Покупка доли в квартире у родственника: Пять капканов, в которые можно попасть при покупке доли в квартире

Содержание

Пять капканов, в которые можно попасть при покупке доли в квартире

https://realty.ria.ru/20190527/1554950458.html

Пять капканов, в которые можно попасть при покупке доли в квартире

Пять капканов, в которые можно попасть при покупке доли в квартире — Недвижимость РИА Новости, 25.11.2021

Пять капканов, в которые можно попасть при покупке доли в квартире

Покупка доли в квартире – одна из самых коварных операций, несмотря на то, что сейчас все подобные сделки проходят с обязательным участием нотариуса. В какие… Недвижимость РИА Новости, 25.11.2021

2019-05-27T13:34

2019-05-27T13:34

2021-11-25T18:49

жилье

практические советы – риа недвижимость

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdnn21.img.ria.ru/images/151383/59/1513835957_0:151:2000:1276_1920x0_80_0_0_12177ffc1b167b20ece1e280a1bc3979.jpg

МОСКВА, 27 мая — РИА Недвижимость, Денис Давыдов. Покупка доли в квартире – одна из самых коварных операций, несмотря на то, что сейчас все подобные сделки проходят с обязательным участием нотариуса. В какие ловушки могут попасть будущие «дольщики» и как им этого избежать, и решил выяснить сайт «РИА Недвижимость».Капкан №1. Купить, но не купитьПрежде всего, нужно помнить о том, что продавец должен продавать свою долю по определенным правилам. Если владелец доли намерен продать ее постороннему лицу, он предварительно обязан предложить собственникам остальных долей выкупить ее по цене не выше, чем она будет предложена остальным покупателям. У собственников долей будет месяц на то, чтобы согласиться или отказаться от преимущественного права выкупа (статья 250 ГК РФ).Если в течение месяца собственники других долей в этой квартире не изъявили желание ее купить, можно смело продавать.Важно помнить, что сейчас все сделки с долями подлежат обязательному нотариальному удостоверению, поэтому, чтобы нотариус не отклонил ее, нужно грамотно оформить само извещение.»Замечу, что любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев после продажи требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя», – обращает внимание председатель московской коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры», адвокат Евгений Корчаго. В этом случае другой участник долевой собственности может подать иск о переводе на себя права преимущественного выкупа. Однако, как отмечает эксперт, ему придется старательно доказывать суду, что он не воспользовался правом преимущественного выкупа по очень уважительной причине. И даже если он это докажет, то тем же судебным решением продавца обяжут перевести деньги первоначальному покупателю.Капкан №2. Продавец не продавецТакже покупателю доли нужно удостовериться через выписку в Росреестре, что продавец вообще является ее собственником, что на ней нет обременений в виде ареста или залога и что она не фигурирует в судебных спорах, рекомендует адвокат московской коллегии адвокатов «Сед лекс» Вера Ефремова.Капкан №3. Зарегистрирован, но не собственникЕще один нюанс, который важно урегулировать при покупке, – это прописанные в квартире люди, которые не являются ее собственниками. Так, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок продавца, вне зависимости от того, долю вы покупаете или квартиру целиком, нужно предварительно договориться с продавцом о снятии с регистрационного учета всех лиц, включая несовершеннолетних, добавляет Ефремова. Впрочем, адвокат коллегии адвокатов «Бородин и партнеры» Олеся Спиричева в ситуации, когда продавец перед покупкой не выписывает всех прописанных там людей, рекомендует просто отказаться от сделки. «Покупая недвижимое имущество с регистрацией в нем по месту жительства несовершеннолетнего, вы серьезно рискуете тем, что выписать ребенка до его совершеннолетия не удастся, если, например, у его родителей или него самого нет другого жилья», – предупреждает она.Капкан №4. Микродоля – продажа по принуждениюВажным моментом является и размер той доли, которая находится в собственности. Как говорит Спиричева, по буквальному смыслу действующего сегодня законодательства, миноритарный собственник (собственник незначительной доли) вправе распоряжаться своими квадратными метрами, даже если это 0,5 квадратного метра, в том числе продать их, подарить или сдать в аренду.А вот с проживанием в данном случае может возникнуть большая проблема. Дело в том, что на практике суды чаще отказывают владельцу микродоли в праве проживания в квартире. Если размер его доли не позволяет выделить ему отдельную комнату и он не является родственником других владельцев, то он может рассчитывать лишь на выкуп своей доли остальными владельцами.По иску мажоритарного собственника или их группы суд может прекратить право собственности на незначительную долю против воли ее миноритарного собственника, если у последнего доля значительно меньше, ему нельзя выделить изолированную комнату соразмерно доле или он имеет другое жилье и в этом не проживает.Впрочем, известны судебные прецеденты, когда суд отказал в праве на вселение владельцу 2/3 квартиры, отмечает она. В том случае в однокомнатной квартире жила семья, владеющая 1/3 в ней. Суд решил, что покупатель 2/3 квартиры не сможет пользоваться жильем соразмерно своей доле, так как совладельцы не являются родственниками, выделить отдельную комнату в однушке новому собственнику невозможно, необходимость вселения и проживания именно в спорном жилом помещении истцом не доказана, а потому суд усмотрел злоупотребление правом со стороны истца, так как приобретая долю в указанной квартире, он не мог не знать о наличии сособственника 1/3 доли в квартире, непригодности квартиры для совместного проживания 2-х разных семей, а потому, приобретая долю в квартире, действовал заведомо недобросовестно. Кому из двух собственников разрешено жить на данной площади, решает суд на основе того, кто дольше жил в этой квартире. То есть, если вы купили ½ в однокомнатной квартире, зная, что там уже живет семья, членом которой вы не являетесь, а сами вы имеете другое жилье, то суд, скорее всего, встанет на сторону людей, которые изначально живут в этой квартире.Капкан №5. Трудности бытияДаже если вы правильно оформите покупку через нотариуса, решите проблемы с выселением детей предыдущего владельца и у вас не миноритарная доля в квартире – это не повод расслабляться и совершать сделку. Ведь нужно еще подумать о том, а сможете ли вы вообще жить на своих купленных квадратах?Представьте, у вас есть треть в трехкомнатной квартире с комнатами на 12,15 и 20 квадратных метров. Какая из них достанется вам, зависит от многих факторов.Однако делить можно не только «квадраты», но и расходы на оплату коммунальных услуг. Чаще всего управляющая компания присылает квиток на всю квартиру, а сумму в нем собственники делят по договоренности. Но если кто-то из них не оплачивает свою часть, то в судебном порядке можно разделить лицевой счет, тогда каждый будет получать персональную квитанцию, добавляет она.В случае если в помещениях общего пользования нужно провести ремонт, а у кого-то из владельцев нет денег или просто желания его финансировать, то один из собственников может провести его за свой счет, а потом в судебном порядке взыскать с других расходы соразмерно их доле в квартире, отмечает юрист коллегии адвокатов «Сед лекс».Впрочем, конфликты могут быть и не из-за денег, а чисто человеческие. Например, один из жильцов может сменить замки и не пустить вас в квартиру. Или же при продаже вами своей доли другие собственники могут не пускать в квартиру потенциальных покупателей. Тогда придется идти в суд с требованием не мешать пользоваться жильем, заключила Ефремова.

https://realty.ria.ru/20190403/1552360383.html

https://realty.ria.ru/20180911/1528292342.html

Недвижимость РИА Новости

[email protected] ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2019

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdnn21.img.ria.ru/images/151383/59/1513835957_0:0:1702:1276_1920x0_80_0_0_ff79c1cc18e7c1608af592df336b2af9.jpg

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og. xn--p1ai/awards/

жилье, практические советы – риа недвижимость

МОСКВА, 27 мая — РИА Недвижимость, Денис Давыдов. Покупка доли в квартире – одна из самых коварных операций, несмотря на то, что сейчас все подобные сделки проходят с обязательным участием нотариуса. В какие ловушки могут попасть будущие «дольщики» и как им этого избежать, и решил выяснить сайт «РИА Недвижимость».

Капкан №1. Купить, но не купить

Прежде всего, нужно помнить о том, что продавец должен продавать свою долю по определенным правилам. Если владелец доли намерен продать ее постороннему лицу, он предварительно обязан предложить собственникам остальных долей выкупить ее по цене не выше, чем она будет предложена остальным покупателям. У собственников долей будет месяц на то, чтобы согласиться или отказаться от преимущественного права выкупа (статья 250 ГК РФ).

Если в течение месяца собственники других долей в этой квартире не изъявили желание ее купить, можно смело продавать.

Важно помнить, что сейчас все сделки с долями подлежат обязательному нотариальному удостоверению, поэтому, чтобы нотариус не отклонил ее, нужно грамотно оформить само извещение.

«В извещении о продаже нужно указать цену продажи, адрес и кадастровый номер объекта, порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества», – инструктирует юрист международной юридической фирмы Integrites Айвар Маликов.

Айвар Маликов

Юрист международной юридической фирмы Integrites

«Замечу, что любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев после продажи требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя», – обращает внимание председатель московской коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры», адвокат Евгений Корчаго.

В этом случае другой участник долевой собственности может подать иск о переводе на себя права преимущественного выкупа. Однако, как отмечает эксперт, ему придется старательно доказывать суду, что он не воспользовался правом преимущественного выкупа по очень уважительной причине. И даже если он это докажет, то тем же судебным решением продавца обяжут перевести деньги первоначальному покупателю.

3 апреля 2019, 17:32Федеральная нотариальная палата: нотариусы советуютКак продать квартиру, если у нее несколько собственников, и один не выходит на связь?

Капкан №2. Продавец не продавец

Также покупателю доли нужно удостовериться через выписку в Росреестре, что продавец вообще является ее собственником, что на ней нет обременений в виде ареста или залога и что она не фигурирует в судебных спорах, рекомендует адвокат московской коллегии адвокатов «Сед лекс» Вера Ефремова.

Капкан №3. Зарегистрирован, но не собственник

Еще один нюанс, который важно урегулировать при покупке, – это прописанные в квартире люди, которые не являются ее собственниками. Так, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок продавца, вне зависимости от того, долю вы покупаете или квартиру целиком, нужно предварительно договориться с продавцом о снятии с регистрационного учета всех лиц, включая несовершеннолетних, добавляет Ефремова.

«Если продавец, злоупотребляя своими правами, не снимет с учета зарегистрированных граждан до сделки или в ближайшее время после сделки, то новому собственнику придется обращаться в суд с иском о снятии с регистрационного учета посторонних для собственника лиц», – говорит эксперт.

Вера Ефремова

Адвокат московской коллегии адвокатов «Сед лекс»

Впрочем, адвокат коллегии адвокатов «Бородин и партнеры» Олеся Спиричева в ситуации, когда продавец перед покупкой не выписывает всех прописанных там людей, рекомендует просто отказаться от сделки. «Покупая недвижимое имущество с регистрацией в нем по месту жительства несовершеннолетнего, вы серьезно рискуете тем, что выписать ребенка до его совершеннолетия не удастся, если, например, у его родителей или него самого нет другого жилья», – предупреждает она.

