Нужно ли согласие супруга на покупку недвижимости в 2020 году: Согласие супруга на покупку квартиры: зачем нужно и как оформить

Содержание

Росреестр рассказал о возможных рисках при покупке недвижимости у супругов

Управление Росреестра по Иркутской области напоминает об особенностях сделок с недвижимостью, которая является совместной собственностью супругов.

В соответствии с действующим законодательством совместная (супружеская) собственность на недвижимое имущество возникает без обязательного внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи об этом. Это вытекает из положений пункта 1 статьи 256 Гражданского кодекса РФ и статьи 34 Семейного кодекса РФ (далее — СК РФ): имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Имущество признается совместной собственностью супругов независимо от того, на чье имя из них оно приобретено, то есть сведения в ЕГРН могут не содержать информации об общей совместной собственности. Таким образом, факт внесения в реестр недвижимости записи о праве собственности одного из супругов не отменяет законного режима имущества, и оба супруга являются его собственниками в силу закона.

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Согласие супруга на совершение сделки требуется, если недвижимое имущество нажито в браке. К сделкам с такой недвижимостью, при заключении которых требуется согласие супруга, относятся все совершаемые сделки (продажа, дарение, аренда, залог и прочее).

На сегодняшний день, в соответствии с действующим законодательством, Росреестр не вправе истребовать предоставления нотариального согласия супруга для проведения государственной регистрации перехода права собственности к новому собственнику и не уполномочен выяснять вопрос о наличии или отсутствии такого согласия. То есть даже при отсутствии такого согласия государственная регистрация будет проведена без приостановления и предварительного уведомления сторон сделки. Такая сделка будет считаться оспоримой. Но заявители в целях защиты своих прав и интересов вправе самостоятельно предоставить нотариальное согласие супруга на государственную регистрацию.

С целью минимизации рисков приобретения объекта недвижимости по сделке, которая впоследствии может быть оспорена в судебном порядке, Управление Росреестра по Иркутской области рекомендует покупателю истребовать у продавца нотариально удостоверенное согласие его супруга на отчуждение недвижимости или заявление о том, что отчуждаемый объект недвижимости приобретался продавцом не в браке.

Если супруг, сведения о правах которого отсутствуют в ЕГРН, опасается, что совместное имущество будет продано без его согласия, то он может самостоятельно предпринять меры по сохранению за собой права на имущество. Для этого следует подать заявление о регистрации права общей совместной собственности в ЕГРН или позаботиться о своевременном разделе имущества.

Нужно ли согласие супруга на покупку недвижимости?

Нужно ли согласие супруга на покупку недвижимости?

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Елена Парасоцкая рассказала о нюансах приобретения недвижимости супругами

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Елена Парасоцкая рассказала о нюансах приобретения недвижимости супругами. В частности, она детально разобрала вопрос необходимости получать согласие супруга на покупку квартиры.

Статус имущества, принадлежащего супругам

Согласно ст. 256 ГК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Аналогичные положения содержатся в ст. 33 СК РФ.

В соответствии со ст. 34 СК РФ к имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие).

Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

Юридические нюансы владения

Как следует из ст. 253 ГК РФ, участники совместной собственности сообща владеют и пользуются общим имуществом, если иное не предусмотрено соглашением между ними. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников.

На основании п. 1 ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Соответственно, в случае распоряжения общим имуществом одним из супругом устанавливается презумпция согласия второго супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки (п. 2 ст. 35 СК РФ).

Имущество и полученные за него деньги — не одно и то же

Вместе с тем отметим, что согласно п. 3 ст. 35 СК РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Однако в рассматриваемой ситуации, по нашему мнению, п. 3 ст. 35 СК РФ не подлежит применению, поскольку со стороны супруга (покупателя) при приобретении квартиры речь идет не о распоряжении такой квартирой, как имуществом, права на которую подлежат государственной регистрации, но денежными средствами на покупку такой квартиры. Согласно действующему законодательству согласия супруга на распоряжение денежными средствами, являющимися общим имуществом супругов, не требуется. Кроме того, сделка купли-продажи недвижимости не является сделкой, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделкой, подлежащей обязательной государственной регистрации.

Таким образом, обязательное нотариально удостоверенное согласие супруга на покупку недвижимости законодательно не требуется, но предполагается, что само по себе такое согласие супруга имеется. Однако, на наш взгляд, получение такого согласия представляется целесообразным для избежания спорных ситуаций между супругами, а также регистрирующими органами.

Подготовлено по материалам системы ГАРАНТ

Нужно ли согласие супруга на покупку недвижимости?

 

Супружеская доля: главные нюансы владения недвижимостью в браке

Таким образом, право собственности на квартиру приобретено сразу же, до заключения брака, и покупная цена оплачена полностью до заключения брака (за счет кредита).

Участия второго супруга в собственно приобретении и оплате квартиры нет никакого, поэтому нельзя говорить и о совместной собственности на квартиру.

Однако есть участие второго супруга в погашении кредита, который является личным обязательством первого супруга. И это обстоятельством может учитываться судом при разделе имущества супругов, например, если брак расторгается.

Подчеркну, что речь здесь не идет о признании квартиры совместной, а только о том, что кредит был личным обязательством одного супруга, и другой вправе требовать соразмерную компенсацию за свое участие в погашении кредита.

Супруги-созаемщики

Если супруги выступают ипотечными созаемщиками, то банк в счет уплаты долга в принципе может забрать квартиру одного из них, которая была куплена еще до брака. Хотя на практике, конечно, в первую очередь банк попытается обратить взыскание на заложенную квартиру, а не на прочее имущество. Но если, например, по какой-то причине заложенная квартира не может быть продана с торгов или вырученных средств недостаточно, то банк может потребовать обратить взыскание на другое имущество должников.

Таким имуществом может быть и другая квартира. При этом в отличие от заложенной квартиры банк не сможет изъять у гражданина единственное жилье, имеются и другие ограничения по обращению взыскания.

Определить доли каждого сразу

С точки зрения законодательства, нет никаких препятствий к тому, чтобы при покупке жилья в общую собственность супругов сразу же определить доли в приобретаемом имуществе (то есть, по существу, включить в договор положение о разделе общего имущества). Такой договор должен быть удостоверен нотариально. Желательно не просто указать размер долей супругов в имуществе, а прямо указать в договоре, что супруги определяют доли в приобретаемом имуществе в таком-то размере, чтобы не было сомнений, что имелось в виду. Судебная практика по договорам без такого указания не является вполне однозначной, но если в договоре сразу указать положение об определении долей, то маловероятно, что оно не будет учтено судом.

Допустимые исключения в зависимости от типа перевода (09.

09.2020)
Введение

В этом разделе содержится информация о допустимых исключениях в зависимости от типа передачи.

 Если предыдущий заемщик не запрашивает освобождение от ответственности, сервисер должен обработать следующие освобожденные операции без рассмотрения или утверждения условий передача:

  • Передача имущества на

    • оставшаяся в живых сторона в случае смерти совместного арендатора или арендатора по вине целостность;

    • младший правообладатель в результате обращения взыскания или принятия документа вместо обращение взыскания на субординированный ипотечный кредит;

    • один из заемщиков, если имущество находится в совместной собственности не связанных между собой созаемщиков, как до тех пор, пока заемщик, который получает полное право собственности на имущество, продолжает занимать это и передача происходит по прошествии не менее 12 месяцев с момента ипотеки кредит был закрыт;

    • связанное или не связанное физическое лицо, при условии, что получатель подтверждает в письменной форме что он или она

      • принимает на себя все обязательства и будет связан векселем и ценной бумагой. интерес; а также

      • будет занимать недвижимость с передающей стороной в качестве его или ее основного места жительства.

