы, такие как Home Depot и Costco, расширяли свою деятельность в городах с помощью полномочий местных органов власти расчищать землю для застройки.

Но назревала реакция. В 2004 году Верховный суд Мичигана отменил Poletown и заблокировал осуждение малых предприятий, окружающих окружной аэропорт. 3 В деле Kelo Сюзетт Кело и ее созаявители аналогичным образом призвали Верховный суд восстановить термин «общественное использование» в его первоначальном значении и признать, что частное экономическое развитие не представляет собой общественное использование.

Таким образом, дело Kelo стало предметом оживленных дискуссий и дебатов сторонников с обеих сторон. По делу было подано около 40 сводок amicus curiae, в том числе 25 от имени заявителей различными некоммерческими, общественно-политическими и правозащитными организациями, включая NAACP и AARP.

Дело Kelo было рассмотрено в Верховном суде 22 февраля 2005 года. Интересно, что аргумент был выслушан только семью членами суда. Помощник судьи Сандра Дэй О’Коннор председательствовала, потому что главный судья Уильям Ренквист выздоравливал дома после лечения. Помощник судьи Джон Пол Стивенс был задержан по возвращении в Вашингтон, округ Колумбия, из Флориды. Хотя они и не участвовали в устных прениях, председатель Верховного суда Ренквист и судья Стивенс прочитали сводки и стенограммы устных прений и участвовали в принятии решения.

Верховный суд в принятом решении оставил в силе решение Верховного суда Коннектикута, постановив, что, поскольку предложенное Нью-Лондоном распоряжение рассматриваемой собственностью действительно квалифицируется как общественное пользование, это было законным изъятием. Судья Стивенс, написавший от имени большинства, отметил, что «[город] тщательно сформулировал план экономического развития, который, по его мнению, принесет заметные выгоды обществу, включая, но не ограничиваясь этим, новые рабочие места и увеличение налоговых поступлений.«Мнение большинства также отметило, что, если бы город забрал собственность просто для того, чтобы предоставить личную выгоду конкретному лицу или корпорации, это не прошло бы конституционную проверку.

Хотя городские власти не планировали полностью открывать осужденную землю для использования населением, большинство отметило, что суд «давно отклонил любое буквальное требование о передаче осужденной собственности в пользование для . . . общественность». Скорее, большинство считало, что Суд «принял более широкое и естественное толкование публичного использования как «общественной цели».«Суд дал широкое определение «концепции [общественной цели], отражающей его давнюю политику уважения к решениям законодательных органов» в отношении того, какие общественные нужды оправдывают использование права конфискации. Таким образом, большинство сочло, что решение города о том, что данный район находится в достаточно бедственном положении, чтобы оправдать программу экономического омоложения, заслуживает уважения.

По мнению большинства, план города, несомненно, служил общественным целям и, следовательно, удовлетворял требованиям Пятой поправки.Таким образом, согласно постановлению суда, если экономический проект создает новые рабочие места, увеличивает налоги и другие доходы и оживляет депрессивную (даже если не пришедшую в упадок) городскую территорию, он квалифицируется как общественное использование.

Решение большинства предвосхитило критику в отношении того, что постановление может быть использовано в личных целях, отметив, что «гипотетические дела, изложенные заявителями, могут быть рассмотрены, если и когда они возникнут. Они не гарантируют создания искусственных ограничений концепции общественного пользования.Судья Стивенс также подчеркнул важность судебной сдержанности, заявив, что Суд признал, что осуждение собственности может повлечь за собой лишения и что отдельные штаты вольны налагать ограничения на использование этой власти местными властями.

Судьи Кеннеди, Саутер, Гинзбург и Брейер присоединились к мнению большинства. Судья Кеннеди также представил отдельное совпадающее мнение.

Судья О’Коннор, однако, высказал сильное особое мнение, утверждая, что местные органы власти не должны иметь неограниченных выдающихся полномочий для перемещения семей, даже если они получают компенсацию, просто для размещения частных застройщиков.Судья О’Коннор пришел к выводу, что «[любое] имущество теперь может быть конфисковано в пользу другого частного лица, но последствия решения [большинства] не будут случайными. Выгодоприобретателями, скорее всего, будут те граждане, которые обладают непропорциональным влиянием и властью в политическом процессе, в том числе крупные корпорации и девелоперские фирмы». Она полагала, что это решение устраняет «любое различие между частным и общественным использованием собственности — и тем самым эффективно [удаляет] слова «для общественного пользования» из пункта о взятках Пятой поправки.Главный судья Ренквист и судьи Скалиа и Томас присоединились к мнению меньшинства.

