Исковое заявление на право собственности земельного участка: Запрашиваемая страница не найдена

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ О ПРИЗНАНИИ ПРАВА ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ДОЛЮ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА — Alexandria Office по правовым консультациям — Lawyer

В ___________________________________

(наименование суда)

_____________________________________

Истец: _______________________________

(ФИО)

_____________________________________

(место жительства и регистрации)

_____________________________________

Ответчик: ____________________________

(наименование)

_____________________________________

(адрес)

_____________________________________

Цена иска:  ___________________________

(сумма в рублях)

 

Исковое заявление
о признании права долевой собственности на долю земельного участка

 

«___» __________ _____ г. между Истцом и _________________________________
________________ (ФИО) был подписан договор мены квартиры на жилой дом, согласно которому в собственность Истцу поступила ________ доля домовладения, расположенного по адресу: ____________________________________________________________________________
___________________. Указанный жилой дом расположен на земельном участке площадью _______ кв. м.

Собственником оставшейся доли домовладения являлся ______________________________
____________________ (ФИО), который на момент подачи настоящего искового заявления умер, оставив завещание, согласно которому наследником принадлежавшего ему дома указал __________________________________________________ (ФИО). Последний всячески уклоняется от оформления земельно-правовых документов под домовладением, на письменные и устные просьбы совместного обращения в _________________________________________
_____________ (наименование органа). Указанными действиями он делает невозможным оформления права общей долевой собственности на земельный участок под домовладением. Кроме того, Истец не располагает сведениями о регистрации вступления ________________
__________________________________ (ФИО) в наследство.

Согласно данным землеустроительного дела, подготовленным ________________________
______________________________ (наименование организации), общая площадь земельного участка под существующим жилым домом по адресу: __________________________________
_______________________________________________________________________ составляет _______ кв. м, их них _______ кв. м принадлежит Истцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, согласно ст. 35 ЗК РФ.

«___» __________ _____ г. Истец обратился в _______________________________________
_______________ (наименование Ответчика) с просьбой о передаче в собственность земельного участка, расположенного по адресу: ___________________________________________________
______________________________________________________, площадью _______ кв. м, границы которого были определены согласно землеустроительной документации.

______________________________________________________ (наименование Ответчика) отказал Истцу в передаче испрашиваемого земельного участка в собственность, мотивируя это ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ (указать мотивы).

Истец считает отказ ______________________________________________________ (наименование Ответчика) незаконным и необоснованным по следующим основаниям: ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ (указать основания).

 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 20 ЗК РФ, ст. 12 ГК РФ, прошу:

 

Признать за Истцом право общей долевой собственности на ________ доли земельного участка, расположенного по адресу: ___________________________________________________
______________________________________________________.

 

 

Приложения:

1.      Свидетельство о смерти от «___» __________ _____ г., завещание от «___» __________ _____ г.

2.      Копии документов, подтверждающий обстоятельства, изложенные в иске.

3.      Квитанция об уплате госпошлины.

4.      Копия искового заявления для Ответчика.

 

 

Дата подачи заявления: «____» __________ 20____ г.

 

Подпись Истца

Исковое заявление об определении доли в праве совместной собственности и разделе земельного участка. Образец иска

В _______________________ межмуниципальный
(народный) суд г. ________________________

Истец __________________

Истец: ___________________________________
Проживающий по адресу: __________________,
__________________________________________

Ответчик: ________________________________
Проживающий по адресу: ___________________
__________________________________________
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных
требований на предмет спора: _____________
Проживающий по адресу: гр. _______________
_________________________________________,
гр. _____________________________________,
проживающий по адресу: ___________________
__________________________________________

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ ДОЛИ В ПРАВЕ СОВМЕСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
НА ДАЧНОЕ СТРОЕНИЕ И РАЗДЕЛЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

«__» _________ _______ г. ответчиком — ____________________ на основании Договора купли-продажи N ____ от «__.__.__ г.» (зарегистрирован в _________ «__.__.__г.» за N _____) была приобретена в собственность доля в праве собственности на дачное строение, расположенное на земельном участке по адресу: __________ _________________________________________.
Согласно указанному договору купли-продажи ответчику принадлежит право собственности на часть дачного строения общей площадью _____ кв. м. и жилой площадью __________ кв. м.
Остальными сособственниками дачного строения являются: ___________ ___________________________________________________.
Земельный участок, на котором расположено дачное строение, площадью _______ кв.м., принадлежит ответчику на праве _______________________, что подтверждается ______________________________________________.
С «__.__.__ г.» по «__.__.__ г.» ответчик состоял в браке с ________________ — истцом по данному делу. Указанное дачное строение и прилегающий к нему земельный участок были приобретены ответчиком в период брака, и в соответствии со ст. 34 Семейного Кодекса РФ являются совместной собственностью супругов.
Согласно ч. 1 ст. 39 СК РФ при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными. Таким образом, истцу принадлежит 1/2 доля в праве собственности на часть дачного строения, находящегося по адресу: __________________________, составляющую ________ кв. м. общей площади, а также 1/2 доля в праве __________________ на земельный участок, прилегающий к данному дачному строению.
По сложившейся практике истец всегда пользовался __________ частью указанного земельного участка, осуществлял работы по обработке и улучшению состояния земельного участка, вносил органические удобрения и сажал плодово-ягодные кустарники и деревья. Ответчик пользовался ____________ частью участка, где не производил никаких работ.

На основании вышеизложенного, а также в соответствии со ст. 39

СК РФ, 254 и 256 ГК РФ,

Прошу:

Определить долю истца в праве совместной собственности на дачное строение, расположенное на земельном участке общей площадью ______ кв.м. по адресу: __________________________, и соответственно долю в праве _______________________ на указанный земельный участок и выделить долю истца в праве на земельный участок в натуре (выделив истцу __________ часть участка).

Приложения:

1) копии искового заявления,
2) копия договора купли-продажи,
3) копия документов на земельный участок,
4) копия свидетельства о расторжении брака (свидетельства о
браке),
5) копия плана земельного участка,
6) копия справки БТИ на садовый дом
7) квитанция об оплате госпошлины

Истец
___________/ ______________

«__» _________ 200_ г.

Образец искового заявления в суд о реконструкции дома

После ее смерти открылось наследство в виде жилого дома расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. В силу ст. Единственным наследником по закону являюсь я. В соответствии с ч. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Как подать иск в суд самостоятельно. Советы юриста

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать,

как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Исковое заявление в суд образец рб на разрешение реконструкцию дома

Самары исковые требования Доверителя к Администрации г. Самара, Администрации Советского внутригородского района г. Самара о признании права собственности на реконструированный жилой дом — удовлетворены, за Доверителем признано право собственности на реконструированный объект индивидуального жилищного строительства, жилой дом, общей площадью ,2 кв.

Наша практика Решением Советского районного суда г. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте.

Это быстро и бесплатно! Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе председательствующего Аносовой Е. Кирова от 28 октября года, которым требования С. N признана законной; указанный жилой дом сохранен в реконструированном виде; за С. Заслушав доклад судьи областного суда Аносовой Е. На часть имущества он получил свидетельство о праве на наследство. После реконструкции изменился размер площади дома, ранее общая площадь дома составляла 49,5 кв.

Изменение площадей произошло в результате реконструкции жилого пристроя литер N согласно техпаспорту в размере Истцы обращались в администрацию муниципального образования «Город Киров» за разрешением на ввод в эксплуатацию реконструированного жилого дома, однако получили отказ. Самовольная постройка возведена в границах земельного участка, отсутствует нарушение прав и законных интересов третьих лиц, кроме того имеется техническое заключение, составленное ООО «Спецпроект», в котором указано, что выполненная реконструкция жилого дома литера N , с пристроем жилого пристроя литера N , ограды соответствует требованиям СНиП и техническим нормам по эксплуатации и безопасности, не нарушает законные интересы граждан, не создает угрозы их жизни или здоровью.

С учетом реконструкции и увеличения площади в жилом доме изменились доли. Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше. В апелляционной жалобе администрация МО «Город Киров» ставит вопрос об отмене постановленного решения, как незаконного. Указывает, что представленное в материалы дела техническое заключение не отвечает требованиям допустимости и не могло быть положено в основу решения суда, поскольку в заключении не имеется исследовательской и синтезирующей части, ссылок на методики исследования, с анализом и исследованием объекта капитального строительства на соответствие градостроительным, строительным, противопожарным, санитарным нормам и правилам, не исследовано выполнена ли реконструкция объекта в границах земельного участка, нет документа, подтверждающего наличие познаний директора ООО «Спецпроект» в области экспертизы объектов капитального строительства на предмет соответствия их действующим нормам и правилам.

Также указывает, что обращение истцов за актом ввода объекта в эксплуатацию носил формальный характер, что является основанием для отказа в признании права собственности на реконструированный объект. Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив законность решения в пределах заявленных доводов, судебная коллегия не находит оснований для пересмотра обжалуемого решения. Согласно п. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В соответствии с п. Договор прошел государственную регистрацию N. Изменения произошли за счет реконструкции жилого пристроя лит. N, в результате общая площадь увеличилась на 14,9 кв. В целях легализации самовольной реконструкции С. При рассмотрении заявленных истцами требования, суд первой инстанции правильно оценил обстоятельства дела и представленные в суд доказательства и, руководствуясь ст. В силу ч. В приложении к свидетельству в числе прочих указаны работы по обследованию строительных конструкций зданий и сооружений.

При указанных обстоятельствах довод апелляционной жалобы о том, что техническое заключение не отвечает требованиям допустимости, не может быть принят во внимание, поскольку ответчиком не представлено каких-либо иных данных о состоянии спорного объекта и его влияния на жизнь и здоровье граждан. Кроме того, доводы апелляционной жалобы формально сведены к изложению законодательных актов, в том числе позиций ВАС РФ, без привязки к конкретным обстоятельствам дела.

Судом дана правильная оценка собранным по делу доказательствам и сделан обоснованный вывод, что проведенная реконструкция жилого дома не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает прав и законных интересов других лиц, дом был реконструирован до возникновения права собственности у истцов, которые предпринимали попытку получения документов для ввода объекта в эксплуатацию.

Учитывая, что в результате реконструкции, произведенной одним из собственников, общая и жилая площадь дома увеличились на Размер долей ответчиком не оспаривался. Таким образом, обстоятельства, имеющие значение для дела, судом установлены правильно, исследованным доказательствам оценка дана в соответствии с требованиями ст. Руководствуясь ст. SU Наследственное право » при цитированиии для on-line проектов обязательна активная гиперссылка Основные сведения:. Возведенная мною самовольная постройка не нарушает прав и интересов других лиц, соответствует требованиям строительных и градостроительных нормативов, сохранение самовольной постройки не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Иным путем, кроме обращения в суд, я лишен возможности признать право собственности на самовольную постройку. Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта г. Исковое заявление о праве собственности на самовольную постройку С августа года исковое заявление о праве собственности на самовольную постройку должно опираться на измененные нормы закона.

Ельце гражданское дело по иску Барановой ФИО10 к администрации г. Ельца, Щукиной ФИО11 и Щукину ФИО12 о признании права собственности на самовольную постройку и сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии и увеличении доли в жилом доме с учётом самовольно возведенной постройкой, Установил: 0 Баранова Т. Ельца о сохранении жилого домовладения в реконструированном состоянии, указывая, что После её смерти, как наследник первой очереди, отец истицы Дякин Николай Иванович обратился в нотариальную контору с заявлением о принятии наследства.

Истица от наследства после смерти матери отказалась. Сособственницей данного домовладения является Щукина до брака фамилия была — Меркулова Г. Щукин ФИО14 умер 28 июня года. Рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие реконструкции дано в п.

Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей высоты, количества этажей, площади, объема , в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и или восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и или восстановления указанных элементов.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ , тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена ЖК РФ. Положения ст. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения ч. Пример решения суда о реконструкции Последнее обновление: Он произвел переустройство помещения литер АЗ по техническому паспорту от даты в жилом доме, облагородив и утеплив его стены, двери, потолок, пол, а также установил электрический нагреватель, сделав помещение отапливаемым.

Указанное помещение стало жилым, то есть пригодным для постоянного проживания. Согласно техническому паспорту жилого здания от 02 июля г. Уфа от 21 августа г. Блюхера, д. Одновременно Федоровой Н. Иркутска от Определением Кировского районного суда г. Иркутска от 23 октября г.

Когда дом находится в аварийном состоянии, у его жильцов возникают вопросы: куда обращаться, чтобы дом был признан непригодным для проживания, что они получат взамен своих квартир и т.

Ответы на многие из них содержатся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции утвержден Президиумом Верховного суда РФ Как отстаивать свои права, если дом не признают аварийным Определить, является ли дом непригодным для проживания и что с ним делать сносить или реконструировать , может только межведомственная комиссия п.

Она создается в зависимости от принадлежности жилого дома к соответствующему жилищному фонду федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления. Меню бланки на каждый день для детского сада эталон иска в арбитражный трибунал челябинской области о признании права принадлежности на. О признании права принадлежности в порядке приватизации на квартиру.

Решения о признании устанавливают, констатируют наличие или отсутствие. Признаниеправапринадлежностина овощехранилище — самовольнаяпостройка госоргана время когда перезвонить — Главное управление по земляным ресурсам омской области с заявлением о предоставлении мне в собственность земляного участка, размещенного относительно жилого дома по адресу г. Эти действия по закону должны осуществляться с разрешения на перепланировку компетентных органов, которые призваны следить за состоянием и безопасной эксплуатацией жилого фонда.

В большинстве случаев при модернизации и изменении планировки жилья требуется также согласие соседей. Переустройство квартиры или дома можно начинать только после получения разрешения и всех необходимых документов, иначе перепланировка будет признана незаконной, и узаконить её будет непросто.

Чтобы этого не случилось, необходимо изучить при каких обстоятельствах вам потребуется согласие соседей. Получать новые комментарии по электронной почте. Вы можете подписаться без комментирования.

Оставить комментарий. Ну хорошо, а если он проверяет осматривает сумку человека или человека под предлогом соблюдения антитеррористических норм? Надо быть полной идиоткой. Пришёл парикмахер и сделал причёску на дому, а я ей на карту деньги перевожу А сразу нельзя отдать наличными?

Так и зарплату будут выдавать в конвертах и вести двойную бухгалтерию. Все возвращается на круги своя. Какое счастье, что я отказалась от карты.

Военных которых захватили при захвате катеров просто подставили. Мы ставим перед собой простую цель: бесплатно, достоверно и простым языком ответить на большинство правовых вопросов, возникающих в повседневной жизни.

Главная Меню Уголовное право Уголовно-исполнительное право Финансовое право Земельное право Семейное право Административное право Гражданское право Конституционное право Трудовое право Налоговое право Таможенное право.

У вас есть вопросы? Задайте их нашим юристам на сайте, либо по телефону. Главная страница Задать вопрос эксперту. Главная Финансовое право Исковое заявление о признании права собственности на реконструированный жилой дом образец. Исковое заявление о признании права собственности на реконструированный жилой дом образец. Признать за истцом право собственности на жилой дом, Выслушав стороны, изучив и оценив материалы дела, суд находит иск подлежащим.

