Оформление в собственность кооперативной квартиры: Оформление права собственности на кооперативную квартиру через суд

Каким образом пайщик ЖСК должен делить кооперативную квартиру с родственниками?

— граждане, достигшие возраста 16 лет,

— юридические лица.

В соответствии со ст. 129 ЖК РФ член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью. С момента полной оплаты паевого взноса гражданин становится собственником квартиры и имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться объектом недвижимости по своему усмотрению.

Правовое положение членов семьи пайщика производно от его права, то есть лишь по воле последнего члены семьи въезжают в квартиру при ее предоставлении. Член кооператива вправе с соблюдением правил регистрации вселить в занимаемое жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других лиц при согласии совершеннолетних членов семьи.

В одном из постановлений Пленума Верховного Суда СССР указано, что проживающие с членом жилищно-строительного кооператива члены его семьи имеют равное с ним право пользования жилым помещением в кооперативном доме, если при их вселении не было иного соглашения о порядке пользования помещением.

В случае если паевой взнос за кооперативную квартиру выплачен полностью из общего совместного имущества супругов, они приобретают право общей совместной собственности на эту квартиру независимо от того, кто из них является членом ЖСК (п. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ далее — СК РФ).

Непременными условиями раздела пая и жилого помещения в кооперативных квартирах между членом кооператива и его супругом (супругой) являются следующие:

— внесение пая за счет общих средств супругов;

— наличие в квартире двух или более изолированных комнат;

— расторжение брака между супругами в установленном законом порядке.

Раздел кооперативной квартиры производится в судебном порядке. (п. 3 ст. 38 СК РФ).

Ответ на 2 вопрос

В случае если члены семьи не участвовали в выплате паевого взноса, требование о разделе квартиры на доли между членами семьи являет не правомерно. Собственник квартиры имеет право  по своему волеизъявлению продать или подарить долю в квартире или всю квартиру членам семьи или иным лицам, понуждать к совершению сделки не законно.

Наследование кооперативной квартиры не оформленной в собственность

5 329 просмотров

Процедура наследования имущества имеет массу нюансов. Получатели должен документально подтвердить права покойного на наследственное имущество. Распространенной проблемой является отсутствие зарегистрированного права собственности на жилье у наследодателя. Наследникам иногда приходится прилагать усилия, чтобы вступить в имущественные права. Попробуем разобраться, как обстоят дела с кооперативным жильем и переходит ли оно по наследству.

Право собственности на кооперативную квартиру

Подлежит ли наследованию кооперативное жилье? В состав наследственного имущества входят объекты, которые принадлежит наследодателю на праве собственности (ст. 1112 ГК РФ).

Право собственности на кооперативную квартиру появляется у гражданина после соблюдения следующих условий:

• внесения всех паевых взносов;
• оформления документов о праве собственности на жилье.

Мнение эксперта

Станислав Евсеев

Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.

Задать вопрос эксперту

Если наследодатель не успел рассчитаться за жилье или оформить правоустанавливающие документы, то принятие наследства будет сопровождаться определенными ограничениями. Пользователь кооперативным жильем становится собственником имущества после выплаты пая. ЖСК выдает пайщику соответствующую справку. После чего правообладатель может регистрировать право собственности. Подтверждающим документом является выписка из ЕГРН.

Если пайщик внес только часть платежей, то он не может оформить право собственности. Соответственно гражданин не вправе распоряжаться такой квартирой, в том числе завещать.

Если выплачен пай

Внесение последнего платежа за квартиру в ЖСК является основанием для регистрации права собственности. Пользователь становится фактическим владельцем объекта недвижимости.

Однако до постановки объекта на государственный учет он не может полноценно распоряжаться имуществом. Право собственности должно подтверждаться выпиской из государственного реестра.

Как быть, если пайщик не успел оформить документы на жилье? Имущество входит в состав наследства. Однако наследникам придется обращаться в суд.

Пример. Гражданка Н. подала иск в суд. Она просила включить объект недвижимости в состав наследства. Ответчиком выступал ЖСК. Обстоятельства дела – истица вместе с мужем состояла в кооперативе. За время брака они полностью выплатили стоимость жилья. Членом кооператива был покойный супруг. Справка об оплате стоимости жилья выдавалась на его имя. После смерти наследодателя открылось наследство в виде квартиры. Истица продолжает жить в ней и оплачивать коммунальные услуги. Кроме истицы есть еще два наследника (дочь и сын). В установленные сроки претенденты обратились к нотариусу. Однако нотариус отказал им в выдаче свидетельства. Причина – квартира не зарегистрирована в БТИ, на справке указано старое наименование Куйбышевской области. Отсутствие правоустанавливающего документа препятствует вступлению в наследство. Суд удовлетворил иск (Решение Комсомольского райсуда Тольятти от 29.08.2012 №2-1517/2012).

После завершения судебного процесса наследнику придется повторно обращаться к нотариусу. На основании судебного решения нотариус должен будет выдать свидетельство. После чего правообладатель сможет обратиться в Росреестр и зарегистрировать право собственности.

Что делать, если кооператив был ликвидирован? Тут дело обстоит несколько иначе. Выгодополучателю придется обращаться в суд с соответствующим иском.

Пример. Иванова С. А. и Иванова Л. В. обратились в суд. Истцы просили признать право собственности на объект недвижимости. Ответчики – Администрация муниципального образования и Иванов Н. С. Обстоятельства дела – истец стал членом ЖСК по решению исполнительного органа власти. Ему была выделена спорная квартира. Истец вместе с семьей вселился на основании ордера. Стоимость жилья была выплачена полностью. Однако подтверждающий документ не сохранился. На момент подачи иска жилищный кооператив прекратил существование. Истец утратил возможность зарегистрировать имущественные права. Квартирой заявитель открыто пользуется уже 18 лет. В суде данные о ликвидации ЖСК подтвердились. Причина ликвидации объединения – наличие признаков недействующего хозяйствующего субъекта. Запрос в архив не дал результатов. Документы на хранение кооператив не сдавал. Спорное жилье не является муниципальной собственностью. Исковые требования были удовлетворены (Решение Веневского райсуда Тульской области от 25.06.2012).

После завершения судебного процесса об установлении права собственности наследнику не нужно идти к нотариусу. Основанием для регистрации права собственности выступает судебное решение. Претенденту можно сразу готовить пакет документов и подавать их в Росреестр.

Может ли кооператив отказать в предоставлении жилья, возместив сумму выплаченного пая? Подобные действия считаются неправомерными.

Если наследодатель уплатил полную стоимость квартиры, то даже несвоевременное оформление имущественных прав не дает кооперативу права принудительно изымать жилье. Права на объект недвижимости переходят к наследникам умершего пайщика.

При не полностью выплаченном пае

Принятие кооперативной собственности в наследство зависит от двух факторов – полная оплата стоимости жилья (выплата пая) и оформление правоустанавливающих бумаг.

Если пайщик не успел выплатить стоимость квартиры, то наследнику придется вступить в жилищный кооператив и продолжать вносить помесячные платежи. Претенденты на имущество, проживавшие вместе с наследодателем, могут продолжать пользоваться имуществом.

Если получатели проживали отдельно от наследодателя, они могут получить уплаченную им сумму. Тогда квартира останется во владении кооператива.

Как узнать размер выплаченной за квартиру суммы? Получить необходимые сведения наследник может у правления ЖСК.

Обязаны ли наследники вступать в кооператив

Членство в любом объединении является добровольным. Никто не может заставить граждан вступать в кооператив.

Но есть некоторые нюансы. Все зависит от того, успел ли наследодатель выплатить стоимость жилья и оформить право собственности.

Обязанность вступления в кооператив возникает в следующих случаях:

1. Пайщик не успел выплатить полную стоимость квартиры. Претенденту придется подать заявление на вступление в ЖСК, а после принятия в объединение производить выплаты. В противном случае получатель лишается права на наследование квартиры.
2. Если пайщик выплатил полную стоимость квартиры, но не оформил право собственности на нее, то получателю придется становиться членом объединения. Квартира является собственностью кооператива. Жить в ней могут только члены ЖСК.

Важно! Если стоимость жилья выплачена полностью и наследодатель оформил все бумаги, то становиться членом кооператива необязательно.

Кто имеет преимущественное право на членство в ЖСК? Приоритет отдается супруге наследодателя. Единственное условие – она должна иметь право на пай.

Если супруга не участвовала в выплатах или отказалась от членства в ЖСК, то преимущественное право переходит к наследнику, который жил вместе с умершим субъектом. Если первоочередные претенденты отказались или отсутствуют, то право на членство в объединении переходит к наследнику, который жил отдельно от умершего гражданина.

Как делится кооперативная квартира по наследству

Решение подобного вопроса зависит от способа вступления в права наследования. Если наследодатель оставил завещание на квартиру, то имущество делится между претендентами в соответствии с его положениями.

Владелец жилья может определять круг претендентов и размер доли каждого из них. Если распоряжение не содержит такой оговорки, то имущество делится между претендентами в равных долях.

Раздел собственности по закону подразумевает равноправие претендентов. Имущество делится поровну между наследниками одной линии.

Механизм раздела собственности сохраняется даже при смене очередности получателей. Первыми в очереди на имущество пайщика стоят близкие родственники (ст. 1142 ГК РФ).

Если наследодатель не успел полностью рассчитаться за жилье, то наследованию подлежат уплаченные им деньги, которые находятся на счете жилищного кооператива.

Что касается супружеской доли, то она выделяется до фактического раздела собственности. Мужу или жене принадлежит половина квартиры или суммы выплаченного пая.

Чтобы получить свидетельство о праве собственности, супругу нужно подать заявление нотариусу. Как быть, если долевые выплаты в жилищный кооператив частично производились до регистрации брака? Супругу полагается та часть собственности/средств, которая вносилась совместно после узаконивания отношений.

Алгоритм вступления в наследство на кооперативную квартиру

Если получатель имущества покойного члена ЖСК имеет право на наследование квартиры, то он должен действовать следующим образом:

1. Получить справку из ЖСК о размере долга по паевым взносам.
2. Собрать документы на имущество покойного.
3. Подать заявление нотариусу.
4. Оплатить пошлину.
5. Получить свидетельство.
6. Представить документы в ЖСК.
7. Оформить право собственности в Росреестре/оформить вступление в кооператив.

Перечень документов для нотариуса

Основной перечень документов при наследовании кооперативной квартиры

№ п/п	Наименование документа	Комментарии
1	Гражданский паспорт получателя	Если получатель является ребенком малолетнего возраста, то необходим паспорт его представителя и свидетельство о рождении наследника
2	Свидетельство о смерти члена кооператива	Необходимо представить оригинал свидетельства из районного отдела ЗАГС
3	Документ о последнем месте регистрации покойного	Справку из УФМС можно получить в МФЦ или паспортном столе
4	Справка о снятии собственника с регистрационного учета	Справку из УФМС можно получить в МФЦ или паспортном столе
5	Договор о вступлении покойного гражданина в ЖСК	Документ должен включать информацию об общей площади квартиры, стоимости жилья, величине ежемесячного платежа
6	Справка из ЖСК о выплате паевых взносов/их части	Выдается по запросу наследника
7	Технический паспорт на квартиру	Выдается в БТИ
8	Основание возникновения прав на наследство	Завещание или документ, подтверждающий родственную связь
9	Квитанция об оплате пошлины

Обращение к нотариусу

Для подачи заявления наследникам дается 6 месяцев. Несвоевременное обращение приведет к пропуску сроков для принятия наследства. При таких обстоятельствах имущество отходит претендентам следующей очереди.

Заявитель должен обратиться в нотариальную контору по месту последней регистрации покойного. При отсутствии данных о месте регистрации, документы подаются по месту нахождения кооперативной квартиры.

Наследник подает нотариусу заявление. Закон не устанавливает фиксированную форму бланка.

Документ должен содержать следующую информацию:

• наименование нотариальной конторы;
• данные заявителя;
• название документа;
• данные покойного члена кооператива, дата его рождения и смерти;
• основание наследования;
• информация о других наследниках;
• дата и подпись.

Образец заявления о принятии наследства

Расходы наследников

При оформлении наследства получатель несет определенные расходы.

При подаче документов нотариусу размер госпошлины составляет:

1. 0,3% платят члены семьи усопшего. В данную группу входят дети/родители, муж/жена, братья/сестры умершего гражданина. Максимальная сумма налога ограничена 100 000 р.;
2. 0,6% выплачивают остальные получатели. Максимальная сумма налога ограничена 1 000 000 р.

При подаче иска в суд размер госпошлины зависит от размера исковых требований. Если истец просит включить в состав наследства определенное имущество, то сумма пошлины составит 300 р. Если одновременно присутствует требование о признании права собственности, то сумма сбора будет рассчитывать исходя из стоимости спорного имущества (ст. 333.19 НК РФ).

Получение свидетельства

Свидетельство выдается наследникам 1 очереди через 6 месяцев после гибели наследодателя.

Если нотариус откажется выдавать свидетельство на наследство, то претендентам придется обращаться в суд. Причиной отказа, может быть, отсутствие правоустанавливающих документов, оформленных на имя наследодателя.

К исковому заявлению нужно будет обязательно приложить мотивированный отказ нотариуса. В иске можно просить суд включить имущество в состав наследства и/или признать право собственности на квартиру. Все зависит от обстоятельств дела.

О подаче иска желательно уведомить нотариуса. При наличии доказательств обращения в суд он вынесет мотивированное постановление о приостановке совершения нотариальных действий. Постановление действует до рассмотрения дела по существу (ст. 41 Закона о нотариате).

Предоставление документов в ЖСК

До оформления прав на кооперативную квартиру, объект недвижимости принадлежит кооперативу. Наследник обязан информировать руководство ЖСК о действиях, совершаемых с квартирой.