Капкан №4. Микродоля – продажа по принуждению

Важным моментом является и размер той доли, которая находится в собственности. Как говорит Спиричева, по буквальному смыслу действующего сегодня законодательства, миноритарный собственник (собственник незначительной доли) вправе распоряжаться своими квадратными метрами, даже если это 0,5 квадратного метра, в том числе продать их, подарить или сдать в аренду.

А вот с проживанием в данном случае может возникнуть большая проблема. Дело в том, что на практике суды чаще отказывают владельцу микродоли в праве проживания в квартире. Если размер его доли не позволяет выделить ему отдельную комнату и он не является родственником других владельцев, то он может рассчитывать лишь на выкуп своей доли остальными владельцами.

11 сентября 2018, 13:39

Как и зачем выделять долю недвижимости в натуре?Если формат долевой собственности перестает устраивать людей, они часто решают выделить доли в натуре – то есть определить, какая именно часть недвижимости принадлежит каждому собственнику. О том, когда это целесообразно, а когда нет, и о других тонкостях процедуры юристы рассказали сайту «РИА Недвижимость».

По иску мажоритарного собственника или их группы суд может прекратить право собственности на незначительную долю против воли ее миноритарного собственника, если у последнего доля значительно меньше, ему нельзя выделить изолированную комнату соразмерно доле или он имеет другое жилье и в этом не проживает.

«Понятие «незначительная» доля установлено законодательно, но при этом закон не содержит дефиниции или числового критерия, по которому бы определялась такая доля. Следовательно, значительна доля или нет, суд определяет по своему усмотрению. Один из критериев, выработанных судебной практикой, – возможность выдела соответствующего доле изолированного помещения», – подчеркивает Спиричева.

Олеся Спиричева

Адвокат коллегии адвокатов «Бородин и партнеры»

Впрочем, известны судебные прецеденты, когда суд отказал в праве на вселение владельцу 2/3 квартиры, отмечает она. В том случае в однокомнатной квартире жила семья, владеющая 1/3 в ней. Суд решил, что покупатель 2/3 квартиры не сможет пользоваться жильем соразмерно своей доле, так как совладельцы не являются родственниками, выделить отдельную комнату в однушке новому собственнику невозможно, необходимость вселения и проживания именно в спорном жилом помещении истцом не доказана, а потому суд усмотрел злоупотребление правом со стороны истца, так как приобретая долю в указанной квартире, он не мог не знать о наличии сособственника 1/3 доли в квартире, непригодности квартиры для совместного проживания 2-х разных семей, а потому, приобретая долю в квартире, действовал заведомо недобросовестно.

Не стоит забывать и о здравом смысле. Купив ½ в однокомнатной квартире, где уже проживает чужой для вас человек, вселиться в нее, скорее всего, не получится, говорит Ефремова. Ведь размер этой доли не позволяет выделить вам в квартире отдельную комнату, а вы не являетесь родственником другого владельца.

Вера Ефремова

Адвокат московской коллегии адвокатов «Сед лекс»

Кому из двух собственников разрешено жить на данной площади, решает суд на основе того, кто дольше жил в этой квартире. То есть, если вы купили ½ в однокомнатной квартире, зная, что там уже живет семья, членом которой вы не являетесь, а сами вы имеете другое жилье, то суд, скорее всего, встанет на сторону людей, которые изначально живут в этой квартире.

Капкан №5. Трудности бытия

Даже если вы правильно оформите покупку через нотариуса, решите проблемы с выселением детей предыдущего владельца и у вас не миноритарная доля в квартире – это не повод расслабляться и совершать сделку. Ведь нужно еще подумать о том, а сможете ли вы вообще жить на своих купленных квадратах?

Представьте, у вас есть треть в трехкомнатной квартире с комнатами на 12,15 и 20 квадратных метров. Какая из них достанется вам, зависит от многих факторов.

«Если стороны не могут договориться, то они идут в суд с иском и там уже исходя из различных обстоятельств дела, суд определяет каждому комнату. Например, учитывается наличие у собственника детей, в таком случае последний может рассчитывать на комнату большей площади», — говорит Ефремова.

Вера Ефремова

Адвокат московской коллегии адвокатов «Сед лекс»

Однако делить можно не только «квадраты», но и расходы на оплату коммунальных услуг. Чаще всего управляющая компания присылает квиток на всю квартиру, а сумму в нем собственники делят по договоренности. Но если кто-то из них не оплачивает свою часть, то в судебном порядке можно разделить лицевой счет, тогда каждый будет получать персональную квитанцию, добавляет она.

В случае если в помещениях общего пользования нужно провести ремонт, а у кого-то из владельцев нет денег или просто желания его финансировать, то один из собственников может провести его за свой счет, а потом в судебном порядке взыскать с других расходы соразмерно их доле в квартире, отмечает юрист коллегии адвокатов «Сед лекс».

Впрочем, конфликты могут быть и не из-за денег, а чисто человеческие. Например, один из жильцов может сменить замки и не пустить вас в квартиру. Или же при продаже вами своей доли другие собственники могут не пускать в квартиру потенциальных покупателей. Тогда придется идти в суд с требованием не мешать пользоваться жильем, заключила Ефремова.

Что такое «выкуп последней доли» в ипотеку у родственников?

Нужно различать понятия «последняя доля» и просто «доля в квартире». Как осуществляется ипотечное кредитование, если вам нужно выкупить только долю? Обычно такие сделки осуществляются между родственниками. 

Например, когда один член семьи владеет одной комнатой, а второй другой. Чтобы стать владельцем жилья полностью, необходимо выкупить вторую комнату у родственника.
Квартирная доля, в отличие от «последней доли» — это часть жилого помещения, у которой имеется собственник. В этом случае не определено где именно расположена эта доля.  
Например, вы владеете 1/3 квартиры, но где расположена эта треть? Может вы имеет право на одну треть каждой комнаты или она может соответствовать метражу конкретной комнаты, а может и не соответствовать.
Юридически доля не равна комнате.
Поэтому, взять в ипотеку можно только последнюю долю! Оформить ипотеку на долю квартиры невозможно, так как ее границы не обозначены, в этом случае сделки должны осуществляться без участия банка, когда покупатель выплачивает стоимость данной доли. 

Выкуп последней доли у родственников

Широко распространена ситуация, когда человек является собственником доли в квартире и собирается выкупить оставшиеся доли других собственников, чтобы стать полноправным владельцем всего объекта недвижимости. Многие банки поддерживают этот вид кредитования, так как обеспечением договора служит квартира. То есть в залоге у банка будет квартира целиком! 

Тем не менее, получение ипотечного кредита на приобретение последней доли в жилом помещении зависит от многих факторов, которые будут учитывать банки, осуществляющие кредитование:

  1. Если сделка совершается между родственниками, то некоторые банки могут признать ее фиктивной с целью обналичивания денежных средств.
    Здесь необходимо доказать, что целью договора является урегулирование денежных и имущественных отношений между родственниками.
  2. Если договор купли-продажи производится между бывшими супругами. Чем большее время прошло после развода, тем охотнее банк идет на кредитование. Важную роль также  играет наличие нового брака у каждой из сторон.

Список банков Казани, осуществляющих кредитование при выкупе последней доли:

  1. Сбербанк

  2. ВТБ24

  3. Особенности: имеющаяся доля является первоначальным взносом.

  4. Райффайзен Банк

  5. Банк БЖФ

  6. Особенности: покупатель для осуществления сделки должен иметь 20% собственных средств от доли. На остатки производится кредитование.

  7. Россельхозбанк

  8. Татсоцбанк

  9. Дельта Кредит 

Особенности: для выкупа доли у родственников необходим первоначальный взнос 50%.

Документы, необходимые для подачи заявления на ипотечный кредит по выкупу доли: документы для ипотеки

Покупка доли в квартире. Подводные камни

Важно понимать, что, купив долю в квартире, вы не приобретаете определенные квадратные метры (если доля не выделена в натуре, когда за долевым сособственником закреплена конкретная комната в квартире). Поэтому юридически правильно говорить не о доле в квартире, а о доле в праве собственности на квартиру.

1. Споры между сособственниками

Владение и пользование квартирой, находящейся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех сособственников. Нередко возникают конфликтные ситуации, когда сособственники не могут договориться между собой о порядке владения и пользования квартирой. Например, один из участников долевой собственности может препятствовать доступу других в квартиру, создавать условия, несовместимые с проживанием и пр. 

 

В таком случае любой из сособственников вправе обратиться в суд, который и установит порядок пользования квартирой. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования. Однако даже имея решение суда об установлении порядка пользования квартирой невозможно полностью исключить конфликты (например, если другой сособственник, не согласившись с решением суда, будет всячески препятствовать комфортному проживанию). 

 

Кроме того, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества по соглашению сторон или в судебном порядке. Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. 

 

Однако в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

 

 

 

Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки всех представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (п.36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

 

Незначительность доли также определяется в каждом конкретном случае по усмотрению суда. Законодательно размер доли, которая может быть признана незначительной, не установлен. Как правило, суд учитывает площадь, которая соответствует имеющейся доле (причём жилая площадь учитывается отдельно от нежилой), и на основе этого принимает решение о том, является ли такая доля незначительной.

 

 

Сложилась судебная практика, согласно которой расчет денежной компенсации за долю следует производить не от рыночной стоимости доли, а от рыночной стоимости квартиры. Очевидно, что рыночная стоимость доли всегда ниже стоимости всей квартиры. Поэтому такое решение представляется справедливым. Однако нередки ситуации, когда у участника долевой собственности нет достаточных средств для выкупа. 

 

Таким образом, приобретая долю в квартире, вы должны быть готовы к тому, что придется:

 

1) выделять долю в натуре (а это не всегда возможно), либо 

2) определять в суде порядок пользования квартирой, либо

3) продавать свою долю другим участникам долевой собственности (если они имеют такую возможность), либо

4) выкупать доли у других участников долевой собственности (обязать их продать свои доли получится только в том случае, когда такие доли будут признаны судом незначительными).

2. Ограничение права распоряжения долей

Распоряжение квартирой, находящейся в долевой собственности, также осуществляется по соглашению всех сособственников. Если кто-то из них откажется продавать свою долю, обязать его это сделать не получится. В таком случае вы сможете продать только долю, принадлежащую вам. При этом в случае, если доля будет продаваться не другому участнику долевой собственности, а постороннему лицу, остальные сособственники должны быть уведомлены о продаже, так как они имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается (п.1 ст.250 Гражданского кодекса РФ). 

 

И только если остальные собственники долей не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения либо в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки до истечения этого срока, продавец вправе продать свою долю другому лицу (причём за цену, предложенную другим сособственникам).

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (ч. 1 ст.42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Поэтому при их совершении необходимо учитывать разъяснения Федеральной нотариальной палаты. 