Судья Томас также подал отдельное особое мнение, в котором он утверждал, что прецеденты, на которых основывалось решение Суда, были ошибочными и что «что-то пошло серьезно не так с толкованием Конституции этим Судом». Судья Томас обвинил большинство в замене пункта Пятой поправки об «общественном использовании» совершенно другим критерием «общественной цели»: Заявленная цель — расплывчатое обещание новых рабочих мест и увеличения налоговых поступлений, но что также подозрительно приемлемо для корпорации Pfizer, предназначено для «общественного использования».Судья Томас также утверждал, что «[l]потери несоразмерно лягут на бедные общины. Эти общины не только систематически менее склонны использовать свои земли для наивысшего и наилучшего социального использования, но также являются наименее политически влиятельными».

Идея правительства о справедливой компенсации не принимает во внимание субъективную стоимость дома собственника.

Судья Томас также писал, что «[т]е последствия решения [большинства] предсказать несложно, и они обещают быть пагубными.По словам Томаса, «так называемые программы «обновления городов» предусматривают некоторую компенсацию за собственность, которую они забирают, но никакая компенсация невозможна за субъективную ценность этих земель для перемещенных лиц и унижение, причиненное их изгнанием из их домов». Хотя Пятая поправка требует «справедливой компенсации» за имущество, изъятое для общественного пользования, компенсация часто далеко не справедлива. Например, при установлении цены правительство не учитывает то самое, что якобы оправдывает осуждение: более выгодное использование имущества частным застройщиком.Вместо этого местные органы власти обычно нанимают оценщиков, которые устанавливают низкую стоимость имущества на основе текущего использования имущества, а затем угрожают использованием выдающихся владений, чтобы запугать владельцев собственности и продать их по ценам ниже рыночных. Местные органы власти также избегают оплаты расходов на переезд для предприятий и домовладельцев и игнорируют ценность «доброй воли» и другие нематериальные ценности, присущие репутации или местонахождению бизнеса. Точно так же, как отметил судья Томас, идея правительства о справедливой компенсации не принимает во внимание субъективную стоимость дома владельца собственности.Например, вид на набережную г-жи Кело и любовь созаемщиков Вильгельмины и Чарльза Дери к дому, где г-жа Дери родилась в 1918 году и где они прожили вместе более полувека, значат для них больше, чем оценка города. рыночная стоимость.

Мнения как большинства, так и меньшинства проанализировали Пятую поправку, которая предусматривает, что частная собственность не может «использоваться для общественного пользования без справедливой компенсации».

Несмотря на предупреждение судьи О’Коннора о «последствиях» мнения большинства и предупреждение судьи Томаса о том, что решение большинства «обещает быть вредным», еще неизвестно, расчистит ли решение по делу Кело путь для беспрепятственного частного развития. проекты за счет использования именитого домена.Например, решение Kelo мало повлияет на девять штатов — Арканзас, Флориду, Иллинойс, Кентукки, Мэн, Мичиган, Монтану, Южную Каролину и Вашингтон, — которые уже конкретно запрещают использование выдающихся владений в целях экономического развития, за исключением устранить гниль. Другие штаты, такие как Алабама, Делавэр, Невада, Техас и Юта, быстро запретили изъятия, подобные разрешенным в Kelo . Кроме того, такие штаты, как Алабама, Калифорния, Флорида, Джорджия, Мичиган, Нью-Джерси и Техас, рассматривают возможность дополнительной защиты конституционных поправок с той же целью.Ожидается, что домен Eminent станет главной темой предстоящих политических выборов и сессий законодательных органов штата и федерального правительства. Действительно, наблюдается широкая поддержка домовладельцев и прав собственности, а политики и законодательные органы действуют быстро, чтобы обуздать выдающуюся власть домена.