Получение свидетельства о правах на наследство является основанием для перехода прав на квартиру к наследнику, поэтому данные необходимо сразу предоставить в ЖСК.

Если покойный гражданин не успел выплатить взносы, то наследник должен подать заявление о вступлении в кооператив. После чего он имеет право выплатить остаток взносов полностью или постепенно (в соответствии с условиями договора).

Если на квартиру не было оформлено право собственности, но взносы были внесены в полном объеме, то наследник также должен вступить в кооператив. После оформления прав, он может подать заявление о выходе из ЖСК.

Регистрация документов в Росреестре

Регистрация права собственности возможна в следующих случаях:

• если покойный член ЖСК при жизни успел выплатить взносы, но не оформил право собственности;
• если наследник после получения свидетельства о правах на наследство внес остаток по платежам.

Для этого гражданин должен обратиться в Росреестр. С 2021 года подача документов возможна через МФЦ.

Заявитель должен действовать следующим образом:

• получить талон электронной очереди;
• собрать необходимые документы;
• оплатить пошлину;
• подать заявление о регистрации прав на жилье;
• получить выписку из ЕГРН на квартиру.

С этого момента гражданин становится полноправным собственником квартиры. Право собственности на квартиру необходимо оформить в течение 6 месяцев.

Порядок наследования кооперативной квартиры имеет ряд особенностей. Довольно часто гражданам приходится обращаться в суд. Причины – отсутствие правоустанавливающих документов, упразднение жилищного кооператива, наличие спорных моментов между наследниками. Чтобы избежать лишней волокиты, желательно проконсультироваться у профильного юриста. Он поможет разобраться в обстоятельствах дела, подскажет, какие документы нужны нотариусу или кто будет выступать ответчиком по делу. Сделать заявку можно на нашем сайте. Для удобства разработана специальная форма.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Задайте вопрос эксперту-юристу бесплатно!

Задайте юридический вопрос и получите бесплатную
консультацию. Мы подготовим ответ в течение 5 минут!

Конфиденциально

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Оперативно

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Оцените статью

Загрузка…

Оформление права собственности на кооперативную квартиру

После уплаты членских паевых взносов в полном объеме, права на объект недвижимости не меняются автоматически. Совладельцу кооператива предстоит участие в ряде регистрационных процедур, после прохождения которых квартира перейдет в полноценное владение.

Законодательством Украины не устанавливается автоматический переход права собственности после уплаты всех паевых взносов. Относительными правами обладают и проживающие в квартире, которой фактически владеет кооператив до момента внесения новых сведений в единый государственный кадастр.

Зачем нужно оформлять собственность на кооперативную квартиру

Полноправное владение жильем (домом или земельным участком) означает материальную дееспособность владельца. После оформления права собственности на квартиру она фактически переходит от кооператива, к оплатившего ее гражданину. Прохождение регистрации наделяет нового владельца собственности полным набором прав – такую недвижимость можно продать, она ликвидна, передать по наследству, обменять на другое благо. Пока объект находится в распоряжении юридического лица, распоряжаться таким имуществом не получится. По этой причине инициатива перевода кооперативной собственности в Украине в частную остается прерогативой участника фонда.

Как зарегистрировать право собственности на кооператив

Для запуска процесса приватизации по паевым договорам необходимо начать со сбора необходимых документов. Сначала запрашиваются справки в своем кооперативе. Для случаев, когда образование паевого фонда приходится на 1990-е годы, важно обращать внимание на качество данных в бюро технической инвентаризации. Компания «Документы» гарантирует получение достоверной информации в БТИ, что исключит необоснованные отказы в прохождении регистрации. Собственно, приватизация кооперативной квартиры в Украине проходит после приема документов в Центре предоставления административных услуг.

Кооперативные нюансы

Для того чтобы оформить право собственности на недвижимость, необходимо полностью погасить плановую задолженность. В большинстве случаев потенциальные владельцы получают право проживания в квартире до того момента, пока она не сменит статус владения. До момента регистрации члены семьи пайщика не могут претендовать на наследство. Если глава умер, процедура оформления сильно усложняется, потребуется хороший юрист.

Пакет документов для регистрации

Для того чтобы начать процесс переоформления права собственности на объект недвижимости члену кооператива понадобится собрать следующие документы:

• Договор, заключенный ранее с сообществом, подтверждающий членство. Для подтверждения своего статуса участника можно предоставить в регистрационные органы справку из кооператива;
• Техпаспорт на квартиру;
• Документы, подтверждающие личность заявителя;
• Акт приемки-передачи;
• Код идентификации;
• Справка, подтверждающая уплату членских взносов в полном объеме.

Учитывая то, что администрация кооперативов часто оформляется справки в свободной форме, регистратор может отклонять такие формы.

Стоимость и сроки

Бюджет оформления кооперативной квартиры в собственность не имеет определенной цены. Стоимость услуг складывается из пошлин на получение технической документации (отработки паспорта БТИ) – от 400 до 100 грн., внесение в реестр недвижимости – 160 грн. Юридическое сопровождение на всех этапах перевода корпоративного жилья в частное обойдется в нашей компании порядка 2500-3000 грн.

Преимущества оформления от компании «Документы»

Нет значения, проживаете ли вы в Одессе или в Одесской области, — компания «Документы» обеспечит юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, избавит от тяжбы участия в бюрократических процедурах и позволит сохранить сроки, так важные для каждого ожидающего своей собственности пайщика.

Оформить кооперативную квартиру в собственность

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Одноклассники

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформить кооперативную квартиру в собственность». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Как приватизировать кооперативную квартиру? Существенным моментом в порядке оформления кооперативной квартиры является срок завершения оплаты пая.

Что такое кооперативная квартира? Нужно ли приватизировать кооперативную квартиру? Как оформить право собственности на кооперативную квартиру?. Кооперативная квартира: право собственности всецело принадлежит дольщику. Главное — правильное оформление документов.
Порядок представления документов и регистрация права собственности на кооперативное жилье устанавливается ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости», а также ФЗ №1541-1 «О приватизации жилищного фонда».

Проблемы оформления кооперативной собственности

Кооперативной квартирой считают объект недвижимости, который находится в доме, построенном с помощью объединения ряда лиц с выделением жилплощади.
Основание владения основано на наличии членства в кооперативе жилищного типа. Право в полном объеме человек получает только после выплаты паевого взноса целиком, то есть госрегистрация необходима для фактического правоподтверждения, которое и потребуется при различных процессах, связанных с жильем.

С техническим описанием квартиры могут возникнуть небольшие трудности. Например, если вы являетесь первым членом кооператива, который оформляет право на свое владение, этого описания может просто не быть. В таком случае необходимо выяснить, по какой причине оно отсутствует и постараться добиться того, чтобы оно было оформлено.

В годы, когда активно создавались жилищно-строительные кооперативы, владельцам такого жилья не требовалось оформлять письменного права на собственность.
Сроки получения документа, подтверждающего право собственности на кооперативную квартиру, не ограничены конкретными рамками.

Что такое кооперативная квартира

ВАЖНО! Отказать в приеме документов могут только если заявитель не принес паспорт. В остальных случаях документы принять обязаны, даже если они составлены с ошибками или какая-то бумага отсутствует.

Отсутствие выписки (свидетельства) о собственности недвижимости не означает, что член кооператива не является законным владельцем жилья.

Регистрация права собственности на квартиру в кооперативном доме считается действием, документально подтверждающим правомочие владельца распоряжаться законно приобретенным жильем, и сопровождается подписанием договора.

Документы

В 2019 году для приобретения права собственности в кооперативном доме потребуется:

1. Справка об оплате пая. До 1997 года берется в БТИ. После 1997 г. – в правлении кооператива или его правопреемника.
2. Технический паспорт на квартиру.
3. Свидетельство о членстве в кооперативе (в форме выписки из протокола собрания членов ЖСК).
4. Выписка из домовой книги о прописанных в квартире лиц, включая самого члена кооператива.
5. Паспорт заявителя и членов его семьи.
6. Свидетельство о браке (если член кооператива на момент вступления в ЖСК был в браке).
7. Свидетельство о рождении несовершеннолетних детей.

На сегодняшний день, кооперативные квартиры встречаются, но не часто. Еще в СССР ЖСК было очень много.

Впрочем его государственную регистрацию, без которой собственник не может вольно распоряжаться своим жильем, могут ощутимо затруднить некоторые бюрократические нюансы.

При регистрации своих законных прав и получения правоподтверждающих актов возможно производить различные операции, связанные с дарением, продажей или разделом жилья. Но такие процедуры специфичны, поэтому требуют обязательного наличия выписок с Росреестра.

Все паи и взносы должны быть уплачены — это основное условие наследования. Если есть долги или паи не были выплачены в полном размере, то наследодатель не является фактическим собственником жилья, а значит и завещать квартиру он не может.

Расскажем, что такое кооперативная квартира, чем она отличается от обычных объектов недвижимости, нужна ли приватизация для такого типа имущества, а также рассмотрим порядок оформления прав собственности и процедуру наследования кооперативной квартиры в 2019-2020 годы.

При этом даты в справках зачастую играют решающую роль при вынесении решений и не всегда могут соответствовать действительности.

Как оформить право собственности на кооперативную квартиру

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Понятие кооперативных квартир вошло в жизнь людей, живших в период СССР в прошлом веке. Граждане начинали возводить жилье за счет своих личных средств. Именно в этот момент и возникло данное понятие.

Перечень документов для оформления квартиры в собственность может дополняться в зависимости от практики региона. На основании представленных документов сотрудник оформит заявление. Заполнять заявление дома заранее не нужно.

Эра советских жилищных кооперативов хоть и канула в Лету, но оставила после себя богатое «наследство» в виде неоформленных в собственность квартир и растерянных жильцов, которые ощущают себя полноправными владельцами своего жилья, однако де-юре таковыми не являются. Каких правил нужно придерживаться, чтобы оставить недвижимость за собой, если паевые взносы до сих пор не выплачены полностью.

В феврале 2019 года обратилась в компанию Эклекс за услугой регистрации договора аренды, стоимость мне назвали сразу (20000 р), за эти деньги я получила весь пакет документов, который нужен, консультацию по всем вопросам, проверку всех документов, которые уже были, юристы организовали процесс подачи документов в органы и получения документов.

Если внимательно изучить юридический процесс регистрации кооперативной квартиры, то первое на что нужно обратить внимание, это на существующие способы строительства такого жилья. Их бывает два.

Такие квартиры не считаются государственной собственностью, а значит, не могут подлежать приватизации.
Стоит отметить, что только участник кооператива является полноправным ее владельцем. Непрописанные в квартире члены семьи имеют право лишь на проживание. Подробную информацию по данной теме вам разъяснят наши юристы в режиме онлайн.

Приватизация относится к государственному жилому фонду, который используется гражданами на основе найма, в том числе социального.

Законом предусматривается возможность изъятия жилого помещения у собственников с последующим выкупом при условии их согласия. Подобная сделка предусматривается в связи с необходимостью использования данного конкретного земельного участка субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями.

Подробнее рассмотрим, что такое кооперативная квартира. Появились такие объекты недвижимости еще в СССР.

Кооперативная квартира – это такое жилье, что строится общими усилиями и на общие средства граждан, объединенных в кооператив. Это вполне работающая схема.

После сбора всех необходимых бумаг, пайщик должен обратиться с заявлением в Росреестр (если заявитель состоит в браке, то совместно с супругом).

Подтвердить факт собственности пайщик может свидетельством о праве собственности и квитанциями о погашении пая.

Поэтому наследовать дочь могла не квартиру, а паенакопления, вне зависимости от того, внесены они полностью или частично. Видеоврез (реклама) Приобретательная давность Количество ЖСК в России регулярно сокращается. Это связано с тем, что большинство из них оказываются вне закона после преобразования в ТСЖ.

Как приватизировать кооперативную квартиру?

Заявить о своих правах на такое жилье необходимо в суде, основываясь на давности владения и распоряжения квартирой. При этом фактическое продолжительное пользование объектом нужно будет доказывать, например, квитанциями об оплате коммунальных услуг, датированными разными периодами времени, или чеками, подтверждающими проведение ремонта.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Могут быть затребованы документы, подтверждающие правомочный статус жилищного кооператива – протокол учреждения юридического лица, протоколы собрания участников, техническая документация на сам многоквартирный кооперативный дом.

Если во время выплаты пая член кооператива состоял в официальном браке, супруг имеет права собственности на половину квартиры.

Возведенный дом был собственностью предприятия, которое его строило, а пайщики после внесения всей необходимой суммы получали во владение положенные им квадратные метры. Кооперативные квартиры принадлежали ЖСК (жилищно-строительный кооператив), а не государству.

Многие пайщики жилищных кооперативов, когда начинают оформлять жилье в собственность пытаются его приватизировать, обращаясь в муниципальные органы. Но с юридической точки зрения их действия неправильные.

Попросите предоставить вам добавочные документы, если вы – 1-й член кооператива, регистрирующий свое право на собственность. Граждане, которые выплатили пай, являются пользователями квартир. То есть они имеют право проживать в них, но не могут полноправно распорядиться (продать, подарить).

Основания для прекращения членства в ЖК

ЖСК являлось организацией, имеющей соответствующие учредительные документы и ведущей хозяйственную деятельность. Строящийся дом являлся собственностью данной организации.

Кооперативная квартира – часть дома, который принадлежит группе граждан, входящих в ЖСК. Член товарищества, выплативший всю сумму взноса за свою квартиру, уже является собственником квадратных метров, наравне с другими лицами, входящими в кооператив.

Согласно законодательству, в частности, закону о кооперации, ЖСК является объединением лиц, деятельность которых заключается в строительстве дома. Каждое лицо, являющееся пайщиком, получает жилплощадь в виде квартиры. Кооперативное жилье переходит в собственность только при выполнении всех требований, в том числе полноценном внесении паевых средств.