 

В частности, в Методических рекомендациях по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. решением Правления ФНП (протокол от 28.03.2016 N 03/16), даны разъяснения о порядке направления извещений другим участникам долевой собственности и о порядке получения отказов от преимущественного права покупки.

 

Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть:

  • свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;
  • выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

Опись вложения, в случае направления сособственникам письма с описью вложения, не является бесспорным подтверждением направления соответствующего извещения, так как в тексте описи не отражается содержание извещения.

 

Нередко бывают ситуации, когда продавцу доли не известен адрес регистрации и адрес фактического проживания сособственника, по которому ему необходимо направить извещение о продаже доли. В случае отсутствия сведений о регистрации участника долевой собственности по месту жительства или пребывания, в том числе в ЕГРН, в МВД, допускается направление извещения по адресу места нахождения квартиры.

 

 

Бесспорным подтверждением отказа участника долевой собственности от использования преимущественного права покупки является представление нотариально удостоверенного отказа. Если нотариусу предоставляется отказ сособственников, совершенный в простой письменной форме, нотариус вправе воспользоваться нормами статей 15 и 41 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (отложение совершения нотариального действия и направление соответствующего запроса сособственникам) с целью обеспечения законности заключаемого договора продажи. В случае, когда доля принадлежит несовершеннолетнему, требуется получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства на отказ от преимущественного права.

 

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Указанный трехмесячный срок исчисляется со дня, когда такой сособственник узнал или должен был узнать о нарушении его права. 

 

Судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, будет являться основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной (п.14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).  

 

Таким образом, участник долевой собственности, права которого были нарушены, должен выплатить стоимость доли покупателю, а покупатель, в свою очередь, вправе потребовать возмещения убытков с продавца доли, который заключил договор с нарушением преимущественного права.

3. Новые «тренды» на рынке недвижимости

Продажа доли под видом отдельной квартиры-студии

В последние годы на рынке недвижимости появилось много предложений квартир-студий, расположенных на первых этажах многоквартирных домов. Такие студии чаще всего «нарезают» из трех- или четырехкомнатных квартир. Для этого в квартире производятся перепланировки, не всегда согласованные в установленном порядке. Покупателю предлагают купить отдельную квартиру, но юридически ему продают долю в квартире с несогласованной перепланировкой. 

Это может привести к получению предписания уполномоченного органа о приведении квартиры в исходное состояние, к штрафу, а в некоторых случаях и к принудительной продаже квартиры с торгов. Всё это – негативные последствия покупки именно доли, а не самостоятельного объекта недвижимости.

Продажа доли без права проживания

Ещё одно нововведение на рынке недвижимости — продажа «микродоли» в квартире «под прописку». Встречаются объявления о продаже 1/8, 1/32, 1/50, 1/210 и т.д. долей. Причём такие доли продают даже в однокомнатных квартирах. В объявлениях о продаже доли продавцы честно указывают, что проживание в квартире невозможно, а нередко указывают на то, что и посмотреть квартиру перед покупкой доли в ней нельзя. 

Но почему собственник доли (пусть даже и такой незначительной) не имеет права проживать в квартире? 

Очевидно, что, используя такие продажи, «продавцы» пытаются уйти от ответственности за фиктивную регистрацию. Кроме того, такие «микродоли» могут быть образованы с нарушением закона, в том числе с использованием поддельных документов. Не исключено, что продажа таких долей происходит с нарушением преимущественного права покупки, а потому покупку такого «актива» нельзя рассматривать как вложение средств с целью инвестирования.  

Покупатель такой «микродоли» должен быть готов к тому, что его сделка будет оспорена, и, в случае если продавец после продажи доли скроется или будет признан несостоятельным (банкротом), покупатель потеряет свои деньги.

Вышеуказанные обстоятельства являются основной причиной такой, на первый взгляд, привлекательной цены объекта. Однако покупка доли с целью последующего выкупа всей квартиры может не привести к желаемому результату. Покупатель доли должен грамотно оценить возможные риски такой сделки.

 

Артур Пронин

07.04.2021

Можно ли получить ипотеку на долю в квартире

Как известно, многие объекты жилой недвижимости находятся в долевой собственности. Доли в праве на имущество переходят из рук в руки, их дарят, наследуют, продают и, соответственно, покупают. Дают ли банки ипотеку на покупку долей в квартирах, каковы её особенности – расскажем в этой статье.

Кто и зачем покупает доли

Владение долей в праве собственности не означает, что в квартире под неё выделена комната или конкретный участок с обозначенными границами. Как пользоваться помещениями, определяется по договорённости между собственниками или по решению суда, если такое соглашение не достигнуто. Зачем же приобретать такую головную боль?

Многие владельцы долей – родственники и близкие люди (супруги, родители и дети, наследники). Покупка доли в таких ситуациях – это способ урегулировать проблемы в семейных и финансовых отношениях. Например, при разводе муж выкупает долю жены, квартира полностью переходит в его собственность, а бывшая супруга получает денежную компенсацию и использует её для решения своих вопросов.

Другой мотив для покупки доли – регистрация по месту жительства. Прописаться в квартире, имея долю в праве собственности на неё, можно без согласия других собственников.

Некоторые люди приобретают доли в квартире с целью получения дохода от её последующей перепродажи. Если объект приобретается по частям, то затраты окажутся меньше, чем если бы он покупался целиком. После покупки первой доли новый владелец может создать невыносимые условия для других собственников и вынудить их продать свои доли «по дешёвке», используя при этом преимущественное право на покупку.

Особенности ипотеки на долю в квартире

Хотя стоимость доли меньше (иногда на порядок) стоимости квартиры в целом, тем не менее зачастую и она неподъёмна без привлечения финансовых ресурсов со стороны. В этой связи у покупателя доли возникает закономерный вопрос: можно ли в такой ситуации взять ипотечный кредит. Можно, но только при выполнении некоторых условий.

При ипотечном кредитовании, как известно, в роли обеспечения выступает залог приобретаемого или имеющегося имущества. Под него банк и даёт покупателю деньги в долг. Значение доли в качестве обеспечения весьма сомнительно, поскольку такая недвижимость низколиквидна – её невозможно быстро продать по адекватной цене. Поэтому получить ипотеку под долю в квартире получится не всегда.

Банк без проблем выдаст кредит на покупку доли под залог имеющейся недвижимости.

Другой вариант, где вероятность положительного решения о выдаче кредита высока – покупка «последней доли», в результате которой недвижимость целиком переходит в собственность покупателя. В этом случае в роли обеспечения выступает вся квартира, в которой покупается доля.

С большой вероятностью в ипотеке будет отказано, если заявитель в состоянии предоставить в обеспечение кредита только покупаемую долю, и после её приобретения не становится единоличным собственником всей квартиры.

Примеры ипотечных программ

Предложения для приобретения доли в недвижимости на ипотечном рынке не часто, но всё же встречаются. Они предлагаются в двух вариантах – как специализированные продукты и как вариант кредитования для приобретения квартир на вторичном рынке жилья.

В линейке ипотечных продуктов от Бинбанка имеется специальное предложение кредита для покупки последней комнаты/доли в квартире по ставке от 8,25% годовых с первоначальным взносом от 10%. Ипотека для приобретения квартиры целиком обойдется в 9% годовых (размер первоначального взноса – от 20%).

Акибанк кредитует приобретение доли в квартире по ставке от 8,25% годовых. Для последней доли первоначальный взнос – от 10%, для отдельной – от 25%.

Некоторые банки включают вариант с покупкой последней доли в стандартные программы по кредитам на приобретение квартир целиком. Такое предложение можно обнаружить, в частности, в линейке ипотечных продуктов банка Дельтакредит, процентная ставка по кредиту – от 8,25% годовых.

Если вы планируете приобрести долю в квартире и при этом стеснены в средствах, стоит обязательно попробовать получить ипотечный кредит. Даже если ваша ситуация представляется проблемной. Банки заинтересованы в привлечении заёмщиков и рассматривают каждый случай индивидуально.

Покупка дома с другом или родственником

Отправиться в отпуск, пробежать марафон, запустить подкаст — вот лишь несколько вещей, которые вы можете сделать с друзьями. А как насчет покупки дома с другом? Многие люди прибегают к этому «хаку», чтобы сделать инвестиции в дом более доступными.

Сочетание конкурентных рынков недвижимости и проблем с доступностью жилья в крупных городах привело к тому, что друзья, родственники и партнеры, не состоящие в браке, покупают дома вместе, стали все более популярными.Однако, когда два человека, которые не состоят в законном браке, покупают недвижимость вместе, все может стать немного неясным.

Прежде чем погрузиться в совместную сделку, вот несколько моментов, которые вы должны рассмотреть перед совместным подписанием пунктирной линии.

Подумайте, чье имя (имена) указано в закладной

Финансирование дома — самая сложная часть совместной покупки. Вам нужно будет решить, будете ли вы один или оба подавать заявку на ипотеку.

Имейте в виду, что если вы решите подать заявление вместе, вам обоим необходимо будет показать свою кредитную историю и достаточный доход для одобрения.

Если у кого-то из вас были какие-то финансовые трудности, вы можете вместо этого рассмотреть возможность включения в кредит только одного имени.

Тем не менее, если в закладной указано имя только одного человека, он или она является единственным, кто несет юридическую ответственность за долг. В этом случае очень важно заранее обсудить, как вы будете делить платежи, чтобы избежать конфликтов в будущем.

Рассмотреть договор о праве собственности

Даже если у вас прекрасные отношения с человеком, с которым вы покупаете дом сегодня, неизвестно, что может случиться в будущем.Вот почему важно иметь план, который определит, что должно произойти, если возникнут конфликты.

Рассмотрите возможность заключения договора о праве собственности, который является юридически обязывающим документом между вами двумя. Это позволяет решить эти вопросы заранее.

В вашем соглашении должно быть указано, как вы будете делить финансовую ответственность за имущество, как в отношении ежемесячных расходов, таких как ипотечные и страховые платежи, так и в отношении непредвиденных расходов на содержание.

Вы также должны договориться о том, что вы будете делать, если один человек захочет выкупить другого человека, особенно если вы внесете на покупку разные суммы.

После того, как вы решите, как обращаться с этими деталями, попросите юриста составить проект соглашения и заверить его у нотариуса. Если вы не можете договориться о том, что указать в документе, это может быть очевидным признаком того, что вам не следует покупать дом вместе.

→ Не слышали об Opendoor? Узнайте, как мы облегчаем покупку жилья.

Выберите правильную форму собственности

При покупке дома в документе будут указаны как имена владельцев, так и выбранная вами форма собственности. Это определит, как права на собственность будут обрабатываться на законных основаниях, поэтому вы должны быть уверены, что выбрали тип, который лучше всего подходит для ваших отношений.

У вас есть несколько вариантов на выбор:

Совместная аренда : Совместная аренда является наиболее популярным вариантом для совладельцев, которые не состоят в браке или планируют вносить разные суммы денег.

