Как переписать квартиру на дочь: Как переоформить квартиру на дочь?

Содержание

Невестка заставила сына перед операцией переписать квартиру на их ребенка

Я знала, конечно, что невестка у меня не из сентиментальных, но такого цинизма не ожидала даже от нее. Догадалась же перед операцией мужу заявить, что ситуации бывают разные, поэтому ему заранее стоит позаботиться обо всем и переписать квартиру на их дочь, чтобы случись что никаких потом проблем не было. Нормально она любимого мужа настроила перед операцией?

Сын и Наташей уже давно женаты, в этом году будет десять лет. Но ребенка рожать не торопились, потому что невестка уперлась, что сначала надо ей реализоваться в профессии. Пока она реализовывалась, сыну уже сорок лет стукнуло, да и ей самой тридцать семь было, когда она в декрет вышла. 

Слава богу, что девочку она родила без осложнений, здоровенькую и крепенькую. Но и у меня возраст уже такой, что особо помогать с младенцем не могла, здоровье не позволяло. Да и самим родителям тяжеловато пришлось первые годы. Все-таки бессонная ночь в тридцать и бессонная ночь в сорок лет — это очень большая разница. 

Но самый сложный детский период они пережили, хотя и не без труда. Даже ко мне за помощью обращались, хотя у нас с Наташей отношения сложились прохладные. Но как приперло, так вспомнила про свекровь. Я ей ничего не припоминала, конечно, но про себя посмеялась. 

С жильем у сына с семьей проблем не было изначально. Еще до свадьбы мы продали две бабушкины квартиры и сын добавил свои накопления, чтобы купить трешку. Наташа пришла уже в ту квартиру. Конечно, они делали потом там ремонт, меняли мебель, но это все равно не то же самое, что купить квартиру. 

Не знаю, как невестка относилась к тому, что квартира принадлежит мужу. При мне такие разговоры не заводились, по крайней мере, а сама я сына не спрашивала. Знаю только, что все они прописаны в той квартире, и все. 

Сейчас внучке уже четыре года, Наташа вышла на работу, в финансовом плане им стало полегче, потому что сыну во время декрета жены пришлось найти подработку. Из-за кризиса на основной работе ему порезали зарплату, вот и пришлось выкручиваться. 

У меня сердце кровью обливалось, когда я видела, как сын замухался с этими работами. Даже предлагала, оставлять внучку мне, а Наташе выходить на работу, но она тогда сделала вид, что не услышала моего предложения. Вот все разы, когда я это предлагала, на невестку нападала глухота. 

А в этом году у сына стало побаливать сердце, появилась одышка. Положили на обследование, вывод врачей был необнадеживающий. Сказали, что нужна операция, чтобы исключить возможный летальный исход, надо делать коронарное шунтирование. 

Операция хоть и отработанная, но все равно ничего хорошего в ней нет, как и в любой операции на сердце. Да и вообще, любая операция — это стресс, нервы и неопределенность. 

Сын мне до последнего говорить не хотел, но шила в мешке не утаишь. Когда была уже назначена дата операции, он мне сообщил, что вот такая ситуация, надо ложиться на стол хирурга. Но врачи хорошие, проверенные, поэтому все должно пройти хорошо. 

Говорил он мне это все по телефону, я же настаивала, чтобы он ко мне приехал, не дело это — по телефону такие вещи обсуждать, когда можно поговорить лицом к лицу. Сын сказал, что только в выходные сможет, сейчас с бумагами разбирается. Я на автомате спросила, что за бумаги, думала по работе, а он и говорит, что нет, квартиру на дочь переоформляю. 

Когда она приехал, я расспросила про здоровье, узнала все, что касается операции, а потом спросила, что это за номер с переоформлением квартиры. А он и говорит, что Наташа ему напела, что ситуации в операционной случаются разные, не все можно предугадать, поэтому лучше бы заранее уладить все дела. И потребовала, чтобы он переписал квартиру на дочь. Ей так спокойнее будет. 

У меня слов не нашлось, чтобы выразить, что я думала про невестку в тот момент. Это что надо в голове и в сердце иметь, чтобы мужу своему перед сложно операцией говорить про то, что «ситуации случаются разные». Он должен туда идти максимально спокойным, настроенным на лучшее, а она его чуть ли уже не схоронила. 

Когда сын ушел, я не удержалась, позвонила Наташе. Сказала, что она совсем из ума выжила такое говорить мужу. Его сейчас наоборот успокаивать нужно, на позитив настраивать. 

— А я и настраиваю. Он пойдет на операцию зная, что для своей семьи сделал все, и ему не надо об этом переживать, — заявила невестка. 

Плюнула я и трубку бросила. Послал же бог родственницу! У иного бревна сочувствия больше, чем у этой женщины. Я бы и сыну высказала по поводу его избранницы, но его сейчас волновать нельзя. Вот прооперируется, на ноги встанет, и я ему все выскажу. 

В рубрике «Мнение читателей» публикуются материалы от читателей.

Что скажет нотариус: «Законно ли это?»

Если человек хочет, чтобы заключенную им сделку никто не мог оспорить, ему потребуются услуги нотариуса. И тут важно знать, в каких случаях он может помочь. Наш эксперт – рижский присяжный нотариус Илзе Метузале.

Как выгоднее передать сыну дачу?

«Хочу передать своему сыну дачу, – говорит Анна. – Как это выгоднее сделать: подарить, продать или просто переписать дачу на имя сына? Какие налоги надо платить в том и в другом случае? Составление какого документа обойдется дешевле?»

– В Латвии невозможно переписать недвижимость на другого человека. Однако есть возможность либо подарить ее, либо оставить в наследство, либо продать. Если сделка – продажа или акт дарения – происходит между родственниками первой степени, то надо будет заплатить пошлину за регистрацию сделки в Земельной книге.

Если дача будет подарена, то даритель не должен платить налоги. Но если человек продаст недвижимость своему сыну, то ему придется заплатить подоходный налог в размере 20% от разницы между суммой продажи недвижимости и суммой приобретения недвижимости.

Однако есть три случая, в которых продавец освобожден от необходимости платить налог:

  • Недвижимость находилась в собственности продавца не менее пяти лет и при этом была его единственной недвижимостью.
  • Недвижимость находилась в собственности продавца не менее пяти лет, и он был в ней задекларирован не менее одного года в течение последних пяти лет. В этом случае он может иметь и другую недвижимость тоже.
  • Продавец продал единственную недвижимость и в течение 12 месяцев до или после продажи недвижимости приобретает другую. В этом случае недвижимость могла принадлежать продавцу менее пяти лет, но должна была быть единственной.

– Оформление какой сделки – дарения или продажи – стоит дешевле?

– Одинаково. Клиент платит нотариусу 0,5% от суммы договора, но не менее 80 евро плюс НДС.

Вопрос о разделе имущества не решен

«Мы с мужем договорились о разделе квартиры после развода, – рассказывает Алла. – Но вот дачу, купленную в браке, мы пока не знаем, как поделить. Может ли нотариус нас развести, если не решен вопрос о разделе одного из объектов совместно нажитого имущества?»

– Закон говорит, что все имущественные вопросы должны быть решены до оформления развода у нотариуса. Это означает, что если пара при разводе не сообщила нотариусу о том, как собирается делить нажитое в браке имущество и нотариус не зафиксировал эту информацию в договоре, то имущество после развода остается тому супругу, который является его владельцем в Земельной книге. Если дача зарегистрирована на мужа Анны, значит, он и будет ею владеть после развода, если на Анну, значит, именно она станет ее полновластной хозяйкой.

