Порядок оформления в собственность дачного участка: 5 шагов оформления земельного участка в собственность: инструкция

Содержание

Дачная амнистия | Последние новости

Дачной амнистией называется упрощенный порядок оформления прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества, который действует с 1 сентября 2006 года в связи с вступлением в силу Федерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (далее – Закон о дачной амнистии). Этот порядок позволяет оформить права:

— на земельные участки, которые предоставлены гражданам для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства до введения в действие Земельного кодекса акты Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (далее – Земельный кодекс). На земельные участки с другими видами разрешенного использования дачная амнистия не распространяется.

— объекты недвижимости, построенные на таких земельных участках. Это объекты индивидуального жилищного строительства (жилые дома) и другие объекты недвижимости (хозяйственные постройки, например бани, сараи).

Кому нужная «Дачная амнистия»?

Дачная амнистия в первую очередь адресована гражданам. Благодаря ей гражданин получает возможность совершать сделки с принадлежащей ему недвижимостью, конвертируя землю и ранее вложенный в нее труд в деньги. Даже если по какой-то причине, до того, как воспользоваться дачной амнистией, он не зарегистрировал свои права собственности, не имел необходимых правоустанавливающих документов.

В неменьшей степени в проведении дачной амнистии заинтересовано государство. Регистрация недвижимости означает увеличение базы налогообложения. Каждый оформленный в собственность участок — это дополнительные налоговые поступления в бюджет.

Кадастровый учет.

Для того, что осуществить государственный кадастровый учет земельного участка, который предоставлен гражданину для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства через отдел приема документов Филиала ФГБУ ФКП Росреестра по Калининградской области или многофункциональные центры.

с заявлением о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости могут быть представлены следующие документы:

— свидетельство о праве собственности, праве пожизненно наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования на землю, оформленноев соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 г. № 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения»;

— государственный акт, удостоверяющий право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей граждан, предприятий, учреждений, организаций или крестьянских (фермерских) хозяйств, оформленный в соответствии с Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. № 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей»;

— свидетельство на право собственности на землю, оформленное в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»;

— документ, содержащий решение о предоставлении земельного участка на определенном праве конкретному лицу, изданного уполномоченным органом (организацией) в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого документа на момент его издания;

— выписка из похозяйственной книги;

— договор аренды земельного участка, срок которого не истек на момент обращения в орган кадастрового учета;

— иной документ, устанавливающий или подтверждающий право на земельный участок.

Постановка на учет объекта недвижимости осуществляется в течение десяти рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления о кадастровом учете.

Очень важно понимать, что кадастровый учет такого участка будет осуществлен, если земельный участок в государственном кадастре недвижимости отсутствует, и представленный документ для его учета оформлен надлежащим образом.

По результатам внесения сведений о ранее учтенном земельном участке заявителю выдается кадастровый паспорт с указанием присвоенного кадастрового номера и характеристик, содержащихся в представленном документе. Затем осуществляется государственная регистрация права.

Регистрация права на земельный участок.

Гражданин может зарегистрировать в упрощенном порядке право собственности на земельный участок, предоставленный ему до даты вступления в силу Земельного кодекса 30 октября 2001 года (п. 1 ст. 25.2 Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Закон о дачной амнистии).

Для этого в регистрирующий орган (территориальный отдел Управления Росреестра по Калининградской области) нужно представить заявление на государственную регистрацию прав и вышеуказанный документ, который подтверждает право гражданина на земельный участок.

Предоставление кадастрового паспорта не требуется. Достаточно указать в заявлении кадастровый номер земельного участка. За государственную регистрацию права взымается пошлина. Государственная регистрация прав проводится в течение десяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Государственная регистрация прав проводится в течение десяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом

Результатом проведения государственной регистрации права является выдача гражданину свидетельства о государственной регистрации права.

Единое окно.

Законом о дачной амнистии предусмотрена возможность подачи одновременно заявлений на государственную регистрацию прав и на внесение в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости.

Данная возможность обусловлена внедрением системы «единого окна» с целью облегчения процедуры оформления прав на недвижимое имущество для заявителей.

В этих же целях предусмотрена возможность подачи документов через многофункциональные центры.

Как было сказано выше, кадастровый учет проводится в течение десяти рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления о кадастровом учете, государственная регистрация прав также осуществляется в срок не более 10 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов.

При подачи заявления в рамках единого окна общий срок для кадастровых процедур и для регистрации права составляет 10 рабочих дней, т.е. в 2 раза быстрее.


Как оформить садовый участок в собственность?

Юридическая помощь по земельным делам

(351) 233-50-35

Знаменитым Федеральным законом №93-ФЗ «О дачной амнистии» еще в 2006 году был утвержден порядок, позволяющий садоводам, не имеющим на руках никаких документов на землю, кроме членской книжки садовода, оформить бесплатно свои участки. Однако в настоящее время соответствующие нормы того благославенного закона утратили силу в результате реформы земельного законодательства 2015 года. Более того, совсем недавно вступил в силу новый закон о садоводческих объединениях, не предусматривающий никакого специального порядка льготного оформления земли садоводами.

Как и на основании каких норм права сейчас садоводы, не имеющие документов на землю, могут оформить свои участки?

Теперь порядок оформления земельных участков садоводами, не имеющими государтсвенных актов на землю, регулируется пунктами 2.7-2.9 ст. 3 Федерального закона №137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса РФ».

В соответствии с п. 2.7. указанной статьи до 31 декабря 2020 года члены садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан имеют право независимо от даты вступления в члены указанного объединения приобрести земельный участок, предназначенный для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, без проведения торгов в собственность бесплатно.
Отметим, что ст. 39.3 Земельного Кодекса РФ для этих граждан после 31 декабря 2020 года предполагается платное оформление земли в собственность.

Куда обращаться садоводу для оформления земли?

В большинстве случаев земля предоставляется в собственность садоводам по решению администрации муниципального района (если садовое товарищество расположено за пределами города) или администрация соответствующего городского округа (если садовое товарищество находится в городской черте). Туда и нужно обращаться с заявлением в первую очередь.

Бывают, однако, редкие случаи, когда садовые участки предоставляются в собственность гражданам другими органами власти, в том числе федеральными или региональными. Местные администрации, как правило, знают, если на их территории какими-то участками распоряжаются не они сами, и могут проконсультировать заявителя. Если же согласия по этому вопросу нет между самими чиновниками (и такое иногда случается), то заявителю не позавидуешь. Как поступить в такой ситуации, может решить только юрист, и то обычно не сразу, а после сбора и анализа дополнительной информации.

Перечень документов для оформления садового участка.

В самой распространенной ситуации (когда общий земельный садоводства не состоит на кадастровом учете или состоит декларативно, при этом отсутствует проект его межевания) к заявлению о предоставлении земельного участка необходимо приложить следующие документы:

1.Схему расположения своего земельного участка на кадастровом плане территории (теоретически можно подготовить самому, но обычно ее все-таки делает кадастровый инженер).

2. Документ (например, протокол общего собрания членов СНТ) о распределении участков членам данного кооператива или выписка из указанного протокола. Получить такой протокол (выписку из него) можно в своем СНТ. Отметим, что ранее вместо документа о распределении земельных участков использовалась просто справка, подписанная председателем садового товарищества.

Проблема исполнения новых требований закона состоит в том, что документы общих собраний о распределении садовых участках в старых садовых кооперативах часто утрачены за давностью. Вместо них существуют разнообразные списки и ведомости, составленные бухгалтером и утвержденные, например, председателем. Подготовить новый протокол распределения участков и утвердить его на общем собрании бывает достаточно тяжело с организационной точки зрения. 

Кроме тех документов, которые должен предоставить заявитель, для положительного решения вопроса о предоставлении земельного участка администрации так же необходимы:

1. Сведения о правах садового товарищества на общий земельный участок садоводства. Как правило, администрация сама находит необходимый землеотводный документ  в собственных архивах или запрашивает его по каналам межведомственного информационного взаимодействия.  В случае, если администрации  это не удается, она может потребовать такой документ у заявителя. Если садовому товариществу земля не отводилась, то оформить садовый участок в том порядке, который описан в этой статье, не получится.

2. Выписка из ЕГРЮЛ об СНТ, как о юридическом лице. Этот документ администрация обязана запросить сама, с его получением сложностей обычно не возникает. 

Порядок принятия решения о предоставлении земельного участка в собтвенность садоводу.

Уполномоченный орган в течение 14 дней обязан принять решение о предоставлении земельного участка в собственность (п. 2.10. ст. 3 Федерального закона №137-ФЗ).

Законодатель, правда, забыл указать, что одновременно орган местного самуоправления должен принять решение об утверждении схемы земельного участка, чтобы  можно было провести кадастровые работы. Описанный в законе порядок, фактически предусматривает предоставление участка в собственность до его постановки на кадастровый учет, что не соответствует стандартной общепонятной процедуре предоставления земельных участков и, несмотря на кажущуюся простоту, не может не создать вопросов в правоприменинии.

Может ли новый член товарищества, недавно вступивший в СНТ,  оформить садовый участок в указанном порядке? 

Новое законодательство в отличие от старого имеет важную особенность: оно прямо предусматривает возможность оформления земли в названном порядке для всех членов садоводческого объединения, независимо от даты вступления в члены товарищества. Ранее, существовали споры о том, может ли новый член товарищества оформить землю в том же порядке, что и заслуженный, получивший свой участок до 2001 года. Сейчас закон дает однозначный ответ на этот вопрос.

Рассмотрим особые случаи.

1. Если имеется утвержденный проект межевания терирритории садоводства или проект организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного объединения граждан, то оформление гражданами своих участков упрощается. Схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории предоставлять не нужно. Ситуация эта счастливая, но редкая. Чаще она встречается в относительно новых садоводствах.

2. Одной из проблемных является ситуация, когда общий участок садоводства состоит на кадастровом учете, его границы определены, однако отсутствует проект межевания территории, на основании которого должен происходить раздел общего участка между садоводами. В этой ситуации постановка маленького (личного) садового участка на кадастровый учет сильно затрудняется, поскольку он будет накладываться на большой участок, который уже состоит на учете.


Земельный Кодекс, сочиненный высоколобыми теоретиками, предполагает, что в этом случае садовое товарищество должно разработать и утвердить проект планировки и проект межевания своей территории, чтобы можно было определить границы одновременно всех участков в черте садоводства (с пунктом 3 статьи 11.3 и пунктом 4 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации).
Очевидно, что выполнить это требование в реальной жизни для большинства садовых товариществ (особенно, крупных) почти невозможно. Очень уж трудно всем собраться, чтобы принять решение о подготовке проекта планировки и межевания, собрать деньги на его разработку (это весьма дорогая услуга даже для крупных организаций), а потом еще и одобрить на общем собрании.
Для решения этой проблемы Минэкономразвития выпустило Письмо от 6 ноября 2015 г. N ОГ-Д23-14015, в котором указало, что до 31 декабря 2020 года раздел территории садоводства все-таки может производиться на основании схем, индивидуально выполненных для отдельных садовых участков.
Однако письмо Минэкономразвития не имеет силы законы, поэтому, проблему, на мой взгляд, нельзя считать полностью решенной.

Материал подготовила Татьяна Скворцова

Дачная амнистия | БТИ Межевание Приватизация Геодезия

 

Дачная амнистия 

Дачная амнистия на жилой дом

«Дачной амнистией» называют упрощенный порядок оформления права собственности на ряд земельных участков и объектов недвижимости, введенный Федеральным законом от 30.06.2006 г №93-ФЗ.

Дачная амнистия на садовый и дачный дом

Садовый/дачный дом — это отдельностоящий объект строительства, возведенный на участке, предназначенном для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Также, как и для жилого дома, для того, чтобы оформить право собственности на садовый дом, сначала необходимо заказать у кадастрового инженера изготовление технического плана. После этого собственник обращается в орган кадастрового учета для постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности на дом.