Ряду наследников предоставлена преимущественная возможность вступления в кооператив, если у наследодателя остался пай.

Что такое право собственности в ЖСК на квартиру?

Это учредительные документы кооператива: свидетельство о его регистрации в качестве юридического лица и устав, заверенный в муниципальном образовании, протокол собрания, на котором были избраны председатель и основной бухгалтер, список членов кооператива и карточка с примерами подписей председателя и основного бухгалтера и оттиском печати.

Во втором случае создается просто Жилой кооператив. Его особенностью является то, что многоквартирный дом сооружается не за деньги пайщиков, а за привлеченные средства (например, кредит). Далее граждане объединяются, пишут устав, регистрируют его в органах муниципальной власти, и становятся пайщиками. В случае смерти пайщика, жилье можно получить по наследству, но только если пай был выплачен полностью.

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Одноклассники

Похожие записи:

Кооперативная квартира: право собственности члена кооператива

С позиций Закона «О кооперации» ЖСК – объединение добровольцев, юридических или физических лиц, которые создают юридическое лицо, совместная деятельность которых основана на самоуправлении. В результате практических действий должен быть выстроен жилой дом, в котором члены кооператива должны получить квартиру.

Возрождение их популярности можно наблюдать в последние годы. Застройщиков привлекает механизм оптимизации налогообложения и привлечения личных средств в строительство. Многие считают, что право собственности на кооперативную квартиру позволит избежать некоторые законодательные ограничения, оградить от финансовых рисков, свойственных современным строительным пирамидам. Устав, зарегистрированный в муниципальных органах исполнительной власти, и внутренние документы регулируют деятельность ЖСК.
Но чаще житель России имеет дело с ЖК – жилищным кооперативом, который отличается от ЖСК тем, что квартиры выкупаются членами ЖК у строительных организаций в готовых домах. Это выгодно и строителям, продавшим дом сразу, а не по частям, и заселившим его дольщикам, постепенно выплачивающим пай.

Механизм государственной регистрации квартиры

Вступая в кооператив, будущий собственник жилья вносит определенный уставом первоначальный взнос – на организационные нужды, а затем и паевые взносы. Если к моменту окончания строительства стоимость кооперативной квартиры была практически выплачена, член кооператива, согласно Закону о собственности, принятом в 1990 году в СССР, мог получить ее в полное пользование. Статьей 129 ЖК РФ и статье 3 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» подтверждалось право владения жильем после выплаты паевого взноса.

До тех пор, пока пайщик не получит свидетельство о праве на жилую собственность в Регистрационной палате, он не может передать часть своей квартиры кому-либо, подарить или продать.

В случае внезапной смерти проблемы коснутся и оформления наследства.

Сбор справок, актов и других документов для государственной регистрации – совместная работа правления кооператива и пайщика. Подрядчики должны с полной ответственностью отнестись к сдаче дома к эксплуатации.
Среди документов, подготовленных для государственного бюро регистрации прав на имущество, обязательно должны присутствовать справки о занимаемой жилой площади, которая зависит от размера паевого взноса. Но они выдаются ЖК только в случае принятия государственными предприятиями инвентаризации, учета и оценки недвижимости в эксплуатацию помещений жилищного фонда кооператива.

Как пройти государственную регистрацию?

Для того чтобы государственная регистрация квартиры, дающая удостоверение права на собственность, была успешно завершена, необходимо представить на оформление следующие документы:

• свидетельство о регистрации кооператива как юридического лица;
• устав, зарегистрированный в Комитете по строительству;
• технические документы, описывающие объект недвижимости, протоколы;
• справку о приеме в члены жилищного кооператива, дате полного погашения паевых взносов, заверенную печатью ЖК с подписями председателя и главного бухгалтера;
• протокол общего собрания членов кооператива, подтверждающий избрание бухгалтера и председателя ЖК.

Централизованно в регистрационные органы правлением ЖК подаются сведения о полномочиях бухгалтера и председателя ЖК и образцы их подписей, списочный состав членов кооператива, оттиски печатей.

Проблемы оформления кооперативной собственности

Достаточно часто право члена кооператива на выплаченную жилую площадь нарушается из-за несвоевременной государственной регистрации. Несмотря на то, что документами, поданными на оформление, подтверждается факт возникновения права собственности, собственник ограничен в праве распоряжения имуществом. Кроме того, он не может получить имущественный налоговый вычет согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, хотя паевой взнос внесен полностью, так как на руках нет документа, подтверждающего регистрацию права на построенную им на паях квартиру. В подобном случае придется обратиться в суд с иском о признании юридического права собственности на жилой кооперативный фонд на основании полной выплаты паевого взноса и погашения ее стоимости.
Если кооперативная квартира зарегистрирована в Бюро технической инвентаризации много лет назад, необязательно проходить перерегистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. В случае необходимости ранее возникшее право, в соответствии с законом, будет зарегистрировано в ЕГРП и передано приобретателю по продаже или другой сделке.

Можно ли приватизировать кооперативную квартиру?

Для многих является заблуждением, что понятие «приватизация» имеет какое-либо отношение к кооперативному жилищному фонду. Согласно Федеральному закону «О приватизации жилищного фонда» от 29.12.2004 №189 ФЗ под приватизацией понимается передача из государственного жилого фонда жилых помещений в пользу граждан, которые проживали в них на условиях найма. Причем все проживающие в квартире физические лица, которые были прописаны в ней и проживали постоянно, равны в получении доли в приватизированной квартире.
Кооперативная квартира первоначально (на этапе строительства) принадлежит ЖК как юридическому лицу. Выплатив последний паевой взнос, член кооператива, как физическое лицо получает во владение кооперативную квартиру и подтверждающие этот факт документы. Территория вокруг дома, хозяйственные и придомовые сооружения остаются совместной собственностью членов кооператива.

Кого следует считать собственником кооперативной квартиры?

Право собственности на выплаченную кооперативную квартиру получает только член кооператива. Совместной, общей собственностью кооперативное жилье признается для супругов, состоящих в браке во время выплаты пая. В случае развода доля в праве на жилье отчуждается обоим супругам. Они могут оформить раздел совместного имущества путем мирного соглашения или через суд. Если часть денег внесена одним из супругов до брака, то доля каждого при разделе имущества рассчитывается исходя из суммы, выплаченной в браке.
Дети, проживающие в кооперативной квартире, имеют право на проживание в ней и защищены от выселения статьей 31 ЖК, благодаря чему выселить их практически не возможно. Уставом может быть предусмотрена возможность передачи пая членов кооператива другим совершеннолетним членам его семьи с выдачей соответствующего документа – протокола о решении общего собрания, на основании которого осуществляются дальнейшие действия по вступлению в наследство. Но это возможно только с согласия другого супруга – совладельца квартиры.

Права собственника кооперативной квартиры

Получив права на собственность, член ЖК имеет право на сделки, связанные с отчуждением его жилого помещения. Правомочия собственника ограничены пределами, позволяющими использовать данное помещение, и его назначением.
Статьей 20 Жилищного кодекса для собственника жилья предусматривается возможность его предоставления во владение или в пользование другому гражданину или юридическому лицу на основании договора найма, аренды или безвозмездного пользования.
Член ЖК имеет право обменять принадлежащее ему жилое помещение на жилье в этом же доме, относящемся к государственному жилищному фонду, даже при условии переезда в другой населенный пункт. Условия обмена – согласие проживающих с владельцем жилья членов семьи, соблюдение основ жилищного законодательства и правил, установленных уставом жилищного кооператива. В случае неполучения согласия на обмен от одного из дольщиков, вопрос может быть рассмотрен в порядке судебного разбирательства.
Собственники имеют право на раздел жилого помещения при разводе при условии, если оно куплено ими во время законного брака. Если договоренность о разделе не достигается мирным путем, суд вправе определить порядок изоляции жилого помещения на занимаемой площади или обязать переоборудовать неизолированные комнаты.

Основания для прекращения членства в ЖК

Жилищным кодексом предусмотрены ситуации, когда прекращается членство в жилищном кооперативе.
Прежде всего, совместную деятельность членов кооператива может нарушить ликвидация самого жилищного кооператива или входящего в него юридического лица.
Каждый собственник кооперативного жилого фонда имеет право добровольно – на основании заявления – выйти из ЖК. Заявление рассматривается на общем собрании с целью определения дальнейшей судьбы кооперативного жилья.
После смерти владельца квартиры, являющегося членом ЖК, права на наследование жилого фонда передаются наследникам согласно очереди наследования. Получить наследственную долю может даже наследник, живший раздельно с наследодателем, в случае согласия других владельцев квартиры. Устав предусматривает вступление наследников в члены жилищного кооператива на основании решения, принятого общим собранием членов ЖК.

Порядок выселения из кооперативных домов

Общее собрание правомочно вывести из состава кооператива собственника, грубо нарушающего свои обязанности и правила совместного проживания, предусмотренные уставом ЖК.
С момента принятия общим собранием решения о выселении, право пользования квартирой исключенным из кооператива прекращается. Он и его члены семьи обязаны, согласно юридической обязанности, выехать из ранее принадлежащего им жилья в последующие два месяца, о чем ему вручается соответствующее уведомление. Пайщику должен быть выплачен размер его взноса за квартиру в полном размере. Общее собрание пайщиков может своим решением оставить право пользования освободившейся квартирой родственникам исключенного дольщика.

В случае несогласия исключенного пайщика с решением собрания, его устного или письменного отказа, кооператив вправе обратиться в суд с иском о выселении данного лица и членов его семьи. Другое жилое помещение нарушителям закона после удовлетворения иска и выселения не предоставляется.

Условия сноса кооперативного жилого фонда

Жилищным кодексом РФ предусматриваются ситуации, связанные со сносом жилья, построенного на основе кооперативной собственности. Порядок переселения членов жилищного кооператива в случае сноса их жилья регламентируется статьями 134, 32 и 86. Члены кооператива обеспечиваются жильем согласно размерам внесенных за жилье взносов.

Дело в том, что в жилищные кооперативы имеют внутренние документы, устав, которые могут определять разные условия и порядок паевых взносов. Это может создать ситуацию, когда ко времени сноса здания одни члены кооператива внесли деньги в полном объеме, другие продолжают выплачивать их кооперативу по частям. В первом случае собственники жилья обеспечиваются, согласно статье 32 Кодекса, по правилам, которые существуют для собственников жилых помещений. Те, кто полностью оплатил стоимость жилья, согласно договорам социального найма, получают другие помещения (статья 86 ЖК РФ).
Законом предусматривается возможность изъятия жилого помещения у собственников с последующим выкупом при условии их согласия. Подобная сделка предусматривается в связи с необходимостью использования данного конкретного земельного участка субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями.

Органы, принявшие подобное решение, обязаны за год до изъятия вручить документы, уведомляющие собственника кооперативного жилья о государственной регистрации решения. Время дается для того, чтобы он определился в порядке соглашения с затратами, определяющими стоимость выкупного жилья. Выкупная цена включает рыночную стоимость жилья, убытки, вызванные сменой жилья или переездом, предусматривает погашение упущенной выгоды.

Как оформить кооперативную квартиру в собственность

Кооперативное жилое помещение не может быть приватизировано. Объясняется это тем, что оформление из государственной собственности в отдельное пользование гражданина Российской федерации отсутствует. Однако, оформление в собственность кооперативной квартиры при соблюдении некоторых аспектов и согласно регламенту представляется возможным. Знания, как сделать так, чтобы кооперативная квартира перешла в право собственности отдельного гражданина, помогут пайщику максимально реализовать свои права.

Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:
Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

Основные моменты оформления кооперативной квартиры

Многих людей волнует вопрос, как оформить кооперативную квартиру в собственность. Ведь в 21 веке статус жилой площади, как кооперативной, постепенно отходит в прошлое. Вместо этого введено новое понятие – товарищество собственников жилья, по-другому, ТСЖ. Согласно законодательству Российской федерации любое кооперативное жилое помещение должно оформляться в настоящем времени, как товарищество собственников жилья. Таким образом, пайщики могут изменить устав своей организации, тем самым став товариществом.

По этой причине были созданы новые правила как оформить кооперативную квартиру в собственность. Согласно нормативам ЖСК любая часть кооператива вступает в ТСЖ и обязано платит взносы, согласно договору по истечении его времени.

После того, как член кооператива полностью выплатит все взносы, он получает право приобрести в собственность жилую площадь, которая была им заведомо оплачена. Однако не стоит забывать, что территория около дома, а также комнаты общего пользования, то есть кухня, ванная комната и туалет, остаются в общем пользовании.

При получении свидетельства на собственность, человек, согласно законодательству, считается собственником жилой площади.Исходя из вышесказанного, можно понять, что приватизация квартира попросту невозможно в условиях законов Российской федерации. Чтобы стать владельцем недвижимости, требуется вначале целиком выплатить паевые взносы.

Процесс оформления

Жилая площадь переходит в руки отдельного гражданина только после того, как произойдёт регистрация недвижимости в государственном реестре. Для этого необходимо будет обратиться в соответствующий орган. Для того, чтобы получить свидетельство о том, что гражданин является собственником, требуется справка официального вида. Получается она ещё в кооперативе. В этой справке должна быть указана вся информация, которая необходима для регистрации недвижимости. Сюда относится и почтовый индекс жилой площади. Документ вы сможете получить у бухгалтера кооператива.

Здесь существует одна особенность. В случае, когда жилая площадь была полностью оплачена в 1996 году и ранее, посещать регистрационный орган нет никакой необходимости. Потребуется лишь предоставить документ со всеми данными в БТИ. Данный отдел сам передаст всю необходимую регистрационному органу информацию. Так как прошло уже больше 21 года с того момента, как стали определять собственность таким способом, в настоящее время требуется обращение в вышеуказанный орган в самостоятельном порядке. Помимо документа со всеми данными потребуется принести справку, которая сможет подтвердить ваш номер в БТИ. Многие ошибочно полагают, что как только они погасили необходимые выплаты, жилая площадь становится их собственностью самостоятельно.