Бесплатно с мобильных и городских Бесплатный многоканальный телефон Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните по бесплатному многоканальному телефону 8 , юрист Вам поможет Вопросы 1. Здесь можно скачать образец искового заявления на перепланировку квартиры. Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе: председательствующего судьи: Кутыревой Е.

Материалы из раздела Финансовое право. Апелляционная жалоба на алименты на содержание супруги. Юридическо сопровождение приватизации квартиры. Купили телефон не прошло одного часа можно ли вернуть. Как оплачивается больничный лист после кесарева сечения

Образец искового заявления в суд о реконструкции дома

Хотите сделать свой дом более просторным и комфортным? Собираетесь пристроить ванную или надстроить второй этаж? Такие работы — это реконструкция жилого дома.

К автору любого материала на сайте можно записаться на личную консультацию Телефон для записи:. Текст жалобы слишком растянут. Еще со школьных времен многим кажется, что письменная работа должна им

С целью узаконивания самовольно реконструкции собственники обратились. Юристы обратились в суд с исковым заявлением с которым. Красноярска право собственности на нежилое помещение, которое. Исковое заявление о признании незаконным отказа в государственной.

Исковое заявление в суд об узаконении самовольной реконструкции

Главная Образец исковое заявление о признании права собственности после реконструкции Образец исковое заявление о признании права собственности после реконструкции Удивительно, но факт! Сам себе адвокат Размер государственной пошлины по таким искам зависит от цены иска, которая определяется исходя из инвентарной стоимости объекта по справке БТИ. Земельный участок поставлен на учёт и получен кадастровый номер. У всех собственников имеются сараи. Исковое заявление М. Теперь мы получили в БТИ технические паспорта на эти постройки и хотели бы их приватизировать. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Исковое заявление об узаконивании реконструкции жилого дома

Последнее обновление: Например, Вы сделали самовольную реконструкцию. При этом разрешение на нее от администрации получено не было. Пока реконструировали, об этом, видимо, не задумывались. Но, вот пришла пора идти в Росреестр для оформления права собственности на реконструированное помещение.

Какой размер пошлины при узаконивании самовольных реконструкции с перепланировкой!

Самары исковые требования Доверителя к Администрации г. Самара, Администрации Советского внутригородского района г. Самара о признании права собственности на реконструированный жилой дом — удовлетворены, за Доверителем признано право собственности на реконструированный объект индивидуального жилищного строительства, жилой дом, общей площадью ,2 кв. Наша практика Решением Советского районного суда г.

Исковое заявление о признании права собственности на реконструированный жилой дом образец

.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Как написать исковое заявление в суд — Подробная инструкция — 090 Блондинка вправе

.

Образец искового о признании права собственности реконструкция дома

.

Воспользуйтесь образцом искового заявления в суд для подготовки к процессу.

.

.

.

.

.

.

Ассоциация округов Северной Дакоты

Многие люди связываются с Ассоциацией графств, а также с отдельными окружными офисами, чтобы узнать о предполагаемой собственности на полезные ископаемые в Северной Дакоте. Поскольку закон Северной Дакоты позволяет «отделить» право собственности на полезные ископаемые (часто называемые «правами на добычу полезных ископаемых») от «земельной собственности», отслеживание этой собственности может стать сложным.

Документы, касающиеся сделок с недвижимостью, должны регистрироваться в офисе регистратора округа того округа, в котором находится земля.Каждый округ регистрирует тысячи этих документов каждый год, индексируя их по поселку, району и участку, в котором находится земля. Некоторые округа также индексируют эти документы по «праводателю» и «грантополучателю» или по именам сторон сделки.

Кроме того, владение как землей, так и полезными ископаемыми может быть затронуто завещанием, доверием, свидетельством о разводе или другими документами, которые часто находятся в канцелярии секретаря районного суда. Копии этих документов также должны быть зарегистрированы в Регистраторе округа при фактической передаче права собственности.

Владельцам «разделенных» долей на полезные ископаемые важно понимать, что Закон штата считает, что права на добычу полезных ископаемых «заброшены», если отрезанные доли не «использовались» в течение 20 лет. Проценты считаются «использованными», если в отношении этого интереса имела место деятельность, как правило, документированная записью договора аренды, ипотеки, искового заявления и т. Д. Если право собственности на полезные ископаемые прекращено, землевладелец может зарегистрировать документ, вступающий во владение этот интерес.

Таким образом, для человека, желающего исследовать возможные интересы полезных ископаемых, единственным эффективным методом является тщательный просмотр зарегистрированных документов. Эта проверка НЕ ​​МОЖЕТ проводиться Регистратором округа — должностные лица округа могут делать копии определенных запрошенных документов (за соответствующую плату), но не могут проводить исследования, часто необходимые для определения соответствующих документов. Это исследование должно проводиться самим человеком или частным исследователем, занимающимся регистрацией земель. Некоторые записи из некоторых округов доступны во всемирной паутине через службу подписки www.ndrin.com, но в некоторых случаях может потребоваться проверка записей на месте. Веб-сайт содержит бесплатную информацию об объеме записей каждого округа, которые он содержит.

Иногда осуществляется аренда или добыча полезных ископаемых на определенном участке земли, где не могут находиться некоторые лица, заинтересованные в добыче полезных ископаемых. В этих ситуациях закон штата разрешает создание траста для получения дохода, связанного с деятельностью. Эти трасты создаются в судебном порядке, и с 2007 года казначей округа был назначен попечителем.До 2007 года суд назначал доверительным управляющим частное лицо или фирму. Попечителям разрешается удерживать часть доходов трастов для покрытия своих административных расходов. После того, как доход от доверительного управления хранится в течение трех лет, доход (и информация о собственности) передается в Отдел невостребованного имущества Государственного земельного департамента. Это государственное агентство хранит эти доходы на неопределенный срок и публикует информацию об их собственности во всемирной паутине www.land.nd.gov.

Определение неблагоприятного владения

Что такое неблагоприятная одержимость?

Термин «неправомерное владение» относится к правовому принципу, по которому право собственности предоставляется тому, кто проживает на земле другого лица или владеет ею. Право собственности предоставляется владельцу при соблюдении определенных условий, в том числе о том, нарушают ли они права фактического владельца и находятся ли они в постоянном владении имуществом. Неблагоприятное владение иногда называют правами скваттера, хотя права скваттера — это в разговорной речи ссылка на идею, а не на зарегистрированный закон.

Как действует неблагоприятное одержимость

Как упоминалось выше, неправомерное владение — это правовая ситуация, которая возникает, когда одна сторона получает право собственности на собственность другого лица, вступая во владение ею. Это может произойти намеренно или непреднамеренно, с ведома или без ведома владельца недвижимости.

В случаях умышленного неправомерного владения нарушитель или самозванец — кто-то, незаконно занимающий чужую землю — сознательно переходит на чужую землю, чтобы жить на ней и / или захватить ее.В других случаях неправомерное владение может быть непреднамеренным. Например, домовладелец может построить забор, отделяющий свой двор, не осознавая, что он пересек границу владения своего соседа и посягнул на нее. В любом случае противный владелец — также называемый диссиссором — может претендовать на это имущество. И если заявителю удастся доказать неправомерное владение, он не обязан платить владельцу за землю.

Диссиссор, успешно доказавший неправомерное владение, не обязан платить собственнику за землю.

Требования для доказательства неправомерного владения, как правило, различаются в зависимости от юрисдикции. Во многих штатах для того, чтобы истец выиграл дело, по сути, требуется доказательство уплаты налогов на недвижимость и документ. В каждом штате есть период времени, в течение которого зарегистрированный землевладелец может в любое время признать иск недействительным. Например, если государственный порог составляет 20 лет, а домовладелец красит или оплачивает другое обслуживание рассматриваемого дома в 19-м году, то заявителю будет сложно доказать неправомерное владение.При этом землевладельцам рекомендуется как можно скорее исключить возможность неправомерного владения, подписав соглашения о любом использовании принадлежащей им собственности.

Чтобы успешно претендовать на землю, находящуюся во враждебном владении, заявитель должен продемонстрировать, что занимаемая им земля соответствует следующим требованиям:

• Непрерывное использование: В соответствии с этим условием противный владелец должен доказать, что он постоянно владел рассматриваемой собственностью.
• Враждебное поглощение собственности: Хотя это не означает, что диссиссор использует силу для захвата земли, он должен показать, что у землевладельца нет существующего соглашения или лицензии, такой как письменный сервитут, договор аренды или аренды. .
• Открытое и печально известное владение: Это означает, что владение вещью очевидным для любого, кто ее наблюдает.
• Фактическое владение: Владелец активно владеет своим имуществом.Это может включать в себя уход за землей и — в зависимости от закона штата — уплату налогов.
• Исключительное использование: Собственность используется исключительно диссиссором, за исключением других лиц.

Ключевые выводы

• Неблагоприятное владение — это юридический процесс, в результате которого лицо, не являющееся собственником земельного участка, получает титул и право собственности на эту землю по истечении определенного периода времени.
• Истец или диссиссор должны продемонстрировать соответствие нескольким критериям, прежде чем суд удовлетворит их иск.
• Требования могут включать непрерывное использование, захват земли и исключительное использование.
• Также известный в просторечии как права скваттеров или владение недвижимостью, закон может также применяться к другой собственности, такой как интеллектуальная или цифровая / виртуальная собственность.

Особые соображения

Неблагоприятное владение было предложено как возможное решение для предотвращения злоупотреблений правами интеллектуальной собственности, таких как киберсквоттинг, чрезмерное авторское право и патентный троллинг.Применение неправомерного владения к интеллектуальной собственности, а также к физической собственности вынудило бы злоумышленников вкладывать больше ресурсов в активное использование своего портфеля товарных знаков, патентов и так далее, вместо того, чтобы просто сидеть на них и ждать, пока настоящие новаторы вступят на их территорию. .

Неблагоприятное владение против усадьбы

Неблагоприятное владение на практике похоже на хомстединг. В приусадебном хозяйстве государственная земля или собственность без явного владельца передаются новым владельцам при условии, что они ее используют и улучшают.Если поселенец не использует землю, он может ее потерять. Неблагоприятное владение может действовать аналогичным образом, высвобождая землю с нечетким правом собственности для продуктивного использования.

Конечно, враждебным владением можно злоупотреблять, чего нельзя сказать о домашнем владении. Если существует неформальный сервитут между двумя фермами, например, когда за забором одного фермера находится акр земли соседей, фермер, использующий его, может потребовать неправомерное владение, чтобы фактически откусить этот кусок земли, если нет письменного соглашения о сервитуте. .

Стать владельцем собственности, используя ее в течение длительного времени

Следующий вопрос был задан Джону Роска, юристу / писателю, чья еженедельная колонка «The Law Q&A» публиковалась в газете Champaign News Gazette.

Вопрос

Мой сосед говорит, что недавно проводил обследование, которое показало, что мой сарай находится над границей его владений. Он говорит, что я должен его удалить. Я построил сарай 25 лет назад, и никто никогда не жаловался. Разве этого не достаточно, чтобы сделать его моей собственностью?

Ответ

Наверное.Требуется 20 лет, чтобы получить юридический титул на объектов недвижимости в результате неправомерного владения. Если ваше владение было «неблагоприятным», вы владеете им.

Неблагоприятное владение — единственный пример прав скваттеров в праве собственности Иллинойса. Независимо от того, началось ли это владение по невинной ошибке или незаконным посягательством, 20 лет сделают вас законным землевладельцем.

Но не только 20 лет владения. Суды Иллинойса требуют 5 основных ингредиентов. Ваше владение должно быть:

• Непрерывное,
• Враждебное или враждебное,
• Фактическое,
• Открытое, печально известное и исключительное владение помещением и
• Под заявлением о праве собственности, несовместимым с правом истинного владельца.

Итак, если вы вступаете во владение с разрешения первоначального владельца собственности, это не плохо. Это может стать неблагоприятным, но потребует веских доказательств того, что первоначальное разрешение было отозвано. Без этих доказательств не стоит тратить 20 лет на то, чтобы недоброжелательное владение превратило вас в владельца.

Идея состоит в том, что ваше владение должно четко уведомлять мир о том, что вы владеете, и требовать землю как свою. Это реальное уведомление предупреждает других возможных владельцев о том, что вы оспариваете их претензии.

Заборы, знаки или улучшения не требуются. Важно то, что ваши акты владения … показывают людям по соседству, что вы контролируете землю.

Ваше владение начинает отсчет 20-летнего срока давности для подачи исков о возврате земли. Если истинный владелец не подаст в суд, чтобы выгнать вас в течение 20 лет, эта земля и есть ваша земля.

Как сформулировал Верховный суд штата Иллинойс: Если земля занята кем-то, кроме собственника, в течение 20 лет без разрешения, владелец «по закону лишен права вносить запись или подавать иск о возврате владения.»

Итак, если кто-то подаст в суд на вас, чтобы выгнать вас после того, как вы проработали там 20 лет, и вы могли бы доказать эти 5 основных элементов, они проиграют. Если вы подадите на них в суд, чтобы объявить себя владельцем, вы должны выиграть.

Право собственности, приобретенное вами в результате неправомерного владения, может быть законным, но не сразу. Потребуется судебное разбирательство и постановление судьи, чтобы обеспечить соблюдение ваших прав. Этот приказ может стать официально зарегистрированным титулом.

Другое возможны виды неправомерного владения.Если у вас есть «цвет титула» и вы платите налоги в течение 7 лет, вы можете получить юридический титул. Если земля не свободна, вы также должны быть в ее фактическом владении в течение этих 7 лет.

«Цвет титула» обычно означает письменный документ, такой как договор, акт или завещание.

Глоссарий терминов по недвижимости

Краткая история или сводка всех транзакций, затрагивающих определенный участок земли.

Право въезда и выезда на земельный участок с проезжей части. Часто право въезжать и выезжать на чужую землю.

Медленная застройка земель под действием природных сил, таких как ветер, волна или вода.

Акт, посредством которого сторона, исполняющая юридический документ, обращается в уполномоченный офис или к нотариусу и объявляет это своим добровольным действием.

Участок земли площадью 208,71 квадратных футов, содержащий 43 560 квадратных футов земли.

Лицо, назначенное судом по наследственным делам для урегулирования дел лица, умершего без завещания.Термин «администраторша», если таким человеком является женщина.

Иск, предъявленный к чужим землям на основании открытого и заведомого владения указанными землями истцом.

Заявление под присягой в письменной форме.

Физическое или юридическое лицо, которое имеет право действовать от имени другого лица или вести дела для другого, например, титульный агент по контракту с Old Republic Title для выдачи полисов страхования титула.

Право собственности на все, что находится выше физической поверхности земли.

Американская ассоциация правового титула, национальная ассоциация компаний по страхованию правового титула, абстракционистов и юристов, специализирующихся в области права собственности, которая выступает в защиту правового титула и индустрии реферирования, со штаб-квартирой в Вашингтоне, округ Колумбия.

