Доли в квартире супругов: Доля в общем имуществе супругов

Содержание

Раздел между супругами квартиры находящейся в общей долевой собственности

Подборка наиболее важных документов по запросу Раздел между супругами квартиры находящейся в общей долевой собственности (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Раздел между супругами квартиры находящейся в общей долевой собственности Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 34 "Совместная собственность супругов" СК РФ
(Р.Б. Касенов)Суд удовлетворил требования конкурсного управляющего должника в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества о признании недействительным договора об уступке прав требований участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенного должником и гражданкой, и применении последствий недействительности. При этом суд отклонил довод бывшего супруга гражданки о том, что спорная квартира приобретена в период их брака. Как указал суд, спорное имущество приобретено гражданкой по договору цессии. В соответствии со ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Из п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ N 2 (2017), утвержденного Президиумом ВС РФ 26.04.2017, следует, что на имущество, приобретенное в период брака, но на средства, принадлежавшие одному из супругов лично, режим общей совместной собственности супругов не распространяется. Между тем доказательства того, что супруг гражданки обращался с иском о разделе общего имущества супругов с целью определения долей в праве общей собственности, отсутствуют. Факт приобретения квартиры исключительно за счет средств гражданки материалами дела не опровергнут, бывший супруг не представил доказательства того, что спорный объект недвижимого имущества приобретен за счет общих средств супругов.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 39 "Определение долей при разделе общего имущества супругов" СК РФ
(Р. Б. Касенов)Суд частично удовлетворил требования истца к ответчику о разделе совместно нажитого имущества супругов. При этом суд отклонил доводы ответчика о несогласии с удовлетворением требований о признании заемных обязательств истца общим долгом супругов. Как указал суд, в силу п. 3 ст. 39 Семейного кодекса РФ общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. При этом для распределения долга в соответствии с приведенной нормой права обязательство должно являться общим, то есть возникнуть по инициативе обоих супругов в интересах семьи, либо являться обязательством одного из супругов, по которому все полученное было использовано на нужды семьи. В рассматриваемом случае о наличии общего долга свидетельствует приобретение квартиры в период брака в общую долевую собственность супругов. Несмотря на то, что заемщиком денежных средств являлся истец, возникновение долга произошло по инициативе обоих супругов, в интересах семьи и полученное было использовано на нужды семьи.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы
: Раздел между супругами квартиры находящейся в общей долевой собственности Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Раздел жилья с бывшими супругами: разбор сложных случаев с участием жилья, приобретенного за счет накопительно-ипотечной системы
(Гайдин Д.)
("Жилищное право", 2021, N 3)Согласно ч. 3 ст. 39 СК РФ общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. Признавая квартиру общим совместно нажитым имуществом супругов и передавая ее в равнодолевую собственность сторон, суд первой инстанции правильно исходил из того, что приобретение военнослужащим жилья за счет участия в НИС является одной из форм его жилищного обеспечения, реализуемого за счет средств федерального бюджета, а факт исполнения обязательства по кредитному договору средствами из федерального бюджета не является основанием для отнесения спорной квартиры к личному имуществу участника НИС, в силу чего на квартиру распространяются такие же правила, установленные п.
2 ст. 34 СК РФ, что и к имуществу, нажитому супругами во время брака. Применительно к положениям ст. 39 СК РФ суд первой инстанции правильно признал кредитные обязательства Р.Е. перед банком общими долгами супругов и определил размер доли каждого из супругов в общем долговом обязательстве по 1/2 доли, указав при этом, что определение долгов в общем обязательстве супругов не является основанием для изменения условий кредитных договоров. При определении долей в общих долгах не производится раздел долга или замена должника в обязательстве, а устанавливается часть долга (размер доли), которую должник по кредитному обязательству вправе требовать при исполнении обязательства полностью или частично с другого участника совместной собственности.

Нормативные акты: Раздел между супругами квартиры находящейся в общей долевой собственности "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017)У. обратился в суд с иском к П. о разделе совместно нажитого имущества, ссылаясь на то, что состоял в браке с П. В период брака по договору купли-продажи супругами в совместную собственность приобретена квартира. Поскольку брачный договор между сторонами не заключался, соглашение о разделе совместно нажитого имущества не достигнуто, У. просил произвести раздел квартиры между ним и П. и признать за ним право собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру.

ВС разъяснил правила раздела долевой собственности супругов после развода — Российская газета

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ сделала интересное, а главное - полезное разъяснение, которое касается раздела долевой собственности супругов в случае развода.

Сегодня подобные ситуации с разделом долей недвижимости, к сожалению, встречаются часто. Поэтому толкование Верховным судом норм закона может оказаться нужным не только судьям, для которых и даны эти толкования, но и гражданам, столкнувшимся с чем-то подобным.

Итак, в Рязани молодая семья приняла решение купить квартиру в строящемся доме. Все положенные документы оформили. А спустя год супруги развелись. Они заключили с застройщиком дополнительное соглашение, чтобы перевести недвижимость из совместной собственности в общедолевую. Но у них ничего не вышло. Местный Росреестр регистрировать документ отказался. По мнению Росреестра, дополнительное соглашение "содержит элементы брачного договора, и его нужно удостоверить у нотариуса". Местные суды с мнением рязанского Росреестра согласились. Но Верховный суд поправил коллег.

А теперь рассмотрим ситуацию по правовым деталям. Молодая семья с застройщиком заключили договор участия в долевом строительстве. Такой договор означает, что когда строительство будет завершено, квартира переходит в совместную собственность. Но через год брак распался, а будущая квартира еще не была построена. После развода молодые люди заключили соглашение о равенстве долей в строящейся квартире. Прошло два года, и у строящегося дома, сменился застройщик. Им стал местный фонд.

Тогда экс-супруги заключили с компанией дополнительное соглашение к договору. Они заменили "совместную собственность" на "общую долевую по 1/2" и передали бумагу для госрегистрации. Но Росреестр потребовало его нотариально удостоверить. Чиновники объяснили, что соглашение содержит элементы брачного договора, так как экс-супруги меняют совместную собственность на общедолевую. В Росреестре сослались на статью 38 Семейного кодекса. Эта статья говорит о разделе общего имущества супругов.

Тогда бывшая супруга направила в адрес ведомства соглашение о равенстве долей, которое они с мужем заключили еще в 2015 году. Но регистратор посчитал, что и его бывшим супругам следовало заверить у нотариуса. Не согласившись с этим решением, экс-супруги пошли с иском к Росреестру в местный районный суд.

В суде бывшие заявили, что соглашение они заключили 24 августа 2015 года, тогда редакция статьи 38 Семейного кодекса о разделе общего имущества супругов разрешала удостоверять у нотариуса соглашение по разделу по желанию.

Через полгода в эту норму внесли изменения. По новым изменениям обращение к нотариусу стало обязательным. Сделку наши герои заключили раньше, чем изменилось законодательство. Но Росреестр продолжил настаивать, что оба документа надо удостоверить у нотариуса.

Райсуд согласился с бывшими супругами, что регистратор неверно истолковал норму, поэтому соглашение от 2015 года не нужно удостоверять у нотариуса. Но вот дополнительное соглашение с фондом по той же части 2 статьи 38 Семейного кодекса нужно заверить, решила первая инстанция. Поскольку супруги этого не сделали, Росреестр отказал правомерно. В общем, райсуд бывшим супругам отказал. И сделал правильно, сказали следующие местные судебные инстанции.

Росреестр обязан руководствоваться нормами о регистрации прав, а не о семейных отношениях

Дело изучила Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда и с рязанскими решениями не согласилась. Верховный суд заявил следующее. По статье 26 Закона "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для приостановления госрегистрации прав являются отсутствие необходимых документов, несоответствие по форме или содержанию документов.

Судя по материалам дела, дополнительное соглашение стороны удостоверили своими подписями и документом, подтверждающим полномочия фонда. А ответчик не представил доказательств того, что требования к оформлению дополнительного соглашения кем-то из сторон не соблюдены. Значит, Росреестр отказал бывшим супругам незаконно.