Необходимо иметь ввиду, что в соответствии с п.7 ст 16 Федерального закона №340 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 марта 2026 года для проведения данной процедуры не требуется предоставлять разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию садового/дачного дома. Однако, после этой даты на садовые дома необходимо будет получать разрешение/уведомление на строительство и уведомление об окончании строительства. При этом, если дом уже был построен без разрешения на строительство, узаконить его можно будет только в судебном порядке.

Кроме того, появилась возможность прописаться в садовом доме без суда, только на основании технического плана, поставив при этом дом на учет как жилой. Данный технический план готовят кадастровые инженеры нашей организации. Вы можете позвонить на номер 8-922-726-11-11, бесплатно проконсультироваться и узнать о том, как прописаться в садовом доме.

Порядок оформления жилого дома

 

Что же собой представляет упрощенный порядок оформления в собственность жилого дома? Рассмотрим правила оформления в собственность индивидуальных жилых домов, построенных на земельных участках под индивидуальное жилищное строительство и личное подсобное хозяйство.

Согласно Градостроительному кодексу РФ индивидуальный жилой дом — это отдельностоящий объект индивидуального жилищного строительства, возведенный на участке, предназначенном для ИЖС или ЛПХ, высотой не более 3 этажей, предназначенный для проживания одной семьи.

Для того, чтобы оформить право собственности на жилой дом, сначала необходимо заказать у кадастрового инженера изготовление технического плана на дом. После получения на руки технического плана, собственник, либо его представитель подает заявление о государственной регистрации права на дом через многофункциональный центр (МФЦ). Кроме технического плана, к заявлению о государственной регистрации права прикладываются правоустанавливающие документы на дом, либо земельный участок и документы об оплате госпошлины.

До 1 марта 2026 года для проведения данной процедуры не требуется предоставлять разрешение на стриотельство и ввод в эксплуатацию дома.

Дачная амнистия на земельные участки

Дачная амнистия распространяется на земельные участки, которые были предоставлены до 30.10.2001г на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования. Если у Вас имеется документ, датированный до 30 октября 2011 года, то Вы имеете право на бесплатное оформление участка в собственность. Для этого сначала необходимо будет обратить к кадастровому инженеру за межеванием участка. Подробнее можно прочитать тут, либо позвонить нам на номер 8-922-726-11-11 и бесплатно проконсультироваться.

Что же делать, если документов нет вообще? В таком случае можно обратиться в органы местного самоуправления и попросить выписку из похозяйственной книги. Именно эта выписка будет являться правоустанавливающим документом на ваш участок. Если же в этой книге нет сведений о вашем участке, то придется выкупать его у муниципалитета.

Для садовых участков порядок оформления в собственность до 1 марта 2026 года установлен бесплатный. Для этого необходимо собрать определенный пакет документов в правлении садового товарищества, сделать межевание участка и обратиться в администрацию за бесплатным предоставлением земли.

Если хотите получить в электронном виде список документов, необходимых Вам для оформления земельного участка или дома по дачной амнистии, напишите нам запрос  здесь и мы отправим его бесплатно на вашу электронную почту. Либо можете позвонить на номер 8-922-726-11-11 и бесплатно проконсультироваться у кадастрового инженера. 

Семейная собственность 10 основных проблем

Семейная собственность 10 основных проблем

Энди Сиркин

Секреты успешных отношений семейного совладения

Все больше и больше групп братьев, сестер и расширенных семей теперь совместно владеют недвижимостью для отдыха. Часто дети наследуют семейный загородный дом от родителей, но все чаще родственники объединяют ресурсы для приобретения второго дома, который ни один из них не смог бы или нецелесообразно купить самостоятельно.

Совместное использование жилья для семейного отдыха может быть выгодным как на экономическом, так и на личном уровне. Но без надлежащей подготовки и организации эти договоренности могут неожиданным образом обострить часто сложные отношения между членами семьи. Самая распространенная ошибка семейных совладельцев состоит в том, что они полагают, что их тесные связи и близкое знакомство позволят им легче решать любые проблемы, возникающие в ходе совместной собственности. На самом деле, в более общем случае верно обратное: личные отношения затрудняют решение проблем, а связанное с этим напряжение может заразить и даже отравить семейные узы.

К счастью, заблаговременное составление плана решения наиболее важных вопросов семейной собственности и согласие придерживаться плана, если только все не захотят его изменить, значительно снижает риск возникновения напряженности и споров. Эта статья расскажет вам об основных проблемах семейного отдыха.

Проблема семейной собственности № 1: стратегия выхода

Наивно предполагать, что все члены семьи, включая последующие поколения, захотят сохранить долевое владение навсегда или что все сразу захотят продать.Также имейте в виду, что все члены семьи страдают, когда кто-то вынужден оставаться в семейном партнерстве против его/ее воли. Неохотный совладелец никогда не бывает хорошим партнером, и его/ее сопротивление с энтузиазмом вносить свой вклад в семейное совместное владение, а также желание создать условия, которые приведут к возможности выхода, неизбежно будут мешать получению удовольствия и выгод от совместной собственности. для остальных.

Ключевыми вопросами стратегии выхода для семейных партнерских домов для отдыха являются:

  • Может ли член семьи продать свою долю в семейном имуществе постороннему лицу? Захочет ли семья включить не члена семьи в группу совместной собственности? Если такая продажа разрешена, то есть ли какие-либо условия, такие как преимущественное право покупки другими членами семьи или одобрение покупателя?
  • При каких обстоятельствах семейный дом будет продан? Сколько членов семьи должны согласиться на продажу? Меняются ли со временем требования к утверждению, например, уменьшается ли количество владельцев, которые должны поддержать продажу? Есть ли момент времени, когда семейное имущество будет продано, если все члены семьи не захотят оставить его себе?
  • Какая процедура будет применяться в случае продажи семейного дома? Если один родственник хочет продать больше, чем другой (ситуация, которая почти неизбежна), как будут определяться цены и их снижение? Будет ли один член семьи иметь право остановить продажу, выкупив другого(их)?
  • Следует ли ограничить или отказаться от «права на раздел»? Право на раздел позволяет любому совладельцу в любое время принудить к физическому разделу общей собственности или ее продаже (если справедливый физический раздел невозможен или запрещен законом). Если не отказаться от права на раздел, это подорвет согласованную стратегию существования, дав недовольному члену семьи «рычаг», который он может использовать против других.

Ответьте на ключевые вопросы стратегии выхода как можно раньше, до того, как кто-то захочет продать, и изложите договоренности в письменном соглашении, чтобы свести к минимуму вероятность того, что они будут забыты или оспорены в случае необходимости.

Проблема семейной собственности № 2: распределение расходов

В равном разделении затрат нет неотъемлемого преимущества.В эпоху калькуляторов равное распределение не проще, чем любой другой тип. Равное распределение также не обязательно справедливо. Семья или нет, расходы должны быть разделены с учетом выгод, которые каждый член семьи получает от общей собственности как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе. При рассмотрении вопроса о том, как распределить расходы, сосредоточьтесь на прошлых взносах средств, обязательстве вносить средства в будущем, распределении прав использования, распределении будущей прибыли от перепродажи и риске убытков от порчи или повреждения имущества.

Также имейте в виду, что распределение расходов не обязательно определяет текущие платежные обязательства. Можно взимать расходы с одного члена семьи, но оплачивать их должен другой, потому что у первого нет достаточных средств в то время, когда требуется оплата. В этой ситуации считается, что платящий родственник дал ссуду получателю, создавая будущее обязательство по погашению с процентами или без них, или, возможно, в качестве дополнительной доли прироста стоимости имущества. Этот тип договоренности позволяет членам семьи справедливо распределять расходы, даже если один из родственников не может полностью покрыть свою долю.

Проблема семейной собственности № 3: Управление

Даже если вся семья планирует участвовать в управлении семейным загородным домом, кто-то должен нести полную ответственность за каждую задачу в любое время. В противном случае существует риск того, что важная задача не будет выполнена или, что еще хуже, родственник будет разочарован, потому что он/она выполняет большую часть работы или несет бремя напоминаний другим членам семьи о том, чтобы они выполняли свою долю работы. Составьте список управленческих обязанностей (как финансовых, так и физических) и назначьте каждую обязанность члену семьи или внешнему менеджеру.Создайте метод периодического перераспределения задач, потому что не все родственники обладают одинаковым набором навыков, а мотивация члена семьи выполнять задачу может со временем меняться.

Проблема семейной собственности № 4: Оплата счетов

То, что семья вносит средства «по мере необходимости», создает значительные проблемы в общении, ожиданиях и правоприменении. Всегда ли будет легко сказать родным, что нужно? Как вы гарантируете, что сообщение будет доставлено вовремя? Что делать, если родственник не готов внести требуемый вклад? Как можно установить, что обязательство не было выполнено, когда можно привести столько различных аргументов в отношении уведомления и процесса платежа?

Ответом на все эти проблемы является годовой бюджет, составленный заранее, включая все предполагаемые расходы и доходы (если таковые имеются), в сочетании с заранее установленным графиком регулярных взносов. Хотя эта система основана на оценках, которые могут оказаться неточными, она, как правило, сообщает каждому члену семьи, какие платежи и когда должны быть произведены, и четко указывает, когда платежное обязательство не было выполнено.

Бюджет и платежи должны включать резервный компонент, чтобы надежно располагать средствами для оплаты капитального ремонта и замены. Любой резерв лучше, чем его отсутствие, но основывать размер резерва на предположениях лишь немногим лучше, чем не иметь резерва.Разумный подход состоит в том, чтобы составить список предметов и элементов со сроком полезного использования 15 лет или менее, рассчитать стоимость замены или ремонта, а затем равномерно распределить эту стоимость на весь срок полезного использования.

Проблема семейной собственности № 5: принятие решений и разрешение споров

Принятие решений в семейной собственности проблематично только тогда, когда родственники не согласны, и важно предполагать будущие разногласия при создании правил и процедур для принятия решений. Совершенно разумные и дружелюбные люди, которые случайно оказались в родстве, могут прийти к разным выводам относительно наилучшего образа действий и настолько яростно верят в свои точки зрения, что не желают идти на компромисс.

Подход «правила большинства» не всегда лучший. Для иллюстрации представьте себе ситуацию, когда двое из трех членов семьи голосуют за то, чтобы третий не мог пользоваться общим семейным загородным домом. Возможно, такое решение было бы оправдано при определенных обстоятельствах, но хотели бы вы оставить такое важное и фундаментальное право собственности полностью в руках других (семьи или нет)? Защита прав всех совладельцев требует некоторой формы «многоуровневого голосования», при котором некоторые решения требуют голосования всех совладельцев.

Другим важным вопросом, который следует учитывать, является процедура проведения собраний. Частая ситуация в семейной долевой собственности, которая не ладится, — один родственник отказывается общаться с остальными. Если это обстоятельство не урегулировано в семейном договоре, группа может быть парализована и не в состоянии оплачивать счета и заниматься элементарным содержанием. Решением является формальная встреча и процесс повестки дня, к которому можно вернуться, если неформальность перестанет работать. Таким образом, член семьи может созвать собрание с письменным уведомлением, которое включает и повестку дня, и принять решения, описанные в повестке дня на собрании, даже если член семьи предпочитает не участвовать.

Проблема семейного владения № 6: Использование

Хотя использование обычно является наиболее важным правом, связанным с общими домами для отдыха, многие семейные группы никогда не учитывают этот вопрос при планировании совместной собственности. Составьте правила использования, даже если вы намерены попытаться договориться об использовании неформально. Правила дадут семье возможность отступить, если неформальный подход в какой-то момент не сработает. Не думайте, что вся семья всегда будет хотеть отдыхать вместе, так как свобода приглашать гостей является важным элементом собственности. Держитесь подальше от договоренностей, которые требуют, чтобы один совладелец связывался с другим до использования, так как это препятствует предварительному планированию и становится неудобным.