Все, что прилагается к земле или используется вместе с ней что он пройдет с передачей земли.

Ипотека с регулируемой процентной ставкой — см. Ипотека с переменной процентной ставкой.

Налогообложение налогов, сборов или сборов, обычно по установленным ставкам.

Государственное должностное лицо, оценивающее имущество для целей налогообложения.

Тот, кому осуществляется передача процентов. Например, правопреемник ипотеки или договора.

Тот, кто выполняет задание. Например, цедент ипотеки или договора.

Ипотека, по условиям которой новый владелец может взять на себя свои обязательства.

Кредит, при котором покупатель принимает на себя обязательства по уже существующей ипотеке на недвижимость.

Арест имущества с целью принудительного погашения долга.

Тот, кто имеет доверенность от другого лица, позволяющую ему оформлять юридические документы, такие как дела, ипотеки и т. Д., От имени лица, предоставившего полномочия.

Лицо, которое в судебном порядке освобождается от уплаты всех своих долгов после передачи всех своих активов назначенному судом доверительному управляющему.

Правительственная ветвь власти, отвечающая за геодезию и управление государственными землями.

Соглашения, условия и ограничения. См. «Условия и ограничения» ниже.

Срок измерения земли 66 футов в длину.

Термин, применяемый к прошлой серии сделок и документов, влияющих на право собственности на определенный земельный участок.

Также известен как «условное депонирование» или «расчет». Процесс оформления юридически обязательных документов, таких как документы и ипотеки, чаще всего связанные с покупкой недвижимости и заимствованием денег для оказания помощи в покупке.

Обремененный титул.

Отчет, выпущенный компанией по страхованию титула или ее агентом, обязывающий компанию по страхованию титула выпустить форму полиса, указанную в обязательстве, при соблюдении и выполнении требований, изложенных в обязательстве.

Ссуда, предоставленная работодателем для облегчения переезда работника. Обычно краткосрочный.

Изъятие частной собственности в общественное пользование в судебном порядке.

Положение в акте или завещании, согласно которому в случае наступления или невыполнения определенного события право собственности на покупателя или изобретателя будет ограничено, расширено, изменено или прекращено.

Общий термин, используемый для обозначения видов использования земли, которым запрещается использовать землю, и предусматривающий штрафы за несоблюдение. Обычно используется разделителями земель на вновь засаженных участках.

Система индивидуальной платы за владение единицами в многоквартирной структуре в сочетании с совместной собственностью на общие части строения и земли.

Происходит при рефинансировании. Остаток от первоначальной ипотеки включается в новую ипотеку.

Соглашение о купле-продаже, по которому право собственности удерживается у покупателя до тех пор, пока не будут произведены необходимые платежи продавцу.

Акт передачи права собственности другому лицу.

Документ, по которому передается право собственности, акт.

Жилое многоквартирное здание, находящееся в собственности и эксплуатации для проживающих в нем лиц.

Соглашение, заключенное в документы и другие документы, обещающее выполнение или невыполнение определенных действий или оговаривающее определенные виды использования или неиспользования собственности.

Конечная остановка улицы или переулка. Обычно разрабатывается современными инженерами для обеспечения кругового разворота автомобилей.

Письменный документ, по которому право собственности на землю передается от одного лица к другому.

См. Раздел «Ипотека» ниже.

Окончательная и абсолютная передача акта от продавца к покупателю таким образом, что продавец не может его отозвать. Необходимые реквизиты для передачи права собственности.

Распоряжение землей по завещанию. Термин, используемый только для обозначения земли и никогда для личной собственности.

Положение в ипотеке или доверительном управлении, которое требует полной выплаты ссуды в случае продажи или передачи собственности.

Авансовый платеж части покупной цены для заключения договора на недвижимость.

Доля в земле, принадлежащая другому лицу, которая дает право ее владельцу на определенное ограниченное использование, такое как прокладка канализации, прокладка линий электропередач или пересечение территории.

Право оставить земельный участок. Часто используется как синоним доступа. (см. Доступ)

Право государства брать частную собственность в общественное пользование после выплаты справедливой компенсации.

Оснащение, такое как дом, стена или забор, вторгающееся в чужую собственность.

Обременение земельного участка залогом или залогом, например ипотекой.

Залог, ответственность или залог на земельный участок.

Возвращение собственности государству в тех случаях, когда физическое лицо умирает без наследников или завещателей и без завещания.

Процедура, при которой незаинтересованная третья сторона обрабатывает юридические документы и средства от имени продавца и покупателя.

Вещи человека.

Интерпретация записи о праве собственности на недвижимость на основе поиска по названию или реферата.

В юридических описаниях та часть земель, которая должна быть удалена или исключена. Этот термин часто используется в другом смысле для обозначения возражения против правового титула или обременения правового титула.

Лицо, назначенное судом по наследственным делам для выполнения условий завещания. Термин «исполнитель», если таким человеком является женщина.

Тот, в котором срок выплаты ипотеки продлен на более длительный период. Часто под более высокую процентную ставку, чем первоначальная ипотека.

Наибольший интерес к земельному участку, которым можно владеть.Иногда обозначается просто как Плата.

Договор страхования, в котором HUD через FHA гарантирует, что указанный кредитор вернет определенный процент суммы кредита от страховщика (FHA) в случае, если кредит станет плохим.

Документ, подготовленный для подачи в Реестр сделок или в Государственный секретарь, указывающий, что личное или недвижимое имущество обременено долгом.

Любой объект собственности, настолько связанный с недвижимым имуществом, что становится его частью.

Положение в Акте, создающее условие, которое приведет к передаче права собственности другому лицу в случае возникновения определенных обстоятельств.

Кредит, ежемесячные платежи по которому в первые годы относительно невелики, а сумма в долларах постепенно увеличивается в течение срока действия ипотеки.

Лицо, которое приобретает долю в земле на основании документа, субсидии или другого письменного документа.

Лицо, которое письменно передает другому право собственности на землю.

Лицо, назначенное судом для ведения дел лица, не способного управлять своими делами.

Произвольная линия, устанавливаемая властями на судоходных реках, за пределами которой нельзя строить причалы и другие сооружения, также обозначаемая как линия судоходства.

Тот, кто может унаследовать или унаследовать долю в земле в соответствии с нормами права, применимыми в случае смерти человека, не оставившего завещания.

Промежуток или пространство, непреднамеренно оставленное между ними при попытке описания соседних земельных участков.

Используется для ремонта и дополнения существующих структур без ущерба для существующей ипотеки.Обычно длится 10 лет или меньше.

Форма заявления об урегулировании (закрытии), требуемая HUD при выдаче ипотечных кредитов федерального значения на жилую недвижимость. Это баланс, показывающий источник средств и распределение средств в связи с покупкой и / или залогом жилой недвижимости.

Пристройки к необработанным землям, имеющие тенденцию к увеличению стоимости, такие как здания, улицы, канализация и т. Д.

Несовершенный процент, который закон дает жене на землях ее мужа.Это интерес, который после смерти мужа может перерасти во владение и использование.

Несовершенный интерес, который закон дает мужу в землях его жены. Это процент, который после смерти жены может перерасти во владение и использование.

Для оплаты убытков.

Право входа на земельный участок. Часто используется как синоним доступа (см. Доступ).

Договор о возмещении указанных рисков.

Когда денежная стоимость полиса страхования жизни взята в долг застрахованным.

Временные или краткосрочные ссуды. Часто используется при новом строительстве. Обычно заменяется постоянной долгосрочной ипотекой. Intestate — обозначает состояние или условие отказа оставить завещание в случае смерти. «Умереть без завещания».

Если два или более человека совместно владеют недвижимым имуществом на всю жизнь, оставшиеся в живых должны проявлять интерес к умершему.

Постановление суда. На практике это залог или залог земли должника в результате присуждения Судом денег кредитору (см. Залоговое решение)

Журнал учета клерка графства, в который вносится решение, чтобы оно могло стать залог имущества должника.

Обременение земель должника на основании постановления суда внесено в судебную книгу должным образом.

См. «Контракт на дело» выше.

Любой заметный объект, помогающий установить границы земли.

Предоставление земли в пользование сроком на несколько лет в счет оплаты ежемесячной или годовой арендной платы.

См. Политику залогодержателя ниже.

Тот, кто берет землю в аренду.

Тот, кто сдает землю в аренду.

Владение, требование или залог разрешили кредитору владеть землями должника. Некоторыми примерами являются ипотечные линии, судебные залоговые права, залоговые права механика.

Предоставление или резервирование права использования, проживания и владения на протяжении всей жизни физического лица.

Обмер земли составляет 1 100-ю часть цепи или 66/1 00 фута.

Уведомление, внесенное в официальные записи графства, чтобы указать, что иск находится на рассмотрении и затрагивает земли, на которых зарегистрировано уведомление.

В Политику пожаров и несчастных случаев добавлено положение, в котором говорится, что любые убытки будут выплачиваться двум или более сторонам по мере возникновения их заинтересованности. Обычно собственник и ипотечный кредитор.

Размерный земельный участок с установленными границами.

Возраст, с которого лицо имеет право заниматься своими делами.

Хорошее название, в отношении которого нет никаких справедливых или разумных сомнений.

Право удержания, когда-то разрешенное законом для подрядчиков, рабочих и материальных работников на здания или другие сооружения, на которых выполнялись работы или поставлялись материалы.

Описание местности по курсам и дистанциям.

Тот, кто из-за недостаточного возраста или статуса юридически не может заключать контракты.

Видимые следы или указатели, оставленные на естественных или других объектах, обозначающие линии и границы съемки. Это могут быть столбы, столбы, камни, пирамиды из камней и другие подобные объекты, но также могут быть закрепленные природные объекты, зажженные деревья, дороги и даже водоемы.

Инструмент, используемый для обременения земли в качестве обеспечения долга.

Ценная бумага, подтверждающая право собственности на проценты по ипотечной ссуде или пулы ипотечных ссуд, либо отдельное обязательство, обеспеченное ипотечной ссудой, или пулом, или ипотечными ссудами.

Физическое или юридическое лицо, которое покупает и продает ипотечные кредиты другому лицу за комиссионные или которое подготавливает и ведет переговоры по ипотечным договорам.

Выдается сообществами как средство предоставления более дешевых ипотечных средств определенным квалифицированным заемщикам.

Обозначение ипотечного кредитора на землю.

Форма полиса страхования титула, который обеспечивает действительность, исковую силу и приоритет. Эта форма не защищает владельца.

Обозначение ипотечного заемщика на землю.

Фактическое увеличение основной суммы ссуды на недвижимость из-за прибавления к остатку ссуды погашенных, но невыплаченных процентов. Обычно это результат ежемесячных выплат, которые временно устанавливаются на уровне ниже необходимого.

Тот, кто имеет право принимать подтверждения (см. Подтверждения)

Полис страхования титула, который страхует указанного владельца от убытков по причине дефектов, залогового удержания и обременений или отсутствия рыночной стоимости права собственности.Компания также соглашается защищать покрытые претензии, предъявленные к названию.

Документ или грант, по которому федеральное правительство или правительство штата первоначально передало право собственности на государственные земли физическому лицу. Первый в серии передач, по которым титул достается нынешним владельцам.

Карта, представляющая участок земли, разделенный на участки с указанием улиц.

Страхование частной ипотеки. Договор страхования, который гарантирует, что указанный кредитор вернет определенный процент суммы кредита от страховщика в случае, если кредит станет невыгодным.Многие кредиторы требуют этого при выдаче ссуд с более высоким процентом.

Одноразовая специальная комиссия или дополнительная плата, уплачиваемая ссудодателю для обеспечения ссуды. Выражается в процентах от номинальной суммы ипотеки.

Письменный договор титульного страхования.

Тот, кто владеет полисом страхования титула.

Документ, разрешающий другому лицу действовать от вашего имени в качестве его агента или поверенного.

Пункт, содержащийся в завещании, ипотеке, документе, доверительном управлении или трастовом соглашении, разрешающий продажу или передачу земли в соответствии с условиями пункта.

Распределить между продавцом и покупателем их пропорциональную долю выплаченного или причитающегося обязательства. Например, пропорциональная ставка налогов на недвижимость или страховых взносов от пожара.

Иск в соответствующем суде для устранения дефектов записи или возможных претензий других сторон, указанных в иске.

Часть государственной съемки, представляющая собой полосу земли шириной 6 миль, пронумерованную к востоку или западу от главного меридиана.

Земля и все, что к ней прикреплено.

Зарегистрированный на федеральном уровне знак коллективного членства, который идентифицирует специалиста по недвижимости, который является членом Национальной ассоциации риэлторов и соблюдает ее строгий этический кодекс.

Краткий срок на недвижимость.

Обильно «выкупить». Акт выкупа земель после обращения взыскания на ипотеку, обращения взыскания на уплату налогов или другой продажи в порядке исполнения.

См. Название Торренса ниже.

Повторное страхование путем передачи другой страховой компании всей или части принятой на себя ответственности, тем самым распределяя риск убытков, который должна нести одна компания.

Агентство по ипотечным инвестициям в недвижимость. Продукт федерального налогового законодательства 1986 года, в котором коммерческое лицо, такое как корпорация, товарищество или траст, в котором практически все активы состоят из квалифицированных ипотечных кредитов и разрешенных инвестиций, выбирает для рассмотрения как REMIC.Квалификация позволяет избежать отношения к корпорации в налоговых целях.

Право, которое один должен переходить через земли другого. Сервитут.

Право на использование воды и водных путей в прилегающих озерах или реках.

Второй заем под залог недвижимости. Он подчиняется первой ипотеке. Обычно на более короткий срок и часто по более высокой процентной ставке.

Земельный участок площадью в одну квадратную милю или 640 акров.

Линии, обозначающие необходимые расстояния для расположения строений по отношению к периметру собственности.

Право собственности на вещи, находящиеся под физической поверхностью собственности.

Процесс измерения земли для определения ее размера, местоположения и физического описания, а также полученный рисунок или карта.

Имущество или доля в земле, принадлежащая двум или более лицам, каждый из которых имеет равные права владения и пользования, но без какого-либо права наследования между владельцами.

Любое лицо, владеющее недвижимостью с разрешения собственника.

Другой срок завещания.Обычно упоминается как «последняя воля и завещание».

Имущество или условие оставления завещания в случае смерти. «Умереть по завещанию».

Человек, составляющий или составивший завещание или завещание.

Женщина, которая составляет или составила завещание или завещание.

Доказательство или право человека на владение и владение землей. Обычно считается связкой или историей прав.

Любое законное право, принадлежащее другим лицам, требовать собственность или предъявлять требования к собственнику.

Страхование от потери или повреждения в результате дефектов или отсутствия права собственности на определенный участок недвижимого имущества.

Изучение государственных документов, законов и судебных решений для раскрытия текущих фактов, касающихся владения недвижимостью.

Разделение территории площадью 6 квадратных миль, состоящее из 36 частей или 36 квадратных миль.

Определенный земельный участок.

Лицо, владеющее имуществом в доверительном управлении.

Договор страхования, в котором Администрация по делам ветеранов (VA) гарантирует, что указанный кредитор вернет определенный процент от суммы кредита от страховщика в случае, если кредит станет плохим.