Когда за вами закреплён статус собственника недвижимости на законодательном уровне, у вас появляется право совершать какие-либо действия с этой жилой площадью. Вы можете её завещать, продать, сдать в аренду. В случае, когда приватизируется муниципальная жилая площадь, права на возможную недвижимость имеют абсолютно все члены семьи того, кто снял недвижимость. Когда строительство было паевого характера, собственником будет являться человек, который входит в кооператив. Никакого права на жилую площадь не получают граждане, которые там прописаны.

Особенности при разводе и других ситуациях

Нередко встречается ситуация, когда женатая пара вступает в ТСЖ, а после полностью покрывает выплаты. В данном случае они могут одинаково претендовать на недвижимость. Свидетельство о жилой площади оформляется на того члена семьи, который является частью кооператива. Однако при разводе жилая площадь принадлежит обеим сторонам одинаково. Поэтому оно делится пополам. В данной ситуации любые другие родственники, будь то дети женатой пары или их родителей, не могут заявлять свои права на недвижимость.

Решить спорный вопрос при разводе супруги могут:

• либо самостоятельно;
• либо в судебном порядке.

Также не стоит забывать, что у любого ЖСК может быть свой устав. В нём могут быть указаны все особенности, однако они ни в коем случае не должны противоречить законодательству Российской федерации. В большинстве случаев в уставе вы сможете обнаружить пункт, который делает возможным повторное оформление или передачи своей жилой площади совершеннолетнему родственнику. К тому же в уставе указано, в каком порядке происходит наследование недвижимости. Объясняется это тем, что потенциальный наследник должен иметь согласие ЖСК, в противном случае ему выплачивается рыночная стоимость указанной жилой площади.

Регистрация в реестре не обязательно, однако если вы это сделаете, в будущем вы сможете избежать многих затруднительных ситуация, связанных с вашей недвижимостью. Наследование части ТСЖ всегда было очень проблемным процессом. Особенно это проявляется в тех ситуациях, когда денежные средства за жилую площадь были выплачены не до конца или же возникли прения при оформлении недвижимости. Правление имеет полное право отказать любому наследнику во вступлении в ТСЖ, однако в таком случае она должна будет возместить денежную сумму, которая была выплачена, в течение 12 месяцев.

Здесь существует некоторая особенность. В той ситуации, когда наследник всё это время жил вместе с ТСЖ, у него будет преимущество вступления в кооператив. В обратной ситуации ему кооперативное общество имеет полное право ему отказать, основываясь на уставе ЖСК, а также правовых нормах. В тех ситуациях, когда наследник имеет на руках документ, подтверждающий его право на недвижимость, отказать ему ТСЖ не сможет.

Регистрация в реестре занимает гораздо меньше времени, в сравнении с приватизацией недвижимости в ТСЖ.

Таким образом, вам не потребуется собирать большое количество справок, достаточно будет двух. Срок, в течение которого происходит регистрация в реестре, не превышает месяца. Каждый владелец жилой площади в кооперативе решает сам, где ему наиболее удобно будет зарегистрировать свою недвижимость. В статье были указаны преимущества регистрации жилой площади в государственном реестре.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”регистрация кооперативной квартиры” cnt=”1″ col=”1″ shls=”false”]

Паевые взносы уплачены, а документы на квартиру предоставить отказались

«Признаем право собственности на квартиру на основании оплаты в полном объеме паевого взноса в отсутствии в ЖСК и ТСЖ  документов, подтверждающих оплату».

 

Решение Районного суда г. Екатеринбурга 2010г.

Требование:

Признать за истицей выплату паевого взноса за квартиру, расположенную по адресу г. Екатеринбург, ул….. в полном объеме.

Признать права собственности истицы на квартиру, расположенную по адресу: г. Екатеринбург, ул…..

 

Обстоятельства:

N обратилась в суд с иском к ТСЖ о признании права собственности

В обосновании исковых требований указала, что с 1968 г. она состоит в «ЖСК». Решение Правления о ее вступлении в члены ЖСК было утверждено общим собранием ЖСК и оформлено в виде Протокола Общего собрания членов «ЖСК» В связи с полной выплатой паевого взноса и на основании Решения исполкома от 14.02.1991 г.ей была предоставлена жилая площадь: двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: г. Екатеринбург, ул. …… Вселение в указанную жилую площадь производилось на основании ордера выданного 18.02.1991 г. и являющегося на тот момент единственным документом, дающим право на занятие указанной площади. В апреле 2010 г. она обратилась в «ТСЖ» с просьбой предоставить документы, подтверждающие полную выплату ее паевого взноса за квартиру. В предоставлении документов ей было отказано по причине отсутствия у ответчика Журнала по оплате паевых взносов членами «Жилищно-строительного кооператива» и не осуществления передачи указанных документов вновь избранному правлению

Согласно Уставу «ЖСК» и действующему на тот период законодательству решение о предоставлении жилого помещения члену ЖСК принималось общим собранием Данное решение является правовым основанием для вселения члена кооператива в жилое помещение в кооперативном доме. Ранее, до вступления в силу нового Жилищного кодекса, вселение в кооперативные помещения осуществлялось по ордерам, выдаваемыми администрациями районов. Размер жилого помещения, предоставляемого члену ЖСК соответствовал размеру паевого взноса данного члена. в 2009 г. была произведена реорганизация «Жилищно-строительного кооператива» в «Товарищество собственников жилья» в форме преобразования Заявление ответчика о невозможности предоставлении справки о выплате паевого взноса членом ЖСК является неправомерным и нарушает се законные права и интересы. Отсутствие предоставления указанной справки не является основанием для отказа в признании права собственности на предоставленное жилое помещение, так как существуют особенности ведения бухгалтерского учета в ЖСК, позволяющее и по иным документам и основаниям подтвердить право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: г Екатеринбург, ул.….

До настоящего времени право собственности на указанную квартиру за ней не признано, документы, подтверждающие право собственности на занимаемую жилплощадь, соответствующие действующему законодательству, не оформлены. На основании изложенного, считает, что право собственности на жилую площадь по адресу г. Екатеринбург, ул. ….. закреплено за ней на основании полной выплаты паевого взноса, подтверждением чего является ордер № …., выданный районной администрацией и являющийся единственным документом, предоставляющим право собственности на занятие указанной жилой плошади. Последующее оформление документами только удостоверяет право собственности, но не имеет правообразующего значения. Таким образом,  считает, что государственная регистрация прав члена жилищного кооператива в отношении имущества, приобретенного путем внесения паевых взносов, только подтверждает его правомочия как собственника. Просит признать за ней выплату паевого взноса в полном объеме и признать за ней право собственности на квартиру, расположенную по адресу г. Екатеринбург, ул. …. приобретенную ей в ЖСК, преобразованном в ТСЖ.

Определением суда от 17.09.2010 г. к участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены Администрация г. Екатеринбурга и Администрация Кировского района г. Екатеринбурга.

В судебном заседании истец N на иске настаивала, поддержала требования и доводы, изложенные в исковом заявлении.

В судебном заседании представитель истца М, действующая по доверенности, на иске настаивала, поддержала требования и доводы, изложенные в исковом заявлении

В судебном заседании представитель ответчика, действующий по доверенности иск не признал, в отзыве на исковое заявление указал, что Жилищно-строительный кооператив был создан в г Свердловске в 1967 году. В апреле 2008 г. предыдущий председатель Правления «ЖСК» не передала документацию по «ЖСК» вновь избранному Правлению. В 2009 г. «ЖСК» было реорганизовано в ТСЖв форме преобразования. У «ТСЖ» нет в собственности жилых или нежилых помещений, товарищество занимается совместным управлением комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечением эксплуатации этого комплекса. В виду того, что у «ТСЖ» отсутствуют документы «ЖСК» 1967-2007 годов, подтверждающие выплату членами «ЖСК» паевых взносов в период с 1967 г. по 1983 г., «ТСЖ» не может, как признать, так и опровергнуть факт выплаты N паевых взносов в полном объеме за жилое помещение, членство в «ЖСК» — предоставить Протокол общего собрания 1968 г., заявление N от 1968 г., а также признать или не признать право собственности N на квартиру, расположенную по адресу: г. Екатеринбург, ул…. В исковом заявлении истец указывает, что ввиду отсутствия документов, подтверждающих уплату паевого взноса полностью, ей предоставляется возможность без признания права на жилое помещение по решению суда оформить государственную регистрацию права собственности на квартиру в государственных органах, осуществляющих такую регистраию. Из чего следует, что регистрирующий орган отказал истцу в регистрации права собственности и не признает право собственности за N. Просит в иске отказать.

В судебном заседании свидетель Х пояснила, что она работала с 1978г. до 2008г секретарем правления ЖСК. которое впоследствии было реорганизовано в ТСЖ, в ее обязанности входило ведение протоколов. Истец была членом ЖСК,в 1968 г. въехала в квартиру по адресу: г. Екатеринбург ул…. N полностью выплатила членские взносы. В 1982 г. закончили все платежи. Платили взносы по квитанциям, которые выдавала бухгалтер ЖСК, деньги оплачивал жилец в Сбербанк, потом эти деньги поступали на счет в ЖСК. Истица точно оплатила все взносы.

В судебном заседании свидетель A пояснила, что истец является ее сестрой, с 1968 г она проживала по адресу: г. Екатеринбург, ул…., вместе с ней проживал бывший муж и сын N. В настоящее время N не проживает по указанному адресу, в данной квартире проживает только ее сын. N  была членом кооператива. Квартира до настоящего времени не оформлена в собственность. Первый взнос в кооператив истец внесла сразу, а потом частями платила с 1968 г. по 1982 г. Они вместе ходили и вносили платежи за квартиру.

В судебном заседании свидетель пояснил, что он сын исца, он жил по адресу: г. Екатеринбург, ул…… с 1968 г. вместе с родителями. Выплаты в кооператив за квартиру они произвели в полном объеме. Налоговые уведомления приходили на его имя, он их оплачивал. Мама выписалась в 1993г. он не претендует на данную квартиру. Просит признать право собственности за истцом.

Третьи лица в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом и в срок, причины неявки суду не сообщили.

Заслушав лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 36 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений

В соответствии со статьей 218 Гражданского Кодекса Российской Федерации, член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Согласно уставу ЖСК создано и зарегистрировано на основании решения Верх-Исетского райисполкома от 17.05.1967 г.

23.09.2009 г Жилищно-строительный кооперативбыл реорганизован в форме преобразования в Товарищество собственников жилья, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ от 13.09.2010 г. Все права н обязательства в отношении всех его кредиторов и должников, включая обязательства, оспариваемые сторонами, возникшими в период с даты утверждения передаточного акта общим собранием членов «ЖСК» и по дату окончания процедуры реорганизации, согласно передаточному акту, перешли от «ЖСК» к «ТСЖ».

Судом было установлено и сторонами не оспаривалось, что в апреле 2010 г. N обращалась в ТСЖ с просьбой о предоставлении справки о выплате ей паевых взносов в «ЖСК».

Однако ответчик в своем ответе на вышеуказанное заявление указал, что в 2008 г бывший председатель «ЖСК» не передавала документацию по «ЖСК» вновь избранному Правлению «ЖСК». Поэтому, в виду отсутствия у «ТСЖ» Журнала по уплате паевых взносов членами ЖСК подготовить и выдать справку о выплате N паевых взносов в «ЖСК» не предоставляется возможным.

Как видно из материалов дела, исполнительным комитетом Кировского райсовета народных депутатов на имя N был выдан ордер №  на квартиру, расположенную а г. Свердловске, по ул….. ордер был выдан на основании решения исполкома Кировского Совета народных депутатов от 14.02.1991 г. №. Данный ордер являлся единственным документом, дающим право на занятие указанной жилой площади.

Как следует из ответа Инспекции ФНС России по Кировскому району г. Екатеринбургана судебный запрос, согласно п. 16 Инструкции МНС РФ от 02.11.1999 г. «По применению Закона РФ «О налогах на имущество физических лиц» физическое лицо уплачивает налог на строение, помещения и сооружения с месяца, в котором был полностью внесен паевой взнос» В период с 1994 г. по 1998 г. ЖСК представил в инспекцию на бумажном носители списки членов ЖСК, полностью внесших паевой взнос, в том числе и на N, на основании которых в базу данных инспекции внесена информация, необходимая для исчисления налога на имущество. По состоянию на 30.09.2010 г. представить данную информацию не представляется возможным, в связи с ее уничтожением по истечении срока хранения Сведения о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Екатеринбург, ул….. в адрес инспекции не поступали. Налог на имущество физических лиц начислен N с 1994 г. по 2010 г.. расчет налога приведен в налоговых уведомлениях на уплату налога.

Согласно платежным поручениям № … налог на имущество физических лип оплачен в полном объеме Данный факт подтвержден также свидетельскими показаниями N.

Согласно справке, выданной ТСЖ по состоянию на 28 09.2010 г. задолженность по оплате коммунальных услуг на жилое помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул….отсутствует.

Как видно из квитанций оплату за жилищно- коммунальные услуги оплачивала N.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, в при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота илииными обычно предъявляемыми требованиями.

Как было установлено в судебном заседании, истец свои обязательства по оплате паевых взносов выполнила в полном объеме, что подтверждается свидетельскими показаниями.

Согласно ответам из ЕМУП «БТИ»и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области сведения о собственниках квартиры № .. по адресу: г. Екатеринбург, ул……отсутствуют.

Учитывая, что истец исполнила свои обязательства об оплате паевого взноса в полном объеме, суд находит требования N о признании права собственности обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд.

Решение:

Иск N к Товаришеству собственников жилья о признании права собственности удовлетворить.

Признать за N выплату паевого взноса за квартиру, расположенную по адресу г. Екатеринбург, ул….. в полном объеме.