В этом случае каждое лицо является законным собственником своей доли имущества. Однако процент владения может быть разным для каждого человека. Если один из арендаторов скончался, его часть имущества переходит к бенефициарам, а не к другим владельцам.

Совместная аренда с правом наследования : Этот тип собственности распространен среди давних партнеров. Это работает аналогично аренде общего с одним большим отличием. В случае смерти одного из участников его доля переходит к пережившему собственнику.

В этом случае часть дома, принадлежащая умершему, не может быть передана по наследству другим бенефициарам. Здесь, если вы продадите дом, прибыль будет разделена поровну между двумя владельцами.

Помните о других расходах на приобретение жилья

Совместная покупка дома — это гораздо больше, чем процесс условного депонирования и закрытия сделки. Вы также будете совладельцами дома и будете нести ответственность за его повседневное содержание.

Сядьте вместе и откровенно обсудите, как вы справитесь с этими деталями.Поговорите о том, как вы разделите покупки таких предметов, как мебель для дома, кто будет нести ответственность за текущую работу по дому и как вы позаботитесь о любых непредвиденных расходах, которые могут возникнуть.

Заключительные мысли

Успешная совместная покупка дома зависит от открытого и честного общения с вашим инвестиционным партнером. Сделайте все возможное, чтобы провести эти откровенные разговоры заранее и обсудить любые проблемы, которые могут у вас возникнуть.

Суть в том, что вы должны чувствовать себя совершенно комфортно, прежде чем вступать в юридическое и финансовое соглашение, даже если это кто-то, с кем вы связаны эмоционально.

Эта статья не заменяет консультацию лицензированного агента по недвижимости относительно вашей конкретной ситуации. Эта статья предназначена только для информационных целей и не может быть истолкована как финансовая, налоговая, юридическая или страховая консультация. Opendoor всегда рекомендует вам обратиться к консультанту по поводу вашей ситуации.

Связанные руководства и статьи в блогах

→ Поиск подходящего дома – вопросы, которые нужно задать себе
→ 4 совета по покупке на рынке продавца
→ Как написать письмо-предложение о покупке дома
→ Дополнительные руководства и записи в блогах о покупке дома

Могу ли я купить долю в родительском доме и квартиру сдавать? | Имущество

Q После недавнего развода мы с двумя маленькими детьми снова переехали к моим родителям, пока я продавал имущество, которым я совместно владел с моим бывшим партнером.Мы живем в доме моих родителей около года, и все работает очень хорошо. Они могут помочь с уходом за детьми, и им нравится, когда я и дети рядом. Дом достаточно большой для всех нас и по-прежнему предлагает личное пространство, когда это необходимо.

Мой бывший дом сейчас продан, и, как мать-одиночка, я думаю, что мне будет сложно купить недвижимость в том же районе, что и мои родители, поскольку он довольно богатый, а цены быстро растут. В итоге я получу около 35 000 фунтов стерлингов от продажи своей собственности, и я хочу извлечь из этого максимальную пользу.Мои родители и я придумали (потенциально сумасшедшую) идею о том, чтобы я остался на длительный срок и заложил небольшую сумму, чтобы купить долю их собственности по рыночной стоимости.

Возможно ли это? У них все еще есть небольшая сумма ипотечного кредита на недвижимость, и идея заключалась в том, что они могли бы выплатить оставшуюся сумму и часть своего долга, что позволило бы моей маме выйти на пенсию (папа уже на пенсии) и помочь с уходом за ребенком (спасая мне детскую комнату). сборы).

Кроме того, будет ли у меня возможность затем использовать мои 35 000 фунтов стерлингов от продажи моей собственности в качестве залога по ипотеке на покупку с целью сдачи в аренду другой небольшой собственности, которую я мог бы сдать в аренду и позволить себе «отработать», чтобы говорят как средство инвестирования.Но неужели все это слишком хорошо, чтобы быть правдой?
FN

A Боюсь, все это слишком хорошо, чтобы быть правдой. Чтобы купить долю в доме ваших родителей, вам нужно либо заплатить им наличными за ту процентную долю, на которую вы согласны, либо получить согласие их кредитора на вложение в их существующую ипотеку, а также нанять адвоката для организации так называемой «передачи капитала». чтобы убедиться, что вы зарегистрированы как совладелец в Земельном кадастре. Если передача капитала стоила более 40 000 фунтов стерлингов, также необходимо было уплатить гербовый сбор за землю (SDLT).Взять ипотеку на имущество родителей самостоятельно и отдельно от их ипотеки невозможно.

Добавление к ипотеке ваших родителей — если их кредитор разрешает это — не означает, что ипотека будет погашена. Поэтому, чтобы ваша мать вышла на пенсию, вам, возможно, придется согласиться нести ответственность за ежемесячные выплаты по ипотеке вместо нее. В качестве альтернативы, учитывая, что вы хотите инвестировать свои 35 000 фунтов стерлингов в недвижимость, вы можете использовать их для покупки своей доли в доме ваших родителей.Тем не менее, вам нужно будет серьезно подумать о том, как вы получите свои деньги, если вы переедете из дома своих родителей.

Использование ваших 35 000 фунтов стерлингов для инвестирования в недвижимость для сдачи в аренду может быть вариантом, если вы считаете, что можете купить что-то подходящее за 140 000 фунтов стерлингов или меньше, поскольку максимальная сумма, которую вы можете занять по ипотеке для покупки с целью сдачи в аренду, составит £ 105 000 и при условии, что вы можете взимать арендную плату в размере не менее 125% ваших платежей по ипотеке (145%, если вы являетесь налогоплательщиком с более высокой или дополнительной ставкой).Также предполагается, что у вас есть лишние деньги для покрытия дополнительных расходов, связанных с выполнением ваших обязанностей в качестве арендодателя на полную ставку.

Как купить дом с родителями или взрослым ребенком

Планируете купить дом с членом семьи?

Покупка дома вместе с родителем или взрослым ребенком может стать отличным способом облегчить уход, поддержать маленьких детей или просто сблизить близких. И это может сделать домовладение намного более доступным.

Но процесс покупки дома тоже может быть немного сложнее.

Вот что нужно знать о покупке, финансировании и управлении домом для нескольких поколений, чтобы ваш переход прошел максимально гладко.


В этой статье (Перейти к…)


Количество домов для нескольких поколений растет

Жизнь нескольких поколений становится все более популярной, особенно после пандемии COVID-19.

На самом деле, Тан Меррилл, основатель и генеральный директор FortuneBuilders.com, говорит, что жизнь в расширенной семье «стала сегодня более распространенной, чем когда-либо в истории.

Merrill называет несколько причин увеличения количества жилья для нескольких поколений в США

«Это напрямую связано с высокой оценкой прошлого десятилетия в Соединенных Штатах», — отмечает он. «Наша постоянная нехватка инвентаря и неудовлетворенный спрос на жилье существенно повысили цены до такой степени, что необходимо принять альтернативные меры, чтобы не только найти дом, но и позволить себе его».

Merrill отмечает, что решение о покупке дома вместе с родителем или ребенком может помочь компенсировать стоимость покупки, а также текущие расходы на владение домом.

Но независимо от того, покупаете ли вы дом с родителем или ребенком по финансовым причинам или просто для того, чтобы насладиться обществом друг друга, важно знать, о чем идет речь.

Существуют разные подходы к покупке дома для нескольких поколений, и правильный для вас зависит от вашего финансового положения. Вот что вы должны знать.

5 способов приобрести дом для нескольких поколений

Есть четыре основных стратегии, которые могут помочь вам купить дом с членом семьи:

1.Купить за наличные

Если у вас есть деньги и вы хотите сразу стать владельцем дома, это самая простая стратегия. Одна или несколько вовлеченных сторон могут объединить свои средства и совершить покупку на одно или несколько имен.

«Это просто требует, чтобы все покупающие стороны перевели свои согласованные средства, включая сумму покупки и затраты на закрытие, в компанию условного депонирования до закрытия условного депонирования», — объясняет Колин Робертсон, риелтор из Coldwell Banker Realty.

«Это может быть лучшим вариантом, когда речь идет о доходах.Однако может быть сложно иметь достаточно ликвидных активов, чтобы купить то, что покупатель ищет в доме для нескольких поколений».

Покупка за наличные может быть проще, если родитель(и), ребенок или обе стороны в настоящее время владеют собственным домом(ами). Выручка от продажи существующей недвижимости может быть использована для покупки нового дома за наличные.

2. Купить в созаемщики

Покупка в качестве созаемщика означает, что в заявке на ипотеку указано более одного человека.Кредит, доход и активы любого лица, указанного в заявке, могут быть использованы для получения права на ипотечный кредит.

Созаемщики бывают двух типов:

  1. Созаемщик-проживатель купит дом вместе с вами и будет проживать в нем в качестве основного места жительства собственность

В случае многопоколенческого дома родитель и ребенок оба будут проживающими в нем созаемщиками.

Этот вариант потребует, чтобы все стороны работали с ипотечным кредитором и предоставили (на каждого созаемщика):

  • Информация о доходах и занятости
  • Банковская и финансовая отчетность
  • Кредитная история
  • Информация о финансовых обязательствах

«Совместное заимствование лучше всего подходит для семьи с несколькими источниками дохода. Вместе они могут претендовать на большее и, возможно, купить дом большего размера и лучшего качества», — добавляет Робертсон.

Обратите внимание, что созаемщик имеет юридическое обязательство погасить кредит, если другой созаемщик является просроченным.Таким образом, каждый, кто подает заявку на ипотеку, должен чувствовать себя комфортно, поскольку несет ответственность за платежи по ипотеке.

Кроме того, все созаемщики считаются совладельцами и будут участвовать в любом приросте капитала.

3. Покупка с поручителем

Подобно совместному заимствованию, совместное подписание может помочь домохозяйству, состоящему из нескольких поколений, претендовать на получение ипотечного кредита.

«Тем не менее, те, кто подписывает соглашение, не имеют прав на саму собственность, но будут нести ответственность за осуществление платежей, если другие лица, владеющие собственностью, не смогут заплатить», — предупреждает Эрика Стюарт, основатель и генеральный директор Fashion Fair House Interior Design Development & Investment Firm.

Как и созаемщик, поручитель по закону обязан погасить кредит, если основной заемщик не выплачивает ежемесячные платежи.

Однако от поручителя не ожидается никаких платежей по кредиту. Они служат поручителем по кредиту, не претендуя на право собственности.

Кроме того, в отличие от проживающего созаемщика, поручитель не будет проживать в доме. Вот почему многие заканчивают тем, что подписывали ипотеку вместе со своими родителями.

Несмотря на эти предостережения, совместное подписание одного кредита несколькими членами семьи может привести к лучшему андеррайтингу.

«При наличии надлежащих полномочий многочисленные поручители могут одновременно получить лучшую [процентную ставку по ипотеке] и, возможно, даже дом большего размера, чтобы вместить всех», — говорит Меррилл.