Ответ Конгресса

На следующий день после объявления решения по делу Kelo сенатор Джонни Исаксон (от штата Джорджия) опубликовал пресс-релиз, в котором говорится, что это решение «вызывает глубокую тревогу и создает очень опасный прецедент.Это открывает правительству возможность использовать власть выдающихся владений сверх того, что, как я считаю, было намерением наших отцов-основателей». 27 июня 2005 г. сенатор Джон Корнин (республиканец от штата Техас) внес в Сенат США закон «Закон о защите домов, малого бизнеса и частной собственности от 2005 г.» (SB 1313), ограничивающий использование выдающихся доменов. для экономического развития. Действующая формулировка запрещает федеральному правительству осуществлять полномочия выдающихся владений, если единственным оправданием «общественного использования» является экономическое развитие, и налагает такое же ограничение на использование правительствами штатов и местных органов власти выдающихся владений «посредством использования федеральных фондов».Соучредители S.B. 1313 включают сенатора Исаксона. Конгрессмены Фил Гингри (республиканец от Джорджии) и Деннис Реберг (республиканец от штата Миссури) представили сопутствующие законопроекты (HR 3087 и HR 3083 соответственно) в Палату представителей США. Другие подобные законопроекты впоследствии были внесены в Палату Джеймсом Сенсенбреннером (республиканец, штат Висконсин), Джоном Коньерсом (штат Мичиган) и другими. Кроме того, 30 июня 2005 года Палата подавляющим большинством голосов приняла резолюцию 340 Палаты представителей, представленную конгрессменом Филом Гингри (от штата Джорджия) и выражающую «серьезное неодобрение» решения Kelo .Кроме того, резко отвергнув Кело, Палата представителей одобрила законопроект (HR 4128) от 3 ноября 2005 г., который запрещает использование выдающихся владений для экономического развития любым правительством штата или местным правительством, получающим федеральные средства экономического развития в финансовом году, в котором власть осуществляется. Законопроект также запрещает федеральному правительству использовать право выдающихся владений для экономического развития, которое определяется как изъятие частной собственности без согласия владельца и передача или сдача ее в аренду частному лицу или организации для коммерческого предприятия с целью получения прибыли или увеличения налога. доход, занятость или общее экономическое здоровье.

Eminent Domain в Грузии

После решения Kelo губернатор Джорджии Сонни Пердью создал комитет для изучения выдающихся владений и выработки рекомендаций о том, как защитить владельцев частной собственности в Джорджии.

В настоящее время уезды, города и органы жилищного строительства в Грузии могут осуществлять полномочия по перепланировке в соответствии с полномочиями Генеральной Ассамблеи, включая право продавать или иным образом распоряжаться имуществом, приобретенным именитым владением, в пользу частного предприятия для частного использования. 4 Конституция Джорджии предусматривает, что «развитие торговли, коммерции, промышленности и возможностей трудоустройства является «общественной целью, жизненно важной для благосостояния народа этого штата», и органы по развитию уполномочены содействовать достижению этой цели». 5

Генеральная ассамблея Джорджии уполномочила округа и города конфисковывать имущество для частного использования в соответствии с четырьмя различными законами: (1) Законом о перепланировке, O.C.G.A. § 8-4-1, и след. ; (2) Закон о благоустройстве города, О.C.G.A. § 36-61-1, и след. ; (3) Закон о полномочиях на перепланировку, O.C.G.A. § 36-44-1, и след. ; и (4) Закон об органах городского развития, O.C.G.A. § 36-42-1, и далее .

После принятия решения Kelo в Генеральную Ассамблею Джорджии было внесено несколько законопроектов и резолюций, касающихся вопроса о выдающихся владениях. Законопроект Сената 86, автором которого является сенатор штата Брансуик Джефф Чепмен, в соответствующей части предусматривает, что «общественная цель ни при каких обстоятельствах не может толковаться как включающая использование выдающихся владений исключительно или главным образом в целях увеличения налоговых поступлений или налоговой базы или Цель экономического развития.Сенатский законопроект 86 был принят Сенатом Джорджии 10 марта 2005 года и в настоящее время находится на рассмотрении в Палате представителей Джорджии.

Исследовательский комитет Сената Джорджии по выдающимся владениям и экономическому развитию под председательством сенатора Чепмена проводит слушания по вопросу выдающихся владений. В результате сенатор Чепмен также подал законопроект о моратории на использование выдающихся владений в целях городского развития (SB 391) и резолюцию о внесении поправок в Конституцию Джорджии, чтобы ограничить право использовать частную собственность через выдающиеся владения для экономического развития. цели (С.Р. 652).