Кредит, процентная ставка которого колеблется в зависимости от стоимости средств или какого-либо другого показателя.

Покупатель недвижимого имущества по договору на землю.

Продавец недвижимого имущества по договору на землю.

Передать лицу непосредственное право или интерес. Можно сказать, что титул ветеринара у Джона Брауна.

Неюридический термин, используемый страховщиками правового титула для обозначения владельца недвижимости в полисе или отчете.

Соглашение и заверение лица, предоставившего недвижимое имущество, для себя и его наследников, в том смысле, что он является владельцем и будет нести ответственность.

Письменный документ, засвидетельствованный надлежащим образом, предусматривающий распределение имущества, принадлежащего умершему.

Право муниципалитета регулировать и определять совместимый характер и использование собственности.

Неблагоприятное владение недвижимостью в Индиане: как защитить свою недвижимость

Существуют законные способы получить право собственности на недвижимость, принадлежащую кому-то другому, без ее покупки. Неблагоприятное владение в Индиане и в целом является юридической теорией, которая позволяет стороне, после соблюдения определенных норм общего права и законодательных элементов, стать действительным законным владельцем земельного участка.Неблагоприятное владение имело давнюю историю, восходящую к 1066 году в Англии во время норманнского завоевания.

Понимание основ законов Индианы о неправомочном владении важно, если вы хотите знать, как защитить свою недвижимость. Это в равной степени верно, независимо от того, являетесь ли вы неправомочным владением собственностью, которую считаете своей по праву, или если вы укрепляете защиту от неправомерного владения и защищаете недвижимость в Индиане, которая находится в неблагоприятном владении.

Как правило, по общему праву неправомерное владение требует, чтобы сторона соответствовала следующим элементам: открытому и печально известному, враждебному или враждебному, исключительному, видимому, фактическому, по притязанию на владение, а также непрерывному в течение типичного установленного законом периода времени в 10 лет.

Чем уникальна неблагоприятная одержимость в Индиане?

Каждый штат может вводить дополнительные законодательные требования. Законы Индианы о неблагоприятном владении налагают дополнительные законодательные требования и изменили язык элементов. Под I.C. § 32-21-7-1, одно дополнительное требование для неправомерного владения в Индиане состоит в том, что противный владелец должен добросовестно уплатить все налоги, причитающиеся с земли в течение периода, который, по утверждениям противного собственника, он владел землей в неблагоприятных условиях.

Тем не менее, этот законодательный акт, требующий уплаты налогов, был принят в 1927 году из-за того, что большое количество скваттеров претендовало на право владения землей; этот статут редко применялся ко многим решениям о неправомерном владении.

Фактически, Верховный суд штата Индиана в деле Фрейли против Мингера истолковал статут как выполненный, если истец «в значительной степени выполнил требование об уплате налогов». Суд даже заявил, что «если уплата налогов не будет служить уведомлением зарегистрированному правообладателю о том, что кто-то владеет его землей и требует проценты, противоречащие его доле в земле, действует закон, требующий уплаты налогов. не дополнительный элемент враждебного владения.

Однако после этого решения Верховный суд штата Индиана воздержался от полного отказа от налогового закона и теперь следует требованию «существенного соблюдения», сформулированному в более раннем деле Эхтерлинг против Калвайтиса.

Дополнительные нюансы в законах штата Индиана о неблагоприятном владении

Кроме того, в деле Fraley v. Minger Верховный суд штата Индиана реструктурировал и переименовал элементы общего права для неправомерного владения следующим образом:

• Контроль;
• Намерение;
• Уведомление; и
• Продолжительность.

Истец несет бремя доказывания возражений против неправомерного владения, и этому стандарту соответствуют четкие и убедительные доказательства.

Элементы общего права для неблагоприятного владения в Индиане

Для того, чтобы преобладать в отношении элемента контроля, заявитель должен продемонстрировать «степень использования и контроля над земельным участком, которая является нормальной и общепринятой с учетом характеристик земли (отражающей первое элементы «фактического» и в некотором смысле «исключительного» владения).

Чтобы продемонстрировать намерение, противный собственник должен доказать намерение требовать полного владения землей, что будет противоречить правам других лиц, включая законного владельца («отражая прежние элементы« требования права », исключительные, «враждебные» и «враждебные») ».

Третий элемент, который истец должен предоставить, — это уведомление, и действия противного собственника в отношении земли должны быть достаточными для того, чтобы дать законному собственнику фактическое или конструктивное уведомление о намерениях и исключительном контроле противного собственника.

Последний элемент, который враждебный владелец должен установить, — это продолжительность, а противный владелец должен просто постоянно удовлетворять все другие элементы в течение требуемого периода времени. Индиана изменила требуемый период времени с двадцати лет на десять в 1951 году.

Защита недвижимости в Индиане, с любой стороны забора

Если домовладелец в Индиане хотел потребовать земельный участок посредством иска о неправомерном владении, элементы, которым домовладелец должен будет соответствовать, — это контроль, намерение, уведомление и продолжительность в течение 10 лет, а также существенное соблюдение уплаты налогов, подлежащих уплате за оспариваемый участок земли.

Если домовладелец хотел выслать враждебного владельца, он или она должны были бы подать иск о высылке, нарушении права владения, судебный запрет или любое другое средство правовой защиты в отношении недопустимого занятия собственности владельца.

Когда вам нужен поверенный для защиты вашей собственности от иска о неправомерном владении в штате Индиана?

Успешный заявитель требования о неправомерном владении должен предоставить доказательства, подтверждающие все юридических элементов: контроль, намерение, продолжительность и уведомление.Если доказательства не подтверждают ни один из этих элементов, требование о неправомерном владении будет отклонено. Однако по вашему делу помощь адвоката требуется только в том случае, если у истца есть доказательства, подтверждающие все следующее:

• Постоянный контроль над собственностью, за исключением других, типичный для данного типа недвижимости и ее использования;
• Намерение заявить о праве собственности на собственность вопреки любым другим претензиям на нее;
• Уведомление фактическому владельцу о подтверждении права собственности заявителем на собственность;
• Подтверждение права собственности непрерывно в течение не менее 10 лет; и
• Уплата заявителем налогов на имущество в течение 10-летнего периода обращения взыскания на право собственности.

Юридическая помощь по вопросам неправомерного владения в Индиане

Чтобы знать, как защитить свою недвижимость, важно понимать нюансы и требования в отношении неправомерного владения в Индиане. Кори Меридью — партнер в Camden & Meridew, P.C. кто занимается недвижимостью, апелляционным правом, судебными разбирательствами, защитой прав потребителей и коммунальным правом. Если вам нужна помощь в понимании возможных способов защиты от неправомерного владения или защиты недвижимости в Индиане, свяжитесь с нашим офисом по телефону 317-770-0000 или заполните онлайн-форму сегодня.

Этот веб-сайт предоставляет общую информацию о законе, но предназначен только для информационных целей. Этот контент не создает отношений между адвокатом и клиентом и, что более важно, не предназначен для использования в качестве юридической консультации. Вы не должны действовать в соответствии с какой-либо информацией, содержащейся в данном документе, без предварительной консультации с юристом.

Закон о усадьбах 1862 г.

Президент Авраам Линкольн подписал Закон о усадьбах 20 мая 1862 года. 1 января 1863 года Дэниел Фриман подал первое требование в соответствии с Законом, согласно которому гражданам или будущим гражданам было предоставлено до 160 акров государственной земли при условии, что они живут на ней. это, и заплатить небольшой регистрационный сбор.На время действия закона правительство предоставило более 270 миллионов акров земли. Подробнее …

Связанные первичные источники

Ссылки ведут на DocsTeach, онлайн-инструмент для обучения с использованием документов из Национального архива.

Учебная деятельность

Дополнительная справочная информация

1 января 1863 года Даниэль Фриман, разведчик армии Союза, должен был покинуть графство Гейдж, территория Небраска, чтобы явиться на службу в Св.Луи. Накануне вечером на новогодней вечеринке Фриман встретился с некоторыми представителями местного земельного управления и убедил клерка открыть офис вскоре после полуночи, чтобы подать заявку на землю. При этом Фримен стал одним из первых, кто воспользовался возможностями, предоставляемыми Законом о Хомстеде, законом, подписанным президентом Авраамом Линкольном 20 мая 1862 года. На момент подписания из Союза вышли 11 штатов, и этот закон будет по-прежнему иметь региональный и политический подтекст.

Распределение правительственных земель было проблемой со времен Войны за независимость. Во время Статей Конфедерации основная полемика была связана с измерением земли и ценообразованием. Ранние методы выделения незаселенных земель за пределами первоначальных 13 колоний были произвольными и хаотичными. Границы устанавливались путем отступления участков от географических ориентиров. В результате частыми были частичные претензии и пограничные споры.

Постановление о земле 1785 года, наконец, ввело в действие стандартизированную систему федеральных земельных исследований, которая облегчила пограничные конфликты.Используя астрономические отправные точки, перед заселением территория была разделена на 6-мильный квадрат, называемый городком. Городок был разделен на 36 секций, каждая размером 1 квадратную милю или 640 акров каждая. Продажа государственной земли рассматривалась как средство получения доходов для правительства, а не как способ поощрения поселения. Первоначально физическому лицу требовалось купить полный участок земли по цене 1 доллар за акр за 640 акров. Инвестиции, необходимые для покупки этих больших участков, и огромное количество физического труда, необходимого для расчистки земли для сельского хозяйства, часто были непреодолимыми препятствиями.

К 1800 году минимальный участок был уменьшен вдвое до 320 акров, и поселенцам разрешили платить в 4 платежа, но цены оставались фиксированными на уровне 1,25 доллара за акр до 1854 года. отражают желательность лота. Например, участки, которые продавались на рынке в течение 30 лет, были снижены до 12 ½ центов за акр. Вскоре после этого ветеранам и тем, кто заинтересован в заселении территории Орегон, были предоставлены экстраординарные бонусы, что сделало усадьбу жизнеспособным вариантом для некоторых.Но в основном национальная политика в области государственного землепользования сделала землевладение финансово недоступным для большинства потенциальных поселенцев.

До и после американо-мексиканской войны в середине 1800-х годов давление народа с целью изменения политики исходило из развивающейся экономики, новой демографии и меняющегося социального климата в Америке начала XIX века. В 1830-х и 1840-х годах рост цен на кукурузу, пшеницу и хлопок позволил крупным, хорошо финансируемым фермам, особенно плантациям Юга, вытеснить более мелкие предприятия.Затем перемещенные фермеры посмотрели на запад в сторону безлесной страны, которая предлагала более доступное развитие.

До войны с Мексикой (1846–1848 гг.) Люди, поселившиеся на Западе, требовали «преимущественного права», т.е. права человека сначала заселять землю, а потом платить (по сути, ранняя форма кредита). Экономические интересы Востока выступили против этой политики, поскольку возникли опасения, что база дешевой рабочей силы для заводов будет истощена. После войны с Мексикой ряд событий поддержал рост движения приусадебных участков.Экономическое процветание привлекло в Америку беспрецедентное количество иммигрантов, многие из которых также устремились на запад в поисках новой жизни. Новые каналы и дороги снизили зависимость Запада от гавани в Новом Орлеане, а отмена Англией законов о кукурузе открыла новые рынки для американского сельского хозяйства.

Несмотря на эти изменения, законодательные усилия по совершенствованию законов о хомстединге столкнулись с противодействием на нескольких фронтах. Как упоминалось выше, владельцы северных заводов опасались массового ухода своей дешевой рабочей силы, а южные штаты опасались, что быстрое заселение западных территорий приведет к появлению новых штатов, населенных мелкими фермерами, выступающими против рабства.Упреждение стало национальной политикой, несмотря на эти частные опасения, но поддерживающее законодательство было заблокировано. Трижды — в 1852, 1854 и 1859 годах — палата представителей принимала законы о фермах, но каждый раз Сенат отклонял эту меру. В 1860 году законопроект о приусадебных участках, предусматривающий предоставление федеральных земельных участков западным поселенцам, был принят Конгрессом только для того, чтобы на него наложил вето президент Бьюкенен.

Гражданская война сняла проблему рабства, потому что южные штаты вышли из Союза.В конце концов, в 1862 году был принят и подписан Закон о хоумстедах. Новый закон установил трехступенчатый процесс приобретения усадьбы: подать заявление, улучшить землю и подать документ о праве собственности.

Любой гражданин США или предполагаемый гражданин, который никогда не вооружался против правительства США, может подать заявку и заявить права на 160 акров обследованной государственной земли. В течение следующих 5 лет Главное земельное управление ожидало от поселенцев добросовестных усилий. Это означало, что усадьба была их основным местом жительства и что они улучшали землю.Через 5 лет поселенец мог подать заявку на патент (или документ о праве собственности), представив подтверждение места жительства и необходимые улучшения в местное земельное управление.

Местные земельные управления направили документы в Главное земельное управление в Вашингтоне, округ Колумбия, вместе с окончательным сертификатом соответствия. Материалы дела были изучены, и по законным претензиям был предоставлен патент на землю бесплатно и ясно, за исключением небольшого регистрационного сбора. Право собственности также могло быть приобретено после 6 месяцев проживания и незначительных улучшений при условии, что истец заплатил государству 1 доллар.25 за акр. После гражданской войны солдаты Союза могли вычесть время, которое они прослужили, из требований к месту жительства.

Некоторые спекулянты землей воспользовались лазейками в законодательстве. Другие нанимали фальшивых претендентов или покупали заброшенные земли. Главное земельное управление было недостаточно финансировано и не могло нанять достаточное количество следователей для своих широко разбросанных местных офисов. В результате следователи, перегруженные работой и получающие низкую оплату, часто были подвержены взяточничеству.

Физические условия на границе представляли еще большие проблемы.Ветер, метели и нашествия насекомых угрожали посевам. Открытые равнины означали, что для строительства нужно немного деревьев, что вынуждает многих строить дома из дерна. Ограниченные запасы топлива и воды могут превратить простую работу по приготовлению пищи и обогреву в тяжелые испытания. По иронии судьбы, даже меньший размер секций взял свое. Хотя 160 акров могло быть достаточно для восточного фермера, этого было просто недостаточно для ведения сельского хозяйства на засушливых равнинах, а скудная естественная растительность затрудняла выращивание скота в прериях.В результате во многих районах первоначальный поселенец не оставался на земле достаточно долго, чтобы выполнить требование.

Поселенцы, проявившие настойчивость, были вознаграждены возможностями, поскольку быстрые изменения в транспорте облегчили некоторые из невзгод. Через шесть месяцев после принятия Закона о Хомстеде был подписан Закон о железных дорогах, и к маю 1869 года через границу протянулась трансконтинентальная железная дорога. Новые железные дороги обеспечивали относительно легкий транспорт для поселенцев, а новых иммигрантов на запад заманили железнодорожные компании, стремившиеся продать лишнюю землю по завышенным ценам.Новые железнодорожные линии обеспечивали свободный доступ к промышленным товарам, и дома-каталоги, такие как Montgomery Ward, предлагали сельскохозяйственные инструменты, колючую проволоку, белье, оружие и даже дома, доставляемые по рельсам.

