Общедомовое имущество многоквартирного дома включает в себя большое количество объектов, каждый из которых требует определенных затрат на поддержание его в должном состоянии. Расходы несут собственники квартир, поэтому важно иметь представление о составе такого имущества и правил распределения финансовой нагрузки между жильцами.
Что такое общедомовое имущество
Согласно действующим нормам к категории общего имущества многоквартирного здания относятся не принадлежащие на праве частной собственности жильцам объекты. В их число входят помещения, несущие конструктивные элементы, оборудование механическое, электрическое, санитарно-техническое и иного назначения, предназначенное для обслуживания более чем одной квартиры.
Общедомовое имущество характеризуется следующими чарами:
- представлено большим перечнем объектов;
- список определен законодательно;
- не предназначено для использования одним лицом;
- связано с определенными правами и обязанностями жильцов.
Право распоряжения общедомовым имуществом у гражданина появляется после того, как зарегистрировано право собственности. С этого момента он получает определенный объем обязанностей, связанных с необходимостью поддержания имущества общего назначения в работоспособном состоянии. Перечень подобных объектов определяет Жилищный Кодекс и Постановление Правительства № 491 от 13.08.2006 года с последующими изменениями.
Что входит в понятие
Все помещения многоквартирного дома, за исключения квартир жильцов, входят в состав общедомового имущества. К ним относятся подъезды, шахты, лифтов, подвальные и чердачные помещения. Исключение составляют ситуации, когда подобные сооружения были выкуплены в собственность другими лицами либо сданы в аренду.
В состав общедомового имущества входят следующие объекты:
- Инженерные и внутридомовые системы;
- Нежилые помещения, не имеющие собственника;
- Крыша дома и козырьки на подъездами;
- Конструктивные элементы здания, в том числе балконные плиты, фундамент, несущие опоры и прочее;
- Дверные проемы и окна вне квартир;
- Придомовая территория и расположенные на ней конструкции;
- Объекты домового значения.
Понятие инженерных систем весьма обширно. Оно включает трубы и стояки с холодной и горячей водой, общедомовые счетчики, приборы отключения, электропроводку, кабели, светильники, выключатели и ряд других объектов. Объединяет общедомовые объекты то, что они необходимы для обеспечения комфортного проживания в многоквартирном доме.
Кому принадлежит, и кто обслуживает
Общедомовое имущества, согласно действующим правилам, принадлежит всем владельцам многоквартирного дома. Доля владения им определяется путем деления площади конкретной квартиры на общую площадь всей жилой недвижимости. Далее при определении суммы оплаты полученное значение умножается на сумму проведенных расходов на содержание общедомового имущества.
Если жилье предоставлено по договору социального найма, то владельцем имущества выступает администрация. Часто жилье снимается на основании соглашения коммерческого жилья или имеет статус ведомственного. В этом случае за содержание жилья ответственность несет владелец помещения.
Сегодня возможно несколько вариантов обслуживания общедомового имущества.
В число доступных для выбора входит:
- заключение договора с управляющей организацией;
- привлечение услуг сторонних организаций по содержанию и ремонту имущества;
- организация ТСЖ или жилищного кооператива.
Если граждан не проявляют личную инициативу для организации общего собрания и выбора УК, то организация выбирается и назначается решением муниципалитета. Недостатком управления общедомовым имуществом назначенной компанией является то, что жильцы часто оказываются не в курсе ее дел. В связи с этим качество и управление часто зависит от добросовестности и порядочности УК.
Кто несет ответственность
Несмотря на то, что определенная доля общедомовых объектов принадлежит каждому из владельцев квартир многоквартирного дома, распоряжаться имуществом только по своему усмотрению нельзя.
В число запрещенных действий входит:
- Проведение работ по переустройству без согласия большинства жильцов и разрешительных документов;
- Реализация объектов или их аренда без проведения общего собрания жителей и фиксирования результатов решения в протоколе;
- Осуществление действий, наносящих ущерб общедомовому имуществу.
Ответственность за сохранность общедомовых объектов несут владельцы, но обязанности по проведению контроля возлагаются на управляющую домом организацию.
Входит ли антенна в состав имущества дома
Общедомовые антенны изначально всегда устанавливались при строительстве дома, поэтому входили в состав общедомового имущества и расходы на ее содержание включались в квитанцию. На практике распространены ситуации, когда жильцы не довольны качеством сигнала и в этом случае претензии должны предъявляться управляющей организации. На общем собрании может быть принято решение о том, должна ли включатся антенна в состав общедомового имущества.
В связи с переходом на цифровое телевидение некоторые региональные власти дали распоряжение управляющим городским организациям проверить наличие и работоспособность телевизионных антенн общего назначения. Если подобного устройства нет, то должно будет приниматься решение о необходимости его восстановления.
Входит ли домофон в состав общедомового имущества
Сегодня большинство домов при сдаче в эксплуатацию сразу оснащаются домофонными системами, которые по проекту многоквартирного дома сразу включаются в состав общедомового имущества. Решение об установке при отсутствии таких устройств принимается на общем собрании жильцов, поэтому вопрос о включении расходов в квитанцию принимается коллективно.
Возможны следующие варианты:
- УК проводит монтаж собственными силами;
- для установки привлекаются услуги сторонней организации.
В большинстве случаев домофонные приборы устанавливаются специализированной компанией, с которой УК заключает договор обслуживания. За вознаграждение организация проводит весь перечень необходимых работ по монтажу, а в дальнейшем работает по претензиям жителей дома. Сотрудники организации устраняют поломки линий, домофонных трубок, панелей и иные виды неисправностей.
Смена обслуживающей компании также происходит только на основании желания большинства жителей дома. Вопросы внесения домофона в состав общедомового имущества и несения расходов на оплату обслуживания решаются на общем собрании, результаты которого фиксируются в протоколе. Подобные устройства полностью отвечают критериям отнесения их к объектам общего назначения, так как находится на территории дома и соответствует всем признакам имущества общего назначения.
Вопросы отнесения объектов к категории общедомового имущества относятся к числу одних из самых обсуждаемых. Перечень подобных сооружений и предметов четко определен законодательно, а общее собрание жильцов вправе расширить подобный список. Расходы на содержание несут владельцы квартир, а обязанность по поддержанию должного состояния имущества в большинстве случаев возложена на управляющую компанию, выбранную для управления многоквартирным домом.
Общее имущество многоквартирного дома в 2020.
Согласно Жилищному кодексу РФ (статья 36) общее имущество многоквартирного дома с точки зрения перепланировки- это:
1) помещения, которые не относятся к квартирам и обслуживают более одной квартиры, в том числе лестничные площадки на этаже, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки и подвалы;
2) крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции, электрические, сантехнические и иные коммуникации, располагающиеся за пределами или внутри квартир и обслуживающие более одной квартиры
3) земельный участок, на котором стоит дом;
На поэтажном плане БТИ ниже мы красным цветом выделили общее имущество многоквартирного дома: лифтовые шахты и лифтовый холл, этажные и внутриквартирные вентшахты и сантехкабины, помещение мусоропровода, этажная лестница и её площадки, межквартирный холл и наружные ограждающие стены:
Общее имущество мкд жк рф.
Общедомовая собственность в многоквартирном доме и всё, что с ней связано, описывается в Главе №6 Жилищного кодекса РФ.
В подпункте 1 статьи 37 ЖК РФ говорится, что доля в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме собственника квартиры или нежилого помещения в указанном здании пропорциональна размеру площади рассматриваемой квартиры или нежилого помещения.
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме- перепланировка.
Как уже было написано выше, при затрагивании общедомового имущества при перепланировке необходимо провести общедомовое собрание собственников, на котором они дадут свое согласие на такую перепланировку.
Общее собрание собственников помещений описано в статьях 44-48 ЖК РФ.