Законопроект Палаты представителей 943, спонсируемый представителем Джорджии Томом Ноксом, среди прочего указывает, что власть выдающихся владений не должна использоваться для экономического развития или реконструкции. Аналогичным образом, Резолюции 1036 и 1037 Палаты представителей Джорджии, инициированные представителями Тимом Бирденом и Томом Ноксом, соответственно, предлагают поправки к Конституции Джорджии, которые фактически запрещают использование выдающихся владений исключительно или главным образом в целях увеличения налоговых поступлений или в целях экономического разработка.В феврале 2006 года губернатор Пердью предложил комплексный закон, ужесточающий законы, регулирующие использование выдающихся владений. Предлагаемый закон позволяет правительству изымать «пришедший в упадок» земельный участок и продавать его частным застройщикам для перепланировки. Однако только выборные должностные лица могут осуждать собственность, а определение «порчи» является узким.

В настоящее время уездные, городские и жилищные органы в Грузии могут осуществлять полномочия по перепланировке, включая право продавать или иным образом распоряжаться имуществом, приобретенным выдающимся владением, в пользу частного предприятия для личного пользования.

Решение Kelo является одним из самых спорных решений, вынесенных Верховным судом за последнее время. Поскольку решение ясно дает понять, что законодательные собрания штатов могут ограничивать выдающиеся полномочия домена, вопрос о том, следует ли это делать и как это сделать, является одним из самых острых, стоящих перед законодателями в настоящее время. Как показано выше, уже произошел всплеск законодательства, пытающегося справиться с постановлением Kelo . Демонстрируя редкую демонстрацию единодушия, выходящего за рамки политических партий, законодатели практически в каждом штате выдвигают законопроекты и поправки к конституции, ограничивающие использование выдающихся владений для изъятия собственности в целях экономического развития.

Как выясняется, согласно пресс-релизу, выпущенному адвокатами Сюзетт Кело в Институте юстиции, «маленький розовый дом в Нью-Лондоне, штат Коннектикут, который положил начало общенациональному восстанию за права собственности, все еще стоит год спустя после того, как Верховный суд США заслушал аргументы а затем в конце концов постановил, что его можно снести для частной застройки». Сюзетт Кело и ее соседи все еще остаются в своих домах. Вскоре после решения Kelo законодательный орган штата и губернатор Коннектикута установили мораторий на все сборы средств на экономическое развитие, в то время как законодательный орган пересматривал закон.В феврале 2006 года городской совет единогласно проголосовал за поиск способа спасти дома. Сюзетт Кело заявляет, что не планирует переезжать из своего маленького розового домика.

Примечания

Узаконивание лишения собственности: решение Верховного суда Танзании о выселении скотоводов масаи из охотничьего заповедника Мкомази

Право собственности и безопасность земли имеют решающее значение для культурного выживания этнических меньшинств в таких странах, как Танзания. В течение последнего десятилетия борьба за земельные права культурных меньшинств в Танзании, среди многих направлений, была сосредоточена на получении законных прав через суды.Основная цель этих усилий — получить «проверочный пример на уровне сообщества для установления предполагаемого права проживания», что является юридическим воплощением общего права собственности на землю для «коренного сообщества», как это определено в Законе о земле Танзании. Существующая мудрость гласит, что как только будет создан прецедент в отношении характера общего титула, скажем, на пастбищные угодья, общинам будет намного легче, по крайней мере юридически, остановить постоянное посягательство на их обширные пастбищные угодья под тем предлогом, что такие земли terra nullius (ничьи земли) или недоиспользуется.

Действительно, в течение многих лет были созданы прецеденты в различных судебных делах о земле, но остается сомнительным, способствовали ли они борьбе этих общин.

Установленные прецеденты в отношении обычного права собственности на землю

Сегодня танзанийские суды признают равный статус условного права владения или традиционного титула по отношению к предоставленному праву проживания. Вследствие этого признания обычное право собственности на землю не может быть аннулировано без соблюдения положений закон, разрешающий государству приобретать землю в частную собственность (т.грамм. Закон о приобретении земли 1967 года). Таким образом, законы, отменяющие обычные титулы без соблюдения конституционных гарантий, являются недействительными; также простое административное прекращение традиционных титулов с использованием административных механизмов (например, объявление зон планирования) не может эффективно аннулировать такие титулы в законе.