  • Предоставление права аренды на срок до трех лет и не не предоставлять возможность выкупа недвижимости. Если договор аренды имеет возможность продления это позволит продлить срок более трех лет, это исключение не применяется.

  • Создание подчиненного залога, если он не относится к передаче права владения.

  • Создание покупной денежной залоговой суммы на бытовую технику.

  • Передача имущества (или, если заемщиком является отзывный траст inter vivos , передача бенефициарного интереса в траст)

    • родственник умершего заемщика (или, в случае inter vivos заемщика отзывного траста, родственник лица, учредившего траст), до тех пор, пока правопреемник занимает имущество;

    • супруг(а), ребенок(дети), родитель(и), брат(ы) или сестра(и), дедушка(и) или внук(и) заемщика (или, в случае inter vivos отзывного заемщика траста, лица, учредившего траст), до тех пор, пока правопреемник занимает имущество;

    • супруга заемщика (или, в случае inter vivos заемщика отзывного траста, лица, учредившего траст) при разводе декрет или юридическое соглашение о раздельном проживании или из соглашения об урегулировании непредвиденного имущества, до тех пор, пока правопреемник будет занимать имущество;

    • траст inter vivos (или, если заемщик является отзывным трастом inter vivos , в новый траст) при условии, что заемщик (или физическое лицо который учредил первоначальный отзывный траст inter vivos ) будет бенефициаром траста и владельцем имущества и если передача приводит к разрешенному изменению типа размещения на инвестиции свойство, такое изменение не нарушает инструмент обеспечения (например, 12 месячная продолжительность проживания для основного места жительства).

      Примечания: Для всех таких переводов, касающихся ипотечных кредитов, приобретенных или секьюритизированных Fannie Начиная с 1 июня 2016 г., правопреемник не обязан занимать недвижимость.

    • общество с ограниченной ответственностью (ООО), при условии, что

      • ипотечный кредит был приобретен или секьюритизирован Fannie Mae 1 июня 2016 г. или позднее, а также

      • ООО контролируется первоначальным заемщиком или первоначальный заемщик владеет контрольным пакетом акций интерес в ООО, и если передача приводит к разрешенному изменению занятости тип инвестиционной собственности, такое изменение не нарушает инструмент обеспечения (например, требование о проживании в течение 12 месяцев для основного места жительства).

      Сервисер должен уведомить заемщика о том, что имущество, переданное ООО, должно быть переведены обратно физическому лицу до подачи любой последующей заявки на рефинансирование чтобы соответствовать требованиям андеррайтинга Fannie Mae Selling Guide .

Для ипотечного кредита, полученного Fannie Mae после 1 июня 2007 г., если сервисер разумно считает, что положение о причитающемся переводе не имеет исковой силы по закону или не будет в принудительном порядке судом, сервисер уполномочен одобрить передачу интереса в заложенном имуществе или прямой или косвенной заинтересованности в заемщике (если юридическое лицо), при условии, что обслуживающая сторона уведомила юридический отдел Fannie Mae (см. F-4-02, Список контактных лиц) причины своего убеждения, и Fannie Mae либо отправила уведомление об отсутствии возражений на предложенный перевод или не ответил в течение 60 дней с момента получения уведомления.

Сервисер должен уведомить соответствующие компании по страхованию имущества, налоговые органы, ипотечного страховщика и любых других заинтересованных сторон при обработке перевода собственности.

Сервисная служба должна следовать процедурам, изложенным в Получение одобрения MI для обычного ипотечного кредита в F-1-17, Обработка передачи права собственности для получения информации о получении одобрения ипотечного страховщика и в Завершение передачи права собственности в F-1-17, Обработка передачи права собственности для подробных требований, связанных с выполнением допущения (или допущения и релиз) соглашение.

Если ипотечный кредит является просроченным, и получатель не может принести ипотечный кредит текущий кредит, сервисер должен оценить его или ее для всех доступных вариантов тренировки в соответствии с D2-2, Требования для связи с заемщиком и D2-3, Домашние тренировки Fannie Mae для удержания и ликвидации. Если сервисер определяет, что отсрочка платежа или модификация ипотечного кредита является подходящим решением для тренировки, сервисер должен

Если получатель имеет право на отсрочку платежа или модификацию ипотечного кредита, обслуживающий должен предложить получателю соответствующий вариант отработки, для которого он или она подходит.Если получатель удовлетворяет всем требованиям этой тренировки вариант, то сервисер должен потребовать от получателя подписать соглашение о допущении (которое будет подписано вместе с соглашением об изменении в случае модификации ипотечного кредита).

Если предыдущий заемщик запрашивает освобождение от ответственности, сервисер должен определить что кредитоспособность и финансовые возможности получателя являются приемлемыми (см. F-1-28, Рассмотрение передачи права собственности на кредит и финансовые возможности).

Знакомство с Законами и положениями о контрактах с недвижимостью во Флориде

Подробная информация об аннулировании договоров и соглашений о листинге, расчете периодов времени и других распространенных сценариях с недвижимостью.

Расчет периодов времени

Florida Realtors имеет три договора на проживание. Два из них — это договоры с риелторами Флориды и адвокатами Флориды (FR/Bar), стандартный договор купли-продажи жилья и версия «КАК ЕСТЬ», а один — договор с риелторами Флориды о купле-продаже жилья (CRSP).

Периоды времени для этих контрактов между агентами по продаже недвижимости во Флориде и адвокатами во Флориде (FR/Bar) рассчитываются с использованием календарных дней – это означает, что выходные дни учитываются. Однако любой указанный период времени или дата, которые заканчиваются или приходятся на субботу, воскресенье или государственный праздник, продлеваются до 17:00. (в часовом поясе, где находится объект размещения) следующего рабочего дня. См. Стандарт F в любой из версий контрактов с риелторами Флориды и адвокатами Флориды.

Контракт риэлторов Флориды на продажу и покупку жилья (CRSP) рассчитывается с использованием рабочих дней.Таким образом, если какой-либо крайний срок выпадает на субботу, воскресенье или государственный праздник, исполнение должно быть выполнено на следующий рабочий день. Кроме того, все временные периоды заканчиваются в 17:00. местное время (т. е. местонахождение имущества) соответствующего дня. См. пункт 11(b) Договора купли-продажи жилого помещения.

Florida Realtors также имеет коммерческий контракт и контракт на незанятую землю. Для обоих этих контрактов используются календарные дни, за исключением расчетных периодов времени в 5 дней или менее, которые рассчитываются без учета субботы, воскресенья или национальных официальных праздников.Как и в случае с контрактами с риелторами Флориды и адвокатами Флориды, если период времени заканчивается выходным или государственным праздником, время исполнения продлевается до 17:00. следующего рабочего дня. См. пункт 3 Коммерческого договора и пункт 10 Договора о свободной земле.