Признать за N право собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Екатеринбург, ул…..

Решение является основанием для регистрации права собственности за N.

Решение может быть обжаловалов Свердловский областной суд через суд, вынесший решение в течении 10 дней, с момента изготовления решения в окончательной форме.

---

Заказать представительство в суде или консультацию юриста вы можете
по телефону: +7 (343) 237-27-27
или по e-mail: [email protected]
Позвоните или напишите, мы обязательно с вами свяжемся, чтобы уточнить все детали.

Национальная ассоциация жилищных кооперативов (NAHC) »Покупка жилищного кооператива

Что такое жилищный кооператив? (Скачать раздаточный материал)

Жилищный кооператив образуется, когда люди присоединяются на демократических началах, чтобы владеть или контролировать жилье и / или связанные с ним общественные объекты, в которых они живут. Обычно они образуют некоммерческую кооперативную корпорацию. Каждый месяц они платят комиссию для покрытия своей доли операционных расходов. Вычеты по подоходному налогу с физических лиц, более низкая текучесть кадров, более низкие начисления налога на недвижимость (в некоторых регионах), контролируемые затраты на техническое обслуживание, а также участие и контроль со стороны резидентов — вот некоторые из преимуществ выбора кооперативного домовладения.

Что у меня на самом деле есть?

Основное различие между жилищным кооперативом и другими формами собственности на жилье состоит в том, что в жилищном кооперативе вы не владеете недвижимостью напрямую. Но если у вас нет недвижимости, что именно вы покупаете? Вы покупаете акции или членство в кооперативной жилищной корпорации. Корпорация владеет или сдает в аренду всю недвижимость. В рамках вашего членства (в качестве акционера) в кооперативе вы имеете исключительное право жить в определенной единице (это устанавливается в соответствии с соглашением о размещении или частной аренде) столько, сколько вы хотите, при условии, что вы соблюдаете правила и положения кооператива.Как часть вашего членства, вы имеете право голоса в делах корпорации.

Что включает в себя цена покупки доли или членства?

Когда вы покупаете долю или членство в жилищном кооперативе, вы платите только за это: за долю кооперативной жилищной корпорации. Цена покупки будет варьироваться в зависимости от района, размера единицы, если кооператив ограничивает цены перепродажи, и если у кооператива есть основная ипотека на всю собственность.

Что такое заем на акции?

Допустим, вы покупаете дом за 100 000 долларов.Скорее всего, вы не сможете заплатить продавцу всю покупную цену наличными. Вместо этого вы должны внести первоначальный взнос и получить ипотечный кредит для покрытия оставшейся части цены. В кооперативе, поскольку вы фактически покупаете долю (доли) в корпорации, а не недвижимость, вы получаете вид ссуды, называемой ссудой на акции, которая похожа на ипотеку. Он предоставляет вам заемные средства для покупки акций у продавца. Затем вы вносите ежемесячные платежи по ссуде на акции кредиторам и ежемесячные платежи по содержанию (содержанию) кооперативу.

Как мне накапливать капитал?

Хороший вопрос. На самом деле это зависит от того, какой тип кооператива вы покупаете. Существуют различные типы жилищных кооперативов, включая жилищные кооперативы с ограниченной рыночной ставкой.

Рыночные жилищные кооперативы

В кооперативе с рыночной ставкой вы можете купить или продать членство или акции по любой цене, которую будет понести рынок. Закупочные цены и накопление капитала очень похожи на кондоминиум или частную собственность.

Жилищные кооперативы с ограниченной ответственностью

В жилищном кооперативе с ограниченной долей участия (LEC) существуют ограничения на доходы, которые члены могут получить от продажи своих акций.Обычно они вводятся потому, что члены кооперативов получают выгоду от ипотечных ссуд, субсидий по ставке ниже рыночной, налоговых льгот на недвижимость или других условий, которые делают жилье более «доступным» как для первоначальных, так и для будущих жителей в течение определенного периода времени. В некоторых кооперативах эти ограничения налагаются членами добровольно. Эти ограничения обычно содержатся в уставе кооператива. В документах также могут быть установлены пределы максимального дохода для новых членов, чтобы предоставить особые жилищные льготы семьям, которые в них больше всего нуждаются.

Лизинговые кооперативы (или с нулевым капиталом)

В лизинговом кооперативе кооперативная корпорация сдает в аренду имущество у внешнего инвестора (часто некоммерческой корпорации, созданной для этой цели). Поскольку кооперативная корпорация не владеет недвижимостью, кооператив не наращивает собственный капитал (точно так же, как арендатор не создает собственный капитал). Однако, как корпорация, кооператив часто имеет возможность купить собственность, если она будет выставлена ​​на продажу позже и конвертировать ее по рыночной ставке или кооперативу с ограниченным капиталом.А некоторые лизинговые кооперативы позволяют выбывающим членам забрать хотя бы часть их доли денежных резервов, созданных кооперативной корпорацией, когда они были акционерами.

Что покрывает ежемесячная плата?

Почти все кооперативы взимают с жителей ежемесячную плату за содержание (часто называемую ежемесячной платой за содержание). Размер ежемесячной платы варьируется и обычно покрывает вашу пропорциональную долю в эксплуатации и обслуживании кооператива, которая может включать общие выплаты по ипотеке, налоги на имущество, плату за управление, расходы на техническое обслуживание, страховые взносы, коммунальные услуги и взносы в резервные фонды.

Плачу ли я налоги на недвижимость?

Налогами облагается кооперативная корпорация как собственник имущества. Ваши ежемесячные платежи кооперативу частично используются кооперативом для уплаты налогов на недвижимость. Proposal007 — https://proposal007.com/ предоставляет пакеты предложений руки и сердца и услуги для тех, кто хочет создать идеальное предложение руки и сердца! Несмотря на то, что вы не платите налоги на недвижимость напрямую, федеральное налоговое законодательство позволяет вам вычитать вашу долю налоговых платежей кооператива, а также выплаты процентов по ипотеке из вашей налоговой декларации.

Могут ли кооперативы проводить дискриминацию?

Как и любая другая форма жилья, кооперативы не могут проводить дискриминацию на основе защищенных классов, перечисленных в Законе о справедливом жилищном обеспечении, которые включают расу, цвет кожи, религию, пол, семейное положение, национальное происхождение или инвалидность. Исторически сложилось так, что основные принципы сотрудничества включают как открытое членство без ограничений, предусмотренных законом, так и беспристрастность в политике и несектантство в религии. Однако многие кооперативы избирательно одобряют членство.Как сообщества людей, которые разделяют финансовые обязательства и ответственность за управление тем, как они хотят жить вместе, для кооперативов важно обеспечить, чтобы новые члены могли выполнять свои финансовые обязательства и соблюдать правила сообщества.

Как выглядит большинство жилищных кооперативов?

В кооперативах может быть практически любое жилье, оно бывает самых разных по внешнему виду и размеру. Жилищные кооперативы могут быть многоэтажными многоквартирными домами, квартирами в садовом стиле, таунхаусами, домами на одну семью и домами для престарелых.

Существуют и другие типы жилищных кооперативов. Парковые кооперативы передвижных домов обычно владеют землей, коммунальными и общественными объектами; их члены владеют индивидуальными «передвижными домами». Некоторые другие жилищные кооперативы владеют землей и общественными объектами и используют правовые документы, включая зарегистрированные соглашения, в качестве основы для поддержания желаемого кооперативного контроля над функционированием кооперативного сообщества.

Какие вопросы мне задать перед покупкой в ​​кооператив?

Помните, поскольку вы покупаете долю корпорации, владеющей недвижимостью, вам нужно будет узнать о финансовом состоянии корпорации.Вам также понадобится четкое представление о ваших предполагаемых финансовых обязательствах перед кооперативом. Обязательно узнайте все правила и положения сообщества. Вот несколько примеров вопросов, которые следует задать перед инвестированием:

• Какова цена акций?
• Где я могу получить долевое финансирование?
• Сколько стоит ежемесячная плата за перевозку?
• Что такое основная ипотека?
• Какова ваша политика в отношении домашних животных?
• Какова ваша политика субаренды?
• Каковы правила внесения изменений в мое устройство?

Запутались в любом из этих терминов? Ознакомьтесь с нашим глоссарием.Кроме того, чтобы понять свои права и обязанности как жителя кооператива, посетите раздел «Проживание в жилищном кооперативе». Если у вас есть какие-либо юридические вопросы о кооперативах, проконсультируйтесь с профессиональным юристом кооператива прямо сейчас и получите ответы на свои вопросы!

Я хочу переехать в жилищный кооператив. Как мне найти кооператив в моем районе?

Найдите на веб-сайте местного жилищного управления жилищный кооператив в вашем районе. Чтобы получить полный список или поговорить с консультантом по жилищным вопросам, посетите U.S. Веб-сайт Департамента жилищного строительства и городского развития (HUD) для получения дополнительной информации о размещении кооператива в вашем районе. Кроме того, местный специалист по недвижимости сможет предложить свою помощь. Убедитесь, что ваши критерии поиска включают «многоквартирное жилье».

Экономические преимущества

• Доступность: более низкий первоначальный взнос, гораздо более низкие затраты на закрытие, экономия на масштабе и более длительный срок ипотеки — все это делает кооперативы более доступными по сравнению с жильем, находящимся в другой собственности.
• Проживание в кооперативе остается доступным.У участников нет причин для существенного увеличения ежемесячных сборов, если только налоги или операционная деятельность не увеличиваются; обычно ежемесячные платежи остаются разумными.
• Налоговые вычеты. Для целей подоходного налога член кооператива обычно считается домовладельцем и, как таковой, может вычесть свою долю налогов на недвижимость и процентов по ипотеке, выплачиваемых кооперативом.
  Собственный капитал. Кооперативы могут обеспечивать накопление собственного капитала отдельных членов. Для кооперативов с рыночной ставкой накопление цен на акции и цены при перепродаже основаны на рыночных ценах.Кооперативы с ограниченным участием в капитале устанавливают ограничения на накопление капитала, чтобы обеспечить долгосрочную доступность для новых членов.
• Ограниченная ответственность. Участники не несут личной ответственности по кооперативной ипотеке. Кооперативная ассоциация несет ответственность за выплату любых ипотечных кредитов. Это часто позволяет лицам, чей доход не дает им права на получение индивидуальной ипотеки, купить членство в кооперативе с ограниченным капиталом.
• Consumer Action. Через свою кооперативную ассоциацию члены могут совместно оказывать влияние на изменение налоговых ставок и цен на коммунальные услуги, а также на получение более качественных услуг от местных органов власти.Кооператив в качестве защитника интересов потребителей также может присоединяться к другим организациям и / или коалициям.
• Экономия. Члены кооператива могут получить выгоду от экономии на масштабе за счет затрат на кооперацию, а также от некоммерческой деятельности. Кроме того, когда есть «переводы», только капитал уходящего члена должен финансироваться новым членом. Передача акций требует меньших расчетных затрат.

Социальные преимущества

• Устранение внешнего арендодателя.Кооперативы предлагают контроль над жилищной средой и гарантии владения жильем, которых нет в арендуемом жилье.
• Общественный контроль. В качестве взаимных собственников резиденты-члены участвуют в процессе принятия решений на различных уровнях. Это не относится к арендаторам, которые обычно не имеют возможности участвовать в принятии решений арендодателем. Члены кооператива владеют коллективно и могут оставаться в своих домах столько, сколько захотят, при условии, что они выполняют свои ежемесячные обязательства и соблюдают устав, правила и положения кооператива.
• Культурное разнообразие. Многие члены кооперативов говорят, что возможность взаимодействия с людьми из разных слоев общества, культур и уровней дохода является положительным фактором в их решении стать членом.
• Расширенные услуги. Устанавливая совместные процедуры и работая вместе, люди могут предоставлять себе услуги, которые иначе было бы невозможно получить. Когда одно совместное предприятие оказывается успешным, часто становится ясно, что люди могут добиться успеха и в другой области.В результате первоначальное усилие часто может быть усилено. Примеры включают спортивные команды, кооперативные дошкольные учреждения, кредитные союзы, репетиторство, клубы покупки продуктов питания, декоративно-прикладное искусство, а также службы здравоохранения и поддержки для пожилых людей.

Физические преимущества

• Общие обязанности по техническому обслуживанию. Члены кооператива обычно имеют ограниченные прямые обязанности по обслуживанию. Кооперативное объединение отвечает за капитальный ремонт, страхование, замену оборудования и содержание общих территорий и объектов.
• Вандализм и безопасность. Члены кооператива энергично защищают собственность своей ассоциации. Важным преимуществом преобразования арендуемой собственности в кооперативную собственность является сокращение случаев вандализма и злоупотребления собственностью, а также улучшенные и совместные меры безопасности. А недавние исследования показывают, что присутствие кооператива по соседству снижает уровень преступности.

Стандартные методы сотрудничества

Члены NAHC согласны с тем, что кооперативные жилищные ассоциации наиболее успешны, когда они действуют в соответствии с конкретными рекомендуемыми практиками в дополнение к общим принципам кооперации.

Совет директоров кооператива должен информировать своих членов обо всех своих действиях. Система регулярных коммуникаций (частые информационные бюллетени, информационные бюллетени, специальные встречи, запрос у членов мнений и приоритетов) укрепляет отношения между советом директоров и членами. Подотчетность лидера занимает центральное место в концепции сотрудничества. Совет директоров должен полагаться на двусторонний характер коммуникации, чтобы руководить им при принятии всех решений.

Кооперативная ассоциация должна поддерживать адекватные финансовые резервы для защиты интересов кооператива и его членов. Обычно они включают общий операционный резерв и резерв для замены компонентов зданий по мере их износа. Такие резервы уменьшают вероятность того, что членам придется платить неожиданные специальные сборы в чрезвычайных ситуациях. Ежегодный аудит должен проводиться профессиональными бухгалтерами и быть доступным для всех членов.