Во избежание несправедливости права использования должны быть связаны с экономикой. Если родственник внес или вносит больший экономический вклад в общий дом для отдыха, он/она должен иметь больше прав на использование. И наоборот, родственник, имеющий больше прав пользования, должен был внести или вносит больший экономический вклад. Хотя игнорирование этого общего принципа поначалу может показаться приемлемым, член семьи, получающий меньше, чем он/она платит, в конце концов возмутится, что его используют, и, вероятно, попытается извлечь свою «унцию плоти», прямо или косвенно.

Проблема семейной собственности № 7: Потовый капитал

Многие соглашения о семейном владении предполагают, что родственник выполняет строительные работы или управляет строительством. Но что делать, если родственник, несмотря на самые лучшие намерения, работает плохо, неэффективно (что приводит к дополнительным материальным затратам или растратам) или медлит с выполнением работы? Многих неловких ситуаций и споров можно избежать, если относиться к служебным отношениям так, как если бы они были на расстоянии вытянутой руки. Обязательства по строительству должны быть описаны в письменном соглашении, включая объем работ, сроки выполнения, как и когда выплачивается компенсация и что произойдет, если один или несколько членов семьи будут недовольны результатами.Старайтесь избегать любой договоренности, при которой объем работы будет определяться на ежедневной основе или когда компенсация зависит от затраченного времени.

Проблема семейной собственности № 8: смерть

Хотя трудно представить себе смерть родственника, рассмотрение этой возможности может не усугубить и без того ужасный переход. В общем, юридически невозможно контролировать, кто наследует долю умершего владельца, и если вам советуют иначе, вы должны получить второе мнение. Что еще более важно, контроль за тем, как проходит доля члена семьи, очень навязчив, и обида является распространенным результатом.Наилучший подход — предположить, что семья не имеет никакого контроля над тем, кто наследует, и сосредоточиться на последствиях наследства. Рассмотрим эти вопросы:

  • Должны ли оставшиеся в живых члены семьи иметь после смерти право выкупить долю наследника(ов), и если да, то на каких условиях и на какой срок? Должны ли правила выкупа различаться в зависимости от того, кто наследует?
  • Должны ли права наследующего владельца отличаться от прав других совладельцев? Например, если умерший член семьи имел право на принудительную продажу в момент своей смерти, должен ли тот, кто унаследует долю, также иметь право на принудительную продажу немедленно?

Проблема семейного владения № 9: право собственности и структура собственности

Независимо от того, покупает ли семья общий загородный дом или унаследует его, подумайте, как должно быть оформлено право собственности.Помните, что даже на унаследованное имущество можно переоформить титул, часто без уплаты налога на передачу или увеличения оценочной стоимости дома для целей налога на имущество. Правовой титул может принадлежать либо напрямую, то есть имена членов семьи указаны в земельном кадастре или акте, либо косвенно, то есть компания, траст или другое юридическое лицо указано в титуле, и члены семьи имеют долю собственности на юридическое лицо. Форма собственности влияет на многочисленные вопросы семейной собственности, в том числе:

  • Споры и невыполнение обязательств: как разрешаются семейные имущественные споры и последствия невыполнения семьей своих обязательств
  • Смерть: как смерть повлияет на оставшихся в живых владельцев и что будет с долей умершего родственника
  • Ответственность: Защищены ли члены семьи от претензий, которые могут быть предъявлены им в связи с имуществом, например, когда кто-то получил травму на участке
  • Защита от кредиторов: защита имущества и/или членов семьи от кредиторов
  • Налоги: смогут ли члены семьи вычесть такие расходы, как проценты по ипотечным кредитам, налог на имущество и амортизацию; Могут ли вычеты быть зачтены в счет доходов, не полученных от собственности, таких как заработная плата; и Как члены семьи будут облагаться налогом на деньги, которые они зарабатывают от эксплуатации собственности (если таковая имеется), а также на прибыль, которую они получают при ее продаже

Но, несмотря на то, что форма владения собственностью важна, она не всегда является окончательным фактором, определяющим, как принадлежит собственность. Поведение владельца (и его/ее совладельца) иногда может иметь приоритет над тем, что говорится в акте, и это одна из многих причин, по которой письменное соглашение имеет решающее значение.

Проблема семейной собственности № 10: взносы средств на покупку

В ситуациях, когда семья покупает загородный дом для совместного проживания, важно соотнести вклад каждого члена семьи с его/ее будущими правами в таких областях, как использование, налоговые льготы, распределение доходов, право принятия решений и оценка.При анализе взносов в покупную цену не ограничивайтесь денежными депозитами и учитывайте дополнительные факторы, такие как обязательство по обслуживанию и погашению ипотечного кредита, квалификация при подаче заявки на получение кредита, поиск недвижимости и объединение семейной группы. Существует множество способов трактовать неравенство в вкладах членов семьи в покупку общей собственности, например, основывая распределение прав пользования или дохода на вкладе, рассматривая избыточный вклад одного родственника как ссуду другому или предоставляя один родственник большую долю признательности.


О SirkinLaw APC

SirkinLaw APC специализируется на совместном владении недвижимостью с 1985 года и участвовала в создании более 5000 соглашений о совместном владении в Соединенных Штатах и ​​во всем мире. Этот обширный опыт позволяет нам использовать огромную библиотеку частичной проектной документации, а также обширные знания требований к маркетингу и регистрации практически в любом месте, где проект может быть расположен или потенциально продаваться.Мы гордимся своей способностью писать юридические документы на простом английском языке, разрабатывать простые и элегантные пользовательские и организационные структуры, а также предлагать эффективные, надежные и экономичные услуги для небольших проектов размером от одного дома или кондоминиума до сотен многоквартирных домов. интересы. В настоящее время у нашей фирмы есть адвокаты, разбросанные по нашим офисам в Сан-Франциско, штат Калифорния, и в Париже, Франция.

Д. Эндрю Сиркин является признанным экспертом в области долевого владения недвижимостью, клубов проживания и назначения, а также других договоренностей о совместном использовании домов для отдыха. Хотя его практика включает несколько крупных долевых проектов в сфере недвижимости, он часто консультирует и готовит контракты для небольших групп семей и друзей, которые покупают и делят дома для отдыха в качестве партнеров, а также для долевых продаж индивидуальных домов для отдыха и кондоминиумов. Он работал над домами по всему миру, включая большинство штатов США, а также Италию, Францию, Испанию, Португалию, Ирландию, Аргентину, Никарагуа, Коста-Рику, Панаму, Доминиканскую Республику, Никарагуа, Белиз и Мексику. Он является аккредитованным инструктором Департамента недвижимости Калифорнии, автором «Синей книги кондоминиумов», ежегодно публикуемой издательством Piedmont Press, и «Руководства по распределению капитала», впервые опубликованного John Wiley and Sons в ноябре 1994 года.С Энди можно связаться через нашу контактную форму.

Как пройти семейную каюту

Идея «планирования недвижимости» может показаться подавляющей. И когда вы смотрите на скромный, причудливый маленький семейный коттедж или хижину, которая, кажется, не может квалифицироваться как королевское «поместье», идея планирования поместья может показаться немного претенциозной. Но то, о чем мы здесь говорим, — это просто планирование наперед, чтобы любимое семейное убежище оставалось в семье.

 

Что такое план кабины по сравнению сплан поместья?

План каюты является продолжением плана поместья. Большинство имущественных планов касаются планирования недееспособности, управления имуществом, распределения активов, налогообложения и других аспектов планирования. Но редко план недвижимости охватывает вопросы, связанные с передачей права собственности и управлением собственностью семейной хижины. Точно так же, как план недвижимости пытается устранить административные неопределенности, связанные с недееспособностью и смертью владельца собственности, план хижины пытается устранить сложности, связанные с долевой собственностью, и работает, чтобы сохранить собственность в семье из поколения в поколение.


Тех из вас, кто еще не спланировал свое поместье, я призываю к этому. В противном случае неопределенность жизни и смерти может создать проблемы, стресс и даже конфликты в вашей семье и неблагоприятно повлиять на передачу вашей каюты.

См. также Экономичное владение каютой

 

Факторы планирования недвижимости, которые необходимо учитывать

Разработка плана салона требует предусмотрительности и дальновидности. При этом владельцы кают должны вовлекать всю семью в процесс планирования.Кроме того, владельцы кают должны подтвердить, что каждый потенциальный новый владелец действительно заинтересован в том, чтобы стать владельцем каюты! Слишком часто предполагается, что каждый ребенок хочет собственности. Однако такие факторы, как финансовые соображения, географическое расстояние и время, могут повлиять на желание стать владельцем. После того, как будет определено, какие члены семьи заинтересованы в том, чтобы в конечном итоге разделить право собственности на хижину, необходимо разработать подробный план, чтобы обеспечить эффективную передачу права собственности либо при жизни, либо после смерти владельца.Наконец, план должен учитывать важные аспекты совместного владения, такие как техническое обслуживание, разделение затрат и составление бюджета, использование, разрешение споров, защита кредиторов и другие соображения, касающиеся конкретной ситуации семьи и долгосрочного плана. Поскольку предполагаемые новые владельцы кают часто имеют разные финансовые ресурсы, размер семьи, семейное положение и мнения, эти различия необходимо учитывать при формировании плана каюты. Если план не учитывает эти различия, есть вероятность, что возникнет конфликт, который поставит под угрозу ваши лучшие планы относительно того, чтобы ваши наследники мирно делили семейную хижину.Как и ожидалось, не существует универсального варианта планирования или формы собственности для передачи и управления собственностью коттеджа. Ниже приведены распространенные формы собственности, используемые для наследования каюты. Из-за объема этой статьи, налоговые соображения и уникальные обстоятельства, присутствующие в случае планирования коттеджа каждой семьи, не могут быть рассмотрены.

См. также Борьба с озерными сорняками в вашей хижине


Прямая передача права собственности

Прямой переход права собственности от одного поколения к другому является наиболее распространенной формой передачи права собственности. Прямые передачи просто осуществляются путем передачи доли (или доли собственности) в каюте по акту от одного владельца к другому. С этим можно справиться по-разному, в том числе:
  • Совместная аренда с правом наследования: Два или более человека имеют равные доли собственности в собственности, и когда один человек умирает, его/ее доля переходит к оставшемуся в живых арендатору.

  • Общие арендаторы: Два или более человека имеют доли собственности в собственности, но доли не обязательно должны быть равными.В отличие от совместной аренды, права наследования отсутствуют, поэтому человек может свободно распоряжаться своей долей новому собственнику (если это не запрещено юридическим соглашением).

  • Сохранение пожизненной недвижимости: Владелец пожизненной недвижимости сохраняет право собственности на каюту в течение своей жизни или жизни другого лица, при этом имущество переходит к оставшемуся держателю доли после смерти владельца пожизненной недвижимости.

Основным преимуществом прямой передачи права собственности является простота сделки. Прямая передача осуществляется путем составления и регистрации акта о передаче прав на каюту (обычно только одному новому владельцу) и требует небольших затрат.

При определенных обстоятельствах прямые переводы также могут иметь негативные последствия. Например, прямая передача практически не обеспечивает защиты от требований кредиторов и развода нового владельца доли. В методе прямой передачи также отсутствуют методы разрешения споров или передачи интересов (например, когда новый владелец хочет уйти).

См. также Делайте покупки с умом перед покупкой кабины


Другой вариант планирования недвижимости: доверительные фонды

Еще одним средством передачи бытового имущества является договор доверительного управления. Траст — это соглашение, по которому лицо, предоставляющее право, передает имущество доверительному управляющему, чтобы он / она мог владеть, управлять и распределять траст в интересах всех бенефициаров траста.