Отмена договора листинга

Если продавец решает расторгнуть соглашение о листинге, такое как Соглашение о листинге с исключительным правом продажи, до даты его расторжения, брокер должен разрешить продавцу расторгнуть соглашение. Нет никакого одностороннего права расторгнуть Соглашение о листинге с исключительным правом продажи. Если брокер согласен, агент может использовать форму изменения соглашения о листинге. Документ предлагает два варианта, перечисленных в середине формы: условное прекращение и безусловное прекращение. Брокер листинга и продавец должны внимательно изучить разницу и выбрать один из этих вариантов, чтобы они оба понимали, какие права и обязанности, если таковые имеются, распространяются за пределы согласованного досрочного расторжения.

Отмена контракта

  • Покупатель, у которого есть договор купли-продажи жилья КАК ЕСТЬ, имеет очень сильное право на аннулирование в течение периода проверки. В пункте 12 этого контракта говорится, что возможность расторжения находится на «исключительном усмотрении» покупателя, и депозит покупателя должен быть возвращен ему / ей.
  • Военнослужащие имеют особую возможность расторгнуть контракт, если они получают приказ о постоянном изменении станции, требующий от них отойти на 35 миль или более от местоположения собственности. Военнослужащий должен предоставить уведомление продавцу или залогодателю вместе с копией официальных военных приказов или письменным подтверждением, подписанным его / ее командиром. (Раздел 689.27(2)(a) Устава Флориды)
  • После того, как продавец принял предложение покупателя о собственности, покупатель не имеет автоматического трехдневного права на отмену, если только договор не включает это как особое положение. Ни одна из форм контрактов с риелторами Флориды не предусматривает этого права.
  • Контракт может иметь различные непредвиденные обстоятельства, которые позволяют любой из сторон отменить его. Как и в случае любого вопроса о толковании договора, язык договора имеет первостепенное значение для определения прав сторон, поэтому мы советуем всегда предлагать сторонам обратиться за юридической консультацией к лицензированному специалисту, если они хотят получить дополнительную информацию о договоре. права.

Контракты на языках, отличных от английского

Все договоры купли-продажи жилья с риелторами Флориды и приложения к ним доступны на немецком, испанском и португальском языках. Найдите их здесь. Обратите внимание, что эти документы предназначены только для перевода и не являются официальными документами для использования в транзакции.

Доверенность на подписание закрывающих документов

  • Продавец может выдать доверенность на право подписи закрывающих документов другому лицу.

Закон Флориды разрешает использование доверенности при сделках с недвижимостью во Флориде. В этом документе должны быть указаны конкретные полномочия, которые продавец предоставляет доверенному лицу.Если доверенность будет подготовлена ​​и подписана в другом штате или стране, важно связаться с агентом по закрытию, чтобы подтвердить, что доверенность будет действительной, и решить любые проблемы до закрытия. Доверенность должна соответствовать законодательству Флориды. Продавец должен подписать доверенность в присутствии двух подписавшихся свидетелей, и она должна быть должным образом нотариально удостоверена. Могут быть дополнительные требования, если документ подготовлен и подписан за пределами Соединенных Штатов, например, наличие основного визита в США. S. посольство или консульство для нотариальных услуг или заверение подлинности документа иностранного нотариуса.

  • В случае умершего человека личный представитель, назначенный во время завещания, имеет право подписывать документы и принимать решения, касающиеся распоряжения имуществом. Помните, что статус человека как наследника умершего не обязательно делает его или ее владельцем до тех пор, пока не будет закрыто завещание. Кроме того, важно знать, что доверенность (даже бессрочная) не может пережить смерть доверителя.

Подробнее о периодах времени

  • Все соглашения о листинге во Флориде должны иметь окончательную дату расторжения. Лицензиат может быть привлечен к ответственности Комиссией по недвижимости Флориды (FREC) за то, что он не указал определенную дату истечения срока действия в соглашении о листинге. Агент и продавец должны выбрать взаимоприемлемую дату расторжения, которую они всегда могут изменить или продлить по обоюдному согласию. (Раздел 475.25(1)(r) Устава Флориды)
  • Дополнение к контракту (ссылка на форму в Form Simplicity) дает участникам быстрый и простой способ изменить общие периоды времени, определенные в договоре (периоды утверждения/обязательства по кредиту, период проверки, период проверки права собственности и т. д.). Просто отметьте поле (или поля) для периода (ов), который вы хотите изменить, и подпишите приложение сторонами. Как всегда, если вы беспокоитесь о том, как правильно изменить договор, направьте своего клиента за помощью к профессиональному юристу.
  • Если покупателю требуется дополнительное время для обеспечения финансирования, вам следует запросить у продавца продление даты закрытия, а также запросить продление срока непредвиденных обстоятельств финансирования. Продление даты закрытия автоматически не увеличивает время, в течение которого покупатель может получить финансирование.Как правило, контракт, зависящий от финансирования, включает временные рамки, в течение которых покупатель может подать заявку и получить финансирование. В зависимости от условий контракта и непредвиденных обстоятельств финансирования покупатели могут рискнуть потерять свои деньги условного депонирования, если они не смогут обеспечить финансирование до истечения срока их непредвиденных обстоятельств финансирования.

Лизинг после закрытия

Если объект недвижимости сдается в аренду после закрытия сделки, покупатель и продавец должны внимательно изучить термины владения и аренды в договорах, чтобы получить полное представление о своих правах и обязанностях в этом вопросе, и им следует проконсультироваться с юристом, если им нужна помощь. понимания или соблюдения этих условий.Вот краткое изложение этих разделов, описанных в контрактах между риелторами Флориды и адвокатами Флориды (FR/Bar), расположенными в хронологическом порядке: 

  1. Продавец должен доставить копии договора(ов) аренды и письменное раскрытие фактов и условий покупателю в течение пяти дней после Даты вступления в силу.
  2. Покупатель может расторгнуть договор, направив письменное уведомление продавцу в течение пяти дней после получения договоров аренды и письменного сообщения, если они не удовлетворены покупателем.
  3. Продавец должен предоставить письмо(я) об оспаривании (или аффидевит продавца, если продавец не может получить письмо об оспаривании) покупателю не менее чем за 10 дней до закрытия сделки.
  4. Покупатель может расторгнуть договор, направив письменное уведомление продавцу в течение пяти дней после получения (но не позднее, чем за пять дней до Даты закрытия), если письмо об эстоппеле или письменные показания продавца существенно отличаются от договоров аренды или заявлений продавца в письменной форме. раскрытие, только что описанное в пункте 1.

Дата закрытия

Если стороны не закрываются в дату закрытия, контракт все еще существует. Затем возникает вопрос, почему контракт не был заключен и нарушила ли одна (или обе) стороны соглашение.