Для защиты интересов оставшихся жителей правление кооператива должно иметь право утверждать новых членов, которые заменяют тех, кто покидает кооператив.Обычно требуется проверка кредитоспособности и посещение членского комитета. Этот процесс также помогает сориентировать нового члена в его правах и обязанностях как членов кооператива.

Субаренда должна быть ограничена, если вообще разрешена. Если разрешено, срок действия договора субаренды и размер оплаты должны определяться кооперативом. Разрешение субаренды в любом более крупном масштабе рассматривается как возврат к отсутствующей арендной собственности.

Если у вас есть какие-либо юридические вопросы о кооперативах, NAHC всегда рекомендует проконсультироваться со специалистом по кооперативному жилищному праву или жилищным поверенным.

Если вы потеряли документы кооператива

ДЛЯ владельцев домов и кондоминиумов потеря документа обычно не представляет большого труда. Но для владельцев кооперативов потеря сертификата на акции — и связанная с этим аренда собственности — почти всегда вызывает проблемы, а в некоторых случаях может обойтись довольно дорого, когда придет время продать или рефинансировать квартиру.

Итак, что происходит, если сертификат акций и договор аренды не найдены?

«Во-первых, не паникуйте, — сказал Стэнли Саймон, юрист по недвижимости из Манхэттена.«Сертификат на акции и договор аренды — это всего лишь клочки бумаги, и если они утеряны, существуют соответствующие процедуры».

Стюарт М. Сафт, юрист по недвижимости из Манхэттена и председатель Совета кооперативов и кондоминиумов Нью-Йорка, сказал, что оригинал сертификата кооператива и права собственности на аренду важны, потому что они являются признанием того, кто владеет квартирой — или технически, кто владеет X долей в кооперативной корпорации, дающей право акционеру занимать определенное пространство, как указано в договоре частной аренды.

Когда человек покупает дом или кондоминиум, сказал г-н Сафт, это признание подтверждается актом, зарегистрированным клерком или регистратором муниципалитета. Когда приходит время продавать, все, что имеет значение, тот факт, что акт был зарегистрирован клерком. «Если вы потеряете документ после того, как он был записан, это не имеет значения», — сказал он.

В случае кооператива, однако, нет процедуры публичной регистрации сертификата акций и права собственности на аренду. В результате, эти оригиналы документов должны быть переданы кооперативу при продаже квартиры, чтобы кооператив мог выдать покупателю новые документы.

Когда владелец кооператива финансирует квартиру, кредитор физически вступает во владение оригинальным сертификатом акций и договором аренды. «И это может создать проблему, — сказал г-н Сафт, — потому что кредиторы часто теряют оригиналы документов».

Кредит … Иллюстрация Тома Блума

Реже, но не редкость, когда владельцы теряют документы. Или, когда акционер умирает, лицо, управляющее имуществом, может не найти его.

Что делать?

Артур И.Вайнштейн, юрист из Манхэттена, который является вице-президентом совета кооперативов и кондоминиумов, сказал, что решение может зависеть от того, кто потерял документы.

Когда кредитор потеряет их, сказал он, кооператив потребует от кредитного учреждения предоставить письменное свидетельство об этом. Кроме того, он потребует от кредитора возместить кооперативу компенсацию, то есть согласиться покрыть любые убытки, которые понесет кооператив, если кто-то другой в конечном итоге заявит о своей доле в акциях.

Кредитор обычно берет на себя расходы от 500 до 1000 долларов, связанные с подачей аффидевита и возмещения убытков.

Сложнее становится, когда документы теряет собственник.

В то время как большинство кооперативов примет письменные показания и возмещение убытков от акционера, сказал г-н Вайнштейн, это не всегда может быть благоразумным. Это связано с тем, что у акционера просто может не быть ресурсов для обеспечения компенсации. А если акционер исчезнет, ​​сказал он, «что тогда делает кооператив?»

Эти проблемы становятся еще более серьезными, когда акционер умер, а лицо, управляющее имуществом, не может найти сертификат акций и договор аренды и мало или совсем ничего не знает о финансовых делах умершего.

В любом случае, сказал г-н Вайнштейн, кооператив может настаивать на том, чтобы акционер или имущество предоставили облигацию или страховку от титульной компании, прежде чем она согласится передать право собственности на акции и аренду. По его словам, облигация может стоить от 1 до 3 процентов от продажной цены, в то время как страхование от титульной компании может стоить около 1,25 процента или меньше.

«В любом случае, когда вы продаете квартиру стоимостью несколько миллионов долларов, — сказал он, — это могут быть большие деньги.”

Общие сведения о регистрации | Конфедерация кооперативного жилья CCH

При создании большинство предприятий «инкорпорируются». Это означает, что они принимают юридическую форму и при этом становятся корпоративным органом, а не группой лиц. Одна из основных причин инкорпорации заключается в том, что члены инкорпорированного органа пользуются правовой защитой, если они приняли соответствующие юридические решения. Кто-то потенциально может подать иск против организации в целом, но обычно не против отдельных членов.

Есть два типа юридических лиц — компания и общество. Как национальный орган, представляющий кооперативное жилье, Конфедерация кооперативного жилья (CCH) особенно заинтересована в последнем из них, поскольку жилищные кооперативы объединяются в кооперативные общества.

общества зарегистрированы в организации, которая называется Financial Conduct Authority (FCA). Информация о регистрации в FCA доступна здесь.В отношении обществ существуют определенные правила, например, кооператив — это добросовестный кооператив. При регистрации общества FCA проверяет, соблюдаются ли эти правила и что регистрируемая организация соответствует заявлению.

Новая организация может зарегистрировать кооператив напрямую в FCA. Тем не менее, при этом будет взиматься автоматический регистрационный сбор в размере 950 фунтов стерлингов (без НДС), поскольку FCA обязано проверять представленные правила, чтобы убедиться, что они соответствуют законодательству и соответствуют условиям для регистрации. По этой причине многие организации предпочитают регистрировать свое общество через спонсирующую организацию. Спонсирующая организация — это агент, у которого есть типовые правила, принятые FCA как соответствующие требованиям для регистрации. Использование типовых правил может быть более экономичным вариантом для организаций, желающих зарегистрироваться в качестве общества, поскольку установленные законом сборы ниже.

Текущие сборы FCA за регистрацию общества с использованием типовых правил составляют:

• Применение с использованием модельных правил без каких-либо поправок к модели £ 40
• Приложение с использованием типовых правил с 1-6 поправками к модели £ 120
• Приложение с использованием типовых правил с 7-10 поправками к модели £ 350
• Заявление с использованием типовых правил с 11 или более поправками к модели или с использованием бесплатного проекта правил £ 950

Работая с кооперативами Великобритании (сетевая организация всех форм кооперативов в Великобритании), кооперативами CDS и Кооперативным центром Уэльса, CCH зарегистрировал пять наборов типовых правил, а именно:

Co-operatives UK спонсирует эти модели.Организации, желающие зарегистрировать жилищный кооператив с использованием этих правил, могут воспользоваться одним из своих пакетов регистрации следующим образом:

Lite Package — 250 фунтов стерлингов плюс НДС (плюс комиссия, уплаченная FCA)

Этот пакет доступен для перспективных обществ, которые: четко определяют, какая модель лучше всего подходит для их организации не хочу вносить никаких поправок в модель готовы инкорпорировать свою организацию и нуждаются в небольшой помощи Co-operatives UK для управления процессом.

Расширенный пакет — 400 фунтов стерлингов плюс НДС (плюс комиссия, уплаченная FCA)

Этот пакет доступен для перспективных обществ, которые: четко определяют, какая модель лучше всего подходит для их организации готовы инкорпорировать свою организацию нуждаются в опыте Кооперативов Великобритании, чтобы изменить модель, чтобы она наилучшим образом соответствовала их потребностям, или их поддержке для успешной регистрации своей организации.

Полную информацию и инструкции по обучению Co-operatives UK можно найти на ее веб-сайте. Прежде чем давать указания Co Operatives UK, организациям следует посоветоваться о правильной модели, соответствующей их потребностям.

CCH может предоставить некоторые советы по этому поводу, однако мы не имеем юридической квалификации и не имеем никаких гарантий и советуем организациям также получить соответствующую юридическую консультацию.

Обратите внимание; существуют сборы, связанные с нашими консультациями и регистрационными услугами.

Общей чертой всех правил является то, что они относятся к Закону о кооперативных и общественных благотворительных обществах 2014 г. , который регулирует правовой статус кооперативных обществ, и соответствуют ему.

Правила определяют, как работают механизмы членства в кооперативе и как они регулируются. Правила для обществ должны охватывать следующие вопросы:

• Объекты кооператива — определение того, что кооперативу разрешено делать (т. Е. Предоставлять или управлять жильем каким-либо образом в соответствии с принципами кооперации)
• полномочия, которыми обладает кооператив — обычно он делает то, что ему нужно для достижения целей
• с сообщением, где зарегистрирован офис
.
• информация о том, кто может быть членом кооператива и какие акции они могут купить
• как люди подают заявку на членство
• как заканчивается членство и как участники могут быть исключены
• как проводятся общие собрания (на которых могут присутствовать все члены), в частности годовое общее собрание
• , если есть комитет управления, как он работает, как его члены избираются и снимаются, и какие полномочия он имеет
• что может дать кооператив заимствования
• требования к аудиту счетов кооператива
• как решаются споры в правилах
• как можно изменить правила
• что будет, если кооператив свернут

Одной из особенностей правил, разработанных CCH, является то, что они содержат много деталей.Некоторые выступают за то, чтобы правила не содержали значительных деталей, чтобы кооперативы могли вносить дополнительные детали в политику и регламенты, которые было бы легче изменить. Наш опыт показывает, что на практике в жилищных кооперативах отсутствие подробностей в правилах означает, что по мере того, как членство в кооперативах меняется с годами, кооперативы могут терять ясность в отношении того, как следует действовать по ключевым вопросам управления. Мы намерены включать детали, чтобы гарантировать, что члены кооператива, сейчас и в будущем, смогут получать необходимую им информацию, просматривая правила.

Это руководство доступно для загрузки здесь.

Планирование вперед — планирование недвижимости для владельцев кооперативов и кондоминиумов

Большинство людей предпочли бы не говорить о разводе или смерти. Какими бы неприятными они ни были, они оба являются фактами жизни — фактами, с которыми любой владелец квартиры должен столкнуться и задуматься.

В случае кооператива или кондоминиума, тщательный, юридически обоснованный план вашей собственности является одним из наиболее важных шагов, которые необходимо выполнить до того, как возникнет такая необходимость.Вопросы о праве собственности и наследовании — это последнее, что вызывает горечь или разлуку семьи в и без того очень трудное время.

Кооператив против Кондо

Независимо от того, живете ли вы в кондоминиуме или в кооперативе, важно ознакомиться с регулирующими документами вашего здания, чтобы определить, что происходит с унаследованным имуществом.

«Юридическое различие между двумя формами собственности состоит в том, что с кондоминиумом у вас есть документ на вашу квартиру, как на отдельный дом», — говорит Джерард Данворт, поверенный Gibney Anthony & Flaherty, LLP на Манхэттене.«В кооперативе вы владеете акциями кооперативной корпорации, а также имеете договор аренды на вашу конкретную квартиру. Кроме того, совет кооператива должен одобрять все изменения в праве собственности на долю кооперативной корпорации. Это что дает им контроль над тем, кто может жить в здании «.

По сути, это означает, что даже если кто-то желает вам кооперативную квартиру, это не означает, что вы можете просто въехать, не проходя через тот же процесс, который пришлось пройти всем остальным, кто там живет, — это означает подчинение обширному экспертиза советом.

«Когда вы смотрите на разницу между ними, когда кто-то умирает, большинство кондоминиумов допускают передачу подарков в течение жизни собственника в соответствии с завещанием или законами штата о наследовании, без предварительного обращения в правление на основании права первого отказа», — говорит Минди Стерн из Schoeman , Updike & Kaufman, LLP на Манхэттене. «Кооперативам обычно требуется одобрение совета директоров в таких сценариях. В некоторых договорах аренды собственности кооперативов говорится, что они не откажут в согласии на передачу после смерти определенным членам семьи и будут идентифицировать их (супруга, взрослые дети, братья и сестры, родители).Небольшое количество других кооперативов — обычно гораздо более старые — разрешают перевод в случае смерти назначенным членам семьи без одобрения совета, но для большинства требуется согласие совета ».

Кооператив будет передан в момент смерти его владельца одним из следующих способов: либо их наследникам по последней воле и завещанию владельца, либо живому завещанию, либо совместному владельцу. Организуя имущество человека, вы как исполнитель должны определить, какое из них наиболее эффективно.

«Часто это просто совместное владение акциями», — говорит Данворт. «Если это не сработает — если может быть несколько детей, которые унаследуют, например, — тогда вы выбираете либо завещание, либо живое доверие. Живое доверие используется, чтобы избежать обращения в суррогатный суд для завещания завещания. Для того, чтобы использовать живой траст, вы должны получить разрешение совета кооператива, а также банка, если есть ипотека. Это может быть обременительным процессом.«

Правления кооператива обычно одобряют смену собственника на живой траст, но обычно они хотят, чтобы их поверенные ознакомились с документацией. Кроме того, советы кооператива обычно просят арендатора подписать личную гарантию обслуживания и подписать договор о заселении, позволяющий совету кооператива контролировать, кто будет жить в квартире.

Записать

Важно, чтобы вы получили надлежащую документацию до того, как произойдут непредвиденные события, такие как развод или смерть.

«В случае развода для передачи кондоминиума или кооператива потребуется соглашение либо до брака, либо после заключения брака, при условии, что управляющие документы позволили новому владельцу», — говорит Филип Берк, поверенный Woods Oviatt & Gilman. ТОО в Рочестере. «Когда имеешь дело со смертью, требуется последняя воля и завещание или живое доверие».

