Общедолевая собственность на дом: Общая долевая собственность на дом

Содержание

Общая долевая собственность на домовладение. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности и выдел из него доли | Публикации

Режим общей долевой собственности регулируется гражданским законодательством.

Согласно ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или несколько лиц с определением доли каждого из собственников в праве собственности является долевой собственностью.

Домовладением является жилой дом (часть жилого дома) и примыкающие к нему и (или) отдельно стоящие на общем с жилым домом (частью жилого дома) земельном участке надворные постройки (гараж, баня (сауна, бассейн), теплица (зимний сад), помещения для содержания домашнего скота и птицы, иные объекты) (Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»).

Таким образом, общая долевая собственность на домовладение – это владение, пользование и распоряжение каждого собственника своим жилым домом (своей частью жилого дома), расположенных на общем земельном участке.

Важно отметить, что распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом. При возмездном отчуждении доли другие участники пользуются преимущественным правом покупки.

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между её участниками по соглашению между ними. Участник общей долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

В случае если участники долевой собственности не достигли соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли (требовать о прекращении общей долевой собственности).

В случае прекращения общей долевой собственности и выдела доли в натуре в судебном порядке, за участником выступающим с таким требованием, суд признает право собственности отдельно на земельный участок, и отдельно на жилой дом (часть жилого дома) в размерах которыми он фактически пользовался.

Юристы Бюро судебной защиты «ВАШ ЮРИСТ» представят Ваши интересы в суде по прекращению общей долевой собственности и выделу доли в натуре.

 

Выделение собственником доли дома «в натуре» — Юридическая консультация

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

При продаже доли в жилом помещении постороннему лицу остальные собственники долей имеют преимущественное право покупки этой доли по той же цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

Более того, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

В ст. 252 ГК РФ предусмотрены правила раздела имущества, находящегося в долевой собственности, и выдела из него доли. По общему правилу участники долевой собственности осуществляют названные действия по соглашению. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Вопрос о принудительном выкупе разрешается, как правило, судами в делах о выделе доли в натуре. Такой выкуп является исключительным случаем и возможен только при наличии трех условий одновременно: (1) доля собственника незначительна, (2) не может быть реально выделена и (3) он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

При таком подходе суды выясняют следующее:

может ли объект собственности быть использован всеми сособственниками по его назначению (для проживания) без нарушения прав собственника, имеющего большую долю в праве собственности;

имеется ли возможность предоставления ответчику в пользование изолированного жилого помещения, соразмерного его доле в праве собственности на квартиру; есть ли у ответчика существенный интерес в использовании общего имущества.

Суды удовлетворяют требования собственника, придя к выводу, что жилое помещение не может быть использовано всеми сособственниками по его назначению (для проживания) без нарушения прав собственника, имеющего большую долю в праве собственности, и что защита нарушенных прав возможна только путем принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации.

Как правило, участковые не решают подобные конфликты, это гражданско-правовые отношения. Племянница может обратиться в суд с иском о вселении. Рекомендую вам обратиться за квалифицированной юридической помощью.

Раздел дома

В каких случаях необходим выдел доли в натуре? Какая последовательность действий при подготовке документов?

 На раздел дома могут влиять  несколько факторов:

  • развод супругов;
  • один собственников претендует на раздел;
  • появляются наследники и другие подобные случаи.

 Для этого необходимо определить технические возможности о выделе доли в натуре, изолированную часть дома с отдельным входом. При решении этого вопроса в судебном порядке суды руководствуются положениями, изложенными в соответствующих законодательных документах.

В частности, в п. 11 Постановления от 31 июля 1981 г. № 4 указано, что выдел по требованию участника общей долевой собственности на дом принадлежащей ему доли (раздел дома) может быть произведен судом в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом (квартиру) либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования.

Если выдел доли технически возможен, но с отступлением от размера долей каждого собственника, суд с учетом конкретных обстоятельств может вынести решение об увеличении или уменьшении размер выделяемой доли при условии выплаты денежной компенсации за часть дома, присоединенную к доле выделяющегося собственника, либо за часть принадлежавшей ему доли, оставшейся у остальных собственников.

Одним из необходимых документов для предоставления в суд является проект «Выдел доли в натуре части жилого дома» который вы можете заказать в нашей организации, а также получить юридическую консультацию. Для этого вам необходимо иметь правоустанавливающие документы, топосъемку земельного участка и технический паспорт на строение.

В проекте «Выдел доли в натуре части жилого дома» будут содержаться: варианты перепланировки и переустройства жилого дома с выделом долей, согласно правоустанавливающих документов. Каждая выделяемая часть не должна по своим техническим показателям уступать другой части дома, а именно: выделяемая часть должна иметь в своем составе аналогичные помещения и коммуникации.

После выбора сторонами варианта раздела, следует заказать техническую экспертизу о возможности предлагаемого раздела  и сметный расчет на выполнение данной перепланировки и переустройства. И уже с этим пакетом документов обращаться в судебные органы. Затраты на проведение проектных работ и самой перепланировки на основании сметного расчета будут делится пропорционально долей собственности между собственниками.

В каких случаях невозможно выделить часть дома в натуре? Невозможно выделить часть дома в натуре, если выделяемая площадь меньше минимально требуемой по закону (12 м²), а также в случае конструктивной особенности дома, когда выделяемая или оставляемая часть дома не будут удовлетворять санитарным требованиям или может ухудшиться несущая способность всего дома.

Поскольку выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, общая долевая собственность на дом прекращается.

Выдел земли возможен только в случае, если  выделяемая и оставшаяся часть земельного участка более 4,5 сотки, а также если возможен доступ к выделенному участку. В остальных случаях возможно на топосъемке определить условные границы владения с взаимного согласия всех собственников. По документам земля остается в долевой собственности.

Общая совместная и общая долевая собственность на земельный участок: в чем отличие

Реклама

Каково отличие между общей совместной и общей долевой собственностью на земельный участок, разъяснила Надежда Лосева, главный специалист отдела «Снятинское бюро правовой помощи» Коломыйского местного центра по предоставлению безоплатной вторичной правовой помощи.

Земельный участок может принадлежать не только одному, но и нескольким лицам одновременно на праве общей совместной (в том случае, когда доли совладельцев не являются определенными) или общей долевой собственности (когда доли каждого из совладельцев является определенными).

Субъектами права общей собственности на земельный участок могут быть граждане и юридические лица, в том числе государство и территориальные общины.

Общая совместная собственность — это собственность двух или больше лиц без определения долей участников общей собственности. В ст. 89 Земельного кодекса установлен исчерпывающий перечень случаев возникновения права общей совместной собственности на земельный участок. Так, в общей совместной собственности находятся земельные участки:

а) супругов;

б) членов фермерского хозяйства, если иное не предусмотрено соглашением между ними;

в) совладельцев жилого дома;

г) совладельцев многоквартирного дома.

В общей совместной собственности у участников нет заранее определенных долей. Право каждого из совладельцев в равной мере распространяется на все общее имущество. Владение, пользование и распоряжение земельным участком общей совместной собственности осуществляются по договору или закону. Совладельцы земельного участка, находящегося в общей совместной собственности, имеют право на его раздел или на выделение из него отдельной доли. Раздел земельного участка, который есть в общей совместной собственности, с выделением доли совладельца может быть осуществлен при условии предварительного определения размера земельных долей, которые являются равными, если иное не будет предусмотрено законом или не установлено судом.

В соответствии со ст. 86 Земельного кодекса общая долевая собственность на земельный участок — это общая собственность с обязательным определением доли каждого из участников общей собственности.

Право общей долевой собственности на земельный участок возникает в таких случаях:

а) при добровольном объединении владельцами принадлежащих им земельных участков;

б) при приобретении в собственность земельного участка двумя или больше лицами по гражданско-правовым соглашениям;

в) при принятии наследства на земельный участок двумя или больше лицами;

г) по решению суда.

Владение, пользование и распоряжение земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются при согласии всех совладельцев согласно договору, а в случае недостижения согласия — в судебном порядке. Договор об общей долевой собственности на земельный участок заключается в письменной форме и удостоверяется нотариально.

Участник общей долевой собственности на земельный участок имеет право:

а) требовать выделения принадлежащей ему доли из состава земельного участка как отдельно, так и вместе с другими участниками, требующими выделения, а в случае невозможности выделения доли — требовать соответствующей компенсации;

б) на получение в его владение, пользование доли общего земельного участка, отвечающего размеру принадлежащей ему доли;

в) на доходы от использования общего земельного участка в соответствии с размером своей доли;

г) на преимущественное право покупки доли в соответствии с законом при продаже участником принадлежащей ему доли в общей долевой собственности на земельный участок.

В то же время на участника общей долевой собственности на земельный участок возложен ряд обязанностей:

— участник общей долевой собственности должен участвовать в уплате налогов, сборов и платежей, в расходах для содержания и хранения общего земельного участка,

— участник общей долевой собственности несет ответственность перед третьими лицами по обязательствам, связанным с общим земельным участком.

Защитить свое имущество от рейдеров поможет эффективный сервис SMS-Маяк от «ЛІГА:ЗАКОН». Благодаря ему можно отслеживать изменения статуса объекта недвижимости. Полученная информация позволит своевременно обратиться в суд с исковым заявлением об отмене совершенных регистрационных действий, а также в правоохранительные органы с заявлением о неправомерности таких действий. Эффективно уберечься от рейдеров также помогут сервисы SMS-Маяк Земля и SMS-Маяк Ипотека от «ЛІГА:ЗАКОН», с помощью которых можно оперативно узнать об изменениях в реестре недвижимости (через SMS-сообщение, электронным письмом или через сообщение в кабинете пользователя).

Читайте также:

Правительство упростило оформление аренды водных объектов

Юридическая помощь • О разделе (выделе) доли жилого дома, находящегося в общей долевой собственности, в судебном порядке.