Распределение земель на западе Федеральным правительством не может быть исключено из федеральной политики Индии. Период с 1870 по 1900 год ознаменовал отход от прежней политики, в которой преобладали депортации, договоры, оговорки и даже война. Новая политика в конце 1880-х годов — после того, как количество доступных государственных земель стремительно уменьшилось — была сосредоточена конкретно на разделении резерваций путем предоставления земельных наделов отдельным коренным американцам.Стремясь удовлетворить земельный голод страны, Конгресс в 1887 году принял Закон Дауэса, согласно которому индейцам резервации были предоставлены отдельные фермы, а оставшиеся индейские земли открыты для поселенцев.

1 января 1863 года Дэниел Фриман и еще 417 человек подали иски. За ними последовали многие другие пионеры, заселяя земли, строя города и школы и создавая новые государства на территориях. Во многих случаях школы становились центром общественной жизни, служа церквями, избирательными участками и местами общественных собраний.

В 1936 году Министерство внутренних дел признало Дэниела Фримена первым претендентом и установило национальный памятник Хомстед рядом со школой, построенной в 1872 году, на его усадьбе недалеко от Беатрис, Небраска. Сегодня памятник находится в ведении Службы национальных парков, и это место знаменует изменения в земле и нации, вызванные Законом о усадьбах 1862 года.

К 1934 году было обработано более 1,6 миллиона заявок на приусадебные участки и было обработано более 270 миллионов акров земли — 10 процентов от всех U.С. земель — перешла в руки частных лиц. Принятие Федерального закона о земельной политике и управлении 1976 года отменило Закон о хоумстедах в 48 смежных штатах, но предоставило десятилетнее продление по искам на Аляске.

Этот текст был адаптирован из статьи Ли Энн Поттер и Винелла Шамеля «Закон о усадьбах 1862 года».

Образец цитирования: Поттер, Ли Энн и Винелл Шамел. «Закон о усадьбе 1862 года». Социальное образование 61, 6 (октябрь 1997 г.): 359-364.

Материалы, созданные Национальным управлением архивов и документации, находятся в открытом доступе.

ЯВЛЯЕТСЯ ЛИ ЭТО ВЛАДЕНИЕ НЕЖЕЛАТЕЛЬНЫМ ПОЛОЖЕНИЕМ?

Для обоснования требования о праве собственности на недвижимое имущество путем неправомерного владения сторона должна продемонстрировать четкими и убедительными доказательствами, что владение имело (1) враждебное и правообладание, (2) фактическое, (3) открытое и печально известное , (4) исключительный и (5) непрерывный в течение установленного законом периода в 10 лет.

Излишне говорить, что каждый элемент формулы разработал уникальный и дискретный свод законов, в соответствии с которым окончательное решение, как правило, зависит от факта. Ниже приведены несколько недавних примеров.

Mazzei v. Metropolitan Trans. Авт. , 2018 NY Slip Op 06007, App. Div. 2 ^nd Dept. (12 сентября 2018 г.)

Истец потребовал вынесения судебного решения против MTA, объявив истца владельцем определенного недвижимого имущества путем неправомерного владения.Верховный суд удовлетворил ходатайство MTA об отклонении иска о неправомерном владении.

Апелляционная коллегия резюмировала иск:

Истец подал иск против Столичного транспортного управления… Стейтен-Айлендской железной дороги… и города Нью-Йорк, утверждая, среди прочего, что он приобрел право собственности на определенные участки, расположенные рядом с железнодорожными путями на Статен-Айленде [.]

Предыдущее производство:

Истец ходатайствовал, в частности, о предварительном запрете ответчикам доступа к имуществу.MTA и железная дорога подали иск в соответствии с CPLR 3211 (a), чтобы отклонить жалобу. Городские власти представили доверенность, среди прочего, в поддержку встречного ходатайства и ходатайствуя об отклонении жалобы в той мере, в какой она была выдвинута против нее. Верховный суд отклонил ходатайство истца и удовлетворил встречное ходатайство MTA и железной дороги [.]

Стандарт доказательности:

Если, как здесь, доказательства представлены и рассматриваются по ходатайству в соответствии с CPLR 3211 (a) (7), и ходатайство не преобразовано в ходатайство для упрощенного судебного разбирательства, вопрос заключается в том, есть ли у истца основание для иска, а не то, указал ли истец таковой, и ходатайство не должно быть удовлетворено, если заявитель не сможет доказать, что существенный факт, заявленный истцом, вовсе не является фактом, и если нельзя сказать, что по этому поводу не существует значительного спора … Здесь , доказательственные материалы, представленные MTA и Железной дорогой в поддержку их встречного ходатайства, с точки зрения закона не разрешают фактические споры сторон, так что можно сказать, что утверждения в жалобе относительно основания иска ибо неправомерное владение — это вовсе не факты [.]

Обращение и заключение, что:

Хотя муниципалитет не может потерять правовой титул в результате неправомерного владения имуществом, которым он владеет в своем правительственном качестве или который был объявлен неотчуждаемым по закону … когда муниципалитет владеет недвижимым имуществом в своем праве собственности, иммунитет против неправомерного владения отсутствует … Здесь, MTA и Железная дорога не установили окончательно, что имущество не подлежит незаконному владению на основании государственного иммунитета.Хотя MTA и Железная дорога представили, среди прочего, соглашение от 29 мая 1970 года между городом, которому принадлежит собственность, и предшественниками MTA и железной дороги, подтверждающее запланированное использование некоторых [этих] участков земли рядом с земельным участком, предназначенным для государственных нужд, то есть для строительства железнодорожной подстанции, доказательства не позволяют окончательно установить, что это имущество было частью земельных участков, предназначенных для этого запланированного использования. Кроме того, доказательства не подтверждают окончательно, что в течение периода времени, относящегося к предполагаемому неправомочному владению истцом, имущество удерживалось для целей этого плана.Таким образом, встречное ходатайство об отклонении должно быть отклонено, поскольку остается фактический спор относительно того, находилось ли в течение периода времени, относящегося к предполагаемому неправомочному владению истцом, государством в государственном или имущественном качестве [.]

Fini v. Marini , 2018 NY Slip Op 06003, App. Div. 2 ^nd Dept. (12 сентября 2018 г.)

Фини подала на Марини в суд за раздел недвижимого имущества. Марини подал встречный иск, основанный на владении мячом в чужой руки.Верховный суд отклонил встречные ходатайства в порядке упрощенного судопроизводства.

Апелляционная коллегия резюмировала иск:

В данном иске о разделе недвижимого имущества сторонами являются зять и бывшие деловые партнеры. В 1970 году они приобрели [Лот 176] в Квинсе… в качестве общих арендаторов. После этого они использовали лот 176 в коммерческих целях. В 1992 году стороны решили разорвать деловые отношения. Они заключили соглашение … в соответствии с которым истец продаст все свои доли в уставном капитале четырех корпораций ответчику, указанные акции составляют все права, титул и долю истца в этих корпорациях.Истец продолжал работать по лоту 176 до тех пор, пока в 1994 году не стал инвалидом.

Состязательные бумаги и предыдущие слушания:

В 2013 году истец подал иск о разделе лота 176, утверждая, что он имел настоящее право владения помещением и право подать этот иск как владелец неразделенной доли в помещении. В своем ответе ответчик выдвинул встречные иски о неправомерном владении и нарушении контракта, а также о судебных издержках. Впоследствии ответчик ходатайствовал об упрощенном судебном разбирательстве, отклоняя жалобу и свои встречные иски.Истец обратился за упрощением судопроизводства по жалобе и отклонением встречных требований ответчика. Верховный суд отклонил ходатайство ответчика и встречное ходатайство истца, установив, что существуют подлежащие рассмотрению фактические вопросы, касающиеся имущественных интересов сторон в рассматриваемом имуществе.

Подтвержденное отклонение ходатайства Марини о вынесении решения в порядке упрощенного судопроизводства:

Мы согласны с решением Верховного суда отклонить эту ветвь ходатайства ответчика, которая касалась упрощенного судебного разбирательства об отклонении жалобы.Ответчик не доказал свое право prima facie на судебное решение, отклоняя жалобу о разделе лота 176. Ответчик не продемонстрировал, что истец передал свою долю в лоте 176 ответчику или что стороны имели согласился не разделять лот 176. Вопреки утверждению ответчика мировое соглашение от 25 апреля 2002 г.…, заключенное сторонами для разрешения спора относительно земельного участка, расположенного в округе Саффолк, не повлекло за собой передачу ответчику Лот 176, который находится в округе Куинс.Нигде в соглашении 2002 года, включая, но не ограничиваясь, третий пункт «что» в указанном соглашении, стороны не предусматривают, что вся доля участия истца в лоте 176 будет передана ответчику. Документ, упомянутый в той части соглашения 2002 года, которая предусматривает передачу правового титула путем вручения указанного документа, является актом на собственность округа Саффолк. Более того, вопреки утверждению ответчика, взаимное освобождение от ответственности в соглашении 2002 года не служило препятствием для подачи истцом иска о разделе.

И обратился со встречным иском о незаконном владении:

Ответчик также не подтвердил свое право prima facie на судебное решение по своему встречному иску о неправомерном владении. Для обоснования своего встречного иска о неправомерном владении ответчик должен был доказать ясными и убедительными доказательствами, что его владение имуществом было (1) враждебным и обоснованным; (2) фактический; (3) открытые и печально известные; (4) эксклюзивный; и (5) непрерывно в течение установленного законом периода … Ответчик не мог доказать, что его владение лотом 176 было заявлено на право, поскольку у него не было разумных оснований полагать, что собственность принадлежит ему одному … Даже если предположить что ответчик имел исключительное владение Лотом 176 и что он оплатил расходы на содержание этого имущества, эти действия недостаточны для обоснования требования о праве в целях неправомерного владения в отношении сожителя … RPAPL 541 создает установленную законом презумпцию, что общий арендатор во владении владеет имуществом в пользу сожителя… Презумпция прекращается только по истечении 10 лет исключительного проживания такого арендатора или после его отстранения [.]

Фактическое увольнение обычно требует, чтобы имеющий сожитель явно сообщил о намерении исключить или отказать в правах сожительству. Оустер может подразумеваться в тех случаях, когда действия обладающего имуществом являются настолько откровенно враждебными, что можно предположить, что не обладающие имуществом осведомленные о том, что имуществом владеет против них неблагоприятно … увольнение. В отсутствие отстранения период, требуемый RPAPL 541, составляет 20 лет непрерывного исключительного владения, прежде чем сожитель сможет получить полный титул в результате неправомерного владения … Даже если предположить, что ответчик имел исключительное владение имуществом после того, как истец стал инвалидом в 1994 году, требуемые 20 лет -летний установленный законом срок не истек, когда ответчик в своем ответе 26 сентября 2013 г. подал встречный иск о неправомерном владении.

Children’s Magical Garden, Inc. против Норфолк-стрит Дев., LLC , 2018 NY Slip Op 05223, App. Div. 1 ^st Dept. (12 июля 2018 г.)

Верховный суд отклонил ходатайство ответчика об отклонении иска о неправомерном владении.

Апелляционная палата обобщила факты:

Эта апелляция связана с тем, что должно быть чрезвычайно редким явлением на Манхэттене, а именно с заявлением о незаконном владении элитной недвижимостью, расположенной в районе Нижний Ист-Сайд на Манхэттене.В частности, нам представляется спор по поводу вакантного углового участка, расположенного по адресу: 157 Norfolk Street, на пересечении с Stanton Street, в одном квартале к югу от East Houston Street в нижнем Манхэттене. Истец «Детский волшебный сад»… некоммерческая корпорация, зарегистрированная в 2012 году, представляет собой общественный сад, основанный ее членами в 1985 году на участках 16, 18 и 19 в блоке 154. Сад был основан активистами, возмущенными скоплением мусора. и использовали иглы на участках, расположенных через улицу от начальной школы.

Ответчики Norfolk Street Development, LLC, S&H Equities (NY), Inc. и Серж Хойда, как утверждается, были рекордными владельцами Лота 19 в течение предписывающего периода. Ответчик 157, LLC предположительно приобрел недвижимость у Norfolk Street Development примерно 6 января 2014 года.

Заданных вопросов:

Центральный вопрос, представленный в этой апелляции, заключается в том, заявил ли истец требование о неправомерном владении Лотом 19, сославшись на элемент непрерывного владения.Мы считаем, что жалоба содержала достаточные основания для иска о неправомерном владении [.]

Жалоба:

В жалобе утверждается, что более 30 лет назад, в 1985 году, сад был основан активистами сообщества, которые стремились улучшить свой район. Потому что в то время в районе царила преступность, и использованные иглы и груды мусора были усеяны заброшенным угловым участком — через дорогу от начальной школы P.S. 20 — эти районные активисты решили построить то, что, по словам истца, теперь называется «иконой района».Истец также заявляет, что ответчики и их предшественники покинули Лот 19 как «постыдную бельмо на глазу», и что истец и его члены вступили во владение и «своими огромными усилиями превратили [p] remises в яркий общественный сад, где процветали поколения детей. ”

Среди прочего, члены Сада, начиная с 1985 года, убирали мусор и завалы, вырывали сорняки и возвели забор из проволочной сетки, чтобы ограждать территорию. Они посадили фрукты, овощи, растения, кусты и деревья, в том числе яблоню и кизил, построили качели и другое игровое оборудование, а также добавили сцену для концертов и выставок искусства.На протяжении многих лет соседские дети использовали сцену для постановки спектаклей. В какой-то момент участники также построили пруд с рыбой и тропинки по всему саду.

Истец также утверждал, что Сад никогда не был открыт для широкой публики, и что доступ к помещению можно получить, только предварительно отперев ворота специальным ключом, который защищают только члены клуба. Члены держат ворота запертыми на ночь и в любое другое время, когда Сад не используется под присмотром члена.

Кроме того, на протяжении многих лет в саду размещались различные школы, внешкольные и лагерные программы по естествознанию, математике, кулинарии и общественным работам.Ежегодно в саду местная молодежь устраивала «пиццерию», а осенью устраивала вечеринку по приготовлению пиццы на территории, где дети наслаждались урожаем овощей.

Другие мероприятия, проводимые в саду, включали поэтические чтения и музыкальные мероприятия в течение лета, а каждый сентябрь в саду проводился концерт в качестве участника серии Vision Festival Jazz in Gardens. Сад также открывался каждый 21 декабря для празднования зимнего солнцестояния с искусством и живой музыкой.

Истец утверждает, что на протяжении всех этих лет члены Гардена защищали права Гардена, в том числе в отношении ответчиков. В качестве примера истец утверждает, что в августе 1999 года ответчики Хойда, Норфолк и S&H Equities или их агенты прорвались через внешнюю ограду Гардена и вошли в здание. Они утверждают, что дерево, посаженное более десяти лет назад, было срублено, а детский клуб был поврежден. Также была возведена импровизированная внутренняя ограда.Однако члены Сада немедленно снесли забор и сняли его. Члены также устранили другие повреждения.