4. Попросите члена семьи сделать подарок

Что делать, если вы хотите совершить покупку вместе с родителем или ребенком, но не хотите, чтобы обе стороны были указаны в заявке на ипотеку?

В этом случае правильным ответом может быть денежный подарок. Дарение наличных денег может помочь члену вашей семьи претендовать на получение более крупного ипотечного кредита, не налагая на родителей и ребенка юридических обязательств по ипотеке.

Денежные подарки могут быть подарены членом семьи или партнером и использованы для оплаты первоначального взноса, расходов на закрытие или финансовых резервов, необходимых для получения ипотечного кредита.

Большинство кредиторов позволяют вам принимать денежные средства в дар от домашнего партнера, партнера, с которым вы помолвлены, супруга, ребенка, родителя, бабушки или дедушки или брата или сестры. Но у кредиторов есть строгие требования и ограничения в отношении подарочных средств.

«Если это разрешено, этот вариант особенно полезен для молодого поколения, у которого не было времени или дохода, чтобы отложить необходимый первоначальный взнос», — говорит Робертсон.

«Пожилой член семьи может помочь с покупкой, оставаясь при этом свободным от ответственности за право собственности».

5. Используйте дар капитала

Дар в виде капитала отличается от дара в виде первоначального взноса. Он включает в себя сделку, при которой один член семьи продает свой нынешний дом другому члену семьи.

Например, взрослый ребенок хочет купить дом своих родителей. Родители могут согласиться на покупную цену ниже рыночной стоимости дома.Тогда их «дополнительный» собственный капитал — сумма, не покрываемая покупной ценой, — может выступать в качестве первоначального взноса для ребенка.

Подробнее о дарении акций можно узнать здесь.

Варианты кредита при покупке дома с родителями или детьми

Вы можете получить различные ипотечные кредиты при покупке дома с родителями или взрослым ребенком. Некоторые из лучших вариантов включают в себя:

  • Fannie Mae Кредит HomeReady – Кредит HomeReady идеально подходит для заемщиков с низким доходом.«Это для тех, кто покупает жилье впервые, чей кредитный рейтинг составляет не менее 620 для фиксированных ставок и 640 для регулируемых ставок. Ссуды Fannie Mae HomeReady позволяют вам добавить дополнительный доход соседей по дому для утверждения и обеспечивают 3% покрытие расходов на закрытие для тех, кто не покупал дом в течение последних трех лет», — объясняет Стюарт
  • . Соответствующие кредиты — если доход соответствует требованиям. и первоначальный взнос не являются проблемой, стандартный соответствующий кредит, вероятно, предложит лучшую процентную ставку и условия для покупки вашего дома.Покупателям с первоначальным взносом не менее 20% не придется платить за частное ипотечное страхование (PMI), а условия кредита являются гибкими.
  • Кредиты FHA — FHA разрешает первоначальный взнос от 3,5% при кредитном рейтинге 580 или выше. «FHA также позволяет заемщикам приобретать дома до четырех квартир, если заемщик планирует жить хотя бы в одной из квартир», — говорит Стюарт. Это может быть доступный вариант для покупки многоквартирного дома, в котором родители и взрослые дети могут иметь свои собственные квартиры, но при этом находиться в непосредственной близости. могут воспользоваться ипотечным кредитом USDA с нулевой ставкой.Как правило, требуется минимальный кредитный рейтинг 640, и можно приобрести только дом на одну семью. вы можете иметь право на получение кредита VA с нулевым взносом

Правильный тип кредита будет зависеть от того, кто из членов семьи подает заявку на кредит, насколько сильны их личные финансы, сколько денег они планируют вложить и другие факторы.

Ваш специалист по кредитам поможет вам подробно сравнить варианты ипотечного кредита и найти правильную стратегию финансирования для вашей ситуации.

Как выбрать многоквартирный дом

Прежде чем совершить покупку дома для нескольких поколений, стоит тщательно оценить удобства и функции, в которых нуждаются все стороны.

«Дом для нескольких поколений часто требует большей площади, чтобы вместить столько людей, живущих под одной крышей, — говорит Меррилл.

«Важно иметь в доме большие общие зоны, где все могут собираться, но также важно выделять людям личное пространство.

Брюс Эйлион, адвокат по недвижимости и риэлтор, говорит, что в настоящее время многие дома, в которых проживает несколько поколений, обладают особенностями, уникальными для размещения жильцов с разными потребностями. Он говорит, что эти функции могут включать:

  • Более одной кухни
  • Более одной гостиной
  • Несколько уровней
  • Дополнительные ванные комнаты
  • Два основных апартамента
  • Отдельные входы

«Иногда, — говорит Ailion, — я буду работать с Ailion, новый дом и специально встраивает эти функции в свой дом.Другие ищут дом с освещенным дневным светом цокольным этажом, который можно отделать под место для еще одной семьи».

Наконец, подумайте о будущих потребностях. Например, если вы ожидаете, что ваша семья в ближайшие годы увеличится или сократится, подумайте, сколько места потребуется в будущем.

Убедитесь, что вы тесно сотрудничаете со своим агентом по недвижимости, чтобы найти дом, который соответствует потребностям всей вашей семьи.

На что обратить внимание при покупке дома с родителями или ребенком

Прежде чем принять решение о покупке дома и обустройстве жилья для нескольких поколений, необходимо открыто обсудить многие вещи.Спросите себя:

  • Это будет долгосрочная или временная договоренность?
  • Чьи имена будут указаны в названии дома?
  • Кто будет нести ответственность за платежи по ипотеке (включая налоги на недвижимость и страхование домовладельцев)?
  • Кто будет нести расходы на техническое обслуживание и содержание?
  • Чьи кредиты и доходы будут использоваться для получения права на ипотечный кредит?
  • Будут ли доли в доме поделены поровну?
  • Как будет использоваться и совместно использоваться пространство в доме?
  • Кто и за какие работы по дому и по дому будет отвечать?
  • Что произойдет, если/когда одна сторона захочет выехать или продать свою долю собственности?

«Основные соображения, которые необходимо учитывать, касаются того, кто несет ответственность за покупку и владение.С юридической точки зрения наиболее важным аспектом является согласование того, кому принадлежит дом и как он будет передаваться по наследству», — говорит Робертсон.

«Отсюда вы можете определить, как будут разделены платежи, капитал и домашнее использование», — продолжает он.

«Совместная работа и единодушие в общих целях и потребностях могут определить, будет ли покупка дома для нескольких поколений успешной или вызовет проблемы в семье».

Предварительное планирование имеет решающее значение

Джонатан Коэн, адвокат Cohen & Winters, согласен с тем, что разумно рассмотреть вопросы планирования недвижимости задолго до того, как браться за дом для нескольких поколений.

«Прежде чем подписывать или покупать дом, я рекомендую поговорить с опытным юристом по планированию недвижимости, который может помочь каждому разобраться в этой потенциально запутанной и сложной ситуации и снизить риск осложнений в дальнейшем», — рекомендует Коэн.

«В лучшем случае все стороны договорятся об условиях до покупки».

Когда дело доходит до титула, самый простой способ приобрести дом для нескольких поколений — это иметь право собственности на одного человека или супружескую пару.

«Но на самом деле все зависит от семьи и их уникального положения. Если у семьи есть активы и она решает купить дом, например, за наличные, ей, вероятно, потребуется письменное соглашение, в котором указано, сколько вносит каждая сторона и чье имя будет указано в титуле», — говорит Стюарт.

Ваши дальнейшие действия

На сегодняшнем сверхконкурентном рынке недвижимости покупка дома с родителем или ребенком может дать вам преимущество. Это может увеличить ваш кредит или доход для получения ипотечного кредита.И это может помочь вам позволить себе большой, красивый дом.

Однако покупка дома с участием нескольких сторон сложна. Таким образом, вы хотите подойти к этому решению тщательно.

Убедиться, что все члены семьи имеют одинаковое представление о собственности, обязанностях и расходах на жилье. И найти правильный продукт ипотечного кредита в соответствии с вашими потребностями.

Готовы начать?

Информация, содержащаяся на веб-сайте The Mortgage Reports, предназначена только для информационных целей и не является рекламой продуктов, предлагаемых Full Beaker.Взгляды и мнения, выраженные здесь, принадлежат автору и не отражают политику или позицию Full Beaker, ее должностных лиц, материнской компании или аффилированных лиц.

Покупка дома для вашего ребенка – лучшие способы сделать это

Покупка дома для вашего ребенка — это отличный способ инвестировать в его будущее. Узнайте вместе с Cashfloat, как сделать так, чтобы ваш ребенок получил максимальную отдачу от ваших инвестиций и чтобы у него было надежное будущее.


Способы покупки дома для ребенка:

  1. Покупка дома и оформление его на имя вашего ребенка
  2. Подарите ребенку деньги на покупку дома
  3. Покупка имущества в доверительном управлении для вашего ребенка
  4. Одалживание ребенку денег на покупку дома
  5. Оформление совместной ипотеки с ребенком
Основные моменты статьи
  • Узнайте, можете ли вы купить дом и оформить его на имя вашего ребенка
  • Лучший способ инвестировать в дом для вашего ребенка — создать траст
  • Создание траста — это законный способ инвестирования без уплаты налога на прирост капитала или налога на наследство.

Один из самых простых способов сделать вклад в будущее вашего ребенка — купить вторую недвижимость. Это может дать им место для жилья, помочь им сэкономить деньги на аренде и может помешать им полагаться на кредиты до зарплаты каждый месяц!

Когда вы покупаете недвижимость для своего ребенка, важно свести к минимуму сумму налогов и сборов, которые вы платите при первоначальной покупке. Кроме того, когда придет время наследования, важно, чтобы вы сделали все, чтобы свести к минимуму сумму налога на наследство, которую им придется платить.

В этой статье Cashfloat исследует различные способы покупки недвижимости для вашего ребенка.

1. Покупка дома и оформление его на имя вашего ребенка

Покупка дома и оформление его на имя вашего ребенка является вариантом, но связанные с этим сложности и расходы обычно упрощают подарить ребенку деньги для покупки собственного дома.

Как и в случае подарка ребенку денег, вам необходимо учитывать возможность уплаты налога на наследство в будущем, а также возможность того, что ваш ребенок может развестись.

Вдобавок ко всему, если вы покупаете дом сами, а не даете деньги своему ребенку, вам, вероятно, придется заплатить гербовый сбор и налог на прирост капитала при покупке. Вашим детям не нужно будет платить эту сумму, если они покупают в первый раз.

Чтобы добавить больше сложностей, вам придется пройти через процесс передачи собственности, когда вы передаете собственность своему ребенку. Это может быть сложно и приведет к дополнительным расходам. Таким образом, проще и дешевле подарить ребенку деньги на покупку собственного дома, чем покупать его для него и передавать ему право собственности.

Кто мы?