Вы также можете заключить договор о раздельном проживании, который определяет, где будет находиться собственность, но, по мнению большинства экспертов, реальное время, чтобы защитить себя, — это брачный договор перед свадьбой.

Интересно, что наличие документации о том, что вы являетесь владельцем, не всегда достаточно, особенно в случаях смерти.

«Если кто-то совместно владеет своим кооперативом или кондоминиумом, два человека, которые владеют им в качестве совместных арендаторов с правом наследования, или в качестве мужа и жены, что является одной из форм этого, то оставшимся совладельцем квартиры является имеет право наследовать долю умершего совладельца независимо от того, что сказано в завещании », — говорит Стерн.«Если совладелец — переживший супруг, и в завещании все остается взрослым детям, то оставшийся в живых супруг унаследует квартиру в силу закона, даже если в завещании все должно быть оставлено взрослым детям».

Налоговые льготы

Некоторые могут подумать, что передача квартиры в кооперативе или кондоминиуме супругу или ребенку поможет с налоговыми льготами на наследство, но, по словам Берка, вы не можете обобщить, будут ли в этих случаях льготы по налогу на наследство.

«Пожизненные подарки также могут облагаться налогом на дарение, поэтому все зависит от ситуации», — говорит он. «Когда кто-то оставляет собственность пережившей супруге, не взимается налог на наследство, хотя это не всегда устранение налога, а возможная отсрочка уплаты налогов».

В случае смерти первого супруга налог на наследство не взимается.

«Иногда люди намеренно настраивают его так, что вместо актива, идущего в пользу пережившего супруга, он переходит в доверительный фонд, называемый доверительным фондом кредитного приюта, для получения выгоды от пережившего супруга в течение его или ее жизни», — говорит Стерн.«Или они предпочитают напрямую обращаться к взрослым детям, чтобы получить определенные льготы по налоговому планированию. Согласно действующему федеральному закону, вы можете перевести до 2 миллионов долларов кому угодно без уплаты налога на наследство».

Необходимость утверждения

Когда владелец кооператива умирает или разводится, могут возникнуть проблемы, которые необходимо решить правлению или ассоциации кооператива.

«Обычно, если квартира переходит к тому, кто уже живет в квартире, проблем не возникает.Этот человек уже получил одобрение, — говорит Данворт. — Если кто-то умрет и уйдет из кооператива детям, которые хотят переехать, ему придется пройти обычный процесс одобрения. Они должны доказать, что у них есть деньги, чтобы позволить себе жить в этом здании, и им нужно пойти на собеседование, чтобы показать, что они будут вести себя как хорошие арендаторы ».

Опять же, в регулирующих документах подзаконных актов о частной аренде кондоминиумов будут правила.

«Если для совершения кооперативной аренды требуется одобрение совета директоров, дети должны будут подать заявление, как это сделал бы любой покупатель», — говорит Стерн.«Кооператив должен утвердить их, не только их финансовую состоятельность, но и на собеседовании. Правление может дать или отказать в согласии по любым причинам или без причины в Нью-Йорке, и от них не требуется раскрывать свои причины».

Песня палача

Когда кто-то, владеющий кондоминиумом или кооперативом, умирает и не оставляет указаний относительно того, кому достается собственность, исполнитель обязан немедленно проверить, есть ли страхование домовладельцев и что квартира находится в безопасности.Затем их работа — продать квартиру и добавить выручку к собственности.

«В Нью-Йорке суд назначает руководителя, и он отвечает за определение местонахождения и оценку всех активов, выплату всех долгов по наследству, расходы на похороны, медицинские, административные расходы, оценку, уплату всех налогов, подоходных налогов, налогов штата, продавать любую собственность, заполнять все налоговые декларации и распределять то, что осталось бенефициарам », — говорит Стерн.«Исполнитель несет личную ответственность, если не выполняет обязанности и не передает имущество лицам, имеющим на это право».

Заблуждения, ошибки и мелодии

Люди могут думать, что знают, что произойдет в случае их смерти или развода, но часто они ошибаются в том, что происходит на самом деле.

«Многие люди ошибочно полагают, что, если они оставляют кооператив в завещании, это каким-то образом обязывает кооператив позволить им унаследовать его, а они, возможно, не имеют на это права», — говорит Берк.«Если кто-то владеет чем-то, к чему привязаны строки, эти строки передаются новому владельцу».

Dunworth занимался случаями, когда дети отказывались выезжать из квартиры после смерти родителей, что могло вызвать много головных болей.

«Это создает проблемы для других детей, которые там не живут и хотели бы, чтобы квартира была продана, чтобы они могли получить свою долю наследства», — говорит он.«Также возникают проблемы, когда дети не могут договориться о распределении мебели, даже если использованная мебель не имеет особой ценности».

В целом, все еще есть много людей, которые не имеют завещания и полагают, что в случае их смерти определенные члены семьи автоматически унаследуют их собственность, а это не обязательно так.

«Согласно законам Нью-Йорка, если у кого-то остались супруга и дети, оба имеют право на часть имущества», — говорит Данворт.«Тот, кто думает, что выживший супруг получит все, просто дезинформирован».

Кейт Лориа — писатель-фрилансер и спортивный репортер, живущий в Ларчмонте, Нью-Йорк.

Упрощенный процесс регистрации кондоминиума CoOp в Нью-Йорке

В 2016 году Генеральная прокуратура Нью-Йорка («NYAG») выпустила Заявление о политике сотрудничества 12 («CPS-12») — «Заявление об освобождении от регулирующей подачи заявок на предложения совместных интересов. in Realty, где недвижимость находится за пределами штата Нью-Йорк.”

CPS-12, вступивший в силу 5 мая 2016 г., освобождает от требований Закона Мартина к подаче документов по адресу:

определенных предложений совместных интересов в сфере недвижимости, которые: (i) связаны с недвижимостью, расположенной исключительно за пределами штата Нью-Йорк [] и (ii) расположены в пределах юрисдикции, которая приняла законы для защиты покупателей недвижимости посредством правовых мер защиты, которые сопоставимы с Нью-Йорком, например, полное раскрытие условий продажи. . . .

CPS-12 устанавливает рамки, в которых разработчики таких проектов за пределами штата могут предлагать и продавать «совместные права собственности» жителям Нью-Йорка без подачи плана предложения в соответствии с Законом Мартина.Вместо этого в рамках CPS-12 разработчики соответствующих проектов могут подать краткое предложение. Для целей CPS-12 «совместные интересы в сфере недвижимости» включают кооперативы, кондоминиумы, ассоциации домовладельцев, таймшеры и сообщества пожилых людей.

Хотя в 2016 году это было долгожданной новостью, теперь она может оказаться важным маркетинговым инструментом для разработчиков в штатах с низким налогообложением, таких как Флорида и Техас, — штатах, куда теперь стекаются жители Нью-Йорка в результате Закона о сокращении налогов и занятости. [1] Сейчас, более чем когда-либо, застройщики должны использовать CPS-12 в маркетинге возможностей домовладения за пределами штата для жителей Нью-Йорка, которые стремятся переехать в более благоприятные налоговые юрисдикции.

Требования к CPS-12

Ключевым требованием CPS-12 является то, что в штате или стране действуют законы, защищающие потребителей аналогично Закону Мартина. Если это требование выполнено, то регистрация CPS-12 будет доступна для всех типов кооперативных интересов в сфере недвижимости, при условии соблюдения следующего:

• Мандаты целевого фонда условного депонирования в соответствии с Законом Мартина: , без отмены для покупателей из Нью-Йорка. Тем не менее, CPS-12 действительно предусматривает отдельный запрос на освобождение, который позволит разработчику за пределами штата хранить средства покупателя из Нью-Йорка на счете за пределами Нью-Йорка, если банк является участником Федерального страхования депозитов. Корпорация (FDIC).
• Разработчики из других штатов должны по-прежнему регистрироваться в качестве брокеров-дилеров в NYAG.
• Некоторые аспекты правил NYAG не отменяются, поэтому разработчики по-прежнему должны работать с юрисконсультом из Нью-Йорка, чтобы соблюдать регулирующие правила.

Штаты предварительно одобрили NYAG для CPS-12

Хотя эта информация не публикуется публично и, следовательно, может быть изменена, представитель NYAG подтвердил, что исключения CPS-12 доступны для проектов в следующих штатах:

• Флорида (таймшеры, кондоминиумы и ТСЖ)
• Нью-Джерси
• Калифорния
• Колорадо
• Южная Каролина (таймшеры и кондоминиумы)
• Аризона
• Техас (только кондоминиумы
• Гавайи (таймшеры и кондоминиумы)
• Юта (кондоминиумы, ТСЖ и таймшеры)
• Пенсильвания (кооперативы, кондоминиумы, ТСЖ и, возможно, таймшеры)
• Невада (только таймшеры)
• Делавэр (только кондоминиумы)

Это открывает огромные возможности для разработчиков как роскошных, так и средних проектов по всей стране, и в соответствии с юрисдикционными правилами, возможно, даже для доступных возможностей домовладения.

Освобождение от уплаты налогов CPS-12 является дискреционным

Важно помнить, что даже если проект за пределами штата соответствует всем требованиям CPS-12, освобождение от налога остается на усмотрение NYAG. Соответственно, приложение CPS-12 должно быть тщательным и точным. Выдача NYAG исключения из CPS-12 не имеет прецедентного значения и не препятствует генеральному прокурору начать расследование в будущем. Поэтому застройщикам из других штатов настоятельно рекомендуется обратиться за советом к юристу, знакомому с законом Мартина — законом Нью-Йорка о голубом небе, который регулирует предложение и продажу совместных долей в сфере недвижимости.

Заключение

Сейчас, как никогда, идеальное время для разработчиков роскошных и средних проектов за пределами штата Нью-Йорк, чтобы рассматривать его жителей как потенциальных покупателей жилья. Хотя Нью-Йорк остается одним из самых устойчивых и популярных рынков недвижимости в мире, некоторые из его жителей все же могут пожелать переехать в штаты с более совершенным налоговым законодательством. Поэтому разработчикам следует серьезно подумать об использовании этого упрощенного процесса подачи заявок, чтобы расширить свою базу готовых, желающих и способных покупателей.

Nixon Peabody LLP — международная юридическая фирма AMLaw 100, предлагающая полный комплекс услуг в сфере кооперативов и кондоминиумов.

---

1. См. Https://therealdeal.com/issues_articles/no-longer-new-yorkers/
   [Вернуться к ссылке]

Вышесказанное было подготовлено для общей информации клиентов и друзей фирмы. Он не предназначен для предоставления юридических консультаций по какому-либо конкретному вопросу, и не следует действовать без профессионального совета.Если у вас есть какие-либо вопросы или вам нужна дополнительная информация по этим или другим связанным вопросам, свяжитесь с вашим постоянным представителем Nixon Peabody LLP. Этот материал может считаться рекламой при соблюдении определенных правил профессионального поведения.

кооперативного жилья | Фонд гарантии правового титула адвокатов, Inc.

КООПЕРАТИВНОЕ ЖИЛЬЕ

Точно так же, как потребительский кооператив дает потребителю большую покупательную способность за счет коллективных покупок, проект кооперативного жилья позволяет жителю квартиры больший контроль над своим домом через коллективное владение.Вместо аренды у третьей стороны, которая стремится получить прибыль от владения зданием, каждому арендатору предоставляется личный имущественный интерес в его или ее квартире и он оплачивает долю эксплуатационных расходов здания.

До законодательных изменений, сделавших покупку кондоминиума более привлекательной, проекты кооперативного жилья были популярной альтернативой аренде у домовладельца. Несмотря на то, что их популярность упала, кооперативные здания все еще существуют, поэтому важно осознавать их уникальные особенности и проблемы.В этой статье будут обсуждаться характеристики кооперативов, как создаются кооперативы и как могут быть прекращены интересы в кооперативе. Кооперативы редко используются в Индиане и Висконсине, и в этих штатах отсутствует прецедентное право, касающееся кооперативов, поэтому в этой статье основное внимание будет уделено законодательству Иллинойса.

Кооперативное жилье позволяет арендаторам многоквартирного дома участвовать в общих расходах без извлечения выгоды от владения зданием посторонними лицами.Как правило, кооперативная корпорация владеет правом собственности на все здание, каждому жителю предоставляется доля владения в корпорации и доля аренды в своей конкретной квартире.

Характеристики кооператива

Организация — Организация кооператива может принимать различные формы, включая обычную коммерческую корпорацию, некоммерческую корпорацию или земельный траст. Хотя закон позволяет создавать коммерческие корпорации с целью предоставления кооперативного жилья (см. Закон Иллинойса о коммерческих корпорациях от 1983 г., 805 ILCS 5/3.05: «Корпорации с целью получения прибыли могут быть организованы для любых законных целей»), чаще всего кооперативное здание принадлежит некоммерческой корпорации (NFP). Sinnissippi Apt Inc против Хаббарда , 114 Ill App 3d 151, 156, 448 NE2d 607, 609, 69 Ill декабрь 889, 891 (2d D 1983).

Корпорация владеет правом собственности на всю собственность, а жильцы здания владеют акциями корпорации, которые равны стоимости квартиры, которую они занимают. Корпорация выдает арендатору договор аренды или аренды определенной единицы в здании вместе с покупкой акций. Службы управления качеством против Banker , 291 Ill App 3d 942, 945, 685 NE2d 367, 369, 226 Ill декабрь 264, 266 (1-й день 1997 г.). Договоры аренды через собственность содержат многие из положений, содержащихся в других договорах аренды; однако вместо того, чтобы платить «арендную плату», арендаторы должны платить ежемесячные эксплуатационные расходы, которые используются для оплаты предполагаемых эксплуатационных расходов, налогов и долгов кооператива. Sinnissippi at 156, 448 NE2d at 610, 69 Ill Dec at 892.