юридическим лицам помощь физическим лицам

Общая долевая собственность на жилой дом, как известно, подразумевает наличие двух и более собственников. Причем доли в праве могут быть равными, а могут различаться.
Существуют такие понятия, как реальная и идеальная доли. В случае, когда жилой дом используется всеми долевыми собственниками как единый объект недвижимости, речь идет об идеальной доле каждого из них. Но если совместное проживание в одном доме невозможно, то долевые собственники стремятся к получению реальных долей – то есть, выделенных в натуре. В настоящее время споры о разделе жилого дома в натуре стали актуальными, потому что долевые собственники становятся таковыми по разным основаниям (дарение, наследование, раздел супружеского имущества) и друг другу обычно приходятся абсолютно чужими людьми.
Есть два способа изменения использования такого жилого дома: 1) реальный раздел дома в натуре (п. 1 ст. 252 ГК РФ) – возможен в том случае, если выделяемые доли соответствуют требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, в результате раздела образуются самостоятельные объекты недвижимости, а долевая собственность прекращается; 2) выдел долей в натуре (п. 2, 3 ст. 252 ГК РФ) – когда один из собственников желает отделиться от остальных, выделяет свою долю и образует её в самостоятельный объект недвижимости, в отношении такого собственника долевая собственность прекращается, а у остальных она сохраняется.
Чтобы разделить дом или выделить из него доли в натуре, необходимо установить, возможно ли это в принципе. К критериям, по которым определяется возможность выдела долей, относятся: а) наличие отдельного входа в жилое помещение для каждого собственника; б) изолированность выделяемых жилых помещений; в) выделяемые помещения должны быть пригодны для проживания; г) возможность раздела земельного участка (при выделении долей в натуре это обязательно в силу требований ст. 1 ЗК РФ, при разделе дома – желательно).
При наличии согласия всех долевых собственников на порядок раздела жилого дома или выдела долей в натуре составляется письменное соглашение, которое станет основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРН (ч. 2) и ч. 3) п. 8 ст. 41 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ).
Но перед тем, как составить письменное соглашение, следует сформировать жилое помещение.
И при разделе, и при выделе порядок в принципе не различается. Для начала стоит провести строительно-техническую экспертизу, которая определит, существует ли техническая возможность раздела дома в натуре или выделения доли. После чего уже производится реконструкция, смысл которой определен в п. 14) ст. 1 Градостроительного кодекса РФ.
С 2018 года подготовка документации для реконструкции жилого дома существенно упростилась – теперь в соответствии с правилами ст. 51.1 ГрК РФ не нужно получать разрешения, достаточно просто уведомить местную администрацию о планируемых изменениях.
Следующим этапом будет изготовление технического плана на выделенные доли – он потребуется для Росреестра в соответствии с п. 1 ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
После того, как подготовительный этап пройден, жилой дом претерпел внешние конструктивные изменения, между долевыми собственниками заключается письменное соглашение.
Это соглашение вместе со всеми разрешительными и правоустанавливающими документами, а также с новым техпаспортом сдается в Росреестр через любой отдел МФЦ. В Единый государственный реестр недвижимости будут внесены сведения о новых объектах, каждому из которых будет присвоен кадастровый номер.

Если учесть, что подготовительная работа (экспертиза, получение разрешительных документов, изменение жилого дома) займет достаточно много времени, то при отсутствии согласия между собственниками о порядке раздела дома в натуре либо выдела долей время на достижение конечного результата значительно увеличивается.
Как правило, спор между собственниками возникает ещё на стадии строительно-технической экспертизы, с результатами которой кто-то обязательно не согласен. Либо не достигнуто согласие по перепланировке – недовольный сособственник не подписывает документы. В этом случае возникший между сособственниками спор о разделе или выделение долей, с учетом заключения судебного эксперта, может быть разрешен в судебном порядке.
В случаях, когда собственники желают выделить доли, имеющие в себе самовольные постройки или неузаконенные реконструкции, обойтись без суда невозможно даже при обоюдном согласии сособственников. В этом случае, суд в первую очередь будет рассматривать вопрос об узаконивании самовольных изменений в жилом доме, а уже потом – о возможности выдела долей в натуре. Вступившее в законную силу решение суда о выделении долей в натуре будет являться основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРН.
Однако бывает, что даже при наличии вступившего в законную силу решения суда Росреестр отказывает в постановке на кадастровый учет новообразованных объектов и государственной регистрации сведений о них в ЕГРН. Отказывая в постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации новообразованных объектов недвижимости, Росреестр, как правило, ссылается на п. 7 ст. 41 ФЗ № 218, которая прямо запрещает государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства). Такой отказ возможен в случае, если в решении о разделе/выделе долей суд определяет доли как части жилого дома.
После многократных обращений о разъяснении положений этой нормы Росреестр привел рекомендации в Письме от 26.08.2016 г. № 14-07394/16, где указал на исключения, которые позволяют осуществлять постановку на кадастровый учет выделенных долей, если они представляют собой совокупность помещений, составляющих часть жилого дома, отвечающих признакам жилого дома как самостоятельного объекта недвижимости. Также это относится и к блоку жилой застройки.
Таким образом, подводя черту под проведенным исследованием, можно сделать вывод, что в условиях современной реальности соблюдение прав и интересов каждого конкретного сособственника при разделе/выделе доли жилого дома, а также своевременная постановка преобразованных долей на кадастровый учет, находится в прямой зависимости от заявленного сособственником искового требования (того каким образом оно было сформулировано), а также действий его судебного представителя.

Покупка загородного дома в долевую и совместную собственность | Полезные советы

В аналогичной статье мы рассказали о земле в общей долевой собственности. Указывалось, что структура совместного (долевого) владения предполагает доли собственников, исчисляемые процентами или дробью. Продажа доли собственности возможна кому угодно, однако за совладельцами закреплено право преимущественного выкупа. Поднимался вопрос и об участии во владении несовершеннолетних.

Отличия общей совместной собственности от общей долевой

Общая долевая собственность (ОДС) предполагает наличие «частей» совладельцев, выделения во внесудебном и судебном порядке и возможность их свободной продажи. В общей совместной собственности (ОСС) конкретной части совладельца нет. Приобретение загородного дома в общую совместную собственность предполагает «неделимость» объекта — это следует из ст. 244 ГК РФ. Оформление совместной собственности на дом подойдет семье или близким родственникам. Супругам, строящим семью на материальной заинтересованности, стоит составить брачный договор с указанием долей в случае развода или разрыва отношений. Логично определить условные части, когда есть наследники, дабы обеспечить их жильем в будущем. При оформлении долевой собственности вхождение и выход совладельцев нередко является вынужденным шагом, когда между участниками возник конфликт и разрешить его обычными способами не удается. Высок риск, что новый сособственник окажется человеком «неординарным» и станет доставлять неудобства остальным. В такой ситуации совладельцы сами заинтересованы к недопущению «чужака».

Выделение долей на дом

При возникновении спорных ситуаций и неразрешимых конфликтов при ОСС продать часть нельзя — вначале выделяют доли, исчисляемые в процентном или дробном выражении. Общая совместная собственность переходит в долевую добровольно (по договору сторон) или принудительно (через судебное решение), что следует из ст. 253 и 254 ГК РФ. Второй вариант применяется, когда согласие иными способами недостижимо. Общая долевая собственность, напротив, закрепляет за совладельцами преимущественное право выкупа; если они отказываются, доля продается человеку со стороны. Чем это чревато, мы писали выше. Есть вариант — выкупить долю в загородном доме или продать имущество целиком, разделив вырученные средства пропорционально владению. Суд, выделяя долю на загородный дом, оценит:

  • сумму первоначальных затрат, внесенных каждым членом;
  • количество детей — они не должны пострадать от процедуры;
  • обременение, наложенное на дом, солидарные долги владельцев;
  • условия покупки и содержание ДКП в части реализации;
  • иное имущество собственников, годное для жилья.

Заключение договора

В договоре купли-продажи (ДКП) загородного дома в долевую собственность указывается количество будущих владельцев, они же наряду с долей значатся в свидетельстве права на объект. Договор подписывается каждой стороной сделки, один экземпляр регистрируется в Росреестре. Если продавцов больше одного, они подписывают договор наряду с покупателями и солидарно соглашаются с условиями. Общая совместная собственность отличается от ОДС тем, что в первом случае в договоре указаны собственники без конкретных долей, во втором — конкретные доли в процентном или числовом выражении. При подписании ДКП подписи ставятся всеми сторонами, степень ответственности и объем владения проистекает из объема власти на данный дом. Если в приобретаемом жилище прописан ребенок, а продавец не уведомил о сделке органы опеки и не предоставил несовершеннолетнему другое жилье, сделка признается ничтожной. Перед покупкой задайте продавцу вопросы, зарегистрированы ли по адресу иные лица и когда их выпишут. Государственная регистрация проводится до оформления сделки.

Подводя итог

У желающих купить загородный дом< под Екатеринбургом есть выбор: связаться с проблемным объектом, где владельцы ходят по судам и делят имущество, или обратить внимание на готовые коттеджи от Вилла66. Мы гарантируем, что объекты юридически чисты, готовы к сделке, не обременены требованиями третьих лиц и без коммунальной задолженности. В договоре купли-продажи указываются нынешние блага цивилизации и те, что появятся позже. Ведь покупка загородного дома в общую совместную собственность — процесс, не терпящий ошибок и полумер.

Перед покупкой дома в долевую собственность стоит подобрать земельный участок для строительства дома, это можно сделать при помощи нашего фильтра по участкам в коттеджных поселках.

Как поделить дом – Правовая информация о недвижимости – Квадратный метр

Согласно Гражданскому кодексу РФ любая вещь может принадлежать на праве общей собственности нескольким гражданам. Это относится и к жилым домам, будь то шикарный коттедж или старый «домик в деревне». И часто между собственниками возникают споры о порядке пользования строением или о выделе соответствующей доли.

Недвижимость также может находиться в общей собственности (т. е. собственности двух и более граждан).

Различают два вида общей собственности:
1. Общая долевая собственность — т.е. собственность с определением размеров доли каждого собственника.
2. Общая совместная собственность — собственность без определения долей, например, совместная собственность супругов, не оговоривших иное в брачном контракте.

При этом, исключая оговоренные законом случаи, общая собственность всегда долевая — т.е. каждый собственник имеет определенный размер доли в общем имуществе.

В случае необходимости участник долевой собственности может требовать выдела его доли из общего имущества в натуре. Осуществить такой раздел можно как по договоренности сособственников, так и в случае, если не удается достичь согласия через суд. Собственник тогда получает в свое пользование какие-то конкретные помещения в доме: определенную изолированную часть жилого дома и нежилых построек соразмерно его доле. При одном условии — если не будет нанесен несоразмерный ущерб хозяйственному назначению строений, т. е. не ухудшится техническое состояние дома, например, жилые помещения не будут переоборудованы в нежилые. Хотя и в последнем случае, если переоборудование затрагивает только интересы собственника, требующего выдела его доли в натуре, то выдел доли возможен.

Кстати, изначально определенные размеры долей могут изменяться. Например, если кто-то из собственников произвел за свой счет переоборудование или значительное улучшение имущества, то он вправе требовать увеличения размеров его доли.

Если часть дома, выделяемая в натуре участнику долевой собственности, не соответствует его доле, т.е. — значительно меньше, то он может согласиться на денежную компенсацию. В этом случае он теряет право собственности на дом и право проживания в доме без согласия со стороны остальных хозяев. Если же наоборот — выделяемая в натуре доля оказывается слишком большой, то здесь уже остальные участники получают денежную компенсацию и, соответственно, изменяются размеры их долей в общем имуществе.