При затрагивании при перепланировке общего имущества необходимо на собрании собственников получить 2/3 положительных голосов от числа всех собственников общего имущества дома. При этом, количество голосов, которым владеет каждый собственник квартиры или нежилого помещения на общем собрании собственников квартир и нежилых помещений, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
1. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества, содержащее описание части общего имущества, передаваемого в пользование, оформленное протоколом (и его копия).
2. Одновременно с протоколом представляются документы (и их копии), являющиеся обязательным приложением к протоколу общего собрания:
2.1. Реестр собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий сведения обо всех собственниках помещений в многоквартирном доме с указанием фамилии, имени, отчества (при наличии) собственников — физических лиц, полного наименования и ОГРН юридических лиц, номеров принадлежащих им помещений, и реквизитов документов, подтверждающих права собственности на помещения, количества голосов, которым владеет каждый собственник помещения в многоквартирном доме.
2.2. Сообщение о проведении общего собрания, оформленное в соответствии с пунктом 5 статьи 45, пунктом 4 статьи 47.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании которого проводится общее собрание.
2.3. Реестр вручения собственникам помещений в многоквартирном доме сообщений о проведении общего собрания, содержащий сведения о собственниках помещений в многоквартирном доме (представителях собственников), которым направлены сообщения, и способе направления сообщений, дате их получения собственниками помещений в многоквартирном доме (представителями собственников), за исключением случая, при котором решением общего собрания предусмотрено, что сообщение о проведении общего собрания размещается в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
2.5. Доверенности (или их копии) или иные документы (их копии), удостоверяющие полномочия представителей собственников помещений в многоквартирном доме, присутствовавших на общем собрании.
2.6. Решения собственников помещений в многоквартирном доме в случае проведения общего собрания в форме очно-заочного или заочного голосования.
Часто люди хотят передвинуть дверь и присоединить часть лестничной клетки. Для этого необходимо проводить общее собрание собственников. Также оно требуется при затрагивании внешнего облика фасадов, при уменьшении вентиляционной и сантехнической шахт (даже без затрагивания вентканалов и стояков). Также отметим, что пока Жилищная инспекция не требует проводить общее собрание при демонтаже подоконного блока при выходе на лоджию или балкон, а также при расширении самого выхода на балкон или лоджию, если оно не нарушает никаких норм.
Проведение общедомового собрания очень сложное мероприятие, а часто и вовсе невыполнимое. Во-первых, в нашей стране очень трудно заставить кого-либо что-либо подписать. Во-вторых, многие собственники квартир часто сдают свои квартиры, и найти их составляет большую трудность.
Напоследок отметим, что правила содержания общедомовой собственности в многоквартирном доме определены Постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.2006. Ознакомиться с ним можно по этой ссылке.
Также рекомендуем Вам прочесть статью о том, что можно и нельзя делать при перепланировке.
1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
4. В соответствии с принципами, установленными Правительством Российской Федерации, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации устанавливаются перечни мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно.
См. все связанные документы >>>1. Собственники жилых помещений в многоквартирных домах как участники общей долевой собственности на общее имущество дома имеют не только права на общее имущество дома, но и несут обязанности по его содержанию и эксплуатации.
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК). Обслуживание и ремонт помещений в многоквартирном доме осуществляются за счет средств их собственников. Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме участвуют в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом общего имущества многоквартирного дома и содержанием придомовой территории, соразмерно занимаемой ими площади в этом доме.
2. Утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме регулируют отношения по содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:
а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме — в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;
б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с ч. 6 ст. 155 ЖК РФ.
Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства РФ, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электротепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.
Обязанность оплаты собственниками помещений в многоквартирном доме услуг по содержанию общего имущества выражается во внесении ими соответствующих платежей. Общие размеры обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества устанавливаются на основе учета единых правил и норм и обеспечивают возмещение издержек на обслуживание, текущий и профилактический ремонты, а также возмещение издержек на капитальный ремонт общего имущества. Размер обязательных платежей каждого собственника помещения в многоквартирном доме на содержание и ремонт общего имущества пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Собственник помещения в многоквартирном доме должен своевременно вносить плату за содержание, техническое обслуживание, ремонт общего имущества и коммунальные услуги. Срок внесения названных платежей устанавливается договором управления или товариществом собственников жилья, а также жилищным кооперативом.
3. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и в том случае, если они не используют принадлежащие им помещения (не проживают в жилых помещениях, не сдают внаем, в аренду).
4. Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме несут конституционную обязанность по уплате установленных налогов и сборов (ст. 57 Конституции). Граждане, являющиеся собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, уплачивают налог на имущество физических лиц. Собственники помещений, сдающие принадлежащие им помещения внаем или в аренду для извлечения прибыли, должны уплачивать подоходный налог. Юридические лица — собственники помещений в многоквартирном доме уплачивают налог на имущество предприятий. Приведенный перечень налогов, подлежащих уплате собственниками помещений в многоквартирном доме, не является исчерпывающим, и собственники помещений несут обязанность по уплате иных налогов, установленных законодательством.
Общее имущество
Из чего состоит общее имущество многоквартирного дома?
В состав общего имущества многоквартирного дома входят помещения, которые не являются частью квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме – это лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации или иное оборудование, а также:
• крыши;
• ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома;
• механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения;
• земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства;
• иные объекты, расположенные на земельном участке и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома (например, детская площадка).
Что такое надлежащее содержание общего имущества собственников?
Надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме – это поддержание состояния, соответствующего требованиям различных нормативно-правовых актов: в частности, технических регламентов, государственных санитарно-эпидемиологических правил и норм, гигиенических нормативов, стандартов и иных документов. Одинаковых многоквартирных домов не бывает. Все дома индивидуальны: имеют свои конструктивные различия и особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества. Состояние многоквартирных домов зависит от условий эксплуатации, места расположения и климата. Собственники помещений вправе самостоятельно содержать общее имущество или привлекать иных лиц для содержания общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.
Как распределяются расходы по содержанию общего имущества между собственниками жилых помещений в многоквартирных домах?
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Размер платы определяется соразмерно доле в праве общей собственности на это имущество, то есть, пропорционально квадратным метрам общей площади квартиры.
Что представляет собой право общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме и как оно будет распределяться по отношению к собственникам помещений такого дома?
Право собственника помещения на общее имущество в многоквартирном доме определяется долей в праве общей собственности, которая прямо пропорциональна размеру общей площади принадлежащего собственнику помещения. Собственник не может отдельно распорядиться долей в праве общей собственности на общее имущество, поскольку эта доля не выражена в конкретных метрах общей площади дома.
Входят или нет подвалы и технические подполья в состав общего имущества дома. Можно ли там сделать помещение для хозяйственных нужд?
В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ №491 от 13 августа 2006 года, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого дома и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме. Подвалы и технические подполья отвечают этим требованиям и относятся к местам общего пользования. Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России №170 от 27 сентября 2003 года, использовать подвалы и технические подполья жителями для хозяйственных и других нужд без соответствующего разрешения не допускается. Как правило, разрешение необходимо получить от собственников помещений дома. Порядок разрешения должен быть оговорен собранием собственников. Кроме этого в обязательном порядке необходимо согласование с пожарной инспекцией, а при необходимости установки в подвале дополнительных фундаментов под оборудование должен быть утвержденный проект. Собственники помещений, сдавшие в аренду места общего пользования, получают доход от сдачи этого имущества (ст.248 ГК РФ), который, должен распределяться между собственниками помещений соразмерно занимаемой ими площади.
Может ли управляющая организация отчуждать общее имущество собственников в многоквартирном доме (например, помещение, расположенное в подвале дома)?