По мнению Верховного суда, все доводы о том, что документ содержит элементы брачного договора, - ошибочны. Росреестр должен был руководствоваться нормами, которые регулируют порядок регистрации прав, а не семейные отношения.

Верховный суд сказал, что закон не запрещает регистрацию вновь созданного объекта недвижимости в долевую собственность участников строительства. То есть в дополнительном соглашении можно указать, какая часть квартиры достанется каждому из бывших супругов. В итоге Верховный суд удовлетворил кассационную жалобу бывшей супруги и обязал местное управление Росреестра повторно рассмотреть вопрос о регистрации дополнительного соглашения между экс-супругами и застройщиком.

Что такое доля в квартире и как ей пользоваться

Немалое количество квартир находится в долевой собственности. Это не только «коммуналки», но и те квартиры, в которых, например, развелись супруги, или доли недвижимости достались собственникам по наследству.

Что такое доля в квартире?

Гражданский кодекс РФ утверждает, что доля – это имущество, которое принадлежит двум и более лицам на правах общей собственности. При этом важно отличать долевую собственность от совместной. В совместной собственности доли не определены: например, квартира супругов считается их совместной собственностью без разделения не доли, если между супругами не был заключен брачный контракт, определяющий иной порядок собственности.

Также квартира может быть унаследована несколькими родственниками, еще супруги могут разделить ее на доли – так или иначе, вариантов появления долевой собственности много. В свидетельстве о собственности доли обозначаются как ½, ⅓, ¼ квартиры (и так далее).

Кому в какой комнате жить?

Выбор доли происходит путем переговоров между собственниками, а если договориться не удалось, то вопрос регулируется в суде. Если, например, на трехкомнатную квартиру претендуют 4 человека, скорее всего, суд откажет в иске и квартиру придется продавать.

Также интересно, что претендовать на комнату в квартире с долевой собственностью можно только в том случае, если метраж вашей доли равен или больше желаемой комнаты. То есть, если в квартире три комнаты по 9, 12 и 18 кв. м, а ваша доля 17 кв. м — претендовать вы можете только на комнату 9 или 12 кв. м.

Что можно сделать с долей?

Долю можно продать, подарить, завещать или заложить. Но в продаже долей есть особенности. Преимущественное право на покупку доли принадлежит так называемым содольщикам, то есть вашим соседям по квартире. Согласно Гражданскому кодексу, необходимо письменно уведомить содольщиков о продаже доли с указанием цены.

Если содольщики в течение месяца откажутся от покупки вашей доли, тогда вы можете продавать ее на рынке недвижимости. Отказ от покупки доли вы должны также получить в письменной форме. И, что очень важно, продать долю вы можете не дешевле, чем предложили содольщикам. Иначе они могут обратиться с суд о признании сделки с долей недействительной.

Подарить, завещать или заложить долю можно без согласия содольщиков.

Продать долю сложно, но возможно

Главной трудностью при продаже доли в квартире чаще всего становится физическое отсутствие содольщиков. Например, они могут жить в другом городе. Потому необходимо иметь на руках доказательства того, что вы пытались уведомить их о продаже своей доли. Отсутствующим собственникам нужно отправлять заказные письма с уведомлением.

Продать долю в квартире непросто, но возможно. Так или иначе, на рынке недвижимости есть определенные категории людей, готовых приобретать доли в квартирах. Это, например, иногородние, которым нужно жилье и регистрация, и приезжие из других стран. Или малообеспеченные граждане, которых не смущает жизнь в одной квартире с соседями. В общем, варианты продажи доли существуют: если вам необходима подробная консультация  по этому вопросу и профессиональная помощь — обращайтесь в «Центральное агентство недвижимости».

Поделиться записью:

Могут ли супруги разделить недвижимость по долям без брачного договора?

Нужно ли соблюдать нотариальную форму договора, приобретая объект недвижимости в браке? Ответ на этот вопрос будет утвердительным, если каждый из супругов решил зафиксировать за собой право на долю в нем. В таком случае Семейный Кодекс будет рассматривать это как элемент брачного договора. Об особенностях таких сделок Домострою рассказали в Управлении Росреестра по Нижегородской области. 

Посмотрите квартиры в новостройках

Семейных Кодекс предполагает, что имущество, приобретенное в браке, является совместно нажитым. Как общую собственность рассматривает и Гражданский Кодекс. Соответствующие нормы части первой статьи 256 ГК РФ вступили в силу с 1 июня 2019 года.

Если же супруги решили установить иной режим своей собственности, то Семейный Кодекс будет расценивать это как брачный договор. Так, может быть установлен режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. В таком случае документ обязательно потребует нотариального заверения.

Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Его также можно заключить как до государственной регистрации брака, так и в любое время после этого. Заключение брачного договора происходит в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Смешанные договоры

Супруги также имеют право заключить так называемый смешанный договор. Он может содержать элементы различных договоров, предусмотренных законом или другими правовыми актами.

Говоря проще, действующее законодательство допускает возможность заключения договора, содержащего одновременно элементы договора купли-продажи и брачного договора или договора участия в долевом строительстве и брачного договора.

Смешанный договор подобного рода потребует обязательного нотариального удостоверения.

Заверить также придется договор купли-продажи или договор участия в долевом строительстве, если супруги решили оформить объект недвижимости, например, как долевую собственность.

Пример:
После приобретения квартиры с использованием средств материнского капитала, родители обязаны начать оформлять ее на своих детей. Допустим, супруги делят объект: один ребенок получает ¼ часть, второй также ¼, а оставшаяся ½ остается у их папы и мамы без определения долей, в совместной собственности. В этом случае форма договора будет ненотариальной, так как супруги свою долю не определили, а значит эта часть осталась в совместной собственности. Если же они решают эту ½ разделить между собой, то это будет рассматриваться как элемент брачного договора, который необходимо заверить нотариально.


Нужно ли включать в договор купли-продажи условия о приобретении имущества супругами в долевую собственность? Должны ли супруги в обязательном порядке составлять брачный договор, чтобы изменить режим совместной собственности? 

На эти вопросы ответила  заместитель руководителя Управления Росреестра по Нижегородской Светлана Балескова.

«Поскольку с 1 июня 2019 условие сделки, согласно которому в отношении имущества, приобретаемого супругами, устанавливается общая долевая собственность, следует толковать исключительно как элемент брачного договора (исходя из буквального значения слов и выражений), считаем, что заключенные с указанной даты и в более поздний период договоры купли-продажи или участия в долевом строительстве, направленные на приобретение объекта недвижимости в долевую собственность супругов, в случае отсутствия брачного договора, подлежат нотариальному удостоверению. Указанная позиция в равной мере применима на случаи приобретения объекта недвижимости с использованием средств материнского капитала».

В управлении также обратили внимание на то, что договоры купли-продажи или договоры участия в долевом строительстве, устанавливающие  режим, отличный от совместной (бездолевой) собственности, не потребуют нотариального удостоверения только если они заключались до 1 июня 2019 года.

Автор: Елена Карал

Как разделить квартиру после развода :: Мнения :: РБК Недвижимость

Екатерина Баглаева из коллегии адвокатов "Юков и партнеры" рассказывает в своей очередной авторской колонке про права собственности на недвижимость супругов в разводе.

Фото: Depositphotos/lucidwaters

Юрист Екатерина Баглаева

Находясь в браке, супруги наживают совместное имущество. При расторжении брака по тем или иным причинам перед ними стоит вопрос раздела нажитого имущества. Самым распространенным и ярким примером является раздел приобретенного в браке недвижимого имущества в виде квартиры.

Основными вопросами при этом являются: в каких долях бывшие супруги будут владеть квартирой, каким образом теперь они будут ей пользоваться и распоряжаться. При этом часто один из супругов "злоупотребляет" своими правами, пытается продать свою долю бывшему супругу по завышенной цене, обещает подселить или зарегистрировать незнакомых людей и т.д. Предлагаю разобраться, насколько обоснованы такие "угрозы", чего стоит и чего не стоит бояться бывшему супругу в такой ситуации. 