 
Существует несколько форм трастов, которые можно использовать для плана каюты. Трасты могут быть отзывными или безотзывными, и есть несколько важных соображений, которые могут определять, какая форма траста подходит для вашей семьи.Важно проконсультироваться со своим адвокатом и рассмотреть различные формы трастов и их применение к вашим обстоятельствам и целям.

Трастовое соглашение является руководящим документом траста. Это отличный инструмент для изложения условий соглашения между новыми дольщиками (бенефициарами траста). Трасты также популярны, потому что планировщики недвижимости знакомы с трастовыми соглашениями, а трасты имеют меньше юридических формальностей, чем коммерческие предприятия (ниже).Наконец, обычно используются трасты, поскольку их разработка и реализация менее затратны, чем более детализированные варианты владения, такие как семейные предприятия.

Негативные последствия трастов обычно связаны с отсутствием гибкости при управлении трастом. В некоторые формы трастов нельзя вносить поправки, чтобы учесть изменения обстоятельств среди бенефициаров или собственности каюты (например, кому разрешено голосовать по изменениям в трастовом соглашении). Трасты также могут быть обременительными для разрешения споров и управления имуществом.По сравнению с другими формами собственности трасты могут иметь меньшую защиту ответственности членов семьи.

Практический пример: Проблемы семьи Олсен

У Олсонов, как и у многих жителей Среднего Запада, уже много лет есть семейная хижина. Его часто посещали Эд и Эдна Олсон, трое их взрослых детей и несколько внуков. После смерти Эда и Эдны имущество из поместья перешло к их трем детям в равных долях в качестве общих арендаторов.

 Мистер и миссис Олсон не предвидели каких-либо сложностей с переходом права собственности и управлением салоном. Но со временем один ребенок стал платить большую часть налогов и расходов на содержание и тратил на содержание много времени и сил. Потребовалось несколько улучшений, но в будущем может понадобиться новая крыша.

Двое других детей оправдывали себя тем, что их брат, врач, имел наилучшую возможность оплатить расходы благодаря своим финансовым возможностям.Кроме того, они утверждают, что он больше всего использовал это имущество, учитывая его близость и близость его детей. Второй взрослый ребенок живет на Восточном побережье и редко пользуется недвижимостью, за исключением недели Четвертого июля. Кроме того, у нее нет детей, а ее мужу не нравится ездить на Средний Запад каждый июль. Третий взрослый ребенок – заядлый рыбак и лодочник, пользуется недвижимостью пару раз в месяц и не особо скидывается на содержание и прочие нужды.Наконец, в каюте не могут одновременно разместиться все три семьи.

Учитывая различные точки зрения, экономические соображения, нехватку места и конфликты использования, у семейной хижины Олсонов назревают проблемы.

Если бы Эд и Эдна больше думали о преемственности хижины и обсуждали эти вопросы со своими детьми, многих конфликтов и неопределенности можно было бы избежать. Простая передача наследственного имущества наследникам «в равных долях» означает, что все должны согласиться со всеми аспектами владения, обслуживания и пользования имуществом.

План каюты мог бы решить эти вопросы заранее и наметить путь для будущего использования и удовольствия теми, кто пожелает воспользоваться этой возможностью.

 

Термины планирования недвижимости, которые необходимо знать


Распределение активов: Передача активов из наследственной массы бенефициару.

 

Документ: Передаточный инструмент, используемый для передачи доли недвижимого имущества.

 

Имущество: Имущество и права наследодателя, существовавшие до распределения этого имущества в соответствии с завещанием, доверительным управлением или в соответствии с применимыми положениями о завещании в соответствии с законодательством штата.

 

Управление поместьем: Процесс заселения поместья. Он включает в себя инвентаризацию и оценку активов, оплату расходов и налогов, а также распределение оставшихся активов среди бенефициаров.

 

Estate Plan: План исполнения желаний человека в отношении управления и распоряжения имуществом до и после смерти.

 

Доверитель: Лицо, учреждающее траст и передающее имущество в траст.Проценты: Доля владения имуществом.

 

Безотзывный траст: Форма траста, которая не может быть отозвана, изменена или аннулирована.

 

Совместная аренда с правом наследования: Форма собственности, при которой два или более физических лица владеют равными и неделимыми долями в собственности. Когда совместный арендатор умирает, оставшийся в живых совместный арендатор (ы) приобретает долю умершего совместного арендатора.

 

Life Estate: Передача собственности, при которой владелец пожизненной доли сохраняет права и выгоды от собственности в течение своей жизни или жизни другого лица, при этом имущество переходит к держателю оставшейся части доли после смерти пожизненного арендатора( с).

 

Общество с ограниченной ответственностью (ООО): Бизнес-структура, разрешенная законом штата, в которой владельцы несут ограниченную личную ответственность за долги и действия юридического лица. По сути, ответственность ограничивается имуществом, переданным субъекту. LLC рассматривается как товарищество для целей налогообложения и получает выгоду от сквозного налогообложения.

 

Операционное соглашение: Соглашение между участниками ООО, регулирующее деятельность ООО, а также финансовые и управленческие права и обязанности участника.

 

Отзывной траст: Форма траста, которая может быть отозвана, изменена или аннулирована доверителем (доверителями). Отзывной траст обычно называют «живым трастом», поскольку он создается при жизни лица, предоставившего право.

 

Общие арендаторы: Форма собственности, при которой два или более физических лица владеют долей в собственности. Один арендатор может иметь большую долю имущества, чем другой арендатор(ы). В отличие от совместной аренды, права наследования отсутствуют, и арендатор может свободно распоряжаться своей долей собственности новому владельцу (при отсутствии соглашения, запрещающего это).

 

Общее соглашение арендаторов: Соглашение между общими арендаторами, используемое для установления прав каждого арендатора в общей собственности.

 

Траст: Отношения, при которых лицо, предоставляющее право, передает имущество доверительному управляющему для хранения, управления и распределения в интересах бенефициаров траста.

 

Доверительный управляющий: Лицо, которое берет на себя ответственность за управление трастом в интересах бенефициаров траста.Доверительный управляющий — это фидуциарий, который, как правило, несет самые высокие обязанности перед бенефициарами траста.

См. также 10 ключей к семейному отдыху

 

3 способа передать семейный домик

1.

Прямая передача права собственности
  • Плюсы: простая транзакция; низкая стоимость установки.

  • Минусы: слабая защита или отсутствие защиты от требований кредиторов и развода нового дольщика; отсутствуют методы разрешения споров или передачи интересов

2.Доверие

  • Плюсы: отличный инструмент для составления дорожной карты соглашения между новыми дольщиками; планировщики недвижимости знакомы с ними; проще (меньше юридических формальностей), чем ООО; низкая стоимость установки.

  • Минусы: негибкий; обременительна для разрешения споров и управления имуществом.

3. ООО

СОВЕТЫ: ​​

  • ПЛАН ДОМА ВАШЕЙ СЕМЬИ: Обязательно учтите важные аспекты долевой собственности, такие как техническое обслуживание, разделение затрат и составление бюджета, использование, разрешение споров, защита кредиторов и другие соображения, касающиеся положения вашей семьи и долгосрочных целей.

  • НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ: При всех формах передачи права собственности могут возникнуть последствия налога на прибыль, дарения и наследства. Перед осуществлением передачи должен быть проведен полный анализ налогов на наследство, дарение, доход и имущество, чтобы предотвратить непреднамеренные налоговые последствия.

Предпринимательская организация + Преобразование вашей каюты в ООО

Право собственности на семейную каюту также может быть передано хозяйственному обществу, такому как товарищество, общество с ограниченной ответственностью («ООО») или семейное общество с ограниченной ответственностью («ФОКО»).

Во-первых, важно помнить, что этот вариант предполагает создание юридического лица, организованного и зарегистрированного в соответствии с законодательством штата. Таким образом, существуют формальности, необходимые для создания юридического лица, а также ежегодная рутинная подача документов. Далее, законы штата требуют, чтобы организация имела деловую цель. В то время как большинство семей используют свою хижину исключительно в личных целях, общая деловая цель, присущая большинству сценариев планирования хижины, связана с деловыми интересами владения недвижимостью для будущей оценки указанной собственности.Другим примером фактора, связанного с бизнесом, является аренда хижины или хижины.

Есть несколько преимуществ в использовании LLC для плана салона. Во-первых, могут быть созданы хозяйствующие субъекты с бессрочным существованием, что может дать семье чувство уверенности.   Другие формы собственности, такие как трасты, должны существовать в течение определенного количества лет в соответствии с законами штата. Еще одним преимуществом ООО является то, что структура ООО гораздо более гибкая для целей изменения структуры плана и контрольных документов.Часто возникает необходимость изменить структуру собственности предприятия в связи с изменением семейных обстоятельств с течением времени. Изменения могут повлиять на общие управленческие положения организации (управление) или на операционные положения (повседневное обслуживание и улучшение имущества). В любом случае, возможность вносить эти изменения очень привлекательна для некоторых.

 

Простота передачи права собственности является еще одним преимуществом ООО. Эти организации чаще всего документируют владение членскими единицами или долями участников.При образовании юридического лица имущество коттеджа переоформляется на ООО. После этого первоначальные владельцы собственности на хижину могут передавать или уступать доли в юридическом лице за одну передачу или за несколько передач с течением времени. Это позволяет первоначальным владельцам кабины сохранять контроль в течение всей жизни, если такое сохранение желательно.

Управляющее соглашение для LLC чаще всего является операционным соглашением. В операционном соглашении излагаются положения об управлении и основные правила организации.Эти положения часто включают ответственность за оплату операционных расходов; процедуры передачи паев или акций; обязанности и ответственность по регулярному обслуживанию, составлению бюджета и утверждению улучшений собственности; разработка и обеспечение соблюдения графиков использования; и описание управления, связанного с принятием решений и разрешением споров, среди прочего. Как отмечалось выше, возможность изменять эти положения с течением времени в связи с изменением обстоятельств может быть очень полезной для продвижения преемственности собственности и плана каюты.

Как и в случае с закрытым бизнесом, коммерческое предприятие, созданное для каюты, обычно будет содержать ограничения на передачу или положения о «купле-продаже». Эти положения предназначены для достижения нескольких целей, таких как предотвращение продажи сторонней стороне без согласия собственника и определение методологии передачи, оценки и положений о платежах в случае добросовестной продажи.

Еще одним преимуществом структуры ООО является защита кредиторов.Законы штата не позволяют кредитору становиться владельцем ООО или принуждать к продаже какого-либо актива в рамках ООО только потому, что у него есть судебное решение против владельца ООО. Это особенно важно, поскольку это связано с риском развода, банкротства или судебного процесса для владельца ООО.

 

Преимущества оформления ООО для кабины

Вполне возможно, что самым заманчивым преимуществом ООО является ограниченная личная ответственность. Как правило, участники или владельцы LLC имеют значительную защиту от личной ответственности, поскольку она относится к юридическому лицу или имуществу, принадлежащему юридическому лицу.Например, если в салоне произошло дорожно-транспортное происшествие, в результате которого пострадало третье лицо, владельцы ООО не могут быть привлечены к ответственности лично за причинение вреда здоровью.

Недостатки оформления ООО на Домик

Основной недостаток использования ООО в плане салона связан с формальностями и затратами. Затраты на создание юридического лица и его содержание являются новыми расходами для владельцев ООО. Как правило, эти расходы связаны с юридическими, бухгалтерскими и государственными регистрационными пошлинами. Хотя большинство людей не считают общие затраты значительными, их необходимо учитывать.Формальности, которые существуют с ООО, не существуют с другими формами собственности. Эти формальности, в том числе ежегодная государственная регистрация, ведение корпоративных записей и, в некоторых случаях, налоговых деклараций, необходимы для поддержания ООО в хорошем юридическом статусе.
 
План хижины является важной частью плана недвижимости, который обеспечивает передачу ключевого актива членам семьи спустя долгое время после смерти первоначального владельца. Раннее планирование дает уверенность в том, что цели преемственности будут достигнуты, и способствует общению в семье относительно их интересов и намерений.В дополнение к раннему планированию важно пересматривать план с течением времени, когда возникают изменения в обстоятельствах.
 