Управляющая организация не имеет права отчуждать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, так как в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Кто производит ремонт и замену поврежденных почтовых ящиков в многоквартирных домах?
Федеральный закон «О почтовой связи” №176-ФЗ от 24 июня 1999г. определяет, что абонентские почтовые ящики устанавливаются строительными организациями на первых этажах многоэтажных жилых домов. Расходы на приобретение и установку абонентских почтовых ящиков включаются в смету строительства этих домов. Обслуживание, ремонт и замена абонентских почтовых ящиков возлагаются на собственников многоквартирных домов.
Нужно ли переоформлять права на земельные участки под многоквартирными домами?
Права на земельные участки под такими домами, возникшие и оформленные до введения в действие нового Жилищного кодекса, на сегодняшний день действительны и никакого переоформления не требуют. Все земельные участки под многоквартирным домом автоматически пропорционально переходят в собственность владельцев квартир этого дома. Если часть квартир не приватизирована, то их доля в земельном участке принадлежит муниципалитету. В принципе, каждый собственник может зарегистрировать право собственности на свою долю земельного участка. И в законодательстве этот механизм четко прописан.
Имеют ли право собственники помещений первого этажа (коммерческая организация) жилого дома занимать подвальные помещения, производить там какие либо работы?
В соответствии со статьей 36 ЖК РФ подвалы, не являющиеся частью квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме (в которых имеются инженерные коммуникации) являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно статье 44 ЖК РФ использование общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме возможно только на основании решения общего собрания собственников помещений. Соответственно без согласия собственников помещений, выраженного на общем собрании, организации и иные лица занимать подвалы не имеют права.
На основании, каких законодательных актов определяются размеры и границы земельных участков, относящихся к многоквартирному дому?
В соответствии со ст.36 ЖК РФ границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. В соответствии со ст. 16 ФЗ «О введение в действие жилищного кодекса Российской Федерации» от 22.12.2004 г. земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадаст-ровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность в многоквартирном доме. В случае если многоквартирный дом расположен на земельном участке, свободный доступ через который к другим недвижимым объектам невозможен, то не допускается запрет на его обременение. Если при определении размера и границ земельного участка были нарушены права собственников в многоквартирном доме, они вправе обратиться в суд за защитой нарушенных прав.
Страхование жилых домов | Матч с агентом
Как каждый может догадаться, владение жилой арендуемой недвижимостью может быть как личным, так и финансовым вознаграждением. Но это также может быть так же рискованно, как пить молоко с истекшим сроком годности, особенно если вы новичок в игре.
А без надлежащей страховки владельца многоквартирного дома домовладельцы могут столкнуться с серьезным финансовым ущербом, если что-то пойдет не так.
Но вот почему мы здесь. Чтобы помочь вам пройти через покрытия, вы должны правильно защитить себя.И когда вы будете готовы, наши независимые страховые агенты могут помочь с этим.
Они сделают покупки в нескольких компаниях, предложат вам больше вариантов, чем кто-либо другой, и убедитесь, что вы получите желаемую цену. Итак, начнем.
Риски, с которыми сталкиваются владельцы многоквартирных домов
Главной заботой владельцев многоквартирных домов является защита имущества от катастрофических событий. Страхование имущества само по себе сложно; Ваше покрытие и его стоимость варьируются в зависимости от местоположения здания, типа строительства и ряда других факторов.
Страхование вашего жилого комплекса также должно защищать вас от претензий по ответственности и других, менее очевидных вещей, таких как потерянный доход (аренда) после покрытого убытка. Вам нужен независимый страховой агент, который поможет вам определить страховое покрытие, необходимое для полной защиты.
Вот некоторые из рисков, с которыми приходится сталкиваться владельцам многоквартирных домов:
- Пожар, штормы и другие катастрофические повреждения имущества
- Ответственность за травмы арендаторов, работников и посетителей
- Воровство или вандализм
- Потеря дохода от аренды
- Нарушение права на неприкосновенность частной жизни
- Рекламная ответственность
- Дискриминационные иски, поданные недовольными арендаторами или работниками
- Утверждения о мошенничестве, искажении информации и других умышленных действиях сотрудников
Все эти риски можно устранить с помощью нескольких страховых полисов, адаптированных к вашим потребностям.
Базовое покрытие для владельцев многоквартирных домов
Чтобы сделать это в мире землевладельцев, владельцам многоквартирных домов необходимо несколько страховых полисов, чтобы защитить их от слишком распространенных рисков, связанных с имуществом и ответственностью.
Наиболее распространенными покрытиями являются коммерческая недвижимость и коммерческая ответственность, однако в вашей уникальной ситуации могут быть полезны несколько других типов.
Покрытие для коммерческой недвижимости защищает от потери вашего многоквартирного дома или зданий в комплексе, а также других сооружений в собственности, таких как: гаражи, офисные помещения, помещения общего пользования, заборы, бассейны и складские здания.
Страхование имущества вашего многоквартирного дома должно также охватывать любые дополнения или улучшения, которые были завершены или находятся в стадии строительства, а также любое деловое личное имущество, которое хранится в помещениях и используется для обслуживания или обслуживания здания и территории.
Объем необходимого вам покрытия и стоимость покрытия зависят от множества факторов, включая следующие:
- возраст вашей кровли и механических систем
- возраст здания
- Расположение вашего здания или комплекса
- Тип здания (эл.г., высотный, дуплекс, многоквартирный и т. д.)
- Тип строительства
- Наличие бассейна, фитнес-центра или клуба
- Наличие современных систем безопасности и противопожарной защиты
Помните, что страховка вашего имущества подлежит вычету, если вы должны подать иск. Если у вас есть большой комплекс с несколькими зданиями, применяется ли ваша франшиза на здание или на случай ?
Представьте, что несколько зданий в вашем комплексе стали жертвами града и нуждаются в ремонте крыши.Франшиза для каждого здания требует, чтобы вы платили франшизу за каждое здание, которое нуждается в ремонте, прежде чем ваше покрытие выплатит ущерб.
С другой стороны, франшиза за каждый случай требует, чтобы вы заплатили одну франшизу, независимо от количества зданий, которым был нанесен ущерб.
Эти два варианта важны для вас, чтобы помочь вам сделать правильный выбор при покупке страхового покрытия. Ваш агент может помочь вам ответить на любые ваши вопросы, касающиеся как плюсов, так и минусов, так что не бойтесь сделать неправильный вызов.
Владельцы многоквартирных домов также нуждаются в покрытии потери дохода Это важное покрытие возмещает вам упущенный коммерческий доход (аренду), если имущество повреждено покрытым убытком (шторм, пожар), и приводит к потере дохода или приостановке операций во время ремонта имущества. И это огромно, потому что упущение некоторых или всех этих доходов может существенно повлиять на вашу деятельность.
Коммерческое страхование гражданской ответственности или Landlord Insurance защищает от претензий фактического или предполагаемого материального ущерба или телесных повреждений со стороны третьих лиц (арендаторов, посетителей, ремонтников, доставщиков и т. Д.).).
Это тот тип страховки, который вам нужен, чтобы защитить вас от судебных исков, если арендатор или посетитель получил травму в бассейне или тренажерном зале отеля или перенес незначительное событие, такое как скольжение, поездка или падение в помещении.
Другие варианты покрытия для владельцев многоквартирных домов
Поговорите с независимым страховым агентом о следующих дополнительных типах страхования многоквартирного дома, которые могут вам понадобиться.
- Отказ оборудования / покрытие котлов и машин покрывает ущерб и потери дохода, вызванные поломкой покрытого оборудования, включая паровые котлы и другие механические системы.
- Коммерческое зонтичное страхование обеспечивает защиту от чрезмерной ответственности за события, выходящие за пределы вашего другого покрытия ответственности.