С юридической точки зрения право собственности представлено т.н. "триадой полномочий". Это права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, свободно, по своему усмотрению, с соблюдением установленных норм. В случае же когда имущество принадлежит нескольким лицам, то есть является общей собственностью, эта триада прав должна осуществляться согласованно с триадой прав сособственников.

Ввиду особых отношений собственников, которые состоят в браке, законом предписано, что сособственники владеют и пользуются совместным имуществом сообща, а распоряжаться имуществом может любой из собственников, но с согласия другого собственника. Именно поэтому, если супруг не давал согласия на распоряжение имуществом, например на его продажу, он может требовать признания сделки недействительной в судебном порядке. В случае если супруги прекращают брачные отношения, происходит раздел имущества с выделением из него доли каждого. Таким образом, с прекращением брачных отношений прекращается режим совместной собственности и начинается режим долевой собственности.

По общему правилу, доли бывших супругов будут равными. При этом суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей или в других случаях, например, когда супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.

С учетом того что каждый из сособственников обладает своими особыми индивидуальными интересами, долевая собственность и реализация вытекающих из нее прав могут стать значительными проблемами, которые нередко сопровождаются злоупотреблением прав.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, как указано в ГК РФ, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом

Очень легко представить ситуацию, когда бывшие супруги не могут прийти к соглашению по вопросу пользования и владения квартирой. Например, один из бывших супругов хочет вселить в квартиру третьих лиц или членов своей семьи, а другой против этого. В таком случае лицо, не получившее согласия сособственника, не имеет права кого-либо вселять в квартиру. Исключение делается лишь для несовершеннолетних детей, которые могут вселяться в жилое помещение, где проживают их родители, независимо от мнения остальных собственников жилого помещения. Часто один из собственников желает сдать принадлежащую ему часть помещения в аренду. Для этого также необходимо получить согласие сособственника. При этом не стоит забывать, что доля в праве собственности не означает право собственности на какую-то конкретную часть помещения, комнату и т.п. Даже если доли при отчуждении были указаны в виде части имущества или размера площадей, соглашением всех участников общей собственности, а в случае спора – судом, доли определяются в виде арифметических дробей, соответствующих размерам принадлежащих каждому из них частей или площадей общего имущества.

Участник общей долевой собственности на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение в него и, следовательно, на проживание в жилом помещении. Реализация собственником правомочий владения и пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, зависит от размера его доли в праве собственности на это жилое помещение и соглашения собственников.  Если же размер доли не позволяет владеть и пользоваться соразмерной частью имущества, собственник может требовать соответствующую денежную компенсацию.

Если же доля собственника не столь мала, но сособственники не позволяют ему заселиться в квартиру, ему необходимо обратиться в суд с иском об определении порядка пользования квартирой и обязании не чинить препятствия во вселении в квартиру.

Другим немаловажным моментом долевой собственности является бремя уплаты налогов, сборов и других платежей. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате таких платежей, а также в издержках по содержанию и сохранению имущества. Вместе с тем в исключительных случаях суд может отступить от этого принципа и распределить расходы с учетом материального положения сособственников, состояния здоровья и других заслуживающих внимания обстоятельств.

С учетом тех же индивидуальных интересов распоряжение долей в собственности может также стать значительной проблемой. В целом собственник вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом, по своему усмотрению.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. То есть, если бывший супруг решает продать свою часть, он обязан сначала предложить купить ее другому бывшему супругу.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Стоит указать, что правило преимущественной покупки действует только в случае продажи или мены доли в праве общей собственности. Хотя на практике сложно представить, чтобы сособственники могли предложить аналогичные условия мены.

Правило преимущественной покупки не применяется при наследовании и дарении. На практике это часто приводит к злоупотреблению правами. Часто под видом дарения фактически совершается купля-продажа доли, то есть совершается притворная сделка. Поскольку доказать это крайне трудно, чаще всего остальные сособственники остаются без защиты. Если же удается доказать, что сделка была притворной, сособственник может требовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя.

Преимущественное право покупки действует лишь тогда, когда доля продается постороннему лицу. То есть если доля отчуждается другому сособственнику, такое право не действует. Это положение также дает пространство для злоупотреблений. Поскольку недобросовестные собственники "дарят" незначительную долю постороннему лицу, а затем осуществляют ему, как сособственнику, возмездную передачу имущества без согласия других собственников, которое уже и не требуется.

Немаловажным фактом является то, что купля-продажа должна проходить на равных условиях, то есть по той же цене, с теми же условиями оплаты и т.д. как для сособственника, так и для постороннего лица. Поэтому не получится предложить сособственникам приобрести долю по завышенной цене, а получив отказ, продать ее по цене ниже третьему лицу, поскольку изменение цены является существенным и новым условием купли-продажи, а следовательно, продавец будет обязан уведомить сособственников о новом предложении. Если сособственник соглашается купить долю, но при этом предлагает неприемлемые условия оплаты (например, с отсрочкой платежа), то продавец может продать долю третьему лицу на обозначенных условиях.

Юрист коллегии адвокатов "Юков и партнеры" Екатерина Баглаева специальноя для "РБК-Недвижимости"

Покупка квартиры до регистрации брака

Что учесть будущим супругам при приобретении недвижимости до свадьбы, чтобы избежать возможных проблем с разделом имущества?

«Мы с будущим мужем планируем приобрести квартиру до брака. Ипотека будет оформлена на него. Я выступаю в качестве созаемщика и вношу половину первоначального взноса. Деньги я просто переведу со своей карты на его счет, а он уже внесет всю сумму. Скорее всего, в будущем мы используем средства маткапитала для погашения ипотеки. Скажите, я все равно никакого отношения к квартире иметь не буду?» – с этим вопросом читательница обратилась в редакцию «АГ».

Давайте разберемся, как будущим супругам купить квартиру до брака, чтобы потом не возникло проблем.

Заключение брачного договора будет правильным решением

Прежде всего ответим на вопрос читательницы. Если между супругами пробежит черная кошка и дойдет до недружественного раздела имущества, спор придется решать в суде. И тут будет важно, аргументы какой из сторон окажутся сильнее.

Супруг может заявить: «Ипотека оформлена до брака, как и право собственности на квартиру. Значит, задолженность по ипотечному кредиту – это мое обязательство, как и квартира – моя собственность. Да, жена давала деньги, но кто сказал, что именно они пошли на первоначальный взнос и уплату процентов?» Супруга может приводить свои аргументы: она участвовала в выплате первоначального взноса, часть ипотечного кредита была погашена маткапиталом, выплачивались ипотека и проценты по ней в период брака за счет общего дохода супругов, поэтому она все же имеет право на долю в квартире. Но чью сторону примет суд, какие документы будут оценены им как подтверждающие требования и в каких долях он разделит квартиру между супругами – сказать сложно.

Читайте также

Брачный договор перестал быть прерогативой миллионеров

В России брачный договор всегда считался признаком меркантильности и недоверия, но теперь его заключают все чаще. Чем он может пригодиться даже любящей семье? Как его составить и будет ли он работать?

04 Июня 2019

Другое дело, если будет оформлен брачный договор (хотя бы в отношении приобретаемой квартиры, если подписание «всеобъемлющего» договора смущает). Он может быть заключен в любое время – как до вступления в брак, т.е. при покупке квартиры, так и после (ст. 41 Семейного кодекса РФ). Заключенный до свадьбы договор начнет действовать с момента государственной регистрации брака.

В этом договоре супруги могут определить, кому и в каких долях квартира будет принадлежать, как она будет делиться в случае прекращения брака вне зависимости от того, кто из супругов и как именно вносил первоначальный взнос, с чьего счета списывались ипотечные платежи, был ли в это время у другого супруга источник дохода. Единственное ограничение: один из супругов не может быть поставлен в заведомо худшее положение, чем другой. Например, нельзя заключить брачный договор, по которому при разводе и разделе имущества одному супругу переходит квартира, а второму – долг по ипотеке. В общем, чтобы тяжкие мысли о возможной несправедливости в будущем не омрачали счастье семейной жизни, лучше оформить брачный договор.