– Может ли один из супругов попросить у нотариуса узнать, какая недвижимость зарегистрирована на второго супруга?

– Да, но нотариус может это сделать только с разрешения второго супруга.

Нет приватизации – нет наследства

«Могу ли я унаследовать недвижимость бабушки, которую моя бабушка не успела приватизировать?» – спрашивает Ольга.

– Нет, так как неприватизированная квартира принадлежит либо государству, либо самоуправлению. Собственность государства и самоуправления наследованию не подлежит.

Отец хочет переписать квартиру на мою сестру

«Мой отец хочет подарить свою квартиру моей сестре, если он это сделает, то мне нечего будет наследовать после его смерти, – говорит Александр. – Могу ли я запретить отцу переписывать недвижимость на мою сестру и что для этого сделать? Если я не могу запретить отцу дарить квартиру сестре, имею ли я право требовать, чтобы отец уже сейчас выплатил причитающуюся мне долю наследства?»

– Отец Александра волен делать со своей квартирой, что хочет, в том числе – дарить ее дочери. Александр не имеет возможности запретить отцу дарить, продавать или закладывать квартиру, а также не имеет права требовать у отца выплатить ему долю наследства. 

Но вот после смерти отца Александр может потребовать, чтобы его сестра выплатила ему компенсацию в размере неотклоняемой доли наследства (которая составляет половину от доли наследства, положенной неотклоняемому наследнику по закону. – Прим. ред.). Это означает, что мужчина должен получить определенную сумму, как компенсацию за неполученное наследство.

Однако если сестра Александра сможет доказать суду, что ее брат при жизни отца получил то, что можно расценивать как наследство (солидный денежный перевод, машину и т. д.), то Александр потеряет право требовать от сестры денежную компенсацию. Вопрос о сумме компенсации, а также о том, что можно считать наследством, полученным еще при жизни отца Александра, должен решить суд.

– Если отец Александра не подарит, а продаст своей дочке квартиру, наш читатель будет иметь право требовать у сестры компенсацию после смерти отца?

– Если будет заключена реальная сделка и сестра заплатит за квартиру ее рыночную стоимость, то Александр потеряет право требовать у сестры компенсацию. Но он, вместе с сестрой, имеет право наследовать деньги отца, полученные тем за продажу квартиры.

Если же Александр сможет доказать суду, что была совершенна фиктивная сделка, например, квартира стоимостью в 80 000 евро была продана сестре за 1000 евро, то суд может признать, что на самом деле квартира была не продана, а подарена. В этом случае у Александра появится право требовать у сестры компенсацию за неполученное наследство.

Сейчас в судах рассматривается большое количество похожих дел, суд часто устанавливает, что сделка являлась не продажей, а актом дарения.

Наследство – подарок внуку

«Я хочу подарить своему внуку квартиру, – сообщает Рита. – Имею ли я на это право или мне надо просить разрешения на этот шаг у сына, который живет со мной в этой квартире, но не является ее совладельцем? Должна ли я спрашивать разрешение на подарок еще и у моей дочери – матери внука? Если я подарю квартиру внуку, то оставлю своих детей и еще одну внучку без наследства».

– В этом случае разрешение на оформление квартиры в подарок ни у кого спрашивать не надо. Но если бы ваш сын не просто с вами жил, а был бы совладельцем квартиры, то есть его имя значилось бы в Земельной книге, то вы должны были бы спросить у него разрешение на продажу.

Теперь отвечу насчет наследства. Рита права – подарив внуку квартиру, она оставляет сына и дочку без наследства (если, конечно, у нее нет другой недвижимости или, например, счета в банке и т. д.). Если сын и дочка Риты при жизни матери не получили от нее то, что суд может трактовать как получение доли наследства при жизни наследодателя, то они смогут требовать у внука Риты получение денежной компенсации. Но это право у них появится только после смерти Риты.

Опоздание приводит к расходам

«В феврале 2021 года между мной и сестрой был заключен договор дарения квартиры, все документы мы подписали у нотариуса, в том числе оформили прошение для Земельной книги, – рассказывает Ивар. – Но до Земельной книги мы так и не дошли, собираемся пойти сейчас. Мне сказали, что если документы будут поданы не сразу после подписания, а через 10 месяцев, то госпошлина за регистрацию увеличится. Правда ли это? И почему надо платить госпошлину, если сестра мне квартиру подарила, а не продала?»

– Спустя шесть месяцев после подписания документов по оформлению сделки госпошлина по оформлению договора в Земельной книге действительно увеличивается наполовину. Если, к примеру, полгода назад Ивару надо было бы заплатить госпошлину в размере 50 евро, то через шесть месяцев госпошлина уже составляет 75 евро.

Что касается второго вопроса, то не важно, был ли оформлен договор продажи или акт дарения. Для того чтобы в Земельной книге зарегистрировать смену владельца недвижимости, надо заплатить пошлину.

Наследство для заключенного

«Моя мама оставила наследство моему сыну, который сейчас сидит в тюрьме. Каким образом сын может вступить в права наследования?» – спрашивает Анна.

– Если ваш сын оставил вам доверенность на ведение его дел, которая в числе прочего позволяет вступить в права наследования, то вы можете сделать это вместо сына.

Если такой доверенности нет, то вы или ваш сын можете вызвать нотариуса в тюрьму для оформления необходимых бумаг. За приезд нотариуса в тюрьму и за время ожидания, пока сын с ним встретится, придется дополнительно заплатить 20–25 евро.

Психическое заболевание сделке не помеха!

«У меня есть психическое заболевание. Могу ли я продать свою квартиру, или если я сделаю это, то сделку могут аннулировать на основании моей болезни?» – интересуется Дмитрий.

– Сам по себе факт наличия психического заболевания не означает, что человек не в силах оценить свои действия. Так что в этом случае болезнь Дмитрия надо расценивать, как любую другую болезнь. Другое дело, если из-за психического заболевания суд лишил Дмитрия дееспособности и назначил ему опекуна. Если сделка будет заключена без опекуна, то ее могут опротестовать.

Если у Дмитрия есть психическое заболевание и нет опекуна, то можно взять у психиатра справку о том, что он сознает последствия своих действий и может заключать конкретный договор. Это не обязательно, но наличие этой справки даст ему уверенность, что сделку не смогут опротестовать.

Сумму в соглашении не указывать

«Я хочу развестись с женой, мы с ней договорились об определенной сумме алиментов на общего ребенка. Имею ли я право не указывать конкретную сумму алиментов в нотариальном соглашении о разводе?» – спрашивает Юрий.

– Если в соответствии с заключенным соглашением ребенок будет жить только у одного родителя, то в соглашении необходимо либо указать сумму алиментов, либо прописать, что алименты будут платиться в размере не менее установленного государством минимума.

Если в соглашении о разводе будет указано, что ребенок живет одинаковое количество времени то у одного родителя, то у другого, то сумма алиментов может быть не указана, так как в этом случае родители в равной степени заботятся о ребенке.