Мы — Cashfloat, поставщик займов до зарплаты премиум-класса и личных займов в Великобритании. Мы предоставляем кредиты, которые предназначены для помощи людям в чрезвычайных ситуациях, которые не могут дожить до зарплаты. Наши кредиты дорогие, поэтому мы изо всех сил стараемся вести блог о деньгах и личных финансах, чтобы меньше людей нуждались в наших кредитах. Мы надеемся, что вы найдете эту статью интересной!

Как Cashfloat может помочь с расходами на покупку дома?


В Cashfloat в настоящее время мы не предлагаем ипотечные кредиты (возможно, в ближайшее время!). Однако покупка дома сопряжена с гораздо большими затратами, помимо фактической цены дома.Даже если ваши родители помогают вам с расходами на дом, они могут не помочь вам с другими расходами, которые могут возникнуть, например:

  • Гербовый сбор
  • Плата за оценку
  • Плата за сюрвейера
  • Судебные издержки
  • Плата за электронный перевод
  • Гонорар агента по недвижимости
  • Плата за ипотеку
  • Расходы на переезд
  • Текущие расходы на ваш новый дом

Эти расходы могут составить тысячи фунтов стерлингов и стать настоящим ударом по вашему бюджету.Иногда небольшой личный кредит может помочь покрыть эти расходы. Необеспеченный небольшой личный кредит Cashfloat может быть идеальной вещью для вас! Наши личные кредиты варьируются от 1000 до 2500 фунтов стерлингов. Подайте заявку сегодня и в случае одобрения получите деньги в течение часа.

Сколько тебе нужно?

2. Дарение ребенку денег на покупку дома

Самый простой способ купить дом для вашего ребенка — подарить ему деньги, чтобы он купил его сам. Казалось бы, это очевидное решение.Тем не менее, необходимо учитывать серьезные налоговые последствия, и важно, чтобы вы проводили различие между дарением денег своему ребенку и одалживанием их им. Вам также необходимо учитывать возможность того, что ваш ребенок может развестись со своим партнером.

Деньги взаймы или подарок?

Когда ваш ребенок подает заявку на получение ипотечного кредита, он должен указать, являются ли полученные от вас деньги кредитом или подарком. Если деньги, которые ваш ребенок получил от вас, являются кредитом, то это повлияет на ипотечную сделку, которую им предоставит банк.Если вы или ваш ребенок ложно объявите кредит подарком, вы совершите мошенничество с ипотекой.

Таким образом, если вы решили подарить своему ребенку деньги на покупку дома, то это должен быть настоящий подарок без возврата.


Налог на наследство

Налог на наследство — еще одно серьезное соображение, которое должны учитывать родители, даря ребенку деньги на покупку дома. К счастью, ни родителям, ни детям не придется сразу платить налог с подаренных денег.Однако в конечном итоге деньги могут облагаться налогом на наследство.

Если родитель, который дарит деньги своему ребенку, умирает в течение 7 лет после передачи денег, то он может быть обязан облагаться налогом на наследство. Все имущество этого человека, включая подаренные деньги, будет суммировано после его смерти. Если стоимость превышает 325 000 фунтов стерлингов, то все, что превышает 325 000 фунтов стерлингов, подлежит обложению налогом на наследство. Налогооблагаемая сумма может включать в себя подарок, который ваш ребенок получил на покупку дома.

Сумма налога на наследство, причитающаяся с подаренных денег, уменьшается в соответствии со временем, прошедшим между получением подарка и смертью человека.

Если время между подарком и смертью человека составляет менее 3 лет, то он будет облагаться налогом в размере 40%. Эта сумма уменьшается каждый год после этого, вплоть до 8% через 6 лет. Через 7 лет он не будет облагаться налогом на наследство.

Развод

Если вы подарите своему ребенку деньги на покупку дома, и в конечном итоге он разведется со своим партнером, то после развода дом может быть разделен с его партнером. Это серьезное соображение, потому что это означает, что ваши инвестиции, предназначенные для вашего ребенка, могут в конечном итоге быть разделены с кем-то еще.

Хорошие новости, если вам просто нужно помочь с депозитом

Если вам не нужно одалживать своему ребенку крупную сумму денег, а вместо этого вы просто хотите подарить ему сумму, достаточную для внесения депозита, у нас есть хорошие новости о налоге на наследство. Каждому родителю разрешено дарить до 3000 фунтов стерлингов в год без уплаты налога на наследство. Если вы не жертвовали деньги в предыдущем году, вы также можете подарить пособие за этот год.

Это означает, что 2 родителя могут подарить до 12 000 фунтов стерлингов в течение одного года без уплаты налога на наследство.Этого может быть достаточно, чтобы помочь или даже обеспечить депозит. Однако будьте осторожны, так как ваше одаренное пособие также включает деньги, которые вы дарите другим людям.


3. Покупка имущества в доверительное управление для вашего ребенка

Покупка недвижимости в доверительном управлении обычно является лучшим способом купить недвижимость для вашего ребенка. Это законный способ избежать уплаты налога на прирост капитала и налога на наследство. Однако это может быть сложно. Здесь мы объясним, как это работает.

Учредив траст, вы сможете избежать уплаты налога на прирост капитала и налога на наследство при покупке дома для своего ребенка.Ваш ребенок сможет жить без арендной платы во взрослом возрасте и в конечном итоге унаследует недвижимость. Изменения в законодательстве о налоге на прирост капитала теперь означают, что эта возможность доступна для всех родителей, которые хотят инвестировать в будущее своего ребенка.

Как создать траст для покупки недвижимости

В идеале вы должны создать траст, прежде чем выбирать недвижимость для покупки. В качестве опекунов необходимо указать одного или обоих родителей. Затраты на эту часть сделки минимальны и обойдутся вам всего в несколько сотен фунтов.Затем, вместо того, чтобы покупать дом самостоятельно, вы одалживаете депозитные деньги трастовому фонду. Затем траст совершает покупку с использованием ипотечного кредита. Банки обычно просят вас быть поручителем по средствам.

Для этой инвестиционной возможности доступны два типа траста:

Типы трастов

  1. Пожизненный доверительный фонд – Бенефициар автоматически получает весь доход
  2. Дискреционный траст – Бенефициар НЕ будет автоматически получать весь доход

Доверительное управление пожизненными интересами может быть создано с именем ребенка в качестве бенефициара.Это означает, что указанное лицо будет получать любую прибыль, полученную от сдачи дома в аренду. Кроме того, вы можете указать двух или более детей в доверительном управлении. Это означает, что траст не дает автоматически доход бенефициарам. Но в этом виде трастового документа больше гибкости. Таким образом, как пожизненные арендаторы, которые могут жить без арендной платы, бенефициары дискреционного траста могут меняться. То есть один ребенок может занимать дом в течение нескольких лет, а затем другой может взять на себя аренду.

Какой бы вид траста вы ни создали, бенефициары имеют право жить в собственности без уплаты арендной платы. Их называют пожизненными арендаторами. Поскольку дети являются бенефициарами траста, считается, что они имеют собственное имущество. Это означает, что они не платят налог на прирост капитала в личном частном доме.

Преимущества трастового фонда

Когда приходит время продавать недвижимость, налог на прирост капитала не нужно платить. Это при условии, что вы можете доказать, что бенефициары траста проживали там постоянно, пока имущество находилось на имя траста.Вам даже не придется платить подоходный налог с выручки от продажи. Если дом остается пустым, вы все равно можете избежать уплаты налога на прирост капитала в течение как минимум 18 месяцев. Это дает вам разумную возможность продать недвижимость. По истечении этого периода времени вы можете нести ответственность за некоторые налоги.

Могут быть обстоятельства, когда вы уже владеете второй собственностью и хотите воспользоваться трастом, чтобы избежать налога на прирост капитала. В этом случае вы все равно можете установить доверие, которое называется подразумеваемым доверием.Обязательно сообщите налоговым органам, если ваши дети занимают недвижимость. Затем вы все равно можете действовать со статусом доверия.

Кроме того, если ваши дети хотят делить жилье с друзьями, это не обязательно означает, что вам придется платить налог. Пока арендная плата, которую платит ваш друг, выплачивается доверительному фонду, он будет оценивать ее как доход от аренды. Есть некоторые надбавки до уплаты подоходного налога. то есть вы можете потребовать расходы и платежи по ипотеке до того, как какой-либо налог должен быть уплачен с дохода.И, если ваш ребенок не получает никакой другой суммы дохода, а доход от аренды не превышает его личного пособия, налог может вообще не платиться.


Прочие налоговые обязательства при создании трастового фонда для вашего ребенка

Если вы правильно приобрели недвижимость и пожертвовали первоначальный взнос в траст, а ипотека оформлена на имя траста, в случае вашей смерти налог на наследство платить не придется. Но есть ограничения по сумме.Таким образом, если пожертвованная сумма превышает последнее пособие в размере 325 000 фунтов стерлингов, тогда будет 20% излишка для выплаты остатка суммы. Это относится только к деньгам, переданным в доверительное управление, поэтому, если вы не покупаете для своего ребенка дом стоимостью в сотни тысяч фунтов стерлингов, очень маловероятно, что подаренные деньги будут учитываться при уплате налога на наследство. Суммы денег, которые вы отдаете в доверительное управление, не облагаются налогом на наследство.

В случае смерти одного или обоих попечителей вы можете назначить новых попечителей, чтобы траст мог работать в обычном режиме.Однако, если в условиях траста указано, что дети унаследуют имущество после смерти попечителей, применяются обычные правила налога на наследство.

Получение помощи в создании семейного траста для покупки недвижимости

Покупка дома для ребенка может показаться сложной процедурой. Однако финансовый консультант или адвокат сможет помочь вам создать такой траст. Представьте себе преимущества покупки дома для вашего ребенка! Им будет где жить бесплатно, пока они учатся или устраиваются на свою первую работу.Возможно, им никогда не придется полагаться на небольшие кредиты в тот же день. Это значительно уменьшит часто огромные расходы, с которыми сталкиваются молодые люди, когда они переезжают в реальный мир. Это также может повысить вероятность того, что они смогут принимать разумные финансовые решения и не попадут в ловушку краткосрочных кредитов, чтобы увеличить свой доход.

Заключение – Покупка дома для вашего ребенка за счет доверительного фонда

Вы можете использовать эту систему в течение короткого или длительного периода времени и в качестве инвестиции в будущее вашего ребенка.Есть что порекомендовать! Вы не только поможете своему ребенку накопить залог на покупку собственного первого дома, но и, продав недвижимость, сможете воспользоваться преимуществами долгосрочных инвестиций. Вырученные средства вы можете вложить в покупку дома для вашего ребенка или потратить их самостоятельно. Мы надеемся, что эта короткая статья помогла вам принять некоторые решения при покупке дома для вашего ребенка и копить деньги на будущее вашего ребенка.

4. Одалживание ребенку денег на покупку дома

Точно так же, как когда вы дарите своему ребенку деньги на покупку недвижимости, важно, чтобы вы ясно давали понять, что любые деньги, которые вы даете своему ребенку, являются кредитом.Ваш ребенок должен будет декларировать любую ссуду, которую он получает от вас, своим поставщикам ипотечных кредитов, иначе он будет совершать мошенничество с ипотекой. Вам нужно будет оформить кредит с адвокатом и согласовать ежемесячную процентную ставку и график погашения.