Ниже рассмотрим общие ситуации.

Что учесть при заключении договора о покупке квартиры до брака?

Российские суды нередко рассматривают гражданский договор одновременно как соглашение между супругами об определении режима собственности. Например, если они оба фигурируют в качестве покупателей, приобретающих равные доли в квартире, то, скорее всего, суд посчитает, что именно этим договором о приобретении жилья супруги установили, что каждому из них в его личную собственность переходит соответствующая доля в квартире. Например, такая позиция была применена в решении Нагатинского суда г. Москвы по делу № 02-0395/2016 (02-12309/2015).

Также нужно иметь в виду: закон не содержит правила о том, что имущество, нажитое гражданами в незарегистрированном браке, безусловно становится их общей долевой собственностью. Для этого требуется их совместное ясно выраженное волеизъявление с согласованием размера долей в общей собственности (Апелляционное определение Верховного суда Республики Коми от 29 января 2015 г. по делу № 33-367/2015). Это значит, что при заключении договора о приобретении квартиры нужно определить долю каждого из будущих супругов. Если один из них вносит большую сумму в качестве первоначального взноса, логичнее определить его долю в большем размере. При этом если не указать размеры долей, то по умолчанию они будут равнозначными – у каждого по 1/2.

В случае если покупатели так и не решат вступить в законный брак, то правовой режим имущества будет определяться по правилам главы 16 Гражданского кодекса РФ: у каждого владельца доли будет преимущественное право на приобретение доли другого владельца. Если же они будут спорить о цене выкупа, то можно будет обратиться в суд и провести судебную экспертизу по оценке рыночной стоимости доли. Вот только процедура эта затратная, дешевле будет решить вопрос миром.

А если квартира будет куплена в ипотеку?

Ипотека – это кредит под залог недвижимости. Если будущие супруги собираются взять кредит под залог приобретаемой квартиры, то общие условия будут те же, что и при покупке в общедолевую собственность, но с особенностями – квартира остается в залоге у банка до полной выплаты кредита.

В кредитном договоре покупателям лучше выступить в качестве основного заемщика и созаемщика. Нелишним будет закрепить в договоре в отношении каждого заемщика сумму обязательного ежемесячного платежа пропорционально размеру доли каждого – в случае разрыва отношений в будущем будет проще определить действительную стоимость каждой доли.

Будущие супруги могут выступить солидарными заемщиками. Оплачивать ежемесячные взносы будут обязаны оба солидарно. Главное, чтобы сумма ежемесячного платежа вносилась полностью, и неважно кем.

Читайте также

Как супругам разделить обязательства по ипотеке при разводе?

Финансовые обязательства сохраняются за супругами в равных долях независимо от того, кто является заемщиком и собственником квартиры. Поделить их можно несколькими способами

03 Сентября 2020

Рассмотрим пример: заемщики вступили в брак, но спустя время их отношения прекратились, а ипотеку платить надо. Обычно ее выплачивает тот, кто указан основным заемщиком или кто остается проживать в квартире. При разделе имущества в связи с расторжением брака один из супругов вправе потребовать от другого половину платежей по кредитному договору, произведенных им после прекращения семейных отношений (Апелляционное определение Верховного cуда Республики Башкортостан от 20 февраля 2014 г. по делу № 33-2011/2014).

Если квартира приобретена с использованием заемных средств и на момент раздела имущества кредит не выплачен, может потребоваться разделение долговых обязательств перед банком по погашению этого кредита. При этом супруги не вправе своим соглашением изменить порядок его выплаты. Для этого им потребуется согласие банка-кредитора (п. 1 ст. 450 ГК РФ; Апелляционное определение Московского городского суда от 14 мая 2015 г. по делу № 33-16190/2015). После согласования с банком порядка погашения кредита и заключения соглашения о разделе имущества нужно зарегистрировать в территориальном органе Росреестра права на определенные в соглашении доли. Кроме того, если квартира находится в залоге, может потребоваться внесение изменений в закладную (п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Что нужно знать о приобретении квартиры с использованием маткапитала?

Если брак зарегистрирован, то использование материнского капитала на улучшение жилищных условий дает мужчине право на долю в недвижимом имуществе. Средствами маткапитала можно также погасить ипотеку, оформленную на имя супруга, даже если она была взята до брака. Сожительство такой возможности не дает, как и не обязывает женщину, который выдан сертификат, выделять партнеру долю в имуществе (подробнее о преимуществах и последствиях, о которых нужно подумать как до свадьбы, так и после, – читайте в статье «Зачем нужен брак?»).

Жилье, приобретаемое супругами с привлечением средств материнского капитала, оформляется в общую долевую собственность всех членов семьи, включая детей. При разводе супруги могут претендовать только на свою долю, даже если она еще не выделена. Так, если квартира, приобретенная с использованием средств маткапитала, не была оформлена в общую собственность родителей и несовершеннолетних детей, то при разрешении спора о разделе общего имущества супругов суд должен будет поставить этот вопрос на обсуждение сторон и определить доли детей в праве собственности на жилое помещение (Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22 июня 2016 г.).

Что будет с квартирой, если один из будущих молодоженов погибнет?

Если один из будущих супругов погибнет после приобретения квартиры в общую долевую собственность, то доля погибшего войдет в его наследственную массу и второй будущий супруг претендовать на нее не сможет (если же брак зарегистрирован, супруг становится наследником первой очереди).

В случае заключения брачного договора – а сделать это можно в любое время – нужно учитывать, что он вступает в силу со дня регистрации брака.

Если квартира куплена до свадьбы, что изменится после регистрации брака?

Если квартира приобретена до свадьбы и оформлена в общедолевую собственность, то после заключения брака ничего не изменится, так как недвижимость будет личным имуществом каждого из супругов, нажитым ими до брака.

Читайте также

Судьба совместно нажитого имущества при банкротстве супруга

Брачный договор или соглашение о разделе общего имущества помогут минимизировать риски имущественных потерь до возбуждения дела о банкротстве. Если же они не были заключены, супругу, не являющемуся должником, сохранить свою долю поможет обращение в суд с требованием о разделе совместно нажитого имущества

12 Октября 2020

А вот ипотека будет выплачиваться в условиях действия режима совместно нажитого имущества супругов, ведь деньги, которые они зарабатывают и тратят на погашение долга, уже общие.

Напомним: к общему имуществу супругов относятся доходы каждого из них от трудовой, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия и иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья или иного повреждения здоровья, и др.). Общим имуществом являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из них оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (п. 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ).

В случае развода и раздела имущества к той его части, которая куплена до брака, будут применяться долевое соотношение и правила главы 16 Гражданского кодекса РФ, посвященные общедолевой собственности. А к той части квартиры, которая была оплачена после заключения брака, будут применяться нормы Семейного кодекса РФ, устанавливающие презумпцию равнозначности имущества супругов, – иначе будет складываться ситуация, только если они заключат брачный договор или если у них появятся дети и супруга будет настаивать на отступлении от принципа 50/50 и увеличении ее доли в делимом имуществе супругов.

Может, не торопиться и купить недвижимость уже в браке?

Принимая решение, покупать квартиру до или после свадьбы, будущие супруги должны помнить, что брачный договор можно оформить как до, так и после регистрации брака. Также в любое время можно заключить договор купли-продажи квартиры с распределением долей в праве на нее пропорционально размеру вложения каждого покупателя. Главное в таких ситуациях – прозрачность финансовых отношений будущих супругов и отражение их в договоре.

Можно рассмотреть еще один вариант: родители дарят деньги на приобретение квартиры. Имущество, полученное в дар, не является общим имуществом супругов и не подлежит разделу (подробнее об этом в публикациях «Как делятся “наследственные” метры при разводе?» и «Кому после развода достанется купленная на деньги родителей квартира?»).