Алименты во время брака

«Мой муж то дает мне деньги на общего ребенка, то не дает (причины все время разные). Из-за этого я хочу с ним развестись, – говорит Юлия. – Чтобы избежать развода, муж предложил составить у нотариуса соглашение, по которому он обязан выдавать мне каждый месяц на ребенка определенную сумму. Можно ли составить такой документ у нотариуса и что произойдет, если муж после составления соглашения вновь не даст мне деньги на ребенка?»

– Да, такое соглашение можно составить у нотариуса, причем таким образом, чтобы сразу после неполучения денег вы могли обратиться к судебному исполнителю, который без решения суда снимет определенную сумму со счета вашего мужа.

Покупка квартиры в рассрочку

«Я пенсионер, хочу купить квартиру в рассрочку и оформить договор у нотариуса, – рассказывает Николай. – Продавец опасается продавать мне квартиру в рассрочку, говорит, что если я не буду платить, то судебный исполнитель не сможет взыскать деньги с моей пенсии (она меньше минимальной зарплаты). Мои уверения, что я буду платить все вовремя, так как меня будет содержать жена, его не убеждают. У меня два вопроса: могу ли я купить квартиру в рассрочку с помощью нотариуса? Есть ли способ убедить покупателя заключить со мной договор купли-продажи?»

– Да, договор купли недвижимости в рассрочку можно оформить у нотариуса. При этом есть возможность застраховать риски обеих сторон. При заключении договора о покупке недвижимости квартира будет зарегистрирована в Земельной книге на покупателя, а на продавца будет зарегистрирована ипотека. То есть квартира станет залогом в пользу продавца. В случае если покупатель перестанет платить, судебный исполнитель продаст квартиру на аукционе, и продавец получит вырученную сумму.

Но тут есть нюанс. Допустим, продавец продал квартиру за 80 000 евро, от покупателя получил всего 10 000 евро. Если квартира на аукционе будет продана за 90 000 евро, то продавец получит 70 000 евро, а 20 000 евро за вычетом оплаты работы судебного исполнителя, пойдут покупателю (Николаю), который не смог вовремя рассчитаться за квартиру.

Но если эта квартира уйдет с аукциона, скажем, за 50 000 евро, то продавец получит только эту сумму. Он, конечно, сможет просить судебного исполнителя взыскать остаток суммы с покупателя, но если пенсия Николая небольшая, то получить деньги не выйдет.

Вступление в права наследства

«Умер мой папа, с которым я жила в одной квартире. У папы остались долги. Могу ли я унаследовать квартиру папы, но не оплачивать его долги? – спрашивает Тамара. – Надо ли мне вступать в наследство, если я являюсь совладелицей папиной квартиры?»

– Да, вам надо оформить вступление в права наследства папиной части квартиры, иначе эта часть квартиры не будет считаться вашей. Другой вопрос – стоит ли это делать, если у вашего отца были долги. Вы наследуете все – и долги отца, и его имущество. Посчитайте, что вам выгоднее – унаследовать часть отцовской квартиры и его долги либо отказаться от наследования части квартиры, но и не иметь обязательства оплачивать его долги. Если вы откажетесь от наследства, то вам следует знать, что отцовская часть жилплощади будет продана за долги на аукционе. Если вы хотите иметь квартиру, в которой живете, в полной своей собственности, то вам придется участвовать в аукционе и выкупить часть недвижимости вашего отца.

Разрыв договора

«Можно ли разорвать договор купли-продажи квартиры, если новый собственник жилья еще не переоформил на себя собственность в Земельной книге? – интересуется Андрей.–  Надо ли для этого идти к нотариусу? Есть ли штраф за расторжение договора?»

– Разорвать договор в одностороннем порядке можно только через суд, и именно суд решит вопрос о штрафе за расторжение договора. Но если покупатель и продавец обоюдно договорились разорвать договор, то никто штраф не платит.

Договор о расторжении сделки заключается в той же форме, в какой был составлен договор купли-продажи. Если он был заключен у нотариуса, то и расторжение заключается у нотариуса, если договор был написан от руки, то и договор о расторжении сделки можно написать от руки, то есть без присутствия нотариуса.

Перевод с латышского на русский

«Мама хочет продать свою квартиру. Имею ли я право переводить ей с латышского на русский все то, что скажет или напишет нотариус? – спрашивает Людмила. – Очень не хочется дополнительно платить за нотариальный перевод!»

– Если родственники представляют две стороны сделки, то один родственник не имеет права переводить слова нотариуса другому. Но если они выступают на одной стороне сделки (со стороны покупателя либо со стороны продавца и т. д.), то один может переводить другому суть договора. Тот, кто переводит, обязан письменно подтвердить, что берет на себя ответственность за правильность перевода.

Надо снять деньги из банкомата

«Может ли нотариус составить доверенность только на получение денег из банкомата, чтобы ни на что больше доверенное лицо не имело права? Сколько это стоит?» – спрашивает Людмила.

– Да, нотариус может составить такую доверенность. Ее цена – 32 евро и 87 центов. Стоимость доверенности на любые другие сделки с банковским счетом – снятие денег со счета в банке, подключение интернет-банка, пополнение счета и т. д. стоит 38 евро и 56 центов.

Освобождение от оплаты услуг

«Кому услуги нотариуса обходятся бесплатно или со скидкой?» – спрашивает Антонина.

– Таких услуг нет, но нотариус может просить Совет нотариусов освободить своего клиента от оплаты его услуг в некоторых случаях. К примеру, Совет нотариусов освобождает клиентов от платы за вступление в наследство, если сумма наследства не выше одной минимальной заработной платы. Наполовину меньше установленного тарифа платят несовершеннолетние наследники в случае получения наследства от своих родителей. В этом случае размер наследства не важен.

Ольга ВАХТИНА,
Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в браузере должен быть включен Javascript.

Как в Латвии переписать недвижимость на родственника: советы юриста

В таких ситуациях юристы советуют хорошо подумать и правильно оформить передачу собственности – чтобы на старости лет не оказаться на улице. Такие случаи цинизма со стороны самых близких людей, увы, не редки.

А вот на сей раз читательница просит помочь оформить квартиру на внучку. Дело в том, что внучка еще мала для статуса владельца собственности. Что можно сделать в таком случае?

«У меня 4-комнатная квартира в рижском районе Золитуде. Мы с мужем ее купили в свое время, когда оба работали в сфере общепита. Это был кооператив, и она нам дорого обошлась – и по деньгам, и по хлопотам. Муж давно умер. Сын женился, привел в дом жену, потом у них родилась дочка, моя внучка Милочка.
Я живу в небольшой двухкомнатной квартире, которая мне досталась от моей тети, а сын с семьей – в нашей 4-комнатной. Вдруг они решили расстаться. Невестка требует, чтобы эту квартиру продали и ей с дочкой купили 2-комнатную.

Я как собственница квартиры в общем-то не против. Если сын не сумел сохранить семью, то надо обеспечить их хотя бы жильем. Но продавать квартиру, с которой связана история нашей семьи, мне жалко, и я подумала о том, чтобы предложить ей квартиру, где я сейчас живу, но с условием, что владелицей квартиры будет внучка. Но ей еще только 7 лет. Можно ли оформить дело так, чтобы квартира осталась за внучкой и невестка не имела прав ее продавать или закладывать?»

Вопрос необычный, хотя многие бабушки задумываются, как бы обеспечить внуков жилплощадью, которая не зависит от настроения и финансового положения их родителей.