- Политика владельцев бизнеса (BOP) объединяет коммерческую ответственность, коммерческую недвижимость и покрытие прерываний бизнеса в единую доступную политику, разработанную для малых предприятий.
- Страхование профессиональной ответственности или страхование ошибок и упущений защищает владельцев квартир и арендодателей от претензий о том, что они нанесли материальный ущерб кому-либо из-за профессиональной халатности или ошибок.
- Компенсационное страхование работников защищает работников, работающих в помещениях, от издержек, связанных с работой или травм.
- Коммерческое автострахование распространяется на любые автомобили, принадлежащие вашей компании, занимающейся арендой недвижимости, включая маршрутные автобусы или грузовые автомобили для технического обслуживания.
Советы, чтобы избежать претензий по ответственности
Владельцы многоквартирных домов часто являются субъектами ответственности и судебных исков. Даже если иск недействителен, один иск может стоить вам копейки, чтобы защитить себя.
Вот несколько советов, которые помогут вам свести к минимуму риск судебных исков со стороны арендаторов и других посетителей вашего многоквартирного дома:
- Иметь надлежащую страховку. Арендатор может подать в суд на вас по ряду различных причин, о которых вы, возможно, никогда и не задумывались, например, из-за несоблюдения надлежащих процедур выселения, незаконного проникновения в помещение или даже если кто-то получил травму в помещении из-за опасных условий. Страхование ответственности покрывает судебные издержки (расходы на адвоката и судебные издержки) и может выплатить компенсацию за ущерб, если на вас подан иск.
- Держите вашу собственность в хорошем состоянии. Во многих штатах арендодатели несут юридическую ответственность за неспособность арендаторов защитить от опасных условий на арендуемой недвижимости. Соблюдайте все правила техники безопасности и выполняйте ремонт в кратчайшие сроки, чтобы минимизировать риски.
- Удалить опасности для окружающей среды. Экологические опасности, такие как свинцовая краска, радон и угарный газ, должны быть профессионально устранены на вашей собственности, как только они будут обнаружены.Контакт с вашими жителями может привести к серьезным медицинским ситуациям и огромному юридическому счету.
- Сделать безопасность приоритетом. Суды признали домовладельцев частично ответственными за преступления, совершенные на их объектах, если они не обеспечивали надлежащую безопасность. Как будто у входной двери был поврежденный замок, и кто-то вошел в собственность и причинил кому-то вред. Относитесь серьезно к безопасности, тщательно осматривая имущество и проверяя потенциальных арендаторов и сотрудников.
- Не допускай различий. Закон о справедливом жилье запрещает владельцу здания отказываться от сдачи в аренду арендатору по признаку расы, религии, пола, национального происхождения, инвалидности или семейного положения. Арендатор или потенциальный арендатор, который считает, что его гражданские права были нарушены, может подать в суд на вас, и даже если вы невиновны, вам потребуется куча времени и денег, чтобы защитить себя.
- Никогда не нарушайте частную жизнь арендатора. Во многих случаях вы должны уведомить за 24 часа до въезда в арендуемый объект.
- Передача важной информации. Арендаторы должны быть уведомлены о важной (и потенциально опасной) информации о собственности, такой как плесень в ванной или даже сексуальный преступник, проживающий в комплексе.
Хотя вы должны иметь покрытие общей ответственности, чтобы защитить себя от судебных процессов, не все виды претензий покрываются. Обязательно поговорите со своим независимым страховым агентом о том, что покрывается, а что нет, о чем вы говорите.
Как найти лучшую страховку для владельцев многоквартирных домов
Многоквартирные дома представляют собой уникальный набор рисков, от которых должны застраховаться владельцы. С помощью опытного независимого страхового агента вы сможете найти правильное сочетание имущества и покрытия ответственности, чтобы защитить свои активы даже в самые худшие времена.
Преимущества независимого страхового агента
Независимые страховые агенты — это что-то вроде Google страховых котировок.Вы говорите им, что вы ищете, и они приносят результаты. А поскольку они не привязаны к одному оператору связи, они могут свободно делать покупки и предлагать несколько вариантов политики.
И это становится лучше, вам не нужно пересматривать политику в одиночку. Они проведут вас через все, что вам нужно знать о поиске подходящего покрытия и цены для вас.
Но это не заканчивается вашей подписью. Попутно, если случится что-то плохое, они будут обрабатывать весь процесс претензий для вас и иметь дело с перевозчиком, чтобы вы могли сосредоточиться на своей империи недвижимости.
Тео Шпенглер Обновлено 11 февраля 2019 г.
Любой, кто живет в Калифорнии, знает, что недвижимость в Голден Стэйт стоит недешево. Это особенно верно в популярных городских районах, таких как Сан-Франциско и Лос-Анджелес. Чтобы иметь возможность покупать недвижимость, люди обращаются к совместному владению недвижимостью (TIC) в качестве финансово жизнеспособной альтернативы. При таком типе аренды несколько человек собираются вместе и приобретают часть имущества, каждый из которых имеет неделимый процентный процент.Это позволяет вам получить право собственности на недвижимость за меньшие деньги, но продажа доли может быть дорогостоящей, требуя действия раздела или прямой продажи всего здания.
СоветКаждый общий арендатор может на законных основаниях продать свою долю в индивидуальном порядке.
Что такое аренда в общем?
Многие мечтают владеть собственностью самостоятельно, но большинству новых покупателей нелегко достичь этой цели в Калифорнии или во многих других штатах. Стоимость недвижимости высока, а это означает, что вам нужен значительный первоначальный взнос, высокий доход и отличный кредит, чтобы купить дом или кондоминиум самостоятельно.
Закон признает несколько видов совместной собственности. Если вы покупаете недвижимость у другого человека, вы можете разделить расходы, сделав ее более доступной. Общая аренда — это одна из форм совместной собственности, в которой владельцы могут иметь различные процентные доли в собственности. Например, если вы и ваши четверо братьев и сестер наследуете семейное имущество вместе, каждый из вас может владеть неделимой долей в 20% в этом имуществе как общие арендаторы. Но если вы покупаете недвижимость вместе с другим лицом или несколькими другими лицами в качестве арендаторов, то процент, которым владеет каждый из вас, в этом случае, как правило, зависит от размера финансового бремени покупки, которую вы вносите.
TIC в Сан-Франциско
Распространенная аренда в Сан-Франциско, где средняя стоимость дома составляет 1 374 800 долл. США. Часто несколько человек объединяются, чтобы купить многоквартирное здание в качестве общих арендаторов, каждый из которых перемещается в одно из подразделений в здании. Все они совместно подписывают кредит на покупку недвижимости.
Хотя каждый имеет право использовать процент от всей собственности, в соответствии с законом, покупатели могут заключать договоры друг с другом о назначенном использовании единиц.Со временем владельцы могут попытаться преобразовать здание в кондоминиумы, как это было разрешено в соответствии с муниципальным постановлением Сан-Франциско.
Эта практика покупки и конверсии привела к выселению многих жителей города. Союз Арендаторов Сан-Франциско и другие успешно лоббировали ограничения на этот тип обращения.
Продажа ТИЦ
Хотя владение недвижимостью является общей арендой, оно имеет много финансовых преимуществ, но оно также может быть сложным.Если все общие арендаторы будут иметь одинаковую ссуду, все должны заплатить свои обещанные доли ипотеки. Если один не платит, другие на крючке за это.
Даже при частичном финансировании, когда каждый владелец отвечает за индивидуальный заем, продать общую долю арендаторов может быть сложнее, чем продать часть имущества, которым вы владеете целиком. Каждый общий арендатор имеет законное право продать свою долю собственности, если только он не заключил юридический договор.Любой общий арендатор может форсировать продажу, подав иск о разделе, требуя физического разделения имущества (где это возможно), или продажу, где разделение не является жизнеспособным или справедливым. Этот тип действий может быть дорогостоящим для всех, поскольку все владельцы обязаны оплачивать часть судебных издержек и судебных издержек, связанных с этим.