Кроме того, танзанийские суды признают право собственности коренных общин на общинное достояние (например, пастбищные угодья) при наличии доказательств существования в этой общине обычного права, признающего право собственности на общинное достояние.После этого сегодня суды, по-видимому, отказались признать установленные законом юридические лица, такие как сельские советы, в качестве обычных держателей коллективного предполагаемого права владения общественным достоянием. В тех случаях, когда обычным владельцам необходимо подать в суд дело, касающееся конкретных достояний, либо должен быть подан представительский иск с указанием всех возможных бенефициаров, либо все бенефициары должны выступать в качестве истцов. В вопросах, связанных с ущербом, каждый истец должен доказать размер ущерба.Ограничение по времени чрезвычайно важно, поскольку иск будет истекать через три года с момента возникновения основания для иска. А по вопросам, касающимся социального и культурного профиля сообществ, суды готовы получить экспертные заключения от антропологов, этнологов, социологов и т. д., при условии, что они включают подробное происхождение, генеалогию, названия ландшафтов, географические отметки, древние тропы и дороги, общие ресурсы и их содержание, культурные системы и артефакты, могилы, священные места, системы и ресурсы традиционной собственности, экономическая деятельность, кочевые циклы и т. д.

Наконец, танзанийские суды были готовы применить соответствующие правовые положения, защищающие права собственности коренных жителей, проживающих на землях, которые по закону зарезервированы для общественных целей. Рассмотренное здесь дело Мкомази является примером такой позиции. Однако сомнительно, что суды готовы подчинять законы конституционным стандартам, гарантирующим основные права на жизнь, передвижение и собственность. В 1988 году Шивджи и Капинга утверждали, что если суды постановили, что положениям о правах человека следует дать широкое и целенаправленное толкование, то термин «собственность» в статье 24 Конституции Танзании, гарантирующей право на собственность, должен включать « пакет прав», который заключал бы в себе концепцию собственности скотоводов.Они утверждают, что Апелляционный суд по делу Генерального прокурора против Лохая Акунай в 1994 году вплотную приблизился к этой позиции.

Дела о выселении из заповедника Мкомази

Ранние дела скотоводов Барабайга, такие как дело Мулбадо и дело Иоке Гвако, касаются лишения скотоводов права собственности на их земли государственной корпорацией NAFCO. Другие дела касались роли распределяющих органов — сельских советов, министерства земель и т.д. — в выделении земли частным лицам и частным инвесторам.Лишение культурных меньшинств правительством в целях сохранения власти впервые было официально рассмотрено в деле скотоводов заповедника Мкомази, насильственно выселенных в 1988 году. Два дела были поданы в Высокий суд Танзании, Камунью и 16 Другие против министра туризма, природных ресурсов и окружающей среды; и Копера Кейя Камунью и еще 44 человека против министра природных ресурсов, туризма и окружающей среды и еще трех человек. Позже оба дела были объединены.Высокий суд, согласно судье Эдит Мунуо, вынес свое решение в июне 1998 года.

Факты дела

Скотоводы племени масаи показали в суде, что они жили в районе, известном на языке масаи как Алилалай Ламвасуни и охватывающем районы Умба и Саме заповедника Мкомази (MGR) на северо-востоке Танзании, и что обширные равнины, прилегающие к и граничащие с Национальным парком Цаво в Кении, между горами Усамбара в округе Лушото (регион Танга) и горами Паре в округе Саме (регион Килиманджаро), являются традиционными землями масаи.MGR был создан британскими колониальными властями в 1951 году на основании закона, известного как Постановление о сохранении фауны, которое позже было отменено и заменено Законом об охране дикой природы 1974 года.

После создания заповедника скотоводы-резиденты были зарегистрированы в 1952 году, и власти обновили список в 1963, 1968, 1971 и 1983 годах. ранее существовавших обычных прав на землю.Масаи утверждали, что такие права не могут быть аннулированы или нарушены без соблюдения правовых гарантий, признанных законом. Тем не менее, в 1988 году они были насильственно выселены из заповедника по приказу и распоряжению министра туризма, природных ресурсов и окружающей среды через директора отдела дикой природы и руководителя проекта MGR.