Вот как комментирует ситуацию юрист Ирина САВЕЛЬЕВА:

— Закон не запрещает несовершеннолетним получать недвижимость в собственность, но вопрос передачи квартиры, как в данном случае, необходимо согласовать с сиротским судом. В функции этой структуры в том числе входит право следить за имущественными интересами несовершеннолетних…

Сиротский суд после получения информации и анализа состояния дел дает разрешение на принятие и продажу имущества ребенка. Это делается в целях защиты прав ребенка. Любая сделка с участием ребенка должна совершаться в его интересах.

Сиротский суд имеет право запросить проект договора купли-продажи, а также дарения, изучить обстоятельства дела. Потому что недвижимость – это не только право владения, но и обязанность его содержать.

В случае одобрения акта о передаче имущества сиротский суд назначает человека, который будет опекуном имущества ребенка. Обычно это один из родителей. Этот человек будет подписывать договор и совершать все действия по перенятию имущества. Все документы оформляются как при обыкновенном договоре купли-продажи.

В данном случае, если бабушка захочет продать или подарить внучке квартиру, сиротский суд назначит опекуна – мать или отца девочки. В дальнейшем опекун не сможет совершать сделки с квартирой без согласия сиротского суда…

Татьяна АНДРИАНОВА

Может ли Medicaid забрать вас домой?

Жители дома престарелых не обязаны автоматически продавать свои дома, чтобы претендовать на Medicaid, но это не означает, что дом полностью защищен. Государство, скорее всего, наложит залог на дом, пока жилец жив, и попытается вернуть имущество после того, как житель скончался.

Программа Medicaid не будет учитывать дом резидента дома престарелых в качестве актива при определении права на участие в программе Medicaid, если резидент намеревается вернуться домой (в некоторых штатах житель дома престарелых должен доказать вероятность возвращения домой).Кроме того, доля резидента в собственном доме должна составлять менее 636 000 долларов, при этом у штатов есть возможность повысить этот предел до 955 000 долларов (цифры ежегодно корректируются с учетом инфляции; это на 2022 год).

Стоимость собственного капитала дома представляет собой справедливую рыночную стоимость за вычетом любых долгов, обеспеченных домом, таких как ипотека или кредит под залог дома. Например, если справедливая рыночная стоимость вашего дома составляет 400 000 долларов США, а непогашенная ипотека составляет 100 000 долларов США, стоимость собственного капитала составляет 300 000 долларов США.Ваша доля в капитале зависит от того, владеете ли вы домом самостоятельно или с кем-то еще. Если вы владеете домом самостоятельно, ваша доля в капитале составляет всю стоимость акционерного капитала. Если вы владеете своим домом совместно со своим супругом или кем-то еще, ваша доля в капитале составляет только половину стоимости собственного капитала дома.

Правило справедливости в отношении жилья не применяется, если в доме проживает супруг(а) заявителя Medicaid или его ребенок в возрасте до 21 года, слепой или инвалид.

Хотя для получения права на участие в программе Medicaid продажа дома может не потребоваться, учреждения Medicaid штата, скорее всего, наложат залог на любое недвижимое имущество, принадлежащее получателю Medicaid в течение его или ее жизни.Государство не может налагать залог, если в доме проживает супруг, ребенок-инвалид или слепой, ребенок в возрасте до 21 года или брат или сестра, имеющие долю в доме.

После наложения ареста на имущество, если имущество будет продано при жизни получателя Medicaid, получатель не только перестанет иметь право на участие в программе Medicaid из-за денежных средств от продажи, но и получатель должен будет выполнить требования залоговое удержание, вернув государству его покрытие ухода на сегодняшний день. В некоторых штатах залоговое удержание может быть снято после смерти бенефициара.В других штатах штат может взимать залог после смерти получателя Medicaid. Проконсультируйтесь со своим адвокатом, чтобы узнать, как ваше местное агентство справляется с этим.

Даже если штат не налагал залог на дом при жизни получателя Medicaid, дом может подлежать возврату имущества после смерти получателя Medicaid, опять же в зависимости от штата.

Есть шаги, которые вы можете предпринять, чтобы защитить свой дом. Свяжитесь со своим адвокатом, чтобы узнать больше. Чтобы найти адвоката рядом с вами, перейдите сюда: https://www.oldlawanswers.com/elder-law-attorneys.


Последнее изменение: 07.01.2022
РЕКЛАМА

Три причины, по которым передача дома детям — не лучший способ защитить его от Medicaid

Вы можете бояться потерять свой дом, если вам придется поселиться в доме престарелых и подать заявление на участие в программе Medicaid.Хотя этот страх вполне обоснован, передача дома вашим детям, как правило, не лучший способ защитить его.

Хотя, как правило, вам не нужно продавать свой дом, чтобы иметь право на покрытие Medicaid ухода в доме престарелых, штат может подать иск против дома после вашей смерти. Если вы получаете помощь от Medicaid для оплаты дома престарелых, штат должен попытаться возместить из вашего имущества любые льготы, которые он заплатил за ваш уход. Это называется «возврат имущества». Если вы хотите защитить свой дом от этого восстановления, у вас может возникнуть соблазн подарить его своим детям.Вот три причины не делать этого:

1. Отказ от участия в программе Medicaid. Передача вашего дома вашим детям (или кому-то еще) может лишить вас права на участие в программе Medicaid на определенный период времени. Агентство штата по программе Medicaid рассматривает любые переводы, сделанные в течение пяти лет после подачи заявления на участие в программе Medicaid. Если в течение этого периода вы осуществили перевод на сумму ниже рыночной, штат наложит штрафной период, в течение которого вы не будете иметь права на льготы. В зависимости от стоимости дома период лишения права на участие в программе Medicaid может растянуться на годы и не начнется до тех пор, пока заявитель на участие в программе Medicaid почти полностью не останется без денег.

Существуют обстоятельства, при которых вы можете передать дом без штрафных санкций, поэтому проконсультируйтесь с квалифицированным адвокатом по делам пожилых людей, прежде чем совершать какие-либо переводы. Вы можете свободно передать свой дом следующим лицам без штрафа за передачу:

  • Ваш супруг
  • Ребенок в возрасте до 21 года, слепой или инвалид
  • В траст исключительно в интересах лица с ограниченными возможностями в возрасте до 65 лет (даже если траст создан в интересах заявителя на получение Medicaid при определенных обстоятельствах)
  • Родной брат, который проживал в доме в течение года, предшествующего помещению заявителя в лечебное учреждение, и который уже владеет долевым участием в доме
  • «Ребенок-опекун», который определяется как ребенок заявителя, который проживал в доме не менее двух лет до помещения заявителя в лечебное учреждение и который в течение этого периода обеспечивал уход, который позволил заявителю избежать пребывания в доме престарелых.

2. Потеря контроля. Передав свой дом детям, вы больше не будете владеть домом, а значит, не будете контролировать его. Ваши дети могут делать с ним все, что захотят. Кроме того, если на ваших детей подадут в суд или они разведутся, дом будет уязвим для их кредиторов.

3. Неблагоприятные налоговые последствия. Унаследованное свойство получает «шаг вверх» в базисе, когда вы умираете, что означает, что базисом является текущее значение свойства.Однако, когда вы передаете имущество ребенку, налоговой базой для имущества является та же цена, по которой вы приобрели это имущество. Если ваш ребенок продаст дом после вашей смерти, ему или ей придется заплатить налог на прирост капитала с разницы между налоговой базой и продажной ценой. Единственный способ частично или полностью избежать уплаты налога — это чтобы ребенок прожил в доме не менее двух лет, прежде чем продать его. В этом случае ребенок может исключить из налогов до 250 000 долларов (500 000 долларов на пару) прироста капитала.