Предложения и встречные предложения

  • Продавец не обязан принимать какие-либо предложения. Никто не может заставить продавца заключить договор, даже если оферта содержит все требования, предусмотренные договором листинга. Помните, что решение продавца не всегда основывается только на сумме в долларах, поэтому его не следует оценивать в вакууме.Например, возможно, более высокое предложение включало более раннюю дату закрытия.
  • Закон не требует, чтобы покупатель или продавец сообщали в письменной форме о своем решении отклонить предложение другой стороны.
  • Закон штата Флорида не требует от продавца вести переговоры с каждым покупателем в том порядке, в котором были получены предложения.
  • Встречная оферта служит отклонением первоначальной оферты. Таким образом, первоначальное предложение больше не актуально.
  • Если продавец получает несколько предложений по собственности, продавцу технически разрешено возражать более чем одному предложению одновременно в письменной форме.Однако сделать это может быть сложно. Если продавец предъявляет в письменной форме более одного предложения, и каждое встречное предложение принимается до того, как продавец сможет сообщить о намерении отозвать свое встречное предложение одному из покупателей, продавец может быть связан несколькими письменными контрактами и, таким образом, нести потенциальную ответственность перед этими покупателями. покупатели.

Оценка непредвиденных обстоятельств

Непредвиденные обстоятельства, связанные с оценкой покупной цены, не предусмотрены в основном договоре между риелторами Флориды и адвокатами Флориды. Если покупатель хочет иметь возможность расторгнуть договор, если оценка имущества не соответствует покупной цене, он или она должен использовать Комплексное Райдер F, Непредвиденные обстоятельства оценки.

Многие ошибочно полагают, что формулировка в параграфе о финансировании контракта во всех случаях действует как непредвиденное обстоятельство, связанное с оценкой цены покупки. В формулировке оценки в положении о финансировании указывается только то, что покупатель потенциально может выйти из сделки, если оценка не будет соответствовать условиям одобрения займа. Таким образом, кредитор может не требовать оценки имущества по покупной цене, если покупатель вносит крупный первоначальный взнос.

Использование дополнений

Если в исполненном контракте есть несоответствия между предварительно напечатанными положениями и приложением, рукописные и машинописные условия обычно имеют преимущественную силу по сравнению с предварительно напечатанными условиями, которые прямо противоречат друг другу.

Уступка прав в договоре

Чтобы покупатель мог уступить свои права по договору купли-продажи другой стороне, стороны должны иметь переуступаемый договор. Затем Покупатель 1 (цедент) и Покупатель 2 (правопреемник) должны заключить письменное соглашение о переуступке контракта, которое должно быть составлено одним из их поверенных.

Место закрытия

Во Флориде нет закона, обязывающего закрытие недвижимости в округе, где находится недвижимость.Однако многие формы договоров купли-продажи включают предварительно распечатанные положения, указывающие, где должно произойти закрытие.

Выбор контракта

Единый агент и агент по сделке должны своевременно представлять «все предложения и встречные предложения, если только одна из сторон ранее не указала лицензиату иное в письменной форме». Таким образом, если продавец ранее дал указание своему единоличному агенту или агенту по сделке в письменной форме, что ему или ей не должны представляться какие-либо предложения, написанные на определенной форме контракта, то это не будет нарушением для единственного агента или агента по сделке продавца. отказаться предъявить его продавцу.Если продавец ранее не уведомил об этом своего единственного агента или агента по сделке в письменной форме, то агент должен своевременно представить предложение. (Разделы 475.278(2) и (3)(a), Устав штата Флорида)

Законы штата Индиана о наследовании: что вам следует знать

Хотя некоторым жителям Индианы придется платить федеральные налоги на недвижимость, в Индиане нет собственных налогов на наследство или недвижимость. Ниже мы подробно описываем, как поместье Индианы будет обращаться с вашим имуществом, если есть действительное завещание, а также кто имеет право на ваше имущество, если у вас есть недействительное завещание или его нет вообще.Вопросы планирования недвижимости и наследования могут быть довольно сложными, поэтому, если вам нужны дополнительные рекомендации по пониманию законов Индианы о наследовании, воспользуйтесь бесплатным инструментом SmartAsset для подбора финансовых консультантов.

Взимается ли в Индиане налог на наследство или налог на имущество?

Индиана не взимает государственные налоги с наследства или поместья резидентов и нерезидентов, владеющих недвижимостью в штате Индиана. Тем не менее, убедитесь, что вы не забыли подать следующее:

  • Окончательные индивидуальные декларации по федеральному подоходному налогу и подоходному налогу штата – каждая должна быть подана в налоговый день года, следующего за годом смерти физического лица
  • Декларация о подоходном налоге с федерального имущества/доверительного фонда – подлежит уплате до 15 апреля года, следующего за годом смерти физического лица
  • Декларация по федеральному налогу на имущество — подается через девять месяцев после смерти физического лица, хотя возможно автоматическое продление на шесть месяцев, если запрашивается до завершения девятимесячного периода.
    • Это требуется только для отдельных объектов недвижимости, которые превышают общую сумму активов и предшествующую налогооблагаемую стоимость подарка в размере 12 долларов США.06 миллионов (24,12 доллара на пару) в 2022 году

Подача типичной налоговой декларации проста, но заполнение декларации от имени наследника требует немного больше работы. Вы можете подать заявку онлайн, по факсу или по почте в IRS, чтобы получить идентификационный номер работодателя (EIN). Этот крайне важный номер будет представлять недвижимость во всех налоговых ситуациях.

Смерть с волей в Индиане

Чтобы завещание считалось действительным в соответствии с законодательством штата Индиана о наследовании, оно должно быть не только написано от руки или напечатано, но и содержать подписи наследодателя и двух свидетелей.Если умерший физически не может подписать свое завещание до смерти, другое лицо может подписать за него или ее. Однако для этого наследодатель должен дать четкое указание.

Любой, кто составляет завещание, отвечающее этим требованиям, оставляет после себя то, что считается «наследственным» имуществом. Это, несомненно, самая идеальная ситуация, поскольку она предоставляет наследодателю наивысший уровень контроля над наследством, позволяя его или ее личным желаниям диктовать, кто получит его или ее имущество после смерти.

Душеприказчик, иногда называемый личным представителем и назначаемый по завещанию наследодателя, по существу является управляющим имуществом. В обязанности на этой должности входит погашение долгов, о которых умерший никогда не заботился, распределение имущества между наследниками и надзор за всеми окончательными расходами.

Смерть без воли в Индиане

Наследование по завещанию становится образцом для наследования имущества умершего, если он или она умирает, не создав его.Каждый штат обрабатывает этот сценарий по-своему, хотя в Индиане наследниками без завещания являются все, от вашего супруга и детей до ваших тетей и дядей.

Имущество наследодателя делится на недвижимое и личное. Дома и любая земля являются недвижимым имуществом, а личной собственностью является все остальное, например, ваша машина и драгоценности. В зависимости от того, кто вас выживет, эти предметы наследуются в разном процентном соотношении для разных людей.

Подобно своему аналогу по завещанию, наследственное имущество без завещания требует, чтобы его собственный душеприказчик осуществлял наследование имущества в соответствии с законом о наследовании по завещанию.В идеальном мире это был бы кто-то, кто знаком с умершим.

Процесс завещания в Законе о наследовании штата Индиана

Хотя завещание обычно пользуется плохой репутацией, завещание было добавлено в законы о наследовании в Индиане, чтобы защитить последнюю волю умершего, независимо от того, было ли у него или нее завещание или нет. Если наследодатель умер без завещания, суд попытается обеспечить надлежащее правопреемство без завещания. В конечном счете, стоимость имущества определяет, как с ним будет обращаться судебная система.Эти опции включают в себя:

  • Завещание под надзором . Эта форма завещания является наиболее практической и требует одобрения суда для любого наследства или других разделов имущества.
  • Небольшое поместье – Имущество, содержащее имущество общей стоимостью менее 50 000 долларов США, может не завещать наследство, хотя это не включает недвижимость умершего.
  • Завещание без надзора – По сути, это промежуточный вариант, требующий гораздо меньше внимания суда, чем завещание под надзором.Однако распорядитель наследства и все наследники должны дать согласие на эту форму завещания.