После выдела доли в натуре право общей собственности на дом не прекращается. При определении порядка пользования домом каждому собственнику передается конкретная часть строения исходя из его доли. Выделенное помещение может не быть изолированным и не всегда точно соответствует размеру доли собственника. Если в пользование собственника передается помещение, превышающее по размеру его долю в общем имуществе, то остальные участники общей собственности могут требовать компенсацию — плату за пользование излишком. И наоборот, собственник, получивший в реальное пользование меньшее помещение, может требовать такую плату с остальных собственников. Суд при определении порядка пользования домом учитывает уже сложившийся порядок пользования, который может точно не соответствовать размерам долей.
Если дело дошло до суда, то при рассмотрении любого из указанных исков сторонам необходимо представить доказательства права собственности на дом и размер долей собственников:

— правоустанавливающие документы с указанием размеров долей собственников;
— план дома;
— план земельного участка;
— другие документы, имеющие значение для дела.

Очень важную роль играют свидетельские показания, подтверждающие сложившийся порядок пользования домом.

Также важны будут экспертные заключения соответствующих комиссий о возможности выдела доли в натуре с соблюдением технических, противопожарных и санитарных норм о стоимости каждой, предполагаемой к выделу доли и т.д.

типов домовладения — FindLaw

Когда вы хотите купить дом, вы сталкиваетесь с рядом важных вариантов: от местоположения до хороших школ и квадратных метров. Один из самых важных вопросов, на который вам нужно сразу же ответить, — какой тип домовладения вы хотите иметь. Например, хотите ли вы иметь единоличную собственность или хотите владеть имуществом совместно с другим лицом? Вы хотите иметь безраздельный интерес во всей части недвижимого имущества?

В этой статье будут рассмотрены различные формы домовладения, включая простую плату, совместную аренду и многое другое.

Плата за простое домовладение

Наиболее распространенной формой собственности является простая абсолютная плата. Плата простой формы собственности имеет следующие признаки:

  • Владелец простого титула имеет полные владельческие права в настоящее время и в будущем на неограниченный срок
  • Нет ограничений на наследуемость
  • Владелец поместья может продать все имущество или любую его часть и распорядиться им по завещанию в момент смерти

При покупке кондоминиума или таунхауса владелец обычно покупает жилую единицу за плату и получает право на использование общего имущества.Каждая единица имеет свой собственный налоговый счет, документ, ипотеку и права собственности, но разделяет содержание общих частей. В большинстве штатов есть «Договор о кондоминиуме», в котором содержится ссылка на отдельное соглашение об обслуживании

.

Совместная аренда с правом наследования

В этом типе собственности каждому владельцу принадлежит неделимая доля имущества. Существует право наследования, что означает, что в случае смерти одного совладельца оставшийся в живых владелец или владельцы имеют неделимое право на все имущество. На это право собственности не распространяются права наследников умершего сособственника.

Аренда в общей собственности

В праве собственности, принадлежащем как общая аренда, каждый владелец имеет безраздельную долю во всем имуществе. Каждый арендатор имеет право на владение всем имуществом. Нет права на выживание. Каждый арендатор имеет определенную пропорциональную долю собственности, которая передается по наследству. Если в акте не указано «с правом наследования», предполагается, что стороны являются общими арендаторами.

Полная аренда

Это семейное имущество, которое может быть создано только между супружескими парами. Это похоже на совместную аренду, за исключением того, что право на наследство не может быть аннулировано, поскольку расторжение брака пережившим супругом невозможно.

Во многих штатах существует презумпция того, что аренда в полном объеме создается при любой передаче мужу и жене. Этот тип титула считается несколько архаичным, и большинство штатов отменили этот тип аренды, отдав предпочтение тому, что пара получает право собственности на недвижимость в качестве совместных арендаторов с правом наследования.

Типы домовладения: связанные ресурсы

Если вы хотите продолжить свои исследования, вы можете это сделать. Нажмите на ссылки ниже, чтобы узнать больше:

Нужна помощь, чтобы решить, какой тип домовладения лучше для вас? Поговорите с юристом

Покупка дома – это большое дело. Прежде чем подписать пунктирную линию (десятки и десятки раз), убедитесь, что ваши законные интересы защищены, поговорив с адвокатом по недвижимости , который может объяснить различные типы домовладения и порекомендовать лучший для вашей конкретной ситуации.

Путеводитель по недвижимости в Грузии

В чем разница между кооперативом и кондоминиумом?

В случае «кондоминиума» вы на законных основаниях владеете определенной единицей в многоквартирной структуре здания. По типичному соглашению у вас есть доля и право на использование мест общего пользования, таких как коридоры, лифты, сады, бассейны и клуб в этой структуре. Вы платите ежемесячный платеж «объединению» за содержание мест общего пользования. Ассоциация обычно работает как корпорация с процессами подачи жалоб и апелляций для защиты индивидуальных прав владельцев и обеспечения механизма для разрешения споров внутри сообщества.

В «кооперативе» структура собственности совершенно иная: вы владеете не своей конкретной единицей в здании, а владеете акциями корпорации, которая фактически владеет зданием и всеми квартирами. Вы арендуете свою квартиру у корпорации по формуле, основанной на размере квартиры.Как акционер, вы имеете право голоса при избрании Совета директоров, который управляет кооперативом.

Какова цель «записи» акта?

Когда вы покупаете недвижимость, вы получаете письменный документ, называемый «делом», который передает право собственности на недвижимость от покупателя вам как покупателю. Документ дает вам официальное право собственности в обмен, как правило, на определенную сумму денег. Передача права собственности на недвижимое имущество не считается завершенной до тех пор, пока вам не будет доставлен акт. Акт должен быть немедленно зарегистрирован у окружного клерка в округе, где находится недвижимость. Регистрируя акт, вы уведомляете всех будущих потенциальных покупателей этого имущества о том, что теперь у вас есть доля владения в этом конкретном объекте недвижимости. Запись также отслеживает хронологическую цепочку владения от ряда покупателей и продавцов. Прежде чем вы купите недвижимость, в регистрационном бюро округа проводится обыск, чтобы подтвердить, что продавец (а также все предыдущие продавцы) имеет законное право собственности на рассматриваемое имущество.Компании по страхованию титула обычно выполняют эту функцию, чтобы определить, возникли ли какие-либо дефекты в предыдущих передачах и передачах. Если это так, то такие дефекты могут быть указаны и исключены из их покрытия.

Какие налоговые льготы я получаю, владея недвижимостью?

Вычет процентов по ипотечным кредитам: Основное преимущество владения недвижимостью заключается в возможности вычета процентов по ипотечному кредиту или кредиту под залог собственного дома. Чтобы иметь право на вычет подоходного налога, кредит должен быть для вашего дома или загородного дома, который не сдается в аренду другим лицам.Вычет должен учитываться как постатейный вычет в Приложении А вашей федеральной налоговой декларации.

Вычет налога на недвижимость: налоги на недвижимость, уплачиваемые любому правительству штата или местным органам власти, также подлежат вычету из вашей федеральной налоговой декларации. Как правило, налоги должны основываться на оценочной стоимости недвижимого имущества и должны взиматься единообразно со всей собственностью, находящейся под юрисдикцией налогового органа.

Освобождение от прироста капитала: После того, как вы продадите свое жилье, вы можете исключить до 250 000 долларов США (500 000 долларов США для супружеских пар) из любого реализованного прироста капитала.Чтобы соответствовать требованиям, вы должны соответствовать определенным требованиям: среди прочего, вы должны прожить в этом доме не менее двух из пяти лет, предшествующих продаже, и не исключать прибыль от продажи другого дома за два года до продажи. распродажа.

Учебник по совместному владению недвижимостью

Об авторах

Трейси Хадден Ло
Товарищ – Программа столичной политики, Энн Т.и Роберт М. Басс Центр трансформационного создания мест
Ханна Лав
Научный сотрудник — Программа столичной политики

Жители района Креншоу в Южном Лос-Анджелесе находятся в разгаре борьбы с застройщиками, стремясь заблокировать продажу торгового центра Baldwin Hills-Crenshaw Plaza площадью 41 акр институциональным инвесторам, которые превратят эту собственность в элитное жилье и угрожают вытеснить последняя городская община, состоящая из чернокожих.Это история, которая может произойти в любом оживленном городе страны, за исключением одной ключевой детали: сообщество Креншоу располагает более чем 28 миллионами долларов в виде пожертвований и еще 30 миллионами долларов в виде обещанного финансирования воздействия для поддержки своих усилий. Черные организаторы собрали эти деньги, чтобы купить и превратить первоклассную коммерческую недвижимость в жилье для людей со смешанным доходом, кооперативы, принадлежащие рабочим, и новые зеленые насаждения на благо общества. Они основывают свои усилия на более широком движении «экономика солидарности», предназначенном не только для формирования сил развития в Креншоу, но и для фундаментального изменения того, как страна думает о развитии и общественном контроле.Как сказал нам один организатор: «Мы хотим создать дорожную карту в качестве противоядия от плохого Kool-Aid, который продают эти разработчики». Если они добьются успеха, это будет беспрецедентная победа в борьбе за общественный контроль над коммерческой недвижимостью.

Несмотря на то, что в последнее время усилия сообщества, подобные этим, привлекли к себе новое внимание, экономика солидарности создается поколениями. Собственность в Соединенных Штатах всегда коренилась в расовой изоляции и эксплуатации, от кражи земель коренных народов до рабства, расовых жилищных договоров, хищнического кредитования, использования выдающихся владений для строительства шоссе и систематической девальвации жилых активов чернокожих. .[1] Эта устойчивая связь между собственностью и структурным расизмом лежит в основе многих экономических неравенств, с которыми сталкиваются люди и цветные сообщества в США, включая расовый разрыв в уровне благосостояния, непропорциональный уровень бедности активов,[2] бедность между поколениями, доступ к кредитам, капиталу, возможности для предпринимательства и экономическая мобильность[3].

Тем не менее, до тех пор, пока это неравенство в богатстве и собственности портит экономическую ткань Америки, черные семьи и другие экономически отчужденные группы населения апробируют модели коллективной собственности, включая общинные фермерские участки, общины чернокожих, фермы свободы, кредитные союзы чернокожих, взаимопомощь. сети и общинные земельные фонды.[4] Эти модели касаются не только коллективного владения собственностью, но и укрепления самостоятельности сообщества, развития под руководством сообщества и перераспределения власти от эксплуататорских систем. Сегодня, когда мы стремимся оправиться от экономического кризиса, вызванного пандемией, интерес к этим моделям резко возрос, однако их широкое распространение остается труднодостижимым.