Выселение было осуществлено по-военному, причинив беспрецедентный ущерб и страдания семьям и имуществу.Выселенным масаи не выплатили компенсацию и не предложили альтернативные жилые или пастбищные угодья, как того требовал закон. Таким образом, они потребовали возмещения ущерба на миллиарды шиллингов. Суд принял показания о причинении вреда в следующих словах:

«…охотоведы и милиционеры, производившие выселение, нападали на скотоводов, притесняли их семьи, матерей с новорожденными младенцами приходилось нести и бросать в кусты в спешке выселения, крупный рогатый скот, ослы и телята уходили в глушь, где они были потеряны или съедены зверями; бомы, хижины, краалы, скот, предметы домашнего обихода, продукты питания, ветеринарные лекарства, деньги и украшения были потеряны или сожжены пожарами, устроенными охотничьими разведчиками.Семьи распались и распались. Одним словом, истцы были серьезно ущемлены, доведены до большого кризиса и выброшены из заповедника без посторонней помощи для переселения на условиях альтернативной земли».

Суд сформулировал пять юридических вопросов: имели ли истцы как члены общины скотоводов масаи обычные права на землю в MGR до их выселения; было ли их выселение законным; понесли ли они ущерб, указанный в их требовании; имеют ли они право на альтернативную землю и компенсацию; и, наконец, на какие средства правовой защиты имели право стороны.

Дело ответчика

Генеральный прокурор, который представлял правительство в качестве ответчика по этому делу, признал, что масаи были выселены в 1988 году. Но он утверждал, что масаи получили уведомление о выселении, но они этого не сделали (в качестве альтернативы землям в Хандени, Китето, и районы Руву были непригодны из-за отсутствия необходимых ресурсов для выпаса скота, таких как вода). Кроме того, он утверждал, что масаи были уведомлены об операции по выселению, но истцы были непреклонны в своем отказе от переезда, поэтому у властей не было другого выбора, кроме как применить силу.Генеральный прокурор признал, что применение силы привело к ущербу и потерям, но заявил, что его стоимость была номинальной. Поэтому он просил суд приказать масаи переселиться в районы Руву, Морогоро, Хандени и Китето на основе уверенности в своих силах, а власти поддержат их усилия!

Генеральный прокурор от имени властей также утверждал, что иск не может быть подтвержден законом, поскольку у масаев есть только разрешения на проживание от правительства для проживания в MGR.По закону они были всего лишь лицензиатами, оставшимися в МГР по милости правительства, и когда разрешения были отозваны, никто не мог сомневаться в усмотрении властей. В качестве альтернативы генеральный прокурор заметил, что масаи в суде были жителями заповедника Умба, части MGR в регионе Танга, но иск касался части MGR, которая находится в регионе Килиманджаро. Следовательно, у масаев не было оснований для судебного иска. Район, в котором им было разрешено жить и пастись, был заповедником Умба Мкомази.Кроме того, поскольку большинство требований масаи касались основных прав в соответствии с конституцией, они должны были подать конституционную петицию, а не иск, как они это сделали. Наконец, иск о возмещении ущерба был основан на Законе о правонарушениях (или Гражданских правонарушениях), и компенсация по этой категории не могла быть рассмотрена, поскольку деликты должны быть поданы в суд в течение трех лет после нарушения. Выселение произошло в 1988 году, а масаи предстали перед судом в 1994 году, и, таким образом, срок давности их иска истек в соответствии с танзанийским законом об исковой давности 1971 года.

Дело истцов масаи

Адвокаты истцов-масаи, Сифуни Макхоум и Ибрагим Джума, из Комитета по правовой помощи юридического факультета Университета Дар-эс-Салама, утверждали, что Постановление о земле от 1923 года требовало только доказательства занятия и использования земли для установления обычного право собственности на землю. Истцы из племени масаи установили, что они жили в MGR в течение нескольких поколений, владея обширными равнинами Алилалай Ламвасуни как общей собственностью сообщества для выпаса скота и общественной жизни.Кроме того, власти внесли их в список или зарегистрировали и позволили им сохранить свои ранее существовавшие права в соответствии с Постановлением о сохранении фауны и Законом об охране дикой природы от 1974 года.