Супруги в Индиане Закон о наследовании

Доля супруга в имуществе умершего, оставшегося без завещания, сильно различается и зависит от того, кто также переживет его или ее. Например, если у умершего и супруга есть общий ребенок или внук умершего ребенка, супруг имеет право на половину имущества.

Тем не менее, для умерших, у которых был хотя бы один ребенок от бывшего партнера, доля наследства супруга изменится.В этом случае супруг получает половину личного имущества умершего и одну четверть его или ее недвижимого имущества, хотя любые денежные требования в отношении недвижимости необходимо будет вычесть в соответствии с законами о наследовании штата Индиана.

Допустим, в игре нет детей, но родители умершего пережили его или ее. Поскольку родители считаются дальнейшими родственниками, а не прямыми потомками, супругу отдается три четверти имущества, а оставшаяся четверть достается родителям.

В штате Индиана, если выяснится, что супруг ушел или изменял умершему во время его или ее смерти, этот оставшийся в живых супруг может потерять какие-либо права на имущество.

Закон о наследовании детей в Индиане

Наследование ребенка в Индиане во многом зависит от того, кем являются его биологические или приемные родители, а также от того, умер ли их родитель вместе с пережившим супругом или нет. Если произойдет этот последний сценарий, имущество, оставшееся без завещания, будет разделено поровну, или «в порядке очереди», между всеми детьми наследодателя в соответствии с законами о наследовании штата Индиана.

Когда родитель ребенка умирает, не оставив завещания, а оставшийся в живых супруг является его или ее другим родителем, этот ребенок наследует половину имущества умершего. Однако, если умерший вступил в повторный брак с лицом, не являющимся родителем ребенка, до его или ее смерти, ребенок получает все, что осталось после супружеского требования одной четверти недвижимого имущества и половины личного имущества умершего.

Наследование по закону: супруги и дети
– Если супруг(а), но нет детей или родителей – Все имущество супругу
– Если супруг, и по крайней мере один ребенок с супругой или внуком умершего ребенка – 1/2 наследства супругу
– 1/2 наследства делится поровну между детьми или внуками
– Если супруг, и по крайней мере один ребенок от предыдущего супруга или внук умершего ребенка – 1/2 личного имущества супругу
– 1/4 стоимости недвижимого имущества супругу за вычетом любых денежных требований, предъявляемых к имуществу
– Остаток имущества делится поровну между детьми или внуками
– Если супруг и один или оба родителя, но нет детей – 3/4 наследства супругу
– 1/4 наследства родителю(ям)
– Если есть дети, но нет супруга – Поместье делится поровну между детьми

Биологические и усыновленные дети в Индиане — одно и то же, а это означает, что каждый из них получит равное наследство в соответствии с законами Индианы о наследовании. Ребенок считается биологически вашим также и в том случае, если он или она были зачаты до вашей смерти, но родились после. Для этого ребенок унаследует, как если бы он или она были живы, когда вы умерли.

Если ребенок родился незаконнорожденным или вне брака, он или она получит права наследования, как если бы его или ее родители были женаты. Однако в случае отца, который является умершим, отцовство должно быть доказано и может быть сделано несколькими различными способами. К ним относятся тест на отцовство, признание отца, брак между отцом и матерью и многое другое.

Если вы не решите усыновить своих пасынков и приемных детей на законных основаниях, им не будут предоставлены какие-либо права на ваше имущество без завещания.

Незамужние лица без детей в Законе о наследовании штата Индиана

Оставшийся в живых супруг и оставшиеся в живых дети, как правило, являются наиболее распространенными типами наследников без завещания. Так куда же денется ваше имущество, если вы не замужем и у вас нет детей? Эта таблица показывает это шаг за шагом:

.
Наследование по закону: расширенная семья
– Если родители, но нет супруга или детей – Все имущество родителям
– Если родители и братья и сестры – Имущество делится поровну между братьями и сестрами и родителями
– Минимальная доля родителя составляет 1/4 наследства
– Если родители и умершие братья и сестры – Имущество делится поровну между родителями, племянницами и племянниками
– Минимальная доля родителя составляет 1/4 наследства
– Если нет родителей или братьев и сестер – Поместье делится поровну между племянницами и племянниками
– Если нет племянниц и племянников – Имение разделено поровну между бабушкой и дедушкой по отцовской/материнской линии
– Если нет бабушек и дедушек — Поместье разделено поровну между тётями и дядями
– Если нет тети и дяди – Поместье разделено между двоюродными братьями, согласно стирпу

Конфискация — это процесс, посредством которого государство забирает ваше имущество и становится его владельцем, если не будет законного лица, которое могло бы его получить.В законе о наследовании в Индиане почти нет ни одного семейного камня, который не остался бы нетронутым, что делает очень вероятным, что ваша собственность будет унаследована родственником той или иной степени.

Наследство штата Индиана без завещания

Хотя процесс завещания не является обязательным для каждого поместья в Индиане, значительная часть из них будет вынуждена обратиться в суд. Однако есть определенные активы умершего, которые пропустят этот процесс, поскольку у них уже есть наследники или бенефициары.К ним относятся:

  • Страхование жизни
  • Пенсионные счета, такие как IRA
  • Передача прав собственности на транспортные средства, инвестиции и недвижимость
  • Совместная аренда недвижимости
  • Жилая трастовая собственность
  • Банковские счета с выплатой на случай смерти

Другие ситуации в Законе о наследовании штата Индиана

Если родитель ребенка из штата Индиана будет осужден за убийство, преднамеренное непредумышленное убийство или другое преступное деяние, повлекшее смерть другого его родителя, пережившему родителю не будет разрешено наследовать имущество своего ребенка в соответствии с законами штата Индиана о наследовании.

Как и в большинстве штатов США, полукровные родственники имеют те же права, что и любые чистокровные родственники умершего, в соответствии с законами о наследовании штата Индиана.

Иммиграционный статус любого потенциального наследника из Индианы не имеет значения с точки зрения закона штата. Поэтому любой человек может наследовать, независимо от того, является ли он или она незаконным иностранцем или гражданином США.

Если родственница забеременела возможным наследником вашего имущества, оставшегося без завещания, до вашей смерти, и этот ребенок родится позже, он или она унаследует, как если бы он или она были живы, когда вы умерли, в соответствии с законами штата Индиана о наследовании.

Ресурсы для планирования недвижимости

Управление собственным имуществом или урегулирование сложностей наследования денег из имущества умершего любимого человека включает в себя множество сложных вопросов. Это может быть таким ошеломляющим предприятием — с налогами, возможными судебными разбирательствами и многим другим. Иногда вам может понадобиться небольшая дополнительная помощь от знающего специалиста, например финансового консультанта, особенно в понимании законов Индианы о наследовании.