Если недвижимость представляет собой единственную структуру, например многоквартирный дом, она обычно не может быть справедливо разделена между собственниками. Это означает, что все имущество должно быть продано, а выручка распределена в соответствии с долей владения.Зачастую все стороны соглашаются продать здание дешевле, чем платить за раздел, если результат, вероятно, тот же. Когда это согласованный вариант, владельцы часто обращаются к адвокату, чтобы выяснить детали продажи, включая диапазон приемлемых цен, использование здания в промежуточный период и справедливое разделение затрат на ремонт и техническое обслуживание необходимо продать здание.
Я хотел бы познакомить вас с Конором Флаэрти — парнем с по богатым опытом в переворачивании многоквартирных домов, домов на одну семью. Он эксперт в области, о которой я всегда хотел узнать больше — поэтому я попросил его рассказать нам, как все это работает.
Что хорошего в работе с большими жилыми домами? Я думаю, это тот факт, что во многих отношениях это похоже на работу с небольшой собственностью (например, домом на одну семью), но цифры и потенциальная прибыль составляются, как обычная аренда на стероидах.
Я попросил Конор дать нам подробный обзор того, как эти возможности находят, финансируют, покупают и продают. Забери это, Конор!
Перевернуть жилой дом — это другое животное, чем перевернуть дом на одну семью. Основное отличие заключается в том, как оцениваются эти здания.
Большинство домов на одну семью оцениваются с помощью сопоставимого (или «комп») метода. Этот метод берет похожие дома, которые недавно были проданы, и использует их для определения стоимости на основе их сходства с объектом недвижимости.Другими словами, если дом по соседству продается за 100 долларов и стоит , точно так же, как ваш , то ваш дом также теоретически должен продаваться за 100 долларов.
Жилые комплексы, с другой стороны, весьма различны, потому что их цена продажи обычно основана на «предельной ставке».
Предельная ставка (также известная как ставка капитализации) рассчитывается путем взятия чистого операционного дохода (NOI) объекта недвижимости и деления его на покупную цену объекта. Проще говоря, предельная ставка представляет собой годовой доход на имущество до обслуживания долга .Когда вы переворачиваете многоквартирный дом, вам необходимо сосредоточить основное внимание на NOI объекта, являющегося объектом.
Нельзя сказать, что эстетика и местоположение объекта не важны (потому что они могут иметь большое значение). Например — может быть два свойства, которые производят один и тот же NOI, но если одно находится в хорошем районе и выглядит великолепно, а другое находится в зоне военных действий и выглядит дряхлым — , более хорошее здание, вероятно, будет продаваться за гораздо меньшую капитализацию Скорость, чем в зоне военных действий. Таким образом, предельная норма собственности также может быть индикатором риска. Чем выше уровень ограничения, тем выше риск.
Уродливая собственность в ужасном районе должна была бы предложить намного более высокую доходность, потому что это представляет намного больший риск, чем хороший. Как правило, вы хотите продавать с наименьшей возможной ставкой, а покупать с максимально возможной.
В этом посте я собираюсь описать процесс, который я использую, чтобы перевернуть или переместить жилой дом.
Найти хорошую сделку всегда сложно, будь то дом на одну семью, квартира, многоквартирный дом или даже новая машина. Главное — понять рынок, на котором вы покупаете, чтобы вы могли расшифровать , что выгодно, а что нет, . Лучший способ сделать это — найти хорошего агента по недвижимости или брокера . То, как я это делаю, — это зайти на loopnet.com и посмотреть, какой агент имеет больше всего на рынке листингов, которые мне нравятся. Подумайте об этом — продавцы, вероятно, используют этого человека по причине!
Я бы тогда позвонил этому человеку и поговорил бы с ним просто.Агенты всегда готовы пообщаться с новыми инвесторами и клиентами. Я бы задал агенту как можно больше вопросов, таких как:
- Что такое инвентарь сейчас?
- Какую прибыль получают люди?
- Кто покупает многоквартирные дома? Кто продает?
- Вы оптимистично настроены относительно рынка? Зачем?
- Как долго вы заключаете сделки?
- Вы раньше работали с такими же клиентами, как я?
Вы также должны задать свои вопросы.
Еще одна вещь, которую будет иметь хороший агент, это доступ к рыночным отчетам . Мне очень нравятся отчеты REIS, потому что в них подробно описываются субрынки, но вполне вероятно, что компания, в которой работает брокер, также будет иметь отчеты. Попросите столько исследований, сколько они вам отправят, а затем прочитайте и подумайте над отчетами.
Вне рынка продается больше квартир, чем домов на одну семью , и этому есть несколько причин.
Во-первых, владельцы квартир, как правило, не хотят напугать своих арендаторов, говоря им, что собираются продать.Размещение большого жирного знака «на продажу» перед комплексом обычно приводит к некоторым волнениям арендаторов, отсутствию оплаты или просто мотивирует людей двигаться.
Во-вторых, мир квартир довольно мал, и иногда владельцы не хотят, чтобы другие люди знали, что они продают вообще. Заключение сделки вне рынка обеспечивает гораздо большую анонимность, чем выставление ее на продажу.
Наконец, многие сделки с квартирами покупаются покупателями, которые обращаются к продавцам еще до того, как комплекс поступит в продажу. Ваша цель должна состоять в том, чтобы купить многоквартирный дом вне рынка, потому что вы, вероятно, получите более выгодную сделку.Это не значит, что вы не можете получить выгодную сделку по зданию, указанному в списке, , но это менее вероятно.
Вашему брокеру может потребоваться много времени, чтобы найти что-то, что имеет потенциал, поэтому помните, что ключи, которые вы ищете в собственности:
- ниже рыночных арендных ставок (с возможностью повышения арендной платы)
- Обветшалый вид (нуждающийся в физическом улучшении)
- Новые внешние факторы, которые могут повысить ценность (например, — новая школа или больница, строящаяся через дорогу)
Переворот жилого дома НЕ является долгосрочной стратегией покупки и удержания , Вы должны точно понимать, как вы собираетесь увеличить стоимость в собственности . Помните, что это всегда возвращается к арендной платы , NOI и, в конечном счете, к предельной ставке .
После того, как ваш брокер отправит вам «сделку», вы должны проявить должную осмотрительность и убедиться, что действительно является сделкой.
Первое, что вы хотите попросить, — это «список арендной платы» за имущество. Список аренды — это полный список единиц, имен арендаторов, ежемесячной арендной платы и, как правило, также включает условия каждой аренды.Арендная плата может также иметь размер квартиры в квадратных футах, а также количество спален и ванных комнат в каждой квартире. Это будет очень важная информация для вашего анализа имущества.
Следующим шагом является определение ставок арендной платы на этом рынке (или, по вашему мнению, вы сможете арендовать каждую единицу). Это может быть скорее искусством, чем наукой, и определенно требует больших усилий.
Для начала — вы можете проверить сайт как padmapper.com и посмотрите, какие виды аренды доступны рядом с вашей собственностью. Вы также можете позвонить и спросить некоторых управляющих недвижимостью, что, по их мнению, будут арендовать ваши квартиры. Тогда вам нужно выйти и физически посмотреть прокатные льготы. Существует множество факторов, которые могут вызвать различия в арендной плате (возраст имущества, дорожный шум, управление недвижимостью и т. Д.), И, в конце концов, единственный способ понять все эти факторы — это физически там .
Скорее всего, вам нужно быть уверенным, что вы можете повысить арендную плату, чтобы перевернуть собственность.Хорошая вещь о многоквартирных домах состоит в том, что небольшой арендный удар может оказать большое влияние на стоимость.