Существуют и другие способы защитить дом от взыскания имущества по программе Medicaid, включая передачу дома в доверительное управление. Чтобы найти наилучший вариант в ваших обстоятельствах, проконсультируйтесь со своим старшим адвокатом. Чтобы найти ближайший к вам, перейдите сюда: https://www.elderlawanswers.com/USA-elder-law-attorneys.


Последнее изменение: 14.02.2018
РЕКЛАМА

Как передать право собственности на дом ребенку

С возрастом владеть домом становится все труднее.

По этой причине некоторые пожилые люди продают свою собственность и перестраиваются в дома меньшего размера.

Но вместо того, чтобы продать свой дом, вы можете передать право собственности на дом ребенку, возможно, в качестве досрочного наследства.

В большинстве случаев ваш ребенок оценит такой подарок, и такой подход сохранит дом в семье.

Сказано:

Это не легкое решение.

Вы должны принять во внимание последствия этого решения, а затем подумать, является ли это правильным шагом для всех участников.

Соответствует ли передача дома ребенку в ваших интересах?

Если вы устали от ухода за домом, передача собственности ребенку может показаться подходящим выбором.

Имейте в виду:

Когда вы полностью передаете право собственности на дом кому-то другому, вы больше не являетесь его законным владельцем.

А если вы продолжите жить в доме с ребенком, вас технически могут выселить, хотя это маловероятно.

Кроме того, вы дарите не только сам дом, но и свою долю.

Сейчас:

Если вы можете комфортно жить на свой пенсионный доход, вы можете возразить, что вам не нужны доходы от продажи дома, чтобы оставаться на плаву.

Но то, что вам не нужны деньги сегодня, не означает, что они не понадобятся вам в будущем.

Сохранение права собственности на дом и сохранение собственного капитала служит вашей страховкой. Вы потеряете эту подушку, если отдадите дом своему ребенку.

В конечном счете, это ваше решение.

Перед переводом поговорите с финансовым консультантом.Они могут дать совет и рекомендации по защите ваших финансовых интересов.

Возможно, было бы разумнее сдать дом ребенку.

Или, возможно, добавьте имя вашего ребенка в ипотечный договор и долевое владение. В случае вашей смерти ваш ребенок получает полное право собственности на имущество.

Налоговые последствия для вас и вашего ребенка

Убедитесь, что вы полностью понимаете налоговые последствия передачи права собственности на ваш дом ребенку.

себя

Поскольку вы отдаете что-то ценное и не получаете ничего взамен, Налоговая служба (IRS) будет рассматривать передачу собственности как подарок.

Таким образом, вы можете заплатить налог на дарение.

Налоги на дарение оплачиваете вы, даритель, а не получатель.

В 2018 году вам разрешено дарить 15 000 долларов США на человека без уплаты налога на дарение. Поскольку стоимость вашего дома, вероятно, превышает эту сумму, вам придется подать налоговую декларацию на дарение.

Но то, что вы подаете декларацию о налоге на подарок, не означает, что вы будете платить налоги с суммы подарка. Вы можете заплатить налог на дарение в этом налоговом году или вычесть его из пожизненного освобождения от налога на дарение.

В настоящее время пожизненное освобождение составляет 11,2 миллиона долларов.

Если вы выберете последнее, вы будете платить налог на подарки только в том случае, если общая стоимость ваших подарков превысит эту сумму . Подача декларации о налоге на дарение — это то, как IRS отслеживает ваши финансовые подарки.

Ваш ребенок

Но даже если вы не платите налог на дарение, ваш ребенок может нести ответственность за уплату налога на прирост капитала.

Печальная реальность такова, что многие люди платят налоги на недвижимость, когда им дарят недвижимость.

Сумма налогов, которую ваш ребенок может уплатить, основана на первоначальной стоимости имущества. Это то, что вы заплатили за недвижимость, плюс любые корректировки на основные улучшения или амортизацию.

Для иллюстрации предположим, что ваш дом стоит 200 000 долларов, когда вы передаете его своему ребенку.

Предположим также, что изначально вы заплатили за дом 100 000 долларов, потратили 20 000 долларов на улучшения и никогда не требовали амортизации. В этом сценарии базовая стоимость составляет 120 000 долларов США.

Если ваш ребенок продаст дом за 200 000 долларов, он заплатит налог на прирост капитала с 80 000 долларов.

Хорошей новостью является то, что ваш ребенок может избежать этого налога, проживая в доме в течение определенного периода времени.

Пока они владеют домом и живут в нем в течение двух из пяти лет перед продажей собственности, им не нужно платить прирост капитала с выручки.

Освобождение составляет до 250 000 долларов США, если он не женат, и до 500 000 долларов США, если он состоит в браке и подает совместную налоговую декларацию.

Как это решение повлияет на финансовое положение вашего ребенка?

Хотя вам может понравиться возможность передать право собственности на дом своему ребенку и оставить ему ценный актив, подумайте, как это решение может повлиять на его личные финансы.

Им не придется беспокоиться о платеже по ипотеке, если вы выплатите недвижимость.

Но в то же время ваш ребенок должен быть в финансовом положении, чтобы платить налоги на недвижимость, страховку домовладельца, сборы ТСЖ (если применимо) и содержание дома.

Итак:

Будьте реалистичны в отношении своих финансовых возможностей.

Также подумайте, достаточно ли ответственен ваш ребенок, чтобы управлять домом. Оплаченный дом — отличный подарок. Но если ваш ребенок не подкован в финансовом отношении, у него может возникнуть соблазн рефинансировать и без необходимости выводить наличные из собственности.

Это их дом и их решение.

Но если у вашего ребенка есть история неправильного выбора денег, он потенциально может занять больше, чем может позволить себе выплатить, что подвергает его риску потерять дом, в котором вы работали.

Если вы все еще должны ипотечный кредит на имущество, можно передать право собственности и сохранить свое имя в ипотечном кредите. В этой ситуации ваш ребенок может согласиться взять на себя платежи по ипотеке.

Прежде чем приступить к передаче, убедитесь, что вы откровенно обсудили их финансы, чтобы убедиться, что они могут справиться с выплатой ипотеки и другими расходами, связанными с владением домом.

Как передать право собственности: какие шаги?

Если вы решите, что отдать дом своему ребенку — это правильное решение, поступайте следующим образом:

Свяжитесь со своим ипотечным кредитором

Если вы хотите передать право собственности на недвижимость, но сохранить закладную на свое имя, обратитесь к своему кредитору, чтобы узнать, разрешат ли они передачу.

Вы можете продолжить перевод без обращения в свой банк. Просто знайте, что вы можете столкнуться с проблемами, если финансовое учреждение обнаружит перевод.

Ипотечные кредиторы должны защищать свои интересы, то есть имущество, обеспечивающее ссуду. И часто ипотечные ссуды включают пункт «срок продажи», который дает кредитору право ускорить выдачу ссуды, если собственность переходит в собственность.

Другими словами:

Любой остаток должен быть немедленно выплачен в полном объеме.

Заполнить акт о выходе из права

Акт об отказе от права собственности представляет собой документ, передающий право собственности на имущество от одного лица к другому.

Свяжитесь с адвокатом, чтобы подготовить этот акт.