 

ОБ АВТОРЕ

У Дэвида М. Несса и его жены Вики трое маленьких и очень занятых детей, и им нравится проводить время со своими детьми в домике.


ДЛЯ ДОПОЛНИТЕЛЬНОЙ ИНФОРМАЦИИ
Адвокат Дэвид М. Несс, Fafinski Mark & ​​Johnson, fmjlaw.com, [email protected], (952) 995-9500
 
ПРИМЕЧАНИЕ РЕДАКТОРА: Автор является адвокатом, который специализируется на планировании наследства, управлении завещаниями и доверительным управлением, а также спорах о налогах на наследство и дарение.

 

 

 

 

Страхование титула

— это афера, встроенная в каждую ипотеку

В течение десятилетий экономические правила Америки были сфальсифицированы в интересах домовладельцев. Есть 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой, которая снижает ежемесячные платежи.Есть четыре поддерживаемых государством агентства, в том числе Fannie Mae и Freddie Mac, которые работают над снижением рисков банков, чтобы они могли ссудить больше денег более широкому кругу покупателей жилья. Существует налоговый вычет по процентам, выплачиваемым по ипотечным кредитам до 750 000 долларов. В совокупности эти усилия сыграли ключевую роль в создании среднего класса Америки.

Но перед этим золотым, поддерживаемым налогоплательщиками мостом к финансовой безопасности стоит частная будка. Им управляет малоизвестная индустрия, которой разрешено брать с вас сколько угодно за продукт, который вам, вероятно, никогда не понадобится. В нем доминируют четыре крупные компании, чьи прибыли выросли во время десятилетнего жилищного бума и рефинансирования. И это лишает покупателей жилья ошеломляющих 20 миллиардов долларов в год.

Продукт титульного страхования. Проще говоря, полис титульного страхования гарантирует, что продавец дома действительно владеет собственностью бесплатно и безоговорочно. Если выяснится, что это не так — если кто-то объявится, утверждая, что он давно потерянный наследник, скажем, или владеет необнаруженным залогом — компания по страхованию титула вмешается и либо решит проблему, либо оплатит счет.

На практике таких сбоев практически не бывает. Более половины страхование автомобиля страховые взносы выплачиваются по искам. В прошлом году титульное страхование выплатило менее 2%. Но для того, чтобы превратить ипотечный кредит в рыночный товар, который будут покупать другие компании, банкам нужна гарантия, что они действительно владеют инвестициями, которые они делают. Таким образом, банки, по сути, создали защитный рэкет, требуя от покупателей жилья приобретать титульную страховку, чтобы защитить интересы банка в их домах.

С точки зрения потребителя, титульное страхование — это, по сути, специальная лицензия, которую необходимо предъявить банку, прежде чем он одолжит вам деньги, необходимые для покупки дома. Это добавляет сотни или даже тысячи долларов к цене вашего нового дома. И стоимость, как правило, не раскрывается до тех пор, пока вы не сделаете свое предложение, когда она будет включена в таинственную совокупность, известную как «расходы на закрытие».

Экономисты называют это информационной асимметрией — разрывом между тем, что знают продавцы, и тем, что они говорят потребителям.«Люди могут на самом деле не хотеть эти услуги или не понимать, о каких ценах можно договориться, но они включены в транзакцию», — Бен Киз, бывший Федеральный резерв сказал мне экономист, преподающий в Уортонской школе. «Вы засыпаны техническими терминами и стопками документов, и в конечном итоге вы чувствуете, что вам просто нужно выписать чек, чтобы получить ключи от дома своей мечты.Это реальный дисбаланс сил с точки зрения перехода от одного конца сделки к другому». купил свой первый дом Прошлым летом, вскоре после того, как я сделал ставку на дом, который я нашел, я получил документ под названием «Ориентировочные затраты покупателя на закрытие» от моего агента по недвижимости, Линды, соленой пожилой женщины, которая водила кожан- подстригла роскошный автомобиль и любезно смирилась с волнением моего первого покупателя.Предполагаемая стоимость моего полиса титульного страхования — 4901 доллар — выделялась среди длинного списка двух- и трехзначных сборов за такие вещи, как подготовка и обработка документов. Эта цифра выросла до 5 105 долларов после того, как второе, чуть более высокое предложение, которое я сделал за дом, было официально принято.

В то время я воспринимал титульное страхование как нечто вроде прививки от столбняка — небольшую, но необходимую боль, чтобы предотвратить маловероятное, но потенциально разрушительное несчастье. Было больно, но это было для моего же блага.

Жало, однако, усугублялось тем фактом, что дом, который я хотел купить, находился в Филадельфии, городе, где в 1876 году зародилось страхование титула. называется Рейтинговым бюро титульного страхования Пенсильвании. Правление TIRBOP состоит из пяти должностных лиц. Один штатный сотрудник; остальные четверо работают на крупные страховые конгломераты. Должностные лица государственных страховых компаний должны одобрять установленные отраслевыми тарифами, но на практике они лишь добиваются небольших снижений.Когда в конце 2019 года TIRBOP потребовал увеличения на 4,95 процента, штат сократил его до 4,88 процента.

Цены на титульное страхование в Пенсильвании одни из самых высоких в стране. Я спросил Дэйва Буоно, исполняющего обязанности заместителя комиссара по страхованию штата по регулированию рынка, почему это так. «Мне очень сложно ответить на этот вопрос», — сказал он, и этот ответ меня удивил, учитывая официальную миссию его отдела по продвижению конкурентного рынка, приносящего пользу потребителям. «Я не знаю, сколько взимают другие штаты.»

У меня было чувство, что я получаю грубую сделку, но я ничего не мог с этим поделать. В случае с ипотекой была большая гибкость. Наташа, ипотечный брокер, рекомендованный Линдой, продолжала предлагать мне все лучше и лучше, чтобы соответствовать предложениям ее конкурентов. Но когда дело дошло до титульного страхования, утвержденный штатом график цен означал, что ходить по магазинам по магазинам было бы не так уж много пользы. , который преподает право недвижимости в Юридической школе Кардозо.«Люди, которые платят, не в состоянии делать ничего, кроме как платить. Банки — единственные, у кого есть какие-то рычаги в этой ситуации, чтобы сдерживать ставки. Но у них нет особого стимула делать это, если они могут пройти на все расходы покупателей жилья».

Была одна небольшая лазейка: я мог выбрать работу с кем-то, кого называли «утвержденным поверенным», а не с титульным агентом, который обычно получает 75% или более страховой премии. Я узнал об этом с сайта некоего Джеффа Рознера. С ним я мог получить страховку всего за 4080 долларов, что сэкономило мне 1025 долларов по сравнению с титульным агентом, рекомендованным мне Линдой.

Казалось, что эти цитаты взяты из воздуха. И это чувство только усилилось, когда я начал прикидывать, во что бы мне обошлась страховка титула, если бы я покупал такой же дом в другом штате. Идеальным местом была бы Айова, где я заплатил бы не более 750 долларов страховых взносов и связанных с ними сборов. Это связано с тем, что Айова занимается всем страхованием титула через государственную компанию Iowa Title Guaranty, которая взимает на 90% меньше, чем ее коллеги из частного сектора в Техасе, Нью-Йорке и Пенсильвании.

Почему титульное страхование в Айове намного дешевле? Во-первых, штат поддерживает низкие накладные расходы: директор Iowa Title Guaranty зарабатывает 130 000 долларов в год. Напротив, ежегодная компенсация генеральным директорам компаний «большой четверки», которые доминируют в 80% отрасли, достигает 10 миллионов долларов в год. И поскольку Iowa Trust Guaranty не получает никакой прибыли, она может возвращать государству около 2 миллионов долларов в год — деньги, которые используются для поддержки тех, кто впервые покупает жилье.

Страхование титула — это «в основном олигополия», — говорит Джеральд Гломбики, который отслеживает отрасль для Fitch Ratings, ведущего рейтингового агентства.«Большая четверка» тратит много денег на лоббирование банков и брокеров по недвижимости, которые могут вести бизнес по-своему. Это дает им стимул взимать более высокие цены, чтобы они могли осыпать банки и брокеров всевозможными привилегиями, от обедов в стейк-хаусах до роскошных коробок на играх НФЛ. В более тонкой, но более прибыльной системе откатов, известной как «каптивное перестрахование», брокер или застройщик направляет покупателя жилья в страховое агентство, которое кажется независимым, но на самом деле направляет деньги обратно в другую компанию, которую они контролируют.За прошедшие годы представители отрасли заплатили десятки миллионов долларов, чтобы урегулировать дела о незаконных откатах и ​​других антиконкурентных действиях.

«На конкурентном рынке вы ожидаете, что цена на эту услугу будет отражать прямые затраты», — говорит Киз, экономист из Wharton. «Тот факт, что существует такая большая изменчивость, говорит вам о том, что взимаемая надбавка определяется не спросом и предложением, а вопросом о том, что этим страховщикам может сойти с рук с точки зрения регулирования.»

Защитный рэкет

Риск, от которого защищает титульное страхование, реален. Просто очень, очень, очень маловероятен. к кошмарным судебным разбирательствам, за которые вмешивалась титульная компания. Как часто это происходит, является коммерческой тайной; отрасль не раскрывает частоту претензий. Но выплаты по титульному страхованию в последние годы сокращаются, даже несмотря на доходы премии выросли.

В течение многих лет было ясно, что что-то серьезно не так с титульным страхованием. Эту отрасль называют «рэкетом» (Forbes), «картелем» (Curbed) и «возмутительной формой бизнеса» (Верховный суд Айовы). В редакционной статье The New York Times назвала это просто «мошенничеством». Способность отрасли отражать периодические попытки реформ является свидетельством ее лоббистского мастерства, а также неэффективности федерализма, который разделяет ответственность за регулирование страховых цен между штатами.Во многих отношениях титульное страхование является возвратом к капитализму баронов-грабителей конца 19 века, когда гигантские тресты использовали свои масштабы и влияние, чтобы обойти правила спроса и предложения. «Здесь есть 50-летняя проблема, которую рынки не решили», — говорит Киз.

Действительно, титульное страхование обязано своим существованием капризам федерализма. В отличие от большей части развитого мира, принявшего систему регистрации земли Торренса, которая требует, чтобы правительства фактически сертифицировали тех, кто владеет частью собственности, почти все США продолжают полагаться на устаревшую и разрозненную систему, которая не делает ничего, кроме . зафиксировать сделки с недвижимостью.Что еще хуже, эти записи разбросаны примерно по 3000 окружных офисов, которые работают на более чем дюжине пакетов программного обеспечения. Если возникает спор о том, кому принадлежит ваш дом, вы должны обратиться в суд, чтобы урегулировать этот вопрос, подав так называемый «тихий иск о праве собственности». Страхование титула — один из жирных винтиков в нашей ветхой и децентрализованной системе учета, которая создала прибыльный рынок для горстки крупных компаний. Если бы правительство было готово взять на себя ответственность за то, кому что принадлежит, не было бы необходимости в страховании титула в его нынешнем виде.

В прежние времена отслеживать все записи было тяжелой работой. Страховым компаниям приходилось проводить поиск правового титула вручную на «фабриках правового титула» — складах, заполненных картоточными шкафами, набитыми документами и кадастровыми картами. Отрасль продолжает использовать запутанный процесс поиска для обоснования своих цен: одно исследование, проведенное при поддержке отрасли, показало, что в среднем у собственности было пять «вопросов», которые необходимо «решить или устранить», прежде чем можно будет выдать полис. Но сегодня большинство записей оцифровано, и большая часть процесса поиска переместилась за границу.Тем не менее, более низкие затраты и технологическая эффективность не привели к экономии для потребителя. Наоборот, с 2007 года цены на титульное страхование почти удвоились во многих штатах. В 2020 году страховые взносы в отрасли составили рекордные 19,2 миллиарда долларов, что на 21% больше, чем в 2019 году. А благодаря жилищному буму выплаты в 2021 году обещают быть еще больше: только в третьем квартале выручка подскочила на 32%.