Цель этого краткого обзора — помочь читателям понять ответственность сообщества как движение, политический выбор и механизм достижения устойчивости и возрождения сообщества под руководством жителей.Мы определяем и обобщаем различные модели общественной собственности, прослеживаем их эволюцию, представляем доказательную базу их преимуществ и обсуждаем структурные барьеры, препятствующие внедрению этих моделей в большем количестве мест. В заключение мы даем рекомендации о том, как местные, региональные и федеральные лидеры могут поддержать общественную собственность в качестве новой стратегии справедливого развития.

Что такое общественная собственность?

Концепция общественной собственности[5] сама по себе проста: определенное «сообщество» покупает собственность, определяет модель собственности, которая соответствует его потребностям, и разделяет риски и выгоды владения и управления как сообщество. [6]

Тем не менее, трудно найти стандартное определение общественной собственности. Когда в 2018 году Shelterforce обратился к читателям с призывом дать определение «общественному контролю над землей», наиболее распространенными ответами были такие принципы, как: «желание вывести землю из спекулятивных циклов, ориентированных на получение прибыли»; «постоянная доступность»; и «создание более здоровых мест для жизни посредством коллективного принятия решений».[7] Тем не менее, нюансы общественной собственности кроются в деталях.

Четыре вопроса полезны для понимания того, что на практике означает «собственность сообщества»:

  1. Каковы цели общественной собственности? В самом широком смысле, общественная собственность использует собственность для «общего блага» определенного сообщества.То, что подразумевается под «общим благом», варьируется в зависимости от сообщества, что приводит к появлению множества различных моделей собственности сообщества (таблица 1), предназначенных для достижения разных целей, включая сохранение доступности, накопление богатства и использование контроля над активами и изменениями в районе (рисунок 1). 1). Некоторые из этих моделей ориентированы на жилую недвижимость, занимаемую владельцами (жилье), тогда как другие ориентированы на тех, кто владеет активами, приносящими доход (коммерческая недвижимость, включая многоквартирное арендное жилье).
  2. Кто является «сообществом» в собственности сообщества? Определение «сообщества» варьируется в зависимости от модели (рис. 1), но большинство моделей предусматривают географические границы, которые могут быть размером с город, округ или штат или размером с почтовый индекс. Некоторые модели отдают приоритет акциям для жителей с доходом ниже определенного процента от среднего дохода по региону.
  3. Кто «владеет» имуществом, находящимся в совместной собственности? Законный владелец также зависит от модели (см. «Владение» в Таблице 2).В некоторых моделях, таких как общественные земельные фонды (CLT), право собственности делится между некоммерческой организацией (владеющей землей) и отдельными лицами в сообществе (владеющими зданиями на земле). В других, таких как REIT, владельцем является корпорация, и резиденты могут стать акционерами корпорации, чтобы получать прибыль от развития. Во всех случаях ключевое отличие состоит в том, что люди могут зарабатывать, покупать или накапливать собственный капитал, разделяя при этом контроль.
  4. Как пересекаются индивидуальное богатство и общественная собственность? Люди не отказываются от всех прав собственности, когда они вступают в сообщество собственников.Механизмы различаются в зависимости от модели (см. Таблицу 2), но в целом отдельные лица и сообщество договариваются о установленном механизме распределения преимуществ и обязательств собственности между отдельными лицами и сообществом. Затем этот механизм позволяет сообществу объединять ресурсы, часто используя систему общих ресурсов. Акции, принадлежащие физическим лицам, могут затем представлять собой капитал, который можно выращивать, продавать или брать взаймы в обмен на право на получение краткосрочных дивидендов (для собственности, приносящей доход) и / или доверенное лицо для доли контроля. Таблица 1 расширяет компоненты создания богатства каждой модели.

Общественная собственность представлена ​​различными моделями и структурами — с различными целями, субъектами управления и степенью демократичности принятия решений. Таблица 1 определяет общие модели собственности сообщества и связанные с ними органы управления; На рис. 1 представлен обзор их различных мотивов приносить пользу определенному сообществу.

В большинстве моделей общественная собственность заключается не только в изменении того, кто «владеет» зданиями и землей, но и в осторожном частичном перераспределении прав собственности, связанных с владением активами и тем, что в основном подразумевается под «собственностью».«[9] Право собственности на сообщество перераспределяет права собственности таким образом, что отдельные лица обладают определенными правами, в то время как сообщество обладает другими правами[10] — влияя на степень совместного принятия решений о собственности, действия, которые могут происходить в пределах собственности, как участники вступление и выход из общности собственности, структура налоговых обязательств и других прав, связанных с собственностью (см. табл. 2).

Происхождение и эволюция общественной собственности

а) Декоммодификация жилой недвижимости

Общинные земельные фонды (CLT) являются одной из старейших и широко применимых моделей общинной собственности, подходящей для реализации в ряде городских и сельских населенных пунктов.Они не являются наиболее распространенной формой общественной собственности в Соединенных Штатах (общие интересы, которые включают ассоциации домовладельцев и ассоциации кондоминиумов), однако CLT обеспечивают полезную основу для понимания того, насколько модели общественной собственности отличаются от традиционной собственности, и, что важно. , как они могут быть применены для пользы общества и возрождения района.

Первый CLT возник во время борьбы за гражданские права на юге Америки, когда в 1969 году в округе Ли, штат Джорджия, была основана компания New Communities Incorporated, чтобы помочь сельским чернокожим фермерам защитить землю перед лицом хищнического кредитования, индустриализации сельского хозяйства и дискриминации. [11] До 1980-х годов большинство CLT находились в сельской местности для борьбы с расистской практикой кредитования и контроля над землей гигантскими лесопромышленными и сельскохозяйственными корпорациями.[12] В 1980-х годах модель CLT получила более широкое распространение в городских условиях с целью обеспечения доступного домовладения и противодействия джентрификации. «Третья волна» CLT произошла во время жилищного бума 1990-х годов, когда инфляция и сильная экономика побудили сторонников жилья искать новые модели защиты доступности.[14]

Сегодня в США насчитывается около 225 CLT, в среднем CLT содержит 50 единиц жилья.[15] Большинство CLT по-прежнему ориентированы на жилые дома, занимаемые владельцами, однако растет признание того, что домовладение — не единственная модель и не обязательно подходящая модель для каждого сообщества. Для процветания сообществам нужно больше, чем просто доступное жилье; им нужны продуктовые магазины, аптеки, рестораны и другие малые предприятия, чтобы удовлетворить свои потребности. [16] По этой причине в настоящее время происходит «четвертая волна» коллективной собственности, которая расширяет модели долевой собственности, включая активы, приносящие доход, и инновационные механизмы финансирования для накопления капитала для покупки, ремонта и обслуживания собственности.[17]

После Великой рецессии 2008 года два фактора вызвали повышенный интерес к собственности на жилые дома, не занимаемые владельцами. Во-первых, группы прямых инвестиций, хедж-фонды и институциональные инвесторы расширили свои портфели недвижимости, чтобы покупать дома на одну семью оптом, что привело к резкому сокращению числа домовладельцев (концентрированных в отдельных городах) и миллионам семей с низким доходом, преимущественно из числа меньшинств, которые борются с прогулами. землевладельцы, плохие условия собственности и рост цен на недвижимость[18].Во-вторых, экономическое неравенство увеличилось в городских районах и между регионами во время и после восстановления. Эти факторы побудили многих жителей искать модели коммерческой собственности для более целостного возрождения района. Эти модели могут быть полезными инструментами в районах с сильным рынком (например, с высокой арендной платой, экономическим ростом и ростом населения и высоким спросом на недвижимость) для расширения возможностей арендаторов, обеспечения доступности для предпринимателей и удержания местных предприятий и организаций, которые в противном случае могут быть вытеснены.[19] На слабых рынках они могут расширить доступ жителей к столь необходимым удобствам, таким как продуктовые магазины и торговые точки.[20] Во всех типах районов они могут поддерживать возрождение под руководством жителей и общественный контроль.

Textbox 1: Расширение круга лиц, которые могут быть «инвесторами» в коммерческую недвижимость

Модели коммерческой собственности сообщества создают доступные инвестиционные возможности для людей с низким и средним доходом, которые в противном случае могут быть исключены из коммерческих инвестиционных возможностей, требующих значительного капитала . Например, 65% американских семей инвестируют в недвижимость, владея собственным домом, но только 7% владеют хотя бы частью коммерческой недвижимости.

Крупные активы коммерческой недвижимости недоступны для многих крупных инвесторов, не говоря уже об инвесторах с низким уровнем доллара. Даже помимо стоимости покупки, затраты на саму сделку по покупке или последующей продаже очень высоки. Тем не менее привлекательность недвижимости по-прежнему заключается в том, что она предлагает реальную инвестиционную возможность для создания благосостояния. Рынки акций и облигаций далеки и непрозрачны.Недвижимость рядом, но недосягаема — без правильных инструментов. Коммерческие модели общинной собственности могут создать доступное, с низким уровнем риска накопление богатства для людей и мест.

Несмотря на то, что распространение моделей коммерческой собственности сообщества все еще находится в зачаточном состоянии, существует несколько моделей — все с основной функцией предоставления сообществам возможности обеспечить право собственности или получить доли в проекте коммерческой недвижимости, чтобы извлечь выгоду из актива . [21]

По мере того, как коммерческие модели общественной собственности становятся все более распространенными, многие согласовывают эти модели с более широким движением «экономика солидарности», которое позиционирует себя как «разделяющее широкий набор ценностей, которые контрастируют с ценностями доминирующей экономики», включая «создание культуры и сообщества сотрудничества и общие механизмы ответственности и демократического принятия решений».[22]

Фундаментальный вопрос для этих моделей заключается в том, как они соотносятся с динамикой городских и региональных рынков — в первую очередь, как они могут сосуществовать в гармонии с рынками и избегать повторного создания исключающих моделей, которые несоразмерно вредят цветным сообществам.[23] Кроме того, существуют рыночные проблемы с жизнеспособностью моделей коммерческой собственности сообщества, поскольку субсидии доступны для создания и сохранения доступного жилья, но не существуют для рискованных инвестиций в коммерческую недвижимость. [24] Некоторые из этих вопросов разыгрываются в режиме реального времени. В отчете Urban Land Institute говорится, что модели общинной собственности, которые взимают арендную плату ниже рыночной на долгосрочной основе за коммерческую недвижимость, могут рассматриваться как дающие несправедливое преимущество арендаторам, тем не менее, взимание рыночной ставки часто рассматривается как конфликт интересов для не -прибыль.[25] С другой стороны, строго финансовые инвестиционные модели не дают возможности для демократического контроля и принятия решений на местном уровне.[26]

Учитывая эти фундаментальные вопросы, мы обратимся к доказательной базе результатов, к которым могут привести модели совместной собственности, прежде чем перейти к политическим рекомендациям о том, как они могут принести пользу наибольшему количеству людей и мест.