В соответствии с установленными правовыми принципами и конституционной защитой собственности единственным методом аннулирования и приобретения государством прав собственности на землю в Танзании является Закон о приобретении земли 1967 года. Эта процедура требует установления общественной цели, оправдывающей приобретение.Затем следует консультативный процесс, в ходе которого по соглашению правообладатели получают компенсацию и/или предоставляют альтернативные земли. В случае разногласий стороны могут обратиться в суд. В данном конкретном случае процедура не была соблюдена. Апелляционный суд Танзании еще в 1994 году установил, что несоблюдение этой процедуры делает решение недействительным, недействительным и неконституционным.

Аналогичным образом, в Танзании существуют другие законодательные акты, касающиеся охраны природы (Указ об охотничьих угодьях от 1949 года; Постановление о национальных парках от 1959 года, Постановление о заповедных зонах Нгоронгоро, Постановление о государственных землях (охраняемых территориях).Шапка. 338; и т. д.), и все они, как правило, учитывают, а не аннулируют обычные права на землю после того, как земля подвергается мерам по сохранению.

Что касается возмещения ущерба, истцы-маасаи утверждали, что, поскольку выселение привело к ущербу и убыткам, суд не смог провести техническое разделение различий между земельным иском и деликтным иском; компенсация масаи была необходима в соответствии с принципом общего права restitutio in integrum или «первоначальным положением сторон».

Решение суда

Суд отклонил возражение Генерального прокурора о том, что в Суде не было оснований для иска.Судья Эдит Мунуо постановила, что в Суде имело место обоснованное право собственности на землю, однако она согласилась с генеральным прокурором в том, что иск о возмещении ущерба возник в результате правонарушения и, следовательно, не подпадал под действие закона об исковой давности.

Суд отметил, что иск не был подан в качестве представительского иска, поэтому на странице 34 решения указано, что «решение не должно охватывать пастырскую общину масаи в массовом порядке». Ясно, что Суд избегал понимания того, что права на общее достояние, на которые претендует любой член сообщества, могут устанавливать права всех членов.Суд применил узкопозитивистский подход, чтобы избежать очевидной социологической интерпретации прав на пастбищные угодья в скотоводческом сообществе.

Далее суд постановил, что истцы-маасаи доказали существование своих обычных прав на землю в охотничьем заказнике Умба в части MGR. Поскольку обычные земельные права истцов масаи в заповеднике Умба не были аннулированы в соответствии с Законом о приобретении земли 1967 года, их выселение из MGR было незаконным.Однако, поскольку выселение произошло в мае 1988 года, дело было омрачено событиями (суд не уточняет, какие события), и поэтому иск о возвращении их земель не мог быть удовлетворен.

Кроме того, в соответствии со статьей 24 Конституции истцы-маасаи действительно имеют право на альтернативную землю и компенсацию от приобретения их земли, тогда каждый из достойных истцов, которые фактически давали показания в суде (15 из 53 не давали показаний), был награжден компенсация Тшс.300 000, или около 450 долларов США!

Власти, наконец, дал указание Суда, должны переселить истцов-масаи в районы с достаточным количеством пастбищ, «чтобы истцы-скотоводы могли переселиться на основе самопомощи». Наконец, суд заявил, что иск был частично удовлетворен на основании альтернативного земельного участка и компенсации.

Примечательно, что Суд заявил, что некоторые требования носят конституционный характер, а значит, должны были быть поданы в форме ходатайства – они были исключены.Затем, по вопросу о том, какие права имеют приоритет, либо права охотничьего заповедника, либо права скотоводов масаи, суд отказался сделать заявление, но, тем не менее, заявил на странице 38 решения, что MGR «предназначен для дикой природы, поэтому любой Обычные земельные права на них прекратили свое существование».

Краткая оценка

Шивджи и Капинга заявляют, что тестовый пример сообщества — не лучший метод продвижения общих прав сообщества. Форум неправильный, и правила определяют те, кто может быть не заинтересован в продвижении курса сообщества.В процессе происходит слишком много разочарований, и основное внимание уделяется не сообществу, а судебной драме, в которой доминируют юристы. Они советуют, что отдельные дела против отдельных лиц в официальной сфере и поэтапный юридический подход могут быть лучше. В качестве альтернативы, системная правовая реформа, ориентированная на сообщества, может принести лучшие результаты. Тем не менее, в эпилоге своей книги о попытках властей Нгоронгоро получить право собственности на всю свою территорию они предлагают возбудить иск в общинном суде.Кажется, ответ зависит от того, какое право сообщество должно обеспечить. Это также показывает, что юристы все еще не уверены в том, как они могут продвигать борьбу этих сообществ через правовые каналы.