Найти квалифицированного финансового консультанта несложно. Бесплатный инструмент SmartAsset подбирает вам до трех финансовых консультантов, которые обслуживают ваш регион, и вы можете бесплатно взять интервью у своих консультантов, чтобы решить, какой из них подходит именно вам. Если вы готовы найти консультанта, который поможет вам достичь ваших финансовых целей, начните прямо сейчас.

Фото: ©iStock.com/DNY59, SmartAsset.com, ©iStock.com/Davel5957

Апелляционный суд Танзании выносит решение о согласии супругов на ипотеку: Clyde & Co

11 мая 2020 года Апелляционный суд вынес решение по делу Хадиджа Исса Арерари против Турции.Почтовый банк Танзании. Апелляционный суд рассмотрел вопрос о разумных шагах, предпринятых кредиторами для проверки согласия супругов в ипотеке. Они считали, что залогодержатель был прав, выплатив кредит, полагая, что на заложенное имущество не было процентов третьих лиц. В этом обновлении мы рассмотрим судебное решение и его влияние на банковский и финансовый сектор.

Предыстория дела

Почтовый банк Танзании ( Залогодержатель ) выдал кредит г-нуМвануке ( Заемщик ), обеспеченный закладной третьей стороны на правоустанавливающий документ г-на Пангани ( Залогодатель ). Залогодержатель дал показания под присягой, что он не женат и является единственным владельцем заложенного имущества. Заемщик не выполнил свои обязательства по кредиту; следовательно, Залогодержатель воспользовался своим правом на принудительное взыскание в соответствии с законом, чтобы продать заложенное имущество, чтобы взыскать непогашенную сумму.

Залогодержатель утверждал, что необходимо подать оговорку для защиты интересов третьего лица в отношении заложенного имущества

 

миссисХадиджа Исса Арерари (, апеллянт ) обжаловала продажу заложенного имущества в Окружном суде по земельным и жилищным вопросам ( DLHT ), утверждая, среди прочего, что она является законной женой Залогодателя, и ее согласие не запрашивалось. и полученные до создания ипотеки на их супружеское имущество, как того требует закон.

DLHT вынесено решение в пользу заявителя. Залогодержатель, недовольный выводами DLHT, успешно подал апелляцию в Высокий суд Танзании (высокий суд ).В своем решении Высокий суд постановил, что заявительница не смогла доказать, что она была супругой Залогодателя, поскольку заложенное имущество было зарегистрировано на единственное имя Залогодателя, который также дал письменные показания под присягой, что в На момент создания ипотеки он не был женат и являлся единственным собственником заложенного имущества. Заявитель предпочел подачу апелляции в Апелляционный суд.

Представления

Апеллянт утверждала, что ее согласие было необходимо до создания ипотеки в соответствии с требованием в соответствии с разделом 59 Закона о браке, глава 29 R.E. 2002, в котором говорится следующее:

Если какое-либо имущество или доля в супружеском доме принадлежит мужу или жене, он или она не может, пока существует брак и без согласия другого супруга, отчуждать их путем продажи, дарения, аренды, ипотеке или иным образом, и считается, что другой супруг имеет в нем интерес, который может быть защищен оговоркой, предупреждением или иным образом в соответствии с действующим на данный момент законом, касающимся регистрации права собственности на землю или документов.

Далее она утверждала, что первый апелляционный суд ошибся, заявив, что интерес к заложенному имуществу может быть защищен только с помощью оговорки, что, по ее мнению, было неверным, поскольку истец не может быть лишен своего права на заложенное имущество только потому, что никаких предостережений не подано.

Апеллянт также оспорил письменные показания под присягой Залогодателя на предмет их несоответствия и того, что на них нельзя было полагаться в суде. Она также утверждала, что Залогодержатель должен был предпринять разумные шаги, чтобы узнать о семейном положении Залогодателя, и что простое обращение к арендаторам заложенного имущества не является «разумными шагами» по закону.

Залогодержатель утверждал, что оговорка должна быть подана для защиты интересов третьего лица в отношении заложенного имущества. Залогодержатель также утверждал, что предполагаемая дефектность аффидевита была лишь незначительной и незначительной и что Залогодержатель предпринял достаточные разумные шаги, чтобы узнать о семейном положении Залогодателя.

Решение

Важнейший вопрос заключается в том, была ли ипотека искового имущества надлежащей по закону. Апелляционный суд постановил, что подача оговорки для защиты интересов супружеского дома теперь не является требованием в связи с поправкой, внесенной в статью 114 Закона о земле, которая была внесена в раздел 8 (2) и (3) Закона об ипотечном финансировании. (Особые положения) Закон №17 от 2008 г. (Закон № об ипотечном финансировании № ). Раздел 8 (2) и (3) Закона об ипотечном финансировании возлагает на себя ответственность за раскрытие информации о том, есть ли у залогодателя супруга залогодателя, при этом залогодержатель должен предпринять «разумные шаги» для проверки такой информации.

Апелляционный суд также постановил, что залогодатель должен дать присягу под присягой в отношении своего семейного положения, и что имеет решающее значение, так это содержание под присягой. Поскольку залогодатель не денонсировал содержание своих письменных показаний, Апелляционный суд согласился с выводом Высокого суда о том, что допустимость письменных показаний не имеет значения.

Апелляционный суд заявил, что апеллянт лишен права возражения в соответствии с принципом эстоппеля, сформулированным в соответствии со статьей 123 Закона о доказательствах [глава 6 R.E. 2002], и, таким образом, заявительница не может оспорить письменные показания под присягой, поскольку она не давала их под присягой.

Наконец, Апелляционный суд отклонил апелляцию, постановив, что Залогодержатель был прав, выплатив кредит, полагая, что на заложенное имущество не было процентов третьих лиц, следовательно, ипотека была действительной. Таким образом, подача заявления Заявителем в DLHT была продуманным шагом, направленным на то, чтобы лишить Залогодержателя того, что он должен был получить.

Что мы можем узнать из этого дела Апелляционного суда

  • Залогодатель по закону обязан раскрыть информацию о своем супруге и получить согласие супруга перед созданием ипотеки на супружеское имущество.
  • Кредиторы должны обеспечить получение письменных показаний и принять разумные меры для проверки семейного положения залогодержателей.
  • Супруги, которые не имеют совместной регистрации документов, подтверждающих право собственности на их супружеское имущество, должны взять на себя обязательство либо получить совместную регистрацию, либо подать заявление о возражении против собственности, чтобы защитить себя от неблагоприятного случая, когда их супруг берет страницу у г.книгу Пангани и не раскрывает свой семейный статус. Хотя предостережение больше не является обязательным требованием в соответствии с законом, оно создает дополнительный уровень защиты для пострадавшего супруга. Это связано с тем, что при проведении поиска в земельном кадастре в соответствующем отчете о поиске появится предостережение, предупреждающее банки / кредиторов о том, что недвижимость является супружеским домом.

Мы надеемся, что эта информация была полезной. Если вам потребуется дополнительная информация, пожалуйста, не стесняйтесь обращаться к нам.