Доказательная база моделей общинной собственности: экономические, социальные и гражданские выгоды

В связи с относительно недавним появлением моделей собственности, ориентированных на коммерческую недвижимость, исследовательская база их эффективности развита недостаточно. Большая часть существующих исследований сосредоточена на жилых CLT, но база данных показывает, что модели общинной собственности на землю могут привести к ощутимым экономическим, застроенным экологическим, социальным и гражданским выгодам для широкого круга сообществ.

Ниже приведены пять основных экономических преимуществ, подтвержденных существующими исследованиями:  

  1. Общинная собственность может расширить доступ к домовладению и сохранить его для домохозяйств с низким доходом домохозяйства с доходом приобретают и сохраняют право собственности на жилье.[27] Для CLT, в частности, их особая ценность заключается в повышении удержания домовладельцев: более 91% малообеспеченных покупателей жилья CLT сохраняют домовладение через пять лет по сравнению с 50% других малообеспеченных покупателей жилья, впервые покупающих жилье. позволяет им иметь больший потенциал для получения прибыли от своих инвестиций в недвижимость. [28]
  2. Общинная собственность может помочь домовладельцам лучше противостоять экономическим потрясениям : Великая рецессия показала ненадежность личного богатства, заложенного в жилой недвижимости, но перепродажа домов с ограниченным доступом (например, в домах с ограниченным доступом) подвержена риску дефолта и лишение права выкупа всего за одну десятую ставки, о которой сообщают владельцы домов с рыночной ставкой.[29] Исследователи предполагают, что это связано с тем, что у CLT есть третья сторона, которая стоит между ними и кредиторами, рассматривает и утверждает предложенные ипотечные кредиты, чтобы предотвратить хищнические условия, и вмешивается, если владельцы просрочивают свои платежи, тем самым уменьшая потерю права выкупа ипотечного кредита и предотвращая потерю права собственности. богатство домохозяйства. Кроме того, поскольку ипотека обременяет только дом, а не землю, а цена дома ниже рыночной, крах рынка с меньшей вероятностью поставит владельца под угрозу. [31] Наконец, районные фонды могут позволить сообществам инвестировать активы для создания пожертвований, призванных помочь им пережить экономический спад.[32]
  3. Общинная собственность может помочь сократить разрыв в расовом богатстве путем распределения земельных богатств между поколениями и значительная недооценка активов, включая жилье и предприятия, в преимущественно чернокожих общинах.[33] Модели общинной собственности являются многообещающим механизмом для устранения этого разрыва, поскольку общинные земельные фонды, в частности, доказали свою эффективность в распределении земельных богатств между поколениями.[34] Однако в CLT существует «компромисс» между целями создания богатства и доступности; Разделяя стоимость жилья и стоимость земли, CLT предотвращают спекуляцию землей, но это также означает, что потенциальный прирост богатства владельца-резидента ограничен долей в самом доме. Другие модели общинной собственности более строго ориентированы на создание богатства и не предусматривают компромиссов для нынешних владельцев, которые обеспечивают доступность для будущих владельцев.
  4. Общественная собственность может расширить доступ к удобствам и поддержать рост местного малого бизнеса : Жители малообеспеченных общин, в которых преобладает меньшинство, имеют меньший доступ к крупным продуктовым магазинам, чем жители районов с более высоким доходом, что способствует относительно более высоким затратам на продукты.Предприятия розничной торговли в целом значительно недопредставлены в общинах чернокожих, независимо от среднего уровня доходов.[35] В сообществах, где высокая стоимость недвижимости или арендная плата не позволяют малым начинающим предприятиям, модели общинной собственности снижают этот барьер для входа, сохраняя недорогие торговые площади.[36] На более слабых рынках модели общинной собственности предусматривают просроченные капиталовложения в общины для удовлетворения коммерческих потребностей.[37] В частности, было обнаружено, что коммерческие CLT стимулируют дополнительные коммерческие инвестиции со стороны частного рынка, демонстрируя жизнеспособность коммерческих предприятий в районах с недостаточным финансированием. [38] Эти преимущества охватывают не только владельцев малого бизнеса и их клиентов, по сравнению с предприятиями, принадлежащими отсутствующим владельцам, местные предприятия тратят больше денег на местном уровне, создавая «эффект мультипликатора», при котором чем больше раз доллар обращается в сообществе. , тем больше доходов, богатства и рабочих мест в сообществе. Действительно, исследования показывают, что процент занятости, обеспечиваемый местными предприятиями, оказывает положительное влияние на доход округа и рост занятости и значительно отрицательно влияет на уровень бедности.[39]
  5. Общинная собственность может принести налоговые выгоды государственным и местным органам власти в условиях более слабых рынков : Во многих недостаточно инвестируемых сообществах высокий уровень вакантных коммерческих помещений и проблемные активы дестабилизируют налоговую базу, снижая стоимость коммерческой недвижимости и ограничивая Успех других предприятий в этом районе. Эти проблемы могут привести к сокращению поступлений от налога с продаж и подорвать финансовую стабильность, необходимую для осуществления инвестиций (инфраструктурных или иных), которые помогают сообществам процветать.Модели коммерческой общинной собственности на землю, если они применяются в контексте восстановления проблемных, пустующих или неуплаченных налоговых активов, могут принести фискальные выгоды за счет сокращения вакантных площадей, усиления «привлекательности сообщества», эффективного использования инфраструктуры и стимулирования спроса на некоторые виды услуг.[40]

Модели общественной собственности также способствуют улучшению искусственной среды, здоровья и устойчивости сообществ. Жилищные модели решают проблему незащищенности жилья за счет увеличения предложения доступного жилья в этом районе, в то время как коммерческие модели могут решать проблему вакансий, которые угрожают жизнеспособности сообщества.[41] Модели общинной собственности также уже давно используются для поддержки сельского хозяйства и фермерства, чтобы расширить доступ к здоровой и свежей пище, помогая сообществам, испытывающим нехватку продовольствия, получить сельскохозяйственные земли, программную поддержку и средства контроля над их собственным участием в производстве продуктов питания. [ 42] Кроме того, модели общественной собственности часто предполагают расширение доступа к общественным удобствам, таким как парки и общественные сады.[43] Наконец, общественная собственность может способствовать принятию решений по устойчивости к изменению климата для уязвимых сообществ, поскольку модели собственности на жилье предоставляют обычно обремененным расходами домохозяйствам поддержку в покрытии расходов на смягчение экстремальных погодных рисков за счет защиты от атмосферных воздействий, защиты от наводнений или кондиционирования воздуха.[44]

Модели общественной собственности также могут укреплять гражданский потенциал, поскольку все модели требуют создания общественной собственности, уполномоченной принимать решения об «общем благе» [45], что позволяет сообществам стать распорядителями важных гражданских активов, таких как парки и сообщества. центры.[46] Эти локальные организации также могут вдохновить жителей на объединение других коллективных видений и целей, таких как местная политика в области жилья и землепользования, инфраструктура, общественные места, здоровье и благополучие, а также другие цели, которые помогут сообществам процветать. [47] Наконец, модели общественной собственности помогают создавать «новые межсекторальные таблицы решения проблем», которые позволяют лидерам сообществ взаимодействовать с заинтересованными сторонами из государственного и частного секторов по вопросам землепользования, развития и пользы для сообщества.[48] Эти модели требуют значительных инвестиций в наращивание потенциала на уровне сообщества для поддержки этих гражданских действий. Однако эти инвестиции приносят пользу не только проекту или модели общественной собственности, но и сообществу в целом. Причина, по которой некоторые места недостаточно обслуживаются, заключается не только в ограниченности предложения или доступа к капиталу, но и в барьерах в том, как сообщества используют капитал.[49] Модели общественной собственности представляют собой форму финансовой инфраструктуры, которая может увеличить способность места «поглощать капитал».[50]

Социальные выгоды общинной собственности измерить труднее, что никоим образом не умаляет их значимости. Социологи давно сосредоточились на чувстве потери, которое могут испытывать жители, если коммерческая застройка ориентирована исключительно на новые домохозяйства, как правило, с более высоким доходом.[51] Кроме того, если перемещение приводит к тому, что сообщества теряют свою «социальную инфраструктуру», включая магазины на углу, парикмахерские, церкви и давние малые предприятия, которые предоставляют жителям места для сбора, ощущение потери сообщества и идентичности становится ощутимым.[52] Коммерческие модели общинной собственности могут помочь в борьбе с этой потерей, предлагая районам контроль над своими общественными активами, чтобы давние жители могли выступать за развитие, сохраняя при этом давние краеугольные камни, отражающие историю и самобытность сообщества.[53] В своем тематическом исследовании деревни в Маркет-Крик Риос (2013) обнаружил, что переговоры о коммерческой собственности создали новое физическое и политическое пространство для преодоления разногласий и разделения власти между различными жителями, став важным местом для межкультурного обмена, где переговоры о принадлежности, собственности и, в конечном итоге, о власти привели к совместной собственности на коммерческую площадь.[54]

Какие существуют препятствия для расширения владения сообществом в большем количестве мест?