Определение долей в праве совместной собственности супругов (на квартиру)

Определение доли в праве совместной собственности, будь то общая квартира или какое-либо иное недвижимое имущество, осуществляется в соответствии с действующим гражданским законодательством (глава 16 ГК РФ).

Основным факторов, влияющим на успешность этого действия, является наличие согласия обеих сторон, с целью определения долей имущества между супругами или собственниками, что предполагает оформление на равные части недвижимости.

При достижении согласия между собственниками, процесс определения доли осуществляется с непосредственным участием нотариуса, посредством удостоверения соответствующего соглашения.

Таким образом, заключение «договора» об установлении права долевой собственности возможно лишь при достижении соответствующего согласия между всеми участниками совместной собственности.

Однако, юридическая практика отмечает множество вариантов развития событий, когда размер долей не может удовлетворить «потребности» одной из сторон, ввиду наличия существенных противоречий сторон по данному вопросу, поскольку сумма компенсаций за соответствующую долю (при решении продажи) довольно мала.

При таком конфликтном стечении обстоятельств определение долей в праве общей долевой (совместной) собственности происходит в суде, при этом подать иск может любой из собственников недвижимости, право которого нарушено.

Совместная собственность без определения долей указывается в соответствующем свидетельстве о праве собственности. Разрешение вопроса, как именно определить порядок пользования совместной собственностью достаточно легко – они являются равными, за исключением случаев, когда одна из сторон считает, что ей принадлежит большая часть доли.

При этом, можно договориться о заключении соглашения или же предложить участнику долевой собственности осуществить покупку (продажа) одной из долей, так чтобы имущество будет принадлежать одному собственнику.

Определение доли в праве общей собственности супругов может быть разрешена в досудебном порядке, если соответствующее согласие будет достигнуто или же в судебном порядке, своими силами или с привлечением и присутствием юриста.

Компания «Nobele» готова внести «вклад» в решение проблемы определения долей в совместной собственности и предложить квалифицированные услуги опытного юриста в Москве.

Все эти и многие другие возникающие трения относительно недвижимого имущества подлежат урегулированию, но когда именно, зависит от решения конкретного лица. Конечно, финансовые расходы, а равно время, необходимое для урегулирования спора – то максимальное неудобство подлежащее преодолению.

С нашей помощью определение долей в квартире между супругами, после расторжения брака, будет проведена с минимальными моральными и финансовыми потерями и позволит защитить собственные права на недвижимое имущество.

Стоимость приведенного спора по определению доли совместной собственности является приблизительной, может быть уменьшена или увеличена в зависимости от обстоятельств дела.
Более подробную информацию Вы можете узнать по телефону: +7 (495) 741-84-78 или email: [email protected].


* Все судебные издержки, включая расходы на юридические услуги подлежат возмещению стороне, в пользу которой состоялось решение суда (ст. 100 ГПК РФ).

Проверьте фондовый сертификат для вашей совместной квартиры | ООО «Габор и Маротта»

Владельцы кооперативных квартир в Нью-Йорке до 1996 г. - Если вы и ваш супруг (а) владеете кооперативной квартирой и приобрели ее до 1 января 1996 г., было бы разумно проверить сертификат акций. Если в сертификате указаны оба ваших имени, но на самом деле не указано «право владения целиком» или «совместный арендатор с правом наследования», вы можете обновить сертификат акций.

До 1 января 1996 г., если вы и ваш супруг (а) получили сертификаты совместных акций, и теперь один из вас умер раньше другого, сертификат акций не переходит к вам автоматически в качестве совместного актива, т.е.е. это не автоматически «полная аренда», и вы не наследуете ее напрямую (как в случае с недвижимостью). В этом случае 50% -ная доля вашего умершего супруга перейдет в его собственность и должна будет пройти процедуру завещания с представителем имущества, назначенным судом, чтобы вы могли ее передать. Дети умершего также будут иметь интерес в этом имении как наследники по закону, если в завещании или доверии не указано иное.

В закон были внесены изменения 1 января 1996 года.Если вы и ваш супруг (а) приобрели акции совместно после 1 января 1996 г., предполагается, что вы принимаете акции в качестве совместных арендаторов полностью, если вы являетесь мужем и женой, если иное не указано в документе. Как переживший супруг (а) вы приобретаете акции в соответствии с законом без необходимости в судебном разбирательстве по наследству.

Что такое аренда в целом? Полное владение недвижимостью - это безраздельная заинтересованность в недвижимом имуществе, которым совместно владеет супружеская пара как муж и жена.Каждый из супругов владеет 100% недвижимости и защищен от долгов и кредиторов другого супруга. Считается, что имущество, приобретенное мужем и женой на свое имя во время брака, является полной арендой. В штате Нью-Йорк, когда один из супругов умирает, оставшийся в живых супруг автоматически становится владельцем в силу закона без необходимости в судебном разбирательстве по наследству. Хотя акции кооператива не являются недвижимым имуществом, с 1 января 1996 года супружеские пары могут приобретать акции в качестве арендаторов в полном объеме.

Gabor & Marotta, LLC помогает таким людям, как вы, в их представительстве, транзакционных услугах, деловых и личных юридических потребностях. Мы предлагаем вам знания и ресурсы для защиты вас, вашей семьи, бизнеса и ваших активов.

Gabor & Marotta, LLC не предоставляет консультации по вопросам налогообложения, права, собственности или бухгалтерского учета по статьям. Этот материал был подготовлен только для информационных целей и не предназначен для предоставления и не должен использоваться для консультаций по налоговым, юридическим, имущественным или бухгалтерским вопросам.

Позвоните по телефону 718-390-0555 или свяжитесь с нами через Интернет, чтобы назначить консультацию с юристом по недвижимости в Gabor & Marotta, LLC. Мы с гордостью обслуживаем мегаполис Большого Нью-Йорка, включая Лонг-Айленд, округ Нассау, округ Саффолк, Бруклин, Манхэттен и Статен-Айленд.

Кому принадлежит квартира? Отношения с супругами, соседями по комнате и детьми - UHAB

Как акционер корпорации, владеющей зданием, вы имеете право на получение двух документов: свидетельства о доле и договора аренды.Если вы укажете на этих документах другое имя вместе со своим, эффект может быть значительным. Прочтите общие советы по сертификату акций и договору аренды.

Сертификат акций и договор аренды предоставляют разные, хотя и взаимосвязанные права.

  • Ваш сертификат акций свидетельствует о том, что вы владеете частью Корпорации, которой принадлежит здание (это не означает, что вы владеете конкретной квартирой). Акции имеют денежную стоимость и дают вам право:
    1. избирать Совет директоров и голосовать по определенным корпоративным вопросам; и
    2. для сдачи в аренду квартиры в доме, принадлежащем Корпорации.Все ваши Акции представлены в Сертификате Акции. Право собственности на все доли, выделенные для вашей квартиры, необходимо для права владения арендой и проживания в квартире. Акции являются личной собственностью, а не недвижимостью.
  • Собственная аренда дает право владельцу (-ам) акций занимать определенную квартиру в здании в соответствии с условиями договора аренды и Правилами проживания. Договор аренды, как и любой другой договор аренды, не означает права собственности на квартиру.(Тем не менее, срок аренды длиннее, чем у большинства других; он длится 99 лет, если он не нарушен Арендатором.)
  • Важно, чтобы одно и то же имя (имена) появлялись как в Сертификате акций, так и в Праве собственности. Арендовать. Обратите внимание, что все Арендаторы несут ответственность по обязательствам Арендатора.

Существует три типа долевой собственности.

  1. Индивидуальная собственность . Имя одного человека указано в сертификате акций. Это лицо владеет всеми Акциями.
  2. Общая аренда . Два [1] имени появляются в сертификате акции (есть только один сертификат акции). Каждому человеку принадлежит половина Акций; вместе они владеют всеми Акциями. Если один человек умирает, другой совместный арендатор не получает доли умершего автоматически. Они перейдут к наследникам умершего.
  3. Совместная аренда с правом наследования . Два имени указаны в сертификате акций вместе с буквами J.T.W.R.O.S. (Опять же, есть только один сертификат акций). Оба человек владеют всеми Акциями, и когда один из них умирает, оставшийся в живых автоматически становится владельцем всех Акций.