Как продать дом, если один партнер отказывается

ДЬЯВОЛ В ДЕТАЛЯХ

Есть несколько документов по продаже дома. В дополнение к договору о листинге недвижимости (если применимо) должна быть следующая документация стандарта

  • Договор купли-продажи, заключенный между продавцом и покупателем. В договоре купли-продажи устанавливаются определение имущества, цена продажи, любые дополнительные исключения или дополнения, включенные в договор.
  • Ипотечная или кредитная записка. Ипотека устанавливает залоговую стоимость имущества.
  • Документ о предоставлении прав идентифицирует фактическое право собственности. Это особенно важно, если продажа имущества оспаривается. Лицо (лица), указанные в акте дарения, имеют право передать право собственности на имущество (если только продажа не заблокирована судом). Если в акте появляются дополнительные имена, право собственности не может быть юридически передано без их подписи.

В случае развода и последующего права совместной собственности судья может решить, кто может законно продать дом и сколько другой партнер получит от доли в результате продажи.

ВЫИГРЫШ/ВЫИГРЫШ

Осложнения в сфере недвижимости не ограничиваются разводом. Суда совладельцев могут сделать сделки столь же трудными, как и расторжение брака.

Мне казалось отличной идеей купить этот загородный дом со своим лучшим другом до того дня, когда они перестали быть друзьями. Вам нужно выйти из собственности, а другой партнер отказывается продавать. Есть несколько ресурсов, чтобы решить.

  • Выкуп у другого партнера.Независимо от отношений, вы можете попытаться смягчить ситуацию совместной собственности, выкупив другую сторону. Если совладелец не желает продавать свою долю, он может согласиться купить вашу долю. В любом случае после передачи доли законный владелец (владельцы) получает контроль над имуществом.
  • Продайте свою долю другому покупателю. Юридическое право собственности дает право на продажу указанной части имущества. Вариант звучит просто, но может оказаться трудным для продажи. Покупателя, готового приобрести долю в собственности, может оказаться трудно найти. Этот вариант нежизнеспособен, если дом является супружеским домом.
  • Принудительная продажа  часто используется для продажи унаследованного имущества, если все наследники не согласны. Для принудительной продажи требуется постановление суда о разделе имущества. Имущество разделено между акционерами, и каждая доля может быть продана законным владельцем. В случае дома, который не может быть разделен, судья может распорядиться о продаже имущества и распределении прибыли (или убытков) между акционерами.

ДОВЕРЯЙТЕСЬ ЛУЧШИМ

Опытные агенты по недвижимости знают о многих ловушках при представлении собственности, когда все участники не согласны. Предложение представляет собой время, усилия, деньги и эмоциональный стресс для всех заинтересованных сторон. Привлечение покупателя к столу и отказ продавца ставит под угрозу целостность всех участников, и это редко оказывается приятным опытом для кого-либо.

Aniya Equity занимается решением проблем продажи дома со спины владельца.Мы специализируемся на работе с владельцами недвижимости, которым необходимо продать при любых обстоятельствах – без лишних вопросов. Наша цель состоит в том, чтобы устранить бремя и сделать процесс продажи максимально быстрым и простым. Избавьтесь от стресса при продаже. Позвоните сегодня для бесплатной консультации с одним из наших специалистов по недвижимости. Даже на жарком рынке нашего региона – вопросы продажи вашего дома следует доверить лучшим!

Источники:

https://oakgroveky.орг/около/

http://www.churchilldownsincorporated.com/

https://kentuckydowns.com/racing/news/ky-downs-asks-to-build-oak-grove-harness-track-major-expansion-planned-at-franklin-site

https://www.wdrb.com/news/business/churchill-downs-breaks-ground-on-oak-grove-ky-racetrack/article_cd3c5094-5aee-11e9-a2fa-8b31122a0f83.html

https://www. bizjournals.com/louisville/news/2019/07/26/churchill-downs-keeneland-racing-and-gaming-venue.html

https://www.paulickreport.com/news/the-biz/churchill-downs-hotel-and-casino-imong-company-projects-put-on-hold-during-coronavirus-pandemic/

https://www.kentuckynewera.com/news/article_cd3fd9eb-79ba-599c-9ccc-7d49b6dfa293.html


Быстро продать свой дом | Мы покупаем дома

Для бесплатной консультации, ни к чему не обязывающей, позвоните по телефону: 615-669-1610 или заполните эту форму для вашего предложения FAIR

Риски при передаче ипотечного имущества по договору без разрешения кредитора — Denha & Associates, PLLC

Автор: Лэнс Т.Денха, эсквайр

Есть несколько ситуаций, когда вам может понадобиться изменить право собственности на недвижимость. Чтобы назвать несколько примеров, владельцам недвижимости может потребоваться подписать акт об отказе от прав бывшего супруга, добавить нового владельца (например, нового супруга) в документ, лишить права собственности умершего владельца, подготовить акт, чтобы избежать завещать, передавать имущество в живой траст или передавать имущество ООО или другой коммерческой организации.

В каждой из этих ситуаций потребуется Акт для изменения права собственности на недвижимость.Но что делать, если недвижимость уже находится в ипотеке? Вам нужно разрешение от вашего банка или другого кредитора, чтобы передать имущество? Ответ зависит от типа перевода.

Пункт о сроках продажи  – это положение в ипотечном документе, которое требует полной выплаты всего остатка кредита, если имущество передается кому-либо другому. Хотя положения о сроках продажи были разработаны для применения при продаже недвижимости независимой третьей стороне, они применяются к любой передаче недвижимости новому владельцу.Даже если новый владелец является трастом или бизнесом, которым вы владеете, может быть активирован пункт о сроках продажи.

Оговорки об оплате при продаже являются общими. Вы найдете их практически во всех ипотечных кредитах на жилую недвижимость в США. Кредитор всегда должен решить, следует ли применять пункт об оплате при продаже. Если ваш кредитор решит применить пункт о сроках продажи (процесс, известный как , называющий кредит ), кредитор может заставить вас полностью погасить кредит или рискнуть потерять имущество в результате обращения взыскания. Однако исторически это радикальная мера, которая может использоваться кредиторами, но не так часто. До тех пор, пока ипотека выплачивается, большинство банков не будут жаловаться или пытаться обеспечить соблюдение пункта о сроках продажи. А если ипотека не будет выплачена, банк лишит права выкупа независимо от пункта о сроках продажи.

Поскольку большинство кредиторов не стремятся активно применять положения об оплате при продаже, когда недвижимость фактически не была продана, многие домовладельцы не беспокоятся о получении разрешения кредитора, когда они передают недвижимость в свое доверительное управление или бизнес или добавляют или удаляют семью член.Если это не скрыто, передача собственности без разрешения кредитора не является незаконной. Однако имейте в виду, что это создает техническую возможность того, что кредитор может обеспечить соблюдение пункта о сроках продажи. Для этого у Кредитора могут быть веские деловые причины. Например, в условиях повышения процентной ставки Кредитор может отозвать ссуду с любым техническим дефолтом, чтобы получить более высокую процентную ставку, чтобы он мог повторно ссудить деньги по более высокой процентной ставке. Если не применяется исключение (см. ниже), передача создает, по крайней мере, отдаленную возможность того, что кредитор может отозвать ссуду.