Может ли одолжение денег на ребенка помочь в покупке дома?

Может помочь одолжение денег вашему ребенку на покупку дома. Вы можете взимать меньшую процентную ставку по кредиту, чем они могли бы найти в другом месте, и вы можете установить выгодные условия погашения.

Тем не менее, у них все еще будет долг, и это может ограничить варианты ипотеки, которые есть у вашего ребенка. Их ипотечные кредиторы должны будут учитывать тот факт, что они должны вам деньги, и это повлияет на ипотеку, которую они смогут предоставить. Некоторые ипотечные кредиторы даже не принимают заемные депозиты для ипотечных кредитов.

5. Оформление совместной ипотеки с ребенком

Многие люди выбирают совместную ипотеку со своим ребенком.Как и другие способы помочь вашему ребенку иметь дом на свое имя, этот метод имеет свои плюсы и минусы.


Какие плюсы?

Когда вы подаете заявление на совместную ипотеку со своим ребенком, поставщик ипотечного кредита, к которому вы подаете заявление, будет учитывать оба ваших дохода. Это значительно увеличивает вашу покупательную способность, и зачастую гораздо проще получить ипотечный кредит и купить дом.

Каковы недостатки?

К сожалению, у этого варианта есть свои недостатки.

Первый заключается в том, что если вы или ваш ребенок не сможете вносить платежи по ипотеке, то другая сторона может нести ответственность за всю ипотеку. Если вы по какой-либо причине не сможете производить платежи, вы можете поставить своего ребенка в затруднительное положение. Точно так же, если они не смогут производить платежи, вы можете нести ответственность за оставшуюся часть ипотеки. Это может подвергнуть ваш дом риску, если вы использовали его для обеспечения ипотечного кредита.

Другим существенным недостатком является то, что если вы сами впервые не покупаете недвижимость, то при оформлении совместной ипотеки с вашим ребенком ипотека будет иметь право на гербовый сбор.Вы также должны будете оплатить вторую домашнюю надбавку. Это увеличит стоимость оформления ипотечного кредита.

Получение совместной ипотеки также будет означать, что ваши кредитные отчеты будут связаны. Если у вас или у вашего ребенка плохая кредитная история, это может повлиять на способность другой стороны получить финансовые продукты.

Кроме того, вы и ваш ребенок должны будете договориться друг с другом о том, когда и за сколько будет продано имущество в будущем. Это может быть источником разногласий.

Какие еще способы помочь ребенку купить дом?

Вдобавок ко всем предложенным нами способам, вы также можете выступать в качестве поручителя по ипотечному кредиту вашего ребенка или можете использовать выпуск акций. Прочитайте эти статьи для получения некоторой информации об этих вариантах:


Какую часть вашего дохода вы должны тратить на жилье

Эта статья является частью серии CNBC «Как заработать деньги за одну минуту», в которой представлены простые и понятные советы и рекомендации, которые помогут вам разобраться в своих финансах и контролировать свои деньги.

В последнее время было много дискуссий о доступном жилье, особенно когда цены на жилье и арендная плата достигли рекордного уровня. Является ли ваш нынешний дом доступным? Вот как сказать.

Наиболее распространенное эмпирическое правило для определения суммы, которую вы можете позволить себе потратить на жилье, состоит в том, что она не должна превышать 30% от вашего валового месячного дохода, который является вашим общим доходом до вычета налогов или других вычетов.

Для арендаторов эти 30% включают арендную плату и коммунальные расходы, такие как отопление, вода и электричество.Если вы владеете своим домом, вы должны включить проценты, страхование домовладельцев, налоги на имущество и коммунальные услуги в дополнение к ипотеке.

Это означает, что если вы зарабатываете 75 000 долларов в год до вычета налогов, вы должны тратить на жилье не более 1 875 долларов в месяц.

Правило 30% основано на том, сколько семья может разумно потратить на жилье и при этом иметь достаточно денег, чтобы позволить себе повседневные расходы, такие как еда и транспорт.

Если вы хотите купить дом, некоторые финансовые эксперты также рекомендуют использовать правило 28/36, чтобы определить, что вы можете себе позволить.Правило 28/36 гласит, что для того, чтобы дом считался частью вашего бюджета, ваши расходы на жилье (такие как платежи по ипотеке, налоги и страховые платежи) не должны превышать 28% от вашего валового ежемесячного дохода. Ваш общий долг (включая кредитные карты, студенческие ссуды и платежи по автокредитам) не должен превышать 36% от вашего валового ежемесячного дохода.

Если вы состоите в браке или у вас есть партнер, имейте в виду, что этот расчет включает все домохозяйство, поэтому вам нужно будет также включить в уравнение их зарплату и долги.

Итак, ваш нынешний дом доступен по цене? Если это не так, возможно, пришло время рассмотреть более дешевое место для аренды или подумать о рефинансировании, если вы можете.

. это большое обновление, претендуете ли вы на свое любимое место отдыха или делаете первый шаг в инвестициях в недвижимость.

Но расходы, связанные с покупкой и содержанием второго дома, быстро увеличиваются и значительно различаются в зависимости от того, как вы используете недвижимость. Варианты ипотеки также будут основываться на ваших планах использования вашего второго дома. Вот как убедиться, что вы готовы.

Причины купить второй дом

Существует множество сценариев, в которых второй дом имеет смысл:

  • Вы хотите дом для отдыха, просто для постоянного отдыха или место, где вы в конечном итоге выйдете на пенсию .

  • Вам нужен пригородный дом, потому что вы или ваш партнер работаете достаточно далеко от вашего основного дома, что делает ежедневную поездку на машине или поезде неприемлемой.

  • Вы хотите повысить категорию жилья, переехав в новый дом, но оставив свой нынешний дом в качестве сдаваемого в аренду.

  • Вы покупаете дом для члена семьи, возможно, чтобы ваши родители были рядом или чтобы дать вашему студенту квартиру рядом с кампусом.

Важно иметь четкое представление о своих планах, потому что то, как вы используете свой второй дом, влияет на ваши варианты финансирования и текущие расходы, не говоря уже о местоположении и типе дома.

Если вам нужен пригородный дом или жилье для вашего студента колледжа, покупка квартиры может иметь больше смысла, чем отдельный дом на одну семью. Арендный дом или флип должны будут понравиться арендаторам или покупателям, чтобы быть надежной инвестицией. Загородный дом, который можно сдавать в краткосрочную аренду, может быть трудно управлять самостоятельно, если вы не живете рядом с пунктом назначения.

Как купить второй дом

Покупка второго дома включает в себя многие из тех шагов, которые вы помните при покупке текущего дома.Но расходы, связанные со вторым домом, выходят далеко за рамки очередного ежемесячного платежа. Ипотечные кредиты, которые вы можете использовать для покупки второго дома, и их квалификационные требования также различаются.

Учитывайте все расходы на покупку второго дома

Суммы будут варьироваться в зависимости от того, как вы используете второй дом, но вот некоторые расходы, которые вы можете включить в свой ежемесячный бюджет.

  • Страхование: Страхование домовладельцев второго дома обычно стоит больше, чем основного места жительства.Вам также может понадобиться другой тип страховки в зависимости от того, занят ли обычно второй дом и, если вы арендуете дом, является ли это краткосрочной или долгосрочной арендой.

  • Коммунальные услуги: Если дом сдается в аренду, арендатор может оплачивать коммунальные услуги (если у вас есть арендатор). Но если он не занят в течение длительного периода времени, вам нужно будет найти баланс между потреблением энергии, необходимым для поддержания пригодности дома для жизни, и тем, что убережет вас от огромных ежемесячных счетов.Вы также можете инвестировать в систему безопасности.

  • Техническое обслуживание: это может включать капитальный сезонный ремонт, а также базовый уход — даже если в доме никто не живет, ваши соседи оценят аккуратно подстриженный газон. Управляющий недвижимостью может оказать здесь большую помощь, но он может значительно сократить вашу прибыль.

  • Вакансия: Планируете арендовать второй дом? Убедитесь, что вы можете покрыть расходы, если вы не получите арендаторов сразу или если ваша краткосрочная аренда имеет неожиданный засушливый период.

  • Путешествия. Если вы купили загородный дом далеко от вашего нынешнего дома, не забудьте заложить в бюджет поездки между двумя домами.

Подумайте и об общей картине. Вы уже достигли своих других финансовых целей, таких как накопление на пенсию или погашение долга с высокими процентами? Если нет, то не помешает ли вам их достижение стоимость владения вторым домом?

Ботанический совет: Налоговые последствия владения вторым домом различаются в зависимости от того, является ли он вторым домом или собственностью, приносящей доход.Возможно, вы захотите проконсультироваться со специалистом по налогам или налоговым юристом, чтобы убедиться, что вы знаете, с каким налоговым счетом вам, возможно, придется столкнуться. Если вы арендуете свой второй дом более чем на 14 дней в году, налоговая служба считает его инвестиционной недвижимостью. Это определяет, что вы можете вычесть, и означает, что вы должны сообщать о доходах от аренды.

Решите, как вы будете финансировать свой второй дом

Если вы хотите финансировать покупку второго дома, лучший тип ипотеки может зависеть от того, как вы планируете использовать дом.Кредиторы обычно предлагают разные ставки и могут иметь другие квалификационные требования для вторых домов, чем для инвестиционной недвижимости. (Подробнее об этом в следующем разделе.)

Если вы используете крупную ссуду (или любую другую несоответствующую или портфельную ссуду), большинство кредиторов будут рассматривать дом только как второй дом, а не как инвестиционную недвижимость, пока вы его арендуете нет более 14 дней в году.

Если вы используете обычный кредит, вы можете арендовать свой второй дом на срок до шести месяцев в году без того, чтобы ваш кредитор классифицировал его как инвестиционную недвижимость — при условии, что вы не использовали будущий доход от аренды дома для претендовать на получение кредита.Даже в этом случае IRS может по-прежнему считать ваш дом инвестиционной собственностью, поскольку они используют свой собственный набор правил.

Государственные кредиты, как правило, не подходят для второго дома, независимо от того, как вы планируете использовать недвижимость. Только основное место жительства имеет право на ипотеку, поддерживаемую Департаментом по делам ветеранов. Федеральное жилищное управление делает некоторые исключения для пригородных домов.

Ознакомьтесь со списком

Ознакомьтесь с лучшими ипотечными кредитами года для тех, кто впервые покупает жилье, рефинансированием и многим другим.Тщательно исследовано нашими Ботанами.

Право на ипотеку второго дома

Будь то дом для отдыха или инвестиционная недвижимость, кредиторы считают второе жилье более рискованным. Требования к минимальному кредитному рейтингу обычно выше, а максимальное отношение долга к доходу ниже, чем для основного места жительства.