Очевидно, что в случае с Мкомази сообщество не могло действовать по частям. Тем не менее решение Суда является разочарованием на нескольких уровнях. Во-первых, хотя Суд имеет дело с установленными прецедентными прецедентами, а законодательные органы четко устанавливают обычные права масаи-скотоводов в MGR и что их проживание в заповеднике было установлено неправомерно, он совершенно не предоставляет очевидных средств правовой защиты.Как только суд объявил о нарушении основного права (незаконное приобретение земли в данном случае), средством правовой защиты стал приказ о повторном занятии. Не допуская очевидного, Суд ссылается на то, что это средство правовой защиты устарело; ни в прецедентном праве, ни в законе не упоминается ни один юридический орган. Такое решение кажется специфичным для данного случая. Суд избегает кардинальный принцип справедливости — относиться к подобным делам одинаково.

Во-вторых, хотя властям не удалось полностью переселить истцов-маасаи или выплатить им компенсацию, суд взял на себя эту задачу, несмотря на провал правительства.Но результата, к сожалению, не было. Всем истцам-масаи была выплачена ничтожная денежная компенсация без учета того, что они фактически потеряли. Критерий равного вознаграждения нигде не разъясняется. Для этого «уникального» решения не приводится прецедент или законодательный орган. Что касается альтернативных земель, Суд пытается дать директиву властям, которая не имеет юридической или практической силы. Истцы-масаи вынуждены практически помогать властям в поиске альтернативных земель «на основе самопомощи» — жертвам приходится искать собственное средство правовой защиты! Вред доказан, но суд уклоняется от очевидного средства правовой защиты!

В-третьих, классификация убытков как «деликтных» явно спорна.Хотя дело касается земельного иска, возникающего в результате незаконного владения, последующие убытки отделены от всего иска по техническим причинам. Властям, очевидно, выгодно вывести последствия доказанного против них вреда из поля зрения заявителей-маасаи, утверждая, что они истекли во времени, иначе власти должны были бы нести ответственность за колоссальные суммы компенсации. Суд узаконивает выселение косвенно. Дело никоим образом не наказывает виновных в массовом нанесении телесных повреждений беззащитному народу.

Таким образом, кажется, что дело Мкомази является шагом вперед в том, что было установлено признание традиционных прав на ресурсы в охотничьих угодьях и что прекращение таких прав должно осуществляться в соответствии с надлежащей правовой процедурой, основанной на конституционных гарантиях. Тем не менее, это два шага назад в том смысле, что сообществу остается только гадать, как эта «законная победа» может быть преобразована в позитивные выгоды, когда они вынуждены бороться за свои собственные средства правовой защиты, не возвращаясь на свои земли. В конце концов, выселение остается нетронутым.Истцы масаи подали апелляцию в Апелляционный суд Танзании. Может быть, теперь этот суд рассеет сомнения, распространенные в сообществах, находящихся в том же положении, относительно ценности этих «тестовых случаев» и «прецедентов».

Ссылки

1992 г. Мабо против Квинсленда. 175 ПРЛ.

Бартлетт, Ричард. 1995. «Коренное название; от прагматизма к равенству перед законом». Обзор права Мельбурнского университета. об. 20. С. 282-310.

_____. 1993. «Мабо: еще один триумф общего права.»Sydney Law Review. Том 15. С. 178.

Лейн, Чарльз. 1996. Потерянные пастбища: экономика Барабаиг, владение ресурсами и отчуждение их земли в Танзании. Найроби: Издатели инициатив.

Мваикуса Дж.Т. 1993. «Права общин и политика землепользования в Танзании: дело пастырских общин». Журнал африканского права. 37(2).

Совет деревни Мулбадо и еще 67 человек против НАФКО. 1984. Т.Л.Р. п. 15-27. ХК-Аруша.

Питер, Крис Майна.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.