По словам истца, в мае 2013 года группа мужчин с электроинструментами и строительной техникой в ​​сопровождении частных охранников прибыла в Сад и сообщила о своем намерении взломать внешний забор. Произошло противостояние, когда члены Гарден заблокировали ворота. В конце концов, сотрудники милиции приказали предоставить группе мужчин доступ в помещение. Истец утверждал, что эти люди были ответчиками или их агентами, и что среди них был адвокат, якобы представлявший обвиняемого Хойду.

Мужчины «топтали, разрушали и выкапывали растения, кустарники, деревья» и возвели металлический забор внутри Сада, якобы забаррикадировав участок 19 от остальных двух участков. Ответчики также наняли частную охранную фирму для охраны помещения.

Истец утверждает, что, несмотря на просьбы различных государственных должностных лиц снять забор, забор все еще прорезает территорию, что делает недоступными некоторые грядки с овощами, деревья и зону для медитации.

Последующие разработки:

В июле 2013 года другие участки, составляющие сад — 16 и 18 — были сохранены в рамках программы GreenThumb города Нью-Йорка после того, как Совет сообщества Манхэттена 3 принял резолюцию, в которой заявлялось, что он «очень сильно поддерживает предложение, насколько это возможно, для сохранения сада». весь общественный сад.В рамках этой программы Департамент парков и отдыха г. Нью-Йорка заключает лицензионные соглашения с общественными группами, которые создают и поддерживают сады на принадлежащих городу свободных землях.

Согласно протоколам, 15 декабря 1998 г. или около того ответчик Серж Ходи через 28 Properties, Inc.… заключил договор купли-продажи на покупку 157 Norfolk Street, Lot 19, у 88 Holding Corp. Компания 88 Holding гарантировала, что поставит Лот 19 «свободным и свободным от любого помещения и каких-либо претензий на право проживания».Примерно в ноябре 1999 года компания 28 Properties подала иск против 88 Holding за конкретную работу и заявление о том, что она должна удовлетворять условию вакансии в контракте. В жалобе 28 Properties утверждалось, что «часть Помещений была и остается занятой третьими сторонами, претендующими на право использования и занимать часть Помещений (курсив в оригинале)».

В письменных показаниях, поданных по этому иску, после того, как 88 Holding не предприняла «действий по удалению незаконных жителей», обвиняемый Серж Ходя признал, что 88 Holding «утверждал, что такое занятие было незаконным и несанкционированным.Несмотря на вышесказанное, Ходя «отказался [d] от условия контракта, согласно которому помещения будут сданы свободными … Соответственно, приказом от 30 мая 2003 г. суд (Вальтер Б. Толуб, Дж.) Удовлетворил ходатайство 28 Properties о предоставлении суммарное решение.

Примерно 27 августа 2003 г. ответчик Norfolk Street Development LLC (Норфолк, d / b / a 28 Properties), участником которого является Ходя и аффилированное лицо ответчика S&H Equities (NY), Inc., стал зарегистрированный владелец Лота 19. Актом от 9 января 2014 года Норфолк передал Лот 19 ответчику 157, LLC, якобы за 3 350 000 долларов США и другое вознаграждение.

Состязательные бумаги и предыдущие слушания:

Истец подал иск в 2014 году, утверждая, что ответчики подали заявку на строительство шестиэтажного жилого дома высотой 70 футов на участке 19. Жалоба утверждает шесть оснований иска, в том числе одно для декларативного решения о том, что истец является единственный и исключительный законный и равноправный владелец Лота 19 в результате неправомерного владения. Что касается этого основания для иска, истец утверждал, что сад был окружен забором, возделывался и улучшался, и доступ к нему осуществлялся через запертые ворота с 1985 года.Истец также утверждал, что он постоянно владел лотом 19 в соответствии с иском о праве в течение не менее 10 лет подряд и владел им враждебным, фактическим, открытым и очевидным образом, который был исключительным и непрерывным в течение этого периода времени.

Ответчики отклонили жалобу в связи с отсутствием обоснования иска, утверждая, что, поскольку Сада не существовало до декабря 2012 года, он не мог занимать собственность в течение необходимого периода. Они также утверждали, что в жалобе не утверждается, что размещение истцом было осуществлено на основании иска о праве.

Возражение против отклонения:

В протесте Кейт Темпл-Уэст, президент и директор Гарден, заявила, что, когда она переехала на Норфолк-стрит, 153 в 1997 году, она заметила, что в саду, огороженном забором, были посажены различные деревья и кусты. и структуры, которые регулярно обслуживались. Темпл-Вест также наблюдал за детьми, играющими в саду, которым управляли члены, которые контролировали доступ с помощью ключа и присматривали за посетителями. Темпл-Уэст стал сотрудничать с Садом вскоре после переезда в этот район и с тех пор помогал другим раскапывать и снести сгоревшие остатки здания, которое когда-то стояло на участке 19, используя лопаты, кирки и тачки.Примерно с 2000 года Темпл-Вест нанимал грузовики для вывоза обломков и мусора из Сада и с тех пор примерно раз в год нанимает мусорные контейнеры и / или грузовики для технического обслуживания.

С момента прибытия в Темпл-Вест в 1997 году она и другие члены установили проволочную проволоку по периметру забора, чтобы не допустить крыс и мусор. Они заложили почву и компост, посадили различные типы деревьев и кустарников, построили кирпичные дорожки, проходящие через сад, построили качели и наблюдали и / или наблюдали за установкой вторых качелей, бетонных художественных скульптур, традиционной медицины грядка для растений, зона для медитации молодежи и тропический сад.В 2003 году Темпл-Вест стал содиректором Сада. Позже она стала директором. В декабре 2012 года Сад был включен в состав и получил право собственности на Лот 19. Темпл-Уэст стал президентом и директором Сада. Дэвид Карренс и Ева Берксон — двое других членов совета директоров.

Темпл-Уэст отметил роль Сада в обществе с момента ее прибытия, включая организацию различных студенческих групп, скаутов-новичков, вечеринок по приготовлению пиццы, концертов, поэтических чтений и вечеров кино, а также отметил недавние события, в том числе установку цыпленка. кооператив в 2012 году.На момент подачи возражения Темпл-Вест против ходатайства ответчиков об увольнении в Саду было более 20 активных взрослых членов и 30 детей, которые использовали Сад каждую неделю, а мероприятия, проводимые в Саду, посещают сотни членов сообщества.

В своих показаниях под присягой Барден Присант объяснил, что был членом Сада примерно с 1985 по 1991 год, в течение которых он, Кармен Рубио и Альфредо Феличиано возделывали, улучшали и поддерживали Сад. В 1985 году Сад был заполнен грудой мусора, выброшенного металла и прочего мусора.Присант, Рубио, Фелисиано и другие приводили в порядок Сад, сажали деревья и кусты и наблюдали за установкой конструкций, включая качели, пруд и деревянную сцену. Присант оставался членом Сада до 1991 года, когда он уехал. Во время своего членства Присант, который внес свой финансовый вклад в Сад, заметил, что никому не разрешен доступ, если только он, Фелисиано или Рубио не открыли ворота и не присутствовали, и что Сад был окружен цепью. забор, к которому можно было попасть через ворота на улицах Стэнтон и Норфолк.

Во время сотрудничества Присанта с Садом, члены организовали различные программы, в том числе Первомайский фестиваль, на котором Майский шест был установлен в саду. Каждый год на Рождество дети украшали сосну, которую они с Феличиано посадили. Деревянная сцена использовалась для занятий живописью и актерским мастерством, а также для музыкальных представлений.

Присант утверждал, что с 1985 года сад огорожен сеткой. После переезда Присанта в 1991 году он превратил однокомнатную квартиру своей жены на Норфолк-стрит, 151 в свой офис и ежедневно проезжал мимо Гардена по дороге на работу и с работы.В течение примерно восьми лет после этого он ежедневно наблюдал, что Сад, в котором постоянно росли деревья и насаждения, оставался огражденным сетчатым забором с воротами, которые запирались, если Сад не находился под присмотром. Он также заметил, что в течение этого периода времени Рубио, Феличиано и другие, которых он считал членами, продолжали заботиться и поддерживать Сад.

Постановление Верховного суда:

Верховный суд отказал в удовлетворении ходатайств.При этом суд установил, что никакие утверждения в жалобе и никакие документальные доказательства не свидетельствовали о том, что истец открыто признавал право собственности ответчиков на собственность или опроверг утверждение истца о том, что она занимала имущество в соответствии с иском о праве. Таким образом, суд установил, что для состязательных целей жалоба адекватно обосновывала требование о праве. Суд также отклонил утверждение ответчиков, что «пребывание истца не было непрерывным в течение установленного законом периода», установив, что недавняя дата регистрации истца была несущественной и что истец надлежащим образом заявил о неразрывной цепочке личных отношений между членами Garden в течение установленного законом периода. [.]

Юридический шаблон:

Для обоснования претензии о неправомерном владении истец должен доказать, что владение было: (1) враждебным и по иску о праве; (2) фактический; (3) открытые и печально известные; (4) эксклюзивный; и (5) непрерывно в течение 10-летнего установленного законом периода … Кроме того, если, как здесь, требование о праве не основано на письменном документе, сторона, заявляющая право собственности путем неправомерного владения, должна установить, что земля «обычно обрабатывалась или обрабатывалась». улучшенный »или что земля« была защищена существенным огораживанием »… Единственными оспариваемыми элементами здесь являются« требование права »и« непрерывные »элементы.

Заявление ответчика:

Ответчики утверждают, что истец не смог сослаться на достаточные факты, свидетельствующие о непрерывном владении его предшественниками в течение установленного законом периода, через непрерывную цепочку личных отношений, путем установления периодов между анонимными владельцами, которые, как утверждается, не намеревались передать право собственности инкорпорированным членам. Этот аргумент основан на том факте, что истец был зарегистрирован в 2012 году, и на утверждении ответчиков об отсутствии утверждений о том, что истец имел необходимые личные отношения с членами Garden до регистрации.Этот аргумент не работает, особенно на стадии рассмотрения дела о признании вины.

Подтверждая и делая вывод, что:

Здесь в жалобе достаточно утверждается, что члены Сада владели им в течение почти 30 лет до того, как Сад был включен. Как изложено выше, обвинения включают в себя значительную работу участников по очистке заброшенного участка и превращению его в ценный общественный ресурс, содержащий пруд с рыбой, игровое оборудование, деревья, растения и сцену, все из которых было огорожено забором. с доступом, ограниченным участниками.Такие утверждения, если они будут доказаны, установят неправомерное владение членами в течение установленного законом срока.

Кроме того, в той степени, в которой в жалобе утверждается, а зарегистрированные доказательства показывают, что имела место преемственность различных отдельных участников Garden, «[все] необходимо для того, чтобы сделать неблагоприятное владение в течение установленного законом срока последовательными лицами. заключается в том, чтобы такое владение продолжалось непрерывной цепочкой личных отношений между противоборствующими владельцами »[.]

* * *

В данном случае в жалобе достаточно утверждается, что члены-предшественники истца непрерывно занимали участок 19, улучшали землю, ограничивали въезд и не подпускали злоумышленников, и, таким образом, фактически оккупировали землю способом, неблагоприятным для истинного владельца.Таким образом, жалоба удовлетворяет элемент «враждебный и правый». Более того, поскольку ни истец, ни предшествующие члены открыто не признали какие-либо права ответчиков на Лот 19, и нет никаких указаний на то, что использование было разрешительным, Верховный суд должным образом установил, что требование элемента права было обосновано в достаточной степени.

Браунштейн против Ходжеса , 2018 NY Slip Op 00401, App. Div. 2 ^nd Dept. (24 января 2018 г.)

Апелляционная палата в следующем порядке вкратце подтвердила отклонение ходатайства истца о вынесении предварительного судебного запрета:

Истцы подали иск о вынесении постоянного судебного запрета, запрещающего ответчику вмешиваться в предполагаемый сервитут в отношении определенного недвижимого имущества.Ответчик представила ответ, в котором утверждала, что данный сервитут был аннулирован вследствие неправомерного владения. Спустя более семи месяцев истцы подали ходатайство о вынесении предварительного судебного запрета, запрещающего ответчику вмешиваться в предполагаемый сервитут во время рассмотрения этого иска. Верховный суд отклонил ходатайство истцов [.]

Чтобы установить право на предварительный судебный запрет, истец должен продемонстрировать (1) вероятность окончательного успеха по существу, (2) непоправимый ущерб при отсутствии судебного запрета и (3) остаток долей участия истца. благосклонность… Здесь истцы не смогли установить эти три элемента.Соответственно, Верховный суд предусмотрительно применил свое дискреционное право, отклонив ходатайство истцов о вынесении предварительного судебного запрета.

Томас против Слэтона , 2018 NY Slip Op 00392, App. Div. 1 ^st Dept. (23 января 2018 г.)

Апелляционная палата в целом подтвердила отказ Верховного суда в удовлетворении встречного ходатайства истца о вынесении решения в порядке упрощенного судопроизводства:

Существуют поддающиеся рассмотрению фактические вопросы относительно того, было ли владение истцом объектом собственности враждебным и исключительным образом в течение установленного законом периода в 10 лет [.]

Bratone v. Conforti-Brown , 2017 NY Slip Op 04094, Прил. Div. 2 ^nd Dept. (24 мая 2017 г.)

В иске об урегулировании претензий в отношении недвижимого имущества Верховный суд после судебного разбирательства без участия присяжных отклонил первую и вторую причины иска истца, которые касались неправомерного владения.

Апелляционная палата обобщила факты:

Это действие в соответствии со статьей 15 RPAPL состоит в том, чтобы добиться рассмотрения претензий к участку недвижимого имущества, расположенному на бульваре Вернон в Лонг-Айленд-Сити… Это имущество было приобретено в 1960 году зятем Клементе Братоне (отец отдельных истцов) ) и Рэй Конфорти (отец подсудимых).После смерти Братоне в 1966 году Конфорти стал единственным владельцем гонорара. Актом от 7 сентября 1971 года Conforti передала право собственности на часть собственности истцу Vernon-Sutton, Inc.… корпорации, созданной в 1960 году Conforti and Bratone. Conforti сохранил за собой право собственности на оставшуюся часть собственности, и именно этот земельный участок… является предметом данного действия. Истцы Артур Братоне, Рональд Братоне и Стивен Братон совместно владеют 50% акций VSI, а ответчики, Линда Конфорти-Браун и Марта Конфорти, владеют оставшимися 50% акций VSI.

Состязательные бумаги:

В 2007 году истцы подали иск, утверждая, среди прочего, что VSI приобрела право собственности на оспариваемый земельный участок в результате неправомерного владения. В ответ ответчики утверждали, что оспариваемый участок принадлежит им, унаследовав его от отца. Кроме того, ответчики в своем ответе заявили о производных встречных исках от имени VSI, в которых утверждалось, что определенные транзакции, одобренные отдельными истцами, представляют собой расточительство и неправильное управление корпоративными активами VSI.