Учитывая множество преимуществ владения сообществом, возникает логичный вопрос: почему сообщества не внедряют их повсюду? Ответ заключается в том, что сохраняются значительные политические и структурные барьеры, препятствующие запуску успешной общественной собственности по всей стране. Эти барьеры включают в себя:

  1. Доступ к капиталу: Недвижимость — это сфера с высокими входными барьерами, в значительной степени потому, что большинство сделок с недвижимостью требуют больших сумм авансового ликвидного капитала.Для большинства людей и компаний с разным уровнем дохода деньги связаны с тем или иным делом — будь то расходы на проживание/эксплуатационные расходы, долги, пенсионные сбережения или сбережения на обучение в колледже или другие инвестиции. Новый покупатель объекта недвижимости должен собрать достаточный капитал для финансирования не только покупки, но, вероятно, также сноса/строительства или восстановления, а также достаточные средства для покрытия налогов и эксплуатационных расходов до тех пор, пока недвижимость не будет заселена или возвращена для использования в целях получения дохода. — барьер, который для многих является запретным.Существует немного субсидий для продвижения моделей общественной собственности, иногда требующих усилий в области развития для сбора значительных средств от благотворительности.
  2. Инвестиционные модели, ориентированные на миссию, могут быть несовместимы с темпами сделок с недвижимостью : Типичная сделка по продаже коммерческой недвижимости может потребовать семь дней комплексной проверки и 21 день с момента заключения контракта до закрытия. Правильная возможность для приобретения сообщества может быть легко упущена при сборе капитала из источников, которые не созданы для быстрого движения.
  3. Организация и доступ, необходимые для перехода от «сообщества» к «общественной собственности» : В то время как и организация сообщества, и общественная собственность мотивированы желанием произвести эффективные и системные изменения, стратегии, тактики и словарный запас активистов/ адвокаты и инвесторы различаются. В собственности сообщества сторонники становятся инвесторами, что включает в себя изучение новой терминологии, сроков и инструментов, многие из которых требуют доступа к «экспертам» и учреждениям.
  4. Отсутствие законодательства, разрешающего общинную собственность : В то время как общинные земельные фонды определены в федеральном законе, новые инновационные финансовые модели коммерческой общинной собственности, такие как районный REIT, муниципальный инвестиционный фонд (CIT) и IPO сообщества, подлежит государственному регулированию корпораций и/или регулированию со стороны США.Правительственная комиссия по ценным бумагам и биржам США (SEC), которая регулирует все торгуемые финансовые активы и ограничивает участие в частных корпорациях или фондах аккредитованными инвесторами. Это положение предназначено для защиты инвесторов, но требования к структуре, обзору и отчетности являются существенными и требуют значительного опыта. В этом смысле общественная собственность уже доступна через ООО и REIT для аккредитованных инвесторов и является широко распространенной нормой в сфере коммерческой недвижимости, но не для обычных людей.Формализация этих новых и новаторских моделей собственности и оптимизация требований с помощью законодательных или нормативных актов может значительно облегчить масштабирование этих моделей.
  5. Структурный расизм : Те же системные проблемы, которые мотивируют модели общественной собственности, также являются препятствиями для их создания и устойчивости. Капитал, недвижимость и юридическая экспертиза, а также активы, необходимые для успешного участия в общественной собственности, в значительной степени не контролируются маргинализованными сообществами.Даже деятели, ориентированные на миссию или влияние, такие как благотворительность, в значительной степени избегают риска, предпочитают поддерживать устоявшиеся модели и не готовы противостоять многим явным и неявным способам, которыми цветные люди, особенно чернокожие, кодируются как рискованные. или с учетом новых правил и требований. Например, в сфере недвижимости широко распространена юридическая и явно расистская практика «дедовщины», согласно которой давний владелец собственности освобождается от современных требований зонирования и кодекса. Однако, когда имущество меняет владельца, эти нарушения должны быть устранены и приведены в соответствие — бремя, которое ложится на нового владельца.

В то время как многие решения в области общественной собственности основаны на проектах, например, привязанных к определенному участку недвижимости, мотивация заменить спекуляции стабильностью и контролем сообщества зависит как от людей, так и от места. Одна сделка, даже крупная, ничего не меняет. Требуется экосистема структур, капитала и политики, чтобы создать основу для процветания после системного отказа от инвестиций (см. вставку 2).

Textbox 2. Создание экосистемы общественной собственности в Южном Лос-Анджелесе

Организаторы сообщества в Креншоу сталкиваются с этими препятствиями на пути к собственности сообщества, пытаясь приобрести торговый центр Crenshaw Plaza.Чтобы решить их, они предпринимают шаги по созданию сети локальных структур, поддерживаемых сочетанием капитала из традиционных и творческих источников, и одновременно выступают за фундаментальную политику, поддерживающую эти усилия в Южном Лос-Анджелесе и других местах (см. Рисунок 2). Downtown Crenshaw Rising и Liberty Community Land Trust являются долгосрочными структурами для общественной собственности, в то время как Liberty Community Empowerment включает в себя различные структуры для получения и удержания капитала для возможностей покупки и «банковской» собственности в доверительном управлении для передачи в собственность сообщества.Правильные политические реформы могут максимизировать охват, влияние и масштабируемость этих структур в других местах.

Сбои на рынке, вызванные COVID-19, лишь проливают свет на систему владения недвижимостью, давно разработанную для того, чтобы подводить малообеспеченных и цветных людей. В условиях стремительного роста цен на жилье как в городских, так и в сельских районах, надвигающегося кризиса выселения и неравномерного кризиса малого бизнеса, общинная собственность предлагает важнейшее решение для защиты сообществ от этих тенденций.Модели общественной собственности предоставляют сообществам инструменты для борьбы с попытками Уолл-стрит купить Мейн-стрит, для защиты уязвимых арендаторов и владельцев в период крайней экономической нестабильности, обеспечения доступности, развития жизнеспособной экосистемы малого бизнеса и создания более устойчивых и справедливых восстановление под руководством сообщества.

Поскольку города и регионы стремятся к более справедливому восстановлению, очень важно помнить, что организатор сообщества Crenshaw Baldwin Hills-Crenshaw Plaza Mall сказал нам: «Речь идет не о торговом центре.Это сообщество, борющееся за уверенность в себе, самоопределение и устойчивость». Поддерживая общинные усилия по владению собственностью и формированию сил развития в своих районах, города получают простую, но преобразующую возможность переписать систему собственности на землю, которая систематически подводила слишком многих людей и места слишком долго.

Авторы благодарят Элвуда Хопкинса, Шейлу Фостер, Дэмиена Гудмона, Дэниела Файрсайда, Девина Калбертсона, Бретта Теодоса и Дженнифер С.Vey за обзор различных черновиков этой статьи. Любые оставшиеся ошибки являются исключительной ответственностью авторов.

Фотографии предоставлены Downtown Crenshaw Rising .

[2] Бедность активов – это когда домохозяйствам не хватает ресурсов для удовлетворения основных потребностей членов семьи в течение трех месяцев.

[5] Лица в моделях общественной собственности не всегда юридически «владеют» своей собственностью, а скорее имеют права занимать, использовать и пользоваться, а также получать ограниченный капитал для участия в захвате стоимости земли, которым владеет траст ( См. Таблицу 2).Траст часто является законным «владельцем», а сообщество управляет и распоряжается землей с определенными связанными правами собственности. Для юридической точности некоторые предпочитают термин «общинный контроль» термину «общинная собственность».

[15] Гринберг, Дэвид, «Общественные земельные фонды и развитие сообществ: партнеры против перемещения», LISC, февраль 2019 г.

[16] Маргулис, Джозеф. «Сообщества нуждаются в доверительных фондах соседей». Стэнфордский обзор социальных инноваций: весна 2019 г.

[17] На всех «волнах» общественной собственности трасты использовались для поддержки городского сельского хозяйства и фермерства, чтобы расширить доступ к здоровой и свежей пище. CLT были созданы для решения вопросов владения сельскохозяйственными землями в Грузии в 1960-х годах и с тех пор используются для обеспечения доступа к сельскохозяйственным землям, оказания программной поддержки и непосредственного участия в производстве продуктов питания.

[22] Миллер, Итан. Экономика солидарности: ключевые понятия и проблемы. Экономика солидарности I: Создание альтернатив для людей и планеты (2010): 25-41.

[32] Маргулис, Джозеф. «Сообщества нуждаются в доверительных фондах соседей». Стэнфордский обзор социальных инноваций: весна 2019 г.

[39] Бэкон, Брайан, Эми Кортезе, Дженис Шейд и Майкл Шуман, «Общественные инвестиционные фонды: практическое руководство по созданию местного богатства, справедливости и справедливости». Публикация Национальной коалиции общественного капитала и Фонда Solidago, nd

[45] Дэвис, Джон. «Точка соприкосновения: земля, принадлежащая сообществу, как платформа для справедливого и устойчивого развития.Юридический обзор Университета Сан-Франциско, том 51:

[47] Гринберг, Дэвид, «Общинные земельные фонды и развитие сообществ: партнеры против перемещения», LISC, февраль 2019 г. Вей, Дженнифер С., Трейси Хадден Ло и Элвуд Хопкинс, «Новая местная федеральная инициатива по расширению возможностей владение местной недвижимостью». Институт Брукингса, 16 декабря 2020 г.: https://www.brookings.edu/research/a-new-place-based-federal-initiative-for-empowering-local-real-estate-ownership/.

[51] Зукин, С., Трухильо, В., Фрейз, П., Джексон, Д., Рекубер, Т., и Уокер, А. (2009). Новая торговая столица и изменение района: бутики и джентрификация в Нью-Йорке. City & Community 8 (1), 47–64.

[52] Клиненберг, Э. (2018). Дворцы для людей: как социальная инфраструктура может помочь в борьбе с неравенством, поляризацией и упадком общественной жизни . Корона.

[53] Зукин С., Трухильо В., Фрейз П., Джексон Д., Рекубер Т.и Уокер, А. (2009). Новая торговая столица и изменение района: бутики и джентрификация в Нью-Йорке. City & Community 8 (1), 47–64.

Каковы способы удержания права собственности в Массачусетсе?

В Массачусетсе есть несколько способов получить право собственности на недвижимость. Нахождение «на титуле» означает, что лицо имеет документальное право собственности на имущество. То, как человек решит удерживать титул, зависит от нескольких факторов.

Индивидуальное приобретаемое имущество получает право собственности индивидуально, и это единственный вариант (если не используется юридическое лицо для удержания права собственности).

Однако, когда недвижимость покупают несколько человек, владельцы должны решить, как получить право собственности. Есть несколько распространенных вариантов, или «аренды», для нескольких владельцев, чтобы получить право собственности:

  1. Совместные арендаторы с правом наследования
  2. Арендаторы в общем
  3. Арендаторы полностью.

Подходящая аренда зависит от ситуации и от того, как собственники желают передать свои интересы, если они умрут. Четвертый и все более распространенный способ получить титул — через траст.

Совместные арендаторы с правом наследования

Совместная аренда предназначена для ситуаций, когда имеется более одного равноправного владельца. Интересы должны быть равными, возникать при одной и той же передаче прав и начинаться в одно и то же время. Когда один владелец умирает, его доля собственности по закону переходит к оставшемуся в живых владельцу (владельцам). Для этого не обязательно проходить через суд по наследственным делам, а самый распространенный способ установить право собственности на оставшихся владельцев — записать свидетельство о смерти в цепочке титулов.Любое из лиц может также передать свои интересы без согласия другого, тем самым нарушив «совместную» аренду.

Арендаторы в общем

Право собственности в качестве общих арендаторов позволяет владельцам совместно владеть имуществом, но доля каждого лица может быть продана, передана или передана в соответствии с законодательством о наследовании. Деловые партнеры и люди с неравным долевым участием часто используют эту форму аренды. Например, если трое лиц владеют имуществом в качестве общих арендаторов и процент владения не указан в оговорке о получателе прав в акте, то каждый такой общий арендатор владеет одной третью неделимой доли во всем недвижимом имуществе.Однако, если стороны примут такое решение, в акте могут быть указаны разные проценты для каждого общего арендатора, например, два из трех арендаторов владеют 40% неделимой долей в собственности, а оставшийся общий арендатор владеет только 20%. безраздельный интерес к имуществу. Если в какой-то момент владелец решает, что он не желает владеть имуществом, он может продать свою долю владения, и тогда покупатель становится арендатором наравне с другими. Если владелец умирает, его доля автоматически не переходит к оставшимся в живых.Вместо этого его доля достанется его завещателям или наследникам в зависимости от того, было ли у него действительное завещание.