Отец Авраама Линкольна, дважды вынужденный переезжать из-за проблем с титулом, часто приводится в качестве примера человека, который мог получить выгоду от страхования титула.А управляющий страховой компанией, с которым я разговаривал, рассказал сценарий Дикого Запада о бумажной купчей, выигранной в игре в покер. Тем не менее, отрасль, со своей стороны, не может предложить какого-либо достоверного объяснения того, какую ценность, если таковая имеется, она обеспечивает для непомерных цен, которые она взимает с потребителей, помимо обработки документов, необходимых для получения ипотечного кредита. В своем заявлении Американская ассоциация прав на землю, национальная торговая группа отрасли, назвала титульное страхование «одной из лучших ценностей для покупателя жилья», поскольку оно защищает «право собственности на его крупнейший актив».«Но когда я спросил ALTA, может ли она связать меня с покупателем жилья, которому действительно нужно было воспользоваться ее политикой, она ответила отрицательно. Со всеми юридическими аспектами, связанными с претензией на право собственности, большинство людей не хотят обсуждать свою проблему. в прессе», — сообщила мне пресс-секретарь. Когда я предложил ей рассказать мне о случае, не упоминая никаких личных подробностей, или указать мне на случай, о котором уже сообщалось в СМИ, она отказалась привести ни один пример. 

Реформа рефинансирования

Наиболее разумным решением для титульного страхования было бы требование к банкам — основным бенефициарам полисов — оплачивать расходы самостоятельно.Это дало бы им стимул снижать цены. Стерк, профессор права в Cardozo, сказал, что еще одна эффективная реформа будет заключаться в том, чтобы потребовать от банков включать расходы на титульное страхование в их рекламируемую процентную ставку, число, которое потребители активно выбирают. «Люди смотрят на процентную ставку и думают: «Пока у меня есть этот дом, мне придется его платить», — сказал Стерк. «Никто не рекламирует более низкие затраты на титульное страхование». Но до сих пор титульное страхование было невосприимчиво к реформам. Промышленность победила исправление «кредитор платит», которое было предложено Конгрессом еще в 1973 году, а финансовый крах 2008 года задушил более поздние попытки реформ.

Страхование титула — это возврат к баронско-грабительскому капитализму 19-го века, когда хищнические тресты использовали свои масштабы и влияние, чтобы обойти правила спроса и предложения.

Пит Райан для Insider

Есть один сегмент рынка недвижимости, где было бы целесообразно полностью отменить страхование титула: рефинансирование.Когда заемщики решают получить новую ипотеку на свой дом, они вынуждены покупать новый полис титульного страхования, даже если они владеют домом и уже купили полис титульного страхования, чтобы гарантировать его. Было бы просто создать систему, в которой можно было бы передавать старую политику или в которой новая политика была бы сильно обесценена, чтобы отразить незначительный риск. Компания под названием Radian попыталась сделать это в начале 2000-х годов, предложив калифорнийцам «защиту от залога» по рефинансируемым ипотечным кредитам всего за 325 долларов.Государственные регулирующие органы запретили продукт после того, как конкуренты Radian пожаловались на его незаконность.

Принуждение тех, кто рефинансирует свои дома, к покупке титульной страховки, способствует расовому неравенству. Высокая цена рефинансирования особенно обременительна для чернокожих домовладельцев, у которых меньше доступа к семейному богатству. Белые домовладельцы в два раза чаще рефинансируют свои дома и получают более низкую процентную ставку. Между тем чернокожие домовладельцы в два раза чаще теряют свои дома.

В Сан-Франциско домовладелец по имени Макс Симкофф все больше разочаровывался после того, как ему пришлось заплатить 1500 долларов за серию страховых полисов, поскольку он неоднократно рефинансировал свой дом, чтобы воспользоваться более низкими процентными ставками.«Это смешно», — вспоминает он. «Я плачу снова и снова, хотя я точно знаю, каков риск, потому что я владелец». В 2016 году Симкофф основал Doma, которая стремится снизить стоимость андеррайтинга полисов титульного страхования рефинансируемых ипотечных кредитов. В отличие от подхода Radian, здесь используется алгоритм оценки рисков. Несмотря на то, что Doma экономит деньги потребителей, пропуская трудоемкую работу по проведению традиционного поиска по названию, она больше не выплачивает выплаты по претензиям, что говорит о том, что старый подход на самом деле не нужен.

Мое закрытие

В конце концов, я не смог много сделать, чтобы сократить расходы на страхование титула. Джефф Рознер, утвержденный адвокат, с которым я работал, сообщил мне, что мне не нужно покупать «расширенный полис», чтобы защитить себя от оспаривания титула, в дополнение к полису, который я купил для защиты интересов своего банка. Покупателям жилья иногда автоматически выставляются счета за расширенные полисы, если они специально не отказываются от покрытия в письменной форме.

Линда, мой риэлтор, похоже, не особенно довольна моим решением пойти с Рознером.Она немного пожаловалась на то, что ей пришлось заключать сделку в коворкинге, который предложил Рознер, а не в комнате по коридору от ее офиса, где работал ее аффилированный агент. Она никогда не говорила, что утвержденные поверенные ненадежны, но довольно резко говорила, что не знакома с ними. Мне показалось, что она имела в виду, что работа с Рознером может вызвать некоторые трения в процессе закрытия.

Нет. Я сидел за столом в коворкинге с Линдой, риелтором продавца и партнером Рознера.Был документ на 114 страниц, требующий десятков подписей. Я выписал несколько чеков. В Пенсильвании и большинстве других штатов титульные страховщики также занимаются оформлением документов и следят за тем, чтобы каждый получил свои деньги. Один из самых важных документов в сделке — «форма ALTA» — показывает, откуда поступали и уходили все деньги. Он назван в честь Американской ассоциации прав на землю, отраслевой торговой группы.

Три месяца спустя офис Рознера прислал мне два PDF-файла. Один показал, что трансфертные налоги были уплачены.Другой показал, что акт и ипотека были зарегистрированы в окружном архиве. В конце концов, это была основная услуга, за которую я заплатил 4080 долларов. Мой банк вынудил меня нанять кого-то, чтобы сообщить мне, что дом, за который я заплатил и в который уже переехал, на самом деле принадлежит мне.

Как зарегистрировать дом: пошаговая инструкция и подводные камни

Если дом куплен или построен, то возникает вопрос, как оформить его в собственность. Данная процедура позволяет оформить недвижимость, которая будет принадлежать ее владельцу. Как правило, дом сдается под застройку, поэтому предварительно необходимо оформить собственность.

Теперь действует упрощенная процедура регистрации недвижимого имущества. Оформить дачный дом можно по дачной амнистии. Нужно только подготовить документы. Процедура не сложная, нужно пройти несколько этапов. Как зарегистрировать дом отдыха? Для этого следует обратиться к действующим законодательным документам.

Декор

По Земельному кодексу есть приказ в упрощенной форме. Это касается тех домов, которые входят в состав кооператива или товарищества. Раньше это было сложно сделать, а сейчас нужно в короткие сроки подготовить минимум документов, после чего можно выполнять процедуру.

Как зарегистрировать дом? Эта работа начинается с кадастрового учета, который требуется перед государственной регистрацией. Когда объект строится на дачном или садовом участке, вносить его в кадастровый учет не нужно, необходимо только взять сведения из проекта и составить декларацию.

Как оформить дом под фермерское хозяйство? Эта процедура ничем не отличается от стандартной. Для отвода земли в целях ведения личного подсобного хозяйства необходима процедура государственной регистрации. Даже если есть планы по строительству объектов. Потребуется предоставить кадастровый паспорт, зарегистрировать его, оплатить пошлину, после чего выдать документ на дом.

Виды объектов «дачной амнистии»

Оформить дачный дом по дачной амнистии можно только в том случае, если в собственность принадлежат следующие объекты:

  • Здания, расположенные на участках под застройку индивидуального строительства;
  • дома, расположенные на территории, где осуществляется садоводство, подсобное хозяйство;
  • садово-огородные сооружения, расположенные на земельном участке, выданном для дачи;
  • хозяйственные блоки, гаражи, амбары, беседки, амбары выданные для ИЖС и ЛПХ;
  • Другие здания, для которых не требуется разрешение на строительство.

Основное требование к строительству — это государственная регистрация строительства объектов целевого назначения. В остальных случаях необходимо пройти стандартную процедуру. Только в том случае, если недвижимость соответствует этим требованиям, вы можете узнать, как зарегистрировать дом для отдыха на сайте.

Заполнение декларации

Для регистрации дома на земельном участке необходимо правильно заполнить декларацию и измерить площади всех объектов на территории.Грамотно оформленный документ послужит подтверждением возведения объекта недвижимости. Декларация считается основанием для приобретения права собственности, благодаря чему можно осуществить государственную регистрацию.

Информация в декларации

На каждое здание должен быть аналогичный документ. Вписанная в него территория не может быть оспорена. В декларации указывается следующая информация:

  • местонахождение, адрес объекта;
  • наименование и назначение здания;
  • этажность, в том числе подземная;
  • материал внешней стенки;
  • наличие инженерных сетей.

На каждый объект составляется 2 экземпляра документации. Только после этого процедура будет считаться завершенной.

Необходимые документы

Где зарегистрировать дом? Для этого необходимо обратиться в местный территориальный орган, выполняющий работы по оформлению земельных участков и недвижимого имущества. Здесь процедура будет осуществляться на законных основаниях. Оформить дом на земельном участке получится при предоставлении следующей документации:

  • право на участок;
  • декларация о строительстве;
  • подтверждение оплаты госпошлины;
  • паспорт хозяина

Через месяц орган выдал свидетельство о регистрации права собственности на все объекты, которые отмечены в декларации.

Номер дома и прописка в стране

Жилой объект должен иметь адрес, т.к. только тогда можно прописаться в доме. Как зарегистрировать дом, а также стать его полноправным владельцем? Необходимо обратиться в муниципальные органы, предоставив необходимый перечень документов. Процедура занимает около месяца, и когда адрес присвоен, можно заняться оформлением кадастрового паспорта.

Как зарегистрировать дом на сайте, чтобы он приобрел статус жилого? Объект должен соответствовать требованиям законодательства.Для получения дома аналогичного статуса необходимо предоставить следующие документы:

  • паспорт собственника;
  • заявление о статусе жилья;
  • имущественные права;
  • план и техническое описание;
  • проект перепланировки.

Здание должно соответствовать всем требованиям законодательства. Объект приобретает адрес, кадастровый номер. Если все подходит, то предоставляется документ, подтверждающий законность проживания.После этого можно оформить регистрацию.

Регистрация без документов

Процедура проходит намного проще при наличии всех необходимых документов. Но если их нет, конструкция намного сложнее и тоже может занять много времени. Но как зарегистрировать дом в этом случае? Эти документы необходимы. Для этого потребуются:

  • подтверждение покупки до 06.03.90;
  • описание земли;
  • заявление с просьбой об определении границ.

На месяц подписывается проект с обозначенными границами. Как зарегистрировать загородный дом, чтобы он стал своим:

  • документ с границами участка;
  • доказательство покупки здания;
  • заявление на покупку земли.

Вся документация подается в орган местного самоуправления, которому принадлежит территория. Уже через 2 недели будет выдан документ, подтверждающий право собственности на участок.

Как зарегистрировать загородный дом на сайте, чтобы все было оформлено? Последним шагом является утверждение прав на сайт. Документация подается в орган государственной регистрации, а через месяц предоставляется подтверждение. Он послужит для совершения различных сделок с землей и домом.