При принятии решения о том, как вы будете оформлять сертификат акций и договор аренды, вы должны учитывать как ваше настоящее, так и будущее. Вот несколько частых ситуаций и способы их решения.

Если вы состоите в браке и хотите быть уверенным, что ваш супруг сохранит все права на акции и аренду в случае вашей смерти:

  • Вы должны указать оба имени в Сертификате акций и Договоре аренды и добавить «J.T.W.R.O.S. ». Это означает, что в случае смерти одного из них другой автоматически становится владельцем всех Акций и имеет право владеть арендой и занимать квартиру.
  • Если вы укажете оба имени в сертификате акции и договоре аренды, но не напишете «J.T.W.R.O.S.», то результатом будет общая аренда. Половина Акций умершего супруга может перейти в размере к оставшемуся супругу, но это не может быть гарантировано. Здесь, если у вас есть завещания , вы можете указать, что ваши акции переходят оставшемуся в живых супругу.Однако при отсутствии завещания и наличии детей часть Акций умершего может перейти к ним. Это приемлемо, если дети проживают в квартире с оставшимся в живых супругом. Если это не так или они переедут, могут возникнуть проблемы с владением долей, даже если супругу, как правило, будет разрешено по договору аренды остаться в квартире. Помните, что владение всеми Акциями необходимо для получения права занимать квартиру по Договору аренды.
  • Если только одно имя указано в сертификате акций и договоре аренды и это лицо умирает, оставшийся в живых супруг может получить или не получить все акции, если нет завещания и есть дети.Хотя право супруга на проживание в квартире закреплено в большинстве договоров аренды, могут возникнуть сложности и задержки в приобретении супругом всех Акций от лиц, которым они были переданы.

Если у вас есть дети, которым вы хотите получить стоимость ваших акций, если вы умрете:

  • Вы можете оставить акции или любое их количество своим детям по завещанию. Если вы не оставите завещания и не имеете супруга, каждый из ваших детей получит равное количество долей.Если вы не оставите завещания и у вас есть супруг (а) и дети, все могут получить некоторое количество акций. Для детей долевое владение , а не гарантирует право занимать квартиру по большинству договоров аренды, но Совет директоров обязан выплатить владельцу стоимость его или ее акций, если установлено, что он или она не будет занимая квартиру.

Если вы живете с кем-либо, кто не является вашим супругом (например, с родителем, братом, сестрой, ребенком, неродственником), и вы хотите, чтобы этот человек сохранил квартиру в случае вашей смерти:

  • Укажите оба имени в сертификате акций и договоре аренды с пометкой «J.T.W.R.O.S. ». Это означает, что после вашей смерти человек, с которым вы живете, автоматически становится владельцем всех Акций и имеет исключительные права на владение Арендой и проживание в квартире. (Обратите внимание, что эти права всегда зависят от соблюдения всех условий договора аренды, включая постоянную выплату арендной платы.)
  • Если вы указали оба имени в Сертификате акций и Договоре аренды, но не написали « JTWROS », и вы не указываете в завещании, что желаемое лицо унаследует ваши доли, что кто-то другой может унаследовать ваши доли, и могут возникнуть проблемы с тем, что желаемое лицо приобретет все доли и останется в квартире.
  • Если вы укажете только одно имя в сертификате акций и договоре аренды, другое лицо не будет владеть акциями и не будет иметь немедленного права занимать квартиру по договору аренды, даже если некоторые или все акции унаследованы им. / ее по завещанию умершего. (Обратите внимание, однако, что Совет директоров обязан выплатить владельцу стоимость его или ее акций, если будет установлено, что он / она не будет проживать в квартире.)

Если по какой-либо причине ваша частная аренда и / или Сертификат акций должен быть утерян или уничтожен, вы должны уведомить свое правление в письменной форме.Затем от вас могут потребовать заполнить «Аффидевит об утерянном / уничтоженном / украденном праве аренды / сертификате акций». Аффидевит необходимо будет подписать, нотариально заверить и подать в ваш совет директоров. Вы несете ответственность за все административные и юридические расходы, связанные с заменой ваших документов.

[1] Совет директоров рекомендует указывать не более двух имен в Сертификате акций и Договоре аренды прав собственности.

Когда собственник кооператива умирает

БОЛЬШИНСТВО акционеров кооператива знают, что владение своей квартирой отличается от владения домом или кондоминиумом.Это связано с тем, что советы кооперативов в значительной степени контролируют использование квартиры и возможность передачи прав собственности на акции.

Эти различия также применяются в случае смерти акционера.

Лоуренс МакГоги, юрист кооператива из Манхэттена, сказал, что когда муж и жена получают право собственности на недвижимость - например, дом или кондоминиум - существует юридическая презумпция того, что они являются арендаторами в целом. При такой форме собственности каждый супруг владеет 100% собственности и правом владения всем помещением.Таким образом, когда один из супругов умирает, оставшийся в живых автоматически становится единственным владельцем.

Право собственности на кооператив - это владение акциями корпорации, а ценные бумаги являются личной собственностью. В Нью-Йорке, сказал г-н МакГоги, муж и жена не могли получить право собственности на акции кооператива в качестве арендаторов до тех пор, пока в январе 1996 года не был принят закон штата, разрешающий им это.

Итак, по его словам, супружеская пара, купившая кооперативную квартиру до 1996 года, получила титул либо в качестве совместных арендаторов с правом наследования (что аналогично аренде в целом), либо в качестве общих арендаторов.И, как отметил г-н МакГоги, если пара не укажет, что они хотят быть совместными арендаторами - и их пожелания не будут отражены в сертификате акций - они будут считаться общими арендаторами.

При общей аренде акции умершего акционера переходят через его или ее имущество к наследникам или бенефициарам. И хотя это не было бы проблемой, если бы умерший оставил доли супругу в завещании, вполне возможно, что без завещания доли будут разделены между супругом и любыми оставшимися в живых детьми.

«Поэтому владельцам кооперативов важно проверять свои сертификаты на акции, чтобы определить, как они принадлежат», - сказал он. «И если он проводится в качестве общих арендаторов, важно иметь завещание, в котором точно указывается, что они хотят, чтобы произойти со своими акциями».

Другие проблемы могут возникнуть, когда кооперативная квартира принадлежит умершему, который оставил квартиру кому-то другому, кроме жены или ребенка.

Ева Талел, юрист кооператива из Манхэттена, сказала, что, хотя большинство договоров аренды предусматривают, что кооператив не может необоснованно отказывать в согласии на передачу долей квартиры супругу или ребенку умершего, в большинстве договоров аренды кооперативам предоставляется право собственности. право отказать в передаче права собственности или даже разрешить заселение другим лицам.Но будут ли суды применять такое положение?

Филлис Х. Вайсберг, юрист кооператива из Манхэттена, сказала, что закон не совсем ясен. «Если Джейн Доу оставит свою квартиру Джону Смиту, имеет ли кооператив право отказать мистеру Смиту?» - сказала г-жа Вайсберг. «Некоторые суды говорят« да », и поэтому кооператив может заставить поместье продать квартиру покупателю, которого одобряет кооператив, и передать выручку г-ну Смиту. Другие говорят, что воля имеет приоритет над правами кооператива. и что Смит получает квартиру ".

Артур И.Вайнштейн, вице-президент Совета кооперативов и кондоминиумов Нью-Йорка, сказал, что другой вопрос заключается в том, что произойдет, если не состоящий в браке акционер умирает и оставляет квартиру партнеру по жизни. «Я думаю, что суд скажет, что согласно законам о борьбе с дискриминацией, - сказал он, - со спутником жизни следует обращаться так же, как с супругом».