Арендаторы полностью

Арендаторы в полном объеме — это форма совместной собственности, доступная только супружеским парам. В этой аренде каждый владелец имеет право занимать и использовать имущество. Каждый владелец имеет безраздельный интерес во всей собственности, и существует автоматическое право на сохранение (как и в случае с совместными арендаторами). Арендаторы в полном объеме не могут передавать свои доли собственности без согласия супруга.Пока два владельца остаются в браке, ни один из владельцев не может быть продан, а имущество не может быть разделено или разделено, даже если один из супругов выиграл судебный иск. Это не позволяет кредитору заставить супруга продать имущество за долги, понесенные другим супругом. Хотя кредитор может наложить залог на имущество, залоговое удержание не может быть применено до смерти лица, не являющегося должником.

В случае развода по закону аренда автоматически преобразуется в совместную аренду, при этом каждому арендатору принадлежит половина имущества.

Право собственности в доверительном управлении

Получение титула через траст становится все более популярным. В штате Массачусетс существует несколько распространенных форм траста: прижизненный траст, или живой траст, обычно используется для одного или нескольких владельцев. Номинальный траст — это еще одна форма траста между живыми, когда доверительный управляющий выступает в качестве номинального держателя бенефициаров траста (что может быть другим трастом). Эти трасты помогают владельцам избежать судебного разбирательства по наследству в случае смерти одного или нескольких владельцев и позволяют передавать право собственности на недвижимость наследникам попечителей или бенефициарам.Поскольку в Массачусетсе не требуется ни записи всей трастовой декларации, ни списка бенефициаров, многие люди используют трасты для своей анонимности. Имя доверенного лица находится в открытом доступе, но бенефициары могут оставаться анонимными в течение всего периода владения.

Другие способы удержания титула

Существуют и другие формы собственности на недвижимость, такие как юридическое лицо, общество с ограниченной ответственностью и товарищество. Все эти объекты имеют свои уникальные особенности и требования.Лучше всего проконсультироваться с нами до приобретения права собственности на недвижимость, чтобы определить наилучшие способы сохранения права собственности. Если у вас есть какие-либо вопросы об этих способах сохранения правового титула или другие вопросы, связанные с недвижимостью, свяжитесь с нашим офисом.

Руководство солиситора по совместному владению имуществом

Покупка недвижимости вместе с кем-то, безусловно, звучит как хорошая идея. Объединив свои ресурсы, вы сможете приобрести дом, который в противном случае был бы вам недоступен.Однако есть вещи, которые следует учитывать. Когда обе стороны обнаруживают, что у них разные представления о том, что делать с имуществом, отношения могут быстро испортиться. Это, в свою очередь, может привести к большим проблемам, как финансовым, так и юридическим.
 
Эндрю Теофф из Direction Law, один из адвокатов Peabody, рассматривает юридические последствия покупки недвижимости совместно с кем-то еще.

Что означает совместная собственность на имущество?

Совместное владение имеет место, когда два человека решают приобрести недвижимость вместе.Наиболее распространена ситуация, когда женатые или не состоящие в браке пары покупают дом вместе, но совместное владение также может иметь место, когда друзья или члены семьи решают совместно приобрести недвижимость.

В соответствии с законодательством Великобритании вы можете стать совладельцем имущества двумя способами: вы можете стать совместными или общими арендаторами.

В чем разница между совместными арендаторами и общими арендаторами?

Если вы владеете недвижимостью как совместные арендаторы, вы оба будете владеть всем имуществом.У каждого из вас не будет определенной доли в собственности, и вы не сможете оставить долю в собственности по своему завещанию. Если вы продаете свой дом, выручка от продажи делится 50:50.

Что происходит, когда умирает сожитель?

В случае смерти одного из собственников его доля автоматически переходит к оставшемуся в живых собственнику, независимо от наличия завещания или его отсутствия. Покупатели, рассматривающие возможность владения недвижимостью в качестве совместных арендаторов, должны решить, хотят ли они этого и в чем нуждаются.

Что произойдет, если оба совладельца умрут?

В ситуации, когда оба сожильца погибают одновременно, например, в автокатастрофе, право собственности на имущество переходит к родственникам младшего из них.Это связано с тем, что закон предполагает, что старший из совладельцев, скорее всего, умрет первым, в результате чего младший совладелец унаследует их долю. Если затем умирает и самый младший из совладельцев, то эта доля затем переходит к родственникам самого младшего лица либо по их завещанию, либо, если таковых нет, по правилам наследства. В этом случае наличие завещания не меняет порядок наследования.

Очевидно, это может вызвать проблемы, потому что семья самого старшего человека может ничего не унаследовать, даже если они вложили большую часть покупной цены или присматривают за детьми.Вот почему в большинстве случаев стать совместными арендаторами — это лучший способ стать совладельцем недвижимости.

Что происходит, когда один из совладельцев хочет продать?

Если обе стороны согласны, продажа собственности должна быть довольно простой. Однако все сложнее, если один человек хочет продать вопреки желанию другого. Если только один из вас хочет продать (возможно, чтобы получить свои деньги), то он не может сделать это без обращения в суд с требованием принудительной продажи против воли совладельца.Суд может согласиться или не согласиться.

Общие арендаторы

Если вы владеете недвижимостью как общие арендаторы, каждый из вас будет владеть определенной долей в собственности. Ваши доли могут быть равными, но это не обязательно. В случае продажи имущества выручка от продажи может быть разделена поровну или поровну. Презумпцией будет равное разделение, но если деньги предоставляются неравномерно, между сторонами может быть заключен договор о доверительном управлении, в котором устанавливаются доли, принадлежащие каждой стороне.

Что происходит, когда умирает один общий жилец?

В случае смерти одного из собственников доля, принадлежащая этому лицу, не переходит автоматически к другому собственнику, она переходит по завещанию умершего лица или, если завещания нет, то переходит к их ближайшему оставшемуся в живых родственнику в соответствии с правилами «выживания».

Смерть, когда общие жильцы состоят в браке

Если совладельцы состоят в браке, как общие арендаторы, то при смерти одного из них их доля переходит к тому, кто указан в их завещании.При отсутствии завещания долю умершего наследует другой супруг.

Смерть, когда общие арендаторы не состоят в браке

Если совладельцы не состоят в браке, то в случае смерти одного из владельцев доля умершего в собственном капитале не переходит автоматически к оставшимся в живых владельцам, а переходит в соответствии с условиями завещания. При отсутствии завещания право собственности переходит по закону о завещании (то есть: к женатым/гражданским партнерам или близким родственникам) – и оставшийся в живых партнер не наследует автоматически чужую долю земли.

Зачем нужна воля?

В то время как в Декларации о доверительном управлении говорится, что происходит с имуществом, когда вы продаете его при жизни (см. ниже), в завещании указывается, что происходит, когда один или оба из вас умирают. Это особенно важно, когда ваш совладелец не является вашим ближайшим родственником, то есть вашим супругом. Если вы хотите, чтобы ваша собственность перешла к вашему совместному владельцу в случае вашей смерти, вы должны оставить ее им в завещании. В противном случае они обнаружат, что владеют имуществом с кем-то из ваших ближайших родственников.

Что происходит, когда один из общих арендаторов хочет продать?

Легче продать, когда вы владеете имуществом в качестве общих арендаторов, потому что имущество находится в так называемом «тресте продажи», что означает, что, когда одна из сторон решает продать, тогда имущество должно быть продано. . Выручка от продажи делится поровну между сторонами (если не заключен договор о доверительном управлении).

Зачем нужен трастовый договор?

Если вы приобрели совместную аренду, мы рекомендуем вам иметь договор о доверительном управлении или декларацию о доверительном управлении.Это юридический документ, который выполняет две функции: 

.
  1. сначала указывается, кто владеет какой процентной долей капитала, а
  2. , во-вторых, его можно использовать для описания механизма выкупа одной стороной другой. Таким образом, если кто-то хочет продать, то вместо того, чтобы автоматически выставлять собственность на открытый рынок, он соглашается сначала предложить ее другой стороне.

Наличие договора о доверительном управлении очень важно, потому что это означает, что люди будут иметь возможность оставаться в своем собственном доме, даже если их отношения развалятся.

Могу ли я взять совместную ипотеку с моим партнером, братом, сестрой или родителем?

Совместную ипотеку обычно оформляют супружеские пары, но можно взять ипотеку с вашим (незамужним) партнером, другом или членом семьи. На самом деле, есть кредиторы, которые позволяют до четырех человек взять совместную ипотеку.

Преимущества совместной ипотеки заключаются в том, что, объединив свои финансы, вы сможете приобрести более дорогую недвижимость или, в случае совместной собственности, большую часть своей новой собственности.

Недостатки двояки: кредитор будет смотреть не только на потенциальный доход каждого из заявителей, но и на их расходы и кредитный рейтинг. Поэтому, если вы планируете купить дом у кого-то с плохой кредитной историей, это может снизить ваши шансы на получение хорошей ипотеки.

Еще одна потенциальная проблема связана с ипотекой. Скорее всего, имущество было приобретено с использованием совместной ипотеки, и поэтому вы будете нести «совместную и индивидуальную ответственность» по долгу.Это означает, что если один из вас не выполнит обязательства или исчезнет и не сможет поддерживать выплаты по ипотеке, кредитор может обратиться за всем к оставшемуся заемщику.

Эта ситуация также может применяться в случае смерти одного из заемщиков. Если ипотека была оформлена на совместное имя, долг, скорее всего, будет полностью переведен на имя пережившего человека. Одним из возможных средств правовой защиты было бы оформить полис страхования жизни для погашения долга в случае преждевременной смерти.

На что следует обратить внимание при покупке недвижимости совместно с кем-либо

Перед принятием решения о совместном владении домом необходимо обсудить ряд вопросов.Прежде всего, необходимо определиться с типом совместной собственности, которую вы хотите выбрать. Во-вторых, определитесь с тем, какие документы вам необходимо иметь при себе, чтобы избежать проблем в будущем. Имейте в виду, что совместная аренда, сопровождаемая завещанием и договором о доверительном управлении, обеспечит вам наивысший уровень защиты.