Весь процесс создания задачи прост, но требует времени и запаса терпения. Вам нужно правильно оформить проект, иначе дом будет построен незаконно.Важно пройти все этапы, начиная с участка, переходя к постройкам.

При отсутствии времени и желания выполнить данную работу самостоятельно, следует заказать ее в фирме, профессионально занимающейся подобной деятельностью. В этом случае можно будет в короткие сроки стать собственником земли и дома, а также совершать с ними сделки.

Нюансы

Процедура имеет несколько тонкостей, позволяющих пройти оформление правильно.Прежде чем оформить дом по дачной амнистии, нужно учесть несколько нюансов:

  • данный закон распространяется только на те территории, которые были предоставлены до введения Земельного кодекса, до 30 января 2001 года, а новый порядок распространяется на стандартная процедура;
  • можно получить право не на все земельные участки, потому что его нельзя получить на территории, изъятой из оборота или ограниченной в использовании;
  • Часто площадь записанного в документе участка меньше: следует регистрировать только фактическую территорию, границы которой согласуются с ее соседями;
  • для установления реальной площади участка необходимо обратиться в Росимущество.

Преимущество дачной амнистии в том, что нет ограничений по количеству участков и объектов, подлежащих регистрации. Надлежащим образом зарегистрированное имущество будет считаться собственностью его владельца. С полученной документацией вы можете совершать различные сделки.

Индекс цен на жилье в Великобритании за август 2021 года

За последние 18 месяцев все участники рынка недвижимости пострадали от последствий COVID-19; HM Land Registry ничем не отличается, и в результате этот выпуск индекса цен на жилье в Великобритании не настолько полный, как мог бы быть.

Данные верны. Однако в этот выпуск могут быть внесены дополнительные изменения, поскольку в ближайшие месяцы мы добавим больше данных. Дополнительную информацию см. в разделе Сокращение задержек.

Данные за август показывают:

  • в среднем, цены на жилье выросли на 2,9% с июля 2021 года
  • ежегодный рост цен составил 10,6%, в результате чего средняя стоимость недвижимости в Великобритании составляет 264 244 фунтов стерлингов

Англия

В Англии данные за август показывают, что в среднем цены на жилье выросли на 3.2% с июля 2021 года. Ежегодный рост цен на 9,8% увеличивает среднюю стоимость недвижимости до 280 921 фунта стерлингов.

Региональные данные для Англии показывают, что:

  • В Лондоне наблюдался наибольший месячный рост с изменением на 5,6%
  • В Йоркшире и Хамбере наблюдался самый низкий месячный рост цен — 1,5%
  • на Северо-Востоке наблюдался наибольший годовой рост цен на 13,3%
  • В Лондоне наблюдался самый низкий годовой рост цен: рост составил 7,5%

Изменение цен по регионам для Англии

Регион Средняя цена Август 2021 Годовое изменение, % с августа 2020 г. Ежемесячное изменение, % с июля 2021 г.
Ист-Мидлендс 221 693 фунтов стерлингов 10.3 2,7
Восточная Англия 324 510 фунтов стерлингов 9,6 2,9
Лондон 525 893 фунтов стерлингов 7,5 5,6
Северо-Восток 149 042 фунтов стерлингов 13,3 2,4
Северо-Запад 194 821 фунтов стерлингов 12,4 4.5
Юго-Восток 358 070 фунтов стерлингов 8,7 1,9
Юго-запад 288 658 фунтов стерлингов 8,9 4,2
Уэст-Мидлендс 228 593 фунтов стерлингов 11,0 2,9
Йоркшир и Хамбер 185 968 фунтов стерлингов 8,8 1,5

Продажи изъятия по объему для Англии

Наименьшее количество продаж по возвращению во владение в июне 2021 года было на востоке Англии.

Наибольшее количество сделок по изъятию имущества в июне 2021 года было в Лондоне.

Продажа с возвратом владения июнь 2021
Ист-Мидлендс 6
Восточная Англия 4
Лондон 27
Северо-Восток 24
Северо-Запад 24
Юго-Восток 15
Юго-запад 13
Уэст-Мидлендс 5
Йоркшир и Хамбер 10
Англия 128

Средняя цена по типу недвижимости в Англии

Тип свойства август 2021 Август 2020 Разница %
Отдельный 438 195 фунтов стерлингов 390 210 фунтов стерлингов 12.3
Сдвоенный 267 585 фунтов стерлингов 242 027 фунтов стерлингов 10,6
Терраса 227 510 фунтов стерлингов 208 306 фунтов стерлингов 9,2
Квартира/мезонет 239 794 фунтов стерлингов 226 269 фунтов стерлингов 6,0
Все 280 921 фунтов стерлингов 255 802 фунтов стерлингов 9,8

Финансирование и статус покупателя для Англии

Тип операции Средняя цена Август 2021 Годовое изменение цен, % с августа 2020 г. Ежемесячное изменение цены, % с июля 2021 г.
Наличные 262 317 фунтов стерлингов 9.4 3,0
Ипотека 290 089 фунтов стерлингов 10,0 3,2
Первый покупатель 233 267 фунтов стерлингов 9,2 2,5
Бывший владелец 322 045 фунтов стерлингов 10,5 3,8

Строительный статус для Англии

Статус здания* Средняя цена Июнь 2021 Годовое изменение цен, % с июня 2020 г. Ежемесячное изменение цены, % с мая 2021 г.
Новостройка 364 672 фунтов стерлингов 20.9 4,5
Существующая перепроданная недвижимость 277 694 фунтов стерлингов 11,9 5,0

*Цифры за 2 последних месяца не публикуются, так как недостаточно транзакций новых сборок, чтобы дать значимый результат.

Лондон

London показывает, что в среднем цены на жилье выросли на 5,6% с июля 2021 года. Годовой рост цен на 7,5% приводит к тому, что средняя стоимость недвижимости составляет 525 893 фунтов стерлингов.

Средняя цена по типу недвижимости в Лондоне

Тип свойства август 2021 Август 2020 Разница %
Отдельный 1 050 152 фунтов стерлингов 937 891 фунтов стерлингов 12,0
Сдвоенный 663 688 фунтов стерлингов 606 544 фунтов стерлингов 9,4
Терраса 569 780 фунтов стерлингов 521 320 фунтов стерлингов 9.3
Квартира/мезонет 444 654 фунтов стерлингов 421 646 фунтов стерлингов 5,5
Все 525 893 фунтов стерлингов 489 424 фунтов стерлингов 7,5

Финансирование и статус покупателя для Лондона

Тип операции Средняя цена Август 2021 Годовое изменение цен, % с августа 2020 г. Ежемесячное изменение цены, % с июля 2021 г.
Наличные 536 299 фунтов стерлингов 5.1 4,9
Ипотека 521 423 фунтов стерлингов 8,0 5,7
Первый покупатель 455 377 фунтов стерлингов 7,0 5,2
Бывший владелец 601 844 фунтов стерлингов 8,0 6,0

Статус здания в Лондоне

Статус здания* Средняя цена Июнь 2021 Годовое изменение цен, % с июня 2020 г. Ежемесячное изменение цены, % с мая 2021 г.
Новостройка 533 642 фунтов стерлингов 12.1 2,8
Существующая перепроданная недвижимость 505 296 фунтов стерлингов 4,6 2,9

*Цифры за 2 последних месяца не публикуются, так как недостаточно транзакций новых сборок, чтобы дать значимый результат.

Уэльс

Уэльс показывает, что в среднем цены на жилье выросли на 2,8% с июля 2021 года. Ежегодный рост цен на 12,5% приводит к тому, что средняя стоимость недвижимости составляет 194 575 фунтов стерлингов.

В июне 2021 г. в Уэльсе было проведено 6 сделок по изъятию прав собственности.

Средняя цена по типу недвижимости для Уэльса

Тип свойства август 2021 Август 2020 Разница %
Отдельный 295 890 фунтов стерлингов 261 451 фунтов стерлингов 13,2
Сдвоенный 189 195 фунтов стерлингов 167 753 фунтов стерлингов 12.8
Терраса 151 730 фунтов стерлингов 134 696 фунтов стерлингов 12,6
Квартира/мезонет 126 094 фунтов стерлингов 117 154 фунтов стерлингов 7,6
Все 194 575 фунтов стерлингов 172 999 фунтов стерлингов 12,5

Статус финансирования и покупателя для Уэльса

Тип операции Средняя цена Август 2021 Годовое изменение цен, % с августа 2020 г. Ежемесячное изменение цены, % с июля 2021 г.
Наличные 187 818 фунтов стерлингов 11.7 2,0
Ипотека 198 417 фунтов стерлингов 12,8 3,1
Первый покупатель 167 576 фунтов стерлингов 12,3 2,7
Бывший владелец 226 229 фунтов стерлингов 12,6 2,8

Статус здания для Уэльса

Статус здания* Средняя цена Июнь 2021 Годовое изменение цен, % с июня 2020 г. Ежемесячное изменение цены, % с мая 2021 г.
Новостройка 268 775 фунтов стерлингов 24.6 2,9
Существующая перепроданная недвижимость 190 831 фунтов стерлингов 15,9 4,8

*Цифры за 2 последних месяца не публикуются, так как недостаточно транзакций новых сборок, чтобы дать значимый результат.

Цены на жилье в Великобритании

Цены на жилье в Великобритании выросли на 10,6% за год до августа 2021 года по сравнению с 8,5% в июле 2021 года. Без учета сезонных колебаний средние цены на жилье в Великобритании выросли на 2.9% в период с июля по август 2021 года по сравнению с увеличением на 1% за тот же период годом ранее (июль и август 2020 года).

Статистика сделок с недвижимостью Великобритании показала, что в августе 2021 года с учетом сезонных колебаний оценочное количество сделок с жилой недвижимостью стоимостью 40 000 фунтов стерлингов или выше составило 98 300. Это на 20,9% больше, чем год назад. В период с июля по август 2021 года количество транзакций в Великобритании увеличилось на 32,0% с учетом сезонных колебаний после рекордного уровня количества транзакций в июне 2021 года и последующего сокращения, которое последовало в июле.

Самый сильный рост цен на жилье был на Северо-Востоке, где цены выросли на 13,3% за год до августа 2021 года. Самый низкий годовой рост был в Лондоне, где цены выросли на 7,5% за год до августа 2021 года.

См. экономический отчет.

Британский HPI основан на завершенных сделках с жильем. Как правило, покупка дома может занять от 6 до 8 недель. Данные о ценах, поступающие в британский HPI за август 2021 года, в основном будут отражать те соглашения, которые были заключены после того, как правительство приняло меры по ограничению распространения Covid-19.

Уменьшение задержек

Нашим абсолютным приоритетом является сокращение любых задержек, как вызванных пандемией, так и существующих ранее. Чтобы предоставлять наши услуги, содействуя общественному здравоохранению, мы:

  • корректировка наших ресурсов при необходимости
  • внедрение автоматизации там, где это целесообразно
  • набор и обучение более 500 новых сотрудников

Фон

  1. Мы публикуем индекс цен на жилье в Великобритании (HPI) во вторую или третью среду каждого месяца, а данные по Северной Ирландии обновляются ежеквартально.Мы опубликуем HPI Великобритании за август 2021 года в 9:30 утра в среду, 17 ноября 2021 года. См. календарь дат выпуска.

  2. Мы внесли некоторые изменения, чтобы повысить точность UK HPI. Мы не публикуем среднюю цену и процентное изменение для новых построек и существующей перепроданной недвижимости, как это делалось ранее, потому что в настоящее время недостаточно транзакций по новым постройкам, чтобы обеспечить надежный результат. Это означает, что в отчетах UK HPI за этот месяц новые постройки и существующая перепроданная недвижимость указаны в соответствии с доступными в настоящее время объемами продаж.

  3. Период пересмотра HPI для Великобритании был продлен до 13 месяцев после пересмотра политики пересмотра (см. расчет HPI для Великобритании в разделе 4.4). Это гарантирует, что используемые данные будут более полными.