Вы должны указать свое имя, а также имена любых других владельцев, например, супруга.

Вы также должны указать полное имя вашего ребенка и адрес собственности. Чтобы завершить передачу, подпишите акт перед нотариусом.

Оплата регистрационных сборов и налогов

Документы на недвижимость регистрируются в окружном клерке/регистраторе.

Вы несете ответственность за оплату сбора за регистрацию нового акта.Как только офис клерка зарегистрирует акт, ваш ребенок получит оригинал.

Кроме того, будьте готовы заплатить налог на передачу недвижимости, когда принесете документ в офис клерков/регистратора округа. В зависимости от того, где вы живете, переводы между родителем и ребенком могут не облагаться налогом.

Другие альтернативы для рассмотрения

Опять же, вы можете решить, что отдавать дом своему ребенку — неправильный шаг.

Продай

Возможно, лучше продать дом.

Это вариант, если ваш ребенок не в состоянии содержать дом или ему не нужна собственность. После продажи вы можете подарить всю или часть выручки своему ребенку.

Дополнение к акту

Внесите имя вашего ребенка в документ, но не передавайте полное право собственности.

Это может сработать, если вы все еще должны ипотечный кредит на имущество, и ваша ипотечная компания не разрешает передачу. Поступая таким образом, вы разделяете право собственности. В случае вашей смерти они могут либо продать, либо сохранить дом.

Использовать траст

Если отдать дом не вариант, есть еще один способ передать дом в доверительное управление.

Перед смертью вы передадите дом в доверительное управление, и после вашей смерти этот актив перейдет к вашему бенефициару. Поговорите с юристом, чтобы завершить этот процесс. Вам нужно будет подготовить новый акт на имя траста.

Последнее слово

Ваш дом — ваш самый большой актив. И, естественно, вы хотите, чтобы она попала в правильные руки, то есть в руки вашего ребенка.

Но хотя это один из величайших активов, которые вы можете подарить, убедитесь, что он имеет смысл для всех участников. Рассмотрим преимущества, а также последствия.

Если вам нужны дополнительные указания, обратитесь к своему адвокату или финансовому консультанту.

Должны ли вы передать свой дом своим детям сейчас или оставить его в своем завещании?

Что лучше? Передача вашего дома вашему ребенку или детям сейчас? Или позволить им унаследовать его после того, как вы уйдете? Передача недвижимости во время ваша жизнь может стоить больше, чем позволить ей быть унаследованной после смерти.потом опять же, наследство проходит через завещание, которое отнимает много времени и зависит от проблемы. Вот более подробная информация о том, как разыгрываются варианты. Выбрать тот, который лучше всего подходит для вас и вашей семьи.

Пороговый вопрос: теперь вы владеете своим домом или являетесь его совладельцем?

Пороговый вопрос заключается в том, владеете ли вы всей собственностью, которую хотите подарить, или делите свою собственность с другим лицом. Если вы являетесь совладельцем в совместной аренде, аренде в полном объеме или совместном имуществе с правом наследования, изучите закон своего штата, чтобы убедиться, что вы его соблюдаете.Совладельцы, конечно, должны подписать с вами акт, чтобы сделать действительную передачу. Если вы состоите в браке, за немногими исключениями, ваш супруг должен расписаться; супруги, не названные совладельцами, сохраняют права на семейную собственность, описанные в вашем штате.

Если вы являетесь совладельцем в совместной аренде с правом наследования, Вы не можете завещать свою долю в доме по завещанию. Твой выживший совладелец (или совладельцы) автоматически будет владеть вашей долей после того, как вы пройдете дальше.

Узнайте больше здесь о том, как передается право собственности на совместное владение домом и как это изменить.

Передача права собственности вашему ребенку по договору дарения

Есть несколько способов передать недвижимость взрослому ребенка при жизни. Один из способов – подарить дом. Правильно составленный договор дарения немедленно передает дом безвозмездно — то есть без денег или чего-либо еще, ожидаемого в обмен на подарок. Это делает немедленная доставка интереса владельца к получателю тоже. передача не может быть просто обещанием, что ваш ребенок получит дом позже.Вы также не можете отозвать свой дар.

Во-первых, убедитесь, что ваш ребенок готов к обязанностям собственника жилья. В дарении имущества может быть отказано; но как только ваш получатель завладеет домом, ваш подарок не может быть оспорен. Это один и сделано!

Хотите сделать подарок своему дому? Бланки актов смотрите здесь.

Теперь о сути договора дарения: налоги. Когда недвижимость передается людям, не являющимся супругами, бесплатно (или только за символическое вознаграждение), ожидайте федерального налога на дарение и наследство, а также налога штата на дарение, если применимо.IRS объясняет это здесь. IRS не считает стоимость дома доходом, но если ваш ребенок сдает недвижимость в аренду после ее получения, с дохода от аренды взимается обычный подоходный налог.

Налоги могут быть значительными, если вы отдаете свой дом своему взрослому ребенок, пока вы живы, и ребенок должен продать дом в течение двух лет. Будут уплачиваться долгосрочные налоги на прирост капитала, если недвижимость подорожала в стоимость с момента ваших первоначальных инвестиций в него — на прибыль, полученную между вашими на основе затрат на выручку от продажи вашего ребенка, если вы сами владели домом на по крайней мере за год до того, как отдать его.(В противном случае прирост стоимости считается доходом, а ставка подоходного налога еще выше.)

Вы связались со своим бухгалтером по поводу ваших планов? и потенциальные налоговые результаты вашего подарка? Как видите, хорошая идея Сделай так.

Узнайте больше о финансовые последствия акта передачи здесь.

Передача имущества в доверительное управление для вашего ребенка

Трасты распространены в семьях, которые планируют передать активы значительная ценность.Существует два основных типа:

  • отзывный живой траст является юридическим инструмент, которым вы управляете. Вы можете отозвать траст или изменить его условия в любой момент. время (пока вы не умрете или не станете недееспособным, а названный опекун возьмет на себя над). Хотя он держит дом среди ваших активов недвижимости, живой траст обходит наследство, но при этом предлагает преимущество в виде повышенного налога основа. Как и в случае с завещанием, бенефициар не получает фактических прав собственности. прежде чем пройти дальше.
  • В качестве альтернативы траст может быть безотзывным .Назначенный доверительный управляющий контролирует счет, включая налоговые платежи, в придерживаясь своих целей — до тех пор, пока вы не уйдете и ваш ребенок или дети не получат имущество. Безотзывный траст не подлежит ни завещанию, ни наследованию. налог, но вы откажетесь от возможности рефинансировать или иным образом брать кредиты на территории.

Вы можете оставить свое имущество для ребенка без сделать налогооблагаемый подарок. Видеть больше вариантов здесь.

Где разрешено: передача по акту о смерти

Разрешает ли ваш штат перевод вашего дома в соответствии со свидетельством о смерти? Этот инструмент работает так же, как формы бенефициара, которые вы подписываете, чтобы гарантировать, что ваши финансовые счета будут переданы конкретному лицу или лицам, когда вы уйдете.Вам нужно будет заполнить форму аффидевита о смерти и заверить ее у нотариуса. Форма позволяет позже передать дом вашему взрослому ребенку, не перекладывая процесс на вашего личного представителя в суде по наследственным делам.