Андреа Рошелле, юрист кооператива из Манхэттена, упомянула еще одну возможную проблему, связанную с смертью акционера. «Если в квартире проживает кто-то, не уполномоченный соглашением о заселении кооператива, кооператив не должен принимать плату за содержание от этого человека», - сказала г-жаRoschelle сказал, потому что это может дать человеку основание для утверждения права остаться. «В большинстве частных договоров аренды говорится, что кооператив может принимать плату за обслуживание, не отказываясь от прав. Но я могу вам сказать, что суды не всегда обеспечивают соблюдение таких положений».

Новый закон обеспечивает защиту состоящих в браке владельцев кооперативов - аренда в полном объеме

Большинство владельцев кооперативов никогда особо не задумывались о том, как они получают право собственности на свои квартиры. Но, упустив из виду этот важный аспект такой значительной покупки, некоторые акционеры могли подвергнуть себя значительному финансовому риску.Метод, с помощью которого супружеская пара получает право собственности на свои владения недвижимостью, может иметь серьезные последствия в случае смерти, банкротства или дефолта супруга или в случае развода.

Прошлой весной 218-я сессия Законодательного собрания штата Нью-Йорк приняла небольшую поправку к Закону о собственности и доверительном управлении штата Нью-Йорк, которая оказывает значительное влияние на кооперативное владение квартирами в штате Нью-Йорк. Эта поправка разрешает супружеским парам владеть своими кооперативными квартирами в качестве арендаторов в полном объеме; законный способ получения права собственности был расширен и впервые с 1 января 1996 года распространяется на кооперативы.

Супружеские пары, которые в настоящее время владеют кооперативами, могут пожелать проконсультироваться со своими юристами по поводу перехода их формы собственности на эту новую альтернативу, чтобы лучше соответствовать их индивидуальным потребностям. И тем супружеским парам, которые рассматривают возможность покупки кооператива, следует ознакомиться с различными методами получения титула, чтобы они могли выбрать тот, который лучше всего защитит их активы.

Аренда полностью

Аренда недвижимости в целом была впервые кодифицирована в Нью-Йорке в 1896 году.Однако, поскольку кооперативная покупка квартиры технически является сделкой с ценными бумагами, а не покупкой недвижимости, эта бенефициарная форма собственности не была доступна супружеским парам, покупающим кооперативы, до тех пор, пока это новое законодательство не вступило в силу первого числа этого года. Наконец, мужья и жены, живущие в кооперативных квартирах, были поставлены в один ряд с супружескими парами, владеющими частными домами, кондоминиумами или землей.

Согласно этой форме собственности супружеские пары, которые получают право собственности на кооперативную квартиру и либо указали право собственности полностью, либо не сделали какой-либо выбор в отношении права собственности, будут считаться владельцами своей квартиры полностью.В рамках этой формы собственности оба супруга рассматриваются как одно лицо, и право собственности принадлежит этой совместной персоне. Таким образом, каждый супруг владеет неразделенной 100-процентной долей участия, которая не может быть продана или уменьшена другим супругом. После смерти одного из супругов оставшийся в живых получает полное право собственности на акции и имущественную аренду и по закону всегда считался единственным владельцем.

Пока пара остается в браке, право каждого супруга не может быть прекращено.Соответственно, в то время как кредитор одного арендатора в целом может получить залоговое право на долю этого супруга в квартире, право удержания сохраняется только в том случае, если этот конкретный супруг является оставшимся в живых супругом. Если должник умирает раньше, чем его или ее супруга, интерес кредитора в квартире аннулируется, и оставшийся в живых супруг забирает квартиру без каких-либо залогов. Точно так же в делах Нью-Йорка утверждается, что конкурсный управляющий не может достичь или разделить собственность, если это происходит целиком.

Способность помешать кредиторам одного из супругов получить, присоединить и, возможно, продать совместное семейное имущество арендаторов целиком, является одним из уникальных и важных преимуществ этого типа собственности.Соответственно, если вы являетесь женатым владельцем кооперативной квартиры, который может подвергаться финансовому риску в деловом или ином мире, вы можете выбрать право собственности на свою кооперативную квартиру в качестве арендаторов в целом, чтобы защитить семейное имущество. от ваших кредиторов в пользу оставшейся в живых супруги.

Также важным для этого типа собственности является тот факт, что ни один из супругов не может в одностороннем порядке разделить или продать свою часть собственности без согласия другого.Однако следует отметить, что развод автоматически превращает этот вид собственности в совместную аренду.

Совместная аренда

До 1 января 1996 года те пары (состоящие в браке или не состоящие в браке), которые хотели предоставить своему партнеру право на наследство в отношении квартиры, должны были указать агенту по передаче кооператива (управляющему агенту), что право собственности будет считаться совместным арендаторы. Этот тип собственности в некоторой степени сродни арендаторам в том смысле, что каждый из совладельцев будет иметь право наследования, то есть абсолютное право на получение титула на всю собственность в случае смерти другого собственника.

Каждый совместный арендатор владеет неделимой долей в квартире с другим совместным арендатором. Однако при совместной аренде такая доля может быть заложена или передана одним из арендаторов без разрешения или согласия другой стороны. Более того, интересы каждого совместного арендатора подлежат аресту кредиторами и судом по делам о банкротстве. Если такое присоединение имеет место, совместная аренда может быть прекращена, а квартира либо разделена (маловероятно), либо продана, а выручка разделена между необремененным совместным арендатором и кредитором или управляющим при банкротстве.

В другом ключе следует отметить, что совместная аренда предоставляет враждующему супругу возможность аннулировать имущественный план своего супруга, добровольно передав свою долю в квартире третьему лицу, таким образом передавая такое право собственности. в общую аренду без права на наследство.

Общая аренда

Третий по распространенности способ получения титула - это совместная аренда.Согласно этому методу считается, что каждый владелец имеет право собственности на всю квартиру, которой каждый может распоряжаться по своему усмотрению. Они разделяют только право владения. Право на выживание отсутствует, что означает, что после смерти одного из владельцев его или ее акции переходят к любому назначенному служащему или бенефициару. Также отсутствует единство собственности (как при аренде в целом), которое помешало бы одному из соарендаторов передать свою долю собственности третьей стороне.Соответственно, один общий арендатор может передать свою долю в квартире третьему лицу, которое может потребовать одновременного проживания в квартире с оставшимся владельцем, по сути, вынудив соседа по комнате к нежелающему арендатору, который мог защитить себя, только потребовав продажи. единицы и разделение выручки. Конечно, как указывалось ранее, общая аренда подлежит аресту кредиторами по решению суда и судом по делам о банкротстве, которые затем могут принудить к продаже квартиры.

Важно отметить, что до 1 января 1996 года любая кооперативная квартира, право собственности на которую передавалось на два или более имен (муж или жена) без указания того, что право собственности должно было принадлежать совместным арендаторам, считалось могут быть взяты как общие арендаторы без каких-либо прав на наследство.

Уточните у своего поверенного

Хотя существуют и другие способы владения кооперативными квартирами, такие как владение только одним супругом, право собственности квалифицированным персональным жилищным трастом (QPRT) или отзывным или живым трастом, три упомянутых выше являются наиболее распространенными формами собственности.

Владельцы кооперативов, которые не знали о различиях, могут пожелать проконсультироваться со своими адвокатами, чтобы узнать, какая у них форма собственности в настоящее время, и обсудить, будет ли разумно переходить на другую форму. Любое преобразование текущей формы собственности потребует одобрения совета директоров кооператива и нынешнего кредитора. Хотя такие утверждения и переуступка акций и частная аренда, несомненно, повлекут за собой определенные затраты, такие расходы могут оказаться очень небольшой платой за долгосрочную защиту, которую может предоставить полная аренда.

Г-н Браверман является старшим партнером Braverman & Associates, манхэттенской юридической фирмы, специализирующейся на жилищном праве в сфере кооперативов и кондоминиумов.

Вопросы и ответы: Сертификат на имя супруга (-и)

Q Что требуется, чтобы добавить имя моей жены в мой сертификат акций жилищного кооператива, если у меня все еще есть ипотечный кредит на единица только на мое имя? Я не пытаюсь рефинансировать, а просто добавляю имя жены в акции. сертификат.