  4. Данные об объеме продаж доступны по статусу собственности (новостройка и существующая недвижимость) и статусу финансирования (наличные и ипотека) в наших загружаемых таблицах данных. Транзакции, которые требуют от нас создания нового реестра, такие как новые сборки, являются более сложными и требуют больше времени для обработки.Ознакомьтесь с изменениями данных HPI Великобритании.

  5. Таблицы изменений доступны для Англии и Уэльса в загружаемых данных в формате CSV. Дополнительную информацию см. в UK HPI.

  6. Земельный кадастр Ее Величества, Реестры Шотландии, Земельные и имущественные службы/Агентство статистики и исследований Северной Ирландии и Агентство по оценке предоставляют данные для HPI Великобритании.

  7. Управление национальной статистики (ONS) и Департамент земельных и имущественных услуг/Агентство статистики и исследований Северной Ирландии рассчитывают HPI Великобритании.Он применяет модель гедонистической регрессии, в которой используются различные источники данных о ценах на недвижимость, в том числе набор данных о ценах земельного реестра Ее Величества, и атрибуты для получения оценок изменения цен на жилье каждый месяц. Узнайте больше об используемой методологии от ONS и Агентства статистики и исследований Северной Ирландии.

  8. Мы берем статистику сделок с недвижимостью в Великобритании из ежемесячных оценок Налогово-таможенной службы Великобритании (HMRC) о количестве сделок с жилой и нежилой недвижимостью в Великобритании и входящих в нее странах.Количество сделок с недвижимостью в Великобритании сильно зависит от сезона: больше активности приходится на летние месяцы, а зимой меньше. Эта регулярная годовая картина может иногда маскировать основные движения и тенденции в рядах данных. HMRC представляет совокупные данные о транзакциях в Великобритании с учетом сезонных колебаний. Вносим поправки как на время года, так и на построение календаря, включая поправки на положение Пасхи и количество торговых дней в том или ином месяце.

  9. Сезонно скорректированные ряды данных

    ИНН Великобритании рассчитываются только на региональном и национальном уровнях. См. таблицы данных.

  10. Первая оценка средней цены новостройки (отчет за апрель 2016 г.) была основана на небольшой выборке, которая может вызвать волатильность. К последней оценке было применено трехмесячное скользящее среднее, чтобы частично устранить эту волатильность.

  11. Индекс HPI Великобритании отражает окончательную цену сделки по продаже жилой недвижимости.Используя среднее геометрическое, он охватывает покупки по рыночной стоимости для проживания владельца и покупки с целью сдачи в аренду, за исключением покупок не по рыночной стоимости (таких как повторная ипотека), где «цена» представляет собой оценку.

  12. Земельный кадастр Ее Величества предоставляет информацию о сделках с жилой недвижимостью в Англии и Уэльсе, собранную в рамках процесса официальной регистрации недвижимости, которая продается по полной рыночной стоимости.

  13. Набор данных Земельного кадастра Ее Величества содержит цену продажи имущества, дату завершения продажи, полный адрес, тип имущества (отдельный, двухквартирный, террасный или плоский), если это недавно построенное имущество или существующее жилое здание и переменная, указывающая, была ли недвижимость приобретена как финансируемая сделка (с использованием ипотеки) или как нефинансируемая сделка (покупка за наличные).

  14. Данные о продажах по изъятию основаны на количестве транзакций, зарегистрированных в Земельном кадастре Ее Величества кредиторами, осуществляющими свое право продажи.

  15. Для Англии мы показываем объем продаж прав собственности, зарегистрированный по регионам государственных учреждений. Для Уэльса мы предоставляем объем продаж повторного владения для количества продаж повторного владения.

  16. Данные о продажах

    Repossession доступны с апреля 2016 года в формате CSV. Узнайте больше информации о продажах повторного владения.

  17. Мы публикуем CSV-файлы с необработанными и очищенными агрегированными данными каждый месяц для Англии, Шотландии и Уэльса. Мы публикуем данные по Северной Ирландии ежеквартально. Они доступны для бесплатного использования и повторного использования в соответствии с лицензией Open Government.

  18. Миссия HM Land Registry состоит в том, чтобы гарантировать и защищать права собственности в Англии и Уэльсе.

  19. Земельный кадастр Ее Величества — это государственное учреждение, созданное в 1862 году.Его цель — стать ведущим земельным реестром в мире по скорости, простоте и открытому подходу к данным.

  20. Земельный кадастр Ее Величества защищает право собственности на землю и недвижимость на сумму более 7 триллионов фунтов стерлингов, включая ипотечные кредиты на сумму более 1 триллиона фунтов стерлингов. Земельный реестр содержит более 26 миллионов титулов, свидетельствующих о праве собственности примерно на 87% земельной массы Англии и Уэльса.

  21. Для получения дополнительной информации о Земельном кадастре Ее Величества посетите сайт www.gov.uk/земельный реестр.

  22. Следите за нами в Twitter, нашем блоге, LinkedIn и Facebook.

Законопроект о сокрытии информации о должностных лицах одобрен Сенатом

ФРАНКФОРТ, Кентукки. (AP) — В пятницу Сенат Кентукки принял законопроект, запрещающий разглашение личной информации о судьях, прокурорах, полицейских и других должностных лицах, которые могут подать в суд за разглашение эти детали.

Сторонники представили эту меру как средство личной защиты должностных лиц, участвующих в системе уголовного правосудия, путем сокрытия домашних адресов, номеров телефонов и мест работы или учебы.Законопроект также будет применяться к супругам, детям и родителям чиновников.

«Это наша демонстрация поддержки безопасности всех этих людей», — сказал сенатор-республиканец Уил Шредер.

Средства массовой информации и сторонники открытого правительства говорят, что законопроект ослабит закон штата об открытых архивах. Информация, защищенная законопроектом, будет включать такие вещи, как отчеты о налоге на имущество.

«Это будет препятствовать давнему праву общественности на доступ к публичным записям, ограничивая государственные учреждения в выполнении их обязанностей по открытым записям», — заявила в пятницу Эми Бенсенхейвер, содиректор Коалиции открытого правительства Кентукки, в электронном заявлении.

Мера была одобрена Сенатом 24 голосами против 8 и прошла в Палату представителей.

Сенатор-республиканец Дэнни Кэрролл, автор законопроекта, указал на национальную статистику, отражающую рост угроз в отношении судей и насилия в отношении сотрудников полиции, в качестве обоснования законопроекта.

«Достаточно посмотреть на мир сегодня, чтобы увидеть необходимость в этом», — сказал он.

Сенатор-демократ Робин Уэбб сказал, что информация, защищенная законопроектом, легко доступна в Интернете.

«Я думаю, что это своего рода ложное чувство безопасности, и оно не будет делать то, чего хотят люди», — сказала она, выступая против законопроекта.

Законопроект будет применяться к широкому кругу действующих и вышедших на пенсию должностных лиц, включая судей, прокуроров, сотрудников полиции и исправительных учреждений, а также их ближайших родственников.

Если Сенатский законопроект 63 станет законом, государственные учреждения не смогут раскрывать «идентифицирующую личность информацию», если эти должностные лица запросят защиту.Это будет включать записи о рождении, браке, собственности и регистрации транспортных средств, а также адреса электронной почты. Он включает положение, позволяющее судьям распоряжаться о раскрытии информации, не подпадающей под действие других правил.

Законопроект позволит должностным лицам или их ближайшим родственникам подать иск в случае раскрытия информации. Они могут подать в суд на кого-либо за распространение информации, если посчитают, что это было сделано для их запугивания или беспокойства, или в ответ на решение, или имело целью повлиять на будущие действия.Это также будет применяться, если у них есть разумные опасения причинения вреда их имуществу.

Во время слушаний в комитете по законопроекту представители СМИ выразили обеспокоенность тем, что термин «информация, позволяющая установить личность» определен слишком расплывчато. Комитету сообщили, что новостные организации вряд ли опубликуют дату рождения чиновника, но репортеры используют такую ​​информацию, чтобы убедиться, что у них есть правильный человек для статей, а не кто-то другой с таким же именем.

Также в пятницу Сенат принял законопроект, который позволит школьным округам выделять детям время для завтрака, если они опаздывают в школу. Мера, спонсируемая сенатором-республиканцем Джейсоном Хауэллом, одобрена Сенатом 32 голосами против 1 и передана в Палату представителей.

Решение о предоставлении опоздавшим детям до 15 минут на завтрак в учебное время будет решаться суперинтендантами школьного округа. По словам сторонников законопроекта, цель состоит в том, чтобы больше студентов, получающих бесплатное и льготное питание, могли завтракать.

Дети могут опоздать в школу из-за задержки автобуса, пробок на дорогах, ненастной погоды, спущенной шины или по многим другим причинам, говорят болельщики.

Высоко оценивая законопроект Сената № 151, сенатор-демократ Реджи Томас сказал, что если «мы хотим, чтобы наши дети находились в наилучшем положении для получения наилучшего возможного образования, мы должны их кормить».

RIA и решения для финансовых консультантов

Готовы к сравнительному исследованию RIA или рассматриваете его впервые?

Участие поможет вам получить ключевую информацию для планирования будущего вашей фирмы, понять свои конкурентные преимущества и определить возможные возможности, независимо от размера вашей фирмы.Этот мощный ресурс доступен бесплатно в рамках ваших отношений с Schwab.

Вы можете быть уверены в надежных данных, которые предоставляет исследование, ежегодно участвующее в нем более тысячи фирм, большинство из которых являются повторными участниками. Вы можете увидеть, как ваш бизнес работает по сравнению с фирмами аналогичного размера по показателям роста, прибыльности, производительности, укомплектованности персоналом и т. д.

Вот как выглядит исследование. Эти первые шесть вкладок составляют основную часть исследования.Последняя вкладка — это раздел вознаграждения, который является необязательным и остается заблокированным до тех пор, пока не будет отправлена ​​основная часть исследования. Кнопка «Проверить данные» помогает понять, что еще осталось сделать.

Будьте уверены, любые данные, которые вы вводите в исследование, хранятся в строжайшей тайне. Мы публикуем общие сводки результатов только с агрегированными данными, чтобы скрыть ответ какой-либо отдельной фирмы.

Сразу после того, как вы отправите основную часть исследования, вы сразу же получите этот моментальный снимок с высокоуровневыми тенденциями.Это дополняет подробный персонализированный отчет с сотнями показателей, которые вы получите этим летом.

Вот пример информации, которую вы получите в подробном отчете коллег. Этот образец отчета основан на вымышленной тестовой фирме. На этой странице вы можете увидеть данные этой фирмы, а также результаты для фирм в ее группе аналогов.

Мы определяем однородные группы по активам, находящимся под управлением, поэтому у вас будет аналогичный набор компаний для сравнения.

Если вы заполните раздел компенсации, вы получите отчет о компенсации этим летом и получите доступ к онлайн-инструменту компенсации.

Вот пример страницы из отчета о вознаграждениях, на которой показаны данные о заработной плате, поощрительных выплатах и ​​правах собственности для одной из 27 должностей на национальном уровне, а также на региональном уровне. Онлайн-инструмент позволяет динамически фильтровать эти данные.

Подождите некоторое время, если это ваш первый год прохождения исследования, так как вы будете собирать данные, и вопросы будут для вас новыми.

Консультанты, которые недавно участвовали, заметят, что большая часть данных исследования предварительно заполнена, чтобы упростить процесс ввода данных.

Здесь показана дата открытия исследования. Вы можете вернуться, чтобы изменить данные и повторно отправить их до 17:00. Тихоокеанское время / 20:00 Восточное время на дату закрытия. Только фирмы, завершившие онлайн-исследование к установленному сроку, получат индивидуальные отчеты о сравнительном анализе.

Для начала: Посетите AdvisorServices.schwab.com/benchmarking, чтобы получить доступ к исследованию.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.