Давайте предположим, что вы покупаете 20-квартирный жилой дом, где арендная плата в настоящее время составляет 500 долларов за единицу. Предположим, что вы проводите свое исследование и обнаруживаете, что рыночная арендная плата составляет 550 долларов за одно и то же устройство в комплексе через дорогу. Вы едете в другой комплекс и видите, что ваш жилой комплекс находится в лучшем месте и даже выглядит немного лучше — арендная плата просто низкая, потому что нынешний владелец пожилой и не хочет проходить через суету повышения арендной платы.
Если вы сможете повысить арендную плату на 50 долл. США за единицу (на данный момент мы собираемся игнорировать вопрос о том, нужно ли вам тратить деньги на эти улучшения), тогда вы можете мгновенно добавлять дополнительные 1000 долл. США в месяц к своей чистой прибыли. , Каждый хотел бы получить дополнительные 1000 долларов, но это, вероятно, не похоже на то, что это повысит ценность целой чёртовой земли при обсуждении жилого дома, который стоит миллион долларов. Однако, если вы продали свою недвижимость по ставке 5%, то дополнительные 50 долларов в месяц на единицу будут равны примерно 240 000 долларов в стоимости.Довольно мило, правда ?! Вот как это работает:
- 50 долларов США в месяц * 20 единиц = 1000 долларов США дополнительной аренды в месяц
- 1000 долларов США дополнительной аренды в месяц * 12 месяцев в году = 12 000 долларов США дополнительной аренды в год
- 12000 долларов США дополнительной аренды в год / 5% ограничения ставка = 240 000 долл. США в дополнительном значении
Помните — предельная ставка рассчитывается по , делению NOI объекта недвижимости на цену покупки . Это базовая алгебра для вычисления неизвестной переменной.
Как только вы выясните, что ваша собственность может быть перевернута (т.е.е. — как только вы узнаете, что можете повысить арендную плату), ваш следующий шаг — выяснить, сколько денег (если что-нибудь) будет стоить, чтобы вас туда доставили (подсказка: это действительно зависит от состояния приобретаемой вами недвижимости). Я не буду вдаваться в подробности процесса обновления, но вам нужно убедиться, что вы получите подрядчика, который проведет с вами всю собственность, чтобы он мог дать вам твердую цену за ремонт каждого блока. Это важный шаг — тот, который должен быть сделан до до закрытия на имущество.
Весьма вероятно, что вам понадобятся инвесторы для покупки такого типа сделки, и любому хорошему инвестору понадобится увидеть финансовую модель, прежде чем они примут свое решение. Я не лучший финансовый моделлер в мире, но я упорно трудился, чтобы стать адекватным. С каждой моделью, которую я делаю для себя или инвесторов, я концентрируюсь на двух вещах:
- Быть ясным
- Быть тщательным
Некоторые инвесторы создают массивные, сложные модели, которые никто не может понять — и какой в этом смысл? В то же время вы должны обязательно включать все соответствующие расходы.
Ниже приведен пример листа, который я использую в своих моделях и который я называю «Проекция аренды»:
Это только первые два месяца прогнозов, и я обычно вынимаю их, чтобы показать первые два полных года , Существует «0», когда квартира будет свободна, потому что срок действия текущей аренды истечет, и я потрачу этот месяц на то, чтобы перевернуть ее и найти нового арендатора. После двух лет мне кажется, что предположение слишком много.
Как я уже упоминал, REIS имеет отличные рыночные отчеты, которые будут давать прогнозы аренды на 10 лет в будущем.Если инвестор запрашивает прогноз на десять лет, я бы использовал отчет REIS в качестве основы для роста арендной платы и вакансий.
Следующая модель листа называется «Операционные расходы»:
Валовая ожидаемая рента должна исходить из предыдущего листа.
Управление недвижимостью обычно составляет процент от ожидаемой валовой арендной платы, в данном примере это 5%. Чтобы получить надежный контроль над этим номером, вам нужно обзвонить и найти понравившегося вам управляющего недвижимостью.Цель должна состоять в том, чтобы они взимали фиксированный процент, без каких-либо арендных платежей или чего-либо подобного.
Техническое обслуживание может быть очень трудным для проектирования. Я обычно предпочитаю брать 500 долларов за единицу, и я думаю, что это безопасное предположение для большинства мест, если вы планируете войти и починить каждую единицу (как я в этом примере).
Налоги следует определять, позвонив в окружную офис оценщика. Все места разные, и вам, возможно, придется покопаться, чтобы узнать, сколько вам на самом деле придется заплатить.Ваша титульная компания также может помочь вам закрепить этот номер.
Страхование просто требует, чтобы вы получили предложение от совхоза или любой другой страховой компании, которая страхует коммерческую недвижимость.
Безнадежная задолженность и дополнительная вакансия — еще одна важная позиция. Если ваша цель — купить этот жилой дом и удерживать его в течение десяти лет, тогда эта позиция не должна быть намного выше уровня рынка. Однако, если ваша цель состоит в том, чтобы перевернуть собственность, вам нужно убедиться, что вы выделите здесь достаточно денег.Опять же, в зависимости от местоположения вывоз арендаторов из вашей собственности может быть очень сложным и очень дорогим (например, в Калифорнии мне потребовалось более года, чтобы вывезти сквоттер из одного из моих арендуемых домов, в которые он ворвался). По этой причине я бы порекомендовал вам поменять недвижимость только в муниципалитетах, которые являются дружественными к арендодателю (или планируете получить очень хорошего адвоката по выселению).
Последняя позиция в списке — Капитальные затраты . Это номер, который должен получить ваш подрядчик, и вы хотите убедиться, что у вас есть исчерпывающий список предметов обновления, на которые он мог бы сделать ставку (для получения более подробной информации ознакомьтесь с этой публикацией на BiggerPockets.ком о процессе обновления).
На данный момент у вас должен быть прогноз того, насколько, по вашему мнению, вы сможете увеличить NOI объекта в течение следующих нескольких лет. Прогнозирование предельной ставки, за которую будет продаваться недвижимость, может быть трудным, но это также важно. Отчеты REIS — отличный ресурс, но также и брокеры. Поговорите с как можно большим количеством брокеров в этом районе и задайте им такие вопросы, как:
- Как вы думаете, что произойдет с предельными ставками через два года?
- Кто сейчас покупает такие квартиры?
- Какова тенденция для многоквартирных домов в этом районе?
- Как долго недвижимость остается на рынке?
Это все будет влиять на «способность к перевороту» вашего жилого дома в дальнейшем.
Выберите предельную ставку, которую вы считаете консервативной, а затем разделите прогнозируемый уровень NOI на предельную ставку, чтобы получить потенциальную будущую стоимость вашей собственности. Убедитесь, что отменили брокерские и условные комиссионные. Если для вас достаточно прибыли, то вам следует заключить сделку.
После того, как вы подписали недвижимость и решили, что это хорошая потенциальная покупка для вас, следующий шаг — сделать предложение и получить его по контракту.
Вы хотите уделить себе как можно больше времени для должной осмотрительности.Для сделки на сумму от 1 до 2 миллионов долларов я хотел бы предоставить 60 дней для инспекций, а затем закрыть 30 дней после этого — 90-дневного общего периода условного депонирования . Для сделки на сумму более 2 миллионов долларов я обычно запрашиваю дополнительные 30 дней для проверок, но я готов поторопиться и выполнить все за 60, если продавец захочет.