Постановление Верховного суда:

После судебного разбирательства без судебного разбирательства Верховный суд в своем решении отклонил, в частности, первую и вторую причины иска истцов, в которых говорилось о неправомерном владении. Суд постановил, что VSI использовала оспариваемый участок с подразумеваемого разрешения владельца и что такое разрешение никогда не было отклонено. Кроме того, суд отклонил первый и третий встречные иски ответчиков. Суд фактически установил, что доказательства не доказывают, что потраченные деньги были растратой корпоративных активов [.]

На основании этого:

Верховный суд правильно определил, что компания VSI не является владельцем собственности в результате неправомерного владения. В соответствии с законодательством, существовавшим в то время, когда истцы возбудили этот иск, когда требование о незаконном владении не было основано на письменном документе, истцы должны были продемонстрировать, что они «обычно возделывали, улучшали или существенно огораживали землю»… кроме того, противный истец должен доказать с помощью четких и убедительных доказательств, что владение имуществом было «(1) враждебным и основывалось на праве; (2) фактический; (3) открытые и печально известные; (4) эксклюзивный; и (5) непрерывно в течение требуемого периода »[.]

Цель требования о враждебности состоит в том, чтобы уведомить правообладателя о неблагоприятном иске посредством «недвусмысленных действий узурпатора»… »О враждебности можно судить просто по существованию остальных четырех элементов, таким образом перекладывая бремя на запись владелец должен представить доказательства, опровергающие презумпцию неблагоприятного исхода »… Однако, если существуют тесные отношения сотрудничества между владельцем записи и лицом, претендующим на право собственности в результате неправомерного владения, презумпция враждебности может не применяться…» [Чтобы] установить враждебность элемент, сторона, заявляющая требование о неправомерном владении, должна «представить подтверждающие факты, чтобы установить, что использование [собственности] было правомерным и противоречило интересам [истинного владельца]» »[.]

«Когда доступ на землю был осуществлен по разрешению или на основании какого-либо права или полномочий, полученных от владельца, неправомерное владение не начинается до тех пор, пока такое разрешение или полномочия не будут отклонены и отказано, и после этого владелец не проявит враждебную позицию по отношению к любому праву. у реального владельца »… Такое разрешение может быть явным или подразумеваемым… и« если первое владение осуществляется по разрешению, предполагается, что так будет продолжаться, пока не появится иное »[.]

В данном случае решение Верховного суда о том, что первоначальный въезд и дальнейшее присутствие VSI на участке, включая оспариваемый участок, осуществлялось с подразумеваемого разрешения владельцев записей Братоне и Конфорти, было подтверждено фактами.Действительно, неоспоримые доказательства того, что Bratone и Conforti были агентами VSI, ответственными за управление ее повседневными операциями. Таким образом, хотя формального письменного соглашения не существовало, первоначальное вхождение и использование собственности VSI, включая использование спорного земельного участка, было неявно разрешительным, основанным на знаниях Братоне и Конфорти о праве собственности на собственность и использовании этой собственности компанией VSI … Вопреки утверждениям утверждение истцов, тот факт, что разрешенное использование было чрезмерно широким, фактически не отменяет предоставленное разрешение… Скорее, «предполагается, что разрешение будет действовать до тех пор, пока не появится обратное»… права, враждебного владельцу »… Здесь использование собственности VSI с 1960 примерно по 2005 год оставалось в соответствии с подразумеваемым разрешением, первоначально предоставленным Bratone и Conforti.Первое явное утверждение права, враждебного владельцу, не произошло примерно до декабря 2005 года, когда VSI впервые начала рассматривать возможность продажи всей собственности … Этот иск был начат в 2007 году. Следовательно, истцы не смогли доказать, что они владели спорным участком. по враждебному иску о праве на требуемый законом срок в 10 лет. Поскольку это частично декларативное судебное решение, судебное решение должно было включать положение, объявляющее, что VSI не является владельцем собственности в результате неправомерного владения [.]

Лоренц против Соареса , 2018 NY Slip Op 50019 (U), Sup. Кт. Запад. Co. (10 января 2018 г.)

В иске по определению претензий к недвижимому имуществу ответчики подали упрощенное судебное решение, а истцы предложили внести поправки в свою жалобу.

Верховный суд обобщил факты:

Истцы являются собственниками недвижимого имущества, расположенного по адресу 3 Bayden Road, Ossining, New York. Истцы приобрели недвижимость в апреле 2005 года. Задний двор 3 Bayden Road примыкает к трем различным объектам, расположенным на Feeney Road, в том числе 10 Feeney Road, принадлежащим ответчикам.Ответчики приобрели право собственности на свою собственность в январе 1988 года. На полосе собственности, проходящей вдоль южной границы участка ответчиков и рядом с участками северной границы участка истцов, находился забор из цепей. Забор полностью находился на территории подсудимого и был отодвинут примерно на десять футов назад.

Незавершенное действие:

Истцы возбудили этот иск, стремясь успокоить правовой титул путем неправомерного владения территорией собственности ответчиков между забором из звеньев цепи и линией границы собственности истцов, которая покрывает приблизительно 800 футов … и возмещения ущерба за нарушение владения, неудобства и судебный запрет.Истцы утверждают, что в период с 2005 по 2015 год они ухаживали за травой на спорной земле и высаживали огород. Истцы также утверждают, что сарай был построен на спорной земле их предшественником в интересах.

Соответствующие показания:

На допросе перед судом истец Джейсон Лоренц показал, что он и его жена приобрели 3 Bayden Road 22 апреля 2005 года. Перед покупкой они осмотрели задний двор и заметили забор из проволочной сетки на собственности ответчиков.Перед забором росли деревья и кусты.

Г-н Лоренц показал, что 3 Bayden — это собственность в форме пирога. На северной стороне заднего двора находятся три граничащие друг с другом линии собственности соседей; имущество ответчиков находится посередине. Столб и ограждение начинались с передней стороны 3 Bayden Road и продолжались до заднего двора и приобрели L-образную форму, превратившись в первую примыкающую территорию. Отсюда к собственности ответчиков была прикреплена сетка-забор, продолжавшаяся вдоль южной части собственности ответчиков.Г-н Лоренц описал забор из звеньев сети как зеленый и высотой 4 фута. Оспариваемая земля находилась к югу от сетчатого забора и доходила до границы владения. Г-жа Лоренц показала на своем допросе перед судом, что она измерила спорную землю как 80 футов в длину. Истцы заменили столб и ограждение перил в 2010 году. Истцы никогда не выполняли никаких работ по техническому обслуживанию или ремонту ограждения из звеньев цепи.

Г-н Лоренц никогда не разговаривал с предыдущими собственниками о спорной земле. Истцы в 2010 году посадили четыре туи туи на спорном участке.На спорной земле также есть клены. Клены были здесь до тех пор, пока истцы владели недвижимостью. Г-н Лоренц не знает, кто посадил клены. По словам истцов, когда они покупали свою собственность, на заднем дворе спорной земли находился металлический сарай, который построил Брайан Ринк, предыдущий владелец собственности 3 Bayden. Г-н Лоренц перевез сарай в 2010 году.

Г-н и г-жа Лоренц показали, что между тем временем, когда истцы приобрели недвижимость в 2005 и 2010 годах, они ничего не сажали на спорной земле, а просто косили ее и убирали все упавшие ветви.Они показали, что на спорной земле находился сарай. В 2010 году они наняли компанию по вырубке сосен и посадили четыре туи на спорных землях. Весной 2011 года истцы высадили на спорном участке огород.

Истцы установили бассейн на заднем дворе своего дома в 2015 году. Примерно в то же время ответчики сняли забор из цепных звеньев. В результате у истцов не было надлежащего ограждения вокруг бассейна, и они были вынуждены установить ограждение на своей собственности. Именно тогда началось расследование судебного процесса в отношении спорной земли.

Брайан Ринк, предыдущий владелец собственности истцов, показал, что он и его жена переехали на 3 Bayden Road в 1993 году. Они жили в доме два или три года, а затем арендовали его примерно на три или четыре года до продажи. недвижимость. Г-н Ринк показал, что он построил на участке алюминиевый сарай. Г-н Ринк показал, что при установке сарая он старался оставить его на своей территории, потому что не хотел никаких проблем. Он думал, что деревья обозначают границу собственности.Мистер Ринк намеревался установить сарай примерно в футе от границы участка. Г-ну Ринку показали [экспонат] и попросили отметить место сарая, которое он установил. Мистер Ринк нарисовал коробку целиком в пределах 3-й Бейден-роуд, чтобы обозначить местонахождение сарая. Он показал, что не занимался уборкой, посадкой или скашиванием спорной земли.

Доводы ответчика:

Ответчики ходатайствуют об отказе в упрощенном судопроизводстве по жалобе. Ответчики утверждают, что предоставление истцам права неправомочного владения спорной землей будет нарушением государственной политики, поскольку Постановление о зонировании города Оссининга требует, чтобы все дома для одной семьи занимали минимальную площадь в 15 000 квадратных футов.Размер участка собственности ответчиков составляет 15 156 квадратных футов, и если они потеряют 900 квадратных футов в пользу истцов, их имущество не будет соответствовать постановлению о зонировании.

Ответчики также утверждают, что не было доказательств исключительного владения истцами спорной земли. Ответчики утверждают, что сетчатый забор представлял собой непрочный зеленый забор и не являлся значительным ограждением … Кроме того, хотя истцы утверждают, что часть сарая была возведена на оспариваемой земле, г-н.Ринк, установивший сарай, показал, что он полностью находился в собственности истцов и не находился на спорной земле. Обвиняемые утверждают, что минимальные действия по покосу травы и чистке веток недостаточны для того, чтобы привлечь внимание к незаконному владению. Ответчики утверждают, что истцы не выполнили десятилетнее требование для неправомерного владения, которое, если вообще, началось только в 2010 году, когда истцы очистили спорную землю и посадили сад. Ответчики также добиваются упрощенного судебного разбирательства в их пользу по причинам иска о нарушении права владения и причинении неудобств, утверждая, что, поскольку истцы не владеют спорной землей, они не могут предъявить такие требования.

Возражение истцов:

[А] по существу, истцы утверждают, что в данном деле существуют фактические вопросы, включая то, находился ли сарай, построенный г-ном Ринком, на спорной земле; видна ли оспариваемая земля из собственности ответчиков; было ли использование истцами спорной земли непрерывно в течение десяти лет; квалифицируется ли забор из цепных звеньев как существенное ограждение; является ли использование истцами собственности достаточным для указания исключительного права собственности; и построил ли забор предшественник истцов.Истцы утверждают, что доводы ответчиков относительно постановления о зонировании необоснованны и не поддерживаются никаким применимым законодательством. Кроме того, истцы утверждают, что их иски о нарушении права владения и причинении неудобств не следует отклонять, поскольку в данном иске речь идет о праве собственности на спорную землю.

Юридический шаблон:

Для обоснования требования о праве собственности на недвижимое имущество в результате неправомерного владения сторона должна продемонстрировать четкими и убедительными доказательствами, что владение имело (1) враждебное и требующее права, (2) фактическое, (3) открытое и печально известное владение. , (4) исключительный и (5) непрерывный в течение установленного законом периода в 10 лет [.]

Неблагоприятное владение собственностью в течение установленного законом срока дает право собственности на имущество противного владельца … Неблагоприятное владение в течение установленного законом периода времени лишает истинного владельца средств правовой защиты и лишает владельца его или ее имущества … Таким образом, по истечении срока установленный законом срок, право собственности на землю переходит от собственника к другому владельцу [.]

Кроме того, «[сторона], претендующая на неправомерное владение, может установить владение в течение установленного законом периода, привязав время, в течение которого сторона владела имуществом, к тому времени, когда предшественник стороны неблагоприятно владел имуществом»… Для того чтобы закрепление было применимо, Сторона должна показать, что ее «предшественник» «намеревался и фактически передал владение неописанной частью вместе с частью земли, включенной в акт» [.]

Поправки 2018 г. к РПАПЛ:

В 2008 году Законодательный орган принял изменения в положения RPAPL в отношении требований неправомерного владения. Поправки 2008 года включают «переписывание RPAPL 501 с целью включения, впервые, законодательного определения элемента« требования права », необходимого для приобретения права собственности путем неправомерного владения»… В соответствии с RPAPL 501 (3) с поправками, требование право определяется как «разумное основание для уверенности в том, что собственность принадлежит другому владельцу или владельцу собственности, в зависимости от обстоятельств» [.]

Кроме того, поправки 2008 года отменяют общее право владения в неблагоприятном порядке и определяют как «разрешающие и не неблагоприятные» действия, которые в соответствии с предыдущим статутным правом и давними принципами общего права были достаточными для получения титула в результате неправомерного владения…:

1. Невзирая на любое другое положение данной статьи, наличие минимальных [минимальных] посягательств неструктурного характера, включая, помимо прочего, заборы, живые изгороди, кустарники, насаждения, навесы и неструктурные стены, должно рассматриваться как разрешительный и не неблагоприятный.
2. Невзирая на любые другие положения данной статьи, стрижка газона или аналогичное обслуживание через границу прилегающей собственности землевладельца должны считаться разрешительными и не неблагоприятными.

Поправки 2008 года к статье 5 РПАПЗ вступили в силу 7 июля 2008 года и применяются ко всем искам, поданным в дату вступления в силу поправок или после нее… »Поправки 2008 года к законам о неправомочном владении, содержащиеся в статье 5 РПАЗЛ, не применяются. если право собственности предполагаемого неблагоприятного владельца, как утверждается, было передано до вступления в силу этих поправок »… Если право собственности перешло в результате неправомерного владения, оно не может быть нарушено задним числом недавно принятым или измененным законодательством.RPAPL 501 (2), с поправками, признает, что титул, а не право начинать действие по определению титула, получен по истечении срока давности [.]

Ответчики утверждают, что истцы не могут предъявить иск о праве или исключительном владении и не выполнили десятилетнее требование. Истцы утверждают, что независимо от того, применяются ли поправки 2008 года или применяется предыдущее законодательство, ответчики не имеют права на упрощенное судебное решение.

Здесь поправки 2008 года к статье 5 RPAPL применимы к этому иску… поскольку истцы не владели спорной собственностью в течение 10 лет, когда был принят закон, и их предполагаемое неправомерное владение не переходило до принятия закона в 2008 году. [.]

На основании этого:

[D] обвиняемые продемонстрировали prima facie право на судебное решение, отклонив жалобу в соответствии с законом. Ответчики продемонстрировали, что использование истцами оспариваемой собственности не было правомерным или непрерывным в течение десяти лет. В этом случае действия истцов по расчистке ветвей на спорной земле, стрижке газона или существованию навеса на спорной земле являются разрешительными и не неблагоприятными … Разрешительное использование спорной собственности «сводит на нет элемент враждебность, необходимая для обоснования заявления о незаконном владении »[.]

В возражении истцы не подняли вопрос о фактах, подлежащих рассмотрению. Истцы не поднимают вопрос о том, что 10-летний период может быть удовлетворен путем включения периодов неправомерного владения или использования их предшественниками, поскольку они не представили доказательств того, что их предшественники намеревались и фактически передали владение спорным имуществом. с частью земли, включенной в акт [.]