Совет: обязательно сверьтесь с записями вашего округа на наличие залогов и разрешите их. Залоги и любые причитающиеся платежи по ипотеке станут обязанностью вашего ребенка после того, как вы прошло дальше.

Какой акт? Гарантия или отказ?

Если вы решите передать свою собственность, просмотрите необходимые шаги для создания действительного акта.Затем немедленно зарегистрируйте свой акт (в некоторых штатах действуют строгие временные ограничения!) в округе вашего дома. Есть две широкие категории сделок:

Гарантийный талон. Гарантия потребуется профессиональная поддержка, в том числе поиск по названию найти непогашенные залоги, ипотечные кредиты, дефекты или обременения. Получатель может название покупки страховка, чтобы покрыть многие виды облаков на название, которое поиск по названию может пропустить. Рекомендуется нанять юриста по недвижимости.

Акт об отказе от права. За передачу дома в ребенка или в живой траст, иск о выходе — простое решение. Обратите внимание, что это не несет никакой гарантии против права собственности дефекты, которые вам понадобились бы, если бы вы участвовали в сделка на рыночных условиях. Для передачи недвижимого имущества в семью, заполнение отказ от иска — это недорогой метод, и по адресу Deeds.com мы рады помочь людям в выполнении работы. Наш надежный и актуальный документ формы соответствуют правилам вашего штата и округа и содержат необходимые дополнительные страницы.Хотя вы можете сделать это самостоятельно от начала до конца, мы рекомендуем нанять юрист по недвижимости, чтобы выполнить передачу и убедиться, что вся документация правильно оформлены и записаны.

Оставление вашего дома вашему ребенку по вашей воле

Что делать, если вы оставите дом в вас будет? Вот почему это не такая уж плохая идея. У вас будет надежный перевод с судом по наследственным делам сертификация. Кроме того, если ваш ребенок наследует и продает, есть капитал перерыв в доходах, в соответствии с которым стоимость дома на дату вашей кончины становится стоимость вашего ребенка.

Если вы занимаетесь планированием имущества, пока ваш ребенок или дети еще несовершеннолетние, завещательное доверие может быть хорошим ходом. Ты можешь написать это в вашу волю, и это повлияет на распределение ваших активов в подходящее время — когда ребенок достигает определенного возраста, например. Примечание что за это взимается плата, так как суд по наследственным делам должен будет пересмотреть ежегодно до тех пор, пока активы не будут распределены и траст не будет закрыт.

Создайте траст, описав дом и другие входящие в него активы, указав бенефициаров и назначив доверительного управляющего.Укажите время раздачи. После того, как вы скончаетесь, ваше «завещание» является безотзывным, если только в доверительном управлении не сказано, что доверительный управляющий может изменить свои условия. Очевидно, что опекун должен действовать в интересах вашего ребенка. У доверительного управляющего есть свобода действий, поэтому выберите кого-нибудь надежного.

Если вы покидаете дом по завещанию или по завещанию, Вы можете изменить условия своего завещания при жизни, просто отзыв завещания и составление нового.

Важность планирования, опыта… и отдачи

Как бы вы ни решили действовать, тщательное планирование жизненно важно.Если у вас есть вопросы по любому аспекту вашего трансфера домой, сначала поговорите с юрист, ваш финансовый эксперт, а еще лучше — и то, и другое! Налоговые и правовые положения влияют на разных людей (и их детей) по-разному, потому что каждый ситуация уникальная. Хотя мы можем предложить общую информацию, это не так и должно не учитываться, юридическая консультация по конкретному делу. Имея это в виду, счастливого подарка! Независимо от вашего этап в жизни, пожертвование является важной частью финансового планирования. С наилучшими пожеланиями для плавного перехода.

Передача взрослому ребенку — Lasser Law Group

В: Я хочу добавить имя моей взрослой дочери к акциям и аренде принадлежащего мне кооператива на Манхэттене. Правление хочет провести кредитную и финансовую проверку ее, прежде чем согласиться на это. Чтобы она владела квартирой и занимала ее после моей смерти, нужно ли, чтобы ее имя было указано в договоре аренды?

A: «Право занимать кооперативную квартиру и право на передачу права собственности на нее являются отдельными и разными правами», — сказал Стивен Лассер, манхэттенский юрист по кооперативам и квартирам.По закону штата, сказал г-н Лассер, арендаторы-акционеры имеют право на то, чтобы ребенок жил с ними, даже если имя ребенка не указано в договоре аренды. Но, по его словам, это право утратит силу, если дольщик освободит квартиру или умрет. Право добавить чужое имя на акции и аренда — передача акций — регулируются собственнической арендой. И большинство договоров аренды требуют одобрения совета директоров, за исключением передачи имущества между супругами. Поэтому было бы благоразумно, если бы дочь представила информацию, чтобы правление могло принять решение о ее полном владении и правах владения.Если бы она ждала, пока она унаследует квартиру, а затем не смогла получить необходимое разрешение, ее могли бы заставить съехать и продать.

В: Как определяется плата за квартиру в новостройке, в которой еще не создано управление квартирой? Что входит в эти сборы?

A: месячная общая плата в новостройках определяется так же, как и в старых постройках. Он отражает затраты и расходы, понесенные или планируемые в связи с ремонтом и обслуживанием общих элементов многоквартирного дома.Скачать PDF

Об авторе

Стивен М. Лассер является управляющим партнером Lasser Law Group. Он сосредоточил свою практику на недвижимости в качестве судебного юриста и поверенного по сделкам в течение примерно 20 лет. Он выступает в качестве юридического советника застройщиков, кредиторов, арендодателей, коммерческих арендаторов, кооперативов, кондоминиумов и ассоциаций домовладельцев.

Читать далее

Как уступить родственнику квартиру со стабильной арендной платой?

Ответ:

Ваш друг может въехать в квартиру своей матери на законных основаниях, но не может добавить свое имя в договор аренды, пока она все еще там живет (за исключением очень маловероятного случая, когда домовладелец согласится добавить его в договор аренды) , – говорит Сэм Химмельштейн, юрист, представляющий интересы арендаторов жилых и коммерческих помещений, а также ассоциаций арендаторов.

«Единственными членами семьи, которые имеют право на добавление к существующему договору аренды, если арендатор все еще занят, являются супруги», — говорит Химмельштейн. «Другим членам семьи, таким как дети, внуки, братья и сестры, разрешается унаследовать аренду или взять на себя аренду после того, как человек окончательно освободится».

Правила наследования

Чтобы наследовать родственника в его квартире со стабильной арендной платой, вы должны прожить с ним в квартире два года до его отъезда.(Если вы являетесь инвалидом или старше 62 лет, продолжительность требуемого времени сокращается до одного года.) После того, как ваш родственник навсегда покидает дом — будь то в связи с тем, что он уезжает, умирает или попадает в медицинское учреждение или дом престарелых с нет шансов вернуться — вы можете унаследовать их в квартире.

Двухлетнее правило не прерывается, если преемник должен был отсутствовать в квартире по особым причинам, таким как посещение школы, госпитализация или служба в армии. Двухлетний период может быть сокращен, если арендатор и правопреемник совместно проживали в квартире с момента возникновения отношений или начала аренды.