Важно проводить тщательные проверки, пока вы находитесь в условном депонировании . Да, ваш подрядчик уже должен был пройти через здание, но инспекторы обучены и получают оплату, чтобы найти вещи, которыми вы и подрядчик не являетесь.Может показаться болезненным заплатить пару тысяч долларов за инспекции, но это полностью стоит . Если при проверках возникают непредвиденные проблемы, вы всегда можете обратиться к продавцу и попросить кредит, чтобы компенсировать эти дополнительные расходы. Для любых дополнительных элементов ремонта, которые появятся, убедитесь, что ваш подрядчик предложит вам цену до закрытия. Таким образом, у вас будет сложное число для всех ваших капитальных затрат.
Возможно, наиболее важной частью, которая осуществляется в период условного депонирования, является кредит.Я всегда большой поклонник шоппинга как можно большему количеству кредитных сотрудников в попытке получить лучшую ставку. Мне нравятся кредиты, которые устанавливаются на самый длинный период времени, потому что это дает мне свободу действий. Для переворота многоквартирного дома требуется время, и чем больше у вас времени, тем безопаснее вы в сделке. Да, вы можете смоделировать свой флип, чтобы он занял около двух лет, но если у вас есть ссуда с фиксированной ставкой на десять лет, то, по моему мнению, вы находитесь в гораздо лучшем положении.
Если вы чувствуете себя комфортно с состоянием недвижимости и ссудой, вы можете закрыть ее.
Управление недвижимостью станет ключевым аспектом процесса переворачивания.
Самое главное, чтобы управляющий недвижимостью находился на одной странице с вами, когда дело доходит до поворота этих единиц и повышения арендной платы. Обрисуйте свою модель для них и убедитесь, что они согласны с тем, что ваша подписанная арендная плата реально выполнима.
Структура большинства соглашений по управлению имуществом состоит в том, что они будут получать фиксированную часть валового дохода, получаемого от собственности.Это хорошо, но поймите, что если они соберут дополнительные 1000 долларов, они могут получить только дополнительные 50 долларов (хотя им придется потратить кучу дополнительной работы, чтобы получить эти 1000 долларов валовой ренты). Другими словами, вам может понадобиться стимул для управляющего недвижимостью с небольшой частью роста на флипе.
Моя стратегия — дождаться окончания аренды каждого подразделения, прежде чем пытаться повысить арендную плату. Я думаю, что несколько рискованно пытаться повысить арендную плату в середине договора аренды , и это также может создать некоторые правовые проблемы.Я попросил управляющего имуществом уведомить арендатора за месяц до истечения срока его аренды, что мы собираемся повысить арендную плату на некоторую сумму. Они могут остаться, если они готовы платить новую арендную плату, в противном случае они должны переехать. По моему опыту, около 75% людей останутся, если арендная плата будет разумной.
Я также предложу им что-то хорошее в обмен на согласие на повышение арендной платы (например, покупка новой печи или замена ковра). Это может показаться ненужным расходом, но в конечном итоге это экономит мои деньги, потому что в любом случае мне придется ремонтировать их подразделение.Если арендатор решит переехать, то я могу просто починить его квартиру и указать для нее новую сумму аренды.
Иногда арендатор захочет остаться по старому тарифу и привлечет адвоката. Вы должны убедиться, что по закону вам разрешено повышать арендную плату , а если это так, то вам все равно может потребоваться нанять адвоката, который проконсультирует вас по поводу наилучшего юридического курса действий.
Выселения — печальная часть бизнеса. Реальность такова, что если вы пытаетесь перевернуть жилой дом, вы столкнетесь с некоторыми выселениями — это просто игра чисел.Не волнуйтесь об этом или принимайте это лично. Посмотрите на каждое решение с экономической точки зрения. Если арендатору нужно 500 долларов, чтобы переехать, и он сразу же их получает, вам, вероятно, следует заплатить им, чтобы вернуть свое подразделение.
После того, как вы перевернули юниты, важно улучшить общий вид имущества и общей зоны. Нарисуйте снаружи комплекса, сделайте ландшафт, замените ограждение и даже добавьте новый почтовый ящик. Обуздание привлекательности важно как для арендаторов, так и для потенциальных покупателей.
Последнее, что я скажу о токарных станках, это то, что нужно быть гибким . Возможно, вы неправильно написали арендную плату, или рынок просто изменился на вас. Не волнуйтесь, и не будьте слишком резвыми, чтобы внести коррективы. Если вы можете поднять арендную плату только за 25 долларов за единицу вместо 50 долларов, то возьмите ее. Это еще одна причина, по которой вы хотите получить как можно более длительный срочный кредит. Если вы можете позволить себе совершать платежи, вполне возможно, что в пределах фиксированной части кредита вы сможете получить арендную плату, на которую изначально рассчитывали.
Скорее всего, вы захотите перечислить недвижимость с тем же агентом, который первым предложил вам сделку (это просто хороший бизнес), но независимо от того, кем является ваш агент по продажам, вы захотите, чтобы они использовали проверенный процесс, когда они продают ваше здание.
Другими словами, не просто перечислите собственность и не надейтесь, что кто-то ее купит. Попросите вашего агента узнать, кто инвесторы покупают недвижимость в этом районе, а затем свяжитесь с ними. Скажите своему агенту, чтобы он отправил всем этим покупателям информационный пакет о вашем комплексе и сообщил им, что предложения должны поступить в течение месяца. Цель состоит в том, чтобы привести всех в бешенство. Используя срок, например, месяц, вы также даете среднестатистическому покупателю возможность увидеть его на рынке.
Возможно, что в течение месяца вы не получите никаких предложений, которые вам понравятся. Это хорошо. Есть и другие хорошие варианты для вас. Вы можете вернуться в свой банк и попытаться рефинансировать. Если ваш андеррайтинг правильный, вполне возможно, что вы сможете вытащить больше денег из недвижимости и при этом удержать ее. Кредиторы иногда называют это «выводом средств».Черт возьми, может быть, вы решите, что вам просто нравится денежный поток, поступающий от объекта, и вы хотите удержать его — это тоже совершенно нормально!
Ключ во всем этом состоит в том, чтобы сделать его как можно более систематическим и неэмоциональным. Цифры скажут вам, где хорошие предложения.
Конор Флаэрти испытал все аспекты права выкупа и аренды для домов на одну семью. Он был вице-президентом по приобретению в Silver Bay Realty Trust и перевернул более 100 домов.У Конора есть блог под названием Уолл-стрит, трущобный лорд, и он в настоящее время работает над публикацией своего первого романа.
В течение двух месяцев я жил в Чиангмае, Таиланд, в месте, напоминающем многие квартиры в Чиангмае; это была великолепно благоустроенная квартира (полностью меблированная, с кухней, стиральной машиной, кондиционером, и даже бассейном и полным тренажерным залом!), которая стоила мне меньше, чем общежитие, и дала мне удобное место, чтобы позвонить мне — что-то, в чем я остро нуждался после того, как мне дали задницу (буквально!) в Индии.
Это было дешево и легко найти.
Но есть несколько хитростей, чтобы сделать это правильно; вот что я узнал о поиске квартир в Чиангмае.
Нажмите здесь, чтобы посмотреть это видео на YouTube.
Приколи это на потом!Квартиры в Чиангмае: как найти квартиру в Чиангмае
Как я уже говорил в другой статье, Чиангмай — это Центр цифровых кочевников Вселенной. В частности, район Нимман в Чиангмае является бьющимся сердцем этой штаб-квартиры цифровых кочевников.. Многие даже приезжают на месяц или два и настолько сильно влюбляются в культуру / удобства / социальную сцену / стоимость жизни, что остаются намного дольше. Как и на Бали, это одно из тех мест, которое вас затягивает и не всегда выплевывает.
Тайцы очень умны и невероятно предприимчивы; вместо того чтобы сопротивляться натиску посетителей, которые держат пачки евро / долларов и жаждут некоторых современных удобств по доступным ценам, они приветствуют их.Таким образом, существует целая индустрия обслуживаемых квартир. Эти меблированные квартиры доступны для ежемесячной аренды, часто по более низким ценам, если вы берете на себя обязательство в течение шести месяцев или года.