Вам, вероятно, придется внести более крупный первоначальный взнос за второй дом: от примерно 10% для обычного кредита до более 20% для крупного кредита.Этот большой авансовый платеж может существенно увеличить ваши первоначальные затраты, но потенциально может снизить ваши затраты на весь срок службы, если он приведет к более выгодной ставке.

Если вы намерены использовать будущий доход от аренды, чтобы помочь претендовать на кредит — будь то аренда второго дома или аренда вашего нынешнего дома после того, как вы переедете во второй дом — вы столкнетесь с дополнительными препятствиями.

Продемонстрировать потенциальный доход от дома, который уже сдан в аренду, не так уж сложно, если продавец готов поделиться этой информацией.Если дом в настоящее время не сдается в аренду, кредитор может захотеть провести оценку арендной платы, чтобы показать, что недвижимость продается.

Даже если вы уверены, что имеете право на получение ипотечного кредита на покупку второго дома, найдите время и сравните кредиторов, чтобы убедиться, что вы получаете наилучшую возможную сделку.

Работайте с агентом по недвижимости, чтобы найти свой идеальный второй дом

Наконец, самое интересное! Если вы ищете дом для отдыха в отдаленной части страны или приносящую доход арендуемую недвижимость в вашем лесу, вы захотите работать с агентом по недвижимости, который находится в этом районе.

Если вы ищете на расстоянии и не можете посетить недвижимость лично, хороший агент может быть вашими глазами и ушами (и носом) на земле. Но даже в отношении близлежащей недвижимости местный агент может лучше понимать, что сделает ее перспективной для сдачи в аренду, или, если вы переезжаете, как сделать ваш нынешний дом более привлекательным для будущих арендаторов.

Резюме: Покупка второго дома

Напомним, вот первые шаги к покупке второго дома.

  1. Определите свою цель. То, как вы планируете использовать второй дом, поможет вам вписать его в вашу текущую финансовую картину и рассмотреть его плюсы и минусы для вашего будущего.

  2. Создайте бюджет. Подсчитайте цифры, чтобы определить, сколько наличных вам понадобится, сколько вы сможете занять и как будет выглядеть ваш текущий бюджет.

  3. Сравните кредиторов. Выясните, какой тип кредита вы будете использовать, купите как минимум трех кредиторов второго дома и получите предварительное одобрение.

  4. Начать покупки. Работайте с агентом по недвижимости, который живет в том районе, где вы покупаете второй дом.

Стоит ли продавать дом ниже рыночной стоимости?

Это может показаться нелогичным, но продажа вашего дома по цене ниже рыночной иногда может быть правильной стратегией, если есть другие преимущества, связанные со сделкой, которые перевешивают цену покупки.

Независимо от того, намеренно ли вы продаете по рыночной цене, или личные обстоятельства или рыночные условия в конечном итоге делают это единственным вариантом, есть несколько вещей, которые вы должны знать.

Что продается ниже рынка?

Продажа ниже рыночной – это когда вы дисконтируете свою собственность ниже предполагаемой рыночной стоимости. Воспринимаемая рыночная стоимость — это ваша наилучшая оценка стоимости вашего дома, основанная на недавно проданных сопоставимых объектах. В конечном счете, рыночная стоимость вашего дома — это то, сколько покупатель готов заплатить за него — вы никогда не знаете, сколько кто-то заплатит, пока не выставите свой дом на продажу.

Имейте в виду, что рыночная стоимость вашего дома не совпадает с оценочной стоимостью или оценочной стоимостью, особенно на рынках экстремальных покупателей или продавцов.

Оценочная стоимость: Оценочная стоимость вашего дома предоставлена ​​профессиональным оценщиком. Они приходят к вам домой, проводят недавние конкурсы и оценивают, как характеристики, состояние и местоположение вашего дома влияют на его стоимость, как положительно, так и отрицательно. Хотя отчет об оценке является полезным инструментом, он субъективен для отдельного оценщика и может быть более или менее точным в зависимости от его знаний о районе и местном рынке недвижимости.

Оценочная стоимость: Оценочная стоимость вашего дома определяется местным налоговым инспектором.Он пересчитывается каждый год, чтобы определить, сколько вы будете платить в виде налогов на недвижимость. Оценочная стоимость вашего дома обычно ниже оценочной или справедливой рыночной стоимости, поэтому ее не следует использовать для определения вашей справедливой рыночной стоимости.

Независимо от того, почему или как вы продаете по цене ниже рыночной, вы все равно должны помнить об этих фактах:

Вы не можете получить налоговый вычет: Вы не можете получить вычет убытка, который вы согласны понести при продаже ниже рыночной стоимости. В любое время, когда у вас есть вопросы о налоговом вычете в сфере недвижимости, обращайтесь к своему специалисту по налогам.

Вы по-прежнему будете нести затраты на закрытие: Каждый раз, когда вы продаете дом, вам все равно придется платить за закрытие, даже если вы продаете по низкой цене. Затраты на закрытие могут составлять от 8% до 10% от цены продажи и включают в себя такие вещи, как сборы за передачу собственности, гонорары адвокатов, а также расходы на условное депонирование и право собственности.

Общие причины продать дом ниже рыночной стоимости

Недвижимость постоянно продается ниже предполагаемой (или идеальной) рыночной стоимости в зависимости от обстоятельств или личных мотивов.Вот некоторые из наиболее распространенных причин.

  1. Продажа члену семьи или другу
  2. Низкая производительность на открытом рынке
  3. Низкая цена для быстрой продажи
  4. Финансовые трудности или отрицательный капитал

1. Продажа члену семьи или другу

Будь вы сентиментальны или щедры, вы можете подумать о продаже своего дома кому-то из ваших знакомых с небольшой скидкой.

Обратите внимание, что даже когда вы продаете кому-то, кого вы знаете, это все равно юридически обязывающая сделка.Возможно, наиболее распространенной семейной сделкой является продажа родителями дома своим детям в качестве финансовой услуги, но особенности такой сделки могут быть сложными. Вот некоторые вещи, которые следует учитывать при продаже члену семьи или другу по цене ниже рыночной.

Всегда подписывайте контракт

Даже если покупателем является ваш ребенок и формальности кажутся неудобными, важно оформить все в письменном виде, как если бы вы поступили с незнакомым покупателем. Это включает в себя документирование непредвиденных обстоятельств, цены покупки и даты закрытия.

Хотя вам может не понадобиться агент по недвижимости для проведения маркетинга или привлечения покупателей, когда вы продаете члену семьи или другу, вам все же следует нанять адвоката по недвижимости для облегчения сделки, обеспечения вашей защиты и того, что вы следуете юридическому протоколу.

Понимание налогового законодательства

Если вы продаете дом своему ребенку более чем на 25% ниже рыночной стоимости, IRS рассматривает дом как подарок. Это означает, что покупатель (ваш ребенок) может в конечном итоге заплатить налог на дарение на сумму со скидкой.Если вы продаете ребенку, чтобы помочь ему финансово, рассмотрите следующие варианты: 

Предложение финансирования продавцом: Вы можете продать дом с финансированием продавца, что позволяет вам предлагать более выгодные ставки или условия, чем у традиционного кредитора, что может сделать покупку более доступной и сэкономить деньги вашего ребенка.

План будущих не облагаемых налогом подарков: Чтобы избежать ограничений по годовому налогу на подарки, вы можете рассмотреть возможность продажи дома на 15 000 долларов ниже рыночной стоимости, которая является ежегодным пределом освобождения от налога на подарки.Затем каждый год после этого дарите им дополнительные 15 000 долларов в год, пока сумма, которую вы подарили, не сравняется с первоначальной скидкой, которую вы хотели предоставить.

Передача собственности с актом о выходе из права: Акт об отказе от права собственности позволяет вам передать право собственности на ваш дом кому-либо бесплатно. После передачи дома в собственность вашего ребенка, если вы хотите, чтобы они выплатили вам часть стоимости дома, они могут взять HELOC или кредит под залог дома, чтобы выплатить вам согласованную цену покупки со скидкой.Этот процесс все еще имеет налоговые последствия, поэтому проконсультируйтесь со своим налоговым специалистом, прежде чем двигаться дальше.

2. Низкая производительность на открытом рынке

Если ваш дом был на рынке в течение длительного периода времени, если вы получали только низкие предложения или если плохой осмотр привел к провалу сделки, вы можете рассмотреть возможность продажи ниже рыночной стоимости, чтобы избавиться от своей собственности и двигаться дальше. .

Имейте в виду, что низкая производительность чаще всего связана с неправильным ценообразованием.Компы точны только в том случае, если условия в домах одинаковы. Если вы ошибочно сравнивали свой дом с домами в лучшем состоянии, возможно, вам придется снизить цену, чтобы получить более разумную цену.

Скорость продажи вашего дома также зависит от состояния вашего местного рынка недвижимости. На жарком рынке продавец может сразу же получить предложение по полной цене. На более медленном рынке вы можете получить несколько низких предложений, прежде чем появится подходящее. Но у некоторых продавцов нет времени ждать, и они предпочитают делать более низкие ставки, чтобы быстрее закрыть сделку — это менталитет «синица в руке».

3. Низкая цена для быстрой продажи

Иногда продавцы намеренно занижают цену, чтобы быстрее продать свой дом. Есть много причин, по которым вам может понадобиться продать в спешке — например, чтобы высвободить капитал для других расходов или переехать по работе или по личным причинам. Если вы меньше беспокоитесь о прибыли и больше беспокоитесь о сроках, вот несколько стратегий для быстрой продажи.

Применить цены «как есть»

На первый взгляд, ваша собственность может выглядеть равной по стоимости в зависимости от местоположения, отделки и размера другим недавно проданным сопоставимым домам.И если рынок здоров, вы, вероятно, получите предложение.

Но как только придет время для осмотра, вы можете в конечном итоге заплатить больше в виде кредитов или предварительного ремонта. Или вся сделка может развалиться, если покупатель испугается отчета об инспекции. Таким образом, может быть, имеет смысл снизить цену с самого начала, чтобы учесть ремонт заранее.

В качестве альтернативы, если вы уже знаете, что в вашем доме есть серьезные дефекты, вы можете вообще избежать хлопот, продав его покупателю, полностью оплачивающему наличными, который откажется от непредвиденных обстоятельств осмотра, но учтет необходимый ремонт в покупной цене.

Поделиться Скидка ФСБО

Если вы продаете недвижимость от собственника (FSBO), вам не нужно платить комиссию агенту по листингу. Это означает, что вы можете перечислить ниже и передать эту скидку своему покупателю, поскольку вы все равно получите ту же сумму.

Рынок для покупателей за наличные

Если вы хотите сократить время выставления на продажу и ускорить процесс закрытия, лучше всего подойдет покупка за наличные. Покупатели, расплачивающиеся исключительно наличными, обычно могут закрыть сделку быстро, поскольку не требуют финансирования.

4.Финансовые трудности или отрицательный капитал

Если ваш дом находится под водой и вы должны больше, чем он стоит, ваш кредитор может согласиться на короткую продажу.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.