Ниже приведены все ситуации, когда кредитор не может потребовать ссуду на основании пункта о сроке продажи:

  • Отсутствие сроков погашения при продаже Пункт – Нет общего права отозвать кредит при отсутствии разрешающего положения в кредитных документах. Если в ипотеке нет пункта о сроках продажи, кредитор не может отозвать кредит.
  • Младшие ипотечные кредиты – Создание второго ипотечного кредита не является передачей, которая приводит в действие пункт о сроке продажи. Исключение существует для «создания залога или другого обременения, подчиненного инструменту обеспечения кредитора, который не связан с передачей прав владения недвижимостью.
  • Передача оставшемуся совладельцу – Кредитор не может отозвать ссуду, если ваша собственность переходит к оставшемуся совладельцу по праву наследования.
  • Передача по наследству  – Если родственник унаследует имущество после вашей смерти, кредитор не может использовать пункт о сроках продажи для отзыва кредита.
  • Передача супругу или ребенку  – Кредитор не может обеспечить принудительное исполнение пункта о сроках продажи для «передачи, когда супруг или дети заемщика становятся собственниками имущества.Это защищает переводы вашему супругу или детям.
  • Передача имущества при разводе . Если вы передаете имущество в рамках развода, кредитор не может назвать ссуду «передачей, являющейся результатом декрета о расторжении брака, соглашения о раздельном проживании или соглашения о непредвиденном урегулировании имущества, супруга заемщика становится собственником имущества».
  • Передача в «Живой траст» . Исключение также существует для переводов в «живой» траст в целях имущественного планирования, если заемщик является бенефициаром траста с постоянным правом владения имуществом.

Эти исключения защищают домовладельцев, которые передают недвижимость для планировки участка или по другим личным причинам. Однако обратите внимание, что в этот список включены переводы юридическим лицам  , а не . Передача в ООО или другую форму бизнеса может по-прежнему вызывать действие пункта о продаже, даже если вы продолжаете косвенно владеть имуществом через наше владение 100 процентами бизнеса после передачи.

Обратите внимание, решение о том, запрашивать ли разрешение кредитора, зависит от вашей терпимости к риску.У кредиторов нет стимула одобрять переводы, и они часто просто не отвечают на просьбы о разрешении. По этим причинам некоторые владельцы недвижимости могут колебаться, не получив согласия Кредитора, в то время как другие будут бросать кости и надеяться, что они не облажаются.

Совместная собственность с правом наследования лучше, чем совместная аренда

Существует несколько традиционных методов владения собственностью, в том числе: совместная аренда, совместная аренда или совместная собственность. Кроме того, Калифорния позволяет супружеским парам владеть имуществом как « совместное имущество с правом наследования ». Каждый метод имеет свои преимущества. Вы можете по-разному владеть правами собственности на разные участки недвижимости, в зависимости от того, кто является другими владельцами.

Каким образом супружеская пара должна владеть правами на недвижимое имущество, которое они приобретают?

Если у вас нет живого траста, учрежденного по номеру , и вы и ваш супруг/супруга совместно владеете недвижимостью в Калифорнии, вам следует настоятельно рассмотреть вопрос о том, чтобы владеть вашей недвижимостью как «общественной собственностью с правом наследования».

Почему?

Если вы владеете имуществом в качестве общих арендаторов , каждый из вас владеет неделимой частью имущества. Вы можете продать, сдать в аренду или отказаться от доли владения в любое время. Ваша доля собственности является частью вашего имущества и подлежит завещанию. В то время как ваш наследник получит повышение в основе на основании своего наследства — повышение в основе означает, что основой ваших наследников в унаследованной части имущества будет расчетная справедливая рыночная стоимость на дату смерти умершего человека, а не сумма, которую вы заплатили за собственность, расходы на завещание могут быть чрезвычайно дорогостоящими и трудоемкими для ваших наследников.В Калифорнии завещание требуется каждый раз, когда умерший человек владеет активами на сумму более 150 000 долларов, подлежащими завещанию. Этот метод владения имуществом наиболее распространен, когда два или более человека, не состоящих в браке друг с другом, владеют имуществом вместе.

Если вы владеете имуществом в качестве совладельцев , совладельцы автоматически наследуют право собственности другого лица. У вас есть следующие преимущества: вы избегаете завещания, и ваш супруг не может передать свою собственность другому лицу.Однако большим недостатком является то, что оставшийся в живых супруг получает повышение только на основе унаследованной доли. Например, если Джо и Мэри купили свой дом в 1980 году за 65 000 долларов и владеют титулом совладельцев 50/50. Мэри скончалась в 2017 году, когда дом стоил 700 000 долларов. Амортизация по имуществу не начислялась. База Джо в собственности составляет 382 500 долларов (его первоначальная база 65 000 долларов/2 + унаследованная от Мэри 700 000 долларов/2). Если Джо решит продать дом в 2020 году за 725 000 долларов, он получит прибыль в размере 342 500 долларов (725 000 долларов минус 382 500 долларов).Как одинокое лицо он платит налог на прибыль в размере 92 500 долларов США (342 500 долларов США за вычетом 250 000 долларов США на прибыль от продажи личного места жительства в соответствии с налоговым законодательством). Если бы недвижимость была инвестицией, он бы заплатил налог со всех 342 500 долларов.

Совместная собственность — это форма собственности, доступная только супружеским парам. Если вы владеете имуществом как совместной собственностью, оставшийся в живых получает двойное повышение на основании смерти супруга, однако требуется ускоренное завещание, и каждый супруг может передать свою долю собственности другому лицу.Двойное повышение базы означает, что налоговая база оставшегося в живых супруга в отношении имущества представляет собой общую справедливую рыночную стоимость имущества на момент смерти умершего супруга. Если Джо и Мэри владели своим имуществом как совместным имуществом, доход Джо на момент смерти Мэри составил 700 000 долларов. Если Джо продаст дом в 2020 году (опять же за 725 000 долларов), его прибыль составит всего 25 000 долларов, и он не облагается налогом ни с одной из этих сумм, поскольку это его личное место жительства. Если это была инвестиция, он платит налог с 25 000 долларов.

Владение правом собственности как совместной собственности с правом наследования дает супружеским парам гибридные преимущества совместной аренды и совместной собственности: вы избегаете завещания, ваш супруг не может завещать свою собственность другому лицу, а оставшийся в живых супруг получает двойной шаг в основе.Это наиболее экономически эффективный способ передачи имущества пережившему супругу. Таким образом, Джо экономит расходы на оформление завещания и не платит подоходный налог с продажи имущества, если оно является его личным местом жительства (см. приведенный выше пример с общей собственностью для расчета прибыли, подлежащей налогообложению).

Подводя итог:

Таблица адаптирована из налогового бюллетеня Spidell California .
Как вы переходите в общественную собственность с правом наследования?

Если вы уже владеете имуществом в форме, отличной от совместной собственности с правом наследования, вы можете изменить форму, в которой вы владеете титулом, оформив новые документы.Вы и ваш супруг должны будете подписать документы как лицо, предоставляющее право (лица, передающие имущество), и правополучатели (лица, получающие имущество). Пожалуйста, проконсультируйтесь со своим юристом, чтобы получить подробную информацию о внесении этого изменения.

Обладание правом собственности на имущество в качестве совместной собственности с правом наследования не ограничивается недвижимостью — вы можете владеть правами собственности на другие ценные активы, такие как инвестиционные счета, банковские счета и другое имущество, как общее имущество с правом наследования .

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.