В небольших кооперативных зданиях часто предпочтительнее, чтобы земельный траст владел правом собственности. Брандзель против Корецкого , 66 Ill App 3d 717, 718, 384 NE2d 128, 130, 23 Ill декабря 492, 494 (1-й день 1978 г.). По соглашению о доверительном управлении земельный управляющий владеет правом собственности, а жильцы владеют бенефициарной долей в трасте, пропорциональной стоимости их соответствующих единиц. Brandzel , 718-19, 384 NE2d, 130, 23 декабря, 494. В соответствии с соглашением между всеми бенефициарами, каждому бенефициару предоставляется право исключительного проживания в определенной квартире в здании.

Финансовая структура — В отличие от собственности кондоминиума, арендаторы-акционеры в кооперативе финансово взаимозависимы. Обычно существует единая общая ипотека, покрывающая все имущество, и налоги начисляются на всю собственность. Таким образом, каждый член должен ежемесячно вносить плату за содержание кооперативной корпорации для выполнения своих постоянных финансовых обязательств перед третьими сторонами. Если один из участников не платит ежемесячные взносы за обслуживание, корпорация должна оплатить часть эксплуатационных расходов этому участнику.Каждый член кооператива рискует потерять соответствующее подразделение, если корпорация не сможет заплатить налоги или другие долги. Следовательно, от потенциальных покупателей может потребоваться раскрытие большого объема финансовой информации. Из-за рисков, связанных с кооперативным жильем, потенциальные покупатели часто предпочитают кондоминиум в собственности.

Взаимоотношения между арендатором-акционером и собственником-кооперативом — Поскольку жильцы в кооперативном жилищном проекте являются как владельцами акций корпорации, так и арендаторами, нелегко определить отношения между управляющей организацией и жильцы здания.Кооператив называют «юридическим гибридом», потому что жители владеют как частью акций, так и арендой. Sinnissippi at 156-157, 448 NE2d at 611, 69 Ill Dec at 893. Однако, даже несмотря на то, что каждый арендатор владеет частью кооператива, «основной интерес каждого держателя акций в такой корпорации — долгосрочные. имущественная аренда «. Идентификатор .

Чтобы определить отношения между кооперативом и акционером-арендатором, нужно читать «вместе свидетельство о регистрации, проспект размещения акций, соглашение о подписке на акции и договор аренды собственности».« Id . Как правило, если договор аренды» является основным документом, дающим члену кооператива право занимать определенную жилую единицу и излагающим права члена в отношении этого, «и такой договор аренды» содержит множество положений обнаруживается в долгосрочной аренде жилья … отношения между кооперативом и его членами частично являются отношениями арендодателя и арендатора ». Службы управления качеством на 945, 685 NE2d на 369, 226 Ill Dec at 266.

Однако может существовать более необычная кооперативная организация, в которой отношения арендодатель / арендатор не признаются.Например, в деле Central Terrace Cooperative v Martin суд постановил, что между кооперативом и его членами не было отношений арендодатель-арендатор. Там стороны заключили соглашение под названием «Договор о взаимной собственности», в котором аренда имущества не была включена в качестве одной из заявленных целей в уставе кооператива, а членам было предоставлено «бессрочное пользование каждым конкретным жилищем». Central Terrace , 211 Ill App 3d 130, 133-34, 569 NE2d 944, 946-47, 155 Ill Dec 467, 469-470 (2d D 1991).

Создание кооперативов

Создание кооператива начинается с поиска подходящего здания или незастроенной собственности. Чтобы получить право собственности на собственность, необходимо создать организацию. В то время как коммерческая корпорация или земельный фонд могут владеть правом собственности на кооперативную собственность, чаще для получения права собственности создается некоммерческая или некоммерческая корпорация. Закон штата определит, какие шаги необходимы для создания корпорации.

После того, как кооперативная корпорация сформирована, организаторы проекта нанимают людей для покупки акций корпорации в обмен на частную аренду или договор аренды.Если существующий многоквартирный комплекс трансформируется в кооператив, арендаторов попросят выкупить долю в кооперативе.

Поскольку для членства требуется покупка акций, возникают вопросы о том, применимы ли федеральные нормы и правила безопасности штата к кооперативным жилищным ассоциациям. Верховный суд проводил сделки по продаже акций кооператива, «в которых покупатели были заинтересованы в приобретении жилья, а не в инвестировании с целью получения прибыли, не подпадающих под действие федеральных законов о ценных бумагах.» United Housing Foundation, Inc против Forman , 421 US 855, 860, 95 S Ct 2051, 2064 (1975). Члены субсидируемого государством и контролируемого государством некоммерческого жилищного кооператива подали иск, утверждая, что застройщики нарушили федеральные законы о ценных бумагах. обманным путем представляя, что застройщик «понесет все последующие увеличения затрат из-за таких факторов, как инфляция», и обманом заставил резидента покупать акции, «не раскрывая несколько важных фактов». United Housing at 844. Суд постановил, что федеральный суды не обладали юрисдикцией, поскольку акции кооператива не являлись «ценными бумагами», как это определено в федеральных законах о ценных бумагах. United Housing at 860.

Продажа акций кооператива также может регулироваться правилами государственной безопасности. В Законе о безопасности штата Иллинойс 1953 года «ценные бумаги» определяются как «любые векселя, акции … инвестиционный контракт». 815 ILCS 5 / 2.1. В деле Brothers v McMahon первоначальный взнос, уплаченный покупателем в счет приобретения доли в запланированном кооперативе, который еще не был построен, был признан договором о недвижимости, а не «обеспечением» в рамках Illinois Blue Небесный закон. Brothers , 351 Ill App 321, 328-329, 115 NE2d 116, 118 (1953).

Содержание корпоративного устава будет касаться корпоративной структуры кооператива. Как правило, подзаконные акты предусматривают, что акционеры-арендаторы выбирают совет директоров. Совет директоров будет либо непосредственно управлять кооперативом, либо нанять агента для управления кооперативом. Устав также может предоставлять правлению полномочия устанавливать ежегодное техническое обслуживание, устанавливать правила внутреннего распорядка и вносить поправки в устав с одобрения акционеров.

Собственная аренда также будет содержать определенные правила и положения, обязательные для жильцов кооператива. Эти положения часто аналогичны положениям типичных договоров аренды и касаются таких вещей, как ограничения в отношении домашних животных, использование мест общего пользования и в целом ответственность не беспокоить других жильцов. Другими распространенными ограничениями при частной аренде являются те, которые требуют одобрения совета директоров кооператива перед передачей квартиры в субаренду.Как правило, такие ограничения будут поддерживаться, если совет директоров «разумно использует свои полномочия по отказу в согласии на предложенную субаренду после рассмотрения квалификации субарендатора в свете экономических и социальных причин, оправдывающих само ограничение». Logan v 3750 North Lake Shore Drive , 17 Ill App 3d 584, 591, 308 NE2d 278, 283 (1st D 1974). В деле «Логан» суд признал отказ правления разрешить арендатору субаренду из-за давно установившейся политики произвольным и необоснованным, когда правление не приняло во внимание квалификацию субарендатора. Logan на 590, 308 NE2d на 282.

Прекращение доли участия в кооперативе

Ограничения при передаче доли — Аренда собственности налагает определенные ограничения на возможность арендатора передать свою долю владения в кооперативе. Арендатор должен передать право собственности на аренду вместе с продажей акций кооперативной корпорации. Это гарантирует, что арендаторы также являются акционерами кооперативной корпорации.Если арендатор конкретной квартиры больше не является членом кооператива, договор аренды может также предусматривать прекращение права проживания.

Как правило, договор имущественной аренды также дает кооперативу право преимущественной покупки. Следовательно, индивидуальному арендатору, возможно, придется продать акции обратно корпорации за первоначально уплаченную сумму. Право первого отказа в кооперативных соглашениях было подтверждено как действующее ограничение на отчуждение: «[т] ограничения на передачу членства разумно необходимы для продолжения существования кооперативной ассоциации.» Gale v York Center Community Cooperative , 21 Ill 2d 86, 93, 171 NE2d 30, 33 (Ill 1960).

Если корпорация отказывается выкупить акции, соглашение о сотрудничестве может также потребовать согласия Совета перед арендатором может передавать свою долю участия. Это дает членам кооператива возможность гарантировать кредитоспособность других арендаторов и право голоса при выборе других арендаторов.

Средства правовой защиты в случае невыполнения арендатором или нарушения условий — Поскольку члены кооператива финансово взаимозависимы, важно, чтобы у кооператива были быстрые и эффективные средства устранения нарушений арендаторов.Средства правовой защиты, доступные корпорации, зависят от отношений между арендатором и корпорацией, установленных в соглашении о сотрудничестве.

В деле Quality Management Services v Banker суд штата Иллинойс постановил, что Закон Иллинойса о насильственном въезде и задержании применяется к кооперативам. Управление качеством: 945-46, 685 NE2d, 369-70, 226 Ill Dec, 266-67. Управляющая компания возбудила иск в соответствии с законом против членов кооператива, которые не выплачивали ежемесячные платежи за содержание. Id в 943, 685 NE2d в 368, 226 Ill Dec в 265. Суд рассмотрел Соглашение о найме, чтобы определить отношения между членами и кооперативом. Id на 945-46, 685 NE2d на 369, 226 Ill декабря 266. В соглашении говорилось, что «Кооператив настоящим дает право члену, а член настоящим арендует у Кооператива» и при условии, что арендодатель-арендатор отношения между участником и кооперативом. Id в 946, 685 NE2d в 369-70, 226 Ill Dec в 266-67.Поскольку между сторонами существовали отношения арендодатель-арендатор, управляющей компании было разрешено подать иск в соответствии с Законом о принудительном въезде и задержании. Напротив, если соглашение о сотрудничестве не создает отношений между арендодателем и арендатором, против арендатора должен быть предъявлен справедливый иск.

Кооперативные жилищные ассоциации редко используются в соответствии с законодательством штата Индиана, но один недавний случай касался взаимоотношений между сторонами по таким соглашениям. Кооператив подал иск о выселении, возмещении ущерба и расторжении договора после того, как участник сдал в субаренду свою кооперативную квартиру без согласия корпорации, что нарушило договор аренды. Каннингем против Джорджтаун Хоумс, , Inc, 708 NE2d 623, 624-25 (Ind Ct App 1999). Признавая, что отношения кооператива с его членами представляют собой юридический гибрид, суд пришел к выводу, что «ни взыскание права выкупа, ни конфискация путем выселения не являются подходящим средством защиты интересов обеих сторон … Скорее … мы считаем это целесообразным. что средство также должно иметь гибридную природу «. Id на 627. Суд постановил, что кооператив может подать иск о высылке согласно IC 32-6-1.5-1. Обнаружив, что участник нарушил договор о проживании, «суд первой инстанции может направить производство по делу о продаже доли [участника], что обеспечит надлежащую защиту ее прав». Идентификатор .

Заключение

Кооперативное жилищное товарищество — уникальная форма долевой собственности. Члены кооператива одновременно владеют акциями корпорации и сдают в аренду определенную единицу в здании кооператива. Несмотря на то, что есть особенности и положения, общие для большинства кооперативных соглашений, стандартной формы для создания кооператива не существует.Поэтому в сделке с участием кооперативного жилищного товарищества важно ознакомиться с документами, регулирующими данный кооператив.

ПРИМЕЧАНИЕ РЕДАКТОРА: Если вас просят составить полис страхования титула на долю в кооперативе, пожалуйста, сначала свяжитесь с отделом андеррайтинга, чтобы обсудить наши правила и требования. С нами можно связаться по телефону 800.252.0402 или [email protected].

© ATG atgc0301vol27

Как работают жилищные кооперативы | HowStuffWorks

Одной из самых привлекательных особенностей совместной собственности для многих людей являются ее налоговые преимущества.Оплата налогов за здание производится всем кооперативом, поэтому вы, как акционер / арендатор, не получаете индивидуальный налоговый счет. Скорее, ваша часть налогового бремени включена в содержание или комиссионных за перенос , которые вы платите кооперативу каждый месяц. В то же время вы пользуетесь такими же вычетами по федеральному подоходному налогу на свою долю, что и любой другой домовладелец.

В то время как владелец кондоминиума может свободно продать свой дом кому угодно, элемент совместной собственности кооператива означает, что его устав обычно требует одобрения потенциальных акционеров советом директоров.Это означает, что у кооператива есть право голоса о том, кто может войти в здание, а кто нет. (Это может быть хорошо, если вы уже являетесь владельцем кооператива, но не очень хорошо, если вы пытаетесь войти в него.)

Процесс утверждения включает в себя тщательную проверку финансов кандидата. Это не обязательно означает, что вы должны быть богатыми; Правление просто хочет знать, что вы являетесь ответственным, хорошо работающим человеком, который оплачивает ваши счета и не выполняет своих обязательств по вашим долгам. На первый взгляд этот процесс может показаться ограничительным, но для этого есть веская причина: если один из арендаторов не выполняет свои обязательства по ипотеке, содержанию и налоговым платежам, все акционеры должны платить за это.

В кондоминиуме, если вы не выполняете свои обязательства по ипотеке или налогам, на вашу собственность накладываются залоговые права, не позволяющие вам ее продать. Но в кооперативе вы являетесь совладельцем своего дома, поэтому все остальные владельцы находятся на крючке из-за вашей неуплаты. Если это произойдет, корпорация может оказаться не в состоянии взять на себя это бремя, и имущество может быть потеряно из-за обращения взыскания, а вместе с ним и интересы всех акционеров. Теперь вы можете понять, почему советы директоров кооперативов тщательно изучают потенциальных покупателей. Один плохой акционер может всех обрушить.

Требования одобрения совета также применимы к арендаторам, если вам когда-либо понадобится сдать свой кооператив в субаренду.