Вот как найти квартиру в Чиангмае и получить хорошую цену, пока вы в ней.
Шаг первый: забронируйте только свои первые несколько ночей перед прибытием
Хотя мне пришлось испытывать сильный дискомфорт, я сопротивлялся желанию забронировать квартиру (через AirBnB) на время моего пребывания до прибытия.Учитывая то, что я знал о стоимости жизни в Чиангмае, онлайн-цены не имели смысла. Я знал, что могу сделать лучше. Поэтому я только что забронировал свои первые три ночи, в частности, в месте под названием Купол, которое удобно расположено в нескольких минутах ходьбы от старого города и центра района Нимман.
Не уверен, что Купол находится в правильном месте или подойдет вашим потребностям? Проверьте некоторые из лучших предложений для размещения Чиангмая здесь:
Booking.comТеперь. Я нашел свою квартиру через полдня, поэтому мне даже не понадобилось три ночи в отеле.Но если вы прибываете в Чиангмай в пик сезона для цифровых кочевников и туристов (обычно декабрь / январь), вы не сможете найти квартиру так быстро. В зависимости от вашего бюджета и критериев, трех ночей может быть более чем достаточно. Или, возможно, вам нужно немного дольше.
Шаг второй: получите SIM-карту
Хотя большинство квартир, на которые я смотрел, были укомплектованы приемными, очевидно, у некоторых просто есть доски объявлений с телефонными номерами для звонков. В любом случае, вам понадобится номер телефона для бронирования и аренды.SIM-карты в Таиланде дешевые и веселые, с отличными тарифами на передачу данных. Я купил свою SIM-карту в аэропорту Бангкока, ожидая прибытия багажа на карусели.
. Если вы предпочитаете, вы можете покрыть больше земли на велосипеде или скутере. (Я? Я не склонен брать напрокат скутеры в зарубежных странах после того, как на Карибском море произошла авария, близкая к летальному исходу, особенно в крупных городах по прибытии.Но если вам больше нравится эта идея, вырубитесь — , образно говоря, это ).
Шаг четвертый: Найти многоквартирные дома в окрестностях Чиангмая
Есть несколько районов, в которых есть группы квартир, в которых обычно есть апартаменты для краткосрочной / среднесрочной аренды. Один из этих кварталов находится к северу от торгового центра Maya Lifestyle. Green Hill — популярный комплекс, как и PromT и Moda. Дальше на юг находятся некоторые другие места, такие как Склон холма (который находится рядом с местом для совместной работы, которое я довольно часто посещал, называется Мана).
Не отрывайте глаз не только от самих зданий, но и от того, что они не бросаются в глаза, ищите знаки; что-нибудь от рекламных щитов до небольших рукописных знаков на перекрестках приведет вас к зданиям, где вы сможете снять квартиру.
Возможно, вы бы предпочли найти место за пределами района Ниммана, ближе к старому городу, университету или «горе». Если у вас есть самокат, у вас будет больше возможностей. Прокатись, а также поспрашивай. Есть также несколько веб-сайтов, на которых есть списки квартир, такие как Perfect Homes и Faz Waz (Faz Waz — инструмент, который вы можете использовать для поиска мест по всему Таиланду), и вы всегда можете скрыться в одной из групп Facebook, посвященных экспатриантам. ; Я обнаружил, что группа цифровых кочевников в Чиангмае полезна на разных уровнях.
Шаг пятый: спросите / позвоните
Как я уже говорил, многие из этих зданий представляют собой кондоминиумы с укомплектованными приемными. Это делает его мертвым легко; просто зайдите и спросите, есть ли у них вакансии. Цены обычно стандартизированы и процесс прост. Если есть вакансия, которая соответствует вашим потребностям, попросите осмотреть квартиру (это должно быть понятно).
В других зданиях может не быть приемной, но вместо этого находится доска объявлений спереди, где владельцы квартир могут размещать свои вакансии с указанием номера телефона для звонка.Имейте в себе.
My Chiang Mai «pad»
Шаг шестой: Подтвердите сборы
Перед тем как совершить сделку, убедитесь, что вы знаете, во что ввязываетесь. Большинство квартир требуют арендную плату за один-два месяца в качестве залога, который будет возвращен вам при отъезде (при условии, что вы не уничтожили это место).
Арендная плата варьируется и, как правило, растет из года в год, так как Чиангмай (а точнее, район Ниммана) становится все популярнее. Общая цена за меблированную квартиру с одной спальней в 2017 году составляла 10 000–15 000 тайских батов (около 300–450 долларов США).
Вы также обычно несете ответственность за оплату коммунальных услуг. Узнайте, какова ставка (в моем здании была 5 батов за киловатт электроэнергии и 35 батов за единицу воды — в итоге она составила около 800 батов в месяц за (очень консервативное использование) электроэнергии и 200 / месяц для воды. При въезде убедитесь, что вы знаете, каковы начальные показания счетчика, а также где находятся счетчики, чтобы вы могли контролировать свое использование (кондиционер — убийца). Есть несколько страшных историй о людях, которым преподносят возмутительные счета за коммунальные услуги на выезде, которые они не могли оспорить, потому что у них не было достаточно информации или времени, чтобы разобраться (с самолетом, чтобы поймать или тому подобное).
В моем случае мне также сообщили, что я буду нести ответственность за уборку в 500 батов при освобождении квартиры, и мне также было обещано, что квартира будет убрана бесплатно до переезда (и это было) ,
Шаг седьмой: внесите депозит
Чтобы забронировать квартиру на дату въезда (если вы не переезжаете в тот же день), вам нужно будет сразу же положить немного денег на линию. (Для моей квартиры это было 5000 тайских батов — около 150 долларов).
В день въезда сумма 5000 стала первоначальным взносом для возвращаемого гарантийного депозита.
Все мои сборы были оплачены наличными, поэтому будьте готовы совершить поездку в банкомат.
Шаг восьмой: переезжай в свою новую квартиру!
… и наслаждайтесь! Хотя эта система поиска квартиры в Чиангмае действительно хорошо работает в Чиангмае, она может не работать так же хорошо в других городах, которые не так хорошо оборудованы для краткосрочных / среднесрочных съемщиков (так называемые цифровые кочевники). Совсем недавно я применил этот процесс, чтобы найти квартиру в Хойане (Вьетнам), и обнаружил, что выделенная группа Facebook (недвижимость в Хойане — покупка и аренда) является наиболее ценной.
Учитывая, что я в дороге уже более 11 лет, можно подумать, что у меня больше опыта в поиске квартир по всему миру. Странно, я не Это связано с тем, что в подавляющем большинстве случаев я выбирал пункты назначения исходя из конкретной возможности поехать туда, которая в большинстве случаев включала бесплатное проживание, например, домашнее сидение или волонтерство. Это сделало экспоненциально легче получить мои ориентиры; все, что мне нужно было сделать, это прибыть и подключиться к тому месту, где меня ожидают.Мало того, что это сэкономило мне кучу денег на жилье, но это было невероятно полезно. (См. Также: Как получить бесплатное жилье по всему миру)
Хотя, как я обнаружил, есть еще кое-что, что можно сказать о том, что у вас есть собственное пространство без волонтерской работы или ответственности за заботу о других. дом и домашние животные (что часто также ограничивает ваше время и движения). Это все компромисс и зависит от того, как вы хотите жить в дороге.
Обязательно посмотрите мое видео о том, как найти квартиру в Чиангмае, включая экскурсию по моей милой маленькой подкладке!
Вы также хотите проверить …
Чиангмай, 10 лет спустя: невозможный поиск
Нимман Чиангмая: неуместный пузырь
Что делать в Чиангмае
Пин это на потом! 