В любом случае должно быть доказано, что в течение двухлетнего периода квартира была основным местом жительства арендатора и наследника, что обычно означает, что они жили в ней не менее 183 дней в году, и что их «бумажный след» находится в квартира. Этот след включает налоговые декларации, водительские права и другие автомобильные документы, регистрацию избирателей, банковские, кредитные карты, сведения о занятости, школе, финансовые медицинские и страховые записи

«Тогда, если вы проживаете вместе с арендатором в течение одного или двух лет за период до того, как они окончательно выселятся, вы можете принять квартиру как новый законный арендатор», — говорит Химмельштейн.

Что касается того, кто по закону имеет право наследовать родственника в его квартире, DHCR дает конкретное определение термину «член семьи». Например, племянницы, племянники и кузены не подходят; см. их информационный бюллетень, чтобы узнать, что делают родственники.

«К ним также относятся лица, не связанные кровным родством или браком, но имеющие эмоциональную и финансовую взаимозависимость, чаще всего неженатые пары», — говорит Химмельштейн.

В информационном бюллетене DHCR перечислены факторы, определяющие такого рода отношения, включая общие банковские счета, совместное участие в семейных мероприятиях и общие расходы на домашнее хозяйство.Чтобы доказать взаимозависимые отношения, Химмельштейн предлагает преемникам хранить различные документы, от банковских выписок до совместных фотографий и обменных праздничных открыток.

Так что, хотя ваш друг пока не может указать свое имя в договоре аренды, для него совершенно законно — и даже целесообразно — переехать к матери прямо сейчас.

Что касается вопроса о том, нужно ли ему предупреждать домовладельца: «Это не требуется по закону, но желательно, если в будущем сын захочет потребовать права наследования после того, как его мать уйдет или умрет, поскольку это устанавливает маркер когда он начал заселение», — говорит Химмельштейн.

Как стать наследником вашего родственника

После того, как ваш родственник навсегда покинет квартиру, напишите письмо своему арендодателю или попросите юриста написать от вашего имени о своем намерении добиться успеха, указав, каковы ваши отношения с арендатором и как долго они вы были в квартире.

«Я всегда прошу в своих письмах: «Пожалуйста, дайте мне знать, какие документы вам нужны». Иногда мы получаем ответ от домовладельца или его адвоката с очень длинным запросом документов. В других случаях они говорят: дайте нам то, что, по вашему мнению, доказывает это», — говорит Химмельштейн.«Если по этому поводу будет судебное разбирательство, бремя доказывания лежит на преемнике, чтобы установить правопреемство, а не на арендодателе, чтобы опровергнуть его».

Дела о наследовании обычно заканчиваются в суде, когда арендодатель подает иск о выселении, утверждая, что наследник не имеет права находиться в квартире — еще одна причина, по которой так важно хранить документы.

«Интересная вещь в делах о наследовании заключается в том, что преемник часто может получить возмещение своих судебных издержек, если в первоначальном договоре аренды арендатора был пункт об оплате услуг адвоката», — говорит Химмельштейн.«Если они проиграют, они не несут ответственности за какие-либо сборы, потому что они не связаны договором аренды, а если они выиграют, они наследуют аренду».

Стало менее вероятно, что арендодатель будет беспокоиться о преемнике в суде, так как новые законы об аренде, принятые сенатом штата, отменили дерегулирование вакансий, которое раньше позволяло арендодателям повышать арендную плату за квартиры со стабилизацией, когда арендатор выезжал, и снять квартиру со стабилизации, как только она превысит порог стабилизации.

«У арендодателей больше нет стимула бороться с престолонаследием, поэтому многие из них решают, что с таким же успехом они могут просто отдать квартиру члену семьи и не беспокоиться о найме посредника, продаже ее и ремонте», — говорит Химмельштейн.

Арендодатели менее склонны делать это, если квартира находится в многоквартирном доме или кооперативе, где она может быть немедленно дерегулирована, или если ее арендная плата контролируется, но если вы следуете правилам наследования, вы с меньшей вероятностью столкнетесь крупное сражение.

«Иногда арендаторы съезжают, но продолжают продлевать договор аренды и платить арендную плату, потому что не хотят раскачивать лодку», — говорит Химмельштейн. «Тогда вдруг арендатор умирает, или об этом узнает арендодатель, и когда родственник пытается добиться успеха, возникает вопрос о том, когда будет постоянная дата освобождения.»

Прецедентное право разделяется на то, как поступать в такой ситуации, поэтому вам лучше всего следовать законам о наследовании и обязательно документировать ваше проживание в квартире и отношения с арендатором. По этой причине также важно чтобы преемник мог заявить о своих правах наследования сразу после выселения арендатора. 

Хорошие новости: новые законы об аренде упростили оспаривание вашего статуса стабилизации арендной платы (спонсируется)

Спросите Сэма: я живу в доме моей мамы стабилизированную квартиру, но никогда не ставил свое имя в договоре аренды.Могу ли я претендовать на право наследования? (спонсировано)

Спросите Сэма: потеряю ли я свою квартиру со стабильной арендной платой, если мне придется уехать из города, чтобы ухаживать за больным родственником? (спонсируется) 

Прочитайте все наши колонки «Спросите юриста по правам арендаторов» здесь.


Сэм Химмельштейн, эсквайр. представляет арендаторов и ассоциации арендаторов Нью-Йорка в спорах о выселении, повышении арендной платы, преобразовании арендной платы, законе о стабилизации арендной платы, выкупе аренды и многих других вопросах. Он является партнером компании Himmelstein, McConnell, Gribben, Donoghue & Joseph на Манхэттене.Чтобы задать вопрос для этого столбца, нажмите здесь. Чтобы задать вопрос о юридической консультации, напишите Сэму по электронной почте или позвоните по телефону (212) 349-3000.

Могут ли родители оставить кооператив взрослому ребенку? Это зависит от

Q. Мой муж и я недавно обновили наше завещание. Мы хотим оставить нашу квартиру взрослой дочери. Она выросла в квартире, но сейчас живет одна. Наш адвокат сказал нам проверить это в правлении кооператива. К нашему удивлению, он отказал в нашей просьбе. Какой смысл иметь завещание, если я не могу оставить нашу квартиру нашему ребенку?

A: Если вы владели домом или кондоминиумом, вы могли завещать имущество своей дочери, и она могла делать с ним все, что ей заблагорассудится — въезжать, сдавать в аренду или продавать.Но кооператив — это не недвижимость. Вместо этого вы и ваш муж владеете акциями корпорации с правом аренды вашей квартиры. Совет кооператива имеет последнее слово в отношении того, кто займет квартиру и в конечном итоге будет жить в ней.

Пока вы продолжаете готовить свое завещание, попросите своего адвоката просмотреть руководящие документы вашего кооператива. В некоторых кооперативах передача квартиры после смерти определенным членам семьи, например, супругу или взрослому ребенку, не требует согласия правления. Тем не менее, большинство кооперативов требуют, чтобы правление одобрило передачу члену семьи, ответственному в финансовом отношении.

Судя по тому, что вы описываете, вашему кооперативу требуется согласие, и правление намерено использовать свои полномочия. Если ваша дочь решит, что она хочет переехать, ей нужно будет представить пакет досье с финансовой и личной информацией на рассмотрение. Возможно, ей также придется пройти собеседование с советом директоров. Процесс не будет отличаться от того, что терпят потенциальные покупатели. Правление хочет знать, что человек, который принимает квартиру, может себе это позволить.

«Совет может быть обеспокоен способностью дочери позволить себе квартиру после смерти родителей или намерена ли она фактически использовать квартиру для себя», — сказала Лиза А.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.