Соответственно, поскольку истцы не приобрели право собственности на спорную землю в результате неправомерного владения, ответчики имеют право на упрощенное судебное решение, отклоняющее оставшиеся причины иска о взыскании убытков за нарушение владения, неудобства и судебный запрет [.]

Kheel v. Molinari , 201y NY Slip Op 32058 (U), Sup. Кт. Tompkins Co. (28 сентября 2017 г.)

Верховный суд, рассматривая встречные ходатайства о вынесении решения в порядке упрощенного судопроизводства, резюмировал состязательные бумаги:

Это дело касается имущественного спора между двумя соседями, истцом Томасом Х. Килом, эсквайром… и Джозефом А. Молинари… Кхиль подал иск 25 октября 2016 года в соответствии со статьей 15 Закона о действиях и судебных разбирательствах в отношении недвижимого имущества (« RPAPL »), добиваясь декларативного судебного решения для вынесения решения по претензиям на недвижимое имущество, и RPAPL § 641, чтобы заставить Молинари удалить септическую систему на земле Хила.Молинари вручил ответ на жалобу примерно 7 ноября 2016 г., а также подал отдельный подтвержденный встречный иск примерно в тот же день или примерно в тот же день, добиваясь предоставления сервитута и установления факта неудобства со стороны Хила, а также того, что Хил прекратил и воздерживался от определенных действий. провести и снять забор, который Кхил построил в 2011 году.

Фактов:

Кхил приобрел свою собственность в 1977 году, а Молинари владеет имуществом, прилегающим к Кхилу с 2001 года. Есть подъездная дорога и септик, обслуживающие собственность Молинари, но которая расположена на земле Кхила.Кхил построил забор, который, как утверждает Молинари, не дает ему получить доступ к септической системе и подъездной дорожке Молинари.

Конкурирующие претензии:

Молинари утверждает, что, когда он приобрел недвижимость, в листинге говорилось, что в нее входила мощеная подъездная дорога, которой он пользовался более 10 лет. Тем не менее, похоже, что подъездная дорога на самом деле находится на земле, принадлежащей Хилу, который воздвиг забор, не позволяющий Молинари использовать подъездную дорожку или получить доступ к септической системе. В ходе выполнения двух предыдущих мероприятий был выполнен приказ, разрешающий опорожнение септической системы.Молинари представил доказательства того, что на его территории нет участка, на котором могла бы быть расположена септическая система, и, следовательно, ему нужен доступ к септической системе, которую он использовал на земле Кхила. Молинари добивается приказа, чтобы Кхил снял забор, и чтобы ему было разрешено получить доступ к септической службе и использовать подъездную дорожку. Молинари утверждает, что он удовлетворил элементы иска о неправомерном владении.

Юридический шаблон:

Закон о незаконном владении, применявшийся до поправок 2008 года, был определен Апелляционным судом следующим образом:

Если имело место фактическое продолжающееся занятие помещений в соответствии с заявлением о праве собственности, исключая любое другое право, но не основанное на письменном документе, судебном решении или постановлении, помещения, фактически занимаемые таким образом, и никакие другие, считаются был проведен неблагоприятно … Чтобы обосновать претензию о неправомерном владении, владение имуществом должно быть (1) враждебным и в соответствии с претензией на право (т.д., разумное основание для уверенности в том, что объект собственности принадлежит определенной стороне), (2) действительный, (3) открытый и печально известный, (4) исключительный, и (5) непрерывный в течение установленного законом периода (не менее 10 годы). . . Характер владения должен быть таким, чтобы [это] давало владельцу повод для иска против оккупанта … Кроме того, если, как здесь, требование права не основано на письменном документе, сторона, заявляющая право собственности путем неправомерного владения должно установить, что земля обычно обрабатывалась, улучшалась или защищалась значительным ограждением … Поскольку приобретение права собственности в результате неправомерного владения не одобряется законом, эти элементы должны быть подтверждены четкими и убедительными доказательствами.

Поправка 2008 г.:

«В 2008 году закон о неправомочном владении… был полностью изменен… чтобы, среди прочего, отговорить людей от притязаний на неправомерное владение недвижимым имуществом, которое, как они знают, принадлежит другому лицу, обладающему более высокими правами собственности. Среди изменений Законодательное собрание определило термины «неправомерный владелец», «приобретение права собственности» и «требование права» … и изменило требования, которые должны быть изложены в тех случаях, когда претензия о неблагоприятном владении не основана на письменном документе … изменения включали определение притязания на право означать «разумное основание для уверенности в том, что собственность принадлежит противному владельцу или собственнику собственности.… Кроме того, «[t] поправки 2008 года заменили формулировку« [где] здесь она обычно культивировалась или улучшалась »… на« [w] здесь были приняты меры, достаточно открытые для того, чтобы обратить внимание на разумно прилежного владельца. «»… В частности, RPAPL § 522 теперь предусматривает, что «[f] или цель создания враждебного владения, не основанного на письменном документе, судебном решении или постановлении, земля считается владением и занятой в любом из следующих случаев , и никакие другие: 1. В тех случаях, когда были совершены действия, достаточно открытые для того, чтобы уведомить разумно прилежного владельца.2. Если он был защищен прочным ограждением. . . »

Поправки вступили в силу 8 июля 2008 г. и применяются ко всем делам, поданным в эту дату или после нее. Поправки не применяются, когда неправомерное владение созрело до даты вступления в силу поправок … В данном случае Молинари владел недвижимостью с 2001 года. Следовательно, его требование о неправомерном владении не созрело или не было закреплено к моменту вступления в силу поправок. поправки, и, соответственно, это действие регулируется поправками к уставу.

Утверждения Молинари:

Молинари утверждает, что он встретил элементы враждебного владения тем фактом, что он использовал подъездную дорожку для содержания своего дома и доступа к септической системе более 10 лет. Он также указывает, что когда он приобрел недвижимость, в листинге указывалось, что подъездная дорога была включена в его собственность. «Цель требования о враждебности состоит в том, чтобы уведомить владельца плитки о неблагоприятном иске через` недвусмысленные действия узурпатора.’”… Враждебность будет предполагаться, если использование будет открытым, печально известным и непрерывным в течение 10-летнего периода… Действия Молинари были достаточно открытыми, чтобы обратить внимание на разумно прилежного владельца. Здесь стороны — соседи, и Хил присутствовал, чтобы наблюдать за всеми действиями. Молинари также утверждает, что он использовал подъездную дорожку в связи с резиденцией, а также для доступа к септической системе, которая обслуживает только его собственность. Таким образом, он утверждает, что он показывает фактическое, открытое, печально известное и исключительное использование в течение более 10 лет [.]

Эти утверждения, если они верны, показали бы, что использование Молинари было враждебным и в соответствии с заявлением о праве, потому что у него были разумные основания полагать, что он владеет недвижимостью (полагаясь на листинг). Хотя Хил возражает против внесения в список собственности как слухов, а также утверждает, что зарегистрированные дела и опросы противоречат утверждениям Молинари, надлежащим расследованием является убеждение Молинари, и было ли это мнение разумным. Суд считает, что Молинари представил достаточные доказательства для упрощенного судебного разбирательства по его иску о неправомерном владении.

Переменное бремя доказывания:

Затем бремя доказывания перекладывается на Хила, чтобы поднять вопрос, требующий проверки. Опять же, как отмечалось выше, Хил утверждает, что в зарегистрированных актах и ​​описаниях собственности не было споров относительно истинного владения спорной землей — это действительно поднимает вопрос о том, имел ли Молинари разумное убеждение, что земли, охватывающие подъездную дорожку и септическая система принадлежала ему. Хил также оспаривает, что Molinari фактически обслуживал септическую систему в период с 2002 по 2016 год, и не согласен с тем, что септическая система и пиявочное поле все еще используются.Он также утверждает, что собственность Молинари пустовала в течение нескольких лет и в ней не было жильцов. Следовательно, он утверждает, что Ответчик не установил требуемые сроки для подачи иска о неправомерном владении.

На основании этого:

На данном этапе стороны представили противоречащие друг другу доказательства, исключающие возможность вынесения итогового решения. Основываясь на рассмотрении всех факторов, Суд приходит к выводу, что в отношении иска о неправомочном владении предъявлен вопрос, подлежащий судебному рассмотрению, и поэтому ходатайство ответчика о вынесении упрощенного судебного решения о неправомерном владении должно быть ОТКАЗАНО.

168-170 Flushing Ave, LLC против Feruary 22, LLC , 2018 NY Slip Op 06710, App. Div. 2 ^nd Dept. (10 октября 2018 г.)

В иске об урегулировании претензий в отношении недвижимого имущества Верховный суд удовлетворил ходатайство истца о вынесении упрощенного судебного решения о присвоении титула в результате неправомерного владения той частью соседнего имущества, на которую вторгся гараж авторемонтной мастерской истца.

Апелляционная палата обобщила факты:

Истец и ответчик 22 февраля ООО… владеют прилегающей недвижимостью в Бруклине.Истец приобрел свою собственность, которая была развита как автозаправочная станция и автомастерская, в 2002 году. В 2013 году, вскоре после приобретения собственности, ответчик потребовал, чтобы истец убрал часть гаража автомастерской и подъездную дорожку, которая вторгалась на треугольной полосе жребия ответчика.

Предыдущее производство:

После этого истец подал иск в соответствии со статьей 15 RPAPL, чтобы получить право собственности на оспариваемую полосу в результате неправомерного владения.После обнаружения истец подал ходатайство об упрощенном судопроизводстве. Верховный суд, среди прочего, удовлетворил ту ветвь ходатайства истца, которая касалась упрощенного судебного разбирательства, присвоив ему право собственности в результате неправомерного владения истцом той части спорной полосы, на которую вторгается гараж автомастерской [.]

Юридический шаблон:

Для установления неправомерного владения истец должен был продемонстрировать четкими и убедительными доказательствами, что владение им было «неблагоприятным, в соответствии с иском о праве, открытым и печально известным, непрерывным, исключительным и фактическим» в течение 10 лет. [.]

На основании этого:

Истец удовлетворил это бремя в отношении той части спорной полосы, которая занята гаражом автомастерской, которая представляет собой существенное ограждение … Доказательства, представленные в поддержку ходатайства, показали, что гараж был построен до того, как истец приобретая право собственности на собственность, автомастерская непрерывно работала в течение 10 лет владения истцом, а гараж использовался исключительно… В возражении ответчик не поднял вопрос о фактах, подлежащих рассмотрению в суде [.]

Диас против Май Джин Ян , 2017 NY Slip Op 01534, App. Div. 2 ^nd Департамент (1 марта 2018 г.)

Верховный суд отклонил ходатайство истца о вынесении упрощенного судебного решения об отклонении жалобы и о вынесении упрощенного судебного решения по их первому, третьему и четвертому встречным искам.

Апелляционная палата обобщила факты, состязательные бумаги и предыдущие слушания:

Истец владеет жилой недвижимостью, прилегающей к жилой недвижимости ответчиков.Гараж на две машины и подъездная дорожка частично находятся в собственности истца, а частично — в собственности ответчиков. Истец приобрела свою собственность на основании документа, зарегистрированного 1 июля 2006 года. В октябре 2012 года истец подал иск в соответствии со статьей 15 RPAPL, добиваясь, среди прочего, судебного решения о том, что она приобрела титул и все права в результате неправомерного владения. , к части двойного гаража ответчиков и подъездной дорожке, и что сервитут на ее собственность в пользу собственности ответчиков на доступ к двойному гаражу был аннулирован.Истец также указал причины иска о взыскании убытков, связанных с использованием и владением, нарушением права владения и клеветой на правовой титул. Ответчики ходатайствовали об упрощенном судебном решении, отклоняющем жалобу, и об упрощенном судопроизводстве по их первому, третьему и четвертому встречным искам, в котором требовалось вынесение судебного решения, в частности, объявляющего, что они являются собственниками оспариваемой собственности и что истец не заинтересован в спорное имущество и соответствующий судебный запрет. Постановлением от 26 февраля 2015 года Верховный суд отказал в удовлетворении ходатайства, и ответчики подали апелляцию.

Юридический шаблон:

Для обоснования требования о праве собственности на недвижимое имущество в результате неправомерного владения сторона должна доказать четкими и убедительными доказательствами, что владение имело (1) враждебное и требующее права, (2) действительное, (3) открытое и печально известное владение. , (4) исключительный и (5) непрерывный в течение установленного законом периода в 10 лет… В 2008 году Законодательное собрание внесло поправки в статуты о неправомочном владении… Эти поправки включали следующее законодательное определение элемента «требования права»: «разумное основание. для уверенности в том, что собственность принадлежит противозаконному владельцу или собственнику собственности, в зависимости от обстоятельств »… Кроме того, для аннулирования сервитута сторона должна установить с помощью четких и убедительных доказательств пять элементов неправомерного владения: использование собственности в ущерб владельцу сервитута было (1) враждебным и в соответствии с претензией на право, (2) фактическим, (3) открытым и печально известным, (4) исключительным и (5) непрерывным в течение установленного законом периода 10 лет [.]

Расчет установленного законом периода:

«Сторона, требующая неправомерного владения, может установить владение в течение установленного законом периода,« привязав »время, в течение которого сторона владела имуществом, к тому времени, когда предшественник стороны неблагоприятно владел имуществом»… Для того чтобы закрепление было применимо, сторона должна показывают, что предшественник партии «намеревался и фактически передал владение неописанной частью вместе с частью земли, включенной в акт» [.]

Обращение и заключение, что:

В данном случае объяснений ответчиков было достаточно для подтверждения их права prima facie на вынесение судебного решения об отклонении жалобы в соответствии с законом.Они представили доказательства, демонстрирующие, среди прочего, что использование истцом спорной собственности не было враждебным и не было обоснованным, а было разрешительным. В этом отношении разрешительное использование рассматриваемой собственности «отрицает элемент враждебности, необходимый для обоснования иска о неправомерном владении»… В возражении, истец не поднял вопрос о фактах, подлежащих рассмотрению. Бесспорно, истец не владел спорным имуществом в течение 10 лет, установленных законом. Вопреки утверждению истца, она не представила доказательств того, что 10-летний период может быть удовлетворен путем «прибавления» к периодам неправомерного владения или использования ее предшественниками… Следовательно, Верховный суд должен был предоставить эту ветвь права ходатайство ответчиков касалось упрощенного судебного разбирательства, отклоняющего основания иска истца в отношении неправомерного владения.

Поскольку истец не приобрел титул в результате неправомерного владения спорным имуществом, ответчики имеют право на упрощенное судебное разбирательство, отклоняющее оставшиеся основания иска, которые были направлены на взыскание убытков, связанных с использованием и владением, нарушением права владения и клеветой на правовой титул … Ответчики также имеют право на упрощенное судебное разбирательство по их первой, третьей и четвертой встречным искам. Ответчики представили документ о своем имуществе, а также осмотр их имущества, подтверждающий, что они имеют право на запрошенную декларативную судебную защиту и судебный запрет [.