Некоторые вещи, о которых вам нужно подумать заранее, включают:

  • Вносите ли вы равный вклад в цену покупки (если нет, в договоре о доверительном управлении должно быть указано, следует ли разделить право собственности поровну или пропорционально первоначальному взносу).
  • Согласились ли вы оплачивать ипотеку и другие расходы поровну (опять же, если нет, в договоре о доверительном управлении будет указано, следует ли разделить право собственности поровну или пропорционально текущему взносу).
  • Может ли кто-либо из вас пожелать оставить свою долю в собственности кому-либо, кроме вашего совладельца (если да, вам нужно будет указать это в своем завещании).
  • Что произойдет, если вы умрете (опять же, завещание будет способствовать указанию этого)
  • Что произойдет, если один из вас захочет продать, а другой нет (здесь может помочь договор о доверительном управлении)
  • Что произойдет, пока вы живы, если вы и ваш совладелец пойдете разными путями и / или оспорите доли, которыми вы владеете в собственности.

Решение о совместном владении недвижимостью с кем-то еще — это серьезное решение, которое может оказать решающее влияние на качество вашей жизни в будущем, поэтому очень важно получить консультацию специалиста у квалифицированного юриста, прежде чем принимать какое-либо обязательное решение. .

Посмотрите нашу панель ипотечных консультантов и юристов

распространенных способов назвать свой дом | Право собственности

, авторы ACTEC Fellows Chang H. Chae и Shaheen I.Имами

 
  Чанг Х. Че Шахин И. Имами

Примите во внимание возможные варианты при выборе названия для своего дома. Существует несколько вариантов: полная аренда (TBE), совместная аренда с правом наследования (JTWROS), совместная аренда (TIC) и совместная аренда с полным правом наследства (где доступно). Существуют дополнительные варианты, если вы живете в штате Community Property.Стипендиаты ACTEC Чан Х. Че и Шахин И. Имами объясняют различия в этом видео.

ВЫПИСКА

Привет, меня зовут Чан Че. Я сотрудник ACTEC из Лос-Анджелеса, штат Калифорния, и я здесь с Шахин Имами, сотрудником из Чаттануги, штат Теннесси, и мы собираемся поговорить о некоторых распространенных способах дать название вашему дому. Это серьезный вопрос, Шахин?

Да. То, как вы назовете свой дом, может повлиять на ваши права собственности, подверженность кредиторам, налоги и то, как ваша собственность будет передана после вашей смерти.

Шахин, что я должен учитывать при присвоении имени моему дому?

Ну, наверное, стоит подумать о своем семейном положении; ваша подверженность ответственности, в зависимости от вашей работы или того, что вы могли бы сделать для инвестиций — для вас и всех, кого вы думаете добавить к собственности; и хотите ли вы сохранить контроль над своей собственностью — хотите ли вы передать ее обратно, продать или просто передать в какой-то момент в будущем. Собираетесь ли вы сделать подарок, который может облагаться федеральными налогами на подарки.Является ли ваш дом неотъемлемой частью вашего плана после смерти. Является ли это частью общей суммы, которая должна быть оставлена ​​бенефициарам, частью планирования нетрудоспособности, или вы ищете право на участие в программе Medicaid? Вы также можете подумать о том, может ли перевод вызвать пункт об ускорении в соответствии с вашим векселем, который защищает ваш дом.

Какие типичные способы назвать свой дом?

Ну, есть несколько. Некоторые зависят от вашего семейного положения. Например, если вы состоите в браке, самый распространенный способ дать название вашему дому — «Полная аренда» (TBE).Это дает право на оставление в живых, некоторую защиту кредиторов и разрешает передачу только с согласия обоих супругов. Право наследования в основном означает, что тот, кто останется в живых в конце, последний супруг, который умрет, получает это имущество после смерти первого супруга. Все, что им действительно нужно сделать, это записать свидетельство о смерти в реестре сделок.

Еще один способ сделать это, если вы не состоите в браке или иногда, я думаю, если вы состоите в браке, но обычно это не состоящие в браке лица, — это совместные арендаторы с правом наследства (JTWROS).Теперь это дает право на выживание, как и арендаторы целыми, но оно может быть уничтожено передачей права собственности одним совместным арендатором, и тогда оно становится общей арендой (TIC). Таким образом, один совместный арендатор передает свою долю в совместном имуществе, но затем по умолчанию используется общая аренда, где каждый человек сам за себя, и у них есть свои собственные интересы, с которыми они могут делать то, что хотят. И это может быть не то, чего вы хотите достичь. Вариантом этого является совместная аренда с полным правом наследования.Я знаю, что это существует в Мичигане. Я не знаю, в скольких других штатах он существует, но это своего рода совместная аренда на стероидах, потому что она по-прежнему допускает право на выживание, но оно не может быть уничтожено одним совместным арендатором. Разрушить его можно только с согласия всех совладельцев. И последнее и, вероятно, наиболее распространенное — это Совместная аренда; и это означает отдельный интерес для каждого человека, который находится на деле. Итак, есть отдельные интересы, которые могут передаваться каждым без согласия других.И что хорошо в этом, так это то, что они не обязательно должны иметь равные интересы. Вы можете делить имущество как угодно. Но это довольно сложно, и есть несколько разных вариантов. Итак, вы действительно хотите поговорить со специалистом по планированию недвижимости, чтобы узнать, что лучше для вас. Чанг, я знаю, что вы находитесь в штате Калифорния, где проживает община. Существуют ли какие-либо особые соображения для состояний общей собственности?

Да. Есть. Для супружеских пар здесь, в Калифорнии, очевидно, вы все еще можете владеть им как совместными арендаторами с правом наследования.У нас нет права аренды в полном объеме. То, что у нас есть, — это общественная собственность, и есть два способа владения общественной собственностью. Вы можете владеть им просто как совместная собственность, и есть еще одно обозначение, называемое совместная собственность с правом наследования. Обратите внимание, что в любом случае у вас могут возникнуть проблемы с налогом на прирост капитала. У нас также есть передача по делу о смерти, если вы хотите избежать завещания, но не хотите создавать траст.Вы можете сделать это с помощью передачи по акту о смерти, и у нас также есть зарегистрированные домашние партнеры, которые в Калифорнии относятся к ним так же, как к супружеским парам.

Чанг, спасибо. Это была действительно полезная информация для людей, которые не живут в штатах с общественной собственностью.

То же самое, Шахин. Я ценю ваше время и полезную информацию, и я надеюсь, что всем остальным она тоже будет полезна. Спасибо.

Дополнительные ресурсы

 

Общие арендаторы в завещании

Термин «общие арендаторы» (иногда называемый «общая аренда») относится к тому, как закон штата позволяет двум или более людям совместно владеть недвижимостью.Когда собственники владеют титулом в качестве общих арендаторов, они имеют неделимое право занимать и использовать имущество, но имеют разделенный интерес в его стоимости.

Например, если не состоящая в браке пара покупает дом стоимостью 500 000 долларов США в качестве общих арендаторов, при этом один человек вносит 80 процентов покупной цены (400 000 долларов США), а другой — 20 процентов (100 000 долларов США), каждый из них имеет право использовать и занимать весь дом. Тем не менее, право собственности пары на стоимость имущества и их обязательства по уплате налогов на имущество и других расходов, связанных с имуществом, остаются равными 80:20.Если пара позже решит продать недвижимость, они разделят выручку 80:20.

В отличие от совместной аренды или полной аренды (две другие формы правового титула, доступные в большинстве штатов), которые требуют 50:50 владения между двумя людьми, совместная аренда может быть в любом процентном соотношении.

Нет права на наследство

В соответствии с законодательством штата существуют и другие структуры владения недвижимостью, такие как совместная аренда и аренда юридическими лицами, которые включают «право на оставление в живых» — это означает, что в случае смерти одного владельца другой владелец автоматически приобретает долю умершего владельца.Но общая аренда не включает в себя это право. В результате каждый владелец может передать все или часть своей доли в собственности:

  • При жизни, например, продажа третьей стороне
  • После его или ее смерти наследникам, указанным в завещании

Чтобы продать всю долю в аренде в общем имуществе, все совладельцы должны продать свои индивидуальные частичные доли одному и тому же покупателю.

Недостатки передачи имущества TIC по завещанию

Поскольку при совместной аренде отсутствует право наследования, в случае смерти одного из собственников доля частичной собственности переходит к наследникам, указанным в завещании умершего собственника.Если собственник умирает без завещания, имущественные интересы переходят к наследникам, определенным законами о законах о завещании в государстве, где находится имущество. Разговор с адвокатом может помочь вам разобраться с правом собственности в вашем завещании.

Есть несколько потенциальных недостатков передачи права аренды в общем имуществе по завещанию:

  1. Передача собственности должна пройти процедуру завещания, что вызывает задержки.
  2. Процесс завещания раскрывает имущество кредиторам умершего владельца.Например, если наследодатель умер с долгами, которые не могут быть погашены другими активами, кредиторы могут наложить залог на часть имущества умершего владельца для обеспечения невыплаченных долгов.
  3. Если умерший не назвал оставшегося в живых владельца в качестве наследника частичной доли собственности, у оставшегося в живых владельца внезапно появляются один или несколько совладельцев, которых не предполагалось при первоначальной покупке имущества.
  4. Если недвижимость является жилой и в ней проживает оставшийся в живых владелец, новые собственники имеют законное право въехать.
  5. Даже если владелец называет своего супруга наследником имущественного интереса умершего, передача должна пройти через завещание.
  6. Если наследники доли умершего владельца в жилой недвижимости не являются другими общими арендаторами, они унаследовали имущественную долю, стоимость которой изначально уменьшается, поскольку другие общие арендаторы продолжают иметь право жить в собственности.

Исполнитель не имеет права ликвидировать частичную долю собственности наследодателя для получения денежных средств за имущество, если только покупатели не являются другими общими арендаторами или если другие общие арендаторы также согласны продать свою долю третьему лицу.

Преимущества права на наследство

Если два или более человека владеют собственностью в структуре правового титула, которая включает в себя право наследования, можно избежать многих недостатков совместной аренды:

  1. Передача собственности по праву наследования не проходит процедуру завещания, но по закону происходит автоматически без необходимости передачи документов, таких как акт. Имущественные интересы умершего владельца не считаются частью его или ее имущества.
  2. Имущество не подлежит кредиторам индивидуальных долгов умершего владельца (имеются в виду долги, не удерживаемые совместно с оставшимся в живых владельцем).Однако совместные долги, обеспеченные недвижимостью (например, ипотека), остаются в силе даже после смерти владельца.

Общая аренда может функционировать аналогично праву наследования, если умерший владелец называет другого общего арендатора наследником частичной доли собственности, но передача все равно должна пройти через процесс завещания с исполнителем, официально осуществляющим передачу .

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.