A «Поскольку большинство договоров аренды собственности допускают передачу супругам без необходимости одобрение правления, - говорит Сандра Якобус, партнер нью-йоркской юридической фирмы Ganfer and Shore, LLP, - у писателя не должно быть проблем со своим кооперативом. Однако, имея дело с его банк - другая история.

«Для того, чтобы добавить имя его жены в свой сертификат акций, кооператив должен будет выпустить новую акцию. свидетельство и имущественная аренда на оба их имени.Но для этого кооперативу необходимо будет отменить существующий сертификат акций и либо отменить существующий договор аренды или передать его, что означает, что автор придется связаться со своим банком, чтобы они доставили существующие запасы и договор аренды через своего поверенного в Нью-Йорке. После этого будет установлено закрытие вместе с агентом по передаче кооператива, писателем, его женой и доверенность банка, где будут подписаны закрывающие документы и сертификаты акций и обмен собственнической арендой.

«У банка могут быть дополнительные документы, которые писатель и его жена предоставят. также должны подписать. Банк также может пожелать подписать новое Соглашение о признании. также. Соглашение о признании - это соглашение между кооперативом, кредитор и акционер, которые признают наличие залогового права на разделяет и излагает права и обязанности сторон друг перед другом.

«К сожалению, специалисты по обслуживанию клиентов в большинстве банков не знакомы с кооперативы и изначально не поймут, о чем пишет писатель когда он свяжется с ними, что усложнит и затянет процесс.Но настойчивость и терпение со временем победят, и писатель сможет для достижения своей цели. Писателю также следует иметь в виду, что как трансферный агент кооператива и поверенный банка взимают комиссию за эту транзакцию ».

Аренда в полном объеме

Что такое аренда по полной?

Термин «полная аренда» относится к форме совместного владения недвижимостью, которая предназначена только для супружеских пар.Полное владение недвижимостью позволяет супругам совместно владеть имуществом как единое юридическое лицо. Это означает, что каждый супруг имеет равную и безраздельную заинтересованность в собственности. Эта форма юридического владения создает право на наследство, поэтому, если один из супругов умирает, оставшийся в живых супруг автоматически получает полное право собственности.

Как работает аренда в целом

Полное владение недвижимостью может иметь место только в том случае, если владельцы недвижимости состоят в браке на момент получения титула.Этот тип юридического соглашения не распространяется на другие партнерские отношения, такие как друзья, братья и сестры, отношения между родителями и детьми или деловые партнеры. Супруги, которые совместно владеют имуществом посредством аренды в полном объеме, называются арендаторами в полном объеме. Каждый супруг по закону имеет равные права на владение рассматриваемым имуществом. Это позволяет им жить и использовать собственность по своему усмотрению.

К штатам, которые разрешают аренду в полном объеме, относятся Аляска, Арканзас, Делавэр, Флорида, Гавайи, Иллинойс, Индиана, Кентукки, Мэриленд, Массачусетс, Мичиган, Миссисипи, Миссури, Нью-Джерси, Нью-Йорк, Северная Каролина, Огайо, Оклахома, Орегон, Пенсильвания. , Род-Айленд, Теннесси, Вермонт, Вирджиния и Вайоминг.В каждом штате есть свои законы, регулирующие эту форму собственности и способы ее применения. Примерно в половине всех штатов эта форма собственности разрешена для всех видов собственности, принадлежащей супружеским парам. В некоторых штатах разрешается полностью сдавать в аренду только недвижимость, находящуюся в совместной собственности супружеских пар.

Условие взаимного владения всем имуществом означает, что супруги должны прийти к согласию при принятии решений о собственности. Это означает, что один из супругов не имеет законного права продавать или развивать часть или собственность без согласия другого.Нет подразделения, которое делит имущество на равные части между супругами. Если один из супругов пишет завещание, которое предоставляет наследнику долю в собственности, полномочия и права аренды в целом аннулируют и заменяют этот аспект завещания.

Поскольку полная сдача в аренду создает право наследования, наследники умершего супруга не могут унаследовать свою долю собственности, даже если это указано в их завещании.

Договор аренды в целом может быть прекращен одним из нескольких способов:

  • Смерть одного из супругов: Как упоминалось выше, полное владение недвижимостью создает право на наследство, что означает, что в случае смерти одного из супругов его доля в собственности автоматически переходит к оставшемуся в живых супругу.Это устраняет необходимость в завещании.
  • По взаимному согласию каждого супруга
  • Развод: Когда пара разводится по закону, стороны становятся общими арендаторами (TIC), при этом оба имеют права собственности на собственность. Суды могут распорядиться о продаже имущества с разделением выручки между разводящейся парой или передать полную собственность одной стороне.

Ключевые выводы

  • Аренда в полном объеме - это форма собственности, предназначенная только для супружеских пар.
  • Каждый из супругов имеет законное право на равную часть собственности при условии, что они состояли в браке на момент получения титула на оба их имени.
  • Эта договоренность создает право на наследство, поэтому, когда один из супругов умирает, его доля в собственности автоматически переходит к оставшемуся в живых супругу.
  • Кредиторы не могут взыскать залог в отношении любого имущества, которое полностью находится в аренде, если только один из супругов владеет долгом.

Особые соображения

Есть два преобладающих аспекта аренды в целом, которые характеризуют ее использование в судебных исках.Супружеская пара разделяет взаимный контроль и использует все имущество. Имущество также может быть закреплено только кредиторами, перед которыми супружеская пара имеет совместные долги.

Кредиторы, которые обращаются за помощью в связи с просроченной задолженностью, не могут предъявлять претензии к любому имуществу, которое полностью сдано в аренду, если только пара не разделяет этот долг. Например, если заемщик должен заплатить за мотоцикл, который он приобрел только для себя, кредитор не может наложить залог на дом, которым заемщик владеет вместе с супругой, потому что это имущество полностью сдано в аренду.

Должен ли я заключить договор с супругой (-ой) в мой дом?

Автор: Джоди Андерсон Лейти
Опубликован:

В настоящее время многие люди владеют собственностью на свое имя до того, как вступят в брак. Выйдя замуж, многие молодожены часто задаются вопросом - а следует ли добавить супругу в Акт? Хотя есть несколько веских причин добавить нового супруга в ваш Документ, есть также причина, по которой вам не следует этого делать.

В конце концов, нет правильного ответа.

Когда вы помещаете своего супруга в Договор на собственность, которой вы владели индивидуально до брака, вы создаете то, что называется арендой для всех. По сути, это особая форма собственности, доступная только супругам, и она обеспечивает особую защиту от кредиторов только одного супруга. Например, кредитор, у которого есть долг перед мужем, не может взыскать задолженность с активами, принадлежащими мужу и жене вместе.

Полная аренда также означает, что после смерти одного из супругов имущество автоматически переходит в собственность оставшегося супруга.Не нужно готовить новый Акт, оставшийся в живых является владельцем. Как я уверен, вы можете себе представить, это настоящее облегчение для выжившего супруга, который только что пережил потерю своего партнера.

Когда дело доходит до причин, по которым вы не должны указывать нового супруга в Договоре, ответ прост - развод и справедливое распределение. Если вы решите не указывать своего супруга в Акте и вы двое разводитесь, вся стоимость дома составит , а не , при условии справедливого распределения. Справедливому распределению подлежит только повышение стоимости дома с момента вступления в брак до даты раздельного проживания.Другими словами, если имущество стоило 100 000 долларов на дату заключения брака, а на дату разделения оно стоило 120 000 долларов, то только 20 000 долларов прироста стоимости включаются в семейные активы.

И наоборот, если вы добавите свою супругу в Договор, тогда вся стоимость собственности будет подлежать справедливому распределению. Один из супругов, который владел собственностью индивидуально, по сути, подарил все имущество браку. (Конечно, никто не любит думать о разводе, если поженились совсем недавно.)

В большинстве случаев мои клиенты решают добавить свою супругу в Договор.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *